JURNAL TEODOLITA
VOL. 15 NO. 1, Juni 2014 ISSN 1411-1586
DAFTAR ISI
Mesjid Saka Tunggal Sebagai Ruang Ritual Komunitas Islam
ABOGE di Desa Cikakak Banyumas……….………. 1 - 11 Wita Widyandini, Yohana Nursruwening
Analisa Tingkat Pelayanan Jalan Simpang Bersinyal Dengan Program Manual Kapasitas Jalan Indonesia (MKJI) 1997 (Studi kasus Simpang
Empat DKT Purwokerto………...………...12 - 22 Pingit Broto Atmadi
Pengaruh Orientasi Obyek Pada Algoritma Template Matching..……...23 - 33 Kholistianingsih
Pengaruh Faktor Spekulasi Pasar Terhadap Harga Properti
Perumahan Di Wilayah Perkotaan………....………...34 - 48 Dwi Jati Lestariningsih, Basuki
Teknologi Mikrokontroler Untuk Mengukur Panjang Kabel.…………...49 - 58 Priyono Yulianto
Pemanfaatan Abu Limbah Rotan Sebagai Campuran Adukan Beton...59 - 72 Iwan Rustendi
JURNAL TEODOLITA
VOL. 15 NO. 1, Juni 2014 ISSN 1411-1586
HALAMAN REDAKSI
Jurnal Teodolita adalah jurnal imiah fakultas teknik Universitas Wijayakusuma Purwokerto yang merupakan wadah informasi berupa hasil penelitian, studi literatur maupun karya ilmiah terkait. Jurnal Teodolita terbit 2 kali setahun pada bulan Juni dan Desember.
Penanggungjawab : Dekan Fakultas Teknik Universitas Wijayakusuma Purwokerto Pemimpin Redaksi : Taufik Dwi Laksono, ST MT
Sekretaris : Dwi Sri Wiyanti, ST MT Bendahara : Basuki,ST MT
Editor : Drs. Susatyo Adhi Pramono, M.Si Tim Reviewer : Taufik Dwi Laksono, ST MT
Iwan Rustendi, ST MT
Yohana Nursruwening, ST MT Wita Widyandini, ST MT Priyono Yulianto, ST MT Kholistianingsih, ST MT Alamat Redaksi : Sekretariat Jurnal Teodolita
Fakultas Teknik Universitas Wijayakusuma Purwokerto Karangsalam-Beji Purwokerto
Telp 0281 633629
Email : teodolitaunwiku@yahoo.com
Tim Redaksi berhak untuk memutuskan menyangkut kelayakan tulisan ilmiah yang dikirim oleh penulis. Naskah yang di muat merupakan tanggungjawab penulis sepenuhnya dan tidak berkaitan dengan Tim Redaksi.
PENGARUH FAKTOR SPEKULASI PASAR TERHADAP HARGA PROPERTI PERUMAHAN
DI WILAYAH PERKOTAAN Oleh: Ir. Dwi Jati Lestariningsih, MT.
Basuki, ST.MT.
Abstraksi
Transaksi perumahan selalu mengalami perubahan dari waktu ke waktu. Ada beberapa hal yang mempengaruhi transaksi properti perumahan, antara lain lokasi, tingkat suku bunga dan kebijakan pemerintah. Penelitian ini bertujuan untuk mengidentifikasi pengaruh faktor spekulasi pasar terhadap harga properti perumahan di perkotaan. Berhubung perilaku transaksi perumahan berbeda pada masing-masing tipe (tipe kecil, menengah dan besar).
Penelitian dilakukan di 10 kota besar di Indnesia yang dianggap dapat mewkili kota- kota di Indonesia. Data yang disajikan berupa data sekunder. Pengumpulan data diperoleh dengan mengakses data dari Bank Indonesia dan BPS selama 8 tahun (2003-2010). Harga transaksi perumahan dan faktor-faktor yang mempengaruhi dianalisis menggunakan analisis regresi data panel.
Dari penelitian ini ditemukan bahwa pengaruh spekulasi pasar terhadap harga transaksi properti perumahan tipe besar lebih besar dibandingkan terhadap tipe menengah dan kecil. Pengaruh faktor spekulasi terhadap tipe besar mengindikasikan adanya kecenderungan pembelian perumahan tipe besar tidak untuk dihuni sendiri (nilai guna), tetapi untuk disewakan atau dijual kembali dengan harga yang lebih tinggi (nilai tukar). Untuk itu diperlukan peran aktif pemerintah dalam pembangunan perumahan di Indonesia. Kebijakan dalam pengendalian suku bunga, bantuan kredit kepemilikan rumah, ataupun kebijakan dalam membangun perumahan diharapkan akan dapat mengurangi spekulasi pasar.
Kata Kunci: Properti perumahan, spekulasi pasar, tipe rumah.
1. Pendahuluan
Pertambahan penduduk perkotaan di Indonesia semakin meningkat dari waktu ke waktu. Lapangan kerja yang terkonsentrasi di kota-kota besar menyebabkan arus urbanisasi tidak bisa dihindari. Dampaknya adalah kebutuhan properti perumahan di kota-kota besar pun meningkat seiring dengan pertambahan penduduk di perkotaan. Pengeluaran untuk perumahan merupakan bagian yang terbesar kedua dari total pengeluaran rumah tangga setelah makanan di negara berkembang seperti Indonesia. . Pengeluaran rata-rata untuk perumahan sebesar 18,9%-21% dari total pengeluaran rumah tangga atau sebesar 36,7% - 43% dari pengeluaran rumah tangga non pangan (Sensus BPS, 2012: 57).
Karakteristik pasar perumahan berbeda dengan barang produksi lainnya. Salah satu karakteristik pasar perumahan adalah pembelian berulang (Erik, et al., 2010) karena sifat perumahan yang merupakan aset tetap dan fixed pada lokasi. Karakteristik pasar perumahan
yang lain adalah: melibatkan beberapa pembeli dan penjual, kurangnya informasi yang lengkap, transaksi mahal, produk heterogen, immobilitas, serta kelambanan transaksi dalam merespon perubahan lingkungan pasar.
Menurut Peng et al. dalam Basuki dan Lestariningsih (2013), harga properti perumahan cenderung fluktuatif yang dipengaruhi oleh faktor fundamental (seperti:
kebijakan moneter, pertumbuhan pendapatan masyarakat) dan faktor spekulasi Menurut Peng et al. (2001), harga properti perumahan cenderung fluktuatif yang dipengaruhi oleh faktor fundamental (seperti: kebijakan moneter, pertumbuhan pendapatan masyarakat) dan faktor spekulasi. Tingkat suku bunga pada level terendah, kondisi yang baik untuk mendapatkan pembiayaan, liberalisasi pasar keuangan mendorong sikap spekulasi mempengaruhi penawaran dan permintaan perumahan yang tersedia.
Dinamika harga properti perumahan berbeda antara perumahan tipe kecil, menengah dan tipe besar. Perilaku harga properti perumahan ditinjau dari tipe rumah juga mencerminkan perbedaan kelas kebutuhan dan pendapatan dalam masyarakat. Rumah dapat menjadi barang mewah untuk segmen tipe kecil serta permintaan didorong oleh faktor kebutuhan untuk ditempati. Namun hal tersebut dapat berbeda untuk tipe besar yaitu permintaan didorong selain oleh faktor kebutuhan untuk dikonsumsi namun juga motif investasi atau bahkan spekulasi.
Zhou (2004) berpendapat adanya perilaku masyarakat dalam meningkatkan keuntungan dari return investasi perumahan melalui spekulasi pembelian properti dan menjualnya dengan harga lebih tinggi. Faktor-faktor yang mempengaruhi harga properti perumahan juga ditinjau dari aspek spekulasi. Hal tersebut dapat menjelaskan fenomena pembelian rumah selain untuk konsumsi (ditempati) juga untuk investasi (dijual kembali).Pada periode ekspansi ekonomi, spekulan biasanya memiliki "harapan " untuk mendapatkan keuntungan dari kenaikan harga dalam jangka pendek, sehingga pembentukan gelembung real estate terkait erat dengan spekulasi.
2. Permasalahan
Kasus transfer nilai guna rumah menjadi nilai tukar (menjual atau menyewakan) dikenal dengan istilah spekulasi. Fenomena rumah kosong yang menunjukkan telah terjadi over supply perumahan (terutama apartemen dan rumah mewah) seperti terjadi di Jakarta maupun di sekitamya. Berlebihnya pasokan rumah dan apartemen mewah disebabkan oleh
permintaan yang bersifat semu (pseudo) sehingga pasar yang tercipta juga bersifat semu.
Winarso (2005: 419) menyatakan bahwa tingginya permintaan terhadap rumah tipe mewah (besar) atas tersebut bersifat pseudo-market yang diakibatkan oleh perilaku sebagian masyarakat dengan membeli rumah untuk tujuan spekulasi dan investasi.
3. Tujuan Penelitian
Penelitian ini bertujuan mengidentifikasi dan menelaah pengaruh faktor spekulasi pasar terhadap harga properti perumahan.
4. Landasan Teori
Rumah adalah barang yang diproduksi untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal manusia. Istilah “perumahan“ mengacu pada sifat produksi massal dan membedakannya dengan pemukiman (tempat bemukim sekelompok manusia) (Aluko, 2010). Paket perumahan terdiri dari bangunan dan tanah yang memiliki karakteristik yang berbeda. Bangunan perumahan merupakan barang tahan lama dan terdepresiasi dengan sangat lambat (Malpezzi, 1999: 1794), sedangkan tanah sebagai barang modal yang tidak mengenal penyusutan (Malpezzi, 1999: 1822). Kepemilikan tanah dan bangunan untuk perumahan dapat digunakan sebagai kegiatan investasi yang sekaligus dapat juga digunakan sebagai barang konsumsi dengan proses penyesuaian pasar yang lamban. Perumahan sebagai sebuah barang merupakan sebuah bundel atau kesatuan dari banyak karakteristik yang melekat pada entitas rumah tersebut, seperti: ukuran, kualitas, dan lokasinya (O’Sullivan dan Gibb, 2003: 57).
4.1. Siklus Pasar Perumahan
Pasar perumahan beroperasi melalui interaksi dinamis dari pasokan dan permintaan, yang dapat dianggap sebagai siklus aktivitas. Nilai properti cenderung berubah selama fase yang berbeda dari siklus perlu diketahui dampak dari siklus properti. Ketika penawaran dan permintaan tidak seimbang, kelebihan pasokan atau kelebihan permintaan akan menciptakan kondisi pasar yang menyebabkan perubahan nilai properti. Secara khusus, dinamika pasar dan kondisi pasar berpengaruh besar pada tingkat daya serap pasar, waktu sewa dan penjualan, serta keberadaan harga jual (Fanning, 2005:170).
Ada empat tahap dalam siklus bisnis properti (Fanning, 2005:172)
a. Ekspansi, dimana kenaikan ekonomi yang ditandai dengan pertumbuhan lapangan kerja, pertumbuhan produksi dan pertumbuhan pendapatan. Pada kondisi ini, kenaikan harga akan bergerak secara stabil.
b. Perlambatan, ditandai oleh periode puncak dan penurunan siklus dengan cara bertahap menuju kesempatan kerja dan kapasitas penuh. Pada periode ini terjadi kenaikan namun juga terjadi perlambatan pertumbuhan ekonomi, dan meningkatnya laju inflasi. Setelah siklus pada kondisi puncak tercapai, ekonomi mulai penurunan secara moderat, yang menuju kontraksi ekonomi.
c. Kontraksi ekonomi, merupakan periode ekonomi yang ditandai dengan penurunan produksi, pendapatan, dan disertai dengan stabilisasi harga yang berlanjut pada deflasi harga.
d. Perlambatan kontraksi, periode ditandai dengan titik terendah dari penurunan konstruksi dan stabilisasi baik penyerapan dan tingkat hunian. Setelah melalui atau titik rendah tercapai, industri properti memulai kemajuan moderat, yang membentuk siklus ekspansi properti berikutnya.
Bernard (2011) menjelaskan pentingnya inflasi sebagai pendorong harga perumahan.
Pada umumnya inflasi menyumbang lebih dari setengah dari perubahan harga rumah.
Pengaruh kuat dari inflasi adalah lebih penting ketika harga rumah diukur secara riil. Ada dua penjelasan potensi temuan ini. Pertama yaitu berkaitan dengan fungsi ganda dari properti perumahan baik sebagai konsumsi dan investasi. Kedua adalah terkait dengan dampak inflasi pada biaya pembiayaan perumahan dan umumnya menunjukkan bahwa inflasi yang lebih tinggi akan memiliki dampak negatif terhadap harga rumah.
4.2. Pengaruh Faktor Spekulasi terhadap Harga Rumah
Turner (1976) menyebutkan bahwa terdapat perbedaan antara meaning of housing (arti rumah) dan value of housing (nilai rumah). Disamping itu) juga dikenali adanya market value (nilai pasar) yang berbeda dari human value (nilai manusia), sehingga tidak boleh mencampur pemakaian kedua istilah tersebut.Fajriyanto (2000) mengenali permasalahan nilai pasar (market value) dan nilai guna (use value) sebagai permasalahan spekulasi. Rumah yang baik hanya dapat diperoleh apabila masyarakat melihat rumahnya mempunyai nilai guna dari pada nilai pasar, sehingga mereka memelihara dan membangun rumahnya. Nilai rumah harus diterjemahkan secara luas apakah memberikan kenyamanan dan atau menghambat kebutuhan-kebutuhan pemakainya (Turner, 1972).
Wong et al. (1996) mengemukakan bahwa ada dua jenis kegiatan spekulasi. Jenis pertama dari spekulasi berlaku jika spekulan dan pelaku pasar lainnya sama-sama mengetahui. Karena pasar perumahan adalah pasar yang tidak lengkap di mana short selling tidak mungkin, spekulan hanya bisa berspekulasi harga pada saat harga naik, tapi tidak pada harga turun. Karena itu, ketika kondisi penawaran dan permintaan memberikan potensi mendorong harga pasar yang lebih tinggi, spekulan akan mengantisipasi capital gain dalam jangka pendek. Di sisi lain, pasar perumahan mempunyai karakteristik kurangnya informasi atau asimetri informasi antara perilaku pasar yang satu dan pelaku pasar lainnya. Mereka mungkin salah menafsirkan informasi harga sehingga melampaui tingkat fundamentalnya, yang pada akhirnya akan dikoreksi oleh pelaku pasar yang mempunyai lebih banyak informasi. Dalam hal ini, spekulasi akan menyebabkan harga rumah, namun tidak sebaliknya.
Jika spekulan lebih banyak informasi dari pelaku pasar lainnya, mereka akan didorong untuk perdagangan pada pasar perumahan yang sedang mengalami peningkatan harga. Tapi mereka juga dapat memprediksi perubahan harga yang lebih baik dari pelaku pasar lainnya. Oleh karena itu, akan ada efek umpan balik dalam spekulasi yang merupakan sebab dan akibat dari kenaikan harga (Tang dan Chau, 2006: 31).
Ning dan Hoon (2012) mendukung gagasan bahwa kegiatan spekulatif mendorong harga. Aktivitas spekulasi menguatkan fluktuasi di pasar keuangan, dan transaksi spekulatif dapat membahayakan perekonomian karena mereka meningkatkan fluktuasi harga. Bukti empiris dari Ning dan Hoon (2012) mengemukakan bahwa spekulasi adalah penentu harga perumahan di pasar perumahan Beijing dan Shanghai.
Peneliti mengukur spekulasi dengan pendekatan yang berbeda-beda. Menurut Ren dan Wang (2008), rasio indeks harga terhadap pendapatan perumahan, rasio harga dan tingkat suku bunga terhadap pertumbuhan PDB, rasio pertumbuhan investasi real terhadap pertumbuhan GDP riil, rasio total investasi di real estate terhadap rasio investasi dalam aktiva tetap dapat mencerminkan tingkat gelembung harga real estate. Zhou (2004) mengukur peningkatan proporsi rumah yang disebabkan oleh spekulasi dari perbandingan pertumbuhan harga rumah tahun sebelumnya dengan satu ditambah pertumbuhan bunga kredit.
5. Metode Penelitian 5.1. Pengumpulan Data
Data yang dikumpulkan adalah data sekunder, diperoleh dari Bank Indonesia (BI) dan Badan Pusat Statistik (BPS). Pengumpulan data dilakukan dengan cara studi pustaka, internet searching dengan cara download data yang dipublikasikasikan secara online. Sumber data dimaksud adalah sebagai berikut:
a. Data indeks harga properti perumahan diperoleh dari data sekunder hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) yang dilakukan Bank Indonesia dari Tahun 2003-2010. Data diperoleh melalui download data yang dipublikasikasikan secara online di internet yaitu di http://www.bi.go.id/SHPR
b. Data tingkat suku bunga dan inflasi diperoleh dari Lampiran Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia dari Tahun 2003-2010. Data diperoleh melalui download data yang dipublikasikasikan secara online di internet yaityu di http://www.bi.go.id/LKMT
c. Data jumlah pendapatan perkapita diperolah dari buku laporan Kota Dalam Angka yang diterbitkan oleh Kantor BPS Kota yang dikumpulkan di Kantor BPS Pusat Jakarta.
5.2 Lokasi Penelitian
Wilayah penelitian ditentukan dengan maksud dapat mewakili karakteristik wilayah perkotaan di Indonesia, serta untuk memudahkan pengumpulan data. Kriteria yang digunakan untuk menentukan kota sebagai wilayah penelitian adalah (1) menggambarkan karakteristik wilayah (seperti: kota besar-kecil, jawa-luar jawa, perbedaan pendapatan), serta: (2) berkaitan dengan ketersediaan data indeks harga properti residensial dan kelengkapan data dari BPS kota. Berdasarkan kriteria dimaksud maka terpilihlah 10 kota (kumpulan kota) wilayah penelitian yaitu Kota Bandung, Kota Denpasar, Kota Semarang, Kota Yogyakarta, Kota Padang, Kota Medan, Kota Makassar, Kota Manado, Kota Surabaya dan Wilayah Jabodebek (meliputi DKI Jakarta, Kota Bogor, Kota Depok dan Kabupaten Bekasi).
5.3 Variabel Penelitian
Variabel penelitian dikelompokkan dalam variabel bebas (independent/exogenous) dan variabel terikat (dependent/endogenous). Variabel terikat adalah harga transaksi properti perumahan (P). Variabel bebas terdiri dari tingkat suku bunga pada tahun t (iit), Pendapatan per kapita di wilayah i pada tahun t (Yit), inflasi di wilayah i pada tahun t (iit) dan segmen pasar perumahan (Sizeit).
Tabel: 1. Variabel, Indikator dan Data
Variabel Deskripsi Data Lambang
Variabel Indeks Harga
Indeks harga properti
perumahan yang di wilayah i periode t
data
kontinyu Pit
Suku bunga Tingkat suku bunga kredit periode t
data
kontinyu rit
Inflasi Inflasi wilayah i periode t data
kontinyu iit Pendapatan per
Kapita
PDRB wilayah dibagi jumlah penduduk wilayah i periode t
data
kontinyu Yit
Spekulasi pasar
perbandingan pertumbuhan harga rumah tahun sebelumnya dengan satu ditambah
pertumbuhan bunga kredit
data rasio [gt- 1/(1+it)]
5.4 Metode Analisis Data
Metode análisis dalam penelitian ini menggunakan model analisis regresi data panel dengan pendekatan dimanis. Tahapan metode analisis data adalah sebagai berikut:
a. Melakukan analisis deskriptif untuk menggambarkan dan menganalisis per variabel baik variabel eksogen dan endogen. Analisis dilakukan dengan pendekatan kuantitatif dan kualitatif sehingga diketahui karakteristik, pola serta kedalaman masing-masing data variabel sebelum dilakukan kalibrasi.
b. Melakukan regresi data panel untuk mengetahui faktor-faktor yang mempengaruhinya harga properti perumahan. Melakukan estimasi dengan model untuk mendapatkan parameter-parameter penelitian yang dibutuhkan, meliputi uji t, Goodness of Fit (Nilai Adjusted R-squared, uji F).
c. Melakukan regresi data panel untuk masing-masing data variabel pada masing-masing tipe perumahan (kecil, menengah, besar).
5. Pembahasan
5.1. Harga Properti Perumahan
Berdasarkan data Survei Harga Properti Perumahan (SHPR) yang dilakukan oleh Bank Indonesia pada periode Tahun 2003 – 2010 telah terkumpul data berbentuk indeks yang disebut Indeks Harga Properti Residensial (IHPR). IHPR mengalami kecenderungan peningkatan yang positif dengan peningkatan antara 4,38% - 7.14% pertahun (Gambar 1).
Pada Tahun 2003-2004 perkembangan harga rumah baru di 10 kota besar Indonesia termasuk wilayah Jabodebek, terjadi peningkatan harga hingga indeks tercatat sebesar 141,30 (Tahun 2004). Meskipun IHPR mengalami peningkatan, namun pertumbuhan IHPR Tahun 2004 mengalami penurunan dari sebesar 6,78% (Tahun 2003) menjadi 5,82% (Tahun 2004). Hal tersebut diduga akibat kondisi politik di mana diselenggarakan Pemilu (Pemilihan Umum).
Kondisi tersebut membuat para pengembang serta konsumen untuk menahan diri karena berhati-hati terhadap kondisi ekonomi pada tahun tersebut terkait Pemilu. Pada Tahun 2005, indeks naik sebesar 7,14%, kenaikan tersebut lebih tinggi dibandingkan tahun sebelumnya (sebesar 5,82% pada tahun 2004 dan 6,78 pada tahun 2003). Pada Tahun 2005, pasar properti kembali aktif recovery pasar.
131,91 139,59 149,56 157,54 165,07 172,65 180,21 189,25 10,88
5,82 7,14
5,34 4,78 4,59 4,38 5,02
- 20,00 40,00 60,00 80,00 100,00 120,00 140,00 160,00 180,00 200,00
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
(In de ks)
- 2,00 4,00 6,00 8,00 10,00 12,00 14,00 16,00 18,00 20,00 (%)
IHP R % P ertumbuhan
Gambar 1 Perkembangan Indeks Harga Transaksi Properti Perumahan Sumber: Bank Indonesia (2012), diolah
Pada Tahun 2006-2010 perkembangan harga rumah baru di 10 kota besar Indonesia termasuk wilayah Jabodebek tetap terjadi peningkatan harga, yaitu indeks tercatat sebesar 157,54 (Tahun 2006) sampai 189,25 (Tahun 2010). Namun demikian, ditinjau dari pertumbuhan, pertumbuhan IHPR mengalami penurunan dari 5,34% (Tahun 2006) menjadi 4,38% (Tahun 2009) dan meningkat kembali 4,38% (Tahun 2010). Pada Tahun 2009 terjadi penurunan indeks paling rendah dapat disebabkan oleh pengaruh krisis finansial global. Di tahun 2008 dan Tahun 2009, juga pengembangan properti juga masih tetap berjalan namun akan sedikit menurun akibat imbas krisis global, disini penyerapan pasar juga sedikit menurun, namun seiring perekonomian Indonesia yang mampu melawan krisis maka sektor properti tidak begitu berguncang. Pada tahun 2010 BI Rate justru semakin menurun dari
tahun sebelumnya yang mencapai 6,5% hal ini membuat sepanjang tahun 2010 suku bunga pada bank-bank nasional berangsur menurun walaupun penurunannya masih sedikit namun cukup mendorong pertumbuhan sektor properti.
112,96 120,69 130,32 142,59 149,35 158,41 166,70 175,77
9,43
6,85 7,97 9,42
4,74
6,06 5,23 5,44
- 20,00 40,00 60,00 80,00 100,00 120,00 140,00 160,00 180,00 200,00
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (Inde ks)
- 2,00 4,00 6,00 8,00 10,00 12,00 14,00 16,00 18,00 20,00 (%)
IHP R % P ertumbuhan
Gambar 2. Perkembangan Indeks Harga Transaksi Properti Perumahan Tipe Kecil Sumber: Bank Indonesia (2012), diolah
132,40 140,28 150,94 162,74 171,28 180,59 189,14 199,36
6,53 5,95
7,60 7,81
5,25 5,43 4,74 5,40
- 50,00 100,00 150,00 200,00 250,00
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (Inde ks)
- 2,00 4,00 6,00 8,00 10,00 12,00 14,00 16,00 18,00 20,00 (%)
IHP R % P ertumbuhan
Gambar 3. Perkembangan Indeks Harga Transaksi Properti Perumahan Tipe Menengah Sumber: Bank Indonesia (2012), diolah
122,13 128,75 137,06 147,13 152,90 159,32 165,51 173,57
6,28 5,42 6,45 7,35
3,92 4,20 3,89 4,87
- 20,00 40,00 60,00 80,00 100,00 120,00 140,00 160,00 180,00 200,00
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (Inde ks)
- 2,00 4,00 6,00 8,00 10,00 12,00 14,00 16,00 18,00 20,00 (%)
IHP R % P ertumbuhan
Gambar 4. Perkembangan Indeks Harga Transaksi Properti Perumahan Tipe Besar Sumber: Bank Indonesia (2012), diolah
Dilihat berdasarkan tipe rumah (Gambar 2,3 dan 4), secara tahunan pertumbuhan indeks terjadi pada semua tipe rumah baik tipe kecil, tipe menengah dan tipe besar. Pada periode tahun 2003 – 2010 harga perumahan tipe kecil mengalami kecenderungan peningkatan yang positif dengan indeks sebesar 112,96 (Tahun 2003) menjadi 175,77 (Tahun 2010). Peningkatan indeks antara 4,74% - 9,42% pertahun. Peningkatan tertinggi terjadi pada tahun 2006 (9,42%), sedangkan peningkatan terendah terjadi pada Tahun 2007 (4,74%).
(gambar 2)
Pada perumahan tipe menengah, harga mengalami kecenderungan peningkatan yang positif dengan indeks sebesar 132,40 (Tahun 2003) menjadi 199,36 (Tahun 2010).
Peningkatan indeks antara 4,74% - 7,82% pertahun. Peningkatan tertinggi terjadi pada tahun 2006 (7,82%) sedangkan peningkatan terendah terjadi pada Tahun 2009 (4,74%). (gambar 3)
Pada perumahan tipe besar, harga mengalami kecenderungan peningkatan yang positif dengan indeks sebesar 122,32 (Tahun 2003) menjadi 173,57 (Tahun 2010).
Peningkatan indeks antara 4,74% - 7,82% pertahun. Peningkatan tertinggi terjadi pada tahun 2006 (7,35%) sedangkan peningkatan terendah terjadi pada Tahun 2009 (4,74%). (gambar 4)
6.2 Persamaan Harga Properti Perumahan dengan Memasukkan Faktor Spekulasi Pasar
Indeks harga propserti perumahan selain dipengaruhi faktor fundamental, seperti tingkat bunga, inflasi dan pendapatan juga dapat dipengaruhi oleh faktor spekulasi pasar.
Hasil pengujian eviews model persamaan harga dengan memasukkan faktor spekulasi pasar disajikan dalam Tabel 2.
Tabel 2. Model Persamaan Indeks Harga dengan Memasukkan Faktor Spekulasi Pasar Harga Transaksi
Variabel Coefficient t-Statistic c
231,1920
***) 6,892571 rit
-7,211115
***) - 3,586951 iit
-1,714497
***) - 5,054312 Yit 7,94E-07 **) 2,107308
git-1/(1+it) 95,01932 **) 2,645574
R-squared 0,746112
Adjusted R-squared 0,674361 F-statistic 10,39863 Prob(F-statistic) 0,000000
Ket: ***) signifikan pada level 1%, **) signifikan pada level 5%,
*) signifikan pada level 10%
Sumber: Data sekunder (2012), diolah
Dari pengolahan data diperoleh hasil bahwa model dengan memasukkan faktor spekulasi baik dalam persamaan jangka panjang dan persamaan jangka pendek diperoleh nilai Prob (F-statistic) 0,00000 atau < 0,05), menunjukkan kedua model fit dengan data.
Nilai koefisien determinasi (R2) dilihat dari nilai Adjusted R-squared persamaan indeks harga properti perumahan dalam jangka panjang sebesar 0,674361 atau meningkat dibandingkan dengan model persamaan sebelumnya yaitu tanpa memasukkan faktor spekulasi sebesar 0,546186 (Tabel 2). Demikian juga dalam model persamaan jangka pendek diperoleh nilai Adjusted R-squared sebesar 0,722082 atau meningkat dibandingkan dengan model persamaan sebelumnya yaitu tanpa memasukkan faktor spekulasi sebesar 0,673494 (Tabel 2).
Dalam jangka panjang, pertumbuhan harga yang lebih tinggi dari pertumbuhan faktor fundamental (dukur dari tingkat bunga) sebesar 1% akan diikuti dengan peningkatan indeks harga properti perumahan sebesar 95,01932 poin (β= 95,01932), dengan asumsi variabel
lainnya konstan. Pertumbuhan harga yang lebih tinggi dari pertumbuhan faktor fundamental menunjukkan adanya gelembung (bubble) harga dibandingkan fundamentalnya yang dapat disebabkan oleh faktor spekulasi pasar.
Dalam jangka pendek, faktor spekulasi bersifat inelastis terhadap perubahan harga.
Elastisitas faktor spekulasi terhadap harga adalah sebesar 0,049086 atau < 1. Elastisitas faktor spekulasi [Ln(git-1/(1+it))] menunjukkan sejauhmana perubahan trend harga tahun sebelumnya dibanding trend tingkat bunga tahun t mempengaruhi perubahan indeks harga properti perumahan tahun ke t.
Analisis segmen perumahan dengan memasukkan faktor spekulasi pasar terhadap indeks harga properti perumahan tipe kecil, tipe menengah dan tipe besar dapat disajikan berdasarkan hasil pengujian EViews pada Tabel 3. Dari pengolahan data diperoleh hasil bahwa model dengan memasukkan faktor spekulasi [Ln(git-1/(1+it))] berdasarkan tipe (tipe kecil, tipe menengah dan tipe besar) diperoleh nilai Prob (F-statistic) 0,00000 atau < 0,05), menunjukkan ketiga model fit dengan data. Nilai koefisien determinasi (R2) dilihat dari nilai Adjusted R-squared persamaan indeks harga properti perumahan setelah memasukkan faktor spekulasi masing-masing sebesar 0,700 (tipe kecil), 0,744(tipe menengah) dan 0,708 (tipe besar) atau meningkat dibandingkan dengan model persamaan sebelumnya yaitu tanpa memasukkan faktor spekulasi masing-masing sebesar 0,645 (tipe kecil), 0,667 (tipe menengah) dan 0,619 (tipe besar) (Tabel 3).
Tabel 3. Analisis Elastisitas dalam Jangka Pendek Berdasarkan Tipe Rumah dengan memasukkan Faktor Spekulasi
Tipe Kecil Tipe Menengah Tipe Besar
Variabel
Coefficient
t-
Statistic Coefficient
t-
Statistic Coefficient
t- Statistic
C 0,763 0,260 3,859 *) 1,952 3,197 1,435
Lnrit
-0,946
***) -
3,179 -1,058
***) -
5,193 -0,668
***) - 3,204 Lnrit-1
-0,564
**) -
2,496 -0,554
***) -
3,671 -0,329
**) - 2,035 Lniit
-0,038
**) -
2,034 -0,056
***) -
4,084 -0,038
***) - 2,391 LnYit
0,509
***)
4,088 0,333
***)
4,002 0,270
***) 2,807 Ln(git-1/(1+it))
0,065
***)
3,618 0,030
***)
3,067 0,045
***) 4,549
R-squared 0,764 0,797 0,777
Adjusted R-
squared 0,700 0,744 0,708
F-statistic 11,809 15,132 11,207
Prob(F-
statistic) 0,000 0,000 0,000
***) signifikan pada level 1%, **) signifikan pada level 5%, *) signifikan pada level 10%
Sumber: Data sekunder (2012), diolah
Hasil Pengolahan data dengan memasukkan faktor spekulasi berdasarkan tipe diperoleh faktor spekulasi pasar bersifat inelastis terhadap indeks harga pada tipe kecil, menengah dan besar. Nilai elastisitas faktor spekulasi terhadap indeks harga pada tipe besar (e=0,045) lebih besar dibandingkan dengan tipe menengah (e=0,030), sedangkan nilai elatisitas faktor spekulasi terhadap indeks harga pada tipe kecil (e=0,065) lebih besar dibandingkan dengan tipe besar (e=0,045) dan tipe menengah (e=0,030).
Pengaruh tingkat bunga, inflasi dan pendapatan dalam model persamaan harga per tipe dengan memasukkan faktor spekulasi pasar (Tabel 3) konsisten dengan hasil penelitian sebelumnya melalui model tanpa faktor spekulasi pasar (Tabel 3), yaitu tingkat bunga, inflasi berpengaruh negatif terhadap indeks harga, sedangkan pendapatan berpengaruh positif.
7. Penutup
Pengujian dengan memasukkan faktor spekulasi (Tabel 2) diperoleh hasil bahwa faktor spekulasi ikut memberikan pengaruh terhadap indeks harga perumahan. Nilai koefisien determinasi (R2) persamaan indeks harga properti perumahan sebesar 0,674361 atau meningkat dibandingkan dengan model persamaan sebelumnya yaitu tanpa memasukkan faktor spekulasi sebesar 0,546186. Hasil ini menunjukkan bahwa sebesar 54,6186%
pergerakan indeks harga properti perumahan dipengaruhi oleh faktor fundamental (tingkat bunga, inflasi dan pendapatan), selanjutnya sebesar 12,8175% (=67,4361% - 54,6186%) pergerakan harga dipengaruhi oleh faktor spekulasi pasar dan sisanya sebesar 32,5639%
(100% - 67,4361%) disebabkan oleh variabel lain diluar model. Apabila sebuah rumah ditransfer dari nilai guna ke nilai tukar (spekulasi), maka akan menambah harga rumah.
Kebanyakan keuntungan dari pertambahan ini justru menguntungkan spekulator.
Faktor spekulasi pasar mempunyai elastisitas paling besar pada perumahan tipe kecil mengindikasikan bahwa pembangunan perumahan untuk rumah tipe kecil (sederhana dan sangat sederhana) tidak seluruhnya sesuai dengan target group (kelompok sasaran). Ada kecenderungan pembelian rumah tidak untuk dihuni sendiri (nilai guna) tetapi untuk disewakan atau dijual pada waktu selanjutnya (nilai tukar). Kasus transfer nilai guna rumah menjadi nilai tukar (menjual atau menyewakan) dikenal dengan istilah spekulasi. Keuntungan dari pertambahan harga akan menguntungkan spekulator,yaitu orang yang melakukan spekulasi.
Faktor spekulasi pasar mempunyai elastisitas paling besar pada perumahan tipe kecil juga dapat disebabkan karena kualitas rumah. Kondisi perumahan tipe kecil pada umumnya dalam kondisi yang kurang memenuhi syarat, baik dari segi konstruksi, kesehatan maupun kelayakan hunian. Tingginya harga rumah di wilayah perkotaan juga dapat membuat tipe kecil banyak dibeli oleh masyarakat berpenghasilan menengah (tidak tepat sasaran).
Rendahnya kualitas menyebabkan rumah tidak ditempati, banyak direnovasi penghuninya dan dijual kembali. Menurut hasil penelitian Fajriyanto (2000) dapat ditemukan bahwa sebagian besar penghuni rumah tipe kecil adalah pemilik kedua atau ketiga, maka hal ini menunjukkan telah terjadi spekulasi (membeli rumah untuk dijual kembali dalam jangka pendek). Cara huni rumah kedua itu dapat berupa membeli dari pemilik sebelumnya, mengontrak, meminjam atau mewarisi.
Daftar Pustaka
Aluko, O.E., 2010. The Impact of Urbanization on Housing Develeopment: The Lagos Experience, Nigeria. Ethiopian Journal of Environmental Studies and Management.
Vol.3.no.3:64-74.
Bank Indonesia, 2012. Survey Harga Propeti Residensial (SHPR) 2003-2010. Online di http://www.bi.go.id/SHPR
Bank Indonesia, 2012. Laporan Kebijakan Moneter Baank Indonesia dari tahun 2003-2010.
Online di http://www.bi.go.id/LKMT
Bernard,O.M., 2011. Factors and Influencing Real Estate Property Prices: A Survey of Real Estate in Meru Municipality, Kenya. Journal of Economics and Sustainable Develeopment – (online) vol.2no.4:2222-2855.
BPS, 2012. Perkembangan Beberapa Indikator Utama Sosial-Ekonomi Indonesia. Jakarta:
Badan Pusat Statistik.
BPS, 2006. Socio-Economic Survey dikutip dalam Winarso, H.2005. city for the Rich.
International Conference of the Asian Planning Schools association TH 11-14, onlone http://tblfield.files.woerdpress.com/2008/09/city-for-the-rich-winarso.pdf
Chow and Niu, 2009. Demand and Supplay for Residential Housing in Urban China, Economic Bulletin, Vol.3,no.7:1-18
Fajriyanto,2000. Pembangunan Peromhan Ditinjau dari Aspek Spekulasi, Studi Kasus pada Perumahan di Yogyakarta. Logika vol.4, no.5:64-74.
Fanning, S.F. 2005. Market Analisys for Real Estate> Concept and Applications in Valuation in Highest and Best Used. Appraissal Institute, Chicago.
Leung,C, 2004. Macroeconomics and Housing: A Review of the Litarature. Journal of Housing Economics vol.3, no.14:271-280.
Malpezzi, 1999. Economics Analisys in Housing Markets in Developing and Transitions.
Wisconsin-madison CULER Working Paoers, vol.3, no.1:96-111.
Ning, C. Dan Hoon, O.D., 2012. Case Studies of the Effects of Speculation on Real Estate Bubble Forming: Beijing and Shanghai (2001-2010). Eighteenth Annual Pacific-Rim Real Estate Sociaty Conference, Adlaide, Australia. January: 1-12.
O’Sullivan and Gibb,K, 2003. Housing Economics and Public Policy. Oxford:
Blackwell/RICS. Online di
wxy.seu.edu.cn/humanities/sociology/htmledit/.../20110130105814120.pdf
Peng, C.F. and Leung, 2001, What Driver Property in Hongkong? Quarterly Bulletin 8: 81- 103.
Turner, JFC. and Fitcher, R., 1976. Freedom to Build. New York: The Macmillan Company.
Wang, Z., 2004. Dinamics of Urban Residential Property prices-A Case Studi of Manhattan Market. Journal of Real Estate Finance & Economics, vol.29, no.1:99-118.
World Bank, 2011, Asia Pacific Investment: Market Review. World Develeopment Report, diakses di http://www.worldbankdata.org/
Winarso,H, 2005. City for the Rich, International Conference of he Asian Planning Schools Association. http://tblfield.files.woerdpress.com/2008/09/city-for-the-rich-winarso.pdf Zhou,J.,2004. Theoretical and Empirical Study of Real Estate Speculation. Contemporary
Finance and Economics, vol.230, no.1:92-97.
