BAB 2
TINJAUAN UMUM
2.1. Gambaran Umum Proyek 2.1.1. Tinjauan Proyek
Berkaitan dengan pendirian pasar tradisional, pusat perbelanjaan dan toko modern telah ditentukan bahwa mengacu pada Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota, dan Rencana Detail Tata Ruang Kabupaten/Kota termasuk Peraturan Zonasinya. Lebih lanjut berkaitan dengan zonasi pasar tradisional, Pasal 4 huruf a dan b Perpes No.112 menentukan bahwa pendirian pusat perbelanjaan dan toko modern wajib memperhitungkan kondisi sosial ekonomi masyarakat.
2.2. Tinjauan Judul Proyek
2.2.1. Pengertian Pasar Modern
Pasar merupakan tulang punggung perekonomian masyarakat, baik masyarakat yang berada dikalangan kelas bawah ataupun masyarakat yang berada di kalangan kelas atas. Semua unsur yang berkaitan dengan hal ekonomi berada di pasar mulai dari unsur produksi, distribusi, ataupun unsur konsumsi.
Pada pengertiannya pasar adalah :
Pasar adalah orang-orang yang mempunyai keinginan untuk puas, uang untuk belanja, dan kemauan untuk membelanjakan.(Basu Swasta,1995)
hubungan sosial dan infrastruktur dimana usaha menjual barang, jasa, dan tenaga kerja untuk orang-orang dengan imbalan uang. Kegiatan ini merupakan bagian dari perekonomian. (http://id.wikipedia.org/wiki/Pasar)
Pasar adalah pranata, tempat bertemunya penjual dan pembeli. (Menurut Koentjaraningrat, Dep.P&K ; Perannan Pasar pada Masyarakat Desa Jawa Tengah)
Pengertian Pasar Modern
Pasar modern adalah pasar yang dikelola dengan manajemen modern, umunya terdapat di kawasan perkotaan, sebagai penyedia barang dan jasa dengan mutu dan pelayanan yang baik kepada konsumen umumnya anggota masyarakat kelas menengah ke atas. (Sinaga, Pariaman. 2004. Makalah Pasar Modern VS Pasar Tradisional. Kementerian Koperasi dan UKM. Jakarta : Tidak Diterbitkan.)
Pasar Modern adalah toko dengan sistem pelayanan mandiri, menjual berbagai jenis barang secara eceran yang berbentuk minimarket, supermarket, departemen store, hipermarket ataupun grosir yang berbentuk perkulakan. (Pasal 1 angka 3 Perpres No.112 Tahun 2007 tentang penataan dan pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern)
Pasar Modern merupakan media yang menjual berbagai barang kebutuhan secara kompleks, baik kelontong maupun produk lainnya. Bahkan dalam satu dasawarsa terakhir, pasar modern menjadi suatu media yang mengagumkan dalam menarik atau mengubah image belanja konsumen. (Kholis, Ratnawati. 2011. Jurnal Pengembangan Pasar Tradisional berbasis perilaku Konsumen)
2.2.2. Ciri-ciri Pasar Modern
Berikut adalah ciri-ciri pasar modern yang dikutip dari sebuah Jurnal Nasional Dinamika Sosial Ekonomi Volume 7 Nomor 1 Edisi Mei 2011 mengenai Pengembangan Pasar Tradisional Berbasis Perilaku Konsumen, yaitu :
Melengkapi kebutuhan konsumen
Mempunyai penataan ruang yang membuat nyaman bagi pembeli. Sistem interaksi secara mandiri, seperti memilih barang,
mengambil dan mengisi di keranjang barang.
Pasar modern lebih mencerminkan industrialisasi jasa.
2.2.3. Perkembangan Pasar
Perkembangan itu dimulai dari bentuk pasar terbuka sampai bentuk pasar terdiri dari toko-toko. Perkembangan pasar itu adalah sebagi berikut. (Raditantri,Nadine Beddington,1982)
1. Pasar Terbuka yaitu pasar yang tidak memiliki batasan dan ukuran yang jelas antara pedagang yang satu dengan yang lain. Besaran tempat berdagang tergantung dari kemampuan bongkar pasang tenda dan barang dagangannya.
2. Pasar berlos, umumnya jenis pasar ini cenderung membentuk pasar berpola grid atau orthogonal. Ukuran los minimal (1,5 x 2)m² dengan lebar koridor minimum 2m. Los khusus (jenis
dagangan daging) menggunakan dinding pemisah dan menggunakan kran air.
Kaca Kassa
3. Pasar berkios, kios yang ada umumnya bersifat permanen. Hal ini terjadi seiring dengan kebutuhan penyimpanan barang, aktivitas yang statis, dan sistem kepemilikan, dengan ukuran kios (2 x 2)m², lebar koridor minimum 2m, tiap kios ada lampu dan meteran listrik
4. Pasar bertoko, toko mempunyai ukuran yang lebih besar dari kios, umumnya permanen dan tertutup. Tinggi 3m (tanpa plafon) dan tinggi floor to floor 4m.
60-80% dari total kios dan los adalah sayur dan buah-buahan, sedang pada pasar kota jumlah kios dan los untuk kedua hal tersebut hanya berkisar sekitar 15-30% saja. (J.D.Tarcey-White, 1995)
2.2.4. Klasifikasi Pasar
Klasifikasi pasar dapat ditinjau dari lokasi, sifat kegiatan dan jenis dagangan, waktu kegiatan dan ruang lingkup pelayanan. Berdasarkan lokasinya, pasar di klasifikasikan menjadi (Ir.Bianpoen & Madrium D.G. FTUI) :
1. Pasar Lingkungan
Lingkup pelayanan kelurahan (± 30.000 penduduk) Bangunan dengan sistem bazar dan tidak bertingkat. Fasilitas lain pasar yaitu toko-toko kecil.
Barang yang diperjualbelikan terbatas pada barang kebutuhan sehari-hari.
Lingkup pelayanan kecamatan (± 120.000 penduduk) Bangunan vertikal dan tertutup dengan ketinggian 2-3 lantai Diperuntukan untuk seluruh penduduk di wilayah kota dan
daerah di sekitar kota.
Fasilitas lain yaitu toko-toko, kantor dan bank. 3. Pasar Kota
Lingkup pelayanan kota (± 480.000 penduduk) Bentuk bangunan adalah komplek perbelanjaan
Fasilitas lain yaitu kantor, bank dan pusat perbelanjaan lain seperti departement store, mall dan plaza.
4. Pasar Regional
Lingkup pelayanan kota dan sekitarnya.
Bentuk bangunan permanen vertikal dengan tinggi 3-4 lantai Fasilitas lain yaitu kantor, bank dan pusat perbelanjaan lain. Pembelian dilaksanakan dalam jumlah besar.
(Maya Puspitasari, 1999)
Berdasarkan sifat kegiatan dan jenis dagangan, yaitu :
1. Eceran, permintaan dan penawaran barang dalam jumlah satuan. 2. Pasar Grosir, permintaan dan penawaran barang dilakukan dalam
jumlah besar.
3. Pasar Induk, pasar yang di dalamnya terdapat kegiatan pengumpulan, pelelangan dan penjualan. Dari pasar induk ini barang-barang disalurkan kegrosir dan pusat-pusat penjualan. 4. Pasar Khusus, yaitu pasar yang hanya menjual jenis barang
tertentu.
a) Fasilitas Pasar yaitu : Toilet
Kantor pasar Mushola
Gudang Satpam Parkir b) Konsep Utilitas
Pada los basah harus diadakan saluran air, kran air bersih dan floor drain. Lantai dibuat miring untuk mengalirkan air ke STP.
Jenis lampu pada los biasa adalah lampu TL sedangkan untuk daging lampu pijar.
Pada bagunan bertingkat dibuat shaft sampah dan landasan sampah.
Berdasarkan waktu kegiatan, yaitu : 1. Pasar siang hari
2. Pasar malam hari 3. Pasar siang dan malam
Berdasarkan pihak-pihak yang terlibat :
Berlangsungnya suatu pasar tidak dapat terlepas dari berbagai pihak yang terlibat didalamnya. Adapun pihak-pihak yang terlibat diantara :
1. Pihak penyedia tempat, dalam hal ini pihak pengelolah pasar 2. Pihak pedagang yang akan menghuni dan mengurus kios, los dan
lainnya
3. Pihak suplier barang dagangan
4. Pihak pembeli yang berbelanja di pasar.
5. Pihak pengunjung dan wisatawan yang mencari barang yang dibutuhkan.
6. Pihak-pihak lain yang memanfaatkan fasilitas umum yang disediakan pasar.
7. Pihak Cleaning service
Parameter yang disebutkan adalah faktor yang sangat umum untuk membentuk kualitas bangunan komersial dengan beragam bentuk, seperti (Joseph Dechiarra, john 1980) :
Neighboiurhood center (Suburban)
Dengan deretan toko yang sejajar jalan, dengan panjang deretan keseluruhan hanya berkisar 60 m hingga 300 m.
Community-size center.
Berbentuk deretan toko, tapi sudah memiliki swalayan kecil didalamnya.
Regional center (Suburban)
Didalamnya sudah ada 1-4 departemen store dan masih didukung ratusan kios dan toko-toko kecil, dan sudah memiliki jalur pejalan kaki sendiri, dengan keseluruhan fasilitas mengelilingi jalan internal itu.
2.3. Standard Perencanaan Pasar
Berikut gambaran faktor teknis pada bangunan bertipe pusat perbelanjaan ada beberapa faktor umum untuk dipertimbangkan pada saat perencanaan, yaitu (Joseph Dechiarra & john Callender, 1980) :
1. Jarak antara kolom
Meliputi lebar, ukuran keseluruhan, dan penempatan jarak yang lazim dalam penempatan kolom adalah 6m, 7,5m, dan 9m dianggap paling fleksible. Dimensi dari bagian depan belakang yang menentukan berapa jarak yang paling menguntungkan.
Ukuran yang dianggap standart untuk suatu kedalaman bangunan komersial berkisar antara 36 m hingga 42 m, bila menggunakan basement maupun mezzanin maka kedalaman ruang dapat dikurangi hingga 20-25 %
3. Tinggi langit-langit
Berkisar antara 3 m hingga 4,2 m 4. Dinding eksterior
Sangat bergantung pada keperluan, hal yang mempengaruhi antara lain pintu servis, akses masuk, ruang sampah, jendela etalase. Biasanya design yang modular dapat mengakomodasi sebagian besar kebutuhan penyewa. 5. Susunan kios/toko
Pada dasarnya suatu pusat belanja atau pasar tak memiliki suatu faktor design sama sekali, yang mengakibatkan terjadinya ketidakjelasan penandaan, material dan design. Tapi pada saat ini kebanyakan pusat perbelanjaan sudah memiliki faktor yang cukup ketat, yang berakibat pada design yang monoton. Karenanya harus dipikirkan apakah ingin sangat teratur atau dibiarkan berkembang dengan beberapa faktor saja.
Faktor teknis yang lebih khusus dan berlaku untuk tipe bangunan tertentu saja, untuk pasar tradisional terutama di wilayah jakarta, secara teknis ada 3 faktor utama yang harus dipenuhi. (Rangkuman wawancara, Ir.Raditantri)
1. Kenyamanan
Kenyaman yang dimaksud disini bukanlah kenyamanan secara psikologis melainkan sejumlah persyaratan yang terkait kenyamanan, yaitu :
paling berpengaruh adalah kecocokan kebutuhan ruang dengan besaran yang tersedia, secara jalur sirkulasi yang ada.
b). Suhu dan Temperatur yang memadai, faktor yang paling dipertimbangkan adalah bentuk arsitektur bangunan yang mengedepankan perhatian dan perhitungan terhadap aspek fisik bangunan.
c). Kebersihan yang didapatkan dari pemilihan bahan yang mudah dibersihkan, juga pemakaian terhadap bahan-bahan yang tidak menyebabkan pencemaran terhadap barang dagangan, serta mudah diganti apabila rusak sehingga tidak menggangu kebersihan secara umum.
Faktor-faktor utama yang harus diperhatikan dalam mengatasi masalah sampah antara lain :
1. Penyediaan tempat-tempat sampah dan alat-alat angkutan yang sesuai dengan kebutuhan.
2. Pengangkut sampah yang kontiniu
3. Penyelesaian detail-detail tempat sampah yang praktis dan mudah dalam perawatannya.
4. Tidak menggangu lingkungan pasar dan pusat perbelanjaan maupun sekitar.
5. Penyediaan penampungan sementara sampah yang diangkut dari unit-unit los dan kios.
Berikut ini akan digambarkan skema proses pengangkutan sampah
Sampah dari unit kios, los dan toko
Gambar 2.1 Skema Alur sampah
2. Kemanan
Aman yang dimaksud disini adalah struktur bangunan yang kuat sehingga dapat memberikan rasa aman kepada orang yang beraktifitas dibawahnya dan bukan rasa aman terhadap gangguan sosial.
2.4. Ruang Gerak Pada Pasar
Sirkulasi dan ruang gerak adalah hal-hal yang sangat terpengaruh oleh komposisi ruang pada suatu bangunan, hal ini berlaku pula pada pasar tradisional. Pada pasar tradisional ruang gerak dibentuk dari pengkomposisian pola bentukan fisik yang umumnya terjadi pada pasar. 1. Pola terbuka, pasar dengan pola terbuka adalah pasar dengan
bentukan yang masih kurang teratur, pola dan luasan ditentukan oleh para pedagang secara individual, pasar seperti ini biasanya adalah pasar lama yang belum mengalami renovasi atau pasar kaget yang sifatnya mingguan.
2. Pola Grid, adalah pasar yang telah diatur sedemikian rupa hingga Bak container sampah
Sampah dari
para pedagang mendpatkan bagian yang adil, pola ini merupakan turunan langsung dari konsep order milik vitruvius, dimana dikatakan semua ukuran direduksi hingga sama persis dan semuanya dibulatkan hingga membentuk simetri yang sama. (Cliff Moughtin, ibid, p26)
Kedua hal tersebut pada dasarnya adalah dasar untuk membentuk master plan yang menentukan pola sirkulasi pasar secara keseluruhan. Master plan sendiri mengandung intisari faktor-faktor yang mempengaruhi menajemen dan operasional pasar.
Dalam penentuan bentuk suatu bentuk master plan harus mempertimbangkan empat prinsip dasar sebagai berikut :
Perkembangan pasar sebagai proses sosio-ekonomi Pasar sebagai sistem aliran barang dan manusia Pasar sebagai ekspresi dari interaksi publik Pasar sebagai organisasi untuk penjualan barang.
Keempat prinsip ini pada dasarnya adalah penentu kondisi yang sesuai untuk pasar, adapun dalam pelaksanaannya penentuan master plan ditentukan oleh beberapa faktor tambahan, yaitu :
1. Geometri lokasi, berupa bentuk lahan, batasan, kondisi tanah dan posisi jalan.
2. Lingkungan dan infrastruktur yang telah ada. 3. Organisasi dan zoning, untuk efisiensi maksimum.
4. Dimensi komponen pasar, sperti ukuran bangunan, lebar jalan sirkulasi dan sebagainya.
5. Orientasi bangunan, terkait dengan faktor iklim setempat.
Bentuk master plan yang dipilih akan mempengaruhi persyaratan teknis yang harus dipenuhi suatu bangunan pasar.
Persyaratan teknis umum seputar master plan dan pola ruang gerak bangunan meliputi :
1. Sirkulasi
Sirkulasi memerlukan semacam pemisah anatar antivitas pengunjung, baik manusia maupun kendaraan dan jalur distribusi logistik pasar, pada pasar yang ideal kedua jalur dipisahkan.(Nadine beddington,1982) dengan penekanan perhatian pada beberapa hal (Jimmy Suharno, 1998), yaitu : Konflik yang mungkin muncul antara kedua tipe sirkulasi. Arah datang dan arah tujuan pengunjung.
Penyesuaian dengan kendaraan umum ynag melintas (bila ada).
Penentapan akses servis.
Lokasi pasar menentukan jenis sirkulasi yaitu jalur yang melalui pasar dan daerah sekelilingnya, pada daerah luar sirkulasi dapat berbentuk jalan lurus menembus pasar atau juga suatu jalan disekeliling pasar. Untuk pasar pada daerah yang lebih padat akses dan sirkulasi harus disesuaikan, seperti akses masuk dan keluar.
2. Parkir
besaran dan lokasi bangunan, dengan kemudahan akses bagi pengunjung dengan berada sedekat mungkin. Tempat parkir bisa berada di sekeliling bangunan, basement maupun dengan membangun gedung parkir. Ruang parkir terkait erat dengan sirkulasi dan penempatan area parkir yang tepat dapat menentukan kelancaran arus sirkulasi pasar. (J.D.Tarcey-White, 1995)
Berikut klasifikasi parkir yang umum dipakai (Joseph Dechiarra, John callender, 1980), yaitu :
Untuk pasar berbentuk linear (terbuka) umumnya parkir di sepanjang jalan.
Untuk pasar (tertutup) biasanya parkir sudah khusus disediakan dan umumnya mengelilingi pasar.
3. Jalur Service
a. Jalur distribusi barang didalam pasar, baik dari gudang maupun suplier ke unit-unit.
b. Pemindahan kotoran dan sampah baik dari tempat penampungan sementara maupun langsung dari unit. Sistem yang biasa digunakan antara lain :
a. Tempat penampungan sementara, biasanya berbentuk tempat penampungan sampah sementara, dan berada dibelakang bangunan.
b. Penampungan individu dengan menggunakan tempat penampungan individu pada tiap unit, lalu sampah dibuang langsung ke truk sampah pada akhirnya kegiatan perdagangan.
Diantara ketiga faktor pembentuk ruang gerak pada bangunan sirkulasi manusia menjadi yang terpenting pada pasar, terutama sirkulasi didalam pasar dimana bersaran koridor diusahakan seefifien mungkun.
