Oleh:
RIZKA FITRIYANI A44051893
DEPARTEMEN ARSITEKTUR LANSKAP
FAKULTAS PERTANIAN
INSTITUT PERTANIAN BOGOR
2010
RINGKASAN
RIZKA FITRIYANI. Pengelolaan Pemeliharaan Lanskap Kawasan Vila Kota Bunga Puncak, Cipanas, Jawa Barat. Di bawah bimbingan ARIS MUNANDAR.
Kegiatan magang yang dilaksanakan di kawasan vila Kota Bunga Puncak bertujuan mendapatkan pengetahuan mengenai pengelolaan atau penyelenggaraan aktivitas pemeliharaan lanskap vila Kota Bunga Puncak secara menyeluruh, memperoleh pengalaman kerja, serta memperluas wawasan dan keahlian untuk mencapai profesionalisme di bidang arsitektur lanskap.
Kegiatan magang berorientasi pada pengamatan langsung di lapang sebanyak 85% dan kegiatan administratif sebanyak 15%. Dalam pelaksanaan di lapang, mahasiswa berpartisipasi aktif dengan mengikuti, mengamati, mempelajari, dan menganalisis aspek-aspek yang berkaitan dengan kegiatan pelaksanaan pemeliharaan lanskap. Untuk pelaksanaan administrasi dilakukan dengan mempelajari struktur organisasi perusahaan, aspek-aspek manajemen pemeliharaan serta mengidentifikasi permasalahan. Disamping itu, mahasiswa juga berkesempatan membuat sebuah percobaan kompos sebagai solusi alternatif dalam penanganan sampah organik di Kota Bunga. Kawasan ini menghasilkan 45 m3 sampah per hari.
Kawasan Kota Bunga merupakan sarana peristirahatan yang juga menyajikan sarana rekreasi. Slogan dari Kota Bunga, yaitu “Kota Sejuta Aroma’. telah diterapkan oleh pihak Kota Bunga dengan menggunakan tanaman-tanaman annual yang memiliki aroma semerbak dan warna yang cerah sebagai identitas dari kawasan tersebut. Konsep hunian yang mengadopsi bangunan tradisional khas mancanegara yang disertai dengan penataan lanskapnya diciptakan sedemikian rupa agar menyerupai bentuk di negara aslinya sehingga pengunjung dibuat seakan-akan berada di negeri aslinya. Dengan nuansa pegunungan dan udara yang masih segar dan bersih, pengunjung sejenak melupakan penat dan segala problematika kehidupannya sehari-hari. Merujuk tujuan tersebut dalam memberikan pelayanannya, Kota Bunga mengutamakan kepuasan konsumen.
Keseimbangan antara pelayanan yang diberikan serta kepuasan yang didapat oleh konsumen membutuhkan sumber-sumber pemasukan dana (income) untuk mengelola kawasan Kota Bunga tersebut. Beberapa sumber dana tersebut berasal dari biaya penggantian perawatan lingkungan (PPL) oleh konsumen, pembelian vila atau kavling kosong, serta penyewaan vila, dan penyewaan tempat untuk acara-acara tertentu. Besarnya biaya PPL ditentukan dari luasan masing-masing kavling yang dihitung tiap m2, untuk penyewaan dan pembelian vila ditentukan oleh tipe vila, jumlah kamar, dan fasilitas-fasilitas di dalamnya, sedangkan untuk penyewaan tempat didasarkan pada periode (session). Kota Bunga juga menerapkan sistem outsourcing pada pengelolaan sarana permainan anak seperti arena fantasi dan wisata air danau Little Venice kepada pihak Funworld. Di samping itu, kolam pancing Pasadena juga telah diberlakukan sistem tersebut. Besarnya pengeluaran di setiap tahunnya untuk kegiatan pemeliharaan (landscape maintenance) mencapai Rp. 1.800.000.000,00.
Pada saat pelaksanaan magang berlangsung, mahasiswa berada di bawah Landscape Department yang merupakan bagian dari Estate Management
(Pengelola). Landscape Department lebih dikenal dengan nama Estate Business Development karena di dalamnya meliputi subdepartemen/divisi landscape, marketing, dan business and development (Bisdev). Estate Business Development dikepalai oleh seorang manager.
Dalam divisi landscape, manager dibantu oleh tiga orang supervisor yang terdiri dari 2 orang supervisor pemeliharaan taman dan 1 orang supervisor pemeliharaan kebersihan. Dalam pelaksanaannya di lapang dengan luasan seluruh Kota Bunga yang mencapai 161 ha, pihak perusahaan menggunakan jasa 5 kontraktor taman dan 1 kontraktor kebersihan. Kontraktor-kontraktor terpilih ini umumnya telah lama bekerja di Kota Bunga, yaitu + 7 tahun. Kegiatan pemeliharaan berada di bawah pengawasan langsung mandor lapangan setempat, mandor ini berada di bawah pengawasan supervisor dan manager dari pihak Kota Bunga (owner).
Jenis pemeliharaan di kawasan pemukiman Kota Bunga Puncak terdiri dari pemeliharaan secara rutin (pemeliharaan pada elemen lunak/softscape dan pemeliharaan pada elemen keras/hardscape) dan pemeliharaan secara insidental. Pemeliharaan softscape meliputi kegiatan 7P, yaitu pemupukan, pemangkasan, penyiraman, pendangiran dan penyetikan, pembersihan areal, proteksi hama dan penyakit, serta penyulaman. Pemeliharaan hardscape meliputi pembersihan elemen taman dari lumut, pengecatan, atau penggantian bagian yang rusak. Selain pemeliharaan softscape dan hardscape, juga dilakukan pemeliharaan alat dan mesin kerja.
Kendala yang paling sering ditemui dalam pelaksanaan aktivitas pemeliharaan adalah faktor alam yang tidak menentu dan tidak dapat diprediksi sehingga akan mempengaruhi kegiatan-kegiatan pemeliharaan yang sedang berlangsung (pemupukan, penyiraman, pengendalian hama, dan pendangiran). Hal ini juga merupakan salah salah satu penyebab timbulnya gulma yang menyerang seluruh area pemeliharaan sehingga menjadi permasalahan utama di Kota Bunga.
Pengawasan dan evaluasi terhadap pekerjaan pemeliharaan (checklist lapang) yang dilakukan secara rutin berguna untuk membahas permasalahan yang ada di lapang sehingga ditemukan sebuah solusi sebagai perbaikan untuk kegiatan pemeliharaan selanjutnya.
PENGELOLAAN PEMELIHARAAN LANSKAP KAWASAN
VILA KOTA BUNGA PUNCAK, CIPANAS, JAWA BARAT
Skripsi
Sebagai salah satu syarat untuk memperoleh
gelar Sarjana Pertanian pada Departemen Arsitektur Lanskap Fakultas Pertanian Institut Pertanian Bogor
Oleh:
RIZKA FITRIYANI A44041893
DEPARTEMEN ARSITEKTUR LANSKAP
FAKULTAS PERTANIAN
Rizka Fitriyani dilahirkan di Jakarta pada tanggal 06 November 1987, putri pertama dari empat bersaudara dari keluarga pasangan Bapak Abdullah dan Ibu Sopiah.
Penulis berturut-turut menyelesaikan pendidikan formal yang diawali dengan Taman Kanak-Kanak Al-Amanah yang diselesaikan pada tahun 1991, kemudian dilanjutkan dengan jenjang pendidikan di Sekolah Dasar Negeri 13 Tangerang dan diselesaikan pada tahun 1999. Kemudian dilanjutkan ke Sekolah Menengah Pertama Negeri 16 Tangerang dan diselesaikan pada tahun 2002. Setelah lulus dari SMPN 16 Tangerang, penulis menyelesaikan pendidikan Sekolah Menengah Atas Negeri 2 Tangerang pada tahun 2005.
Penulis diterima sebagai mahasiswi Institut Pertanian Bogor melalui jalur Seleksi Penerimaan Mahasiswa Baru (SPMB). Setelah satu tahun di tingkat TPB, penulis memilih Departemen Arsitektur Lanskap sebagai program mayor dan beberapa mata kuliah penunjang sebagai program Supporting Course dalam sistem Mayor-Minor. Selama menjadi mahasiswi, penulis berperan aktif dalam beberapa bidang kegiatan seperti Organisasi Kemahasiswaan Himpunan Mahasiswa Arsitektur Lanskap (HIMASKAP) sebagai pengurus dari divisi Infokom pada tahun 2006-2007 dan Unit Kegiatan Mahasiswa (UKM) Lingkung Seni Sunda (Lises) Gentra Kaheman pada tahun 2005-2007. Penulis juga pernah melakukan Praktek Magang Liburan di Damai Indah Golf, BSD, Tangerang pada tahun 2008.
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur penulis panjatkan khadirat Allah Swt karena atas rahmat dan karunia-Nya, penulis dapat menyelesaikan skripsi yang berjudul Pengelolaan Pemeliharaan Lanskap Kawasan Vila Kota Bunga Puncak, Cipanas, Jawa Barat. Tujuan penulisan skripsi ini adalah sebagai syarat memperolah gelar sarjana di Institut Pertanian Bogor.
Dalam penyelesaian skripsi ini, penulis mendapat banyak bantuan dari berbagai pihak. Oleh karena itu, penulis mengucapkan terima kasih kepada
1. Dr. Ir Aris Munandar, MS selaku dosen pembimbing akademik dan pembimbing skripsi atas waktu, bimbingan, dan perhatiannya yang telah diluangkan baik selama penyusunan skripsi maupun selama masa studi penulis;
2. Dr. Ir. Nizar Nasrullah, M.Agr. dan Prof. Dr. Ir. Wahju Qamara Mugnisjah, M.Agr. selaku dosen penguji yang telah memberikan banyak masukan dan saran untuk perbaikan skripsi ini;
3. Ir. Estellio C.C.G.D.C selaku Landscape Manager;
4. Ir. Loegianto, Munirudin SP, dan Bapak Tarkim atas bimbingannya selama magang;
5. seluruh staf Kota Bunga, mandor, dan para TKH yang telah menjadi teman selama magang;
6. seluruh pihak yang selama ini telah membantu dalam penyusunan skripsi ini.
Penulis menyadari bahwa skripsi ini masih jauh dari sempurna. Akan tetapi, penulis berharap skripsi ini dapat memberikan manfaat bagi pihak-pihak yang membutuhkan.
Bogor, Januari 2010
DAFTAR TABEL ... vii
DAFTAR GAMBAR ... viii
DAFTAR LAMPIRAN ... x
I. PENDAHULUAN Latar Belakang ... 1
Tujuan ... 3
Manfaat ... 3
II. TINJAUAN PUSTAKA Rumah dan Permukiman ... 4
Lanskap Jalan dan Jalur Hijau Jalan ... 6
Pengelolaan dan Pemeliharaan Lanskap ... 8
Pembangunan dan Pengelolaan Lanskap Berkelanjutan ... 9
Gerakan Hijau dan Keselarasan Lingkungan ... 11
III. METODOLOGI Waktu dan Tempat ... 13
Metode Kegiatan Magang ... 14
IV. KONDISI UMUM VILA KOTA BUNGA PUNCAK Profil dan Sejarah Perkembangan Kota Bunga Puncak ... 17
Struktur Organisasi ... 20
Letak, Luas, dan Aksesibilitas... 24
Topografi ... 24
Tata Guna Lahan ... 26
Vegetasi dan Satwa ... 27
Iklim ... 30
Tanah ... 31
Hidrologi ... 31
Sosial Ekonomi ... 32
V. KONSEP PENGEMBANGAN LANSKAP KOTA BUNGA PUNCAK Konsep Dasar ... 34
Konsep Tata Hijau ... 40
Konsep Sirkulasi ... 45
Konsep Utilitas ... 47
VI. PENGELOLAAN PEMELIHARAAN LANSKAP KOTA BUNGA Prinsip-Prinsip Pemeliharaan Integritas Lanskap ... 49
Struktur Organisasi Divisi Lanskap ... 52
Sistem Pelaksanaan Pemeliharaan ... 53
Pembagian Kawasan Pemeliharaan... 54
Program Pemeliharaan Jadwal Pemeliharaan dan Waktu Kerja... 63
Alat dan Bahan ... 67
Sumber Dana dan Anggaran Biaya Pemeliharaan ... 70
Proses Pemilihan Kontraktor (Tender)... 73
Pengelolaan Tenaga Kerja Pemeliharaan Perekrutan Tenaga Kerja Pemeliharaan... 75
Kegiatan Pemeliharaan Pemeliharaan Ideal ... 76
Pemeliharaan Fisik Pemeliharaan softscape ... 79
Pemeliharaan hardscape... 114
Pemeliharaan Kebersihan Lingkungan... 119
Efektivitas Kegiatan Pemeliharaan ... 132
Evaluasi dan Pengawasan Pekerjaaan Pemeliharaan... 135
VII. SIMPULAN DAN SARAN Simpulan ... 137
Saran ... 138
DAFTAR PUSTAKA ... 139
DAFTAR TABEL
No. Halaman
1. Jenis, Sumber, dan Cara Pengambilan Data ... 16
2. Data Iklim Kecamatan Pacet Tahun 2008... 31
3. Pembagian Tahapan Pemeliharaan Berdasarkan Kontraktor ... 58
4. Usulan Rencana Pemeliharaan di Kota Bunga ... 60
5. Jadwal Kegiatan Pemeliharaan Kota Bunga ... 65
6. Jumlah Alat-Alat Pemeliharaan Seluruh Kontraktor... 68
7. Presentase Sumber Dana Kota Bunga ... 70
8. Kategori Biaya PPL Berdasarkan Luas Tanah ... 71
9. Persetujuan Penandatanganan Berdasarkan Nominal Pengajuan Harga... 74
10. Kegiatan Pemeliharaan Fisik... 78
11. Kebutuhan Pupuk Urea dan NPK per Tahun ... 82
12. Perbandingan Penggunaan Dosis Pupuk Urea/NPK... 83
13. Kapasitas Kerja Kebutuhan Pupuk Berdasarkan Luasan ... 83
14. Kapasitas Kerja Penyiraman Berdasarkan Luasan... 87
15. Kapasitas Kerja Kegiatan Pemangkasan Rumput ... 93
16. Kapasitas Kerja Pemangkasan Semak Border... 96
17. Kapasitas Kerja Pemangkasan Perdu Bentukan (topiary) ... 96
18. Kapasitas Kerja Pemangkasan Pohon ... 99
19. Perbandingan Kapasita Kerja Penyetikan dengan Alat dan Manual ... 103
20. Kapasitas Kerja Pendangiran ... 105
21. Kapasitas Kegiatan Penyemprotan Hama... 110
22. Kapasitas Kerja Penanaman Rumput Lempeng... 112
23. Jumlah Pengeluaran Sampah Berdasarkan Jadwal dan Sumbernya ... 120
24. Pengeluaran Sampah Masing-Masing Wilayah Pemeliharaan... 121
25. Perlakuan Pembuatan Kompos Terhadap 2 Bioaktivator... 127
26. Perubahan Volume Kompos Selama 45 Hari (m3) ... 129
27. Tabel Kapasitas dan Efektivitas Kerja Pemeliharaan Taman... 134
DAFTAR GAMBAR
No. Halaman
1. Skema Tiga Penyusun Pembangunan Berkelanjutan ... 10
2. Peta Lokasi Kawasan Kota Bunga Puncak, Cipanas ... 13
3. Masterplan 2006 Kota Bunga Puncak, Cipanas... 19
4. Struktur Organisasi Housing II PT.SPE ... 21
5. Struktur Organisasi Estate Management ... 22
6. Hubungan Antar Subdepartemen dalam Estate Management ... 23
7. Good View Alam Pegunungan ... 34
8. Contoh Desain Bangunan Khas Mancanegara ... 38
9. Kondisi Perkerasan Akibat Terbatasnya Ruang Tumbuh Tanaman ... 43
10. Area Pemeliharaan Intensif ... 44
11. Pintu Masuk Kota Bunga ... 45
12. Struktur Organisasi Estate Business Development Department ... 54
13. Pembagian Zonasi Wilayah Pemeliharaan ... 55
14. Proses Pencucian Alat (sprayer) Setelah Pemakaian ... 69
15. Cara Pemupukan Rumput dengan Urea ... 81
16. Penanaman Rumput Gajah Pada Tanah yang Tererosi ... 88
17. Kegiatan Penyiraman ... 89
18. Standar Pemangkasan Tanaman Semak ... 91
19. Gunting Pangkas (kiri) dan Gunting Stek (kanan) ... 95
20. Pemangkasan Semak Perdu ... 95
21. Perubahan Bentuk Pangkasan Dadap Merah... 98
22. Kegiatan Pangkas Pucuk di Berm ... 100
23. Jenis-Jenis Gulma yang Menyerang Tanaman di Kota Bunga ... 101
24. Dampak Kegiatan Pengendalian Gulma Terhadap Rumput... 102
25. Perbandingan Cara Penyetikan ... 103
26. Perbandingan Panjang Mata Pisau yang Layak Pakai ... 104
27. Perbandingan Lebar Hasil Penyetikan dengan Dua Cara ... 104
28. Serangan Hama pada Tanaman di Kota Bunga... 108
30. Tahapan Penyebaran Kutu Putih (Mealybugs) ... 109
31. Proses Renovasi Taman Kavling Vila ... 114
32. Macam-macam Kegiatan Pembersihan dari Lumut ... 117
33. Pembersihan Sekitar Rumah ... 118
34. Pengandalian Gulma Pada Perkerasan ... 119
35. Proses Pembuatan Kompos dengan Mol Inti ... 127
36. Proses Pembuatan Kompos dengan Katalek ... 128
37. Dalam Diagram Batang (Bar Chart) ... 129
38. Proses Perlakuan Kompos Tahap Akhir ... 132
DAFTAR LAMPIRAN
No. Halaman
1. Jumlah Vila Masing-Masing Tipe ... 141
2. Perubahan Penamaan Level Kepemimpinan Grup Sinar Mas ... 145
3. Lembar Layanan Konsumen dan Proses Penanganannya ... 148
4. Peta Topografi ... 150
5. Daftar Vegetasi di Kota Bunga Pada Masing-Masing Area Pemeliharaan... 151
6. Peta Hidrologi ... 153
7. Tanaman Standar Taman Vila ... 154
8. Pusat Gardu PLN... 156
9. SOP Pemeliharaan... 157
10. Absensi Tenaga Kerja Harian... 161
11. Rencana Anggaran Biaya Pemeliharaan Zona Tahap VI ... 162
12. SPK dan SP3/Surat Permohonan Persetujuan Pekerjaan... 164
Latar Belakang
Peningkatan arus urbanisasi, yaitu perubahan dan perkembangan wilayah menuju dan menjadi kota, menyebabkan peningkatan populasi penduduk. Seiring dengan hal tersebut, kebutuhan akan tempat tinggal (papan) menjadi suatu kebutuhan primer yang mutlak harus dipenuhi. Namun, yang menjadi permasalahan adalah keterbatasan lahan di daerah perkotaan sehingga dalam memenuhi kebutuhan tersebut beberapa persyaratan akan tempat tinggal yang ideal seperti penyediaan fasilitas yang diperlukan dan tingkat kenyamanan kurang diperhatikan. Dijelaskan dalam Simond (1983) bahwa syarat suatu tempat tinggal yang ideal adalah tersedianya beberapa persyaratan, secara fisik kondisi rumah harus kuat, kokoh dan bersih, ditata dalam lingkungan yang baik serta dilengkapi dengan sarana dan prasarana yang dibutuhkan.
Untuk memenuhi permintaan akan tempat tinggal yang ideal, saat ini telah tumbuh usaha-usaha swasta dalam pembangunan kawasan pemukiman. Salah satu kawasan pemukiman yang tersohor adalah Kota Bunga Puncak yang memanfaatkan potensi alam yang ada, seperti pemandangan gunung Gede-Pangrango dan bukit-bukit dengan sejuknya nuansa alam pegunungan serta dilengkapi pula dengan hijaunya persawahan yang terbentang di sekitar kawasan.
Melihat peluang yang menguntungkan untuk berinvestasi, dengan memanfaatkan segala potensi di daerah ini sebagai kawasan wisata yang sekaligus dapat memenuhi kebutuhan pemukiman, PT Sarana Papan Ekasejati (PT SPE) dari perusahaan ternama Grup Sinar Mas yang bergerak di bidang developer dan real estate segera mengembangkan sebuah kawasan hunian ekslusif dengan mengadopsi tema-tema dari mancanegara baik arsitektur bangunan maupun dalam penataan lanskapnya.
Kawasan yang berlokasi di daerah puncak ini dikenal sebagai tujuan wisata masyarakat perkotaan untuk melepas kepenatan dengan suasana kota yang selama ini mereka jalani. Kawasan Kota Bunga tidak hanya menyediakan tempat peristirahatan, juga dilengkapi dengan berbagai fasilitas-fasilitas rekreasi anak,
seperti danau Little Venice yang mengadopsi tema dari kota London di Inggris, arena fantasi dengan sejuta permainan anak, wahana SPA (swimming pool area) yang dilengkapi dengan restoran dan sauna, serta area lainnya sebagai penunjang berwisata.
Awal pengembangan kawasan Kota Bunga dimulai tahun 1993 dengan nama Taman Mawar lalu berubah menjadi kawasan bertema (theme park) dengan menerapkan konsep vila bergaya mancanegara (1994). Perubahan ini disebabkan oleh pemeliharaan tanaman mawar yang sulit terutama dalam mengusahakan untuk berbunga sepanjang tahun, sehingga sulit pula untuk mempertahankan tema kawasan. Perubahan konsep ini akhirnya mengubah keseluruhan desain yang telah ada sebelumnya, baik hardscape maupun softscape-nya. Desain hardscape, baik bangunan maupun elemen lainnya seperti patung-patung, gazebo, dan lampu taman, menggunakan desain yang mirip dengan aslinya di negara tersebut. Pemilihan jenis tanaman (desain softscape) yang awalnya menggunakan tanaman mawar sebagai identitas kawasan akhirnya diganti dengan tanaman annual dan perennial dengan beragam jenis warna dan aroma. Selanjutnya pada tahun 1997, nama Taman Mawar diubah menjadi Kota Bunga dengan slogan ‘Kota Sejuta Aroma’.
Integritas dan karakter lanskap yang dimiliki oleh kawasan Kota Bunga meliputi elemen form, forces, dan features. Elemen-elemen tersebut yang dapat ditemui di lapang adalah pemandangan (view) yang mengarah langsung ke titik utama (axis), yaitu gunung Gede-Pangrango serta pemandangan akan hamparan sawah berteras yang dapat terbingkai ketika membuka jendela ataupun pintu rumah (vista). Kedua hal tersebut dianggap memiliki nilai jual yang tinggi.
Peran arsitek lanskap adalah bagaimana cara mengelola dan memelihara suatu kawasan agar sesuai dengan tujuan dan desain semula (pemeliharaan ideal). Kawasan Kota Bunga adalah sebuah konsep hunian dengan memanfaatkan potensi alam pegunungan yang mengitarinya. Oleh karena itu, upaya yang dapat dilakukan untuk memelihara integritas lanskap tersebut, yaitu menciptakan suatu tatanan lanskap yang menunjang dengan bentukan yang telah ada sehingga tercipta suatu keindahan lanskap, keindahan lanskap ini dapat pula ditunjang dengan kemandirian kompleks lanskap pemukiman ini untuk mengelola
sampahnya sendiri. Contoh ini dapat mencerminkan perwujudan lanskap yang berkelanjutan (sustainable landscape). Hal inilah yang mendorong mahasiswa untuk ikut berperan dan mempelajari kegiatan pengelolaan pemeliharaan lanskap di kawasan vila Kota Bunga yang menjadi fokus utama dalam kegiatan magang.
Tujuan Kegiatan magang ini bertujuan untuk:
1. mempelajari dan mengikuti proses kegiatan pengelolaan khususnya di bidang pemeliharaan lanskap yang meliputi kegiatan administrasi dan kegiatan di lapang;
2. menemukan dan menganalisis permasalahan yang ada di lapang serta dapat memberikan solusi alternatif pemecahannya;
3. menambah wawasan bagi mahasiswa mengenai gambaran lapangan pekerjaan yang sesungguhnya.
Manfaat Manfaat magang adalah sebagai berikut:
1. menambah ilmu pengetahuan dan pengalaman serta dapat mengaplikasikan ilmu yang telah didapat selama perkuliahan;
2. menjalin hubungan yang baik antara mahasiswa dengan tempat magang maupun antar institusi terkait;
3. manfaat analisis dan evaluasi pelaksanaan di lapangan baik pihak proyek dan pengelola adalah dapat menjadi masukan dan bahan pertimbangan pada saat ini dan di masa yang akan datang.
TINJAUAN PUSTAKA
Rumah dan Pemukiman
Menurut Poespowardojo dalam Budiharjo (1992), hakekat perumahan dapat dilihat berdasarkan hubungan struktural, yaitu rumah diartikan sebagai pengejawantahan diri pribadi manusia sebagai keterbukaan, kesatuan struktural dalam dunia, dan kesatuan struktural dalam sesama (masyarakat). Atas ketiga dasar itulah arti dan makna rumah bukan sekedar benda yang selanjutnya cenderung untuk dilihat sebagai sarana hidup, tetapi lebih merupakan proses bermukim. Rumah juga sebagai pusat realisasi kehidupan manusia. Selanjutnya, rumah juga dikatakan sebagai pusat kegiatan budaya yang terwujud dalam proses pemikiran dan tingkah laku menuju pada perbaikan taraf hidup manusia. Dengan demikian, jelaslah bahwa rumah dalam pengertian dan makna yang sepenuhnya bersifat multidimensional.
Menurut Simonds (1983), permukiman merupakan kelompok-kelompok rumah yang memiliki secara bersama suatu ruang terbuka hijau (open space), dan merupakan kelompok yang cukup kecil untuk melibatkan semua keluarga dalam suatu aktivitas, tetapi cukup besar untuk menampung fasilitas umum seperti tempat berbelanja, lapangan bermain (playfield), dan daerah penyangga (buffer). Dijelaskan pula dalam Simond (1983) segi-segi lingkungan yang diinginkan oleh neighborhood adalah jalan-jalan perumahan berbentuk jaringan atau cul-de-sac yang pendek, setiap rumah berdekatan dengan taman serta tersedianya spaces untuk rekreasi. Fasilitas rekreasi tersebut, seperti taman, tempat rekreasi, shopping center, tempat olahraga (jogging track), atau hanya sekedar tempat duduk-duduk.
Taman rumah menjadi unsur penting dalam menciptakan lingkungan yang sehat, baik bagi penghuninya maupun bagi orang-orang di sekelilingnya. Taman rumah yang satu berangkaian dengan taman rumah yang lain, membentuk kesatuan lingkungan rumah tinggal. Rangkaian taman ini dapat ditata secara asri sehingga dapat menampilkan keindahan lingkungan perumahan, sekaligus menciptakan suasana yang bersih dan sehat, serta menampakkan andil yang tidak kecil dalam menjaga lingkungan hidup (Sulistyantara, 2006).
Pembangunan pemukiman sebagai tempat tinggal manusia merupakan komponen penting dari pembangunan manusia seutuhnya. Kebijakan dan program historis pembangunan lingkungan pemukiman menyangkut pembangunan prasarana fisik pemukiman dan fasilitas pelayanan umum. Dengan demikian, peranan pemukiman sangat penting dalam ikhitiar menjadikan penduduk sebagai unsur utama dalam pembangunan dan memungkinkan lingkungan hidup menjadi penunjang proses pembangunan secara berkelanjutan (Wiradisuria dalam Budiharjo, 1992).
Di Indonesia sendiri, berdasarkan Direktorat Penyelidikan Masalah Bangunan, setiap tahunnya paling tidak harus dibangun 1,5 juta unit rumah baru (Kompas dalam Budiharjo, 1992). Dari kebutuhan rumah sebanyak itu, hanya sebagian yang dapat ditangani oleh pemerintah melalui Perum Perumnas, sedangkan sebagian besar lainnya harus dibangun oleh masyarakat sendiri secara swadaya, dan oleh usaha swasta. Tidaklah mengherankan jika akhir-akhir ini banyak bermunculan perusahaan real estate dan developer yang bergerak di bidang pembangunan perumahan. Perusahaan swasta ini dalam merencanakan pembangunannya menggunakan tenaga-tenaga ahli seperti arsitek, ahli dekorasi, ahli pertamanan dan sebagainya sehingga memungkinkan untuk tercapainya segala kemudahan, kemewahan, dan kenyamanan dalam satu jangkauan. Hal inilah yang menjadi daya tarik dan mampu menarik minat banyak pembeli khususnya dari kalangan menengah ke atas, Kota Bunga Puncak sebagai contohnya.
Pihak developer dari kawasan ini merupakan salah satu contoh perusahaan swasta yang profesional, bonafide, mematuhi kode etik, dan mampu mensenyawakan motivasi dalam mencari keuntungan dengan upaya menciptakan lingkungan pemukiman yang selaras dengan aspek lingkungan bagi lapisan masyarakat yang menjadi kelompok sasarannya. Hal ini dapat terlihat dalam perencanaan pembangunan Kota Bunga yang berlandaskan pada analisis dampak lingkungan (ANDAL) untuk memperhitungkan berbagai dampak negatif terhadap lingkungan sehingga dapat dikendalikan dampak negatifnya dan memperbesar dampak positifnya. Dengan demikian, pemeliharaan lingkungan harus menjadi bagian integral dari perencanaan dan pelaksanaan pengembangan lingkungan
pemukiman demi kepentingan berhasilnya pengembangan lingkungan pemukiman itu sendiri (Wiradisuria dalam Budiharjo, 1992).
Lanskap Jalan dan Jalur Hijau Jalan
Jalan adalah suatu prasarana perhubungan darat dalam bentuk apapun, meliputi semua bagian jalan termasuk bangunan pelengkap dan perlengkapannya yang diperuntukkan bagi lalu-lintas. Jalan itu sendiri merupakan suatu kesatuan sistem jaringan yang mengikat dan menghubungkan pusat-pusat pertumbuhan dengan wilayah yang berbeda dalam pengaruh pelayanannya dan satu hubungan hierarki (Ditjen Bina Marga, 1980).
Lanskap jalan adalah wajah dari karakter lahan atau tapak yang terbentuk pada Iingkungan jalan, baik yang terbentuk dari elemen lanskap alamiah seperti bentuk topografi lahan yang mempunyai panorama yang indah, maupun yang terbentuk dari elemen lanskap buatan manusia yang disesuaikan dengan kondisi lahannya. Lanskap jalan ini mempunyai ciri-ciri khas karena harus disesuaikan dengan persyaratan geometrik jalan dan diperuntukkan terutama bagi kenyamanan pemakai jalan serta diusahakan untuk menciptakan lingkungan jalan yang indah, nyaman dan memenuhi fungsi keamanan (Ditjen Bina Marga, 1996).
Konfigurasi jalan secara umum dapat dikelompokkan dalam beberapa pola sirkulasi seperti pola linear, radial, spiral, grid, dan jaringan. Pola linear berupa jalan yang lurus dan menjadi unsur pengorganisasi utama deretan ruang. Pola ini juga dapat berbentuk lengkung atau berbelok arah, memotong jalan lain, bercabang-cabang, atau membentuk putaran (loop). Konfigurasi radial memiliki jalan-jalan lurus yang berkembang dari sebuah pusat bersama. Untuk pola spiral (berputar), suatu jalan tunggal menerus yang berasal dan titik pusat, mengelilingi pusatnya dengan jarak yang berubah. Konfigurasi grid terdiri dari dua pasang jalan sejajar yang saling berpotongan pada jarak yang sama dan menciptakan bujur sangkar atau kawasan ruang segi empat. Terakhir konfigurasi jaringan yang terdiri dari jalan-jalan yang menghubungkan titik-titik tertentu dalam ruang (Anonim, 2009).
Simond (1983) menjelaskan bahwa tujuan penanaman jalur tepi jalan adalah untuk membedakan area melalui kualitas lanskap yang unik, melapisi jalur
lalu-lintas, memperkuat jajaran path, menghasilkan fungsi sebagai peneduh dan daya tarik, menghilangkan kesilauan, mengurangi polusi udara dan polusi suara, serta sebagai screen atau penutup pemandangan yang tidak menarik.
Menurut Ditjen Bina Marga (1996), jalur tanaman adalah jalur penempatan tanaman serta elemen lanskap lainnya yang terletak di dalam daerah milik jalan (DAMIJA) maupun di dalam daerah pengawasan jalan (DAWASJA). Jalur tanaman sering disebut jalur hijau karena dominasi elemen lanskapnya adalah tanaman yang pada umumnya berwarna hijau.
1. Tanaman peneduh adalah jenis tanaman berbentuk pohon dengan percabangan yang tingginya lebih dari 2 meter dan dapat memberikan keteduhan dan menahan silau cahaya matahari bagi pejalan kaki.
2. Tanaman pengarah, penahan, dan pemecah angin adalah jenis tanaman berbentuk pohon atau perdu yang diletakkan dengan suatu komposisi membentuk kelompok.
3. Tanaman pembatas, pengarah, dan pembentuk pandangan adalah jenis tanaman berbentuk pohon atau perdu yang berfungsi sebagai pembatas pemandangan yang kurang baik, pengarah gerakan bagi pemakai jalan pada jalan yang berbelok atau menuju ke suatu tujuan tertentu.
4. Tanaman penyerap polusi udara dan kebisingan adalah jenis tanaman berbentuk pohon atau perdu yang mempunyai massa daun yang padat dan dapat menyerap polusi udara akibat asap kendaraan bermotor dan dapat mengurangi kebisingan.
5. Tanaman konservasi tanah adalah jenis tanaman berbentuk pohon, perdu/semak, atau tanaman penutup tanah yang karena sistem perakarannya dapat berfungsi untuk mencegah erosi pada tanah berlereng. 6. Tanaman penutup adalah jenis tanaman penutup permukaan tanah yang
bersifat selain mencegah erosi tanah juga dapat menyuburkan tanah yang kekurangan unsur hara, biasanya merupakan tanaman antara bagi tanah yang kurang subur sebelum penanaman tanaman yang tetap (permanen).
Pengelolaan dan Pemeliharaan Lanskap
Pengelolaan pekerjaan merupakan suatu ilmu dan seni mengatur sumber daya manusia, peralatan, bahan, uang, dan waktu untuk menyelesaikan suatu pekerjaan dengan waktu dan biaya optimal. Menurut Arifin dan Arifin (2005), suatu organisasi yang baik menghasilkan efisiensi dan efektivitas penggunaan tenaga kerja, peralatan, bahan, dan waktu. Pihak pengelola seharusnya dapat merencanakan program pemeliharaan dengan pengorganisasian yang baik. Efisiensi itu sendiri adalah kemampuan untuk melakukan pekerjaan dengan benar, sedangkan efektivitas adalah kemampuan untuk memilih sasaran yang tepat (Stoner dan Freman, 1994). Lebih lanjut dijelaskan bahwa efektivitas tidak kalah penting dari efisiensi karena efisiensi betapapun besarnya tidak dapat mengkompensasi kekurangan efektivitas.
Kegiatan pemeliharaan suatu lanskap adalah menjaga dan merawat aspek lanskap serta fasilitas-fasilitas yang yang ada di dalamnya baik hardmaterial maupun soft material agar senantiasa berada dalam keadaan bersih, sehat, dan terpelihara atau dengan kata lain adalah kegiatan yang bertujuan untuk mempertahankan keadaan agar sesuai dengan tujuan rancangan atau desain semula (Arifin dan Arifin, 2005). Fungsi utama pemeliharaan adalah untuk menjaga investasi awal dengan sebaik-baiknya serta mengoptimalkan penggunaan fasilitas dengan biaya pemeliharaan sekecil mungkin.
Pemeliharaan merupakan tahap paling akhir dalam pekerjaan lanskap yang berperan penting dalam menjaga dan mempertahankan kelestarian suatu lanskap. Keberhasilan pemeliharaan lanskap menunjukkan keberhasilan desainnya (Sulistyantara, 2006).
Jadwal pemeliharaan berguna untuk mengetahui apakah suatu pemeliharaan yang dilakukan sesuai dengan waktu yang telah ditentukan. Menurut Arifin dan Arifin (2005), pemeliharaan taman meliputi pemeliharaan ideal dan pemeliharaan fisik. Pemeliharaan ini bersifat kontinu dan dinamis sehingga dibutuhkan program yang sistematis dan terencana dengan baik agar dapat berjalan searah dengan perubahan waktu.
Pemeliharaan ideal adalah kegiatan memelihara integritas lanskap dari suatu kawasan. Integritas lanskap tersebut meliputi form, forces, and features
(Simond, 1983). Kegiatan memelihara form yang dilakukan oleh Kota Bunga sebagai daya tarik utama dari kawasan ini, yakni perumahan di Kota Bunga, berada antara gunung Gede-Pangrango serta beberapa bukit yang melengkapinya. Pemeliharaan terhadap forces yang merupakan fenomena-fenomena alam yang terjadi, dilakukan dengan memanfaatkannya sebagai pemandangan tambahan dinampakkan oleh kabut di pagi hari dan sesaat setelah turun hujan. Elemen-elemen features yang dipertahankan guna memelihara keindahan karakter lanskap yang dimiliki oleh kawasan Kota Bunga, diantaranya seperti axis, view, dan vista.
Upaya-upaya lain yang dilakukan oleh Kota Bunga dalam pemeliharaan integritas lanskap yaitu pengubahan bentuk kontur yang tetap disesuaikan dengan topografi aslinya, mempertahankan bentuk dan ketinggian pohon maupun bangunan agar tidak ada yang menghalangi garis pandang ke pemandangan gunung sebagai view utama di kawasan ini. Contoh penerapannya dapat ditemui pada beberapa jalur yang dipertahankan keberadaannya untuk dapat mengakses langsung pemandangan gunung dari satu garis lurus (axis), serta pemandangan hamparan sawah hijau yang berteras. Keindahan pemandangan ini senantiasa dapat dirasakan di kala membuka jendela maupun pintu rumah (vista).
Pembangunan dan Pengelolaan Lanskap Berkelanjutan
Pembangunan berkelanjutan∗ adalah suatu pola penggunaan sumber daya yang bertujuan memenuhi kebutuhan manusia sambil menjaga lingkungan sehingga kebutuhan tersebut dapat dipenuhi tidak hanya di masa kini, tetapi juga untuk generasi mendatang. Istilah pembangunan berkelanjutan yang paling sering dikutip adalah pembangunan yang memenuhi kebutuhan masa kini tanpa mengorbankan hak pemenuhan kebutuhan generasi mendatang.
Menurut Benson dan Roe (2000), pembangunan yang berkelanjutan memiliki arti yang luas sesuai dengan cakupan bidangnya, tetapi secara umum diartikan sebagai segala usaha yang bertujuan untuk melindungi lingkungan, meningkatkan pembangunan, serta upaya untuk memperbaiki kualitas kehidupan
∗
sekarang dan nanti. Secara konseptual, bidang pembangunan berkelanjutan dapat dibagi menjadi tiga bagian penyusunnya, yakni lingkungan keberlanjutan, ekonomi keberlanjutan dan sosial politik berkelanjutan (Gambar 1).
Gambar 1. Skema Pertemuan Penyusun Pembangunan Berkelanjutan
Dijelaskan pula oleh Kuik dan Verbrugen (1991) pembangunan berkelanjutan merupakan sebuah konsep utama untuk mencapai suatu kebijakan lingkungan, dengan mempertimbangkan untuk jangka panjang, dapat dimengerti oleh seluruh aspek (tidak terbatas pada ilmuan/tenaga ahli), serta mempunyai sistem yang utuh.
Pengelolaan lanskap berkelanjutan* adalah cara menggunakan sumber daya alam yang ada baik yang dapat diperbaharui maupun yang tidak agar terjadi perputaran di dalamnya sehingga dapat terus bermanfaat bagi generasi yang akan datang (future generation). Dari sisi lanskap peran arsitek lanskap sebagai seorang ahli lingkungan (environmental design professionals) baik itu seorang designer, planner, engineer, maupun manager harus dapat menciptakan dan mampu mengelola suatu bentukan lanskap sehingga menuju pembangunan lanskap yang berkelanjutan. Upaya-upaya yang dapat dilakukan, diantaranya seperti pemanfaatan energi, pengunaan dan pengelolaan sumber daya alam, pengelolaan limbah, serta berbagai hal terkait untuk mempertahankan keberlanjutan suatu ekologi lingkungan sehingga dapat meminimumkan besarnya biaya.
Ditunjang pula dengan pendapat Arifin et al., (2008) Membangun taman yang berkelanjutan dari segi lingkungan dan secara estetika menyenangkan tidak
*
sulit, namun memerlukan perhatian yang serius. Penerapan prinsip-prinsip pelestarian lingkungan dalam pembangunan dan pengelolaan taman-taman yang ada akan memberi andil penting dalam meningkatkan kualitas lingkungan yang sangat diperlukan bagi manusia, tanaman, dan kehidupan liar, sehingga pembangunan taman yang berkelanjutan menjadi bagian dari pemecahan masalah lingkungan yang menjadi perhatian kita.
Gerakan Hijau dan Keselarasan Lingkungan
Pembangunan perumahan dan permukiman perlu dikembangkan secara lebih terarah dan terpadu dengan memperhatikan keselarasan terhadap lingkungannya. Oleh karena itu, harus ada timbal balik antara pemukiman yang dibangun dengan lingkungan alamnya, yakni dengan cara faktor lingkungan harus selalu dijaga dan diperhitungkan dalam arah tujuan dari segala kegiatan pembangunan. Menggunakan sumber-sumber alam secara bijaksana untuk menunjang proses pembangunan jangka panjang yang berkelanjutan dalam rangka meningkatkan kualitas hidup manusia (Wiradisuria dalam Budiharjo, 1992).
Berdasarkan pendapat Aditya (2009), upaya-upaya yang dapat dilakukan untuk menciptakan lingkungan hijau menuju gerakan kembali ke alam (back to nature) adalah terbagi berikut:
1. membuat taman di lingkungan terdekat kita;
2. membuat taman vertikal atau taman di dinding dengan tanaman merambat; 3. membuat taman atap atau roof garden;
4. membuat pagar hidup atau penanaman pada berm; 5. menanam pohon berkayu (gerakan one man one tree);
6. mempertahankan air tanah, dengan menggunakan grass block; 7. menggunakan pupuk organik.
Dari contoh-contoh tindakan yang telah dijelaskan di atas, bukti konkret yang telah ditemukan di lapang yang telah dilakukan oleh pihak Kota Bunga tersedianya areal ruang terbuka hijau yang memadai, penanaman pada berm dan median jalur, terdapat tanaman-tanaman yang berfungsi sebagai penghasil oksigen, penahan air tanah, penyerap polutan di samping berfungsi sebagai
keindahan. Aksi lain yang akan dicanangkan agar tidak turut mencemari lingkungan yakni pengolahan limbah khususnya sampah organik dari hasil pangkasan tanaman. Hal ini menunjukkan bahwa pada dasarnya Kota Bunga telah melaksanakan dan turut menciptakan keselarasan dengan lingkungan karena manfaatnya akan dirasakan oleh kawasan permukiman ini sendiri dan bersifat jangka panjang. Eksperimen permbuatan kompos yang dilakukan oleh mahasiswa dengan didukung oleh pihak manajemen adalah sebagai perwujudan kepedulian terhadap gerakan ini.
Waktu dan Lokasi
Kegiatan magang yang dilaksanakan berlangsung selama 16 minggu, dari tanggal 6 Maret hingga 27 Juni dengan mengikuti jadwal kerja yaitu dari hari Senin-Minggu dengan satu hari libur pada hari Rabu dan setengah hari kerja di hari Selasa. Jam kerja dimulai pukul 08.30-16.45WIB. Kegiatan magang berlokasi di Kawasan Kota Bunga Puncak Cipanas, Cianjur, Jawa Barat (Gambar 2).
Tanpa Skala
http://www.asiatravel.com/gifs/cipanmap.jpg
Metode Magang
Dalam kegiatan magang yang berlokasi di kawasan vila Kota Bunga Puncak, status mahasiswa adalah “trainee student” yang mengikuti dan melaksanakan berbagai kegiatan pemeliharaan lanskap sesuai dengan jadwal yang telah ditentukan. Pada kesempatan magang ini, selain mempelajari kegiatan pemeliharaan mahasiswa juga diberikan tanggung jawab untuk membuat percobaan kompos sebagai solusi dalam menangani masalah sampah organik (sampah maintenance) di Kota Bunga.
Selama mahasiswa magang sepenuhnya berada di bawah pengawasan Divisi Landscape Department yang meliputi pemeliharaan dan kebersihan, dengan bimbingan seorang manager dan seorang supervisor sebagai pembimbing utama serta supervisor lainnya sebagai pembimbing tambahan. Kegiatan magang yang dilakukan dengan metode survei atau pengamatan lapang, wawancara. Studi literatur, dan analisa deskriptif. Aspek yang akan dibahas meliputi:
1. Administrasi yang mencakup pengenalan kondisi tempat magang, mempelajari struktur organisasi, tugas pokok dan fungsi perusahaan, khususnya pada bagian Pemeliharan Lanskap dan Kebersihan Lingkungan, mengikuti rapat divisi lanskap, serta ikut terlibat dalam kegiatan-kegiatan yang berkaitan dengan Landscape Maintenance seperti, penghitungan kebutuhan tanah merah, penghitungan luasan kavling kosong yang akan dibangun, dan pembuatan laporan kinerja kerja kontraktor;
2. Teknis pekerjaan lapang, mengikuti kegiatan yang dilakukan oleh perusahaan seperti checklist pekerjaan kontraktor taman dan kontraktor kebersihan; ikut berperan sebagai pengawas pelaksana pemeliharaan lanskap di lapang ketika mandor tidak ada; terjun langsung di lapangan untuk mengikuti beberapa kegiatan pemeliharaan yang dilakukan oleh kontraktor taman untuk mendapatkan hasil kapasitas kerja yang didapat; serta berperan aktif dalam proses percobaan kompos.
Dalam proses pengumpulan data mahasiswa melakukan kegiatan survei lapang, wawancara dengan pihak terkait (Kota Bunga, kantor pusat (PT SPE), Puslitan, dan BMG), pengambilan foto di lapang, studi literatur, dan analisa deskriptif. Beberapa kendala yang ditemui di lapang yang dapat mengganggu
kenyamanan, keamanan dan kelestarian lingkungan dalam rangka memelihara integritas lanskap, yaitu:
1. Banjir yang menerjang pada titik-titik tertentu yang dianggap sebagai kawasan ’berlangganan’ banjir.
2. Erosi tanah yang terjadi saat hujan terutama pada lereng yang memiliki tingkat kecuraman tinggi
Alat yang digunakan dalam kegiatan di lapang seperti alat tulis dan alat bantu (kamera dan meteran). Data sekunder yang digunakan untuk dianalisis seperti master plan 2006, form-form pekerjaan, dan brosur. Jenis software pembantu untuk menunjang pengolahan data seperti Microsoft Office Word dan Excel 2007, AutoCAD 2006, Adobe Photoshop CS2, ACAD Land Development 2004 dan Corel Draw Graphics Suite X3.
Tabel 1. Jenis, Sumber, dan Cara Pengambilan Data
Jenis Data Sumber Cara Pengambilan Data Letak, luas, dan
aksesibilitas
Perusahaan dan Lapangan
Survei, wawancara dan studi pustaka
Topografi Bakorsurtanal Studi pustaka dan
wawancara
Iklim BMG Survei dan wawancara
Tanah Pusat penelitian
tanah & agroklimat
Survei dan wawancara
Tata guna lahan Perusahaan Survei dan studi pustaka
Hidrologi Perusahaan Studi pustaka
Vegetasi dan satwa Lapangan dan Perusahaan
Studi pustaka dan wawancara Sirkulasi, utilitas dan fasilitas Lapangan dan
Perusahaan
Survei dan studi pustaka
Sosial ekonomi masyarakat dan pemilik
Lapangan Survei dan wawancara
Profil dan struktur organisasi perusahaan
Perusahaan Studi pustaka dan wawancara Administrasi Perusahaan Studi pustaka dan
wawancara
Profil dan Sejarah Perkembangan Kota Bunga Puncak
Awal pengembangan kawasan Kota Bunga semula memiliki nama Taman Mawar dengan luas + 9 ha. Sesuai dengan konsep tersebut kawasan ini didominasi oleh tanaman mawar yang berbunga sepanjang tahun. Konsep bangunan pun dibuat menyesuaikan dengan konsep awal yaitu sebuah kawasan peristirahatan terdiri dari vila-vila bergaya country yang dikelilingi oleh taman. Karena pemeliharaan tanaman mawar sangat sulit terutama dalam mengusahakannya berbunga sepanjang tahun ,sehingga sulit pula untuk mempertahankan tema kawasan. Pada awal tahun 1995 nama Taman Mawar diubah menjadi theme park. Dengan mengambil tema vila tradisional dari mancanegara hal ini juga diikuti dengan perubahan keseluruhan desain baik rumah maupun lanskapnya. Penggunaan Tanaman mawar sebagai ciri khas tanaman semusim yang berbunga akhirnya diganti dengan tanaman annual dan perennial yang memiliki beragam jenis warna dan aroma. Selanjutnya pada tahun 1997, nama Taman Mawar diubah menjadi Kota Bunga dengan slogan ‘Kota Sejuta Aroma’.
Perusahaan yang mendirikan kawasan tersebut adalah PT Sarana Papan Ekasejati (PT SPE) dan PT Pangeran Plaza Utama (PT PPU) sebagai pengelola sekaligus merupakan bagian dari pelaksana proyek Grup Sinar Mas pada Divisi Real Estate. Kantor pusat berada di ITC Mangga Dua Raya, Jakarta Utara. Pembangunan Kota Bunga bertujuan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat terhadap pemukiman dan sekaligus menjadi kawasan pariwisata untuk rekreasi.
Perkembangan pembangunan Kota Bunga dimulai pada wilayah Tahap I dan II dengan luasan 14,6 ha dan PT Pangeran Plaza Utama sebagai pengelolanya. Berdasarkan aturan pemerintah saat itu satu perusahaan terbatas (PT) hanya boleh mengelola suatu kawasan maksimal 15 ha, maka pengelolaan Kota Bunga dibagi-bagi menjadi beberapa kawasan. Setelah tugas dari PT PPU selesai maka untuk selanjutnya dilakukan oleh PT SPE hingga sekarang. Pada pembangunan wilayah tahap II dengan areal seluas 21,38 ha dibangun tipe-tipe rumah Caravan dan Mediterania. Perluasan wilayah terus dilakukan, wilayah tahap III telah selesai
pada tahun 1999 dan diikuti dengan wilayah tahap IV. Pada tahun 2004 telah terbangun vila sebanyak 2.305 unit dan luasan areal yang mencapai 152,6 ha. Saat ini pengembangan kawasan Kota Bunga secara besar-besaran sudah tidak dilakukan lagi atau dapat dikatakan telah selesai. Rencana induk (Masterplan) tahun 2006 Kota Bunga dapat dilihat pada Gambar 3. Berdasarkan data yang diterima dari divisi Estate Management, Berita Acara Serah Terima (BAST) 30 April 2009 luas total kawasan saat ini telah mencapai 161 ha dengan jumlah vila yang terbangun sebanyak 2.487 unit dan kavling sebanyak 86 unit (Lampiran 1).
Gambar 3. Masterplan 2006 Kota Bunga Puncak
Struktur Organisasi
Pihak pengelola kawasan Kota Bunga pada awal perkembangannya dilakukan oleh PT Pangeran Plaza Utama yang kemudian dilanjutkan oleh PT Sarana Papan Ekasejati yang merupakan anak perusahaan dari PT Duta Pertiwi, Tbk. Grup Sinar Mas memiliki beberapa anak perusahaan di berbagai bidang. Salah satu anak perusahaan tersebut yang bergerak di bidang developer dan real estate adalah PT Duta Pertiwi, Tbk yang mengembangkan kawasan permukiman (Housing II) Kota Bunga di wilayah Cipanas, Jawa Barat.
Director sebagai pemegang kekuasaan tertinggi Housing II Kota Bunga bertanggung jawab kepada Executive Director, yaitu pemimpin dari PT Duta Pertiwi, Tbk. Dalam menjalankan tugasnya Director dibantu oleh Deputy Director yang kemudian berwenang untuk memberikan tanggung jawab perusahaan kepada General Manager. Pemberian nama jabatan atau level kepemimpinan Grup Sinar Mas mengalami beberapa perubahan (Lampiran 2) sehingga untuk level General Manager diubah menjadi Project Division Head, dan penamaan masing-masing manajer sesuai dengan departemen yang membawahinya. Struktur organisasi PT Sarana Papan Ekasejati dapat dilihat pada Gambar 4.
Dalam Estate Management pemegang kekuasaan tertinggi berada di bawah naungan Project Division Head (Gambar 5). Tiga departemen yang berada di bawah naungan Estate Management masing-masing dikepalai oleh seorang manajer dengan nama Landscape Department Head, Estate Department Head, dan Finance and Accounting Department Head. Estate Department terdiri dari beberapa sub departemen seperti After Sales Service (Customer Service dan Mechanical Engineering), Teknik, Human Resources and Development (HRD), dan General Affair (security). Dalam Landscape Department terdiri dari sub departemen Marketing, Landscape, dan Business Development. Ketiga departemen ini memiliki tugasnya masing-masing dan dalam pelaksanaannya memiliki keterkaitan satu sama lain, sehingga dibutuhkan kerja sama demi tercapainya tujuan organisasi. Berbagai perubahan yang terjadi mengenai perkembangan kawasan Kota Bunga ini diatur dan dilaksanakan sepenuhnya oleh divisi lanskap.
Executive Director PT Duta Pertiwi, Tbk
Director-Housing II PT. Sarana Papan Ekasejati
Deputy Director
Estate Management Project Division Head
Estate Business Estate Department Finance and Accounting Development Head Department Head Department Head
Estate Management Project Division Head
Estate Business Development Estate Department Finance and Accounting Department Head Head Department Head
After Sales Service General Affair Finance & Accounting
Marketing Landscape BisDev Perawatan Customer Service HRD Teknik Security General Affair Fin &Acc
Staff
Non staff
Manual
Dalam satu bagian Estate Management masing-masing sub departemen ini memiliki hubungan koordinasi yang terkait satu sama lain. Subdepartemen yang memiliki hubungan kuat dengan bagian lanskap adalah bagian layanan konsumen (Customer Service). Kedua bagian ini berhubungan dalam mengurusi masalah komplain konsumen yang berkaitan dengan perawatan taman vila, dimana pengajuan komplain tersebut diserahkan ke divisi lanskap berupa ’Form Lembar Layanan Konsumen’ (Lampiran 3). Di lapang, form tersebut segera di follow up oleh supervisor lokasi setempat yang pelaksanaannya dilakukan oleh inspektor lapangan (mandor). Ilustrasi mengenai hubungan atau keterkaitan antara subdepartemen lanskap dengan beberapa subdepartemen lainnya, dapat dilihat dalam Gambar 6 berikut.
Letak, Luas, dan Aksesibilitas
Kota Bunga Puncak terletak di ruas jalur Hanjawar-Pacet yang secara administratif berada di Kecamatan Pacet, Kabupaten Dati II Cianjur, Provinsi Jawa Barat, yang juga merupakan daerah perbatasan dengan Kabupaten Dati II Bogor. Kawasan ini memiliki luasan 161 ha yang dikelilingi oleh beberapa desa sebagai wilayah perbatasan, yaitu:
Utara: Desa Sukanagalih dan Desa Cisereh; Selatan: Desa Kenanga dan Roso;
Barat: Desa Batulawang, Kampung Panggung dan daerah Singkup; Timur: Desa Sukanagalih.
Selain terdapat enam desa yang mengelilinginya, kawasan ini juga dilalui oleh beberapa aliran sungai seperti sungai Cikundul, sungai Cimacan, dan sungai Cinengah.
Jalur utama puncak dapat dilewati oleh kendaraan pribadi dan kendaraan umum. Aksesibilitas dengan menggunakan jasa angkutan umum yang melintasi jalur Hanjawar ini berupa bus, mini bus, dan angkutan kota. Bus antar kota yang melintasi jalur ini adalah bus dengan trayek Tasik-Jakarta, Banjar-Jakarta, dan Bandung-Jakarta, sedangkan untuk mini bus dan mobil L300 dengan trayek Cianjur-Bogor. Karena letaknya tidak berada di jalur utama, setelah melewati pertigaan Hanjawar dilanjutkan menempuh jalur angkutan kota trayek Loji– Sukanagalih. Aksesibilitas untuk menjangkau kawasan Kota Bunga dari arah Cipanas yang berjarak 2,5 km dan dari kota Cianjur yang berjarak 30 km dapat ditempuh dengan kendaraan angkutan kota yang melintasi kawasan ini.
Topografi
Berdasarkan hasil analisis dari Peta Rupa Bumi Digital Indonesia (Bakorsurtanal) untuk daerah Cipanas, Kota Bunga berada pada ketinggian dengan elevasi 850-1025 m di atas permukaan laut. Kondisi kawasan yang berbukit dan bergunung ini mempunyai kemiringan lereng antara 2% - 42%. Kontur dasar kawasan Kota Bunga memiliki bentuk topografi yang beragam,
mulai dari yang datar, landai, bergelombang hingga curam. Klasifikasi kemiringan lereng datar hingga landai adalah 0%-15%, dan untuk klasifikasi berbukit-bukit hingga curam berkisar antara >15% (Lampiran 4). Secara umum kondisi topografi pada kemiringan curam hanya 30% dari luas total lahan yaitu + 48,3 ha dan untuk topografi landai hingga datar + 112,7 ha.
Untuk memudahkan dalam pembangunan pada beberapa tempat dilakukan pemotongan dan pengurugan (cut and fill) dengan kemiringan yang digali maksimum 1:2 dan daerah yang ditimbun dengan perbandingan 1: 2,5. Kawasan Kota Bunga adalah kawasan pemukiman yang hakekatnya membutuhkan lahan yang cukup luas untuk pembangunannya, sedangkan disisi lain bentukan kontur tidak memungkinkan untuk didirikan bangunan. Oleh sebab, itu kegiatan cut and fill ini dirasa penting untuk dilakukan karena dapat mempertahankan bentukan dari elemen alami (form) kawasan pegunungan yang berbukit-bukit. Dampak lain yang ditimbulkan oleh aktivitas ini adalah terangkatnya lapisan top soil tanah dan berubahnya pH tanah sehingga jika ingin menanam harus menambahkan tanah merah yang didatangkan dari luar kawasan.
Daerah yang memiliki tingkat kecuraman tinggi namun keadaannya tidak diperhatikan, yaitu berupa kumpulan semak-semak liar. Apabila hujan turun deras dan jumlah air hujan yang jatuh ke permukaan tanah berlebihan, serta ditunjang dengan tingkat kecuraman yang tinggi, hal ini sangat berpotensi untuk terjadi erosi tanah. Solusi yang dapat diberikan yaitu menggunakan vegetasi penahan erosi dan penstabil struktur tanah terutama pada tanah yang curam dengan kemiringan lereng diatas 30%. Jenis vegetasi tersebut dapat berupa pohon atau penutup tanah seperti pohon mahoni (Swietenia mahagoni) dan rumput vetiver (Vitiveria zizanioides) atau lebih dikenal dengan nama akar wangi∗. Fungsi vegetasi khususnya pepohonan dalam perspektif landscape engineering adalah sebagai kekuatan mekanistis alamiah yang mampu menahan laju jatuhan dan larian air hujan, menginfiltrasikan air hujan dalam tanah secara aman, dan memproteksi tanah itu sendiri. Terlebih pada lereng di atas 30% disertai kondisi tanah labil, peranan vegetasi memiliki nilai proteksi lingkungan yang amat tinggi
∗
dan dapat menjaga keseimbangan alam serta memiliki nilai estetika yaitu sebagai pagar tanaman.
Tata Guna Lahan
Berdasarkan ijin yang telah diperoleh PT.Sarana Papan Ekasejati seluas 161 ha, luas tanah yang telah dibebaskan (hak milik) sesuai sertifikat yang ada yaitu seluas 1.526.140 m2. Pelaksanaan mulai dari diperolehnya ijin lokasi dan ijin pembebasan lahan sampai selesai berlangsung selama kurun waktu + 1,5 tahun. Status lahan yang dibebaskan untuk kegiatan pengembangan perumahan kawasan Kota Bunga adalah tanah milik adat dan tanah milik (bersertifikat). Kegiatan pembebasan lahan ini dilakukan secara langsung dari pihak developer terhadap pemilik lahan dengan cara negosiasi tanpa perantara dan tanpa paksaan. Penetapan harga didasarkan pada harga pasaran setempat dengan didukung pemanfaatan tanahnya berupa kebun campuran, tegalan, dan sawah dengan memperhatikan waktu panen (misalnya satu kali setahun atau dua kali setahun). Untuk lahan pekarangan yang mempunyai bangunan perhitungan dilakukan tersendiri dengan memperhitungkan nilai bangunan. Pelaksanaan pembebasan lahan secara langsung bertujuan untuk meminimalisir segala permasalahan yang akan timbul di kemudian hari, serta untuk memperoleh kesepakatan harga dilakukan tawar-menawar secara musyawarah. (Laporan UKL dan UPL PT SPE, 2004)
Pada tahun 2004 pengembangan perumahan dan sarana pariwisata Kota Bunga, telah terbangun dan beroperasi seluas 98 ha dan 63 ha lainnya direncanakan untuk kegiatan pengembangan berupa kavling vila dan sarana lainnya. Perincian luas tapak perumahan dan sarana pariwisata Kota Bunga sesuai dengan ijin lokasi yang telah diterbitkan mempunyai luas 1.610.000 m2 (161 ha). Dari lusan tapak tersebut dialokasikan untuk beberapa jenis penggunaan yaitu: jalan, kavling perumahan, fasilitas umum, utilitas dan ruang terbuka hijau. Besarnya luasan seluruh kavling vila hingga saat ini, adalah 627.280 m2.
Vegetasi dan Satwa
Sesuai dengan pengembangan kawasan maka akan merubah rencana induk (masterplan) 2006 yang telah ada. Jika dilihat dari vegetasi alaminya kawasan ini umumnya sudah tidak memilikinya lagi dan kebanyakan tanaman yang ada di datangkan dari luar untuk kemudian ditanam di lokasi. Untuk menyesuaikan dengan konsep kawasan ini maka tanaman yang digunakan umumnya berupa tanaman hias yang berfungi estetis.
Pada awal pembangunan kawasan Kota Bunga menggunakan jenis-jenis tanaman yang sesuai dengan konsep awalnya, yaitu tanaman beraroma sebagai perwujudan dari slogan ‘Kota Sejuta Aroma’. Karena jenis tanaman beraroma terbatas maka penggunaannya bersifat umum dengan kata lain tidak ada pengkhususan jenis tanaman tertentu untuk suatu tema tertentu. Tanaman beraroma tersebut seperti tanaman mawar (Rosa sinensis), melati (Jasminum sambac), kemuning (Murraya paniculata), kenanga (Cananga odorata), cempaka (Michelia champaca), lavender (Lavandula angustifolia), melati jepang (Pseuderanthemum reticulatum), dan lainnya.
Pada masa promosi dan penjualan, penataan kawasan diupayakan semaksimal mungkin untuk menarik minat pembeli dan berkunjung ke kawasan ini sehingga dapat menaikkan pemasukan bagi Kota Bunga. Seperti mengadakan acara festival tanaman hias, karnaval keliling, bazaar serta promosi besar-besaran. Namun akibat krisis ekonomi yang melanda Indosesia berdampak pada penurunan daya beli masyarakat. Oleh karena itu pihak Kota Bunga pun melakukan evaluasi-evaluasi untuk menyesuaikan tingkat pendapatan (income) dengan pengeluaran biaya, salah satunya dalam hal perawatan taman (landscape maintenance). Penyesuaian tersebut seperti pemilihan jenis tanaman perennial yang memiliki daya adaptasi yang tinggi, mudah dalam perawatan namun tetap memiliki beragam bentuk dan warna yang menarik. Sedangkan untuk penggunaan tanaman beraroma yang umumnya bersifat musiman tentu memiliki perawatan khusus dan membutuhkan pergantian di setiap musimnya sadangkan pihak stok perbanyakan tanaman (nursery) saat itu sudah tidak berfungsi lagi. Hal inilah yang menyebabkan ciri khas atau identitas dari slogan ‘Kota Sejuta Aroma’ di Kota Bunga kurang dapat dirasakan.
Tanaman beraroma* memiliki ciri khas tersendiri yaitu bau semerbak yang dikeluarkannya, seperti aroma resin, aroma rempah-rempah, dan aroma wangi. Aroma resin dapat dijumpai pada tanaman palem-paleman, pinus, lavender, dan gaharu. Pada tanaman pinus dan palem-paleman yang memiliki daun konifer ternyata dapat mengeluarkan aromanya melalui gesekan antar daun yang terkena oleh hembusan angin, sedangkan untuk tanaman gaharu mengeluarkan bau yang khas dari batangnya. Aroma resin ini dipercaya dapat meredakan stres dan ketegangan serta berfungsi sebagai therapy. Aroma rempah banyak ditemukan pada tanaman herbal, selain itu tanaman lain yang memiliki aroma ini seperti cengkeh (Syzygium aromaticum), sereh (Andropogon nardus), rosmari (Rosmarinus officinalis), dan pohon kayu putih (Melaleuca leucadendron). Aroma rempah memiliki bau khas yang cukup tajam dan menyengat. Tanaman beraroma wangi lazim ditemui seperti mawar, melati, kenangan, cempaka, sedap malam, dan kemuning. Tanaman-tanaman ini mengeluarkan bau wangi yang menyegarkan serta dapat memberi semangat.
Dalam pengamatan masih ditemui beberapa tanaman semak beraroma seperti kenanga, cempaka, lavender, pinus, dan mawar namun dalam jumlah yang terbatas. Sebaiknya penggunaan tanaman beraroma dan berwarna cerah harus tetap digunakan. Penanaman vegetasi beraroma dan berwarna cerah ini dapat digunakan dalam jumlah yang cukup banyak dan serempak pada beberapa area tertentu saja terutama pada area dengan intensitas tinggi, seperti welcome area, median jalur utama, main road, dan lingkar taman rotunda. Sehingga saat bunga bermekaran, pengunjung yang datang yang umumnya hanya melihat-lihat dengan kendaraannya dapat merasakan aroma semerbak dari tanaman-tanaman tersebut, sehingga konsep ‘Kota Sejuta Aroma’ tetap dapat dipertahankan.
Kota Bunga memiliki beberapa vegetasi (Lampiran 5) yang penggunaannya disesuaikan atas fungsi dan tema kawasan. Pemilihan jenis vegetasi ini yang penggunaannya disesuaikan menurut tema kawasan, yaitu pada taman bergaya Amerika didominasi oleh tanaman semak berwarna cerah (Anonim, 2007) antara lain puring (Codieaum variegatum), anggrek bulan (Phalaenopsis amabilis), bunga kenikir (Cosmos bipinnatus), ophiophogon
*
(Ophiopogon jaburan). Untuk taman bergaya Eropa dipilih tanaman-tanaman yang dapat dibentuk dengan pola simetris (Lestari dan Kencana, 2008) seperti teh-tehan (Acalypha macrophylla), jengger ayam (Celosia sp), taiwan beauty (Cuphea hyssopifolia) dan soka (Ixora sp.). Sedangkan untuk taman Jepang yang tidak terlalu banyak menggunakan tanaman berwarna umumnya hanya didominasi oleh tanaman yang dapat dipangkas bentuk (topiary) dan hamparan rumput, seperti pangkas kuning (Duranta sp.), bambu jepang (Arundinaria pumila), bawang brojol (Zephyranthes sp.), rumput peking (Aglotis stolonifer) dan rumput gajah (Axonopus compressus). Tanaman-tanaman ini mempunyai nilai estetika yang tinggi karena dibentuk dalam suatu pola-pola organik yang dikombinasikan dengan pohon-pohon dan hamparan rumput (lawn).
Peggunaan jenis-jenis tanaman disesuaikan dengan lokasi dan kondisi di lapang, seperti arah lintasan matahari, kelembaban lingkungan, pengaruh musim, bentuk kontur tanah, serta luas dan posisi taman. Pertimbangan lain dalam menentukan jenis tanaman adalah perpaduan warna dan tekstur tanaman itu sendiri (seperti tanaman berdaun lebar, panjang, kecil atau lurus, bentuk dahan, batang, serta ranting) sehingga kesan yang diharapkan muncul sesuai dengan tema taman yang diinginkan dan dapat menciptakan suatu komposisi yang harmonis (Don, 2005).
Pada Areal dengan intensitas tinggi seperti pada median utama jalur dan daerah rotunda menggunakan tanaman semak berwarna cerah. Jenis tanaman yang digunakan antara lain hortensia (Hyrangea macrophylla), jengger ayam (Celosia sp.), kucai (Carex morrowii), kastuba (Euphorbia pulcherrima), bayam-bayaman (Coleus sp.), taiwan beauty (Cuphea hyssopifolia), adam hawa (Rhoeo discolor), dan sebagainya. Fungsi tanaman sebagai peneduh juga ditemui pada jalur sepanjang median seperti tanaman trembesi (Samanea saman), tanjung (Mimusops elengi), dadap merah (Erythrina crista-galli).
Jenis tanaman yang biasa dijumpai di pekarangan rumah atau taman vila seperti tanaman penutup tanah, semak dan perdu dengan jenis: puring (Codeneum variegatum), kalipha (Acalipha sp.), kembang sepatu (Hibiscus rosa-sinencis), kastuba (Euphorbia pulcherrima), sedap malam (Polianthes tuberosa,), kembang pukul empat (Mirabilis jalapa), soka (ixora japanica), bugenvil (Bougenvillea
sp.), pangkas kuning (Duranta sp.), simbang darah (Iresine herbstii), lili paris (Chlorophytum comosum), rumput peking (Aglotis stolonifer), rumput gajah (Axonopus compressus), dan lain-lain.
Sewaktu musim hujan dan debit sungai meningkat, kawasan sempadan sungai Kawasan sempadan sungai dapat berfungsi sebagai daerah parkir air sehingga air bisa meresap ke tanah. Maka daerah ini sebaiknya ditanami oleh vegetasi-vegetasi yang dapat menyerap dan menyimpan air dengan baik, seperti rumput, alang-alang (Imperata cylindrica), pacar air (Impatiens balsamina), golongan pisang-pisangan (Heliconia), dan tanaman vertiver (Vetiveria zizanioides). Jenis vegetasi yang berada di daerah sempadan sungai Cikundul selebar + 5 meter terutama di daerah curam dan berbatasan langsung dengan areal pertanian penduduk, jenis pohon yang dibudidayakan maupun yang liar seperti pohon kelapa (Cocos nucifera), bambu (Bamboosa sp.), pisang (Heliconia sp.), jengkol (Pithecolobium lobatum) dan alang-alang (Imperata cylindrica).
Satwa yang terdapat di kawasan ini umumnya merupakan satwa piaraan dan satwa liar yang dapat bersosialisasi pada lingkungan pertanian. Beberapa jenis amphibi, reptilia, aves dan mamalia yang dilindungi berada di dalam Kebun Binatang Mini (Petting Zoo) wilayah Tahap I seperti bunglon, ayam kalkun, burung merpati, kuda, angsa. Jenis satwa liar yang ditemui seperti ular sawah, kodok, kadal, itik, kambing, sapi, dan yang lainnya.
Iklim
Kawasan Vila Kota Bunga Puncak berada pada posisi koordinat 06.44' LS dan 107.0' BT dengan ketinggian elevasi sebesar 1.130 m. Dari data yang didapat dari Badan Meteorologi Klimatologi dan Geofisika, Dramaga Bogor 2008 atas Kecamatan Pacet, Cipanas. Curah hujan rata-rata 259,4 mm/bln dengan curah hujan tertinggi di bulan November yaitu 457 mm. Kelembaban rata-rata 82 % per bulan dan kelembaban tertinggi terjadi di bulan Desember yaitu 88 %.
Tabel 2. Data Iklim Kecamatan Pacet Tahun 2008 Bulan Curah Hujan
Rata-Rata (mm) Kelembaban Rata-Rata (%) Januari 291,2 87 Februari 316.3 85 Maret 616,6 84 April 369,4 85 Mei 150,1 78 Juni 34,1 81 Juli 31,4 73 Agustus - 79 September 272,6 76 Oktober 273,7 80 November 457 84 Desember 301,3 88
Sumber : Stasiun Klimatologi Dramaga Bogor
Tanah
Berdasarkan data Pusat Penelitian Tanah dan Agroklimat Bogor, tanah di Kota Bunga memiliki persamaan jenis dengan tanah yang terdapat di lereng dan puncak G.Gede yaitu dengan ciri-ciri tanah sedikit berkembang, solum tanah dalam, dibagian atasnya berwarna coklat tua kekuningan, lempung berpasir berkerikil, struktur remah, halus, gumpal, konsistensi gembur (lembab), memiliki pH masam dan agak plastis basah, berdrainase baik dengan bentuk kontur yang berbukit hingga bergunung dan memiliki bahan induk lahar. (no. LPT. 195922 – 195927). Menurut Klasifikasi Nasional jenis tanah ini disebut sebagai tanah Regosol Coklat tua kekuningan.
Hidrologi
Kota Bunga memiliki beberapa sumber air tanah yang terletak di wilayah tahap III dan IV. Aliran sungai yang masuk ke dalam kawasan Kota Bunga seperti sungai Cikundul, sungai Cimacan, dan sungai Cinengah. Sungai Cikundul
memiliki lebar penampang + 5 meter, sedangkan sungai Cimacan dan sungai Cinengah memiliki lebar penampang sekitar 2 meter. Ketiga sungai ini sebagian besar digunakan untuk sumber air penyiraman oleh kontraktor. Sungai Cimacan pada bagian hulu mengalir dari perbatasan wilayah Tahap II menuju Tahap IIIA (Arena Fantasi), sungai Cinengah berada di tengah tapak, merupakan sungai musiman dan cabang dari sungai Cikundul alirannya dimulai dari wilayah Tahap I (kolam pancing) melewati sebagian Tahap II (mini market) dan bermuara di Sungai Cikundul. Terakhir adalah sungai Cikundul yang berada pada bagian hilir tapak, melintas dari wilayah Tahap I melewati Tahap II (Botanical Garden) dan menuju wilayah Tahap VI (Kota Air).
Seiring dengan pembangunan kawasan Kota Bunga sebagai kawasan pemukiman yang membutuhkan lahan relatif datar maka dilakukan perubahan-perubahan (normalisasi) terhadap sinousitas sungai yang masuk ke kawasan ini (Lampiran 6). Perubahan aliran sungai ini diupayakan agar mengikuti bentuk alami dari sungai yaitu dengan aliran yang berkelok-kelok. Hal ini dilakukan guna mempertahankan kondisi alami dan untuk menunjang konsep nuansa alam pegunungan yang dikelilingi oleh sawah serta dialiri oleh sungai-sungai.
Sosial Ekonomi Penghuni Kawasan
Konsep hunian vila Kota Bunga cenderung bersifat rekreatif dan fasilitas lain sebagai penunjang kawasan wisata, membuat perumahan ini tidak selalu dijadikan sebagai rumah tinggal. Para pemilik hanya menjadikan vila mereka sebagai tempat peristirahatan sementara terutama pada hari libur, akhir pekan atau event-event tertentu yang menyedot peningkatan jumlah pengunjung, sehingga vila tersebut biasanya disewakan. Karena hanya bersifat sebagai tempat peristirahatan sementara, maka kontak sosial dan komunikasi antar penghuni sangat minim dan masing-masing bersifat individualisme.
Pemilik vila berkewajiban membayar biaya bulanan untuk mengganti fasilitas-fasilitas yang sudah diterima, seperti fasilitas keamanan, fasilitas perawatan bangunan dan perawatan taman atau dikenal dengan nama biaya PPL (Penggantian Perawatan Lingkungan). Besarnya PPL ini disesuaikan dengan luas
lahan vila. Konsumen juga memperoleh member card yang berfungsi sebagai alat bantu transaksi dalam mendapatkan fasilitas yang ada di Kota Bunga seperti kolam renang, lapangan tenis, kolam pancing, Arena Fantasi (tiket masuk), mini market, restoran, dan danau Little Venice.
Masyarakat Sekitar
Masyarakat sosial ekonomi penduduk sekitar kawasan Kota Bunga, memanfaatkan lahan yang dimilikinya sebagai sumber penghidupan ekonomi rumah tangga. Kegiatan-kegiatan yang berlangsung di sekitar lokasi sedikit banyak mempunyai keterkaitan dengan pengembangan lokasi menjadi daerah pariwisata seperti, pertanian, peternakan, pekebunan, perumahan dan lokasi-lokasi disekitar tapak yang dianggap mempunyai daya tarik sebagai tempat wisata (Taman Bunga Nusantara, Taman Cibodas, dan lainnya). Dengan keberadaan kawasan Kota Bunga dapat membuka lapangan pekerjaan, seperti penduduk sekitar dapat menjual barang dagangan mereka di kawasan ini serta dalam merekrut tenaga kerja harian, hampir seluruhnya menggunakan masyarakat daerah sekitar Kota Bungai.hal ini bertujuan untuk mengurangi kesenjangan sosial yang ada.
KONSEP PENGEMBANGAN LANSKAP VILA KOTA BUNGA PUNCAK
Konsep Dasar
Kawasan puncak adalah kawasan yang khas dengan nuansa pedesaan, dan semakin diperkuat keindahannya dengan gunung serta bukit-bukit yang mengitarinya. Tidaklah mengherankan banyak pihak yang memanfaatkan kawasan ini sebagai tujuan utama berekreasi di akhir pekan. Melihat peluang tersebut, pihak developer Kota Bunga membangun kawasan rekreasi yang sekaligus berfungsi sebagai kawasan permukiman. Konsep hunian yang digunakan mengadopsi dari arsitektur mancanegara, dan peruntukan kawasan ini ditujukan bagi kalangan menengah ke atas.
Keindahan pemandangan utama (good view) yang ditawarkan oleh pihak Kota Bunga adalah nuansa alam pegunungan (Gede-Pangrango) dengan udaranya yang masih bersih dan sejuk, serta dilengkapi dengan barisan bukit-bukit yang menjulang indah. Melihat keindahan alam tersebut dalam penataan lanskapnya dilakukan berbagai upaya untuk dapat mempertahankan kondisi tersebut. Contoh upaya-upaya yang telah dilakukan oleh pihak Kota Bunga, yakni pada welcome area cluster Little Indian dimana pada jalur jalan dibuat pandangan garis lurus (axis) menuju pemandangan gunung (Gambar 7), serta tinggi bangunan diusahakan serempak agar konsep awal perencanaan tetap dipertahankan, hal ini juga dilakukan agar tidak mengganggu pemandangan untuk dapat mengakses keindahan alam pegunungan.
Axis Menuju Pemandangan Gunung Hamparan Sawah Berteras
