Metode Pendekatan dalam Penilaian
13.37
Penilai Semarang
7 comments
Kirimkan Ini lewat Email
BlogThis!
Berbagi ke Twitter
Berbagi ke Facebook
METODE PENDEKATAN DALAM PENILAIAN
Secara umum, ada tiga macam pendekatan penilaian yang digunakan dalam mengestimasi nilai properti, dimana pendekatan yang digunakan tergantung dari tipe properti, maksud penggunaan penilaian, ruanglingkup pekerjaan, serta kualitas dan kuantitas data yang tersedia. Tiga macam pendekatan tersebut adalah :
A. PENDEKATAN PERBANDINGAN DATA PASAR (MARKET DATA APPROACH) Dikenal juga dengan:
Market Data Approach
Direct Comparison Method
Comparison Method
Direct Sales Comparison
Sales Comparison
Yaitu pendekatan untuk mendapatkan nilai jual dari suatu properti dengan membandingkannya terhadap properti lain yang sejenis yang telah diketahui nilai jualnya. Pendekatan ini sesuai diterapkan untuk menilai property umum atau yang banyaj diperjualbelikan di pasar, misalnya rumah dan ruko.
Langkah-langkahnya adalah sebagai berikut :
- Pengumpulan dan Verifikasi Data untuk dijadikan data pembanding
- Seleksi data dan perbandingan data, serta menentukan factor-faktor penyesuaian (lokasi, fisik dan
lain-lain)
- Melakukan adjustment (penyesuaian) data pembanding terhadap properti subjek dengan menggunakan
faktor penyesuaian diatas.
- Rekonsiliasi Nilai hasil penyesuaian untuk mendapatkan indikasi nilai properti.
Nilai Properti = Harga pasar properti pembanding ± adjustment
KONSEP PENDEKATAN DATA PASAR
Pendekatan Perbandingan Data Pasar adalah pendekatan yang menggunakan data penjualan atas
Harga jual [penawaran] dari properti pembanding kemudian dianalisis dengan menerapkan satuan
pembanding yang sesuai dan dicocokan dengan perbedaan atas objek penilaian berdasarkan unsur-unsur pembanding;
Pada dasarnya Pendekatan Perbandingan Data Pasar dapat digunakan untuk semua jenis properti,
asalkan data transaksi yang tersedia cukup dan dapat dipercay;
Pembeli dan penjual cukup mengerti terhadap properti yang ditransaksikan
Data Pasar yang dipakai harus dapat dipercaya (sebaiknya didapat dari sumber pertama yang
berwenang);
Jual beli harus sukarela tanpa paksaan;
Jual beli mempunyai kesamaan dalam penggunaan/ peruntukan, ukuran/luas, bentuk, sifat-sifat fisik,
lokasi, sifat-sifat sosial dan cara jual beli;
Data Pasar harus up-to-date, sehingga dapat dipakai untuk memperkirakan Nilai Pasar pada tanggal
penilaian;
Penilai harus mengetahui dan menganalisa sumber data untuk dapat diterapkan pada masing-masing
alternatif tersebut.
PRINISP DLM PENDEKATAN PERBANDINGAN DATA PASAR :
PENAWARAN DAN PERMINTAAN
ESTIMASI PERMINTAAN TERGANTUNG JUMLAH PENGGUNA POTENSIAL, DAYA BELI, SELERA, DAN PREFERENSI
SUBSTITUSI
NILAI TERGANTUNG HARGA DENGAN PROEPRTI PENGGANTI DAN UTILITAS SAMA
KESEIMBANGAN
SELALU BERUBAH TERGANTUNG KEKUATAN PASAR
EKSTERNALITAS
NILAI TERGANTUNG KONDISI EKONOMI DAN LINGKUNGAN
BATASAN PENERAPAN PENDEKATAN PERBANDINGAN DATA PASAR
DAPAT DIAPLIKASIKAN UNTUK SEMUA JENIS PROPERTI
TERBATAS UNTUK PROPERTI JENIS KHUSUS
PERUBAHAN PEREKONOMIAN YANG CEPAT BERPENGARUH PADA HARGA PASAR
DAYA PENERAPANNYA TINGGI JIKA DATA YANG TERSEDIA MENCUKUPI
CARA PENERAPAN PENDEKATAN PERBANDINGAN DATA PASAR
PENELITIAN PASAR, PENGUMPULAN INFORMASI / DATA TRANSAKSI
VERIFIKASI INFORMASI, KOMPILASI DATA, CHECKING AKURASI DATA TRANSAKSI UNTUK
MENGUKUR KONDISI PASAR
MEMILIH UNIT PEMBANDING YANG SESUAI
LANGKAH PERBANDINGAN MELALUI “PENYESUAIAN FAKTOR-FAKTOR”
REKONSILIASI NILAI
ELEMEN PERBANDINGAN DLM PENDEKATAN PERBANDINGAN DATA PASAR
Pendekatan penilaian yang menggunakan biaya reproduksi atau biaya pengganti (RCN) sebagai dasar untuk mengestimasi nilai pasar obyek penilaian. Pendekatan ini sesuai digunakan untuk mengestimasi nilai properti yang memiliki karakteristik khusus sehingga jarang atau tidak ditransaksikan di pasar. Tahap-tahapnya adalah sebagai berikut :
- Mengestimasi nilai tanah sebagai tanah kosong (HBU) dengan menggunakan perbandingan data pasar
- Menentukan Nilai Bangunan baru (RCN)
- Menghitung depresiasi/penyusutan atas bangunan tersebut baik penyusutan fisik, kemunduran fungsi
dan kemunduran ekonomis
- Mengurangi Nilai bangunan baru dengan depresiasi, sehingga diperoleh nilai bangunan terdepresiasi.
- Menjumlahkan nilai tanah dan nilai bangunan
Nilai Properti = Nilai Tanah + Nilai Bangunan Terdepresiasi
JENIS-JENIS PENYUSUTAN :
Penyusutan Fisik
Nilai yang hilang yang disebabkan oleh karena penggunaan bangunan dan pengaruh dari alam.
Penyusutan Fungsional
Penurunan fungsi kegunaan bangunan dengan kriteria tingkat efisiensi kepuasan keinginan, dan kebutuhan pasar.
Penyusutan Eksternal (Ekonomi)
Nilai yang hilang yang disebabkan oleh pengaruh dari luar properti. Ada dua kategori sumber, yaitu:
- kemunduran lokasi
disebabkan oleh lingkunan disekitar properti subjek, contoh polusi dan kebisingan
- kemunduran ekonomi
disebabkan kondisi ekonomi, contoh kenaikan tingkat bunga, kelebihan penawaran jenis property tertentu.
METODE PENGHITUNGAN PENYUSUTAN
Ada dua metode yang dapat digunakan untuk mengestimasi penyusutan, yaitu: 1. Metode langsung
Metode Umur HidupRasio perbandingan antara umur efektif properti subjek dengan total umur ekonomis properti pembanding terhadap total biaya pembuatan/penggantian baru
Metode umur ekonomis dengan modifikasiDilakukan dengan memisahkan antara penyusutan yang dapat diperbaiki (curable) dan yang tidak dapat diperbaiki (incurable)
Metode terinci (Breakdown Method)Metode perhitungan yang menyeluruh & detail dengan melakukan kalkulasi terhadap komponen-komponen bangunan secara terinci .
2. Metode tidak langsung
Berbasis selisih antara nilai transaksi penjualan properti sejenis dikurangi nilai tanahnya dengan biaya pembuatan/penggantian kembali properti pada tanggal penilaian
Metode Kapitalisasi PendapatanMenghitung nilai properti dengan mengkapltalisasi pendapatan bersih dari subjek properti lalu dikurangi dengan nilai tanah diperoleh nilai bangunan. Hasil ini dibandingkan dengan biaya membangun baru.
Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New)
- Estimasi biaya membangun dengan harga sekarang, pada tanggal penilaian, sebuah replica nyata dari
bangunan, dengan menggunakan konstuksi yang standar, material, desain, lay out, dan kualitas pekerjaan yg sama.
Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)
Estimasi biaya membangun dengan harga sekarang, pada tanggal penilaian bangunan dengan fungsi yang
sebanding, dengan menggunakan material yang modern, dan standar, desain dan lay out sekarang .
Biaya Reproduksi atau Pengganti Baru (SPI 0.5.11.1)
- Jumlah uang yang dikeluarkan untuk reprodukasi / pengganti properti baru yang dihitung berdasarkan
harga pasaran setempat sekarang/pada tanggal penilaiannya untuk bahan/material atau unit, hiaya jasa kontraktor /arsitek/konsultan teknik termasuk keuntungan,biaya instalansi, biaya supervisi,biaya tenaga ahli teknik termasuk semua pengeluaran standar yang berkaitan dengan angkutan, asuransi, pondasi,bea masuk,PPN,PPh Impor, dan biaya bunga selama konstruksi, tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan premi/ bonus.
C. PENDEKATAN PENDAPATAN (INCOME APPROACH)
Pendekatan penilaian yang dilakukan dengan mendasarkan pada tingkat keuntungan yang mungkin dihasilkan oleh properti subjek pada saat ini dan masa yang akan datang yang selanjutnya dilakukan pengkapitalisasian untuk mengkonversi aliran pendapatan tersebut ke dalam nilai properti. Pendekatan ini sesuai digunakan untuk income producing property (properti yang menghasilkan pendapatan tertentu), seperti hotel dan restoran. Langkah-langkahnya sebagai berikut :
- Menentukan Pendapatan Kotor Potensial (Potential Gross Income)
- Mengurangi pendapatan kotor potensial dengan vacancy (tingkat kekosongan), sehingga didapat
Pendapatan Kotor Efektif (Effective Gross Income).
- Mengurangi pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasional dan outgoing, sehingga didapat
pendapatan operasi bersih (Net Operating Income)
- Mengkapitalisasikan pendapatan operasi bersih dengan tingkat kapitalisasi, sehingga didapat nilai
properti.
Nilai Properti = Pendapatan Operasi Bersih Tingkat Kapitalisasi
Ada 4 metodologi yang lazim digunakan dalam Pendekatan Pendapatan:
1. Gross Income Multiplier (GIM ) / Net Income Multiplier (NIM)
2. Direct Capitalization
3. Discounted Cash Flow (DCF)
