KOMP. VILA INTI PERSADA BLOK C4 No. 1
JL. RAYA CIPUTAT – SAWANGAN
PAMULANG TIMUR, TANGERANG
BANTEN
Disusun oleh:
MUTHMAINNA
Penilai I A / 22
06330004633
DIPLOMA III SPESIALISASI PENILAI/PBB
SEKOLAH TINGGI AKUNTANSI NEGARA
TANGERANG
2007
NILAI PASAR WAJAR
RUMAH TINGGAL BAPAK SYARIF
KOMP. VILA INTI PERSADA BLOK C4/1
JL. RAYA CIPUTAT – SAWANGAN
PAMULANG TIMUR, TANGERANG
BANTEN
PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5
Telp. (021) 7375795
Laporan Penilaian i Tangerang, 6 Juli 2007 Nomor : 1 / PA / VII / 05
Lampiran : 1 (satu) berkas Perihal : Penilaian Properti
Kepada
Yth. Bapak Heru Supriyanto
Kampus Sekolah Tinggi Akuntansi Negara Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5
Tangerang
Dengan hormat,
Sesuai dengan penugasan Bapak untuk melakukan penilaian rumah tinggal milik Bapak Syafruddin Mualla yang beralamat di Komp. Vila Inti Persada Blok C4 No. 1, Jl. Raya Ciputat – Sawangan, Pamulang Timur, Tangerang, Banten, maka kami telah melaksanakan peninjauan dan pemeriksaan terhadap properti tersebut dan dengan ini kami sampaikan laporan penilaiannya. Tujuan dari penilaian properti ini untuk menentukan nilai pasar wajar.
Dengan mempertimbangkan semua keterangan, menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, dan memperhatikan faktor-faktor seperti yang terdapat dalam laporan ini serta berdasarkan pada asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang berlaku, kami berpendapat bahwa nilai properti tersebut sebesar:
Rp 402.000.000,00
(empat ratus dua juta rupiah)
Demikian laporan yang kami sampaikan dan bersama ini kami sertakan laporan penilaian terhadap properti tersebut.
Hormat kami,
PT PHOENIX APPRAISAL
Muthmainna Direktur Utama
Laporan Penilaian ii
Pernyataan Penilai
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, menerangkan bahwa:
Pernyataan dalam laporan ini yang menjadi dasar dan analisa, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan di dalamnya adalah betul dan benar berdasarkan pada pemeriksaan secara nyata atas peroperti yang dinilai sebagaimana ditunjukkan pada saat peninjauan dan pemberian tugas.
Selanjutnya laporan ini menjelasakan semua asumsi dan syarat – syarat pembatasan yang mempengaruhi analisa, pendapat, dan kesipulan yang tertera dalam laporan ini.
Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap properti yang dinilai untuk masa sekarang dan masa yang akan datang.
Laporan ini telah disusun sesuai dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dalam Standar Penilaian Indonesia tahun 2002 (SPI 2002).
Hormat kami,
PT PHOENIX APPRAISAL
Muthmainna Direktur Utama
Laporan Penilaian iii Asumsi Dan Syarat – Syarat Pembatasan
1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar adanya dan sesuai pengetahuan dan itikad baik dari penilai.
2. Semua tuntutan gugatan sengketa dan hipotik yang masih berjalan, jika ada dapat diabaikan dan properti yang dinilai seolah-olah bersih di bawah tanggung jawab pemilik.
3. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan atau penelitian fisik secara langsung atas properti yang dinilai.
4. Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap properti yang dinilai untuk sekarang dan masa yang akan datang.
5. Nilai dicantumkan dalam mata uang rupiah.
6. Penilai tidak melakukan pengecekan legalitas karena profesi Penilai bukan konsultan di bidang hokum, kami asumsikan bahwa sertifikat tanah maupun surat-surat yang berhubungan dengan properti ini adalah baik, dapat diperjualbelikan dan bebas dari sengketa atau ikatan lainnya.
7. Penilai tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab penilai jika ada persoalan-persoalan yang berhubungan dengan hak milik atau hutang / kerugian atas properti yang dinilai.
8. PT Phoenix Appraisal yang melakukan penilaian ini, tidaklah diwajibkan untuk memberikan kesaksian atau hadir di depan pengadilan atau instansi lainnya yang berhubungan dengan properti yang dinilai, kecuali telah ada perjanjian sebelumnya.
9. Laporan tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan perusahaan dan stempel perusahaan Phoenix Appraisal.
10.Dilarang menyebarluaskan pernyataan atau laporan penilaian ini baik secara keseluruhan, sebagian atau sebagai referensi, nilai yang terdapat di dalamnya, maupun nama dan afiliasi tenaga ahli dari Penilai, tanpa pesetujuan tertulis Penilai yang bersangkutan berkaitan dengan bentuk dan konteks yang tercantum dalam publikasi trsebut ( SPI 0.5.23.2 )
Laporan Penilaian iv
Daftar Isi
Surat Laporan Hasil Penilaian ... i
Pernyataan Penilai... ii
Asumsi dan Syarat-Syarat Pembatasan ... iii
Daftar Isi ... iv
1. Pendahuluan ... 1
2. Tujuan Penilaian ... 1
3. Tanggal Inspeksi dan Tanggal Penilaian ... 1
4. Defenisi Nilai ... 1
5. Data-Data Kepemilikan ... 2
6. Lokasi Subjek Properti ... 2
7. Identifikasi Properti ... 3
a. Tanah ... 3
b. Bangunan ... 3
8. Keadaan Lingkungan Sekitar ... 5
9. Perencanaan Kota ... 5
10.Metode Penilaian ... 5
11.Penilaian ... 7
12.Kesimpulan Nilai ... 8 Lampiran-lampiran:
Lampiran 1 Pendekatan Perbandingan Data Pasar Lampiran 2 Pendekatan Biaya
Lampiran 3 Pendekatan Pendapatan Lampiran 4 Peta Lokasi Properti Lampiran 5 Denah Properti Lampiran 6 Foto-foto Properti
Laporan Penilaian 1
1.
Pendahuluan
Tugas penilaian ini dilaksanakan untuk memperoleh Nilai Pasar Wajar dari properti milik Bapak Syafruddin Mualla yang berupa tanah seluas 135 m2 yang di atasnya terdapat bangunan rumah tinggal seluas 179 m2. Properti ini terletak di Komp. Vila Inti Persada Blok C4 No 1, Jl. Raya Ciputat-Sawangan, Pamulang Timur, Tangerang, Banten.
2.
Tujuan Penilaian
Tujuan penilaian ini adalah untuk menentukan nilai pasar wajar dari rumah tinggal milik Bapak Syafruddin Mualla.
3.
Tanggal Inspeksi dan Tanggal Penilaian
Inspeksi terhadap properti dilakukan pada tanggal 7 Juni 2007. Sedangkan penilaian dilakukan pada tanggal 5 Juli 2007 dengan asumsi tidak ada perubahan terhadap properti sejak tanggal inspeksi.
4.
Defenisi Nilai
Nilai Pasar Wajar adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan yang penawarannya dilakukan secara layak, dimana kedua belah pihak masing-masing mengetahui dan bertindak hati-hati tanpa paksaan. (SPI 0.5.39.1)
Ciri-ciri nilai adalah sebagai berikut:
1. Kegunaan, yaitu suatu kemampuan yang mampu membuat orang ingin untuk memilikinya.
2. Kelangkaan, menunjukkan kurangnya jumlah atau persediaan dari suatu barang.
Laporan Penilaian 2 3. Permintaan, menunjukkan adanya kebutuhan dan kemampuan keuangan untuk
mendapatkan suatu barang tersebut.
4. Dapat dialihkan, kepemilikan dan penguasaan hak milik dapat dipindahkan.
5.
Data-Data Kepemilikan
Data-data kepemilikan yang kami peroleh pada saat pemerikasaan dan peninjauan pada subjek properti adalah sebagai berikut:
Nama Pemilik : Syafruddin Mualla Jenis Hak : Hak Milik
Alamat : Kompleks Vila Inti Persada Blok C4 No. 1 Kelurahan : Pamulang Timur
Kecamatan : Pamulang Kabupaten : Tangerang Propinsi : Banten Luas Tanah : 135 m2
Luas Bangunan : 179 m2
Penggunaan : Rumah Tinggal
6.
Lokasi Subjek Properti
Subjek Properti terletak di Komp. Vila Inti Persada Blok C4 No. 1, Jl. Raya Ciputat-Sawangan, Pamulang Timur, Tangerang, Banten. Di dalam kompleks perumahan, yaitu sekitar 500 m dari subjek properti terdapat mini market dan juga sport centre yang menyediakan gymnasium, kolam renang, fitness club, lapangan tenis, dan lapangan basket.
Terdapat beberapa transportasi umum yang melewati jalan raya Ciputat-Sawangan. Sedangkan dalam kompleks perumahan tidak ada transportasi umum kecuali ojek.
Laporan Penilaian 3 No. Tempat-tempat Umum Jarak dari Subjek Properti 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Terminal Pondok Cabe Terminal Lebak Bulus Pasar Ciputat
Pasar Parung Pondok Cabe Golf Pondok Indah Mall
200 m 10 km 7 km 10 km 2 km 12 km
Terdapat fasilitas seperti jaringan listrik, telepon, dan air. Meskipun demikian, pada subjek properti tidak terdapat telepon.
7.
Identifikasi Properti
a. TanahLuas tanah subjek properti adalah seluas 135 m2. Karakteristik tanah tersebut adalah:
− Bentuk tanah segi empat dan datar dengan panjang 13,5 m dan lebar 10 m.
− Letak tanah lebih tinggi dari jalan yaitu kurang lebih 0,5 m dari permukaan jalan dengan struktur tanah keras dan stabil.
− Jalan di sekitar lokasi tanah dan jalan utama perumahan merupakan jalan hotmix dengan kondisi cukup baik.
− Diketahui bahwa selama ini tanah telah digunakan sesuai dengan peruntukannya (zoning).
b. Bangunan
Subjek properti terdiri dari 2 (dua) lantai. Lantai pertama seluas 94 m2 sedangkan lantai dua seluas 85 m2, digunakan sebagai rumah tinggal. Kondisi bangunan masih kokoh dan terawat. Sumber air berasal dari sumur bor dengan kedalaman 8 m.
Laporan Penilaian 4 Pada awalnya, bangunan hanya seluas 36 m2 dan selesai dibangun pada bulan Mei 2005. Pada tahun 2006, bangunan direnovasi menjadi seluas 179 m2 dan selesai direnovasi pada awal 2007.
Penggunaan ruangan pada bangunan tersebut adalah:
− Teras : 21 m2
− Car Port : 20 m2
− Balkon : 11,5 m2
− Ruang tamu : 18 m2
− Kamar Tidur (3 ruang) : 37,5 m2
− Kamar Mandi (2 ruang) : 5 m2
− Ruang Keluarga Lt 1 : 20 m2
− Ruang Keluarga Lt 2 : 18 m2
− Ruang Sholat : 6 m2
− Dapur dan ruang makan : 34 m2
− Ruang Cuci dan jemur : 4,5 m2
− Gudang : 3 m2
Sedangkan spesifikasi bangunan tersebut adalah:
− Pondasi : Jalur batu kali
− Lantai
Ruang utama : Keramik 30 x 30 Kamar Mandi : Keramik 20 x 20 Ruang Tamu : Keramik 20 x 20
− Dinding : Bata merah diplester dan dicat
− Kolom dan ring : Beton bertulang
− Kusen : Kamper Singkil
− Pintu utama/lainnya : Rangka Meranti, double tripleks
Laporan Penilaian 5
− Plafond : Gypsum
− Atap : Genteng beton, kuda-kuda kayu
− Instalasi air bersih : Pipa PVC
− Instalasi air kotor : Septic Tank
− Pelengkap : Pagar besi
− Fasilitas
Listrik PLN : 1300 va
8.
Keadaan Lingkungan Sekitar
Keadaan lingkungan sekitar properti cukup baik dan aman. Tersedia jasa keamanan dan juga layanan sampah. Semua bangunan di sekitar subjek properti adalah rumah tinggal. Jalanan di sekitar properti semuanya menggunakan aspal. Masjid, sport center, kolam renang, pasar, mini market, warung, dan bengkel semuanya mudah dijangkau dari subjek properti.
Sistem drainase di daerah ini cukup baik sehingga merupakan kawasan yang bebas banjir. Selain itu, daerah tempat kompleks ini datarannya lebih tinggi dari pada daeah di sekitarnya.
9.
Perencanaan Kota
Zoning tanah di kawasan subjek properti diperuntukkan untuk rumah tinggal karena daerah ini cukup jauh dari daerah industri. Dengan mempertimbangkan semua aspek, maka penggunaan tanah untuk rumah tinggal sudah sesuai dengan highest and the best use.
10.
Metode Penilaian
Subjek properti dinilai dengan menggunakan tiga pendekatan yaitu: pendekatan perbandingan data pasar, pendekatan biaya, dan pendekatan pendapatan.
Laporan Penilaian 6 a. Pendekatan Perbandingan Data Pasar
Dengan pendekatan ini Nilai Pasar Wajar properti yang dinilai didasarkan pada analisis terhadap aktivitas pasar dari properti yang sejenis. Hal – hal yang harus diperhatikan adalah :
1. Properti yang sejenis 2. Lokasi yang sama
3. Tanggal tansaksi jual beli 4. Keadaan properti
Prosedur penilaian dengan pendekatan ini adalah :
1. Pengumpulan data pembanding dari properti yang sejenis, lokasinya berdekatan, dan diketahui nilai jualnya.
2. Analisa terhadap data yang telah dikumpulkan.
3. Penentuan penyesuaian dengan memperhatikan faktor waktu, lokasi, dan fisik.
Penggunaan metode ini sangat bergantung pada keakuratan data-data pembanding dan penganalisaan terhadap data pembanding tersebut yang disesuaikan dengan kondisi pada saat penilain dilaksanakan. Semakin akurat data yang diperoleh dan semakin baik analisis yang dilakukan, maka nilai yang diperoleh juga akan semakin mendekati nilai pasar yang sebenarnya. b. Pendekatan Biaya
Nilai suatu properti diestimasikan dari biaya pembangunan baru properti tersebut. Pendekatan ini cocok untuk bangunan yang relatif baru dan bangunan tambahan atau renovasi. Cocok pula untuk properti khusus yang jarang atau tidak diperjual belikan di pasaran.
Prosedur penilaian dengan pendekatan ini adalah:
1. Menghitung biaya perolehan tanah dengan menggunakan harga tanah di sekitar properti atau dengan pendekatan perbandingan data pasar.
Laporan Penilaian 7 2. Menghitung biaya reproduksi atau biaya penggantian baru bangunan
tersebut.
3. Memperhitungkan biaya-biaya lain seperti jasa tukang, keuntungan pemborong, biaya administrasi (IMB), dan lain-lain.
4. Mengestimasikan nilai penyusutan bangunan yang berasal dari keusangan internal dan eksternal.
5. Memperhitungkan semua biaya-biaya di atas serta memasukkan keuntungan pemilik untuk mendapatkan nilai properti tersebut.
c. Pendekatan Pendapatan
Pendekatan ini digunakan untuk menilai properti yang menghasilkan pendapatan. Pendapatan ini bisa diperoleh dari menyewakan properti, ataupun mengandalkan manajemen untuk menghasilkan pendapatan, seperti SPBU, restoran, supermarket, dan lain-lain.
Prosedur penilaian dengan pendekatan ini adalah:
1. Menghitung total pendapatan properti tersebut baik pendapatan utama maupun pendapatan lain-lain dalam satu tahun.
2. Mengurangkan dengan biaya-biaya (outgoing) seperti biaya untuk manajemen, perbaikan properti, pajak bumi dan bangunan, dan asuransi. 3. Hasil dari perhitungan tersebut kemudian dikalikan dengan tingkat
kapitalisasi/nilai gross income multiplier tertentu untuk mendapatkan nilai properti tersebut.
11.
Penilaian
a. Nilai yang diperoleh berdasarkan pendekatan perbandingan data pasar adalah Rp 400.000.000,00 (empat ratus juta rupiah).
b. Nilai yang diperoleh dari pendekatan biaya adalah Rp 402.000.000,00 (empat ratus dua juta rupiah).
Laporan Penilaian 8 c. Nilai yang diperoleh berdasarkan pendekatan pendapatan adalah Rp
379.000.000,00 (tiga ratus tujuh puluh sembilan juta rupiah).
12.
Kesimpulan Nilai
Berdasarkan hasil analisa data dan mempertimbangkan faktor-faktor yang relevan, maka kami berpendapat bahwa nilai dari rumah tinggal milik Bapak Syafruddin Mualla adalah:
Rp 402.000.000,00
(empat ratus dua juta rupiah)Hormat kami,
PT PHOENIX APPRAISAL
Muthmainna Direktur Utama
Laporan Penilaian
LAMPIRAN 1
PENDEKATAN
Laporan Penilaian
TABEL PERBANDINGAN PROPERTI
Faktor - faktor
Subjek Properti
Properti Pembanding
Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3 Lokasi Vila Inti
Persada Blok C4 No 1 Vila Inti Persada Blok C5 No 1 Puri Bali Boulevard
Vila Inti Persada Blok D1 No. 45 A Harga Transaksi ? Rp 358.760.000 Rp 335.000.000 Rp 208.890.000 Tanggal Transaksi
? Mei 2005 Juni 2007 April 07
Tahun Dibangun 2005 2003 2007 2007 Sifat Fisik - Luas Tanah 135 m² 135 m² 112 m² 169 m² - Luas Bangunan 179 m² 160 m² 67 m² 45 m²
- Keadaan Baik Baik Baik Baik
-Jumlah Kamar
Laporan Penilaian
ANALISIS DATA PEMBANDING
Faktor Penyesuaian Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3
Rp 358.760.000 Rp 335.000.000,00 Rp 208.890.000 Lokasi + 0% - 25% - 10% Umur + 7,5% - 2,5% - 2,5% Fisik - 2% + 59,67% + 88% Tanggal Transaksi + 6% - 5,37% + 1% Jumlah penyesuaian + 11,5% + 26,8% + 76,5% Nilai Diusulkan Rp 400.017.400 Rp 424.780.000 Rp 368.690.850
Dari penyesuaian di atas, maka dapat diambil nilai yang paling cocok adalah dari data pembanding no.1 karena mempunyai sifat fisik baik luas tanah maupun luas bangunan yang hampir sama dengan properti yang dinilai. Dengan demikian, nilai yang didapat dengan pendekatan perbandingan data pasar ini adalah :
Rp 400.000.000,00
(empat ratus juta rupiah)
Laporan Penilaian
LAMPIRAN 2
Laporan Penilaian
1. Dalam pendekatan biaya ini, penilai menggunakan harga perolehan tanah dan bangunan sesuai dengan harga tanah dan bangunan oleh developer yang membangun Vila Inti Persada, yaitu PT. Griya Tata Prima.
2. Harga per 20 Februari 2007 adalah: Harga Perolehan Tanah:
− Tipe standar (terletak di belakang) Rp 700.000/m2
− Tipe Minimalis (terletak di depan) Rp 870.000/ m2 Biaya Perolehan Baru Bangunan:
− Lantai I Rp 1.500.000/ m2
− Lantai II Rp 1.600.000/ m2
− Teras Rp 400.000/ m2
− Car Port Rp 150.000/ m2
− Pagar Rp 400.000/ m2
3. Harga di atas sudah termasuk PPN dan keuntungan kontraktor.
4. Sedangkan biaya IMB pada Kecamatan Pamulang adalah Rp 30.000,00/ m2 5. Perhitungan umur bangunan:
3
) (
2 )
(tahunpenilaian−tahundibangun + tahunpenilaian−tahunrenovasi
3 ) 2006 2007 ( 2 ) 2005 2007 ( − + − tahun 3 1 1 3 ) 1 ( 2 2+ = 6. Perhitungan depresiasi: % depresiasi = ×100% is umurekonom f umurefekti = 100% 40 1 × tahun tahun = 2,5%
Laporan Penilaian
BIAYA PEROLEHAN BARU PROPERTI
1. Tanah 135 m2 x Rp 700.000,00 = Rp 94.500.000 2. Bangunan: Lantai I 94 m2 x Rp 1.500.000,00 = Rp 141.000.000 Lantai II 85 m2 x Rp 1.600.000,00 = Rp 136.000.000 Teras 21 m2 x Rp 400.000,00 = Rp 8.400.000 Car Port 20 m2 x Rp 150.000,00 = Rp 3.000.000 Pagar 16,5 m2 x Rp 400.000,00 = Rp 6.600.000 Biaya Pembangunan Properti = Rp 295.000.000 3. Biaya Lain 5 % x Rp 295.000.000,00 = Rp 14.750.000 4. Biaya IMB 179 m2 x Rp 30.000,00 = Rp 5.370.000 5. Total Biaya Pembangunan Properti = Rp 315.120.000 6. Depresiasi: 000 . 120 . 315 % 5 , 2 ×Rp = Rp 7.878.000 6. Total Biaya Terdepresiasi = Rp 307.242.000 7. Biaya Perolehan Baru Properti (tanah + bangunan) = Rp 401.742.000
Jadi, nilai pasar wajar properti berdasarkan Pendekatan Biaya adalah:
Rp 402.000.000,00
Laporan Penilaian
LAMPIRAN 3
Laporan Penilaian
TABEL DATA PEMBANDING SEWA
Spesifikasi
Properti
Subjek
Properti
Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3
Lokasi Vila Inti Persada, Blok C4 No. 1 Jln Raya Kampung Utan Blok K No 6 Vila Inti Persada Blok A2 No. 22 Vila Inti Persada Blok A13 No 5 Luas Bangunan 179 m2 72 m2 45 m2 45 Luas Tanah 135 m2 160 m2 169 m2 128 m2 Jumlah Lantai 2 1 1 1
Kondisi Baik Baik Baik Baik
Laporan Penilaian
ANALISIS DATA PEMBANDING SEWA
Faktor Penyesuaian Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3
Rp 50.000.000 Rp 14.000.000 Rp 10.000.000
Lokasi - 85% - 2,5 % - 2,5%
Fisik + 40% + 65% + 70%
Jumlah - 45% + 62,5% + 67,5%
Nilai Diusulkan Rp 32.500.000 Rp 22.750.000 Rp 16.750.000
Dari analisis di atas diperoleh data pembanding yang paling cocok adalah data
pembanding 2 karena mempunyai bentuk fisik yang paling sesuai. Jadi, nilai yang
diusulkan untuk sewa properti tersebut adalah:
Rp 22.750.000,00
Laporan Penilaian
PERHITUNGAN NILAI DENGAN PENDEKATAN
PENDAPATAN
Pendapatan Kotor = Rp 22.750.000,00 Outgoing: − Tax Rp 75.000,00 − Maintenance Rp 100.000,00 Total outgoing = Rp 175.000,00Pendapatan Bersih / tahun = Rp 22.575.000,00 Tingkat kaitalisasi 6% Angka Kapitalisasi: % 6 1 = 16,67 Nilai modal: Rp 379.166.667,00
Jadi, nilai yang diusulkan untuk nilai pasar wajar tersebut berdasarkan pendekatan pendapatan adalah:
Rp 379.000.000,00
Laporan Penilaian
LAMPIRAN 4
Laporan Penilaian
Laporan Penilaian
Laporan Penilaian
PETA PERUMAHAN
Subjek properti Jalan utama perumahan dari Jl Raya Ciputat Pemban ding 3 Pembanding 1Laporan Penilaian
LAMPIRAN 5
Laporan Penilaian
LAMPIRAN 6
Laporan Penilaian
