GREEN ARCHITECTURE
SKRIPSI
OLEH
MUHAMMAD IRFA QODRI
140406016
DEPARTEMEN ARSITEKTUR
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2021
SKRIPSI
Untuk Memperoleh Gelar Sa;jana Arsitekttir Dalam Departemen Arsitektur Pada Fakultas Teknik
lJniversitas Sumatera Utara
Oleh :
IYIUIIAMhIAD IRFA QODRI 140406016
DEPARTEMEN ARSITEKTUR FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN
2021
PERANCANGAN KA4!TOR SEWA DI KO’F X i 1 "/l %R13ASIS GREEN
SKRIPSI
dengan ini saya menyatakan bahwa dalam skripsi ini tidak terdapat karya yang pernah diajukan untuk memperoleh gelar kesatjanaan di suatu perguruaii tinggi, dan sepanjang pen.getahuaii saya ti.‹1ak terdapat karya atau pendapat yang pemah ditulis atau diterbitkan oleh oriing l£tin, kecuali yang secara tertulis diacu dalam naskah ini dan dis-butkan dalam daftar pustaka.
Medau, 24 Juni 2021
(Muhammad lr Qodri)
Universitas Sumatera Utara
Telah diuji pada
Tanggal: 24 Juni 2021
Panitia Penguji Skripsi
Ketua Komisi Penguji . Ir. Sri Gunana Sembiring, MT Anggota Komisi Penguji 1.. Ir. N. Vinky Rahman, MT
2. Ir. Novrial, M.Eng
Universitas Sumatera Utara
VI
SURAT HASIL PENILAIAN SKRIPSI Nama : Muhammad Irfa Qodri
NIM : 140406016
Judul Skripsi : Perancangan Kantor Sewa Di Kota Medan Berbasis Green Architecture Rekapitulasi Nilai :
Dengan ini mahasiswa bersangkutan dinyatakan:
No
StatusWaktu
Pengumpulan Laporan
Paraf Pembimbing
1 Lulus Langsung
2 Lulus dengan Perbaikan Kecil (maksimal 1 minggu)
3 Lulus dengan Perbaikan Sedang (maksimal 2 minggu)
4 Lulus dengan Perbaikan Besar (maksimal l bulan)
Medan, 24 Juni 2021
B+ C+
Kota Medan juga tidak banyak bangunan perkantoran yang memiliki fungsi Kantor Sewa dengan fasilitas pendukung yang menerapkan konsep penghijauan. Maka perlu adanya di Kota Medan bangunan perkantoran yang menerapkan konsep penghijauan yang tentunya akan berdampak baik terhadap pengguna maupun lingkungan sekitar.
Kantor sewa juga sangat dibutuhkan akibat dari perkembangan ekonomi, baik dari ekonomi tingkat daerah maupun tingkat pusat, khususnya di kota Medan yang membutuhkan wadah/tempat yang cukup representatif disamping keberadaan akomodasi fasilitas penunjang lainnya, sehingga pelaksanaan kegiatan utama dalam suatu bangunan perkantoran memiliki suasana yang nyaman, serta banyak penyewa mencari bangunan yang representatif sebagai salah satu daya tarik konsumen pengguna jasa.
Kata kunci : Kantor Sewa, Medan, Green Architecture
The city of Medan also does not have many office buildings that have the function of a rental office with supporting facilities that apply the concept of greening. So it is necessary to have office buildings in Medan City that apply the concept of reforestation which will certainly have an impact on both users and the surrounding environment.
Office rentals are also very much needed as a result of economic development, both from the regional economy and the central level, especially in the city of Medan which requires a fairly representative container/place in addition to the existence of other supporting facilities accommodation, so that the implementation of the main activities in an office building has a comfortable atmosphere , and many tenants are looking for a representative building as one of the attractions for consumers who use services.
Keyword : Office for Rent, Medan, Green Architecture.
Dengan mengucap puji syukur penulis panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, karena atas berkat dan Rahmat-Nya, akhirnya penulis dapat menyelesaikan skripsi ini dengan baik. Adapun masalah yang ingin dibahas adalah Perencanaan dan Perancangan bangunan fungsi Kantor sewa, dengan judul “ Perancangan Kantor Sewa di Kota Medan berbasis Green Architecture”. Proposal ini penulis susun guna
untuk memenuhi salah satu syarat dalam Mata Kuliah TGA Perancangan Arsitektur VI.
Pada kesempatan ini penulis ingin mengucapkan terima kasih kepada pihak- pihak yang secara langsung maupun tidak langsung telah memberi doa, dukungan, bimbingan, saran, motivasi dan bantuan sehingga skripsi ini dapat terselesaikan dengan baik, diantaranya yaitu :
1. Allah SWT, yang senantiasa memberikan rahmat dan karunia-Nya, sehingga penulisan skripsi dapat dimulai dan dilanjutkan hingga tahap ini.
Pertolongan serta kehadiran-Nya setiap saat menjadikan segala proses dapat dijalani dengan kenikmatan yang Ia berikan.
2. Ayahanda tercinta Rusliaman yang tiada henti dalam memberikan doa, cinta dan dukungannya dalam berbagai bentuk kepada penulis sehingga penulis dapat memulai serta menyelesaikan skripsi ini dengan baik. Tak lupa pula penulis mengucapkan terima kasih kepada kakak dan adik terkasih Zha-Zha Santasa dan Desy Ramadhani.
3. Ibu Ir. Sri Gunana Sembiring, MT selaku dosen pembimbing yang telah senantiasa meluangkan waktu, pikiran, tenaga, dan kesabaran dalam
perancangan hingga penulisan skripsi, sehingga penulis dapat menyelesaikan segala proses dengan baik.
4. Bapak Ir. Novrial, M.Eng dan Bapak Ir. N. Vinky Rahman, MT selaku dosen penguji yang telah memberikan banyak saran dan kritik yang sangat bermanfaat dalam proses perancangan dan penulisan skripsi.
5. Ibu Dr. Ir. Dwira Nirfalini Aulia, M.Sc., selaku ketua Departemen Arsitektur dan Ibu Beny O.Y, ST.,MT.,selaku sekretaris Departemen Arsitektur. Bapak Firman Eddy, ST., MT., selaku dosen koordinator Perancangan Arsitektur VI. Serta Ibu/Bapak dosen pengajar dan seluruh staff yang telah membantu dan memberikan ilmu serta arahan selama masa perkuliahan.
6. Seluruh teman-teman stambuk 2014 yang telah bersama-sama berjuang dalam menyelesaikan masa perkuliahan.
Namun dalam hal ini penulis menyadari sepenuhnya atas terbatasnya kemampuan, daya pikir dan pengalaman data serta informasi yang dapat diperoleh, menyebabkan jauh dari sempurna dalam penyusunan proposal ini, baik dari tata bahasa maupun materinya. Sungguh besar harapan penulis semoga proposal ini dapat bermanfaat bagi penulis dan pembaca.
Medan, 24 Juni 2021 Penulis,
DAFTAR ISI
BAB I ... 1
PENDAHULUAN ... 1
1.1 Latar belakang ... 1
1.2 Permasalahan Perancangan ... 3
1.3 Tujuan Perancangan ... 3
1.4 Manfaat Penelitian ... 4
1.5 Sistematika Pembahasan ... 5
1.6 Kerangka Berpikir ... 6
BAB II ... 7
STUDI PUSTAKA ... 7
2.1 Tinjauan Fungsi ... 7
2.1.1 Pengertian dan Sifat Fungsi ... 8
2.2 Tinjauan Tema ... 9
BAB III ... 11
METODOLOGI ... 11
3.1 Metoda Pengumpulan Data ... 11
3.1.1 Data Primer ... 11
3.1.2 Data Sekunder ... 12
3.2 Lokasi Penelitian... 15
3.3 Metoda Analisa Data ... 16 Universitas Sumatera Utara
Universitas Sumatera Utara
DESKRIPSI PROYEK ... 18
4.1 Tijauan terhadap Kota Medan ... 18
4.1.1 Letak Geografis... 19
4.2 Analisa Site ... 20
4.2.1 Potensi/Kondisi Tata Guna Lahan ... 21
4.2.2 Potensi jalan – jalan sekitar ... 22
4.2.3 Kondisi Pencapaian ... 23
BAB V ... 24
ANALISA PERANCANGAN ... 24
5.1 Analisa Fungsi ... 24
5.1.1 Analisa Aktifitas ... 25
5.1.2 Pengelompokan Fungsi ... 26
5.1.3 Model Aliran Aktifitas ... 28
5.1.4 Kebutuhan Ruang ... 29
5.1.5 Program Kebutuhan Ruang ... 33
5.2 Sistem Sirkulasi ... 37
5.2.1 Sistem Jaringan Infrastuktur ... 39
BAB VI ... 44
KONSEP PERANCANGAN... 6.1 Konsep Orientasi Masa Bangunan ... 44
6.5 Konsep Zoning ... 48
6.6 Konsep Utilitas ... 49
KESIMPULAN ... 57
DAFTAR PUSTAKA ... 58
LAMPIRAN ... 60
DAFTAR TABEL
No Judul Hal
5.1 Pengelompokan Fungsi Kantor Sewa ...
26
5.2 Pengelompokan Ruang Penunjang...
26
5.3 Pengelompokan Ruang Pengelola ...
27
5.4 Pengelompokan Ruang Tamu atau Pengelola ...
27
5.5 Analisa Kebutuhan Ruang Kantor Sewa ...
30
5.6 Analisa Kebutuhan Ruang Penunjang ...
31
5.7 Analisa Kebutuhan Ruang Pengelola ...
33
5.8 Program Kebutuhan Ruang Kantor Sewa ...
34
DAFTAR GAMBAR
No Judul
Hal
3.1 Central Office Park Podomoro City ...
13
3.2 Talavera Office Park ...
14
4.1 Batas Kawasan Perancangan ...
18
4.2 Rencana Site yang digunakan ...
20
4.3 Kondisi Eksisting dan Potensi Sekitar Site ...
21
4.4 Kondisi Eksisting dan Potensi Sekitar Site ...
21
4.5 Potensi jalan – jalan sekitar...
22
5.1 Analisa Kebisingan ...
37
5.2 Analisa Matahari ...
38
5.3 Pembagian Sistem Struktur pada Bangunan berlantai banyak ...
39
5.4 Sistem Pondasi Tiang Pancang ...
40
5.5 Typical Retaining Wall ...
41
5.6 Struktur Basement ...
42
5.7 (1) Struktur Kolom, (2) Struktur Core, (3) Struktur Truss ... 4
3
6.1 Konsep View dan Orientasi ...44
6.2 Konsep Perencanaan Daerah ...
45
6.3 Sirkulasi Utama Kendaraan untuk mengakses ke lokasi Site ...
46
6.4 Jalan – jalan yang mengelilingi Site ...
47
6.5 Konsep Pembentukan Massa ...
47
6.6 Massa Bangunan ...
48
6.7 Konsep Zoning ...
48
6.8 Skema Jaringan Listrik ...
50
6.9 Skema Air Bersih ...
51
6.10 Skema Air Kotor ...
53
6.11 Bak Pengolah Limbah atau Sistem bawah tanah pembungan Air Kotor ...
53
6.12 Skema Pendeteksi Kebakaran didalam Bangunan ...
55
6.13 Skema Penghawa buatan ...
55
BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Dengan perkembangan zaman yang semakin maju, inti pusat kota mengalami penambahan fungsi yang di akibatkan semakin bertambahnya penduduk, dan kebutuhan manusia modern. Dilihat dari fungsi inti kota yang merupakan tempat bertemunya semua kalangan masyarakat, memicu pergerakan fungsi lain dari inti kota yaitu fungsi bisnis dan komersial karena peluang mendapatkan keuntungan akan lebih banyak.
Menurut hasil riset Knight Frank, selain Jakarta dan Surabaya yang memang merupakan rumah bagi pertumbuhan seluruh jenis sub-sektor properti, terdapat sebelas lainnya yang tak kalah bertumbuh.
Kota tersebut adalah Medan di Sumatera Utara, Balikpapan (Kalimantan Timur), Batam (Kepulauan Riau), Bandung (Jawa Barat), Bali, Makassar (Sulawesi Selatan), Yogyakarta, Palembang (Sumatera Selatan), Pekanbaru (Riau), Manado (Sulawesi Utara), dan Lombok (Nusa Tenggara Barat).
Dari total sebelas kota yang bertumbuh tersebut, tiga di antaranya merupakan kota yang memiliki potensi besar menjadi pusat pertumbuhan masing-masing kawasan. Ketiganya juga 'surga' bagi pertumbuhan empat sub-sektor properti komersial untuk berkembang pesat. Ketiganya yakni Medan yang mengendalikan wilayah Sumatera, Balikpapan untuk area Kalimantan, dan Batam Sub-sektor properti yang potensial dikembangkan di ketiga kota tersebut adalah rumah tapak (landed house), kondominium, pusat belanja, hotel, dan kawasan industri. Sementara untuk sub-sektor perkantoran, pasarnya belum terbentuk.
Medan dinilai pesat pertumbuhannya karena memiliki basis ekonomi perdagangan dan jasa yang secara tradisional sangat kuat dan mengurat akar sejak dulu hingga sekarang. Posisinya pun strategis, menghadap Selat Malaka mengacu pada survei property komersial Bank Indonesia atas sub- sektor pusat perbelanjaan, apartemen sewa, hotel, dan kawasan industri di Medan mengalami pertumbuhan cukup signifikan.
Untuk pusat belanja per kuartal II – 2015 terdapat 361.031 meter persegi pusat belanja sewa dengan tingkat hunian 91,45 persen. Tingginya tingkat hunian ini mengakibatkan tarif sewa meroket 11,79 persen menjadi Rp 418.406 per meter persegi per bulan. Demikian halnya dengan sub- sektor apartemen yang mencatat tingkat hunian 72,64 persen atau tumbuh 7,46 persen dari total 5.522 unit. Adapun tarif sewa apartemen di Medan adalah Rp 26,9 juta per bulan.
Kota Medan juga tidak banyak bangunan perkantoran yang memiliki fungsi Kantor Sewa dengan fasilitas pendukung yang menerapkan konsep penghijauan. Maka perlu adanya di Kota Medan bangunan perkantoran yang menerapkan konsep penghijauan yang tentunya akan berdampak baik terhadap pengguna maupun lingkungan sekitar.
Kantor sewa juga sangat dibutuhkan akibat dari perkembangan ekonomi, baik dari ekonomi tingkat daerah maupun tingkat pusat, khususnya di kota Medan yang membutuhkan wadah/tempat yang cukup representatif disamping keberadaan akomodasi fasilitas penunjang lainnya, sehingga pelaksanaan kegiatan utama dalam suatu bangunan perkantoran memiliki suasana yang nyaman, serta banyak penyewa mencari bangunan yang representatif sebagai salah satu daya tarik konsumen pengguna jasa.
Kondisi sosial ekonomi masyarakat di Kota Medan juga sangat menentukan dalam kelayakan sebuah Kantor sewa dimana akan mempengaruhi pendapatan daerah, pola konsumtif serta daya beli masyarakat terhadap produk jasa dan barang, juga akan menentukan tingkat kebutuhan sebuah perkantoran akibat tingkat kebutuhan masyarakat serta peningkatan kualitas pelayanan sesuai dengan keberadaan masyarakat.
Maka dengan adanya jalan tol di setiap daerah yang guna untuk mempermudah akses, sehingga sangat tepat jika perkantoran berada di tengah kota Medan dengan konsep green architecture, dan banyak dari daerah diluar kota Medan yang belum ada perkantoran sehingga membutuhkan perkantoran di tengah kota dengan akses yang cukup dan
Universitas Sumatera Utara 1.1 Permasalahan Perancangan
Dengan perkembangan Kantor sewa di Indonesia dari tahun ke tahun semakin tinggi dibarengi dengan minat masyarakat yang tinggi juga.
Padahal di sisi lain terjadi peningkatan harga lahan dan persaingan pemanfaatan ruang kota beserta penampilan fisik fasilitas-fasilitasnya.
Oleh karena itu banyak permintaan tempat baru untuk mewadahi freelancer yaitu pekerja jasa, profesi, dan pengusaha yang strategis dan eksklusif namun dengan harga terjangkau sesuai dengan alokasi dana masing-masing instansi atau perusahaan. Selain itu, melihat kondisi bumi yang makin tidak sehat, diperlukan suatu perkantoran yang memiliki konsep Green Architecture demi menciptakan kenyamanan dan pola hidup sehat bagi pengguna dan lingkungan bangunan tersebut.
Bagaimana cara mendesain Kantor sewa dengan konsep Green Architecture
1.2 Tujuan Perancangan
Tujuan dari “Kantor Sewa di Kota Medan berbasis Green Architecture”
adalah untuk mendesain tempat menjadi ruang kerja dalam suatu bangunan yang dapat mengatasi keterbatasan lahan, serta beberapa fasilitas pelengkap yang diharapkan dapat memenuhi kebutuhan penyewa kantor, serta menciptakan kenyamanan dan pola hidup sehat bagi pengguna dan lingkungan bangunan tersebut.
Pemanfaatan lokasi site yang menjadi tujuan utama guna untuk memperindah dan mempermudah pengguna mengakses kedalam dan keluar bangunan, serta menjadi suatu daya tarik terhadap pengguna ataupun pengunjung.
Menjadikan Kota Medan yang mempunyai Kantor sewa yang memiliki ruang hijau.
Menjadikan Kantor sewa yang memiliki fasilitas penunjang yang nyaman bagi pengguna
Memanfaatkan lokasi tengah kota dengan adanya Kantor sewa
1.3 Manfaat Penelitian
Perkantoran atau yang disebut pula dengan Kantor sewa adalah merupakan sarana perdagangan jasa dimana didalamnya terdapat lembaga-lembaga yang bergerak dibidang pelayanan jasa (kantor, toko, retail) yang dikelola secara komersial. Pada dasarnya bentuk-bentuk pelayanan jasa yang ada dapat berupa pelayan jasa pengacara hukum, jasa konsultan arsitektur, jasa manufacture, jasa konsultan finansial, fasilitas hiburan, dsb.
Dalam perkembangannya, bangunan ini tumbuh berkembang sesuai dengan tuntutan masyarakat yang berkembang saat ini, khususnya dipusat-pusat kota dimana sudah sangat susah dalam memperoleh lahan yang digunakan sebagai tempat usaha yang layak sesuai dengan peruntukan fungsi bangunan.
Meningkatnya kebutuhan akan fasilitas ruang bagi tiap pengusaha, kemudahan akses ke semua pendukung / penunjang kemajuan usaha, tingginya arus kendaraan dari dalam menuju kota ataupun sebaliknya sehingga menimbulkan arus padat lalu lintas serta semakin sulitnya mendapatkan lahan hingga membuat nilai lahan semakin mahal sehingga mendorong untuk membuat sebuah perkantoran sewa dengan mengelompokkan berbagai jenis kegiatan yang saling berkaitan satu sama lain.
Beberapa fungsi dan manfaat perkantoran / kantor sewa dapat dilihat dari beberapa segi diantaranya adalah :
a. Dari segi ekonomi
Dapat meningkatkan sektor perekonomian baik untuk kota tersebut, maupun untuk tingkat nasional. Hal ini disebabkan karena terjadinya adanya bentuk transaksi jasa, distribusi jasa antara pihak pengguna jasa (konsumen) dengan pihak pemberi jasa.
b. Dari segi sosial dan politik
Perkantoran adalah sarana fisik yang tumbuh akibat tuntutan masyarakat akan pemasaran produk jasa maupun barang yang dinilai
Universitas Sumatera Utara c. Dari segi perkotaan
Akan menambah nilai kota sebagai akibat mendukung pertumbuhan kota karena adanya bentuk-bentuk transaksi serta menjadi salah satu elemen pengisi kota yang berfungsi penambah daya tarik kota.
d. Dari segi komersial
Perkantoran dalam dunia perniagaan memiliki nilai ekonomi yang bersifat kompetitif dan reperesentatif bagi dunia perdagangan jasa dan barang.
1.4 Sistematika Pembahasan BAB I Pendahuluan
Pada bab ini menjelaskan tentang Latar Belakang, Perumusan masalah, Tujuan dan Manfaat Penelitian. Sistematika Laporan dan Kerangka Berpikir yang merupakan gambaran pokok dari permasalahan yang ada.
BAB II Tinjauan Pustaka
Pada bab ini akan diuraikan mengenai pengertian-pengertian yang berhubungan dengan masalah yang sedang dibahas, yaitu : Terminologi Judul, Deskripsi Proyek, Tinjauan Fungsi.
BAB III Metoda Penelitian
Pada bab ini menjelaskan tentang Jenis Penelitian, Metoda Pengumpulan Data, Lokasi Penelitian, Metoda Analisa Data
BAB IV Analisa
Pada bab ini menjelaskan tentang Analisa Fungsi, Analisa Aktifitas, Pengelompokan Fungsi, Model Aliraan Aktifitas, Kebutuhan Ruang, Program Kebutuhan Ruang, Analisa Site, Potensi/Kondisi Tata Guna Tanah, Potensi Jalan
– jalan sekitar, Kondisi Pencapaian, Sistem Sirkulasi, Sistem Jaringan Infrastruktur, dan Tata Letak dan fungsi sekitar.
BAB V Konsep Perancangan
Pada bab ini menjelaskan beberapa konsep yang meliputi, Konsep Orientasi Masa Bangunan, Konsep Perencanaan Denah, Konsep Perencanaan Pencapaian dan Sirkulasi, Konsep Masa Bangunan, Konsep Zoning, Konsep Sistem Utilitas.
BAB VI Hasil Perancangan
Pada bab ini menjelaskan beberapa hasil perancangan yang meliputi, eksterior dan interior pada bangunan.
BAB VII Kesimpulan
Pada bab ini menjelaskan kesimpulan dari perancangan yang telah dibuat.
1.5 Kerangka Berpikir
DESAIN KANTOR SEWA BERBASIS GREEN ARCHITECTURE
LATAR BELAKANG
Adapun di Kota Medan tidak banyak bangunan perkantoran yang memiliki fungsi Kantor Sewa dengan fasilitas pendukung yang menerapkan konsep penghijauan.
JUDUL
PERANCANGAN KANTOR SEWA DI KOTA MEDAN BERBASIS GREEN ARCHITECTURE
MAKSUD DAN TUJUAN
Menjadikan Kota Medan yang mempunyai Kantor sewa yang memiliki ruang hijau.
Menjadikan Kantor sewa yang memiliki fasilitas penunjang yang nyaman bagi pengguna
Memanfaatkan lokasi tengah kota dengan adanya Kantor sewa
MASALAH
Bagaimana cara mendesain Kantor sewa dengan konsep Green Architecture
Bagaimana menciptakan suasana ruang kerja yang nyaman di tengah kota
Bagaimana menjadikan Kantor sewa yang diminati banyak pengguna
ANALISA DAN KONSEP
Sistem kegiatan
Ruang Luar
Tata Ruang
Massa dan Fasade
Sistem struktur / konstruksi
Sistem Utilitas
PENGUMPULAN DATA
Studi Lapangan
Studi Literatur
DESAIN KANTOR SEWA BERBASIS GREEN ARCHITECTURE
Universitas Sumatera Utara BAB II
STUDI PUSTAKA
2.1 Tinjauan Fungsi
Menurut Panduan Perancangan Bangunan Komersial (2008), Kantor Sewa adalah suatu bangunan yang mewadahi transaksi bisnis dan pelayanan secara profesional. Ruang-ruang dalamnya terdiri dari ruang- ruang dengan fungsi yang sama, yaitu fungsi kantor dengan fasilitas pemakai sebagai penyewa atas ruang yang digunakannya.
Menurut Kamus besar Bahasa Indonesia (1995), kantor adalah balai (gedung, ruang, rumah) tempat mengurus suatu pekerjaan (perusahaan, dsb).
Berdasarkan Dictionary of Architecture and Construction (1975), kantor adalah suatu bangunan yang digunakan untuk tujuan profesional atau berhubungan dengan pekerjaan administrasi, bukan bagian dari yang digunakan untuk tujuan hidup, kecuali oleh keluarga penjaga bangunan.
Berdasarkan The Arnold Encyclopedia of Real Estate (1993), kantor atau
“office building” adalah suatu tempat yang digunakan untuk kegiatan bisnis atau suatu profesi yang dibedakan dari bangunan tempat tinggal, komersial atau ruang yang disewakan, bangunan industry atau fasilitas rekreasi.
Tujuan usaha Rental Office yaitu memperoleh suatu keberhasilan, tentunya dengan menggunakan sarana administrasi dan pengelolaan yang tepat. Dari studi banding kantor sewa didapatkan bahwa kegiatan atau aktifitas yang dilakukan oleh pelaku dalam sebuah kantor sewa adalah sebagai berikut:
Divisi Teknik, yang meliputi bidang-bidang mekanikal dan elektrikal, konstruksi, dan perawatan bangunan.
Divisi Keuangan dan Umum, yang meliputi bidang-bidang akuntansi dan administrasi umum.
Divisi pemasaran, yang mengurusi bidang-bidang periklanan, perjanjian sewa dan pelayanan kepada penyewa.
Kebutuhan ruang dalam kantor sewa dapat dibedakan menjadi:
a. Ruang-Ruang Fungsi Utama
Ruang utama adalah ruang yang digunakan untuk melakukan segala macam kegiatan perkantoran, ruang-ruang ini umumnya bersifat privat seperti layaknya ruang kantor.
b. Ruang-Ruang Pengelola
Ruang yang digunakan oleh pihak pengelola bangunan untuk melakukan segala macam kegiatan yang berhubungan dengan pengelolaan bangunan.
c. Ruang-Ruang Servis
Ruang yang berfungsi sebagai area pendukung bagi bangunan dan berbagai fasilitas yang ada di dalamnya, misalnya ruang genset dan ruang AHU.
d. Ruang-Ruang Pendukung
Ruang yang digunakan untuk mendukung ruang dengan fungsi utama, contohnya lavatory, lobby, cafe, dll.
2.1.1 Pengertian dan Sifat Fungsi
Konsep penekanan desain Green Architecture lebih difokuskan pada aspek Tata Guna Lahan (Appropiate Site Development). Menurut Green Building Concept Indonesia (GBCI), aspek ini merupakan usaha menciptakan area lansekap berupa vegetasi (softscape) yang bebas dari struktur bangunan dan struktur sederhana bangunan taman (hardscape) di atas permukaan tanah atau di bawah tanah, dengan luas area minimum 10% dari luas total lahan atau 50% dari ruang terbuka dalam tapak.
Sedangkan dalam lingkup community accessibility, bangunan seharusnya menyediakan akses pejalan kaki selain ke jalan utama di luar tapak yang menghubungkan dengan jalan sekunder dan/atau lahan milik orang lain sehingga tersedia akses ke minimal 3 fasilitas umum sejauh 300 m jarak pencapaian pejalan kaki, menyediakan fasilitas/akses yang aman,
Universitas Sumatera Utara secara langsung bangunan dengan bangunan lain, di mana terdapat minimal 3 fasilitas umum dan/atau dengan stasiun transportasi masal.
Dalam lingkup pembahasan public transportation menyediakan halte atau stasiun transportasi umum dalam jangkauan 300 m (walking distance) dari gerbang lokasi bangunan dengan tidak memperhitungkan panjang jembatan penyeberangan dan ramp atau menyediakan shuttle bus untuk pengguna tetap gedung dengan jumlah unit minimum untuk 10% pengguna tetap gedung, serta menyediakan fasilitas jalur pedestrian di dalam area gedung untuk menuju ke stasiun transportasi umum terdekat yang aman dan nyaman sesuai dengan Peraturan Menteri PU 30/PRT/M/2006 mengenai Pedoman Teknis Fasilitas dan Aksesibilitas pada Bangunan Gedung dan Lingkungan.
Dalam kaitannya dengan micro climate maka bangunan didesain dengan menggunakan berbagai material untuk menghindari efek heat island pada area atap gedung sehingga nilai albedo (daya refleksi panas matahari) minimum 0,3 sesuai dengan perhitungan. Untuk lingkup Strom Water Management, Pengurangan beban volume limpasan air hujan ke jaringan drainase kota dari lokasi bangunan hingga 50% total volume hujan harian yang dihitung menurut data BMKG.
2.2 Tinjauan Tema
Di kota Medan sebagai pusat kota memiliki potensi yang penting untuk sektor perdagangan dan jasa. Sarana perkantoran merupakan suatu wadah bagi masyarakat kota Medan yang bergerak pada sektor perdagangan dan jasa yang di dalamnya menjadi suatu pusat pengolahan informasi, dan kebijaksanaan dalam berbisnis. Di sisi lain, pekerja jasa, pekerja profesi, dan pekerja bisnis atau sering disebut freelancer lebih cenderung memilih membangun kantor-kantor pribadi dan ditempati pula secara pribadi. Akibatnya terjadi persaingan pemanfaatan ruang kota dan penampilan fisik fasilitas-fasilitas kota yang menyebabkan lahan semakin terbatas dan harga semakin mahal. Oleh karena itu perlu suatu upaya perencanaan dan perancangan ke arah Green Architecture yang dapat
meminimalkan dampak negatif yang ditimbulkan oleh suatu bangunan dan ramah terhadap lingkungan sekitar.
Green Architecture
Green architecture yaitu pendekatan perencanaan arsitektur yang berusaha meminimalisasi berbagai pengaruh membahayakan pada kesehatan manusia dan lingkungan. Konsep green architecture ini memiliki beberapa manfaat diantaranya bangunan lebih tahan lama, hemat energi, perawatan bangunan lebih minimal, lebih nyaman ditinggali, serta lebih sehat bagi penghuni. Konsep green architecture memberi kontribusi pada masalah lingkungan khususnya pemanasan global. Apalagi bangunan adalah penghasil terbesar lebih dari 30% emisi global karbon dioksida sebagai salah satu penyebab pemanasan global. Selain karena adanya pemanasan global, penciptaan atau inovasi energi yang terbarukan juga menjadi latar belakang timbulnya konsep green architecture.
Konsep 'green' juga bisa diaplikasikan pada pengurangan penggunaan energi (misalnya energi listrik), low energy house dan zero energy building dengan memaksimalkan penutup bangunan (building envelope).
Arsitektur hijau tentunya lebih dari sekedar menanam rumput atau menambah tanaman lebih banyak di sebuah memberdayakan arsitektur atau bangunan agar lebih bermanfaat bagi lingkungan, menciptakan ruang- ruang publik baru, menciptakan alat pemberdayaan masyarakat, dan sebagainya.
Universitas Sumatera Utara BAB III
METODOLOGI
3.1 Metoda Pengumpulan Data
Pemilihan objek perancangan didasarkan oleh isu dan kebutuhan Kota Medan. Lalu, mencari kajian berdasarkan objek rancangan yang dipilih untuk memantapkan hasil proses desain. Pemilihan tema yaitu
“Green Architecture”, juga didasari karena melihat meninjau perilaku pengguna perkantoran tentu berbeda dimana memerlukan perhatian khusus dalam perancangan.
Untuk mencapai hasil proses desain yang baik, diperlukan pengolahan data yang menjadi acuan dan pertimbangan dalam perancangan. Penulis mengumpulkan data yang bersifat primer (melakukan pengamatan secara langsung) dan sekunder (melakukan pengamatan secara tidak langsung) terhadap objek rancangan yang kemudian dilanjut dengan analisa serta konsep perancangan. Berikut merupakan pemaparan pengumpulan data untuk mencapai hasil proses desain, yaitu:
3.1.1 Data Primer
Data ini dikumpulkan dengan melakukan tinjauan langsung ke lapangan. Tinjauan yang dilakukan adalah melakukan pengamatan langsung terhadap perilaku dan kegiatan yang biasanya dilakukan para pekerja ataupun freelancer di perkantoran. Selain itu melihat langsung kondisi lokasi perancangan yang berada di Jalan Putri Hijau, Kecamatan Medan Barat. Pengumpulan data primer ini berfungsi untuk:
a. Mendapatkan data terhadap perilaku pekerja perkantoran
b. Melihat langsung kondisi lokasi perancangan, sehingga mendapatkan data berupa kondisi fisik dan non-fisik di lokasi perancangan.
3.1.2 Data Sekunder
Data ini dikumpulkan dengan melakukan tinjauan berdasarkan objek yang akan dirancang. Pengumpulan data ini dilakukan agar penulis mendapat acuan dan pertimbangan dalam melakukan proses desain.
Pengumpulan data sekunder meliputi:
a. Studi Pustaka
Studi pustaka yang dilakukan berkaitan dengan aspek arsitektural dan non- arsitektural. Studi pustaka yang diperoleh, didapat melalui buku, jurnal, guideline, dan media cetak lainnya, Peraturan Pemerintah dan Perundang- undangan, dan internet. Data yang didapat berupa:
Literatur tentang lokasi perancangan untuk dianalisa.
Literatur tentang objek perancangan.
b. Konsep
Dalam melakukan analisa, akan didapat permasalahan objek rancangan, serta solusi yang akan memecahkan permasalahan tersebut. Pemecahan permasalahan tersebut akan menciptakan sebuah konsep yang diterapkan pada objek rancangan. Pemaparan konsep yang akan dilakukan, yaitu:
Konsep dasar yang meliputi keseluruhan konsep yang berdasarkan dengan tema perancangan
Konsep ruang yang meliputi aktivitas pelaku kegiatan dan dilingkupi berdasarkan sasaran yang telah dimaksud
Konsep tapak yang meliputi respon terhadap kondisi fisik dan non-fisik lokasi perancangan dan juga menjadi respon terhadap pelaku kegiatan di Perkantoran
Konsep massa dan perwajahan yang meliputi bentuk bangunan Perkantoran, dan
Konsep teknologi bangunan yang meliputi teknologi bangunan yang diterapkan dalam proses keberlangsungan Perkantoran.
sekitarnya bantuan fisik dan visual. Universitas Sumatera Utara c. Studi Banding
Central Office Park
Gambar 3.1. Central Office Park Podomoro City Sumber : https://www.archdaily.com
Central Office Park adalah sebuah menara kantor yang berada dalam kawasan superblock Podomoro City. Kantor ini merupakan Office Building dengan sistem strata title dengan luas yang ditawarkan per ruangan berkisar 128,7 m² sampai dengan 1989,7 m². Kantor ini memiliki tinggi 41 lantai, dengan luas tiap lantainya adalah 2.146 m² typical floor sehingga luas total groos lantai (GFA) dalam satu bangunan yaitu 79.195 m². Penerapan Green Architecture yaitu menciptakan lahan hijau luas lengkap dengan water feature dan pedestrian ways yang teduh dan menarik khusus untuk menikmati taman pada area tapak tersebut, menggunakan konsep lingkungan yang bernuansa hijau, efisiensi luas ruangan 90%, merupakan properti yang mix use development, lengkap dengan fasilitas lainnya, memiliki taman atau area hijau yang dapat diakses oleh masyarakat sekitar. Interiornya menggunakan material alam.
Pertimbangan desain utama Central Park berasal dari pengaturan perkotaannya. Central Park berusaha untuk menjadi titik tandingan bagi pengembangan pemukiman kepadatan tinggi yang berdekatan di mana ruang terbuka dan tanaman hijau kurang. Oleh karena itu, strategi desain utama adalah mengatur pembangunan kembali dari pembangunan yang berdekatan dan membuat taman terbuka yang menawarkan pengembangan dan
Talavera Office Park
Gambar 3.2. Talavera Office Park Sumber : https://www.archdaily.com
Merupakan proyek perkantoran komersial yang dibangun di atas lahan seluas 12.000 m2 yang terdiri dari 27 lantai. Bangunan Talavera ini memiliki lahan dengan luas 12.000 m2 dan luas bangunan ±2449,9 m2 terdiri dari 26 lantai dengan 24 unit lantai konstruksi siap pakai (29 lantai marketing).
Sedangkan luas penghijauan dan ruang terbuka ±9550,1 m2. Konsep perencanaan lingkungan Talavera Office Park tercermin pada luas area hijau yang sudah mencakup 30% dari luas total area kantor. Selain itu Talavera Offive Park mengguanakan konsep universal design yang dapat dimanfaatkan semua kalangan, tidak terkecuali bagi para difable.
d. Drawing
Drawing yaitu tahap menggambar merupakan tahapan terakhir dalam merancang Perkantoran ini. Tahapan ini ialah tahap dimana semua tahapan dalam merancang selesai. Di tahapan inilah, perancang menghasilkan rancangannya dalam bentuk gambar DED (Detail Engineering Drawing) sesuai standar dalam ilmu arsitektur agar bisa dibaca dan dipahami semua orang yang berada di bidang ini.
Universitas Sumatera Utara 3.2 Lokasi Penelitian
Metode pemilihan lokasi dilakukan berdasarkan teori-teori yang di dapat dari mengkaji literatur. Karena bangunan yang akan di rancang ialah bangunan Perkantoran dimana pengguna utamanya adalah pekerja atau freelancer, yang tentunya memiliki beberapa peraturan yang berbeda, seperti masalah jarak jangkauan yang di tempuh oleh pekerja.
Pelayanan dan fasilitas menuju perkantoran harus sangat dipikirkan.
Pelayanan dan fasilitas tersebut antara lain ruang terbuka dan transportasi.
Sedangkan halte, di Kota Medan sendiri belum terhitung aktif untuk jasa bus ke berbagai daerah, transportasi yang paling sering digunakan adalah angkot yang tidak memiliki halte walaupun sebenarnya setiap transportasi umum roda 4, harus memiliki halte pemberhentian. Dan untuk angkot di daerah lokasi site yang dipilih dapat dikatakan lancar, sehingga tidak perlu pusing untuk masalah pencapaian.
Berdasarkan hal yang sudah dipaparkan diatas, metode pemilihan lokasi yang dilakukan ialah:
a) Mencari lahan kosong yang sesuai dengan kriteria dari teori yang di dapat dari kajian literatur, untuk mempersempit pencarian lahan kosong, penulis fokus terhadap lahan kosong. Selain itu, pemilihan lokasi dilakukan dengan memeriksa Peta Rencana Tata Ruang Kota Medan yang diperuntukkan untuk perkantoran karena fungsi dari proyek ini ialah perkantoran.
b) Setelah itu dilanjutkan dengan mencari lokasi dengan bantuan tampak satelit dari google maps. Mulanya mencari lokasi Perkantoran di Kota Medan, dilanjutkan dengan memeriksa lahan kosong di sekitar lokasi tersebut.
c) Selanjutnya lokasi perancangan ditinjau berdasarkan luas tanahnya (eksistingnya) tidak lupa menyesuaikan dengan kebutuhan dan syarat dari proyek ini, lalu melihat kesesuaian terhadap KLB dan KDB yang terdapat pada syarat pembangunan Perkantoran.
d) Setelah menemukan lokasi yang sesuai kriteria, dilanjutkan dengan melakukan survey fisik terhadap lokasi dan mengumpulkan infomasi- informasi yang penting untuk proses rancangan seperti mengukur, mendokumentasi dan memperhatikan kondisi site.
e) Dan lokasi yang dipilih untuk proyek ini berada di Jalan Putri Hijau, Kecamatan Medan Barat. Lahan kosong yang berada tepat di samping Kantor Samsat, yang sebagian lahannya difungsikan untuk lahan parkir.
3.3 Metoda Analisa Data
Untuk menghasilkan proses desain, maka dibutuhkan analisa yang berkaitan dengan objek perancangan. Aspek yang dianalisa merupakan analisa sistem kegiatan; analisa tapak berupa aspek fisik dan non-fisik terhadap lokasi perancangan; analisa tata ruang dalam, analisa massa dan perwajahan, dan analisa teknologi bangunan. Berikut merupakan pemaparan analisa yang akan dikaji:
a) Analisa sistem kegiatan merupakan analisa terhadap aktivitas kegiatan yang dilakukan oleh pelaku kegiatan di dalam Perkantoran.
Analisa ini berupa:
1. Kegiatan utama,
2. Kegiatan pendukung, dan 3. Besaran ruang.
b) Analisa aspek fisik tapak merupakan analisa kondisi fisik di lokasi perancangan. Analisa ini berupa:
1. Iklim 2. Topografi
3. Sirkulasi dan pencapaian 4. Lokasi parkir
5. Vegetasi 6. Utilitas, dan
7. Lingkungan sekitar.
Universitas Sumatera Utara c) Analisa aspek non-fisik tapak merupakan analisa yang dilakukan
berdasarkan peraturan yang telah ditetapkan oleh Pemerintah Daerah setempat. Analisa ini berupa:
1. Tata guna lahan, dan 2. Peraturan pembangunan.
d) Analisa tata ruang dalam merupakan analisa mengenai programatik ruang. Analisa ini berupa:
1. Organisasi/sirkulasi secara horizontal dan vertikal 2. Kualitas ruang.
e) Analisa massa dan perwajahan merupakan analisa mengenai bentuk yang sesuai dapat diterapkan berdasarkan perilaku pelaku kegiatan di dalam Perkantoran.
f) Analisa teknologi bangunan merupakan analisa mengenai bahan dan teknologi seperti apa yang memadai untuk diterapkan pada Perkantoran.
BAB IV
DESKRIPSI PROYEK
4.1 Tinjauan terhadap kota Medan
Gambar 4.1. Batas Kawasan Perancangan Sumber : https://www.google.co.id/
Kota Medan juga sangat menentukan dalam kelayakan sebuah Kantor sewa dimana akan mempengaruhi pendapatan daerah, pola konsumtif serta daya beli masyarakat terhadap produk jasa dan barang, juga akan menentukan tingkat kebutuhan sebuah perkantoran akibat tingkat kebutuhan masyarakat serta peningkatan kualitas pelayanan sesuai dengan keberadaan masyarakat.
Kajian diawali dengan mempelajari pengertian dan hal yang mendasar mengenai Rental Office, standar-standar mengenai tata ruang dalam Rental Office, studi banding beberapa Rental Office di Medan dan di Jakarta yang sesuai dengan konsep perkantoran yang dibutuhkan para freelancer yaitu perkantoran yang stategis dan eksklusif namun dengan harga terjangkau sesuai dengan alokasi dana masing-masing instansi atau perusahaan tersebut. Dilakukan juga tinjauan mengenai lokasi Rental Office. Tapak yang digunakan adalah lahan kosong yang diperuntukkan sebagai kawasan bisnis
Universitas Sumatera Utara serta utilitas yang dipakai dalam perancangan “Rental Office di kota Medan
berbasis Green Architecture”.
4.1.1 Letak Geografis
Kota Medan memiliki luas 26.510 hektare (265,10 km²) atau 3,6% dari keseluruhan wilayah Sumatra Utara. Dengan demikian, dibandingkan dengan kota/kabupaten lainya, Medan memiliki luas wilayah yang relatif kecil dengan jumlah penduduk yang relatif besar. Secara geografis kota Medan terletak pada 3° 30' – 3° 43' Lintang Utara dan 98° 35' - 98° 44' Bujur Timur. Untuk itu topografi kota Medan cenderung miring ke utara dan berada pada ketinggian 2,5 - 37,5 meter di atas permukaan laut.
Secara administratif, batas wilayah Medan adalah sebagai berikut:
Utara Selat Malaka
Timur Kabupaten Deli Serdang Selatan Kabupaten Deli Serdang Barat Kabupaten Deli Serdang
Kabupaten Deli Serdang merupakan salah satu daerah yang kaya dengan sumber daya alam (SDA), khususnya di bidang perkebunan dan kehutanan. Karena secara geografis Medan didukung oleh daerah-daerah yang kaya sumber daya alam, seperti Deli Serdang, Labuhan Batu, Simalungun, Tapanuli Utara, Tapanuli Selatan, Mandailing Natal, Karo, Binjai, dan lain-lain. Kondisi ini menjadikan kota Medan secara ekonomi mampu mengembangkan berbagai kerjasama dan kemitraan yang sejajar, saling menguntungkan, saling memperkuat dengan daerah-daerah sekitarnya.
Di samping itu sebagai daerah pinggiran jalur pelayaran Selat Malaka, Medan memiliki posisi strategis sebagai gerbang (pintu masuk) kegiatan perdagangan barang dan jasa, baik perdagangan domestik maupun luar negeri (ekspor- impor). Posisi geografis Medan ini telah mendorong perkembangan kota dalam dua kutub pertumbuhan secara fisik, yaitu daerah Belawan dan pusat Kota Medan saat ini.
Konsep perancangan berbasis Green Architecture yaitu untuk menciptakan kenyamanan dan pola hidup sehat bagi pengguna dan lingkungan bangunan tersebut.Konsep dan filosofi Green Architecture ditampilkan secara eksplisit dalam bentuk dan penampilan bangunan. Melihat potensi yang ada pada tapak, maka penekanan konsep desain lebih difokuskan pada aspek tepat guna lahan (appropriate site development). Untuk konsep fisik bangunan Rental Office itu sendiri mengadaptasi dari potensi lingkungan yang ada dengan mengambil filosofi keteduhan dari vegetasi yang sangat dominan pada tapak sehingga semaksimal mungkin dipertahankan keberadaannya.
4.2 Analisa Site
Sebagaimana tinjauan yang telah dijabarkan pada bab sebelumnya, berkaitan dengan fenomena yang berlangsung pada ruang komersil di Kota Medan, dibutuhkan perencanaan yang mampu menjawab permasalahan yang ada. Maka dari itu diperlukan karakter site yang memiliki konsentrasi yang kuat sebagai lahan studi perencanaan. Lokasi site terpilih untuk “Kantor Sewa dengan Konsep Green Architecture” yaitu pada Jalan Putri Hijau.
Penentuan site Kantor Sewa berkaitan erat dengan pencapaian moda transportasi yang berlangsung di kawasan tersebut. Jalan Putri Hijau merupakan kawasan yang dilalui oleh angkutan kota.
Gambar 4.2. Rencana Site yang akan digunakan (Sumber : Google Maps, 2021)
(Sumber : Olah Data Pribadi) Universitas Sumatera Utara 4.2.1 Potensi/Kondisi Tata Guna Lahan
Gambar 4.3. Kondisi Eksisting dan Potensi sekitar Site (Sumber : Olah Data Pribadi)
Site terpilih merupakan blok seluas +10.800 m² dengan lebar 90m dan panjang 120m.
Potensi site :
Berada pada kawasan pusat kota dan perkantoran
Memiliki view yang relatif baik
Sarana transportasi yang mendukung pergerakan pengguna bangunan
Terdapat jaringan utilitas yang memadai
Batas site :
Utara : Permukiman Warga
Selatan : Jl. Samsat (Samsat Putri Hijau)
Barat : Jl. Putri Hijau (R.S Tembakau Deli)
Timur : Jl. Putri Hijau (Permukiman Warga)
Jalan Utama dan
Perkantoran dengan jalan Apartemen dan Shopping Rumah Sakit Halte
Gambar 4.4. Kondisi Eksisting dan Potensi sekitar Site
4.2.2 Potensi Jalan-jalan Sekitar
Jalan Utama Putri Hijau Jalan Utama Merak Jingga Jalan Utama Guru Patimpus Jalan Sekunder Gambar 4.5. Potensi jalan – jalan sekitar
(Sumber : Olah Data Pribadi)
Jalan utama Putri Hijau merupakan salah satu jalan utama menuju site, dengan lebar jalan yang cukup untuk akses kendaraan, akan tetapi pada jalan tersebut begitu padat dikarenakan pengguna parkiran pada Kantor Samsat memakai bahu jalan sebagai area parkir, dan pada jalan itu juga merupakan akses one way.
Jalan utama Merak Jingga berada pada bagian belakang site, yang jalan tersebut juga cukup luas akan tetapi padat dikarenakan adanya pusat perbelanjaan elektronik dan memakai bahu jalan juga sebagai parkiran.
Jalan utama Guru Patimpus merupakan jalan utama menuju site ketika berada di pusat kota, akan tetapi jalan tersebut juga cukup luas sehingga tidak begitu padat.
Jalan sekunder pada site merupakan jalan alternatif dari Jalan utama
Universitas Sumatera Utara 4.2.3 Kondisi Pencapaian
Proses penentuan pencapaian menuju site memperhatikan aspek kenyamanan dan kelancaran akses dari lingkungan sekitar. Pencapaian pada site dapat ditempuh melalui jalur jalan yang melalui site.
Kriteria main entrance :
a) Mempunyai kemudahan akses sirkulasi menuju jalan raya b) Memiliki fleksibilitas dalam menunjang pelaksanaan kegiatan c) Kemudahan pencapaian pekerja ataupun pengunjung
d) Interaksi dengan kawasan di sekitar :
Letak akses tidak mengganggu sirkulasi lalu lintas umum
Letak akses menunjang interaksi kegiatan
e) Faktor keamanan dan kenyamanan untuk para pekerja ataupun pengunjung Kriteria side entrance :
Aman
Dapat dilalui kendaraan besar
Tidak bersilangan dengan jalur pedestrian
BAB V
ANALISIS PERANCANGAN
5.1 Analisa Fungsi
Kantor sewa bertujuan untuk menampung kegiatan administratif sebuah badan usaha ataupun perorangan baik berupa pelayanan jasa, penjualan secara makro dengan menggunakan list, penyimpanan uang (pengawasan keuangan), mencatat keterangan, dan lainnya.
Tuntutan perancangan dari sebuah kantor sewa dapat dilihat dari:
Pengelola
Motivasi pengelola adalah untuk mencari keuntungan sebesar-besarnya dengan cara menyediakan tempat / ruang ataupun bangunan yang difungsikan sebagai kantor dengan strandar dan ukuran tertentu sesuai dengan modul – modul yang telah ditetapkan dan dapat disewakan seluas-luasnya. Yang perlu diperhatikan dalam perancangan kantor sewa adalah :
- luasan lantai - efisiensi energi - sistem informasi - sistem komunikasi - sistem utilitas - fasilitas eksekutif
- tempat makan dan sosialisasi - standby listrik
Penyewa
Sesuai dengan aktivitasnya sebagai penyewa, maka yang diinginkan oleh penyewa adalah :
- Penampilan bangunan yang memiliki nilai estetik dan representatif . Hal ini sangat dibutuhkan sebagai bukti dan untuk memberikan rasa kepercayaan terhadap penyewa untuk menghadapi klien-klien dari
Universitas Sumatera Utara - Suasana kerja yang nyaman yang diciptakan untuk meningkatkan
produktifitas kerja hingga mampu mendorong kemajuan kantor.
- Fleksibilitas dari modul ruang yang disewakan sesuai dengan tingkat kebutuhan penyewa sesuai dengan jumlah pegawai, jenis kantor dan aktivitas yang berlangsung serta asumsi kebutuhan luas kantor yang selalu berubah sesuai dengan tingkat kemajuan perusahaan.
- Para penyewa tidak perlu mengeluarkan biya ulang untuk maintenance bangunan
- Tingkat keamanan dan keselamatan.
5.1.1 Analisa Aktifitas
Kegiatan utama dalam perkantoran / kantor sewa adalah pelayanan jasa ataupun penjualan barang dengan beberapa bentuk usaha menyangkut penunjang usahanya.
a) Pengelola
Pengelola adalah pemilik dari perkantoran / kantor sewa dimana motivasi dari pengelola adalah mendapatkan keuntungan sebesar- besarnya dan mengharapkan agar pemakai menyewa seluruh lantai bangunan.
b) Penyewa (tenant)
Penyewa adalah yang menyewa ruang-ruang yang telah disediakan oleh pengelola dimana penyewa mengharapkan agar ruang-ruang / kantor yang disewa nampak terlihat menarik sehingga mampu menarik minat konsumen untuk menggunakan jasanya.
c) Konsumen
Konsumen adalah sebagai target penyewa dimana konsumen diharapkan menggunakan jasa penyewa dalam penyediaan permintaan pelayanan jasa ataupun barang.
5.1.2 Pengelompokan Fungsi a. Kantor Sewa
Tabel 5.1. Pengelompokan Fungsi Kantor Sewa
(Sumber : Analisis Penulis, 2021 b. Penunjang
Tabel 5.2. Pengelompokan Ruang Penunjang
Universitas Sumatera Utara c. Pengelola
Tabel 5.3. Pengelompokan Ruang Pengelola
(Sumber : Analisis Penulis, 2021) d. Tamu/Relasi
Tabel 5.4. Pengelompokan Ruang Tamu atau Relasi
(Sumber : Analisis Penulis, 2021)
5.1.3 Model Aliran Aktifitas
Menurut pola kegiatan aktivitas yang terjadi pada kantor sewa, maka penggunanya adalah penyewa yaitu pimpinan perusahaan dan staff perusahaan. Yang kedua adalah pengelola, yaitu bagian administrasi pengelola bangunan dan service. Lalu yang ketiga adalah pengunjung, yaitu pengunjung perusahaan, fasilitas publik, maupun tamu pengelola.
a. Pelaku dalam Aktivitas Utama - Penyewa
Penyewa Individu
Merupakan penyewa yang bekerja secara mandiri yang terdiri dari beberapa golongan seperti nomad, freelancer, mahasiswa startup dan pekerja industri kreatif.
Penyewa Grup
Merupakan penyewa yang bekerja secara kelompok atau terdiri dari banyak orang yang dinaungi satu nama perusahaan.
- Tamu
Merupakan pengguna bangunan yang hendak melakukan interaksi bisnis atau pertemuan dengan penyewa baik bersifat privat ataupun bersamaan.
b. Pelaku dalam Aktivitas Penunjang - Penyewa
Penyewa yang hendak makan dan minum
Penyewa yang melakukan aktivitas peningkatan kesehatan
Penyewa yang melaksanakan aktivitas ibadah
Penyewa yang membeli kebutuhan ATK dan perlengkapan administrasi lainnya.
- Tamu
Tamu yang hendak makan dan minum
Tamu yang melakukan aktivitas ibadah
Universitas Sumatera Utara c. Pelaku dalam Aktivitas Servis
- Building Manager - Wakil Manager - Sekretaris - Front Office - Keuangan - Pemasaran - Tennancy - Akuntansi - Keamanan - HRD
- Engineering (Sipil, Plumbing, Mekanikal dan Elektrikal) - Perawatan dan Kebersihan Gedung
5.1.4 Kebutuhan Ruang a. Kantor Sewa
Kantor Sewa yang diwadahi adalah :
1) Berdasarkan peruntukannya : Kantor sewa yang direncanakan adalah fungsi majemuk, yaitu merupakan kantor sewa yang didalamnya memiliki beberapa fungsi dengan system sewa/kontrak (dalam jangka waktu periode tertentu) sesuai unit yang disediakan. Setiap fungsi mempunyai aktifitas dominan yang berbeda. Penataan interior diserahkan sepenuhnya ke penyewa dan sepengetahuan pengelola (Architectural Servis Manager).
2) Berdasarkan jumlah penyewa ; Kantor sewa yang direncanakan berdasarkan jumlah penyewa adalah
a. Penyewa lantai tunggal, Penyewa kantor dari satu kelompok usaha sejenis membutuhkan satu lantai bangunan atau lebih. Teritori ruang sewa lebih jelas pada setiap lantainya.
b. Penyewa lantai majemuk, dalam satu lantai bangunan dapat disewa sekaligus oleh beberapa penyewa dari berbagai macam usaha sesuai modul yang disediakan pada tiap lantainya.
Tabel 5.5. Analisa Kebutuhan Ruang Kantor Sewa
Pelaku Kegiatan Kebutuhan Ruang
Penyewa Datang (keluar
masuk), sirkulasi vertikal, kerja administrasi,
menerima tamu, meeting, makan minum, laktasi, ibadah, metabolisme.
Parkir pegawai kantor, canopy/entrance, hall, lift, tangga darurat, ruang tamu, ruang kerja, r. rapat, pantry, ruang laktasi, mushola, lavatory
Pengunjung/Tamu relasi kerja/pemegang
saham/Dewan Direksi
Datang (keluar masuk), Mencari informasi, sirkulasi vertical, Fasilitas perkantoran/Kantor tujuan, rapat, ibadah, metabolisme
Parkir tamu kantor sewa, Entrance, Hall, r.
Informasi, r. tunggu, lift, tangga darurat, r. rapat, mushola, lavatory
Pegawai/petugas (parkir, servis, MEE, keamanan
Datang (keluar Masuk), ganti pakaian, bekerja (parking valet, keamanan,
kebersihan, utilitas , menyimpan alat,
makan minum,
ibadah, istirahat, menyimpan peralatan
Parkir, ruang ganti, ruang kerja(ruang parking valet ruang satpam/r. keamanan) r.
utilitas/r. MEE, gudang, pantry, mushola, ruang istirahat, janitor, lavatory
Universitas Sumatera Utara metabolisme
(Sumber : analisis penulis)
b. Penunjang
Kegiatan penunjang pada bangunan Kantor Sewa merupakan kegiatan yang bersifat menunjang kegiatan utama pada bangunan Kantor Sewa yang menampung fungsi utama perkantoran. Dalam kegiatan penunjang dapat dilakukan oleh penyewa pengunjung maupun pengelola.
Tabel 5.6. Analisa Kebutuhan Penunjang
Pelaku Kegiatan Kebutuhan Ruang
Penyewa/pegawai kantor
Datang (keluar masuk), mencari informasi, membeli barang, menunggu, mengambil uang, menukar uang, olah raga, pemeriksaan kesehatan, santai, makan minum, ibadah.
Parkir, canopy/entrance, hall, ruang informasi, kios/retail, ruang tunggu, ruang mesin ATM, money changer, fitness center, medical center, taman, atrium, kantin, café, mushola.
Pengunjung/Tamu relasi
Datang (keluar masuk), mencari informasi, menunggu, mengambil uang, menukar uang, olah raga, pemeriksaan kesehatan, meeting/rapat, pertemuan, santai, makan
Parkir, entrance, hall, ruang. Informasi, ruang.
tunggu, café, restoran, ruang mesin ATM, money changer, fitness center, medical center, r.
meeting/r. rapat, ruang
minum, ibadah. serbaguna, taman, atrium, mushola.
Pengelola Datang, (keluar masuk), Mencari informasi, menunggu, mengambil uang, menukar uang, pemeriksaan kesehatan, meeting/rapat, pertemuan, makan minum, olah raga, santai, ibadah.
Parkir, entrance, hall, ruang. Informasi, ruang.
tunggu, ruang mesin ATM, money changer, medical center, r. meeting/r. rapat, ruang serbaguna, kantin, café, fitness center, taman, mushola.
(Sumber : analisis penulis) c. Pengelola
Pengelola adalah pihak yang bertanggung jawab atas kelancaran segala aktivitas yang berlangsung didalam bangunan, menjaga dan memberi kenyamanan pada pelaku kegiatan baik pengunjung dan pengguna kantor sewa, pengunjung pada kelompok kegiatan penunjang.
Kegiatan Pengelolaan pada gedung Kantor Sewa dari 2 kelompok yaitu kelompok Pengelola dan Kelompok Tamu/Relasi Kerja/Relasi Bisnis.
Universitas Sumatera Utara Tabel 5.7. Analisa Kebutuhan Ruang Pengelola
Pelaku Kegiatan Kebutuhan Ruang
General Manager Datang, kerja administrasi, menerima tamu, meeting, makan minum, ibadah.
Parkir pengelola, entrance, hall, GM Room, ruang tamu, r.rapat, kafe, pantry, mushola.
Sekretaris GM Datang, kerja administrasi, menerima tamu, meeting, makan minum, ibadah.
Parkir pengelola, entrance, hall, Sek Room, ruang tamu, r.rapat, kantin, kafe, pantry, mushola.
Marketing Manager Datang, kerja administrasi,
menerima tamu,
meeting,makan minum, ibadah.
Parkir pengelola, entrance, hall, Meeting Room, ruang tamu, r.rapat, kantin, kafe, pantry, mushola.
Marketing Staf Datang, kerja administrasi,
menerima tamu,
meeting,makan minum, ibadah.
Parkir pengelola, entrance, hall, Marketing Staf Room, ruang tamu, r. rapat, kantin, kafe, pantry,
mushola.
Architectural Servis Manager
Datang, kerja administrasi, menerima tamu, meeting, makan minum, ibadah.
Parkir pengelola, entrance, hall, ASM Room, ruang tamu, r.rapat, kantin, kafe, pantry, mushola.
(Sumber : analisis penulis) 5.1.5 Program Kebutuhan Ruang
Program Ruang dalam bangunan terbagi menjadi 3 bagian yaitu Utama, Penunjang dan Servis. Berikut adalah tabel program ruang dalam bangunan kantor sewa :
Tabel 5.8. Program Kebutuhan Ruang Kantor Sewa
FUNGSI PENGELOLA PENYEWA PENGUNJUNG
Utama
bagian
lobby pengelola
(ruang yang disewa-kan)
Informasi
Universitas Sumatera Utara Penunjang
Retail Space
Servis
(Sumber : analisis penulis)
Universitas Sumatera Utara 5.2 Sistem Sirkulasi
Analisa Kebisingan
Gambar 5.1. Analisa Kebisingan (Sumber : Analisis Penulis, 2021)
Pada perencanaan Kantor Sewa dengan konsep Green Architecture, sumber kebisingan merupakan pertimbangan untuk menentukan kesesuain zonifikasi strata ruang dari publik hingga ke privat. Sumber kebisingan pada site berasal dari muka site dimana terdapat ruas jalan utama yang padat dan sering terjadi kemacetan pada jam berangkat dan pulang kantor, hal ini menyebabkan kondisi noise dari arah Barat menjadi tinggi. Sehingga untuk memaksimalkan kenyamanan fungsi kegiatan yang berlangsung pada lahan yang direncanakan dapat ditentukan.
Penentuan zona kelompok kegiatan penunjang dengan fungsi yang lebih publik dimaksimalkan berada di muka bangunan, diikuti zona kelompok kegiatan kantor sewa pada zona dengan kebisingan sedang
TIMUR
BARAT
Analisa Matahari
Gambar 5.2. Analisa Matahari (Sumber : Analisis Penulis, 2021)
Site menghadap ke arah Barat menjadi permasalahan sehingga untuk mengndari tersimpannya panas berlebih dalam ruang pada siang hari. Untuk lebih membatasi sinar ke dalam, kulit penampang bangunan yang menghadap ke arah Barat direncanakan secondary skin untuk mereduksi panas sekaligus berfungsi sebagai fasada.
Selain itu sinar matahari menjadi alasan kurang berfungsi nya ruang terbuka hijau di iklim tropis, menanggapi hal tersebut ruang terbuka hijau yang terdapat di bagian dalam site memanfaatkan ketinggian bangunan untuk menghalangi sinar matahari dari arah Barat.
Analisa Arah Angin
Pada saat survey mendatangi lokasi perancangan, arah angin berhembus dari sisi timur laut menuju barat daya, yang pada site mengarah dari samping kanan ke kiri site (Kantor Samsat). Angin dalam kondisi sedikit hembusan. Arah angin harus dimanfaatkan dengan baik agar perancangan ruang luar dan dalam bisa menikmati
Universitas Sumatera Utara
Temperature
Kondisi temperatur site saat mengunjungi lapangan ialah 290 Celcius, diperkirakan temperature site saat dalam keadaan cerah berkisar antara 250 hingga 300 Celcius.
5.2.1 Sistem Jaringan Infrastruktur
Sistem struktur pada bangunan berlantai banyak terbagi menjadi struktur yang berada dibawah tanah (struktur bawah) dan diatas tanah (struktur atas). Masing-masing adalah Sub-Structure dan Super- Structure.
Gambar 5.3. Pembagian Sistem Struktur pada Bangunan berlantai banyak (Sumber : https;//google.co.id)
a. Analisis Struktur bawah (Sub-Struktur)
Untuk menentukan sistem sub-structure pada bangunan kantor sewa yang direncanakan secara umum dapat memnuhi kriteria sebagai berikut:
Dapat menyalurkan beban bangunan berlantai banyak.
Cocok dengan daya dukung tanah dan ketinggian air tanah.
Dapat menopang gaya tekan tanah yang dimungkinkan terdapatnya ruang-ruang didalam tanah (basement)
Ekonomis
Sesuai kondisi tanah yang rencana site berada di Jalan Putri Hijau dengan potensi daya dukung tanah dan ketinggian air tanah normal maka sub-stucture yang digunakan adalah :
1) Sistem pondasi Tiang Pancang (Pile Foundation)
Pondasi ini adalah bagian dari struktur yang digunakan untuk menerima dan mentransfer (menyalurkan) beban dari struktur atas ke tanah penunjang yang terletak pada kedalaman tertentu
Pondasi tiang pancang adalah suatu konstruksi pondasi yang mampu menahan gaya orthogonal ke sumbu tiang dengan jalan menyerap lenturan. Pondasi ini merupakan pondasi yang digunakan untuk bangunan gedung berlantai banyak.
Gambar 5.4. Sistem Pondasi Tiang Pancang (Sumber : https;//google.co.id)
2) Retaining Wall
Retaining wall adalah dinding penahan tanah yang berfungsi sebagai pendukung lateral bagi tanah yang dibuat dengan kemiringan vertikal tertentu. Dalam desain dan pemasangan retaining wall, material yang ditahannya akan mencoba bergerak karena gravitasi. Pergerakan ini akan menekan tanah di balik dinding. Tekanan paling lemah berada ditingkatan teratas kemudian meningkat ke bawah dan akan menekan dinding atau menjatuhkannya jika dinding tidak dipasang dengan benar. Air tanah di balik dinding yang tidak diolah oleh sistem pengeringan akan menyebabkan tekanan hidrolik horizontal pada dinding. Adapun beberapa jenis retaining wall, semigravity retaining wall, cantilever
Universitas Sumatera Utara Retaining wall merupakan sebuah keharusan untuk pembangunan sebuah gedung bertingkat tinggi dengan jumlah basement lebih dari dua lapis.
Munculnya galian tanah basement akan membuat perubahan struktur tanah di sekitarnya. Resiko yang paling awal adalah runtuhnya tanah di sekitar lokasi galian, sehingga akan ada pergerakan gedung di sekitarnya. Bahayanya adalah, gedung akan bergeser. Pergerakan gedung di sekitar lokasi galian biasanya terlihat dari adanya retakan tanah di sekitar gedung. Selanjutnya akan diikuti dengan miringnya gedung tersebut.
Gambar 5.5. Typical Retaining Wall (Sumber : https;//google.co.id) 3) Basement
Basement adalah bagian dari sarana sebuah gedung bertingkat tinggi. Basement merupakan langkah awal berdirinya sebuah gedung bertingkat tinggi. Umumnya luas lantai basement menghabiskan areal tanah yang ada Lantai basement biasanya dimanfaatkan untuk :
Balancing gedung diatasnya
Ruang parkir kendaraan
Ruang pengelola
Pendukung utilitas gedung seperti penempatan ruang panel, reservoir dan kebutuhan lain
Basement merupakan dinding ruang bawah tanah dimana dindingnya memiliki kemiringan muka tanah. Setelah penggalian dan pembangunan pelat beton dan dinding beton atau dinding batu, tanah hasil galian atau butiran tanah yang lebih permaebal digunakan sebagai pengisi dan diletakkan terhadap dinding di area penggalian terbuka yang masih tersisa.
Karena lantai diatas dinding dari perpindahan lateral, dinding basement tidak mudah dipindahkan dari pengisi dan mengakibatkan keruntuhan massa tanah sepanjang bidang geser seperti pada gravity wall dan dinding kantilever.
Selain itu juga masih ada tegangan lateral dari tanah pengisi yang dibatasi oleh dinding basement dan tekanan lateral ini biasanya diperkirakan dengan cara yang sama dengan dinding penahan.
Gambar 5.6. Struktur Basement (Sumber : https;//google.co.id) b. Analisis Struktur Atas (Super-Structure)
Untuk menentukan sistem struktur diatas tanah (struktur atas), yaitu struktur pada bagian badan bangunan, seperti kolom, dinding, dan balok Konsep super-structure ditentukan oleh kriteria berikut:
Dapat menyesuaikan bentuk dan karakter massa bangunan
Mampu menahan gaya lateral
Efektif
Struktur ringan
Bebas dalam mengolah tampak bangunan.
Ekonomis
Sesuai dengan rencana pembangunan kantor sewa yang direncanakan berlantai banyak maka super-stucture yang digunakan adalah :
Universitas Sumatera Utara 1) Sistem Portal (kolom dan balok)
Kolom diperlukan untuk menyalurkan beban bangunan ke pondasi. Bentuk dan perletakan kolom perlu dipertimbangkan untuk efisiensi ruang. Sedangkan balok digunakan untuk mendukung beban horizontal dari plat lantai, menuju kolom, untuk diteruskan ke pondasi.
2) Sistem truss
Merupakan sistem struktur yang mendukung kekuatan bangunan dari luar. Sistem ini memungkinkan penggunaan kolom dan balok yang minim. Salah satu sistem truss ada yang dapat digabung dengan sistem struktur lain. Jenis truss antara lain tetriced bracing, single diagonal bracing, dan k- bracing.
3) Sistem core
Sistem ini biasa digunakan untuk menyalurkan beban bangunan tinggi. Sistem ini tetap membutuhkan sistem kolom dan balok.
Gambar 5.7. (1) Struktur Kolom dan Balok (2) Struktur core (3) Struktur Truss
(Sumber : https;//google.co.id)
BAB VI
KONSEP PERANCANGAN
6.1 Konsep Orientasi Masa Bangunan
Gambar 6.1. Konsep View dan Orientasi (Sumber : Olah Data Pribadi)
Kantor sewa sebagai bangunan komersial, kebutuhan akan view menjadi daya jual sehingga perlu diusahakan untuk pemaksimalan nilai lahan. Potensi view dimaksimalkan pada ruang-ruang berikut ini :
Pada bagian selatan merupakan view yang sangat bagus, dikarenakan akses dari Jalan Putri Hijau langsung menuju ke bangunan, dan dari bangunan menuju ke sudut jalan dan Bangunan Podomoro City
Pada bagian barat juga view yg luas tidak begitu terhambat oleh bangunan lain
Universitas Sumatera Utara 6.2 Konsep Perencanaan Denah
Gambar 6.2. Konsep Perencanaan Daerah (Sumber : Olah Data Pribadi)
Penekanan desain yang digunakan dalam bangunan Kantor sewa adalah dengan konsep Green Architecture, dimana dalam hal ini tampilan bangunan dapat menampilkan sesuai dengan konsep yang diinginkan.
Menurut fungsi penataan ruang luar dapat dibagi menjadi 2, yaitu:
1. Ruang Luar Aktif (fasilitas penunjang outdoor, sirkulasi kendaraan dan manusia, serta parkir)
2. Ruang Luar Pasif (tanam-tanaman)
