1
BAB I PENGANTAR
1.1 Latar Belakang
Perkembangan bisnis properti dewasa ini semakin pesat. Pengembangan properti tersebut tidak hanya hotel, mall, apartemen tetapi juga perumahan. Bahkan perumahan menjadi pengembangan properti yang paling cepat menyebar. Pertumbuhan pengembangan properti dapat dibuktikan dengan semakin banyak alih fungsi lahan dari dari lahan pertanian dan tegalan menjadi kompleks perumahan. Keterbatasan lahan membuat pengembangan properti sekarang tidak hanya berada pada pusat komersial tetapi juga di berbagai daerah di luar Central Bussines Distric (CBD).
Real Estate Indonesia (REI), dalam situsnya pada 28 Mei 2013, merilis 6 (enam) kota tujuan investasi properti yaitu Medan, Bandung, Pekanbaru, Balikpapan, Solo dan Yogyakarta. Enam kota yang dirilis REI menjadi tujuan investasi merupakan kota yang memiliki trend positif dan cukup menonjol dalam pertumbuhannya. Seperti Kota Bandung sekarang telah dikembangkan 11 mixed use project. Sementara itu, di Kota Solo dan sekitarnya juga baru dilakukan penyelesaian proyek pembangunan Solo Centre Point dan The Park setelah sukses dengan pembangunan Solo Paragon
Banyak hal yang telah dilakukan oleh para pengembang untuk menarik konsumen dan bersaing dengan pengembang yang lain yaitu dengan mempertimbangkan mengenai lokasi, peruntukan properti, desain, fasilitas, mekanisme pembayaran dan penentuan harga. Faktor paling penting dalam
2 pengembangan properti adalah lokasi. Bahkan ada suatu pendapat yang menyatakan bahwa faktor yang menentukan nilai sebuah properti pertama adalah lokasi, kedua lokasi dan ke tiga lokasi. Hal itu menunjukkan bahwa betapa pentingnya faktor lokasi dalam menentukan sebuah nilai properti.
Hewlett (1999) meneliti tentang rencana strategis untuk perusahaan real estate pada tahun 1999. Penelitian tersebut menghasilkan beberapa strategi yang dilakukan untuk meningkatkan perusahaan khususnya pada perusahaan real estate. Strategi-strategi tersebut antara lain yaitu growth strategy, rationalization strategy, efficiency strategy,organization strategy, dan capital formation strategy. Growth strategy merupakan upaya untuk meningkatkan usaha perusahaan dengan cara fokus pada wilayah pasar tertentu, tipe produk, dan segmentasi konsumen. Rationalization Strategy merupakan kebalikan dari Growth Strategy yaitu memperkecil lingkup usaha. Strategi Capital Formation merupakan serangkaian strategi yang mendefinisikan bagaimana perusahaan akan mengakses dan menggunakan modal.
Perumahan merupakan salah satu sektor properti yang mempunyai prospek yang menarik. Hal itu disebabkan oleh permintaan rumah yang tidak semata-mata untuk tempat tinggal. Rumah memiliki aspek yang unik, permintaannya mempunyai dua sisi yang didasarkan dua motif yaitu motif konsumsi dan motif investasi (Arrondel, Badenes dan Spradaro, 2010). Walaupun sama-sama sebagai aset, investasi rumah berbeda dengan dengan saham, obligasi, atau elemen portfolio lainnya karena rumah di dalamnya terkandung benefit dalam bentuk konsumsi sedangkan elemen portfolio lain tidak ada.
3
Tabel 1.1
Luas Penggunaan Tanah Tiap Kecamatan di Kota Surakarta Tahun 2013
Kecamatan Kecamatan Luas Penggunaan pertahun
Penggunaan Laweyan Serengan Pasar
Kliwon Jebres Banjarsari 2012 2011 2010 2009
Perumahan/pemukiman 568,32 230,8 310,96 721,39 1042,04 2873,51 2841,36 2809,64 2737,48 Jasa 102,40 19,34 48,31 149,63 64,83 384,51 365,46 364,96 427,13 Perdagangan 67,43 33,21 36,47 45,38 62,91 245,40 245,04 226,09 287,48 Industri 39,40 6,14 7,17 27,43 17,81 97,95 97,72 97,72 101,42 Tanah Kosong 4,17 2,13 12,18 44,31 50,2 112,99 118,73 126,73 53,38 Tegalan 0,00 0 0 67,37 43,37 110,74 117,46 126,02 83,96 Sawah 21,63 0 0 17,1 60,73 99,46 101,95 136,56 146,17 Kuburan 6,08 1,38 1,54 31,05 28,78 68,83 68,76 68,76 72,86 Lap. OR 12,03 2,06 8,17 9,03 28,76 60,05 62,25 62,25 65,14 Taman Kota 0,25 0 0 8,34 3,49 12,08 12,59 12,59 31,6 Lain-lain 42,15 24,34 56,72 137,15 78,18 338,54 372,74 372,74 397,44 Luas Wilayah 863,86 319,40 481,52 1258,18 1481,10 4404,06 4404,06 4404,06 4404,06 Sumber: BPS Surakarta, 2013 (diolah)
Penggunaan lahan di Kota Solo mengalami pergerakan dari penggunaan untuk sawah, tegalan, dan tanah kosong menjadi penggunaan untuk perumahan, jasa dan perdagangan. Selain penggunaan tersebut, penggunaan lain tidak mengalami perkembangan yang mencolok. Perkembangan penggunaan lahan ini dikhawatirkan akan mengurangi porsi penggunaan lahan untuk fasilitas sosial dan fasilitas umum.
Permintaan properti di Kota Surakarta yang semakin meningkat mengakibatkan dampak yang positif terhadap perkembangan properti disekitar kota Surakarta. Beberapa Kabupaten yang berbatasan langsung dengan Kota Surakarta, seperti di Kabupaten Karanganyar yaitu Kecamatan Colomadu dan Kecamatan Jaten mempunyai tren positif seiring dengan perkembangan properti di Kota Surakarta. Selain itu, Kabupaten Sukoharjo yaitu Kecamatan Mojolaban juga mempunya trend yang sama. Hal itu bisa menandakan bahwa Kota Solo merupakan barometer bisnis properti untuk kabupaten lain.
4 Kota Surakarta atau Kota Solo, selain sebagai salah satu pusat budaya di Jawa Tengah, juga memiliki potensi pengembangan properti yang menarik. Dengan bersatunya daerah/kabupaten penyangga tergabung dalam Solo Raya, Kota Solo menjadi barometer perkembangan properti di wilayah tersebut. Kondisi geografis yang relatif datar membuat developer tidak banyak risiko dalam melakukan investasi di sektor properti khususnya perumahan. Berkembangnya CBD (Central Bussines Distric) dan peran pemerintah daerah membuat Kota Solo menjadi pasar properti yang menjanjikan.
Terbatasnya lahan pemukiman di Kota Solo mengakibatkan permintaan perumahan di Kota Solo sangat tinggi. Hal ini disebabkan Kota Solo hanya memiliki luas wilayah sebesar 44,04 km2. Kota Solo mempunyai 5 (lima) kecamatan namun, hanya 2 (dua) kecamatan yang mempunyai wilayah yang cukup luas yaitu kecamatan Jebres (12,58 km2) dan Kecamatan Banjarsari (14,81 km2). Hal itu menyebabkan penggunaan tanah di kecamatan tersebut mayoritas adalah digunakan untuk pemukiman.
Keterbatasan wilayah di Kota Surakarta membawa pengaruh terhadap daerah di sekitar wilayah tersebut. Kota Surakarta secara langsung berbatasan dengan beberapa Kabupaten yaitu Kabupaten Karanganyar, Kabupaten Sukoharjo, dan Kabupaten Boyolali. Perkembangan perumahan di kabupaten-kabupaten tersebut cukup tinggi, terutama yang berbatasan dengan Kota Solo. Hal ini dapat dilihat dari harga tanah atau perumahan yang bersinggungan lagsung dengan wilayah Kota Solo.
Perusahaan pengembang properti di Kota Surakarta dan di sekitarnya cukup banyak. Menurut data dari REI DPP Jawa Tengah terdapat 28 pengembang properti yang berkantor dan beroperasi di wilayah Solo Raya. Salah satu perusahaan
5 pengembang yang sudah cukup lama beroperasi adalah PT. Graha Abdi Santosa (GAS). Sejak berdiri tahun 1995, PT. GAS sudah membangun beberapa properti yang tersebar di wilayah Solo Raya. PT. GAS komitmen untuk mengembangkan rumah kategori menengah kebawah di wilayah Solo Raya. Selain konsentrasi dalam pengembangan perumahan, baru-baru ini PT. GAS juga sedang mengembangkan hotel dan villa.
Pengembangan hotel dan villa yang dilakukan oleh PT. GAS merupakan kegiatan yang di luar kebiasaan perusahan. Selama ini, perusahaan banyak mengembangkan perumahan terutama kategori menengah ke bawah. Visi dan misi perusahaan menunjukkan komitmen perusahaan untuk mengembangkan perumahan yang memadai baik dari segi kualitas maupun kuantitas guna membantu masyarakat memiliki sarana perumahan. Potensi pesatnya pengembangan properti selain perumahan disinyalir ikut mendorong perusahaan untuk ikut mengembangkan properti tersebut.
Dalam rangka mewujudkan tujuan tersebut perlu mempertimbangkan faktor internal dan eksternal. Faktor internal yang dimaksud adalah kemampuan dan kelemahan dari perusahaan. Faktor eksternal dapat diartikan sebagai ancaman yang dihadapi dan peluang yang bisa didapatkan. Adanya pertimbangan mengenai faktor internal dan eksternal dapat mempengaruhi ketepatan dalam menentukan strategi.
Tujuan melakukan pemilihan strategi adalah untuk menjamin ketepatan pencapaian sasaran. Berkaitan dengan hal tersebut, dalam melakukan pemilihan strategi, maka akan dikaji penentuan pilihan melalui matriks kekuatan, kelemahan, peluang dan ancaman (strengths, weaknesses, opportunities, thearts matrix). Organisasi dapat memandang kekuatan, kelemahan, peluang dan ancaman sebagai
6 suatu kesatuan yang melekat dalam perumusan strategi dengan analisis tersebut. Guna mempermudah menganalisis faktor internal dan eksternal maka digunakan Internal Factor Evaluation (IFE) dan External Factor Evaluation (EFE).
1.2 Keaslian Penelitian
Beberapa penelitian mengenai strategi perusahaan dalam menghadapi persaingan pasar telah dilakukan oleh beberapa peneliti sebelumnya. Penelitian ini berbeda dengan penelitian sebelumnya mengenai lokasi dan perusahaannya. Beberapa peneltian sebelumnya menganalisis mengenai SWOT, sedangkan dalam penelitian ini menambahkan proses QSPM untuk menentukan strategi alternatif terbaik yang diinginkan responden. Penelitian yang memiliki kedekatan dengan penelitian ini antara lain ditunjukkan dalam tabel berikut.
Tabel 1.2 Peneliti Terdahulu
Penelitian Metodologi Hasil
Leung, dkk (2011) SWOT Hasil penelitian tersebut menyebutkan perusahaan di
sana mempunyai keunggulan dari management ability, better-equipped information system, financial capacity, quality work and brand reputation. Namun, mereka sangat lemah dalam memahami budaya lokal, kondisi pasar dan sistem hukum, dan kurangnya hubungan bisnis dengan pemerintah lokal dan pelaku bisnis.
Hewlett (1999) Deskriptif
Kualitatif
Penelitian tersebut menghasilkan beberapa strategi yang dilakukan untuk meningkatkan perusahaan khususnya pada perusahaan real estate. Strategi-strategi tersebut antara lain yaitu Growth strategy,
Rationalization Strategy, Efficiency Strategy,
Organization Strategy, dan Capital Formation Strategy
Saghaei, Fazayeli dan Shojaee, (2012)
SWOT dan QSPM
Hasil dari penelitian ini menunjukkan perusahaan berada pada wilayah strategi yang beranekaragam. Hasil dari QSPM, strategi untuk berpartisipasi dalam pameran untuk menyajikan produk dan mendekatkan staf kepada pelanggan memperoleh skor tertinggi dan karena itu, menjadi prioritas utama.
Singer, Bossink, dan Vande Putte
Deskripsi, literature based model
Hasil penelitian ini mengungkapkan 7 dari 10 objek penelitian pada perusahaan properti menggunakan strategi standar.
7
1.3 Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang di atas, perusahaan pengembang properti lebih mengutamakan pemilihan lokasi yang baik untuk mengembangkan propertinya. Dengan terbatasnya lahan, mendapat lokasi yang strategis bukan suatu perkerjaan yang mudah. Persaingan untuk mendapatkan lokasi yang strategis tersebut merupakan suatu penghambat masuknya perusahaan baru pada sektor properti. Dominasi perusahaan pengembang properti yang besar juga menjadi hambatan bagi pengembang yang tidak memiliki kecukupan modal. Oleh karena itu, perusahaan pengembang harus mempersiapkan strategi untuk menghadapi persaingan tersebut sehingga dapat bertahan dan mengembangkan perusahaannya.
1.4 Pertanyaan Penelitian
Berdasarkan uraian di atas, maka penelitian ini akan menjawab pertanyaan penelitian sebagai berikut.
1. Bagaimana persaingan perusahaan pengembang properti di Solo Raya?
2. Faktor-faktor internal dan eksternal apa saja yang berpengaruh bagi PT. Graha Abadi Sentosa?
3. Bagaimana strategi yang terbaik bagi PT. Graha Abadi Sentosa dalam menghadapi persaingan pada sektor properti?
1.5 Tujuan Penelitian
Berdasarkan uraian di atas, maka tujuan penelitian sebagai berikut.
1. Menganalisis kondisi persaingan sektor properti di wilayah Solo Raya melalui kerangka 5 Kekuatan (Five Forces Porter)
8 2. Mengevaluasi dan menganalisis faktor internal dan eksternal yang menjadi
peluang dan ancaman bagi PT. Graha Abadi Sentosa melalui metode SWOT. 3. Menetukan strategi yang terbaik bagi PT. Graha Abadi Sentosa melalui metode
QSPM.
1.6 Manfaat Penelitian
1. Penelitian ini diharapkan memberikan bukti empiris mengenai manajemen strategi yang sesuai bagi PT. Graha Abadi Sentosa dalam menghadapi persaingan pada sektor properti di Kota Surakarta.
2. Hasil dari penelitian ini diharapkan menjadi bahan referensi bagi perusahaan untuk mengambil keputusan terkait dengan strategi mana yang akan digunakan untuk menghadapi persaingan.
1.7 Sistematika Penelitian
Penulisan tesis ini akan disajikan dalam empat bab dan disusun dengan sistematika sebagai berikut. Bab I Pengantar. Pada bagian ini menguraikan tentang latar belakang masalah, termasuk di dalamnya rumusan masalah, keaslian penelitian, tujuan, manfaat penelitian serta sistematika penulisan. Bab II Landasan Teori. Isi bagian ini mengenai uraian beberapa landasan teori dan kajian penelitian sebelumnya. Bab III Metoda Penelitian. Pada bagian ini menguraikan tentang cara penelitian, cara pengumpulan data, cara penyampelan, dan definisi operasional. Bab IV Analisis. Pada bagian ini berisi deskripsi data, uji akurasi instrument dan pembahasan. Bab V Kesimpulan dan Saran. Pada bagian ini berisi kesimpulan yang diperoleh dari analisis dan saran-saran yang dapat dikemukakan berdasarkan hasil penelitian.
