Kantor Sewa Kualanamu

(1)

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Terminologi Judul

Kantor

 Kantor, berasal dari bahasa Belanda“kantoor” , adalah sebutan untuk

tempat yang digunakan untuk perniagaan atau perusahaan yang dijalankan secara rutin. Kantor hanya berupa suatu kamar atau ruangan kecil maupun bangunan bertingkat tinggi.

 Menurut Cyril M. Harris dalam bukunya “Dictionary of Architecture and Construction” , kantor berarti bangunan yang digunakan untuk tujuan professional ataupun administrasi dan tidak ada bagian yang dipergunakan untuk keperluan hunian, kecuali oleh para penjaga dan pembersih kantor.

 Sewa atau rent berarti perjanjian peralihan hak milik dari bangunan,

tanah dan lain-lain, selama jangka waktu tertentu dan biasanya dengan pembayaran pada waktu tertentu pula.

Kantor Sewa

Jadi, dapat ditarik kesimpulan bahwa kantor sewa adalah suatu wadah atau tempat (bangunan) komersial dengan fungsi utama menyediakan ruang usaha untuk mewadahi kegiatan bisnis dengan pelayanan profesional dengan cara menyewakan lantai (ruangan) kepada pihak-pihak yang memerlukan demi kelancaran kerjanya selama jangka waktu tertentu disertai dengan pembayaran pada waktu tertentu pula.

2.2 Tinjauan Umum

(2)

Tabel 2.1 Produksi Angkutan Udara Niaga Berjadwal Domestik

T

Sumber: Direktorat Jendral Perhubungan Udara- Kementerian Perhubungan

Tabel 2.2 Produksi Angkutan Udara Niaga Berjadwal International

Sumber: Direktorat Jendral Perhubungan Udara- Kementerian Perhubungan

(3)

Tabel 2.3 Lalu Lintas Penumpang dan Barang Angkutan Udara Penerbangan Luar Negeri di Lima Bandar Udara Utama

(4)

Tabel 2.4 Lalu Lintas Penumpang dan Barang Angkutan Udara Penerbangan Dalam Negeri di Lima Bandar Udara Utama

Sumber: Laporan dari PT. Angkasa Pura I, II

Berdasarakan tabel diatas akan diprediksi jumlah barang (ton) yang akan ada pada Bandara Kualanamu sampai pada tahun 2025.

x= . − . + . − . + . − . + . − . + . − .

x= − . + + + . + . = . = ton

x=rata-rata kenaikan per tahun, maka prediksi pada tahun 2025 adalah

P = P + n. x

P − =p + − . �)

(5)

Tabel 2.5 Prediksi Jumlah Barang Pada Kargo Bandara Kualanamu, 2009-2025

Tahun Jumlah (Ton)

2009 12.096

2010 13.681

2011 16.168

2012 16.867

2013 17.373

2014 16.241

2015 17.070

2016 17.899

2017 18.728

2018 19.557

2019 20.386

2020 21.215

2021 22.044

2022 22.873

2023 23.702

2024 24.531

2025 25.360

2.2.1 Tenaga Kerja

(6)

Tabel 2.6 Penduduk Yang Bekerja di Deli Serdang (%)

Uraian 2012 2013 2014

Sektor pertanian 19,12 16,95 17,01

Sektor industri pengolahan

14,59 13,37 13,90

Sektor konstruksi 22.14 24,71 22,75

Sektor perdagangan, hotel, dan restoran

18,54 18,88 18,89

Sektor jasa

kemasyarakatan

17,28 17,96 18,74

Sektor lainnya *) 8,33 8,13 8,71

Keterangan: *) Sektor lainnya: (Pertambangan dan Penggalian, Listrik, Gas dan Air, Angkutan, dan Komunikasi, Keuangan, Asuransi, Usaha Persewaan Bangunan, Tanah Dan Jasa Perusahaan)

Sumber: Statistika Daerah Kabupaten Deli Serdang 2015 dan 2014

Berdasarakan tabel diatas akan diprediksi presentase jumlah pekerja di bidang Jasa Perusahaan, Keuangan, Asuransi, Usaha Persewaan Bangunan sampai pada tahun 2025.

x= , − , + , − ,

x= , + − , = , = , %

x=rata-rata kenaikan per tahun, maka prediksi pada tahun 2025 adalah

P = P + n. x

P − =p + − . �)

P = , + . ,

P = , + ,

P = , % (prediksi pada tahun 2025),

(7)

Tabel 2.7 Jumlah Tenaga Kerja Kabupaten Deli Serdang Tahun Jumlah Penduduk

(Orang)

Sumber: Statistika Daerah Kabupaten Deli Serdang 2015 dan 2014 Jumlah Penduduk yang bekerja, adalah:

a = 835.162 - 754.545 = 80.708

x = .

. � % = , % = 0,0966

Untuk memproyeksikan jumlah pekerja di Deli Serdang pada tahun 2025, menggunakan rumus Eksponensial yang dipakai.

Perhitungan dengan Eksponensial menggunakan rumus matematis sebagai berikut:

P = P + �

Dimana:

P : Jumlah Pekerja Tahun Ke − n P : Jumlah Pekerja Awal

r: Rata-rata Pertumbuhan Pekerja n: Jumlah Tahun

P − =p + . −

P = . ,

P = . . orang (prediksi tahun 2025)

Maka banyaknya pekerja yang bekerja di sektor Jasa Perusahaan, Keuangan, Asuransi, dan Usaha Persewaan Bangunan, adalah:

,

� . . orang = . orang (prediksi tahun 2025)

(8)

Gambar 2.1 Presentase Jumlah Penduduk Bekerja Per Sektor 2014 (%)

Sumber: BPS Kabupaten Deli Serdang

2.2.3 Perkembangan Ekonomi Kab. Deli Serdang

2.2.4 Perkembangan Keuangan, Persewaan, dan Perusahaan Jasa a. Produk Domestik Regional Bruto (PDRB)

Laju pertumbuhan ekonomi Kabupaten Deli Serdang pada tahun 2014 mengalami perlambatan bila dibandingkan dengan tahun 2013. Berdasarkan perhitungan PDRB atas harga konstan 2010, laju pertumbuhan ekonomi Kabupaten Deli Serdang tahun 2014 adalah sekitar 7,67 persen. Nilai PDRB atas harga konstan 2010 pada tahun 2013 adalah 51.892,42 milyar rupiah, pada tahun 2014 meningkat menjadi 55.870,48 milyar rupiah.

b. Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) Per Kapita

(9)

Tabel 2.8 Penduduk Berumur 15 Tahun Keatas Yang Bekerja Menurut Lapangan Usaha Utama Dan Jenis Kelamin

(10)

Tabel 2.9 Produk Domestik Regional Bruto Kabupaten Deli Serdang Atas Dasar Harga Konstan 2010 Menurut Lapangan Usaha (Milyar)

(11)

Tabel 2.10 Laju Pertumbuhan Produk Domestik Regional Bruto Kabupaten Deli Serdang Atas Dasar Harga Konstan 2010 Menurut Lapangan Usaha (Persen)

(12)

Tabel 2.11 Indeks Perkembangan Produk Domestik Regional Bruto Kabupaten Deli Serdang Atas Dasar Harga Konstan 2010 Menurut Lapangan Usaha (2010=100)

(13)

Berdasarkan tabel-tabel diatas dapat ditarik kesimpulan bahwa:

 Urutan jumlah penduduk yang bekerja menurut lapangan usaha utama di

Kabupaten Deli Serdang,

 Jumlah tenaga kerja di sektor Keuangan, Asuransi, Usaha, Persewaan

Bangunan, Tanah, dan Jasa Perusahaan . orang (prediksi tahun 2025).

 Jika dilihat dari banyaknya penduduk menurut kecamatan dan status

kewarganegaraan 2014, Kecamatan Batang Kuis berada pada urutan ke-11.

 Berdasarkan penduduk berumur 15 tahun keatas yang bekerja menurut

lapangan usaha utama di Kabupaten Deli Serdang, dalam kategori “Keuangan, Asuransi, Usaha, Persewaan Bangunan, Tanah, dan Jasa Perusahaan” berada di urutan ke-7 (21.909 orang) dengan pekerja laki-laki lebih banyak daripada perempuan.

 Produk domestik regional bruto Kabupaten Deli Serdang atas dasar harga

konstan 2010 menurut lapangan usaha, kategori keuangan dan asuransi, real estate, dan jasa perusahaan (bisnis) meningkat setiap tahunnya hingga 2014.

 Laju pertumbuhan produk domestik regional bruto Kabupaten Deli Serdang atas dasar harga konstan 2010 menurut lapangan usaha, kategori keuangan dan asuransi, real estate, dan jasa perusahaan (bisnis)) mengalami naik dan turun setiap tahunnya hingga 2014.

 Indeks perkembangan produk domestik regional bruto Kabupaten Deli

(14)

2.2.5 Tinjauan Fungsi

Klasifikasi Gedung Perkantoran

Menurut KADIN (Kamar Dagang dan Industri), gedung perkantoran dibagi atas beberapa kategori, yaitu berdasarkan:

a. Tujuan usaha dan lingkungan bersama  Kantor administrasi pemerintah

 Kantor administrasi perusahaan

 Kantor administrasi sosial

b. Kepemilikan

 Milik pemerintah

 Milik swasta

c. Sifat dari bangunan kantor  Kantor bersifat komersil

Bangunan kantor ini adalah bangunan kantor yang disewakan untuk memperoleh keuntungan materi. Klasifikasi kantor sewa dibedakan atas faktor jumlah lantai dan fasilitas perkantoran, sedangkan sistem pemanfaatan kantor sewa dilakukan dengan sistem hak milik untuk tiap lantai bangunan (strata title)

dan sistem sewa (leasing).  Kantor bersifat non komersil

Sistem dan tujuan administrasi

1. Kantor profit

2. Kantor non profit

Pemakaian bangunan kantor

1. Kantor untuk badan usaha sejenis

2. Kantor untuk berbagai bidang usaha

Hirarki

1. Kantor induk / pusar

2. Kantor cabang

(15)

 Commercial Office

Jenis perkantoran yang termasuk golongan ini adalah perkantoran untuk umum (yang disewakan), perusahaan dagang (trading company), asuransi dan transportasi.

 Industrial Office

Jenis perkantoran ini terikat harus mempunyai hubungan fisik dengan pabriknya.

 Professional Office

Jenis perkantoran ini tidak dipakai dalam waktu yang panjang dan merupakan perkantoran dengan jumlah modal yang digunakan relatif kecil.

 Institutional / Governmental Office

Jenis perkantoran ini bersifat usaha yang teratur dalam bentuk lembaga yang berpedoman pokok untuk hidup lama dan kokoh. Biasanya digunakan waktu yang lama atau panjang.

Dari jenis-jenis kantor di atas dipilih jenis Commercial Office sebagai

fungsi utama proyek ini. A. Menurut Peruntukkannya

Klasifikasi kantor menurut peruntukannya:

1. Tenant Owned Office Building

Kantor yang direncanakan dan dibangun oleh pemilik yang biasanya tergabung dalam yayasan atau institusi untuk digunakan oleh perusahaan yang dibawahi, dilindungi, atau yang memiliki hubungan erat dan disewakan kepada siapa saja yang membutuhkan.

2. Bangunan Investasi

Kantor yang direncanakan dan dibangun oleh suatu perusahaan berupa pengembang untuk disewakan kepada beberapa penyewa (Multy Tenancy Building).

3. Bangunan Kantor Spekulatif

(16)

B. Menurut Sistem Sewa

Sistem sewa perkantoran pada umumnya terbagi menjadi 2 jenis berdasarkan perhitungan luasan yang disewa, yaitu :

1. Net System artinya

Sewa per meter persegi diperhitungkan atas dasar luasan lantai bersih (tidak termasuk koridor ataupun common space dan biasanya harga sewa per meter persegi lebih tinggi.

2. Gross System artinya

Sewa per meter persegi diperhitungkan atas dasar luas lantai kotor sehingga luasan lantai yang digunakan untuk kantor lebih kecil dari jumlah luasan yang disewa pada awalnya karena penyewa dikenakan beban biaya untuk koridor ataupun common space. Hal ini menyebabkan penyewa lebih baik menyewa per dipakai di Indonesia. Semi-gross system artinya penyewa dikenakan biaya sewa akumulasi luasan lantai yang dipakai ditambah luasan

common space seperti lobby, area parkir, dan sebagainya yang

telah dibagi sama rata dengan penyewa lainnya. Untuk hal ini fleksibilitas dapat dicapai dengan negosiasi antara pengelola gedung dengan penyewa melihat varietas usaha, varietas penyewa dan varietas luasan yang dipakai oleh penyewa.

C. Menurut Jumlah Penyewa 1. Single Tenancy Building

Bangunan kantor yang disewakan kepada satu penyewa atau perusahaan dengan jangka waktu tertentu.

2. Single Tenancy Floor

Luas kotor ruang satu lantai bangunan dikurangi ruang-ruang fasilitas seperti elevator umum, ruang mesin, dan tangga umum yang disewakan kepada penyewa atau perusahaan.

(17)

Satu lantai bangunan kantor yang disewakan kepada beberapa penyewa atau perusahaan. Luas ruang yang disewakan tidak termasuk fasilitas umum seperti lift, elevator, ruang mesin, dsb. D. Wadah Perkantoran

1. Kompleks perkantoran

Kompleks perkantoran merupakan bangunan perkantoran yang terpadu; seperti kantor pemerintah, perkantoran umum, pusat perbelanjaan, klub eksekutif, hotel, hunian, pusat rekreasi, dan lain-lain.

Wadah tersebut terbentuk seiring dengan perkembangan kota yang mencakup perkembangan kebutuhan manusia yang terus bertumbuh, yang dinilai dari perkembangan ekonomi dan lahan yang semakin sempit. Pertimbangan akan lahan yang semakin sempit dipengaruhi pertumbuhan penduduk, aktivitas bekerja, tempat tinggal isirahat dan berekreasi/bermain.

2. Gedung perkantoran

Gedung perkantoran merupakan bangunan perkantoran tunggal yang direncanakan dan dirancang sesuai dengan fungsi dan dilengkapi dengan fasilitas pendukung. Bangunan tersebut dibedakan berdasarkan jumlah lantai, yang saat ini dapat dapat

dibagi tiga yaitu; bangunan tingkat rendah (memiliki 1-5 lantai), bangunan tingkat menengah (memiliki 6-19 lantai), bangunan tingkat tinggi (20 tingkat lebih).

Gedung perkantoran memiliki karakter masing-masing dan

konfigurasi yang berbeda.

(18)

Gambar 2.1 Diagram Klasifikasi Gedung Perkantoran

Sumber:Dokumentasi Pribadi, 2016

Tinjauan Bisnis

Berikut ini beberapa penjelasan dari defenisi bisnis. Dalam bentuk dasar kepemilikan bisnis, meskipun bentuk kepemilikan bisnis berbeda-beda pada setiap negara, ada beberapa bentuk yang dianggap umum: a. Perusahaan perseorangan adalah bisnis yang kepemilikannya

dipegang oleh satu orang. Pemilik perusahaan perseorangan memiliki tanggung jawab tak terbatas atas harta perusahaan. b. Persekutuan adalah bentuk bisnis di mana dua orang atau lebih

bekerja sama mengoperasikan perusahaan untuk mendapatkan keuntungan. Sama seperti perusahaan perseorangan, setiap sekutu (anggota persekutuan) memiliki tanggung jawab tak terbatas atas harta perusahaan. Persekutuan dapat dikelompokkan menjadi persekutuan komanditer dan firma.

c. Perseroang adalah bisnis yang kepemilikannya dipegang oleh beberapa orang dan diawasi oleh dewan direktur. Setiap pemilik memiliki tanggung jawab yang terbatas atas harta perusahaan. d. Koperasi adalah bisnis yang beranggotakan orang-orang atau

(19)

berdasarkan prinsip koperasi sekaligus sebagai gerakan ekonomi rakyat yang berdasarkan asas kekeluargaan. Koperasi bertujuan untuk menyejahterakan anggotanya. Karateristik utama koperasi yang membedakan dengan badan usaha lain adalah anggota koperasi memiliki identitas ganda. Identitas ganda maksudnya anggota koperasi merupakan pemilik sekaligus pengguna jasa koperasi.

Berdasarkan klasifikasi, bisnis terdiri dari berbagai macam tipe, dan, bisnis dapat dikelompokkan dengan cara yang berbeda-beda. Cara yang dapat digunakan adalah dengan mengelompokkan bisnis berdasarkan aktivitas yang dilakukannya dalam menghasilkan keuntungan.

a. Manufaktur adalah bisnis yang memproduksi produk yang berasal dari barang mentah atau komponen-komponen, kemudian dijual untuk mendapatkan keuntungan. Contoh manufaktur adalah perusahaan yang memproduksi barang fisik seperti mobil atau pipa. b. Bisnis jasa adalah bisnis yang menghasilkan barang intangible, dan

mendapatkan keuntungan dengan cara meminta bayaran atas jasa yang mereka berikan. Contoh bisnis jasa adalah konsultan dan psikolog.

c. Pengecer dan distributor adalah pihak yang berperan sebagai perantara barang antara produsen dengan konsumen. Kebanyakan toko dan perusahaan yang berorientasi-konsumen adalah distributor atau pengecer.

d. Bisnis pertanian dan pertambangan adalah bisnis yang memproduksi barang-barang mentah, seperti tanaman atau mineral tambang.

e. Bisnis finansial adalah bisnis yang mendapatkan keuntungan dari investasi dan pengelolaan modal.

f. Bisnis informasi adalah bisnis menghasilkan keuntungan terutama dari pejualan-kembali properti intelektual (intelellectual property). g. Utilitas adalah bisnis yang mengoperasikan jasa untuk publik,

(20)

h. Bisnis real estate adalah bisnis yang menghasilkan keuntungan dengan cara menjual, menyewakan, dan mengembangkan properti, rumah, dan bangunan.

i. Bisnis transportasi adalah bisnis yang mendapatkan keuntungan dengan cara mengantarkan barang atau individu dari sebuah lokasi ke lokasi yang lain.

Berdasarkan pembahasan diatas, disimpulkan Kantor Sewa Kualanamu adalah sebuah bangunan yang menyediakan fasilitas bisnis jasa, real estate, dan transportasi untuk mendapatkan keuntungan serta terlibat dalam perkembangan ekonomi. Fungsi utamanya adalah menyediakan layanan informasi, promosi dan sebagainya yang berhubungan dengan kegiatan bisnis.

E. Struktur Organisasi Umum

Seiring dengan pertumbuhan suatu perkantoran, seorang manajer pengelola gedung tidak dapat bekerja sendiri untuk melakukan perencanaan dan pengembangan perusahaan. Maka dibentuklah suatu tim kerja yang dapat diekspresikan dalam bentuk bagan yang umum seperti bagan di bawah ini. Garis-garis penghubung dapat diartikan sebagai pendelegasian atas tugas dari atasan kepada tim yang dibentuknya.

Gambar 2.2 Diagram Struktur Organisasi Pengelola Gedung Perkantoran

Sumber:Dokumentasi Pribadi, 2016

(21)

2.3 Tinjauan Lokasi Perancangan 2.3.1 Kriteria Pemilihan Lokasi

Bangunan kantor sewa yang akan direncanakan tentunya bersifat komersil untuk perusahaan jasa pengiriman ekpress. Oleh karena itu diperlukan kriteria lokasi sebagai berikut:

a. Lokasi penempatan kantor jasa terintegrasi dengan kargo bandara karena adanya kegiatan pengiriman dan pengambilan barang dari kargo.

b. Karena melibatkan jasa pengiriman barang, diharapkan berada di lokasi dapat dijangkau dengan berbagai macam kendaraan jasa pengiriman barang dan sirkulasi yang mudah dan lancar.

c. Bangunan direncanakan akan menggunakan struktur bangunan tinggi. Keberadaan bangunan tinggi diharapkan dapat terintegrasi dengan bangunan sekitarnya.

Beberapa kriteria dalam pemilihan site:

1. RUTRK dan RDTRK

Kajian utama dalam penilaian site yaitu kesesuaian dengan RUTRK Deli Serdang dan RDTRK Batang Kuis, bangunan dengan fungsi perkantoran sesuai dengan tata guna lahan untuk jasa komesial.

2. Lingkungan

Lingkungan yang diharapkan untuk mendukung perencanaan proyek ini adalah lokasi yang strategis dalam dunia lokal maupun internasional. Tidak hanya dalam hubungan dengan , tetapi juga diharapkan mampu memperkuat citra kawasan perkantoran.

3. Fungsi Sekitar

Fungsi bangunan sekitar site akan mempengaruhi citra kawasan. Penempatan bangunan dengan fungsi seragam di suatu kawasan tentu akan memperkuat citra fungsi tersebut, dalam hal ini bangunan perkantoran.

4. Fungsi Lahan Sekarang

(22)

5. Pencapaian

Pegawai adalah salah satu pengguna bangunan perkantoran yang lebih aktif dan mengharapkan pencapaian ke lokasi yang relatif singkat. Di samping jarak pencapaian ke site, sirkulasi jalan raya juga mempengaruhi waktu dalam pencapaian ke lokasi.

6. Ukuran Lahan

Lahan yang menjadi tempat gedung yang direncanakan diharapkan memiliki kapasitas untuk dapat menampung program fungsional dan pengembangannya di kemudian hari. Dalam proyek ini lahan yang diperkirakan kurang lebih 1,5 ha.

7. Potensi Fasilitas Lingkungan

Fasilitas umum yang terdapat pada suatu kawasan perkantoran juga memiliki pengaruh dalam perancangan, yang memungkinkan pemanfaatan fasilitas lebih maksimal.

8. View

View salah satu hal yang diperhatikan dalam proyek ini. View yang diharapkan mampu mendukung fungsi gedung sebagai perkantoran.

9. Pelayanan dan Service

Dalam kasus ini diharapkan pelayanan dan service mudah masuk dan keluar site.

10. Entrance

Suatu bangunan kantor yang menampung banyak pekerja akan memiliki nilai tambah bila memiliki pintu masuk/keluar alternatif ke tapak. Dengan demikian, pencapaian dari berbagai arah jalan dapat disebar sehingga tidak menimbulkan kemacetan pada saat jam-jam masuk/pulang kerja.

11. Aktivitas kantor dengan lingkungan

(23)

dan lain-lain. Tekanan-tekanan tersebut dapat dihilangkan dengan merubah suasana ruang sejenak untuk mengembalikan kinerja.

2.3.2 Tinjauan terhadap struktur kota

Keadaan Geografis dan Demografis Deli Serdang

Deli Serdang merupakan salah satu kabupaten di Provinsi Sumatera Utara, letaknya sangat strategis mengelilingi kota Medan sebagai ibukota Provinsi Sumatera Utara. Di sebelah Utara, kabupaten ini berbatasan dengan Kabupaten Langkat dan Selat Malaka, di sebelah Selatan dengan Kabupaten Simalungun, di sebelah Barat dengan Kabupaten Karo dan di sebelah Timur dengan Kabupaten Serdang Bedagai. Secara geografis letak kabupaten ini antara 2°57’ sampai dengan 3°16’ Lintang Utara dan 98°33’ sampai dengan 99°27’ Bujur Timur.

Wilayah Kabupaten Deli Serdang tergolong ke dalam daerah beriklim tropis. Suhu udara rata-rata pada tahun 2014 berkisar antara 23,9oC sampai dengan 33,5oC. Jumlah hari hujan selama tahun tersebut sebanyak 174 hari dengan curah hujan tertinggi tercatat sebesar 427 mm pada bulan Desember dan curah hujan terendah 24 mm pada bulan Januari.

Tabel 2.12 Statistika Geografi dan Iklim Kabupaten Deli Serdang

Uraian Satuan 2014

Luas km 2.497,72

Letak di Atas Permukaan Laut

m 0-500

Kecepatan Angin m/dtk 1,20

Kelembapan Udara % 84

Hari Hujan hari 174

Curah Hujan mm 2.040

Suhu Minimum o 23,9

Suhu Rata-rata o 27,4

Suhu Maksimum o 33,5

Penguapan Mm/hari 3,8

Penyinaran Matahari % 47

(24)

Terletak di kawasan aerotropolis Bandara Kualanamu, Kabupaten Deli Sedang, Sumatera Utara. Kawasan aerotropolis ini sudah dirancang oleh PT. Angkasa Pura II. Kawasan ini dirancang di dua kecamatan, yaitu Kecamatan Beringin dan Pantai Labu, Kabupaten Deli Serdang, Sumatera Utara.

Gambar 2.2 Peta Provinsi Sumatera Utara

Sumber: Gambar Peta Sumatera Utara

Dengan pertimbangan penggunaan lahan di kawasan aerotropolis ini akan sejalan dengan pertumbuhan pembangunan yang akan terjadi beberapa tahun kemudian, makan kantor dapat menjadi salah satu fasilitas pendukung kegiatan angkutan udara.

Gambar 2.3 Kawasan Aerotropolis Angkasa Pura II

Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2016

(25)

wilayah Deli Serdang terbagi secara imaginer menjadi zona-zona kawasan keselamatan yang lazim kemudian disebut sebagai ring 1, ring 2, dan ring 3 dengan ketentuan ketinggian yang bervariasi. Terlihat pada gambar di bawah ini.

Gambar 2.4 Lingkar (ring) Zonasi Kawasan Keselamatan Operasional Penerbangan

Berdasarkan pertimbangan faktor pola pemanfaatan, faktor kebisingan dan faktor komponen pendukung Bandar Udara Kualanamu dinyatakan bahwa

(26)

Tabel 2.13 Estimasi Penggunaan Tanah di sekitar Bandar Kualanamu Kabupaten Deli Serdang

Komponen Ring Keterangan

RTH 1 RTH berfungsi sebagai peredam kebisingan yang ditimbulkan oleh bandar udara dan dapat sebagai lahan cadangan untuk mengantisipasi apabila dibutuhkan pengembangan lahan bandar udara. Rekreasi Terbuka dan

Olahraga

1 Diletakkan di luar perpanjangan landasan karena berhubungan dengan aktivitas manusia sehingga tidak berpengaruh terhadap kebisingan yang ditimbulkan oleh bandar udara.

Perumahan, Apartemen, dan Asrama

2 Diperuntukkan bagi karyawan bandar udara dan para pengguna jasa angkutan udara.

Rumah Sakit 2 Diletakkan pada ring 2 untuk mengurangi kebisingan dan untuk mengantisipasi apabila terjadi korban kecelakaan penerbangan.

Jasa Komersial 2 Untuk melayani kebutuhan para pengguna jasa angkutan udara sehingga dapat menghemat waktu, tenaga, dan biaya.

Perdagangan 2 Untuk melayani kebutuhan para pengguna jasa angkutan udara, karyawan bandar udara, dan masyarakat sekitar bandar udara.

Komponen Penunjang 2,3 Tidak terlalu berpengaruh terhadap aktivitas bandar udara hanya sebagai pelengkap saja.

Fasilitas Pelayanan Masyarakan Perdagangan

3 Disesuaikan dengan perkampungan yang dipindahkan ke ring 3, sehingga dapat memenuhi kebutuhan masyarakatnya tetapi hanya skala lingkungan.

Pendidikan 2,3 Pada ring 2 dan ring 3 ada perumahan dan perkampungan.

Kesehatan 3 Melayani kebutuhan pendudukan setempat.

Peribadatan 2,3 Melayani kebutuhan ibadah bagi penduduk di sekitar bandar udara dan para pengguna jasa angkutan udara.

Sumber:Studi Perkembangan Penggunaan Tanah Di Sekitar Bandara Kualanamu Kab.

Deli Serdang 2009

(27)

Tabel 2.14 Rencana Sistem Perkotaan di Kab. Seli Serdang Tahun 2025

No. Hirarki Kota Fungsi yang Dikembangkan

1. Pusat Pelayanan Kawasan (PPK)

Tanjung Morawa

 Perdagangan dan jasa lokal  Industri

 Perumahan dan permukiman Batang Kuis  Perdagangan dan jasa lokal

 Pengolahan perdagangan dan perkebunan

 TOD

 Perumahan dan permukiman Percut Sei

Tuan

 Perdagangan dan jasa regional  Pengolahan pertanian dan

perikanan

 Perumahan dan permukiman  Industri

 Pusat pendidikan dan olahraga Hamparan

Perak

 Perdagangan dan jasa  Industri

 Perumahan dan permukiman Sunggal  Perdagangan dan jasa lokal

 Industri

 Perumahan dan permukiman Deli Tua  Perdagangan dan jasa regional

(pasar induk sayuran)  TOD

 Pelayanan sosial

 Perumahan dan permukiman Pagar

Merbau

 Perdagangan dan jasa lokal  Pengolahan pertanian dan

perkebunan

 Perumahan dan permukiman Tembung  Perdagangan dan jasa

 Industri

 Perumahan dan permukiman Galang  Perdagangan dan jasa lokal

 Pengolahan pertanian dan perkebunan

 TOD  Militer

 Perumahan dan permukiman Sibolangit  Perdagangan dan jasa lokal

 Pariwisata  Agropolitan

 Kawasan konservasi (kawasan suaka alam)

(28)

No. Hirarki Kota Fungsi yang Dikembangkan Gunung

Meriah

 Pengolahan pertanian  Kehutanan

Namo Rambe  Pengolahan pertanian  Perumahan

 Pariwisata Bangun

Purba

 Pengolahan pertanian dan perkebunan

 Perumahan dan permukiman Patumbak  Pengolahan pertanian dan

perkebunan  Perumahan  Industri

 Perdagangan dan jasa

Sumber: RTRW Kabupaten Deli Serdang Tahun 2010-2030

Gambar 2.5 Lokasi Perancangan Kantor Jasa Kualanamu

Lokasi Perancangan terletak di Kecamatan Batang Kuis.

Batang Kuis merupakan salah satu kecamatan di Kabupaten Deli Serdang. Di sebelah Utara, kecamatan ini berbatasan dengan Kecamatan Pantai Labu, di sebelah Selatan dengan Kecamatan Tanjung Morawa, di sebelah Barat

(29)

Kecamatan ini terletak di 35 - 41 LU dan - BT dengan ketinggian 4 – 30 meter diatas permukaan laut. Curah hujan di Kecamatan Batang kuis sebesar 1.821 mm/tahun dan kecepatan angin 1,33 mm/tahun. Rata-rata iklim di kecamatan ini maksimum 320C dan minimum 22,40C

dengan tingkat penguapan 4,08 mm/tahun.

Pada umumnya keadaan tanah di Kecamatan Batang Kuis putih bercampur pasir dan memiliki topografi yang relatif datar.

A. Analisis Pemilihan Lokasi

Gambar 2.6 Tata Guna Lahan Kab. Deli Serdang

Sumber:RDTR Kualanamu

Alternatif Pemilihan Lokasi  Alternatif Lokasi A

Luas lahan : 1,5 ha (15.000� )

Lokasi : Kec. Batang Kuis, Kab. Deli Serdang, Sumatera Utara Kelebihan :

• Berada di tepi jalan kolektor, yaitu Jalan ke Bandara (dapat menjadi akses langsung ke kargo bandara).

• Pencapaian ke lokasi site mudah.

(30)

Kekurangan:

• Site berada di zona transisi yang diperuntukkan lahannya untuk RTH (Ruang Terbuka Hijau).

 Alternatif Lokasi B

Luas lahan : 1,5 ha (15.000� )

• Berada di tepi jalan kolektor, yaitu Jalan ke Bandara (dapat menjadi akses langsung ke cargo bandara).

• Pencapaian ke lokasi site mudah.

• Kawasan ini merupakan kawasan yang lalu lintasnya tidak begitu padat.

• Site berada di zona Ring II yang diperuntukkan lahannya untuk jasa komersil

Kekurangan:

• Lahan sekitar site, masih banyak lahan untuk perkebunan.  Alternatif Lokasi C

Luas lahan : 1,5 ha (15.000� )

(31)

Kekurangan:

• Lahan sekitar site, banyak rumah penduduk lantai 1. • Akses pencapaian ke lokasi site susah.

• Kawasan ini merupakan kawasan yang lalu lintasnya padat. B. Penilaian Alternatif Lokasi

Berdasarkan kriteria pemilihan lokasi dibuat suatu tabel penilaian potensi site dalam perancangan gedung perkantoran.

Tabel 2.15 Penilaian Terhadap Site

No.

Kriteria Penilaian Lokasi A Jalan Raya ke

7. Potensi fasilitas lingkungan

(32)

C. Analisis dan Penetapan Lokasi

Dari hasil penilaian dapat diambil kesimpulan, bahwa Site B di Jalan Raya ke Bandara adalah site yang paling berpotensi dan akan digunakan sebagai lahan/site dalam proyek ini.

D. Figure Ground / Bangunan Kawasan

Pada sisi timur site, terdapat figure ground atau susunan bangunan rumah penduduk jarang (rumah tinggal dan tempat usaha digabung), sedangkan di sisi barat site ada lahan perkebunan jagung.

Daerah di sekitar site didominasi oleh bangunan rumah penduduk 1-2 lantai, perumahan 1 lantai yang dialihfungsikan menjadi tempat usaha juga, seperti rumah makan/restoran, salon, bengkel, kedai/warung, dan sebagainya.

1. Akses Pencapaian Lokasi

Gambar 2.7 Pecapaian ke Lokasi Site

Sumber: Dokumentasi, 2106

Lokasi site dapat dicapai dari Jl. Batang Kuis dan jalan bandara. Jalan bandara merupakan jalan kolektor dan Jl. Batang Kuis merupakan jalan lingkungan. Keduanya memiliki volume kendaraan yang tinggi pada jam-jam tertentu.

 Pencapaian menuju site dapat dicapai dengan beberapa moda

transportasi yang ada, baik melalui angkutan pribadi.

 Lokasi site terhadap pusat Kota Medan (Medan-Tembung-Batang

Kuis-Aras Kabu-Lubuk Pakam (Kualanamu) sepanjang 33,8 kilometer dapat ditempuh dengan kendaraan pribadi.

(33)

 Lokasi site terhadap simpang Kayu Besar sampai Kualanamu

sepanjang 15 kilometer dapat ditempuh dengan kendaraan pribadi. 2. Area pelayanan

Gambar 2.8 Area Pelayanan

Sumber:Peta Sumatera Utara

Kantor Sewa Kualanamu ini melayani kota-kota di Provinsi Sumatera Utara dengan yang terlihat pada gambar diatas.

3. Deskripsi kondisi Eksiting Lokasi

Lokasi lahan terletak di Jalan ke Bandara Kualanamu dekat dengan persimpangan Jl. Batang Kuis-Kualanamu. Batas-batas site:

Sebelah Timur : Rumah Penduduk

Sebelah Selatan : Jalan Raya ke Bandara Kualanamu Sebelah Barat : Perkebunan Jagung

Sebelah Utara : Jalan Lingkungan (asumsi) Data Umum Site

Luas lahan : 1,5 ha (15.000 � ) Kontur : Relatif rata

GSB :

Jarak dari pusat kota : Medan – Tembung – Batang Kuis- Aras Kabu- Lubuk Pakam (Kualanamu) sepanjang 33,8 km.

Pemilik : Persero

(34)

Berdasarkan kelompok aktivitas yang mungkin dalam gedung pelaku aktivitas perlu dikelompokkan atas kegiatan berdasarkan kepentingannya menjadi :

 Kelompok Pengelola  Kelompok Service

 Kelompok Kegiatan Utama (yaitu penyewa kantor)  Kelompok Kegiatan Pelengkap

Kelompok-kelompok ini memiliki kebutuhan ruang masing-masing sesuai dengan fungsinya. Hubungan antar kelompok kegiatan yang dapat digambarkan pada bagan berikut.

Gambar 2.3 Diagram Hubungan antar kelompok aktivitas di dalam gedung

Dari bentuk hubungan dan kelompoknya, ada ruang-ruang yang umum terdapat pada perkantoran. Kelompok kegiatan utama adalah kelompok yang melakukan aktivitas terbanyak di ruang-ruang perkantoran yang disewakan. Ruang kelompok kegiatan pengelola yang terdiri dari :

 Ruang direksi  Ruang manager  Ruang sekretaris  Ruang kepala bagian  Ruang tenaga ahli  Ruang rapat

 Ruang tamu dan lobby pengelola

Ruang kelompok kegiatan service :  Toilet

Kelompok Service

Kelompok Kegiatan Utama

(35)

 Klinik  Gudang

 Mekanikal Elektrikal

Kelompok kegiatan pelengkap merupakan fasilitas pelengkap dalam gedung perkantoran. Fasilitas ini dipengaruhi oleh potensi lingkungan dan site.

Deskripsi perilaku

Kegiatan-kegiatan yang dilakukan:

Gambar 2.4 Diagram Deskripsi Perilaku

2.4.2 Deskripsi Kebutuhan Ruang

Dari kelompok kegiatan dan pengguna diperoleh acuan kebutuhan ruang untuk menjadi dasar perancangan.

(36)

Tabel 2.16 Tabel Kebutuhan Ruang Kantor Jasa

Jenis Ruang Pengguna Kegiatan Nama Ruang Zona

Ruang

Sekretaris -Membantu tugas General Manager dan kepala tiap bidang -Berkoordinasi dengan tiap kepala bagian

-Beristirahat

-R. Sekretaris Privat

(37)

(Perkantoran)

Teknisi -Distribusi listrik darurat

-Distribusi penghawaan buatan

-Distribusi air bersih

(38)

-ATM Center

2.4.3 Deskripsi Persyaratan dan Kriteria Ruang a. Deskripsi Persyaratan Ruang

Beberapa persyaratan dan kriteria ruang dalam kaitannya dengan kebutuhan ruang ditunjukkan pada tabel dibawah ini.

1. Fleksibilitas

Dinding penyekat fleksibel dan dapat memenuhi adanya perubahan fungsi ruang. Dalam perancangan kantor jasa, pemilihan layout tata ruang bergantung pada instansi yang menyewa karena kebutuhan privasi dan luasan lantai (modul) yang disewa berbeda-beda sesuai dengan kebutuhan jenis kegiatannya. Dalam perancangan kantor sewa, biasanya hanya ditawarkan modul-modul ruang sehingga konsumen dapat memilih sesuai kebutuhan kantornya.

2. Akustika dan Kebisingan

Pengendalian kebisingan dalam kantor mencakup:

 Perlindungan terhadap sumber kebisingan eksternal (lalu

lintas dan kegiatan di sekitar kantor).

 Insulasi horisontal dan vertikal antar masing-masing ruang

untuk menjamin kerahasiaan pembicaraan (speech privacy).  Reduksi kebisingan internal pada ruang kantor (alat mekanik

(39)

Berikut persyaratan penting dalam perancangan akustika kantor:  Daerah lantai harus diberi karpet untuk menyerap bunyi dan

menghindari bising langkah kaki. Karpet harus tebal dan dipasang di lapisan bawah (underlay) yang elastis.

 Langit-langit harus dilapisis dengan bahan penyerap bunyi

dengan koefisien serap yang baik.

 Luas total dari kaca jendela tidak boleh melebihi 40% luas tembok luar, dipandang dari ruang kantor bagian dalam. Tirai penyerap bunyi harus digunakan di sepanjang bukaan dinding.

 Seluruh permukaan dinding yang mengelilingi ruang kantor

harus dilapisi karpet dengan daya serap bunyi yang tinggi.  Pembagian ruang atau peletakan partisi sebagai pemisah

visual harus dilapisi dengan bahan penyerap bunyi untuk menghindari penyebaran gelombang bunyi berfrekuensi rendah.

 Distribusi peralatan kantor yang menimbulkan kebisingan

(mesik tik, telepon, printer, dll) harus serata mungkin di semua ruang kantor.

 Perlengkapan kantor yang tidak berhubungan secara langsung

dengan pekerjaan kantor (genset, mesin photocopy, dll) yang menimbulkan kebisingan harus diletakan dalam ruang tertentu serta terpisah secara visual pada bagian yang tersisa dari kantor.

 Tanaman dan bunga di dalam ruang kantor dapat

memberikan pengaruh menenangkan secara psiko-akustik. 3. Pencahayaan

(40)

Tabel 2.17 Rekomendasi Nilai Maksimum Indeks Silau

Sumber: Data Arsitek Jilid 1, hal 17

Kegiatan pada kantor adalah kegiatan rutin sehingga maksimum indeks silau pada kantor adalah 19. Berikut

pencahayaan yang dibutuhkan ruang menurut kegiatan: Tabel 2.18 Perhitungan Cahaya Rata-Rata

Sumber: Data Arsitek Jilid 1, hal 17

4. Penghawaan

Penghawaan untuk kegiatan rutin di perkantoran pada umumnya menggunakan sistem penghawaan buatan yaitu AC (Air Conditioner), karena dalam pengaturan suhu dapat diatur sesuai kebutuhan dan tidak dipengaruhi faktor eksternal seperti iklim dan cuaca. Namun untuk faktor kesehatan pekerja kantor, maka ruang kantor memiliki bukaan yang memungkinkan terjadinya pertukaran udara secara berkala.

Pertimbangan dan Peraturan dalam Perencanaan Kantor

(41)

dilengkapi agar juru tulis dapat bekerja sepanjang hari tanpa pemborosan gerakan, tanpa gangguan, dan tanpa terpengaruh secara tidak perlu oleh keletihan mental yang dapat menyertai pekerjaan di belakang meja.

Tabel ini menawarkan beberapa tipe gedung kantor beserta kriteria umumnya (mulai dari jumlah lantai sampai jenis sistem HVAC yang digunakan).

Tabel 2.19 Kriteria Perencanaan dan Desain bagi Beberapa Jenis Gedung Kantor

Gambar 2.9 Perbandingan Jenis Layout Kantor. Layout bervariasi tergantung pada: derajat kedekatan, kepadatan pengguna, dan distribusi ruang

(42)

.

Gambar 2.10 Tipikal Layout Structured Open Plan Office

(43)

Gambar 2.12 Tipikal Layout Self-Regulatory Office

Gambar 2.13 Tipikal Layout Combi Office

(44)

Gambar 2.15 Jangkauan rata-rata yang Gambar 2.16 Meja dengan duduk di kursi. Untuk menjangkau tempat untuk meletakkankertas daerah luar, orang harus membungkuk, pada satu sisi

tetapi tidak sampai berdiri

Gambar 2.17 Dimensi meja untuk Gambar 2.18 Meja dengan tempat pekerjaan dasar: menulis dan mengetik untuk meletakkan kertas pada dua

sisi

Gambar 2.19 Meja dengan tempat Gambar 2.20 Meja dengan untuk kertas, alat tulis, dan telepon tempat untuk kertas dan referensi

(45)

Gambar 2.23 Kebutuhan ruang untuk unit filing lateral

Gambar 2.24 Kebutuhan ruang dan sirkulasi berbagai peralatan kantor

(46)

Gambar 2.27 Layout meja kerja Gambar 2.28 Layout meja kerja dengan dengan meja tambahan dan jalur meja tambahan yang digunakan bersama sirkulasi beserta jalur sirkulasinya

Gambar 2.29 Layout alternatif meja kerja dengan meja tambahan dan jalur sirkulasi

Gambar 2.30 Layout meja kerja Gambar 2.31 Meja gambar dengan dengan meja tambahan bersama front reference: luas 7�

(47)

Gambar 2.32 Meja gambar dengan back reference: luas 6,6�

Gambar 2.33 Meja gambar dengan side reference: luas 7,1�

Gambar 2.34 Meja gambar yang Gambar 2.35 Kebutuhan ruang yang digunakan sirkulasi: luas 6� bagi pertemuan informal

(48)

(49)

A. Deskripsi Kriteria Ruang Tabel 2.20 Kriteria Ruang

No. Nama

Meja dan bangku Sejuk Nyaman

Tenang

√

Pencahayaan lampu

(50)

buatan. Bagian Rapat Terdapat satu meja

dan beberapa kursi

4. Utilitas dan Servis

Ruang Istirahat

Terdapat pantry Sejuk Nyaman

(51)

Gudang - - - - Secukupnya, dengan penerangan buatan.

-

5. Fasilitas Pendukung

Food

Tenang

√

Secukupnya, dengan

Ramai

√

Secukupnya, dengan

Arsitektur berasal dari bahasa Latin ’Architecture’ dan bahasa Yunani yaitu ’arkhi’ yang berarti ketua dan ’tekton’ yang berarti pembangun, tukang kayu, orang yang memimpin pembangunan.

(52)

kawasan aman yang berpenduduk dalam dunia fana dan cukup berbahaya, menekankan sosial dan menonjolkan status.

1. Bangunan hijau menurut Office of the Federal Environmental Executive (AS), adalah bangunan yang meningkatkan efisiensi bangunan dan lahannya terhadap penggunaan energi, air, bahan material bangunan, dan mengurangi dampak negatif terhadap kesehatan, lingkungan melalui penataan tapak, desain, konstruksi, operasional, pemeliharaan serta akibat produk limbahnya.

2. Bangunan hijau menurut GBCI (Green Building Council I ndonesia, 2010), bangunan baru yang direncanakan dan dilaksanakan atau bangunan sudah terbangun yang dioperasikan dengan memperhatikan faktor-faktor lingkungan/ekosistem dan memenuhi kinerja dalam guna lahan, hemat air, hemat energi, hemat bahan kurangi limbah, kualitas udara dalam ruangan.

b. Pengertian Arsitektur Hijau

Ilmu seni merancang bangunan yang dapat berdiri kokoh dan yang memberikan kenyamanan yang berhubungan dengan alam.

Jadi, Arsitektur Hijau secara sederhana mempunyai pengertian bangunan atau lingkungan binaan yang dapat mengurangi atau dapat melakukan efisiensi sumber daya material, air dan energi. Dalam

pengertian yang lebih luas, adalah bangunan atau lingkungan binaan, yaitu:

1. efisien dalam penggunaan energi, air dan segala sumber daya yang ada.

2. mampu menjaga keselamatan, keamanan dan kesehatan penghuninya dalam mengembangkan produktivitas penghuninya, mampu mengurangi sampah, polusi dan kerusakan lingkungan. c. Perkembangan bangunan dengan tema arsitektur hijau

Saat ini seiring kerusakan lingkungan yang ditimbulkan oleh manusia yang mengakibatkan pencemaran yang menjadikan bumi semakin panas, merugikan juga bagi manusia itu sendiri, dan bisa berpotensi dapat memusnahkan peradaban. Oleh karena itu, timbulah kesadaran global tentang lingkungan hidup. “Gerakan hijau”

(53)

tetapi juga pada penerapannya dalam rangka efisiensi penggunaan energi dan meminimalisir kerusakan lingkungan. Dalam hal ini, perancangan arsitektur sedikit banyak telah berubah, sikap masyarakat yang makin peduli terhadap lingkungan hidup, dan ketersediaan produk ramah lingkungan yang makin mudah diperoleh di pasar.

Secara umum dapat disampaikan bahwa menuju bangunan yang ramah lingkungan adalah mengukur dampak pada lingkungan luar (bangunan) dan membantu memperbaiki lingkungan dalam (bangunan). Biasanya beberapa aspek yang diperiksa adalah antara lain rancangan arsitektur bangunan, metodologi membangun, material bangunan, efisiensi penggunaan energi, efisiensi penggunaan air dan life cycle ecological living.

2.5.2 Kriteria Tema Arsitektur Hijau

Terdapatnya beberapa pendekatan desain yang dilakukan oleh berbagai kelompok arsitek dan konsultan dalam memasyarakatkan Arsitektur Hijau berdengan aplikasi yang berbeda-beda sesuai lingkungan dan keahlian masing-masing. Beberapa contoh diantaranya adalah sebagai berikut :

a. Robert dan Brenda Vale

Terdapat 6 prinsip arsitektur hijau yang diajukan oleh Brenda dan Robert

Vale yang dapat dijadikan sebagai acuan, yaitu :

1. Konservasi energi •Bangunan seharusnya meminimalkan penggunaan kebutuhan akan energi. •Perlindungan sumber daya alam. •Pendayagunaan alam sebagai sumber energi bagi keperluan studi dan rekreasi. •Memanfaatkan limbah sebaik-baiknya seperti dengan manjadikan limbah sebagai sumber energi biogas atau pupuk.

•Penentuan lokasi yang paling tepat guna dengan cara pemilihan sumber daya alam yang sesuai dengan kebutuhan dari fungsi bangunan atau proyek.

2. Bekerja sama dengan iklim

(54)

•Memanfaatkan energi yang tersedia di alam seperti matahari, angin, hujan, dan air. •Pencahayaan alami pada siang hari. •Penghawaan alami.

3. Meminimalisasi sumber-sumber daya baru

•Penggunaan material daur ulang. •Penggunaan material yang dapat diperbaharui.

•Merancang bangunan dari sisa bangunan yang sebelumnya. •Penggunaan material yang ramah lingkungan.

4.Menghargai pemakai •Green Architecture menyadari bahwa pengguna atau pemakai dari bangunan harus diperhatikan kebutuhannya. Untuk itu dilakukan pendekatan yang memperhatikan kenyamanan penggunanya namun selaras dengan prinsip Green Architecture yang lainnya.

5. Menghargai site •Seminimal mungkin merubah tapak. Misalnya dengan mempertahankan kontur tanah. Tidak mengambil jalan pintas dengan cara cut dan fill site dalam pembangunan di tapak. Memberi pori-pori bagi tanah agar tetap memiliki aliran udara.

1. Holistik •Seluruh prinsip-prinsip Green Architecture digabungkan dalam suatu pendekatan holistik pada lingkungan yang dibangun.

b. Heinz Frick

Heinz Frick (1999) memberikan empat kriteria arah pembangunan secara Green Architecture, yaitu:

1. Pembangunan berwawasan lingkungan menuntut adanya proses yang melestarikan lingkungan alam dan peredarannya, sehingga menghemat energi.

(55)

3. Pembangunan psikospiritual, berkaitan dengan jiwa manusia, rasa dan karsa, serta susunan organisme manusia yang mengerti arsitektur sebagai pengalaman kesadaran.

4. Pembangunan organik yang bobot arsitekturalnya terletak pada fungsi pembentukan dan kesenian.

Masih menurut Frick, 1997, pola perencanaan green architecture

selalu memanfaatkan alam , sebagai berikut:

1. Menghemat sumber energi alam yang tidak dapat diperbaharui dan mengirit penggunaan energi.

2. Memelihara sumber lingkungan(udara, tanah, air).

3. Memelihara dan memperbaiki peredaran alam.

4. Mengurangi ketergantungan pada sistem pusat energi (listrik, air) dan limbah (air, limbah dan sampah).

5. Penghuni ikut serta secara aktif dalam perencanaan pembangunan dan pemeliharaan perumahan.

6. Tempat kerja dan pemukiman terdekat.

7. Kemungkinan penghuni menghasilkan sendiri kebutuhan sehari-hari.

8. Penggunaan teknologi sederhana.

9. Intensitas energi baik yang terkandung dalam bahan bangunan maupun yang digunakan pada saat pembangunan harus seminimal mungkin.

10. Kulit (dinding dan atap)sebuah gedung harus sesuai dengan tugasnya harus melindungi dirinya dari sinar panas, angin dan hujan.

11. Bangunan sebaiknya diarahkan beorientasi timur barat dengan bagian utara selatan menerima cahaya alam tanpa kesilauan.

12. Dinding bangunan harus memberikan perlindungan terhadap panas, daya serap panas dn tebalnya dinding harus sesuai dengan kebutuhan iklim ruang dalamnya.

(56)

14. Bangunan sebaiknya dibuat sedemikian rupa sehingga dapat menggunakan penyegaran udara secara alamiah dan memanfaatkan angin sepoi-ssepoi untuk membuat ruang menjadi sejuk.

15. Semua gedung harus bisa mengadakan regenrasi dari segala bahan bangunan, bahan limbah, dan mudah dipelihara.

2.5.3 Keterkaitan Tema Dengan Judul

Tinjauan Umum Kantor Dengan Konsep Arsitektur Hijau

Sebagai gedung berkinerja tinggi yang dibuat berwawasan lingkungan, menguntungkan secara ekonomi dan sehat bagi kehidupan maupun tempat kerja, maka diperlukan efisiensi energi, konsep keberlanjutan dan pendekatan yang terhadap lingkungan. Bangunan yang baik dapat meminimalkan dampak lingkungan melalui konservasi sumber daya dan memberikan kontribusi kesehatan bagi penghuninya. Jadi, tema arsitektur hijau dapat diterapkan pada bangunan kantor sewa ini. Penekanan tema ini pada aspek kekuatan, kenyamanan, estetika, dan komposisi yang tetap mementingkan efisiensi

energi, konsep berkelanjutan, dan pendekatan terhadap lingkungan.

Aspek-aspek yang menjadi pencapain bangunan dengan tema arsitektur hijau yang berprinsip pada ramah lingkungan adalah penempatan dan efisiensi desain struktur, efisiensi energi, efisiensi air, efisiensi material, peningkatan kualitas lingkungan dalam ruang, optimalisasi operasional dan perawatan, dan pengurangan sampah.

USGBC , U.S : Green Building Council

Beberapa faktor pertimbangan sebagai acuan ‘Green Building’ menurut LEED-NC (Leadership in Energy and environmental design-New Contruction). 1. Lokasi yang sustainable

 menyediakan sirkulasi bukan kendaraan (pedestrian)  melestarikan ruang terbuka

 mengatur pemanfaatan air hujan

 mengurangi efek panas pada lingkungan

 mengurangi pemakaian energi untuk penggunaan lampu yang

(57)

2. Penyimpanan air berguna untuk mengurangi penggunaan air minum untuk irigasi dan penggunaan air bangunan serta pengaturan selokan. 3. Efisiensi energi dan proteksi terhadap atmosfer

 mengurangi penggunaan energi, mesin menggunakan mesin

pendingin yang minim akan bahan kimia yang berbahaya  menghasilkan energi yang dapat diperbaharui pada lokasi site  adanya penyimpanan energi

 penggunaan green power dalam proyek

4. Material yang tahan lama

 menggunakan sumber yang mampu untuk di daur ulang  mengurangi sampah hasil konstruksi

 menggunakan material regional

5. Kualitas lingkungan dalam

 memperbaiki kualitas udara dalam ruangan  meningkatkan ventilasi udara dari luar

 mengatur kualitas air selama proses konstruksi  menggunakan bahan-bahan kimia yang aman

 menyediakan kontrol bagi kenyamanan seperti memelihara standar

kenyamanan suhu dan menyediakan penerangan dan view keluar

Gambar 2.37 Konsep pada bangunan

(58)

Gambar 2.5 Diagram Konsep Pada Pemakaian Material

Sumber:Conceptual Drawing of Green Building

2.5.4 Penerapan Tema Dalam Bangunan

Prinsip yang dikemukakan oleh Robert meliputi 3 hal yang kemudian diaplikasikan terhadap bangunan . Adapun prinsip – prinsip tersebut adalah :

(59)

Vertical

(60)

energi listrik dari

Green Area Penanaman

tumbuh-Reservoir Tempat

(61)

flushing

A. Bangunan dengan fungsi sejenis ENERGEX HEADQUARTERS Location: Newstead, Victoria, Australia

(62)

Queensland sebagai penyedia terkemuka sumber LPG dan gas alam (listrik), bahwa daerah tersebut adalah tempat pabrik gas bersejarah Brisbane. Bangunan ini bersama-sama dirancang oleh Cox Rayner (arsitek) dan BVN Donovan untuk memenuhi fungsi Enegex dalam komunitas kerja yang dinamis dan kohesif, seperti kepada orang-orang Brisbane.

Bangunan ini terdiri dari 7 lantai, yang masing-masing memiliki luas sebesar 4.180 meter persegi, terbagi oleh atrium dengan jembatan yang menghubungkan interior ke ruang publik di luar. Bentuknya membungkus di sekitar sudut utara Riverpark seperti gesper, ditekankan oleh "engsel" memproyeksikan bahwa terdiri dari ruang sosial dengan jalan besar pada depan bangunan.

Desain bangunan ini menggunakan beberapa orientasi berkembang dari ekspresi arsitektur yang beraneka ragam yang menyamarkan ukuran, difokuskan pada tenunan khas dan berlapis jala yang membuat fasad menghidupkan jalan utama di depan bangunan. The Energex Headqurters sebagai predikat gedung kantor pertama di Queensland yang memiliki 6 bintang-Green Star (Desain).

Gambar 2.38 Perspektif Bangunan

(63)

Gambar 2.39 Ground Plan

Sumber:ISSU Building

Gambar 2.40 Tampak dan Potongan Bangunan

(64)

Gambar 2.41 Suasana Eksterior dan Interior Bangunan

Sumber:ISSU Building

MEWC (Ministry of Energy, Water & Communication) Building

Gambar 2.42 Eksterior MEWC Building, Energy Elemen Design

(65)

 Lokasi : Malaysia Pengembang : Putrajaya Holding Sdn. Bhd (PJH)  Kontraktor D & B : Putra Perdana Construction Sdn. Bhd

 Arsitek : SNO Architects Sdn Bhd

 Konsultan EE Design : Danish International Development Agency  Biaya Dasar Bangunan : RM 50 Juta

 Masa Konstruksi : Maret 2002 - September 2004  Jumlah Lantai : 6 Luas Lantai Kotor : 38.606 m2  Luas Parkir Mobil : 8.602 m2

 Luas Lantai Dikondisikan : 19.237 m2  Luas Kantor Dikondisikan : 17.280 m2

 Penghargaan : 1st prize 2006 Asean Energy Efficient Buildings Best Practices Competition (new and existing category).

 Elemen Desain Pasif : Orientasi Bangunan, Selubung Bangunan, Ventilasi Udara

Alami, Desain Layout Interior Elemen Aktif : AC & Ventilasi Mekanis, Sistem Pencahayaan Inovatif, Peralatan kantor yang hemat energi, Sistem Manajemen Energi yang Komprehensif.

Elemen Desain Pasif :

1. Orientasi Bangunan

Gambar 2.43 Orientasi Bangunan MEWC Building

Sumber:MEWC Building

(66)

Jadi, mengurangi intensitas sinar matahari langsung yang masuk ke bangunan, meminimalkan perolehan panas dari sinar matahari, dan mengurangi beban pendinginan.

Gambar 2.44 Fasad Barat dan Timur

Gambar 2.45 Fasad Utara dan Selatan

2. Selubung Bangunan

Gambar 2.46 Atap Ganda MEWC Building

(67)

 Atap utama diinsulasi dengan polystyrene foam setebal 100mm. Atap kedua

membayangi bangunan dan atap utama.

 Dinding blok beton ringan autoclaved setebal 200mm—nilai insulasinya 2,5 kali lebih tinggi daripada dinding bata tradisional (dengan ketebalan normal 115mm). Permukaan dinding eksterior dicat dengan warna muda untuk mengurangi tingkat penyerapan panas.

3. Jendela Punch Hole dengan Light Shelves

 Kedalamannya bergantung pada posisi hadap jendela (pada dinding yang

menghadap ke timur—100mm, Utara & Selatan— 600mm).

 Memiliki efek pembayangan yang lebih baik—mendifusikan lebih banyak sinar matahari ke dalam bangunan.

 Memungkinkan cahaya merambat lebih jauh ke dalam bangunan.

Gambar 2.47Jendela Punch Hole dengan Light Shelve

Sumber: MEWC Building

4. Elemen pembayang & window glazing

Gambar 2.48 Elemen Pembayang dan Window Glazing

Sumber:MEWC Building •Ketebalan 12mm (normal 10mm)

• Kaca warna hijau muda

• Melewatkan lebih banyak cahaya dan lebih sedikit panas

(68)

5. Penggunaan cahaya alami secara optimal

Gambar 2.49 Penggunaan Cahaya Alami secara Optimal 6. Ventilasi dan cahaya alami dalam atrium

Gambar 2.50 Ventilasi dan Pencahayaan Alami pada Atrium

• Ventilasi alami yang dibantu dengan cerobong matahari (tidak memerlukan AC)

• Memasukkan cahaya lebih jauh ke dalam inti bangunan.

• Internal landscaping dan cahaya siang hari membantu menciptakan suasana

alami.

Ventilasi alami dengan ’Thermal Flue atau Chimney Effect’:

Gambar 2.51 Ventilasi alami dengan Thermal Flue/Chimney Effect Thermal Flue

Stack

Penggunaan light shelf,

memungkinkan cahaya alami dapat didifusikan lebih jauh ke dalam bangunan, penurunan pencahayaan buatan, dan penurunan energi

(69)

Dinding bagian dalam cerobong dicat warna hitam sehingga memaksimalkan penyerapan panas dari sinar matahari langsung.

• Udara panas akan naik dan keluar melalui cerobong akibat adanya perbedaan tekanan.

• Udara di dalam atrium akan mengalir menuju cerobong untuk menggantikan udara panas yang keluas dan dengan demikian akan menciptakan aliran udara (ventilasi alami).

Pencahayaan Alami:

• Skylight pada atrium memungkinkan cahaya alami pada siang hari untuk masuk lebih jauh ke dalam bangunan.

 Kanopi warna putih yang dikendalikan secara otomatis akan membayangi

atrium dari sinar matahari langsung pada tengah hari.

Gambar 2.52 Pencahayaan Alami pada MEWC Building Sumber:MEWC Building

7. Landscaping

Gambar 2.53 Landscaping pada MEWC Building

(70)

Bangunan dengan tema sejenis BSD Green Office Park

Gambar 2.54 Eksterior BSD Office Park  Nama Proyek : BSD Office Park

 Pengembang : PT. Bumi Serpong Damai (BSD)  Lokasi : BSD City, Tangerang

 Konsultan Arsitektur : PT. Airmas Asri  Luas Tapak : 8.245 m2

 Luas Lantai Dasar : 3.144 m2  Luas Bangunan Total : 13.329 m2

 Jumlah Lantai : 5 lantai dan 1 semi basement

Green Architecture, sebuah konsep bangunan arsitektur berwawasan lingkungan hijau mengemuka dalam berbagai diskursus pada dua dekade belakangan ini sebagai salah satu solusi untuk mengurangi laju pemanasan global

(global warming). PT Bumi Serpong Damai (BSD), pengembang BSD City, akan membangun kompleks perkantoran hijau (green office) di kawasan Central Business District (CBD) BSD City. Kompleks perkantoran tersebut menggabungkan konsep high-tech office dengan lingkungan hijau.

(71)

dari BSD City – Business Park adalah BSD Office Park. Bangunan dengan luas sekitar 13.000 m2 dengan peruntukan kantor sewa ini terdiri dari empat lantai tipikal dan satu lantai penthouse. Area pendukung berupa parkir kendaraan kapasitas 170 mobil dan ruang-ruang mekanikal elektrikal terdapat di lantai semi basement sehingga pemaksimalan sirkulasi udara pasif dapat tercapai. Bangunan ini menerapkan konsep green architecture sebagai diferensiasi market rental office. Hal ini menarik karena ada keberanian dari pihak pengembang (developer) untuk memasarkan sesuatu yang lain sehingga terbentuk pasar tersendiri. Dapat kita pahami bahwa penerapan konsep green architecture di Indoensia terutama dengan fungsi rental office tentu saja akan berpengaruh dalam perhitungan nilai konstruksi yang lebih mahal dengan konsekuensi pada nilai jual bangunan. Bangunan ini mungkin dapat diambil sebagai reference dalam kasus penerapan bagaimana sebuah konsep green atau lebih tepatnya konsep hemat energi yang dapat diterapkan pada sebuah rental office.

Gambar 2.55 Interior BSD Green Office Park

Sumber: www.greatbuildings/BSDgreen-officepark.com

Dilihat dari arah hadap bangunan, tapak bangunan ini sangat baik untuk memaksimalkan pencahayaan alami bangunan dengan meletakkan sisi panjang bangunan di utara-selatan, sedangkan timur merupakan sisi depan bangunan.

Gambar 2.56 Pencahayaan Alami Bangunan

(72)

Massa bangunan merupakan dua buah gedung/wing yang dihubungkan dengan sebuah innercourt sebagai void yang berfungsi sebagai sumber pencahayaan alami dan penghawaan juga membawa suasana taman di area kerja. Atapnya, roof garden mampu meredam panas dan dimanfaatkan sebagai taman untuk unit penthouse, selain itu roof garden juga konversi lahan hijau yang digunakan sebagai areal office meskipun tidak seluruhnya.

Gambar 2.57 Roof Grden

Orientasi bangunan berdasarkan jalur matahari harian dan analisis angin untuk mendapatkan pencahyaan maksimal dan kenyamanan termal.

Gambar 2.58 Pasif Desain

(73)

Gambar 2.59 Gambar Denah, Tampak, Potongan BSD Green Office Park, Sun Shading Sumber: www.greatbuildings/BSDgreen-officepark.com

Jenis shading-nya, louvre alumunium tube, vegetasi, dan kaca low E. Pada bagian sisi timur dan barat bangunan digunakan double shading berupa louvre dan kaca yang mampu menahan panas sehingga beban pengkondisian udara tidak terlalu berat.

Bangunan ini juga diharapkan dengan cross ventilation dapat beroperasi sampai dengan sepuluh pagi, di area-area tertentu vegetasi juga diharapkan mampu menjadi buffer panas selain sebagai elemen estetika bangunan. Selain elemen arsitektur bangunan, sistem mekanikal/elektrikal juga mempunyai nilai

penting dalam penghematan energi. Pemilihan jenis dan zoning pengkondisian udara yang tepat (pemakaian AC sebesar 60 %) , sistem otomatisasi dan pemilihan jenis pencahayaan diharapkan mampu mengurangi beban energi listrik bangunan.

Gambar 2.60 Peghawaan Udara

(74)

Gambar 2.61 Lighting

Pengolahan air dengan sistem recycle diharapkan mampu meningkatkan nilai guna air yang biasanya terbuang percuma setelah sekali pakai.

Gambar 2.62 Natural Ventilation

Adanya kolam air menjadi salah satu potensi bahwa aliran udara di luar gedung untuk mendinginkan ruang dalam, yang pada akhirnya akan menurunkan suhu di dalam gedung, karena aliran udara dari luar masuk ke dalam bangunan melalui sistem ventilasi alami.

(75)

Green-Roofed Staircase Office SOZAWE Groningen di Belanda

Arsitek NL merancang sebuah kompleks beratap hijau yang indah untuk kantor Departemen Kesejahteraan dan Badan Kerja Kota Groningen di Belanda. Menampilkan banyak pencahayaan dan penghawaan alami di siang hari, ruang publik terbuka yang besar, dan atap hijau bertingkat yang menarik, kantor SoZaWe baru akan member inspirasi bagi karyawan yang bekerja di sana.

Gambar 2.63 Site Plan

Sumber: www.greatbuildings/green-roofedstaircaseoffice.com

Kantor ini terdiri dari sembilan lantai bertingkat dan fitur tiga atrium besar untuk berjalan kaki di kolom vertikal bangunan, di siang hari pencahayaan dan penghawaan alami untuk ruang kantor yang lebih mencukupi. Setiap lantai memiliki akses ke atap hijau dan taman ruang yang lengkap dengan pohon dan view pemandangan kota.

Restoran dan kedai kopi membuat kantor ini lebih dari sekedar tempat untuk melakukan pekerjaan, menciptakan tempat berkumpul untuk para komunitas- komunitas.

(76)

Gambar 2.64 Eksterior Bangunan

Gambar 2.65 Interior Bangunan