PT. SARANA MULTIGRIYA FINANSIAL (Persero) EFEK BERAGUN ASET

1

PT. SARANA MULTIGRIYA FINANSIAL (Persero)

13th _{October 2008}

EFEK BERAGUN ASET

2

AGENDA

‰

IKHTISAR SEKURITISASI

‰

SUB PRIME MORTGAGE

‰

INTERNATIONAL PRACTICES

3

IKHTISAR SEKURITISASI

4 KONSEP SEKURITISASI

IKHTISAR SEKURITISASI

Surat Berharga Tingkat Investasi Tinggi Proses Sekuritisasi

Proses mengubah aset keuangan menjadi surat-surat berharga yang dapat diperdagangkan

5

STRUKTUR DASAR

6 ‰ True Sale

‰ Bankruptcy remoteness

‰ Perfection of the security interest

KARAKTERISTIK SEKURITISASI ASET

7 DASAR TRANSFER ASET

True sale :

Pengalihan aset dari Kreditur Awal kepada SPV (issuing entity), secara hukum.

Perlu didukung oleh opini Hukum dan Auditor Independen. Alasan True sale :

Memastikan bahwa seluruh aset yang telah disekuritisasi telah ditransfer dan tidak akan di-klaim sebagai aset Kreditur Asal dalam hal terjadi kebangkrutan.

8 BANKCRUPTCY REMOTENESS

9 Bankruptcy remoteness:

Sebuah entitas yang tidak dapat di-pailitkan secara hukum. 9 Bankruptcy remoteness penting karena:

ƒ No unexpected creditors

ƒ No right for expected creditors to attack the structure ƒ No priority claims (such as employees)

Dengan prinsip true sale dan bankrutcy remoteness maka Investor akan memiliki preferen penuh atas seluruh hak-hak yang melekat pada aset/tagihan KPR yang telah disekuritisasi.

IKHTISAR SEKURITISASI

9

SUB PRIME MORTGAGE

Subprime lending?

• Pinjaman kepada debitur yang tidak memenuhi syarat karena memiliki sejarah sebagai debitur yang kurang baik.

• Pinjaman dengan suku bunga yang lebih tinggi daripada prime-rate karena adanya risiko

tambahan.

• Subprime loans dikemas

menjadi asset-backed securities yang dijual di pasar modal.

Alt-A 13% Subprime 14% Prime Conforming 63% Jumbo 10%

SECURITIZED MORTGAGE DEBT OUTSTANDING

JADI, BAGAIMANAKAH SAMPAI KRISIS SUBPRIME

DAPAT TERJADI?

US$ 6.3 triliun total sekuritisasi KPR

SUMBER PERMASALAHAN SUBPRIME

Pertumbuhan pasar properti, khususnya sub-prime mortgage akibat:

9 Kebijakan suku bunga rendah, setelah equity bubble burst tahun 2000. 9 Kenaikan harga rumah dan kemudahan dalam pemberian kredit.

9 Debitur subprime meminjam dana diluar batas kemampuan mereka.

9 Standar underwriting yang longgar, tidak ada doc loans, tidak ada income verification

9 Adjustable rate mortgages (ARMS)

Pada saat siklus suku bunga berubah…

9 Penyesuaian suku bunga dikombinasikan dengan turunnya harga properti 9 Default di pasar Subprime Mortgage meningkat tajam

9 Kesulitan dalam perhitungan tingkat kerugian akibat ketidakjelasan dari pendongkrakkan nilai.

9 Mayoritas subprime mortgage lenders dinyatakan bangkrut.

9 Pengaruh menyebar hingga ke hedge funds, investment funds, dan the commercial paper market

9 Intervensi dari mayoritas Bank Sentral untuk menyediakan likuiditas

I.

Portfolio KPR yang disekuritisasi merupakan asset dengan kualitas

tinggi.

a. Dokumentasi legal lengkap dan diaudit oleh notaris yang kredibel b. Telah mempunyai credit history yang cukup panjang (min 18 bulan) c. Dipilih dari kumpulan portfolio dengan menggunakan seperangkat

kriteria seleksi yang sangat ketat. Penentuan kriteria seleksi merupakan kesepakatan antara SMF, arranger dan lembaga pemeringkat internasional.

I.

Karakteristik portfolio KPR dipilih dari segmen yang mempunyai

non-performing loan rendah.

II.

Mempunyai peringkat tinggi dan diproteksi dengan struktur yang

memungkinkan investor terhindar dari risiko default apabila tidak

terjadi kondisi yang sangat ekstrim.

RMBS SMF ≠ Subprime

13

INTERNATIONAL PRACTICES

14

INTERNATIONAL PRACTICES

HKMC HKMC FANNIE MAE FANNIE MAE GINNIE MAE GINNIE MAE FREDDIE MAC FREDDIE MAC CAGAMAS CAGAMAS

SECONDARY MORTGAGE INSTITUTIONS

™ FANNIE MAE, FREDDIE MAC, HKMC, CAGAMAS = MORTGAGE PURCHASE ™ GINNIE MAE = GUARANTEE PROGRAM

15

KIK EBA

16 • Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset (KIK-EBA) adalah

kontrak antara Manajer Investasi dan Bank Kustodian yang mengikat pemegang Efek Beragun Aset dimana Manajer Investasi diberi wewenang untuk mengelola portofolio investasi kolektif dan Bank Kustodian diberi wewenang untuk melaksanakan Penitipan Kolektif. • Efek Beragun Aset adalah Efek yang diterbitkan oleh Kontrak

Investasi Kolektif Efek Beragun Aset yang portofolionya terdiri dari aset keuangan berupa tagihan yang timbul dari surat berharga komersial, tagihan kartu kredit, tagihan yang timbul di kemudian hari (future receivables), pemberian kredit termasuk kredit pemilikan rumah atau apartemen, Efek bersifat hutang yang dijamin oleh Pemerintah, Sarana Peningkatan Kredit (Credit Enhancement) / Arus Kas (Cash Flow), serta aset keuangan setara dan aset keuangan lain yang berkaitan dengan aset keuangan tersebut.

Definisi EBA

17 • Arus Kas Tidak Tetap, adalah Efek Beragun Aset yang menjanjikan

pemegangnya suatu penghasilan tidak tertentu seperti kepada pemegang Efek bersifat ekuitas.

• Arus Kas Tetap, adalah Efek Beragun Aset yang memberikan pemegangnya penghasilan tertentu seperti kepada pemegang Efek bersifat hutang.

18

IKHTISAR SEKURITISASI

KONSEP KIK EBA

INVESTORS HOUSING LOANS ABS NOTES (EBA) INVESTMENT

MANAGER CUSTODIAN BANK

ORIGINATOR & SERVICER SWAP PROVIDER (If needed) HOUSING LOANS Participation Unit Purchase Consideration IRS On going Cash flow Depository Proceeds Sale of Assets Proceeds

Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset (KIK-EBA)

19

IKHTISAR SEKURITISASI

LEMBAGA PEMERINGKAT

TRANSAKSI POST - TRANSAKSI

‰ KREDITUR AWAL

‰ PENATA SEKURITISASI ‰ KONSULTAN HUKUM &

NOTARIS

‰ KONSULTAN AKUNTANSI & PAJAK ‰ AUDITOR INDEPENDEN ‰ PENYEDIA JASA ‰ MANAJER INVESTASI ‰ BANK KUSTODIAN ‰ PEMODAL

20

IKHTISAR SEKURITISASI

DOKUMEN TRANSAKSI

¾ DAFTAR INDUK DEFINISI

¾ NOTA KESEPAKATAN

¾ PERJANJIAN KIK EBA

¾ PERJANJIAN PENYEDIAAN JASA

¾ PERJANJIAN PENYEDIAAN JASA CADANGAN (apabila ada)

¾ AKTA JUAL BELI

21

TAHAPAN PROSES

22 TAHAPAN PROSES

Persiapan Structuring Penutupan

ƒ Identifikasi kebutuhan dan tujuan transaksi.

ƒ Analisa awal atas Kreditur Asal

ƒ Penunjukkan partisipan terkait

ƒ Finalisasi dokumen

ƒ Proses sosialisasi dan pemasaran

ƒ Proses Closing

ƒ Pelaksanaan Due Diligence

ƒ Pengumpulan data

ƒ Pembentukan EPA (eligible pool of

assets) berdasarkan kriteria seleksi

tertentu

ƒ Penyiapan dokumen transaksi

ƒ Pembentukan struktur EBA

23

PEMBENTUKAN EPA (ELIGIBLE POOL OF ASSETS)

PORTFOLIO KPR _{ELIGIBLE POOL OF}

ASSETS

KRITERIA SELEKSI

24 Kelas A (diharapkan Aaa.id) Kelas B Alokasi kerugian Pembayaran pokok secara pass through Ilustrasi Asumsi: -Pass through

-Internal credit enhancement -Subordination (Kelas A dan B)

25

MANFAAT

9 Bagi Industri Perbankan & Pembiayaan

ƒ Sumber pendanaan KPR jangka panjang

ƒ Mengurangi resiko kredit atas KPR

ƒ Diversifikasi sumber pendanaan dengan memperoleh dana dari Pasar Modal

ƒ Dan mengatasi mismatch antara aset & liabilities

9 Bagi Pemodal

ƒ Alternatif investasi pada surat berharga yang menawarkan :

• Rating terbaik, Tenor Jangka Panjang dan Aman

• Minimum resiko dengan cara antara lain pemilihan KPR yang hanya berkualitas dan

diversifikasi wilayah originasi KPR

ƒ Mendapat imbal hasil yang menarik

ƒ Kontribusi langsung kepada sektor riil secara umum dan sektor perumahan secara khusus

9 Bagi Pemerintah dan Perekonomian

ƒ Tersedianya sumber pendanaan yang menunjang pertumbuhan sektor industri perumahan

ƒ Stimulus pertumbuhan perumahan yang layak dan terjangkau.

ƒ Meningkatkan efesiensi pasar primer perumahan dan institusi terkait

26

™ RISIKO KREDIT ASET KEUANGAN DALAM PORTOFOLIO Risiko yang berkaitan dengan kredit pembiayaan perumahan ™ RISIKO LIKUIDITAS EFEK BERAGUN ASET

Risiko finansial yang dimiliki EBA Kelas A sebagai instrumen investasi pasar modal

™ RISIKO PEMBAYARAN ATAS ASET KEUANGAN DALAM PORTOFOLIO KIK EBA

SEBELUM JATUH TEMPO (PREPAYMENT RISK)

Risiko yang diasosiasikan dengan pembayaran atau pelunasan lebih awal, dimana pelunasan tersebut menyimpang dari jadwal pembayaran atau pelunasan yang sebelumnya telah ditentukan

™ RISIKO YANG BERKAITAN DENGAN SEGI HUKUM

Risiko sehubungan dengan (i) belum pernah adanya struktur transaksi sekuritisasi serupa di Indonesia, dan (ii) risiko hukum secara umum yang dapat terjadi sehubungan adanya perselisihan di antara para pihak dan perselisihan dengan para debitur.

™ RISIKO OPERASIONAL PELAKSANAAN KEGIATAN MI, BK, DAN SERVICER

Risiko operasional karena tidak berfungsinya sistem, prosedur dan pengawasan dalam lingkungan. tenaga yang terampil dan berpengalaman serta sarana komunikasi atau infrastruktur yang kurang menunjang jaringan operasi.

27

PT. SARANA MULTIGRIYA FINANSIAL (PERSERO)

Plaza Bapindo, Mandiri Tower, Lantai 10 Jl. Jend. Sudirman Kav. 54-55, Jakarta 12190

Telp: (021) 5267331, Fax: (021) 5267287 e-mail: info@smf-indonesia.co.id