Terdapat beberapa hal yang dibahas dalam perancangan tapak sebelum proses perancangan bangunan dilakukan, yaitu: penentuan lokasi proyek dan perencanaan tapak
2.1. Penentuan Lokasi Proyek
Dalam penentuan lokasi proyek, terdapat langkah-langkah yang perlu diambil, diantaranya: pertimbangan pemilihan lokasi, penentuan lokasi site, dan lokasi tapak terpilih.
2.1.1. Pertimbangan Pemilihan Lokasi
Surabaya, sebagai kota yang merupakan kota terbesar kedua di Indonesia setelah Jakarta, memiliki banyak potensi dalam pengembangan di berbagai sektor.
Dengan adanya pertimbangan yang sangat mendasar tersebut, maka lokasi Pusat Informasi dan Peragaan Busana Indonesia diarahkan ke kota Surabaya. Penetapan lokasi di Surabaya tersebut juga sangat didukung oleh faktor-faktor yang ada di Surabaya, khususnya dalam pengembangan dunia mode di Indonesia, yaitu:
Surabaya memiliki banyak fasilitas dan sarana penunjang yang dapat dimanfaatkan dalam mendorong generasi muda untuk lebih maju dan berkembang, terutama di dalam dunia mode.
Adapun kondisi fisik Surabaya adalah:
- Surabaya terletak pada : 07 ° 12 ' - 07 ° LS 1 1 2 ° 3 6 ' - 1 1 205 4 ' B T 3 - 6 m di atas permukaan laut Ketinggian
Batasan
Utara Timur Barat Selatan
Selat Madura dan Kabupaten Bangkalan Selat Madura
Kabupaten Gresik Kabupaten Sidoarjo.
18
Berikut adalah beberapa aspek yang dijadikan acuan pertimbangan dalam pemilihan lokasi, yaitu:
a. Aspek pencapaian
Kemudahan pencapaian ke lokasi baik dari dalam maupun dari luar kota, merupakan faktor utama dan mendasar dalam pemilihan lokasi, di samping memberikan nilai lebih karena masyarakat cenderung menyukai tempat yang mudah ditemukan dan dicapai, baik oleh kendaraan pribadi maupun angkutan umum. Akan lebih baik jika lokasi bisa dicapai dari segala arah.
b. Aspek ekonomis
Harga tanah yang tidak terlalu tinggi, dengan pertimbangan kelancaran pengembalian modal. Namun hal tersebut tidaklah bersifat mutlak dan harus.
Dalam proyek ini, perencanaan lebih diutamakan pada perancangan bangunan daripada perhitungan investasi dan keuntungan (lihat batasan-batasan proyek).
c. Aspek tata kota
Faktor ini cukup penting karena pembangunan suatu proyek di suatu tempat tidak bisa lepas dari Master Plan 2000 Kotamadya Surabaya dan RDTRK Surabaya, sehingga pada akhirnya akan tercapai sasaran dan tujuan pengembangan kota yang terencana dan terpadu.
d. Aspek aktivitas penunjang
Adanya komplek-komplek lembaga pendidikan, rekreasi, pusat-pusat perbelanjaan, pusat-pusat keramaian kota, dan perumahan-perumahan.
e. Aspek prasarana
Meliputi tersedianya prasarana air bersih, listrik, telepon, serta jaringan infrastruktur yang didukung pelaksanaan dan operasional proyek selanjutnya.
2.1.2. Penentuan Lokasi Site
Kota Surabaya memiliki lima bagian kawasan yang besar, yaitu: Surabaya Pusat, Surabaya Utara, Surabaya Timur, Surabaya Barat, dan Surabaya Selatan.
Berikut adalah perbandingan antar tiap kawasan di Surabaya:
Tabel 2.1. Perbandingan Antar Kawasan di Surabaya Kriteria
Guna lahan Aksesbilitas Jaringanjalan Lalu lintas Akomodasi Transportasi Fasilitas umum Infrastruktur Lingkungan Prospek pengembangan TOTAL
Surabaya Pusat
3 4 4 1 4 4 4 4 1 1 30
Surabaya Utara
2 3 2 1 2 3 3 3 2 1 22
Surabaya Timur
4 4 4 3 3 4 3 3 4 4 36
Surabaya Barat
4 3 4 4 4 4 4 3 4 4 38
Surabaya Selatan
2 2 3 2 2 3 2 3 2 4 25 Keterangan:
1 = kurang 2 = cukup 3 = baik 4 = baik sekali
Berdasarkan pertimbangan di atas, maka dipilih kawasan Surabaya Barat.
Hal ini disebabkan karena kawasan tersebut memiliki nilai yang tertinggi jika dibandingkan dengan kawasan-kawasan Surabaya yang lainnya.
Dari pemilihan di atas, setelah dipilih kawasan Surabaya Barat, maka langkah selanjutnya adalah menentukan alternatif lokasi site yang akan dipilih.
Alternatif lokasi yang dipilih adalah kawasan Kota Mandiri Citra Raya dan kawasan segi delapan Raya Darmo (Jin Raya Darmo Harapan). Berikut adalah perbandingan antara kedua alternatif lokasi tersebut:
Tabel 2.2. Perbandingan Alternatif Lokasi yang Dipilih Kriteria
Guna lahan Aksesbilitas Jaringanjalan
Kota Mandiri Citra Raya
3 3 4
Segi Delapan Raya Darmo
4 4 4
Lalu lintas Akomodasi Transportasi Fasilitas umum Infrastruktur Lingkungan
Prospek pengembangan Pangkalan angkutan umum TOTAL
3 3 3 3 4 4 3 3 36
3 3 4 4 4 4 4 4 42 Keterangan:
1 = kurang 2 = cukup 3 = baik 4 = baik sekali
2.1.3. Lokasi Tapak Terpilih
Lokasi tapak yang terpilih berdasarkan pertimbangan-pertimbangan di atas adalah kawasan Surabaya Barat, tepatnya di Kecamatan Tandes, Kelurahan Sukomanunggal, dan terletak di jalan Raya Darmo Harapan, yang mempunyai batasan-batasan:
- batas Utara: Jalan Raya Darmo Harapan - batas Selatan: Lahan kosong
- batas Barat: Perumahan
- batas Timur: Sinar Supermaket
Adapun karakteristik fisik dari Unit Pengembangan Tandes-Darmo Baru Kompleks:
- keadaan topografi: lahan datar
- berada pada ketinggian 10,9 m dari permukaan laut keadaan geologis: tanah bertekstur halus
- memiliki iklim antara 21,5°- 36,4 °C
- terdiri dari 2 musim, yaitu: musim kemarau dan musim hujan - kelembaban udara maksimum 98 %, sedang minimum adalah 30 %.
Lokasi tersebut termasuk dalam Unit Pengembangan Tandes - Darmo Baru Kompleks, jadi aturan-aturan yang berlaku adalah:
- Koefisien Dasar Bangunan adalah 75 % Koefisien Lantai Bangunan 400 % - Garis Sepadan Bangunan 20 meter.
Kesesuian kondisi tapak dengan aspek-aspek yang dijadikan acuan pertimbangan adalah:
a. Aspek pencapaian
Pencapaian ke lokasi sangat baik. Hal ini disebabkan karena lokasi terletak pada jalan kolektor, yaitu jalan Raya Darmo Harapan dan jalan Raya Sukomanunggal Jaya. Kondisi jalan sangat baik dan lebar, sehingga akses utama menuju lokasi sangat mudah dan jelas,
b. Aspek ekonomis
Kurang dapat memenuhi persyaratan. Harga tanah cukup tinggi pada lokasi tersebut, mengingat lokasi tapak terletak pada jalan kolektor. Hal tersebut tidak menjadi persyaratan mutlak yang harus dilaksanakan, tetapi sebagai bahan yang dipertimbangkan.
c. Aspek tata kota
Sesuai dengan Master Plan 2000, lokasi tapak terletak di areal fasilitas perdagangan, hiburan, fasilitas umum, dan perkantoran.
d. Aspek aktivitas penunjang
Di sekitar lokasi terdapat aktivitas-aktivitas dan fasilitas-fasilitas yang mendukung kegiatan, yaitu: komplek SCTV, Darmo Grand Sport Centre, Sinar Supermaket, Graha Residence, kantor sewa, apartemen, swalayan, ruko, Telkom, pertokoan, dan fasilitas-fasilitas umum lainnya.
e. Aspek prasarana
Prasarana listrik, air bersih, dan telepon sudah tersedia dengan baik dan terorganisir. Begitu juga halnya dengan prasarana jalan, sistem drainase, dan sewerage.
Disamping pertimbangan-pertimbangan di atas, maka terdapat juga sejumlah kondisi tapak yang cukup mendukung, diantaranya:
- memiliki prospek pengembangan yang cukup potensial dimasa yang akan datang
- memiliki kondisi lingkungan yang mendukung, yaitu: terletak di kawasan perumahan menengah keatas.
2.2. Perencanaan Tapak
Perencanaan tapak meliputi: pencapaian tapak, sirkulasi di dalam tapak, sistem parkir pada tapak, dan pengaturan ruang luar.
2.2.1. Pencapaian Tapak
Keuntungan yang dapat diperoleh dari lokasi tapak yang terpilih adalah adanya kemudahan dalam pencapaian tapak. Hal ini terutama disebabkan karena pada daerah di sekitar tapak terdapat banyak landmark yang sudah dikenal masyarakat, misalnya: Supermaket Sinar, SCTV, dan Iain-lain. Pencapaian ke dalam tapak dapat melalui jalan utama di sebelah Selatan tapak, yaitu jalan Raya Satelit Selatan.
2.2.2. Sirkulasi di Dalam Tapak
Sistem sirkulasi di dalam tapak menggunakan tiga jalan masuk, yaitu jalan masuk utama, jalan masuk bagi pengelola, dan jalan masuk untuk fasilitas pendidikan. Sedangkan untuk jalur keluar tapak terdapat tiga jalan keluar, yaitu jalan keluar utama, jalan keluar bagi pengelola, dan jalan keluar untuk fasilitas pendidikan. Jalan utama di dalam tapak menggunakan sistem satu arah, sedangkan untuk fasilitas yang lain menggunakan sistem dua arah. Terdapat perbedaan dan pemisahan jalur untuk umum dengan jalur untuk servis.
2.2.3. Sistem Parkir Pada Tapak
Kendaraan yang masuk ke dalam tapak, secara garis besar terdiri dari tiga jenis kendaraan, yaitu: sepeda motor, mobil, dan truk pengangkut barang (servis).
Masing-masing jenis kendaraan tersebut terdapat tempat parkir yang berbeda. Hal ini untuk memudahkan pengelompokan dan jalur sirkulasi di dalam tapak.
Lahan parkir yang disediakan adalah lahan parkir utama, lahan parkir untuk fasilitas pendidikan, lahan parkir untuk pengelola, lahan parkir untuk butik-butik, dan lahan parkir untuk pameran berkala. Khusus untuk lahan parkir pameran berkala, disediakan tempat di basement bangunan.
2.2.4. Pengaturan Ruang Luar
Menghadirkan taman-taman yang bervariasi dan menarik dapat memberikan kesan indah dan nyaman. Taman-taman tersebut dapat diperindah dengan memberikan kolam-kolam pada titik-titik tertentu pada tapak, misalnya sebagai space penangkap ke dalam tapak.
Taman-taman tersebut akan dikombinasikan dengan jalur kendaraan yang melintas di dalam tapak, baik itu untuk kendaraan bermotor maupun untuk pedestrian, dan lahan parkir yang tersedia. Pengolahan jalur kendaraan akan ditata sedemikian rupa sehingga dapat memperkuat bentuk dari tapak dan bangunan, terutama untuk main entrance. Penataan pohon di dalam tapak juga sangat berguna untuk memperkuat bentuk ruang luar yang ingin dibentuk.
