A. Latar Belakang
Pada dasarnya bank adalah suatu lembaga keuangan yang mempunyai nilai strategis dalam kehidupan perekonomian nasional yang mana lembaga perbankan sebagai suatu badan yang berfungsi sebagai financial intermediary atau perantara keuangan dari dua pihak yakni pihak yang kelebihan dana (surplus of funds) dan pihak yang kekurangan dana (lack of funds). Dari berbagai lembaga perbankan tersebut salah satunya yaitu lembaga keuangan bank.1 Sektor perbankan memiliki andil yang sangat besar dalam menunjang perekonomian nasional. Kondisi perbankan yang sehat dan kuat sangatlah penting dalam hal untuk mencapai pembangunan nasional di sektor moneter.
Ketentuan Pasal 3 dan Pasal 4 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan menyebutkan bahwa ”fungsi utama perbankan Indonesia yaitu sebagai penghimpun dan penyalur dana dari masyarakat yang bertujuan menunjang pelaksanaan pembangunan nasional kearah peningkatan kesejahteraan rakyat”. Dalam melakukan usahanya tersebut, bank menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan giro, deposito berjangka, sertipikat deposito, tabungan, dan atau dalam bentuk lain
yang dipersamakan dengan itu. Dalam hal ini, bank juga menyalurkan dana dari masyarakat dengan cara memberikan kredit dalam bentuk usaha kredit perbankan.
Kredit dalam kegiatan perbankan merupakan kegiatan usaha yang paling utama, karena pendapatan terbesar dari usaha bank berasal dari pendapatan usaha pemberian kredit yaitu berupa bunga danprovisi. Menurut ketentuan Undang-undang Nomor 10 tahun 1998 tentang perubahan atas Undang-Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan, dan dalam Pasal 1 ayat (11) mengatakan yang dimaksud dengan kredit adalah: “Penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga”.
sangat potensial untuk dikembangkan di Indonesia dewasa ini mengingat begitu banyaknya masyarakat Indonesia yang masih membutuhkan perumahan.
Data Kredit Pemilikan Rumah dan Kredit Pemilikan Apartemen yang diterbitkan oleh Bank Indonesia menunjukkan adanya tendensi peningkatan posisi kedua jenis kredit tersebut dari tahun ke tahun. Pada akhir tahun 2005 jumlah Kredit Pemilikan Rumah dan Kredit Pemilikan Apartemen yang disalurkan perbankan di Indonesia mencapai sebesar Rp.56.034 miliar, kemudian meningkat menjadi Rp.72.713 miliar pada akhir tahun 2006, dan pada akhir tahun 2007 menjadi sebesar Rp.94.253 miliar.2 Pada akhir tahun 2011 mencapai sebesar Rp.186.107 miliar dan kemudian pada akhir tahun 2012 menjadi sebesar Rp.221.591 milliar.3 Oleh karena itu dalam menyalurkan dananya ke masyarakat, Bank perlu mengetahui kemauan dan kemampuan calon debitor mengembalikan pinjaman dengan tepat waktu, dalam permohonan kredit, Bank perlu mengkaji permohonan kredit yang diajukan oleh calon debitor.
Bank pemerintah maupun Bank swasta saat ini telah mempunyai produk Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan tingkat suku bunga bersaing. Bank-bank tersebut biasanya telah mempunyai kerjasama dengan para pengembang (developer) dimana hak dan kewajiban antara developer dengan Bank dituangkan dalam suatu Perjanjian Kerjasama atau Memorandum of Understanding (MOU). Dalam KPR
2Jonker Sihombing,Suprime Mortgage : Analisis Dari Perspektif Hukum Bisnis, (Jurnal Hukum Bisnis, Volume 27 No. 3 Tahun 2008), hal.34.
3
Bank Indonesia,Statistik Ekonomi dan Keuangan Indonesia - Maret 2013,
terdapat 3 (tiga) pihak yang saling terkait, yaitu developer sebagai pihak Penjual, Bank sebagai penyandang dana atau disebut kreditor dan konsumen sebagai Pembeli/debitor. Secara singkat dapat digambarkan bahwa konsumen yang membeli perumahan diharuskan membayar sejumlah uang muka kepada developer yang besarnya uang muka tersebut diatur dalam Perjanjian Kerjasama antaradeveloperdan Bank, dalam praktek di lapangan besaran uang muka tersebut berkisar antara 10% (sepuluh persen) atau 20% (duapuluh persen), dan sisanya akan dibayar oleh Bank yang ditunjuk, sehingga pembeli harus melunasi pembayaran yang dilakukan oleh Bank tersebut melalui KPR dengan syarat dan ketentuan yang ditetapkan oleh Bank. Antara Bank dengan debitor terdapat suatu perjanjian kredit yang mengatur hak dan kewajiban terkait dengan fasilitas kredit yang diberikan oleh Bank, dilanjutkan dengan pengikatan agunan yaitu berupa Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) ataupun Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Dan konsumen juga akan menandatangani Akta Jual Beli dengan Pengembang selaku Penjual.
Hal ini sebenarnya cukup berisiko bagi Bank selaku penyandang dana, karena Bank belum mempunyai hak preferensi atas agunan berkaitan dengan fasilitas kredit yang telah diberikan kepada konsumen/debitor. Untuk mengatasi masalah resiko, maka dalam Perjanjian Kerjasama antara Bank dengan developerdicantumkan suatu janji dari developer untuk membeli kembali agunan apabila fasilitas kredit yang diberikan Bank kepada debitor tersebut tidak lancar pembayarannya atau terjadi kredit macet sebelum sertipikat atas agunan tersebut diterbitkan. Jaminan untuk membeli kembali tersebut dikenal dengan istilah Buy Back Guarantee. Adanya Buy Back Guaranteeini menimbulkan konsekuensi bagideveloper untuk mengambil alih seluruh kewajiban debitor apabila melalaikan kewajibannya kepada bank pemberi fasilitas KPR.
Namun dalam pelaksanaannya, pengambilalihan kewajiban debitor oleh pihak
dikeluarkan debitor selama perjanjian berlangsung. Namun masalah menjadi rumit apabila ternyata sertipikat telah selesai, debitor dan developer telah membuat akta jual beli dihadapan pejabat berwenang, serta telah terjadi balik nama sertipikat ke atas nama debitor. Dengan munculnya sertipikat atas nama debitor, proses pengambilalihan rumah yang ditempati akan menjadi lebih sulit dilakukan, dan akan muncul kesulitan baru dalam mengurus administrasi dalam upaya pengambilalihan sertipikat untuk dibalik nama ke atas nama developer atau calon pembeli baru atas rumah tersebut.
Berdasarkan uraian-uraian tersebut di atas, perlu suatu penelitian lebih lanjut mengenai penggunaan penjaminan Buy Back Guarantie oleh developer yang akan dituangkan ke dalam judul tesis “Penggunaan PenjaminanBuy Back Guarantie Oleh Developer Terhadap Kredit Pemilikan Rumah (Studi Kasus Di Bank Bukopin Cabang Medan).”
B. Permasalahan
Berdasarkan latar belakang dan uraian di atas maka permasalahan yang akan diteliti lebih lanjut dalam tesis ini adalah :
1. Bagaimana kedudukan dan peranan penjaminan Buy Back Guarantie dalam transaksi jual beli unit perumahan dengan fasilitas KPR?
2. Bagaimana bentuk hubungan hukum para pihak dalam pemenuhan kewajiban penjaminanBuy Back Guarantie?
C. Tujuan Penelitian
Adapun yang menjadi tujuan penelitian ini adalah :
1. Untuk mengetahui kedudukan dan peranan penjaminan Buy Back Guarantie
dalam transaksi jual beli unit perumahan dengan fasilitas KPR.
2. Untuk mengetahui bentuk hubungan hukum para pihak dalam pemenuhan kewajiban penjaminanBuy Back Guarantie.
3. Untuk mengetahui realisasi jaminan Buy Back Guarantieoleh developer kepada bank apabila terjadi wanprestasi oleh debitor KPR.
D. Manfaat Penelitian
Dalam penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat baik secara teoritis maupun secara praktis, yaitu:
1. Secara teoritis, diharapkan penelitian ini dapat menambah bahan pustaka/literatur mengenai perjanjian buy back guarantie, selain itu penelitian ini diharapkan juga dapat menjadi dasar bagi penelitian pada bidang yang sama.
2. Secara praktis, dari hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan sumbangan pemikiran mengenai penggunaan penjaminan buy back guarantie olehdeveloper
terhadap kredit pemilikan rumah dalam praktek pada perbankan di Indonesia.
E. Keaslian Penelitian
Berdasarkan penelusuran ke pustaka yang ada di lingkungan Universitas Sumatera Utara, khususnya di lingkungan Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, penelitian mengenai “Penggunaan PenjaminanBuy Back Guarantie
beberapa penelitian yang menyangkut perjanjian kredit pemilikan rumah/kios antara lain penelitian yang dilakukan oleh :
1. Saudara Jannes Donald Vicky Boring (NIM. 037011007), Mahasiswa Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, dengan judul penelitian “Keefektifan Pelaksanaan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah Dalam Memenuhi Kebutuhan Akan Rumah Bagi Masyarakat Kota Medan”, dengan permasalahan yang diteliti adalah :
a. Bagaimanakah syarat dan prosedur pengalihan hak/ oper kredit pada Bank Tabungan Negara Cabang Medan?
b. Bagaimanakah hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian pengalihan hak milik pada PT. Bank Tabungan Negara?
c. Bagaimana perlindungan hukum terhadap hak kreditur jika debitor wanprestasi?
2. Saudari Nur Azizah (NIM. 047011051), Mahasiswa Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, dengan judul penelitian “Pengikatan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Dengan Menggunakan Jaminan Hak Tanggungan”, dengan permasalahan yang diteliti adalah:
a. Bagaimana pengaturan tentang pengajuan permohonan kredit pemilikan rumah (KPR) di PT. Bank XYZ?
c. Aspek jaminan apakah yang diterapkan dan bagaimana resiko tanah pertapakan dijadikan jaminan kredit pemilikan rumah (KPR) di PT. Bank XYZ?
3. Saudari Donna Francy (NIM. 057011021), Mahasiswa Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, dengan judul penelitian “Analisis Yuridis Terhadap Klausula Wajib Asuransi Jiwa Dalam Perjanjian Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) di Kota Medan”, dengan permasalahan yang diteliti adalah :
a. Bagaimana isi perjanjian asuransiAvrist Prime Invest?
b. Apakah dalam perjanjian asuransi Avrist Prime Invest memuat asas-asas keseimbangan dan keadilan dalam praktek pelaksanaannya?
c. Bagaiman sistem pelaksanaan pembayaran klaim asuransi pada asuransiAvrist Prime Invest?
4. Saudari Panari Sitepu (NIM. 087011148), Mahasiswa Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, dengan judul penelitian “Perjanjian Kerjasama antara
Developer dengan Bank dalam Pemberian Fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (Suatu Penelitian di PT Bank CIMB Niaga Tbk Cabang Medan Bukit Barisan)”, dengan permasalahan yang diteliti adalah :
a. Bagaimanakah ketentuan dan bentuk perjanjian yang dilakukan antara Developer dan Bank CIMB Niaga dalam pemberian fasilitas KPR?
b. Bagaimanakah hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian kerjasama antara Developer dengan Bank CIMB Niaga dalam pemberian fasilitas KPR? c. Bagaimanakah kelemahan-kelemahan yang timbul dari perjanjian kerjasama
5. Saudara Deski Rianto (NIM. 087011034), Mahasiswa Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, dengan judul penelitian “Perjanjian Beli Kembali Dalam Pemberian Kredit Kepemilikan Kios Pasar Pusat Sukaramai Pekanbaru Antara Bank Danamon Dengan PT. Makmur Papan Permata”, dengan permasalahan yang diteliti adalah :
a. Bagaimana ketentuan bentuk perjanjian beli kembali dalam pemberian kredit kepemilikan kios Pasar Pusat Sukaramai Pekanbaru antara Bank Danamon dengan PT. Makmur Papan Permata?
b. Bagaimana penyelesaian sengketa kredit apabila debitur (pedagang) wanprestasi terhadap pelaksanaan perjanjian beli kembali antara Bank Danamon dengan PT. Makmur Papan Permata?
Permasalahan-permasalahan yang dibahas dalam penelitian-penelitian tersebut berbeda dengan permasalahan yang akan dibahas dalam penelitian tesis ini. Dengan demikian maka penelitian ini adalah asli baik dari segi substansi maupun dari permasalahan, sehingga dengan demikian penelitian ini dapat dipertanggungjawabkan secara akademik.
F. Kerangka Teori dan Konsepsi
1. Kerangka Teori
Dalam setiap penelitian harus disertai dengan pemikiran-pemikiran teoritis, teori adalah untuk menerangkan dan menjelaskan gejala spesifik untuk proses tertentu yang terjadi.4
Kerangka teori merupakan landasan dari teori atau dukungan teori dalam membangun atau memperkuat kebenaran dari permasalahan yang dianalisis. Kerangka teori dimaksud adalah kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat, teori, tesis, sebagai pegangan baik disetujui atau tidak disetujui.5
Bagi suatu penelitian, teori dan kerangka teori mempunyai kegunaan. Kegunaan tersebut paling sedikit mencakup hal-hal sebagai berikut :6
a. Teori tersebut berguna untuk lebih mempertajam fakta; b. Teori sangat berguna di dalam klasifikasi fakta;
c. Teori merupakan ikhtiar dari hal-hal yang diuji kebenarannya.
Dalam setiap penelitian harus disertai dengan pemikiran-pemikiran teoritis, teori adalah suatu penjelasan yang berupaya untuk menyederhanakan pemahaman mengenai suatu fenomena atau teori merupakan simpulan dari rangkaian berbagai fenomena menjadi sebuah penjelasan.7
Teori yang digunakan sebagai pisau analisis dalam penelitian ini adalah teori tanggung jawab hukum sebagaimana dikemukakan oleh Hans kelsen :
“Suatu konsep yang berhubungan dengan konsep kewajiban hukum adalah konsep tanggung jawab hukum. Bahwa seseorang bertanggung jawab secara hukum atas suatu perbuatan tertentu atau bahwa ia memikul tanggung jawab hukum, berarti bahwa ia bertanggung jawab atas suatu sanksi dalam hal perbuatan hukum yang bertentangan. Biasanya yakni dalam hal sanksi
5
ditujukan kepada pelaku langsung, seseorang bertanggung jawab atas perbuatannya sendiri.”8
Lebih lanjut menurut Hans Kelsen, tiap-tiap manusia memiliki kebebasan, tetapi dalam hidup bersama ia memikul tanggung jawab menciptakan hidup bersama yang tertib, oleh karena itu dibutuhkan pedoman-pedoman yang obyektif yang harus dipatuhi secara bersama pula. Pedoman inilah yang disebut hukum. Jika hukum telah menentukan pola perilaku tertentu, maka tiap orang seharusnya berperilaku sesuai pola yang ditentukan itu.9
Tanggung jawab hukum terkait dengan konsep hak dan kewajiban hukum. Konsep kewajiban biasanya dilawankan dengan konsep hak, istilah hak yang dimaksud disini adalah hak hukum (legal right). Penggunaan linguistik telah membuat dua perbedaan hak yaitujus in remdan jus in personam. Jus in remadalah hak atas suatu benda, sedangjus in personam adalah hak yang menuntut orang lain atas suatu perbuatan atau hak atas perbuatan orang lain. Pembedaan ini sesungguhnya juga bersifat ideologis berdasarkan kepentingan melindungi kepemilikanprivatdalam hukum perdata.Jus in remtidak lain adalah hak atas perbuatan orang lain untuk tidak melakukan tindakan yang mengganggu kepemilikan.10
Selain itu juga digunakan teori keadilan berbasis kontrak yang dikemukakan oleh John Rawls, yang mengatakan bahwa suatu teori keadilan yang memadai harus
8Hans Kelsen,Teori Hukum Murnidengan judul buku asli“General Theory of Law and
State”alih bahasa Somardi, (Jakarta: Rumidi Pers, 2001), hal.65. 9
Bernard L. Tanya, Yoan N. Simanjuntak, dan Markus Y. Hage,Teori Hukum, Strategi Tertib Manusia Lintas Ruang dan Generasi,(Yogyakarta: Genta Publishing, 2010), hal.127.
dibentuk dengan pendekatan kontrak, di mana asas-asas keadilan yang dipilih bersama-sama benar-benar merupakan hasil kesepakatan bersama dari semua person
yang bebas, rasional dan sederajat. Hanya melalui pendekatan kontrak sebuah teori keadilan mampu menjamin pelaksanaan hak dan sekaligus mendistribusikan kewajiban secara adil bagi semua orang. Oleh karenanya suatu konsep keadilan yang baik haruslah bersifat kontraktual, konsekuensinya setiap konsep keadilan yang tidak berbasis kontraktual harus dikesampingkan demi kepentingan keadilan itu sendiri.11
Dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata disebutkan bahwa, “Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”, hal ini berarti bahwa semua perjanjian yang dibuat menurut hukum atau secara sah, sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata, adalah mengikat sebagai undang-undang terhadap para pihak.12
Karena itu perjanjian menciptakan hubungan hukum antara pihak-pihak yang membuatnya. Hubungan hukum itu mengandung kewajiban dan hak yang bertimbal balik antara pihak-pihak. Apabila kedua pihak tidak memenuhi kewajiban hukum yang telah ditetapkan dalam perjanjian, tidak akan menimbulkan masalah, sebab kewajiban hukum pada hakekatnya baru dalam taraf diterima untuk dilaksanakan.13
11Agus Yudha Hernoko,Keseimbangan versus Keadilan dalam Kontrak (Bagian III), http://gagasanhukum.wordpress.com/2010/06/17/keseimbangan-versus-keadilan-dalam-kontrak-bagian-iii/, terakhir diakses tanggal 6 April 2012.
12
Mariam Darus Badrulzaman,et.al.,Kompilasi Hukum Perikatan, Dalam Rangka Menyambut Masa Purna Bakti Usia 70 Tahun, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2001), hal.82.
Pelaksanaan perjanjian yang telah disepakati para pihak yang membuatnya mencerminkan pelaksanaan hak dan kewajiban secara adil bagi para pihak. Dalam suatu perjanjian kredit kepemilikan rumah, bank selaku kreditor telah melaksanakan kewajibannya mencairkan dana pembelian rumah kepada debitor, maka debitor berkewajiban mengembalikan hingga lunas sejumlah dana yang dipinjam dari kreditor tersebut.
Adanya perjanjian buy back guarantie antara bank dengan developer tidak menghapuskan kewajiban debitor untuk melunasi kreditnya. Hanya saja developer
dalam hal ini berkedudukan sebagai penjamin, yang apabila terjadi kendala dalam pelaksanaan kewajiban debitor, maka developer berkewajiban mengambil alih pembelian unit rumah dengan membayar lunas utang debitor kepada bank, kemudian
developermengambil alih kedudukan bank selaku kreditor.
Berdasarkan uraian tersebut sudah merupakan kewajiban hukum dari
2. Konsepsi
Konsepsi adalah salah satu bagian terpenting dari teori, peranan konsepsi dalam penelitian ini untuk menggabungkan teori dengan observasi, antara abstrak dengan kenyataan. Konsep diartikan sebagai kata yang menyatukan abstraksi yang digeneralisasikan dari hal-hal yang khusus yang disebut definisi operasional.14 Menurut Burhan Ashshofa, suatu konsep merupakan abstraksi mengenai suatu fenomena yang dirumuskan atas dasar generalisasi dari jumlah karakteristik kejadian, keadaan, kelompok atau individu tertentu.15
Adapun uraian konsep yang digunakan dalam penelitian ini adalah:
a. Penjaminan adalah pemberian jaminan yang diberikan oleh developer kepada kreditor (Bank) dalam bentukbuy back guarantie.
b. Buy Back Guarantie adalah jaminan dari developer untuk membeli kembali agunan kredit apabila fasilitas kredit yang diberikan Bank kepada seorang debitor tidak lancar pembayarannya atau terjadi kredit macet sebelum sertipikat atas agunan tersebut diterbitkan.
c. Perjanjian adalah suatu perbuatan hukum dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih.16
d. Kredit Pemilikan Rumah adalah kredit yang diberikan oleh bank kepada debitor untuk digunakan membeli rumah dan atau berikut tanah guna dimiliki dan dihuni atau digunakan sendiri.
e. Developer adalah pengusaha/pelaku usaha yang mempersiapkan lahan/tanah untuk pembangunan proyek perumahan.
f. Perbankan adalah segala sesuatu yang menyangkut tentang bank, mencakup kelembagaan, kegiatan usaha, serta cara dan proses dalam melaksanakan kegiatan usahanya.17
g. Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan/atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak.18 h. Secara etimologi kata “Kredit” berasal dari bahasa Yunani yaitu “Credere” yang
diindonesiakan menjadi kredit, yang mempunyai berarti “Kepercayaan”,19 maksudnya adalah bahwa seseorang yang memperoleh kredit berarti orang tersebut memperoleh kepercayaan sedangkan bagi pemberi kredit berarti telah memberi kepercayaan kepada seseorang dan yakin bahwa uangnya pasti akan kembali sesuai dengan perjanjian.20 Kata kredit dalam dunia bisnis pada umumnya diartikan sebagai kesanggupan dalam meminjam uang atau kesanggupan dalam mengadakan transaksi dagang atau memperoleh penyerahan barang atau jasa dengan perjanjian akan membayarnya kelak.21
i. KUHPerdata menyebut perjanjian dengan istilah persetujuan. Menurut Pasal 1313 KUHPerdata, pengertian persetujuan dapat didefinisikan sebagai berikut: ”Suatu 17Pasal 1 angka 1 Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Undang-undang Perbankan Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan
18Pasal 1 angka 2 Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Undang-undang Perbankan Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan
19Mgs. Edy Putra Tje’Aman,Kredit Perbankan Suatu Tinjauan Yuridis, (Yogyakarta: Liberty Press, 1989), hal.1.
20
Kasmir,Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya, (Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2000), hal.92.
persetujuan adalah suatu perbuatan dengan mana 1 (satu) orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap 1 (satu) orang lain atau lebih.”22 Menurut R. Wirjono Projodikoro, disebutkan bahwa perjanjian merupakan perbuatan hukum mengenai harta benda kekayaan antara dua pihak, dalam hal mana satu pihak berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal, sedang pihak lain berhak untuk menuntut pelaksanaan janji itu.23Sedangkan menurut R. Subekti, perjanjian adalah suatu peristiwa di mana seorang berjanji kepada seorang lain atau di mana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. Dari peristiwa itu timbulah suatu hubungan hukum antara dua pihak yang dinamakan perikatan.24 Perjanjian itu menerbitkan suatu perikatan, antara dua orang yang membuatnya. Dalam bentuknya, perjanjian itu berupa suatu rangkaian perkataan atau kalimat-kalimat yang mengandung janji-janji atau kesanggupan yang diucapkan atau dibuat dalam tulisan oleh para pihak yang membuat perjanjian menerbitkan perikatan. Perjanjian merupakan sumber terpenting yang melahirkan perikatan, karena perikatan paling banyak diterbitkan oleh suatu perjanjian. Perikatan adalah suatu pengertian abstrak, sedangkan perjanjian adalah suatu hak yang konkrit atau suatu peristiwa. Dalam praktek suatu perjanjian selalu dibayangi oleh suatu sengketa yang mungkin timbul di antara para pihak yang membuat perjanjian menyangkut mengenai pemenuhan hak dan kewajiban para pihak.
22R. Subekti,Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, (Jakarta: Pradnya Paramita, 1995), hal.282.
23
Wirjono Prodjodikoro, Hukum Perdata tentang Persetujuan-Persetujuan Tertentu, (Bandung: Eresco, 1981), hal.7.
G. Metode Penelitian
1. Sifat dan Metode Pendekatan
Sifat dari penelitian ini adalah bersifat deskriptif analisis, bersifat analisis deskriptif maksudnya dari penelitian ini diharapkan diperoleh gambaran secara rinci dan sistematis tentang permasalahan yang akan diteliti. Analisis dimaksudkan berdasarkan gambaran, fakta yang diperoleh akan dilakukan analisis secara cermat untuk menjawab permasalahan.25
Dalam penelitian ini menggunakan jenis penelitian yuridis normatif, yang disebabkan karena penelitian ini merupakan penelitian hukum doktriner yang disebut juga penelitian kepustakaan atau studi dokumen yang dilakukan atau ditujukan hanya pada peraturan-peraturan yang tertulis atau bahan hukum yang lain.26maka penelitian ini menekankan pada sumber-sumber bahan sekunder, baik berupa peraturan perundang-undangan maupun teori-teori hukum, disamping menelaah kaidah-kaidah hukum yang berlaku di masyarakat, sehingga ditemukan suatu asas-asas hukum yang berupa dogma atau doktrin hukum yang bersifat teoritis ilmiah serta dapat digunakan untuk menganalis permasalahan yang dibahas,27 serta menjawab pertanyaan sesuai dengan pokok permasalahan dalam penulisan tesis ini, yaitu mengenai penggunaan penjaminanbuy back guarantieolehdeveloperterhadap kredit pemilikan rumah.
2. Sumber Data
Sumber data yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah data sekunder. Data sekunder adalah data yang diperoleh peneliti dari penelitian kepustakaan dan
25Sunaryati Hartono,Penelitian Hukum Indonesia Pada Akhir Abad ke-20, (Bandung: Alumni, 1994), hal. 101
26
Bambang Waluyo,Metode Penelitian Hukum, (Semarang: PT. Ghalia Indonesia, 1996), hal.13.
dokumen, yang merupakan hasil penelitian dan pengolahan orang lain, yang sudah tersedia dalam bentuk buku-buku atau dokumen yang biasanya disediakan di perpustakaan, atau milik pribadi yang mempunyai hubungan erat terhadap objek permasalahan yang diteliti,28antara lain :
a. Bahan hukum primer.
Sebagai landasan utama yang dipakai dalam rangka penelitian ini di antaranya adalah peraturan-peraturan terkait penggunaan jaminan buy back guarantie oleh
developerterhadap kredit pemilikan rumah. b. Bahan hukum sekunder.
Bahan yang memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer, seperti hasil-hasil penelitian, hasil-hasil seminar, hasil-hasil karya dari kalangan hukum, serta dokumen-dokumen lain yang berkaitan dengan penggunaan jaminan buy back guarantie
olehdeveloperterhadap kredit pemilikan rumah. c. Bahan hukum tertier.
Yaitu bahan hukum yang memberikan petunjuk atau penjelasan terhadap bahan hukum sekunder seperti kamus hukum, ensiklopedia, dan lain-lain.
Selain data sekunder sebagai sumber data utama, dalam penelitian ini digunakan juga data primer sebagai data pendukung yang diperoleh dari hasil wawancara dengan Legal Officer PT. Bank Bukopin Tbk Cabang Medan yang telah ditentukan sebagai informan karena dianggap mengetahui permasalahan terkait perjanjianbuy back guarantie.
3. Teknik Pengumpulan Data
Teknik data yang digunakan untuk mengumpulkan data dalam penelitian ini adalah :
a. Studi Dokumen
Metode ini dilakukan dengan cara pengumpulan data melalui studi kepustakaan (library research) yaitu untuk mendapatkan atau mencari konsepsi-konsepsi, teori-teori, asas-asas dan hasil-hasil pemikiran lainnya yang berkaitan dengan permasalahan penelitian ini. Sumber data utama dalam penelitian ini adalah data sekunder. Untuk menghimpun data sekunder tersebut, maka dibutuhkan bahan kepustakaan yang merupakan data dasar yang digolongkan sebagai data sekunder yang terdiri dari bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tertier.
b. Wawancara
Wawancara dilakukan untuk mengumpulkan data dan informasi dari pihak yang telah ditentukan sebagai informan yaitu Legal Officer PT. Bank Bukopin Tbk Cabang Medan yang dianggap mengetahui mengenai perjanjian buy back guarantie
terkait permasalahan yang diteliti. Wawancara dilakukan dengan berpedoman pada pertanyaan yang telah disusun terlebih dahulu sehingga diperoleh data yang diperlukan sebagai data pendukung dalam penelitian tesis ini.
4. Analisis Data
bersifat unik dan kompleks. Padanya terdapat regularitas atau pola tertentu, namun penuh dengan variasi (keragaman).29
Analisis data adalah proses mengatur urutan data, mengorganisasikannya ke dalam suatu pola, kategori dan satuan uraian dasar.30 Sedangkan metode kualitatif merupakan prosedur penelitian yang menghasilkan data deskriptif berupa kata-kata tertulis maupun lisan dari orang-orang dan perilaku yang dapat diamati.31
Data sekunder yang diperoleh dari penelitian kepustakaan (library research) serta data dan informasi data primer yang diperoleh dari informan kemudian disusun secara berurutan dan sistematis dan selanjutnya dianalisis dengan menggunakan metode kualitatif, yaitu untuk memperoleh gambaran tentang pokok permasalahan dengan menggunakan metode berpikir deduktif, ditarik kesimpulannya dari hal yang umum menjadi hal-hal yang khusus, dengan menggunakan ketentuan berdasarkan pengetahuan umum seperti teori-teori, dalil-dalil, atau prinsip-prinsip dalam bentuk proposisi-proposisi untuk menarik kesimpulan terhadap fakta-fakta yang bersifat khusus,32 guna menjawab permasalahan-permasalahan yang telah dirumuskan dalam penelitian ini.
29Burhan Bungin,Analisa Data Penelitian Kualitatif, Pemahaman Filosofis dan Metodologis
Kearah Penguasaan Modal Aplikasi, (Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2003), hal.53. 30
Lexy J. Moleong,Metode Kualitatif, (Bandung: Remaja Rosdakarya, 2004), hal.103. 31Ibid.
, hal.3.
