PENERAPAN REKAYASA NILAI PADA
PROYEK PEMBANGUNAN BANK
JATIM KEDIRI
Dosen Pembimbing:
Ir.putu Artama Wiguna, MT, Ph.D
Yusronia Eka Putri, ST. MT
Oleh:
LATAR BELAKANG
o
Pembangunan Bank Jatim Kediri
mengeluarkan biaya sebesar Rp
18.040.134.397,07 dengan luas bangunan
4.582 m², jadi total harga bangunan per m²
adalah sebesar 3.937.174,68 Rp/m². Untuk
mendapatkan alternatif perencanaan yang
paling optimum untuk pembangunan
Rekayasa nilai (value
engineering)
Pengertian
◦
Pendekatan kreatif dan sistematis dengan
tujuan mengganti, mengurangi atau
menghilangkan biaya-biaya yang tidak
diperlukan
◦
Teknik Manajemen yang berusaha untuk
mencapai keseimbangan fungsional terbaik
antara biaya, keandalan dan kinerja suatu
sistem
VALUE ENGINEERING JOB
PLAN
Value Engineering Job Plan
a. Tahap Informasi
b. Tahap Kreatif
c. Tahap Analisa Keuntungan dan
Kerugian
d. Tahap Perencanaan/ Pengembangan
FLOW CHART PENELITIAN
Latar Belakanng
Rumusan Masalah
1Item pekerjaan apa saja yang memungkinkan
untuk dilakukan value engineering pada desain
perencana
2Alternatif apa saja yang dapat dipilih sebagai
pengganti pada desain awal
3Berapa besar penghematan yang dapat diperoleh
Studi Pustaka
Rencana Kerja Value Engineering
Tahap Informasi
1Breakdown Cost Model
2Grafik Pareto
3Analisa Fungsi
Tahap Kreatif
Pengumpulan ide-ide kreatif yang paling
sesuai minimal 3 buah ide
Pengumpulan Data
RAB
Gambar Desain
HSPK
Tahap Analisa/ Evaluasi
Analisa Keuntungan dan Kerugian
Tahap Perencanaan/Pengembangan
1Analisa Life Cycle Cost
2Analisa
Pemilihan
Alternatif
dengan Metode AHP
Tahap Rekomendasi
Memberikan rekomendasi
terhadap alternatif terpilih
TAHAP iNFORMASI
Identifikasi Biaya Tinggi
◦
Break Down Cost Analisa
◦
Analisa Diagram Pareto
Identifikasi Biaya Tidak Diperlukan
IDENTIFIKASI BIAYA TINGGI
(BREAK DOWN COST ANALISA)
NO
URAIAN PEKERJAAN
HARGA
%
HARGA
KOMULATIF HARGA
1 PEKERJAAN BETON
Rp
6,313,546,979.58 38.50%
Rp 6,313,546,979.58
2 PEKERJAAN MEKANIKAL DAN ELEKTRIKAL
Rp 2,132,144,752.12 13.00%
Rp 8,445,691,731.70
3 PEKERJAAN DINDING
Rp
1,891,743,047.85 11.53%
Rp 10,337,434,779.55
4 PEKERJAAN LANTAI
Rp
1,844,224,530.59 11.25%
Rp 12,181,659,310.14
5 PEKERJAAN PONDASI
Rp
1,139,450,714.93
6.95%
Rp 13,321,110,025.07
6
PEKERJAAN KANOPI, RAILING DAN
PLAFOND
Rp
896,118,577.82
5.46%
Rp 14,217,228,602.89
7 PEKERJAAN KEAMANAN
Rp
885,769,189.19
5.40%
Rp 15,102,997,792.08
8 PEKERJAAN FINISHING
Rp
752,910,220.36
4.59%
Rp
15,855,908,012.44
9 PEKERJAAN SANITASI
Rp
302,660,105.16
1.85%
Rp
16,158,568,117.60
10 PEKERJAAN KUSEN
Rp 128,058,593.33
0.78%
Rp
16,286,626,710.93
11 PEKERJAAN PERSIAPAN
Rp 64,317,139.43
0.39%
Rp
16,350,943,850.36
12 PEKERJAAN LAIN-LAIN
Rp 49,178,328.80
0.30%
Rp
16,400,122,179.16
TOTAL
Rp 16,400,122,179.16 100.00%
Identifikasi Biaya Tinggi
(Analisa Diagram Pareto)
DC
DP
Persamaan kurva Pareto :y = -14.80x6 + 53.04x5 - 74.69x4 + 52.52x3 - 20.23x2 + 5.175x + 0.003
Jika x=20% ; maka y= 54,44% ; Jika y=80% ; maka x= 43,43%
∆P = 43,43% - 20% = 23,43% ; ∆C =80% - 54,55% = 25,45%
Identifikasi biayaYANG TIDAK
DIPERLUKAN (ANALISA
FUNGSI)
o
Mengidentifikasi item kerja berbiaya tak
diperlukan berdasarkan pengklasifikasian
fungsi
o
Fungsi Primer
o
Fungsi Sekunder
o
Setelah diklasifikasikan, dicari perbandingan
Cost dengan Worth
o
Perbandingan Cost dengan Worth yang > 2
Identifikasi biayaYANG TIDAK
DIPERLUKAN (ANALISA
FUNGSI)
Contoh Analisa Fungsi
Analisa Fungsi
Proyek
Gedung Bank JATIM Kediri
Lokasi
Kota Kediri
Item Pekerjaan
Pekerjaan Lantai
Fungsi
Menutup lantai
No
Komponen
Fungsi
Cost
Woth
KK
KB
Jenis
(B/S)
1
Paving blok
Menutup
Lantai
B
Rp 132,603,583.95 Rp 132,603,583.95
2
Floor hardener
Mengeraskan
Lantai
S
Rp 215,228,057.27 Rp
-3
Keramik
Menutup
Lantai
B
Rp 51,180,810.96 Rp 51,180,810.96
4
Ampyangan
Menutup
Lantai
B
Rp
381,111.48 Rp 381,111.48
5
kanstin berem
Menyusun
Jalan
S
Rp
98,890,350.00 Rp
-6 Beton plat lantai
Menyangga
Alas
S
Rp
1,345,940,616.92 Rp
-Total Rp 1,844,224,530.59 Rp 184,165,506.39
Cost/Worth
10.0140
Identifikasi biayaYANG TIDAK
DIPERLUKAN (ANALISA
FUNGSI)
Dari hasil analisa cost/worth pada
masing-masing pekerjaan diambil pekerjaan
dengan nilai c/w > 2, yaitu:
◦
Pekerjaan Dinding
TAHAP KREATIF
Mencari alternatif desain sebanyak
mungkin dengan teknik Brainstorming
Alternatif terpilih akan dievaluasi pada
TAHAP KREATIF
Pengumpulan Alternatif
Item :
Pekerjaan Dinding
Fungsi
Dinding Partisi
AA0
Partisi Gypsum
AA1
Partisi Fiber Board
AA2
Partisi Triplek
AA3
Partisi Kalsiboard
AA4
Partisi Yumen Board
Fungsi
Dinding Pasangan
AB0
Pasangan batu bata, benangan, dan acian biasa
AB1
Pasangan batu bata, benangan, dan acian mortar
AB2
Pasangan batako, benangan, dan acian biasa
AB3
Pasangan batako, benangan, dan acian mortar
Fungsi
Dinding Penutup
AC0
Keramik dan Granit
AC1
Keramik
AC2
Granit
Pengumpulan Alternatif
Item
:
Pekerjaan Lantai
Fungsi
:
Penutup Lanati
No
.
Alternatif
B0
Floor hardener, plat lantai, batu apyang, paving block,
kanstin berem dan keramik
B1
Floor hardener, plat lantai, batu apyang, paving block,
kanstin berem dan marmer
B2
Floor hardener, plat lantai, batu apyang, paving block,
kanstin berem dan granit
B3
Floor hardener, plat lantai, batu apyang, paving block,
kanstin berem dan tegel
B4
Plat lantai, batu apyang, paving block, kanstin berem dan
acian
TAHAP ANALISA keuntungan
dan kerugian
Langkah-langkahnya
◦
Membuat Pembobotan kriteria
◦
Mencatat keuntungan dan kerugian
masing-masing alternatif
Tahap Perencanaan/
Pengembangan
Alternatif yang telah terpilih
dikembangkan dengan menggunakan:
◦
Analisa Life Cycle Cost, alternatif terpilih
dianalisa pengaruhnya terhadap biaya daur
hidup proyek
◦
Analisa Pemilihan Alternatif, alternatif terpilih
dianalisa dengan membandingkan tingkat
Tahap Perencanaan/
Pengembangan
ANALISA LIFE CYCLE COST
Terdiridari:
◦
Initial Cost yaitu Total biaya konstruksi mulai dari
biaya pembangunan dan biaya akibat redesain
◦
Replacement Cost, yaitu biaya penggantian yang
diperoleh jika adanya perubahan desain pada masa
ekonomis bangunan
◦
Salvage Cost yaitu nilai sisa yang diperoleh pada
akhir masa ekonomis bangunan
◦
Operating Cost yaitu biaya pengoperasian
bangunan
◦
Maintenance Cost yaitu biaya perawatan
Tahap Perencanaan/ Pengembangan
ANALISA LIFE CYCLE COST
TAHAP ANALISA
Analisa Biaya Siklus Hidup Proyek (Life Cycle Cost) Proyek : Prooyek Pembangunan Bank Jatim Cabang Kediri
Nilai Ekonomi Proyek : 15 tahun Item : Pekerjaan Dinding Bagian Partisi Bunga : 7%
No. Present Value Original AA1 AA2 AA3 AA4
In it ia l C o st 1 Biaya Konstruksi Rp 274,461,745.42 Rp 191,801,031.22 Rp 139,234,457.63 Rp 140,449,463.93 Rp 242,835,544.04 2 Biaya Redesain Rp 3,212,500.00 Rp 3,212,500.00 Rp 3,212,500.00 Rp 3,212,500.00 Rp 3,212,500.00 3 Total Initial Cost (IC) (1+2) Rp 277,674,245.42 Rp 195,013,531.22 Rp 142,446,957.63 Rp 143,661,963.93 Rp 246,048,044.04
S al v ag e C o st 4
Seluruh material direncanakan tidak memberikan nilai sisa pada akhir proyek 0 0 0 0 0 O p er at i o n C o st
5 Tidak ada biaya operasional pada
seluruh alternatif 0 0 0 0 0
Maintenanc e Cost
6
Penggantian di tahun ke-3 ,6 ,9
dan 12 Rp - Rp - Rp 333,377,372.84 Rp - Rp -7 Penggantian di tahun ke-5 dan 10 Rp 324,345,870.45 Rp 226,661,359.77 Rp - Rp 165,976,513.64 Rp -8 Penggantian di tahun ke-7 dan 14 Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 234,595,738.56 Total Cost 9
Total Cost Present Value
Tahap Perencanaan/ Pengembangan
ANALISA LIFE CYCLE COST
TAHAP ANALISA
Analisa Biaya Siklus Hidup Proyek (Life Cycle Cost) Proyek : Prooyek Pembangunan Bank Jatim Cabang Kediri
Nilai Ekonomi Proyek : 15 tahun Item : Pekerjaan Lantai Bunga : 7%
No. Present Value Original BA1 BA2 BA3 BA4
In it ia l C o st 1 Biaya Konstruksi Rp 1,844,224,530.59 Rp 1,412,039,698.27 Rp 1,279,958,760.68 Rp 1,405,179,349.73 Rp 1,087,372,909.99 2 Biaya Redesain Rp 3,212,500.00 Rp 3,212,500.00 Rp 3,212,500.00 Rp 3,212,500.00 Rp 3,212,500.00 3 Total Initial Cost (IC) (1+2) Rp 1,847,437,030.59 Rp 1,415,252,198.27 Rp 1,283,171,260.68 Rp 1,408,391,849.73 Rp 1,090,585,409.99
S al v ag e C o st
4 Seluruh material direncanakan tidak
memberikan nilai sisa pada akhir proyek 0 0 0 0 0
O p er at io n C o st
5 Tidak ada biaya operasional pada seluruh
alternatif 0 0 0 0 0
Maintenanc e Cost
6 Penggantian di tahun ke-5 dan 10 Rp - Rp 210,377,129.26 Rp - Rp 202,269,894.81 Rp -7 Penggantian di tahun ke-7 dan 14 Rp 49,444,162.70 Rp - Rp 44,381,532.85 Rp - Rp -8 Perawatan Pertahun (15%*IC) Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 7,942,455.80 Total Cost 9 Total Cost Present Value (3+6+7+8) Rp 1,896,881,193.28 Rp 1,625,629,327.52 Rp 1,327,552,793.53 Rp 1,610,661,744.55 Rp 1,098,527,865.79
