ANALISIS PENGARUH INDOOR ENVIRONMENT QUALITY TERHADAP KEPUASAN TENANT PADA GEDUNG MANDIRI MEDAN
TESIS
Oleh :
AHMAD AL FAUZI POHAN 147048009/MMPP
SEKOLAH PASCASARJANA UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN 2016
ANALISIS PENGARUH INDOOR ENVIRONMENT QUALITY TERHADAP KEPUASAN TENANT PADA GEDUNG MANDIRI MEDAN
TESIS
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar Magister Manajemenen Properti dan Penilaian dalam Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian pada Sekolah Pascasarjana
Universitas Sumatera Utara
Oleh
AHMAD AL FAUZI POHAN 147048009/MMPP
SEKOLAH PASCASARJANA UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN 2016
Tanggal lulus : 26 Agustus 2016 Telah diuji pada
Tanggal : 26 Agustus 2016
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Dr. Khaira Amalia F., SE.Ak, MBA, CA, MAPPI(Cert) Anggota : 1. Dr. Endang Sulistiya Rini, SE, M.Si
2. Ir. Dwira Nirfalini Aulia, M.Sc, Ph.D 3. Dr. Sitti Raha Agoes Salim, M.Sc
PERNYATAAN
Judul Tesis
ANALISIS PENGARUH INDOOR ENVIRONMENT QUALITY TERHADAP KEPUASAN TENANT PADA GEDUNG MANDIRI MEDAN
Dengan ini penulis menyatakan bahwa tesis ini disusun sebagai syarat untuk memperoleh gelar Magister Manajemen Properti dan Penilaian pada Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara adalah benar merupakan karya penulis sendiri.
Adapun pengutipan-pengutipan yang penulis lakukan pada bagian-bagian tertentu dari hasil karya orang lain dalam penulisan tesis ini, telah penulis cantumkan sumbernya secara jelas sesuai dengan norma, kaidah, dan etika penulisan ilmiah.
Apabila dikemudian hari ternyata ditemukan seluruh atau sebagian tesis ini bukan karya penulis sendiri atau adanya plagiat dalam bagian-bagian tertentu, penulis bersedia menerima sanksi pencabatuan gelar akademik yang penulis sandang dan sanksi-sanksi lainnya sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku.
Medan, Agustus 2016 Penulis
Ahmad Al Fauzi Pohan
ANALISIS PENGARUH INDOOR ENVIRONMENT QUALITY TERHADAP KEPUASAN TENANT PADA GEDUNG MANDIRI MEDAN
ABSTRAK
Pengelolaan atau manejemen properti yang profesional untuk gedung perkantoran telah menjadi kebutuhan mutlak di masa mendatang. Faktor Indoor Environment Quality atau lingkungan dalam gedung merupakan hal yang penting dalam manajemen gedung perkantoran. Indoor Environment Quality perlu menjadi perhatian dikarenakan hampir dari 80% kehidupan manusia berada didalam gedung atau bangunan. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisa Indoor Environment Quality (IEQ) terhadap kepuasan tenant. IEQ yang diteliti adalah Air Conditioner, Kualitas Udara, Layout Ruangan, Kebersihan Gedung dan Perawatan Gedung.
Penelitian ini berlokasi di Gedung Usaha Mandiri di Jalan Imam Bonjol No.7 Medan. Pemilihan objek penelitian pada gedung ini adalah karena fenomena gedung ini terbilang tua tapi tingkat hunian rata-rata masih tinggi, hal ini dapat diamati dari masih tertariknya para tenant dan para calon tenant untuk berkantor di gedung ini ditengah persaingan gedung perkantoran yang ada di kota Medan.
Populasi dan sampel pada penelitian adalah 33 (tiga puluh tiga) tenant yang berada di Gedung Usaha Mandiri.
Berdasarkan hasil penelitian diperoleh bahwa faktor Kualitas Udara, Layout Ruangan dan Kebersihan Gedung berpengaruh signfikan pada alpha 5%
terhadap kepuasan tenant yang berkantor di Gedung Bank Mandiri. Implikasi dari hasil penelitian ini adalah, menjaga mutu pelayanan dari ketiga faktor tersebut adalah hal yang teramat penting untuk menjaga kepuasan dan loyalitas para tenant.
Kata Kunci : Indoor Enviroment Quality, Kepuasan Tenant, Manajemen Properti, Manajemen Perkantoran
AN ANALYSIS ON THE INFLUENCE OF INDOOR ENVIRONMENT QUALITY ON TENANTS’ SATISFACTION WITH GEDUNG MANDIRI MEDAN
ABSTRACT
Professional property management for office building has become an absolute need in the future. The factor of indoor environment quality is very important in office building management. It should be highly heeded since 80% of human life is inside buildings. The objective of the research was to analyze the influence of Indoor Environment Quality (IEQ) which included air conditioner, air quality, room layout, building cleanliness, and building maintenance, on tenants’ satisfaction.
The research was conducted in Gedung Usaha Mandiri at Jalan Imam Bonjol No. 7, Medan. Although it was old, it still had high occupancy rate; it can be seen from the interest of tenants and prospective tenants who rent the building in the midst of the competition in office buildings in Medan. The population was 33 tenants who rented the Gedung Usaha Mandiri, and all of them were used as the samples.
The result of the research showed that the factor of air quality, room layout, and building cleanliness had significant influence (α = 5%) on the satisfaction of tenants who had their offices in the Gedung Bank Mandiri. The implication of the result of the research was that maintaining service quality in the three factors above was very important to keep tenants’ satisfaction and loyalty.
Keywords: Indoor Environment Quality, Tenants’ Satisfaction, Property Management, Office Management
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur kehadirat Allah SWT, karena berkat rahmat dan karunia- NYA sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis yang berjudul : “ Analisis Pengaruh Indoor Environment Quality Terhadap Kepuasan Tenant Pada Gedung Mandiri Medan ” ini. Penyusunan tesis ini merupakan salah satu syarat untuk memperoleh gelar Magister dalam program studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian pada Program Pascasarjana Universitas Sumatera Utara.
Saya mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada:
1. Prof.Dr. Runtung Sitepu, SH, MHum, selaku Rektor Universitas Sumatera Utara.
2. Prof. Dr. Robert Sibarani, MS, selaku Direktur Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara.
3. Dr. Khaira Amalia Fachruddin, SE.Ak, MBA, CA, MAPPI(Cert), selaku Ketua Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian sekaligus sebagai Ketua Komisi Pembimbing I yang telah banyak mengarahkan proses penyusunan tesis ini, memberikan waktu dan bimbingan dari awal penulisan hingga selesai.
4. Dr. Endang Sulistiya Rini, SE, M.Si sebagai Dosen Pembimbing II yang telah memberikan pengarahan, serta ilmunya untuk menyempurnakan tesis ini dari awal penulisan hingga selesai.
5. Ir. Dwira Nirfalini Aulia, M.Sc, Ph.D, selaku komisi pembanding yang telah banyak memberikan saran kritisnya dalam penulisan tesis ini.
6. Dr. Sitti Raha Agoes Salim, M.Sc, selaku komisi pembanding yang telah banyak memberikan kritik dan saran dalam penulisan tesis ini.
7. Kedua orang tua saya ; Ayah H. Marasudin Pohan dan ibunda Hj. Fatimah beserta seluruh keluarga besar Langgar 74 Medan yang sudah memberikan support nya.
8. Istri tercinta Lidia Sari Tanjung dan anak-anak tersayang Alya Mumtazah Pohan dan Arrazi Faeyza Pohan.
9. Seluruh staf pengajar Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan ilmu yang sangat bermanfaat dan berguna bagi saya.
10. Teman-teman di Kantor Jasa Penilai Publik Doli Siregar dan Rekan.
11. Teman-teman seperjuangan Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian khususnya angkatan IV dan lintas angkatan pada umumnya.
12. Pihak Manajemen PT. Usaha Gedung Mandiri Medan, yang telah memberikan ijin penelitian dan juga banyak membantu dan meberikan data serta informasi yang dibutuhkan untuk penyelesaian penelitian ini
Akhir kata, semoga Allah SWT senantiasa melimpahkan karunia-NYA dan membalas segala amal kebaikan semua pihak yang telah membantu penulis dalam penyusunan penulisan tesis ini. Dan mengharap agar nantinya tesis ini bermanfaat kepada para pembaca dan perusahaan tempat penulis melakukan penelitian.
Medan, Agustus 2016 Penulis
Ahmad Al Fauzi Pohan
RIWAYAT HIDUP
Penulis bernama Ahmad Al Fauzi Pohan, lahir di Medan tanggal 5 Nopember 1978, berjenis kelamin laki-laki, anak ke tujuh dari tujuh bersaudara dari pasangan H. Marasudin Pohan dan Hj. Fatimah. Penulis beragama Islam dan saat ini telah menikah dengan Lidia Tanjung dan telah dikaruniai 2 orang anak bernama Alya Mumtazah Pohan dan Arrazi Faeyza Pohan. Saat ini penulis bekerja sebagai wiraswasta. Penulis beralamat di Jalan Langgar No. 74 Medan.
Penulis memulai pendidikan dari tingkat sekolah dasar di SD Al Wasliyah - Medan dari tahun 1986-1991. Selanjutnya melanjutkan pendidikan ke SMP Taman Siswa Medan pada tahun 1991-1994. Pendidikan menengah atas penulis selesaikan di SMU Swasta Al Azhar Medan pada tahun 1994-1997.
Pendidikan Sarjana Fakultas Ekonomi Jurusan Manajemen di Universitas Muhammadiyah Sumatera Utara pada tahun 1997-2003. Pada tahun 2014- 2016, peneliti menyelesaikan pendidikan di Program Pasca Sarjana Magister Manajemen Properti dan Penilaian Universitas Sumatera Utara.
Medan, Agustus 2016 Penulis
Ahmad Al Fauzi Pohan
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ... i
ABSTRACT... ii
KATA PENGANTAR ... iii
RIWAYAT HIDUP ... v
DAFTAR ISI ... vi
DAFTAR TABEL ... ix
DAFTAR GAMBAR ... x
BAB I PENDAHULUAN ... 1
1.1 Latar Belakang Masalah ... 1
1.2 Batasan Masalah ... 4
1.3 Perumusan Masalah ... 5
1.4 Tujuan Penelitian ... 5
1.5 Manfaat Penelitian ... 5
BAB II TINJAUAN PUSTAKA ... 6
2.1 Pengertian Manajemen ... 6
2.2 Manajemen Properti ... 6
2.2.1 Jenis Properti ... 7
2.3 Properti Perkantoran ... 7
2.3.1 Klasifikasi Gedung Perkantoran ... 11
2.4 Pengertian Gedung dan Manajemen Gedung ... 12
2.4.1 Pengertian Gedung ... 12
2.4.2 Pengertian Manajemen Gedung ... 12
2.5 Indoor Environment ... 14
2.5.1 Air Conditioner ... 14
2.5.2 Kualitas Udara ... 16
2.5.3 Layout Ruangan ... 19
2.5.4 Kebersihan Gedung ... 21
2.5.5 Perawatan Gedung ... 25
2.6 Pengertian Tenant ... 28
2.7 Kepuasan Tenant………... .. 28
2.8 Penelitian Terdahulu ... 33
BAB III KERANGKA KONSEP PENELITIAN ... 36
3.1 Kerangka Konsep Penelitian ... 36
3.2 Hipotesis ... 37
BAB IV METODE PENELITIAN ... 39
4.1 Jenis Penelitian... 39
4.2 Lokasi dan Waktu Penelitian ... 39
4.3 Populasi dan Sampel ... 40
4.3.1 Populasi ... 40
4.3.2 Sampel ... 40
4.4 Teknik Pengumpulan Data ... 40
4.5 Jenis dan Sumber Data ... 41
4.5.1 Jenis Data ... 41
4.5.2 Sumber Data ... 41
4.5.2.1 Data Primer ... 41
4.5.2.2 Data Sekunder ... 42
4.6 Klasifikasi Variabel dan Definisi Operasional Variabel .... 42
4.6.1 Klasifikasi Variabel... 42
4.6.1.1 Skala Pengukuran Variabel ... 43
4.6.2 Definisi Operasional ... 44
4.7 Teknik Analisa Data ... 45
4.7.1 Uji Validitas dan Reabilitas ... 48
4.7.1.1 Uji Validitas ... 48
4.7.1.1.1 Uji Validitas Instrumen Air Conditioner ... 49
4.7.1.1.2 Uji Validitas Instrumen Kualitas Udara ... 49
4.7.1.1.3 Uji Validitas Instrumen Layout Ruangan... 50
4.7.1.1.4 Uji Validitas Instrumen Kebersihan Gedung ... 51
4.7.1.1.5 Uji Validitas Instrumen Perawatan Gedung ... 51
4.7.1.1.6 Uji Validitas Instrumen Kepuasan Tenant... 52
4.7.2 Uji Reliabilitas ... 53
4.8 Analisa Data... 54
4.8.1 Uji Asumsi Klasik ... 54
4.8.1.1 Uji Normalitas ... 54
4.8.1.2 Uji Multikolinearitas ... 55
4.8.1.3 Uji Heteroskedastisitas ... 56
4.8.2 Godnes of Fit ... 56
4.8.2.1 Uji F ... 56
4.8.2.2 Uji t ... 57
4.8.2.3 Uji Koefisien Determinasi ... 58
BAB V HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ... 60
5.1 Hasil Penelitian ... 60
5.1.1 Gambaran Umum PT. Usaha Gedung Mandiri ... 60
5.1.2 Visi dan Misi Perusahaan ... 60
5.1.3 Struktur Organisasi Perusahaan ... 62
5.1.4 Lokasi Penelitian... 64
5.2 Pembahasan Hasil Penelitian ... 65
5.2.1 Teknik Pengumpulan Data ... 65
5.3 Frekuensi Jawaban Responden atas Variabel Penelitian .... 66
5.3.1 Variabel Air Conditioner ... 66
5.3.2 Variabel Kualitas Udara ... 68
5.3.3 Variabel Layout Ruangan ... 69
5.3.4 Variabel Kebersihan Gedung... 71
5.3.5 Variabel Perawatan Gedung ... 73
5.3.6 Kepuasan Tenant ... 75
5.4 Statistik Descriptive Jawaban Responden ... 77
5.5 Pengujian Asumsi Klasik ... 79
5.5.1 Uji Normalitas ... 79
5.5.2 Uji Multikolinearitas ... 81
5.5.3 Uji Heteroskedastisitas ... 82
5.5.4 Hasil Regresi Linear Berganda ... 84
5.5.5 Koefisien Determinasi ... 85
5.5.6 Uji F ... 86
5.5.7 Uji t ... 87
5.6 Pembahasan dan Pengaruh ... 89
5.6.1 Pengaruh Air Conditioner ... 90
5.5.2 Pengaruh Kualitas Udara ... 91
5.5.3 Pengaruh Layout Ruangan ... 92
5.5.4 Pengaruh Kebersihan Gedung ... 93
5.6.5 Pengaruh Perawatan Gedung ... 94
BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN ... 95
6.1 Kesimpulan ... 95
6.2 Saran ... 96
6.3 Keterbatasan ... 97
DAFTAR PUSTAKA ... 98
LAMPIRAN ... 100
DAFTAR TABEL
Nomor Judul Halaman
2.2 Standar Kebersihan Gedung ... 24
2.3 Standar Pemeliharaan Bangunan Gedung... 28
4.1 Instrumen Skala Likert ... 43
4.2 Definisi Operasioanl Variabel ... 44
4.3 Instrumen Variabel ... 46
4.4 Uji Validitas Instrumen Air Conditioner ... 49
4.5 Uji Validitas Instrumen Kualitas Udara ... 49
4.6 Uji Validitas Instrumen Layout Ruangan ... 50
4.7 Uji Validitas Instrumen Kebersihan Gedung ... 51
4.8 Uji Validitas Instrumen Perawatan Gedung ... 52
4.9 Uji Validitas Kepuasan Tenant ... 52
4.10 Uji Reliabilitas Instrumen Variabel ... 53
5.1 Penjelasan Responden Terhadap Variabel AC ... 67
5.2 Penjelasan Responden Terhadap Variabel Kualitas Udara... 68
5.3 Penjelasan Responden Terhadap Variabel Layout Ruangan ... 70
5.4 Penjelasan Responden Terhadap Variabel Kebersihan Gedung 71 5.5 Penjelasan Responden Terhadap Variabel Perawatn Gedung ... 74
5.6 Penjelasan Responden Terhadap Variabel Kepuasan Tenant .... 76
5.7 Struktur Descriptive Jawaban Responden ... 78
5.8 Kolmogorov-Smirnov Test ... 80
5.9 Hasil Uji Multikolinearitas ... 81
5.10 Hasil Uji Glejser ... 83
5.11 Uji Koefisien Regresi Linear Berganda ... 84
5.12 Uji Koefisien Determinasi ... 85
5.13 Uji F ... 86
5.14 Uji t ... 88
DAFTAR GAMBAR
Nomor Judul Halaman
Gambar 3.1 Kerangka Konseptual Penelitian ... 37
Gambar 5.1 Struktur Organisasi PT. Usaha Gedung Mandiri ... 63
Gambar 5.2 Objek Penelitian Gedung Mandiri ... 64
Gambar 5.3 Peta Objek Penelitian ... 65
DAFTAR LAMPIRAN
BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Masalah
Properti menurut Kyle et al., (2013) dapat dibedakan menjadi 4 yaitu:
properti perumahan, properti komersial, properti industri, dan properti kegunaan khusus. Properti perumahan meliputi perumahan milik pribadi, rumah dinas pemerintah, dan rumah dinas swasta. Properti perumahan ini bisa berupa rumah untuk satu keluarga, komplek perumahan, pabrik, perumahan multifamily seperti town house, kondominium, dan perumahan untuk lansia. Properti komersial terdiri dari berbagai tipe yang menghasilkan pendapatan seperti gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, rumah toko, dan area parkir. Properti industri terdiri dari industri alat berat, industri ringan, komplek industri, industri kecil, fasilitas distribusi, fasilitas pergudangan, dan kawasan pabrik. Sedangkan real estate kegunaan khusus adalah hotel, motel, resort, panti jompo, teater, sekolah, kampus, dan lembaga pemerintah.
Saat persaingan bisnis khususnya di bidang penyewaan gedung dan ruang perkantoran semakin ketat, Gedung-gedung baru banyak bermunculan, dimana gedung-gedung baru yang memiliki bangunan yang lebih modern dan juga memiliki banyak fasilitas lebih baik dibandingkan dengan gedung perkantoran yang terbilang tua, sehingga hal ini membuat para pengelola gedung harus tetap menjaga agar kualitas gedung kantor yang mereka kelola tetap diterima ditengah masyarakat khususnya pemakai jasa penyewaan gedung atau tenant.
Kualitas produk berkaitan dengan kualitas dari gedung perkantoran seperti lokasi, ketersediaan tempat parkir, sistem keamanan, kelengkapan fasilitas dan ketesediaan petugas kebersihan. Lokasi gedung yang berada di pusat bisnis terpadu dan kawasan sekitarnya masih menjadi primadona bagi para penyewa unit ruang kantor. Keamanan dan kenyamanan menjadi faktor utama karena hal itulah yang dapat mendorong tenant untuk bertahan lebih lama di gedung yang sama.
Selain memperhatikan kualitas gedung perkantoran para pengelolah gedung perkantoran juga harus memperhatikan kualitas pelayanan yang diberikan kepada para tenant dan calon tenant. Karena tenant merupakan mitra strategis dalam bisnis penyewaam gedung perkantoran. Oleh karena itu maka pihak manajemen gedung harus memberikan pelayanan dan perawatan terhadap gedung.
Kualitas pelayanan merupakan faktor yang sangat penting dalam menciptakan kepuasan konsumen terhadap barang ataupun jasa yang dibayar oleh konsumen tersebut.
Seiring dengan persaingan dalam industri perkantoran yang semakin pesat maka masing-masing pengelola gedung perkantoran berusaha memberikan pelayanan yang maksimal sebagai salah satu strategi dalam menguasai pangsa pasar gedung perkantoran. Dalam menyewa ruang kantor, tenant tentunya memiliki kebutuhan jangka panjang dengan gedung perkantoran, oleh karena itu sudah sewajarnya tenant menuntut pelayanan yang maksimal dari pengelola gedung perkantoran selama mereka menyewa dalam gedung perkantoran tersebut dan juga pelayanan pra jual bagi calon tenant yang nantinya akan mempengaruhi keputusan dalam menyewa.
Dari beberapa penelitian ada beberapa cara untuk mengukur tingkat kepuasan tenant yang dilihat dari segi manajemen aset dan lingkungan dalam gedung (indoor environment quality). Hal ini perlu dilakukan penelitian agar dapat memberikan umpan balik kepada pengelola gedung perkantoran agar dapat memenuhi apa yang diinginkan oleh pihak tenant dan juga dapat meningkatkan kepuasan tenant dalam menempati sebuah gedung perkantoran.
Indoor environment quality penting diteliti karena hampir selama 8 jam para tenant beraktifitas didalam ruangan atau gedung, membuat lingkungan sekitar dalam gedung yang baik sangat penting untuk mencapai kepuasan para tenant dan membuat mereka merasa nyaman (Mahbob, et al., 2011).
Kemungkinan terjadinya penurunan produktifitas karena lingkungan dalam gedung, dan ketidak nyamanan para karyawan yang bekerja didalam gedung perkantoran akibat udara atau fasilitas yang tidak bisa terpakai. Kenyamanan indoor environment berpotensi dapat meningkatkan kepuasan tenant, meningkatkan produktifitas kerja, mengurangi ketidak hadiran karyawan, dan yang paling penting adalah meningkatkan pemasaran gedung dan dapat memperkecil biaya perawatan gedung (Wiyono, 2014).
PT. Usaha Gedung Mandiri yang terletak di Jalan Imam Bonjol No. 7, Medan, Sumatera Utara, dengan luas keseluruhan 8.000 M2 dengan jumlah 8 lantai, yang mulai beroperasi pada tahun 1988, merupakan salah satu perusahaan yang bergerak dalam bidang penyewaan gedung khususnya ruang perkantoran, yang dimana selalu memperhatikan kualitas pelayanan untuk memenuhi kepuasan para tenant. Pemilihan objek penelitian pada gedung ini adalah karena fenomena gedung ini terbilang tua tapi tingkat hunian rata-rata masih tinggi, hal ini dapat
diamati dari masih tertariknya para tenant dan para calon tenant untuk berkantor di gedung ini dimana ditengah persaingan gedung perkantoran yang ada di kota Medan. Penulis juga melakukan suatu observasi dan pengamatan langsung dilapangan pada kurun waktu Desember 2015 sampai dengan Februari 2016 dimana menemukan air condition pada gedung ini yang memakai sistem central dan sering mengalami masalah seperti tidak berfungsi dan juga tingkat kesejukan dari air conditioner tidak merata dan tidak sesuai dengan yang diinginkan para tenant. Hal ini mengakibatkan adanya keluhan dan juga tidak sedikit yang membuat para tenant merasa gerah dan sakit yang mengakibatkan menggangu aktifitas mereka selama berada didalam gedung.
Selain itu hal lain yang ditemui dan menjadi perhatian selama melakukan pengamatan langsung dilapangan pada bulan Desember 2015 sampai dengan Januari 2016 penulis melakukan interview dengan 5 narasumber dari 5 tenant yang berbeda dan mendapat informasi tentang masalah keterbatasan lahan parkir pada gedung, gangguan teknis pada lift serta kebersihan gedung khususnya pada area toilet dimana area ini terkesan kurang bersih dan seperti kurang perawatan.
Karena fonomena-fenomena ini sehingga penulis merasa perlu diadakan penelitian untuk mengetahui tingkat kepuasan tenant berdasarkan kepuasan mereka terhadap indoor environment quality.
1.2 Batasan Penelitian
Agar penelitian lebih terfokus dan permasalahan tidak terlalu meluas serta untuk memudahkan penulis dalam penulisan tesis ini, maka penulis merasa perlu
untuk memberikan batasan penelitian. Adapun batasan penelitian ini adalah hanya pada 5 faktor indoor environment quality berikut ini : Air Condition (AC), kualitas udara, layout ruangan, kebersihan gedung, dan perawatan gedung terhadap kepuasan tenant
.
1.3 Perumusan Masalah
Rumusan masalah dalam penelitian ini adalah apakah faktor-faktor dari indoor environment quality berpengaruh terhadap kepuasan tenant pada gedung Usaha Mandiri Medan.
1.4 Tujuan Penelitian
Penelitian ini bertujuan untuk :
Mengetahui dan menganalisis pengaruh indoor environtment quality terhadap kepuasan tenant di gedung Usaha Mandiri Medan.
1.5 Manfaat Penelitian
Manfaat yang dapat diambil dari hasil penelitian ini adalah :
1. Bagi tenant dan calon tenant sebagai bahan referensi dalam mengambil keputusan dalam melakukan transaksi penyewaan ruang kantor pada gedung Usaha Mandiri Medan.
2. Bagi pengelola gedung Usaha Mandiri Medan sebagai masukan guna menjaga dan meningkatkan kepuasan tenat-tenant khususnya yang berhubungan dengan indoor environment quality.
3. Bagi Akademisi dapat menjadi wawasan bagi penelitian sejenis dan juga untuk mengaplikasikan ilmu yang telah diperoleh selama menempuh pendidikan di Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian.
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1.
Pengertian Manajemen
Kata Manajemen berasal dari bahasa Prancis kuno ménagemen yang memiliki arti seni melaksanakan dan mengatur. Banyak pengertian dari para ahli ekonomi yang mendefinisikan arti dari pada manajemen diantaranya adalah, Mary Parker Follet yang mendefinisikan manajemen sebagai seni menyelesaikan pekerjaan melalui orang lain. Definisi ini yang berarti bahwa seorang manajer bertugas mengatur dan mengarahkan orang lain untuk mencapai tujuan dari perusahaan. Pendapat lain mngenai arti manajemen adalah dari Ricky W. Griffin (2012) yang mendefinisikan manajemen sebagai proses perencanaan, pengorganisasian, pengkoordinasian dan pengontrolan sumber daya untuk mencapai tujuan secara efektif dan efisien. Dari definisi diatas maka dapat disimpulkan bahwa manajemen adalah ilmu dan seni mengelola proses perencanaan, pengorganisasian, pelaksanaan, dan pengawasan sumber daya untuk mencapai tujuan secara efektif dan efisien, dianggap penting karena didalamnya terdapat fungsi planning, organizing, actuating dan controlling ( Fachrudin et al., 2015).
2.2 Manajemen Properti
Pengelolaan atau menejemen properti yang profesional telah menjadi kebutuhan mutlak di Indonesia saat ini dan mendatang. Hal ini disebabkan karena
makin bertumbuhnya gedung perkantoran, kawasan industri dan bangunan lainnya. Adapun pengertian manajemen properti menurut Kyle et al., (2013) adalah mengatur, memelihara operasional dan melaksanakan tujuan dari real properti seperti tanah, bangunan residensial ataupun bangunan perkantoran dari pemilik properti.
2.2.1 Jenis Properti
Jenis properti menurut Kyle et al., (2013) dibagi menjadi 4, yaitu :
1. Residensial Real Estate : Perumahan Penduduk baik milik pribadi maupun milik pemerintah dan institusional, yang memenuhi kebutuhan dasar perlindungan bagi manusia. Ini merupakan sumber permintaan terbanyak dari jasa manajer properti profesional.
2. Commercial Real Estate : Perumahan komersil terdiri dari bangunan perkantoran dan properti retail.
3. Industrial Property : Meliputi pabrik manufaktur berat dan ringan, gudang untuk penyimpanan dan pendistribusian produk.
4. Special Purpose Property : Hotel, motel, klub, resort, rumah sakit, teater, sekolah, universitas, institusi pemerintah, tempat ibadah dimasukkan dalam kategori dengan tujuan khusus. Denominasi umum mereka adalah fakta bahwa aktifitas yang terjadi dalam bangunan ini merupakan bisnis khusus.
2.3 Properti Perkantoran
Pengertian perkantoran menurut Kyle et al., (2013) adalah bangunan atau ruangan tempat jasa disediakan dan bukan tempat di mana barang-barang diproduksi, disediakan dan dijual. Gedung perkantoran bertingkat adalah bentuk perkantoran yang umum tersedia di kota-kota besar untuk menjalankan bisnis secara perorangan atau bisnis koperasi. Pengelolaan gedung perkantoran bisa dikelola sendiri oleh pemilik gedung dan ada pula yang diserahkan kepada pihak lain yang mempercayai keahlian khusus dalam pengelolaan gedung. Gedung perkantoran harus memenuhi standar gedung yaitu tersedianya listrik, jaringan telepon, internet, ruang meeting, air conditioner, alat kedap suara, area parkir, akses publik, pintu darurat, alat pemadam kebakaran, keamanan, toilet, ruang publik, dan jasa lain yang diperlukan oleh penyewa.
Menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 30/PRT/M/2006 pasal 4 menyebutkan persyaratan teknis, fasilitas, pada bangunan gedung, dan lingkungan meliputi sebagai berikut :
1. Ukuran dasar ruangan
2. Jalur pedestrian
3. Jalur pemandu
4. Area parkir
5. Pintu
6. Ramp
7. Tangga
8. Lift
9. Lift tangga (starway lift)
10. Toilet
11. Pancuran
12. Wastafel
13. Telepon
14. Perlengkapan dan peralatan kontrol
15. Perabot
16. Rambu dan marka
Pedoman teknis ini dimaksudkan untuk memberikan acuan bagi kegiatan pembangunan yang meliputi perencanaan teknis, pelaksanaan konstruksi, serta pemanfaatan bangunan gedung, lingkungan yang aksesibel dengan semua orang yang mengutamakan semua orang termasuk penyandang cacat dan lansia. Tujuan dari penyusunan pedoman teknis ini adalah untuk mewujudkan kesamaan, kesetaraan, kedudukan, hak kewajiban, serta peningkatan peran penyandang cacat atau lansia. Semua itu diperlukan sarana yang memadai, terpadu/inklusif, berkesinambungan yang pada akhirnya dapat mencapai kemandirian atau kesejahteraan penyandang cacat serta lansia. Gedung perkantoran harus memenuhi syarat fasilitas dan aksesibilitas sebagai berikut :
1. Keselamatan. Setiap bangunan yang bersifat umum dalam suatu lingkungan terbangun harus memperhatikan keselamatan bagi semua orang.
2. Kemudahan. Semua orang dapat mencapai semua tempat atau bangunan yang bersifat umum dalam suatu lingkungan.
3. Kegunaan. Semua orang harus dapat mempergunakan suatu tempat atau bangunan yang bersifat umum dalam suatu lingkungan.
4. Kemandirian. Setiap orang harus bisa mencapai, masuk, dan mempergunakan semua tempat atau bangunan yang bersifat umum dalam satu lingkungan dengan tanpa membutuhkan bantuan orang lain.
Menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2006 persyaratan kesehatan bangunan gedung sebagai berikut :
1. Menjamin terpenuhinya kebutuhan udara yang cukup, baik alami maupun buatan dalam menunjang terselenggaranya kegiatan dalam bangunan gedung sesuai dengan fungsinya.
2. Menjamin upaya beroperasinya peralatan dan perlengkapan tata udara secara baik.
3. Menjamin terpenuhinya kebutuhan pencahayaan yang cukup, baik alami maupun buatan dalam menunjang terselenggaranya kegiatan di dalam ruangan gedung sesuai dengan fungsinya.
4. Menjamin upaya beroperasinya peralatan dan perlengkapan pencahayaan secara baik.
5. Menjamin tersedianya sarana sanitasi yang memadai dalam menunjang terselenggaranya kegiatan di dalam ruangan gedung sesuai dengan fungsinya.
6. Menjamin terwujudnya kebersihan, kesehatan, dan memberikan kenyamanan bagi penghuni bangunan dan lingkungan.
7. Menjamin upaya beroperasinya peralatan dan perlengkapan sanitasi secara baik.
2.3.1 Klasifikasi Gedung Perkantoran
Menurut Institute of Real Estate Management (2011) secara umum gedung perkantoran dapat dikelompokkan menjadi 3 yaitu sebagai berikut :
1. Kelas A yaitu gedung perkantoran yang sewanya tinggi dan prestisius karena lokasinya strategis, penyewanya dari kalanga elit serta semua fasilitas komplit.
Gedung perkantoran ini memiliki bentuk yang baru dengan fitur-fitur terkini, finishing yang sempurna, peralatan yang canggih. Kelas A itu termasuk gedung perkantoran tua yang direnovasi yang lokasinya strategis yang memiliki pegawai yang melayani service, dan keamanan secara full time.
2. Kelas B yaitu gedung perkantoran yang jauh berbeda dengan kelas A tetapi tingkat sewanya lebih rendah karena lokasinya kurang strategis, kualitas finishing lebih rendah, peralatan, pelayanan kurang sempurna, dan tidak dapat menyediakan semua insfrastruktur yang diingingkan oleh penyewa.
3. Kelas C yaitu gedung perkantoran yang tua (dulunya Kelas A atau Kelas B) biasanya lokasinya di pinggiran Central Business District (CBD) dengan
standar kualitas dari finishing sistem peralatan yang rendah, tingkat sewa yang rendah, dan penyewanya sensitif terhadap perubahan tingkat sewa.
Dua isu yang muncul dalam klasifikasi gedung perkantoran adalah umur bangunan dan tingkat kerusakannya. Bangunan tua mungkin bisa menjadi bangunan Kelas A jika memenuhi semua fasilitas yang diinginkan penyewa dengan sempurna. Selain itu faktor yang paling penting dalam menentukan gedung perkantoran yang diinginkan adalah faktor lokasi.
2.4. Pengertian Gedung dan Manajemen Gedung
2.4.1 Pengertian GedungGedung menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 24/PRT/M/2008 Tentang Pedoman Dan Pemeliharaan Bangunan Gedung adalah, wujud fisik hasil pekerjaan qonstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagaian atau seluruhnya berada di tas dan/atau didalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial budaya, maupun kegiatan khusus. Sedangkan menurut kamus besar bahasa Indonesia mendefinisikan gedung sebagai bangunan tembok dan sebagainya yang berukuran besar sebagai tempat kegiatan, seperti perkantoran, tempat pertemuan, perniagaan, pertunjukan, olah raga dan sebagainnya.
2.4.2 Pengertian Manajemen Gedung
Menurut Suwito dalam Anggaini (2010) menyatakan manajemen gedung adalah pengawasan dan pengelolaan mengenai operasional dan pemeliharaan dari pada suatu objek properti dari segi kualitas daripada bangunan atau gedung beserta perlengkapan lainnya yang akan meningkatkan nilai pendapatan dari gedung ataupun properti tersebut. Manajemen gedung yang baik adalah penting untuk membantu pemilik untuk terus dapat meningkatkan kondisi bangunan mereka, dan juga menyediakan lingkungan yang aman dan meningkatkan nilai properti mereka, mengelola dan memelihara bahagian-bahagian umum bangunan menjadi aman dan dalam kondisi yang bersih, yang memerlukan kerja sama dari semua (Calvert et al., 2011).
Manajemen gedung harus dilakukan oleh seorang building manager.
Building manager harus memiliki keahlian manajerial yang meliputi manajerial konseptual, manajerial keahlian, dapat bersosialisasi dengan baik dan juga pengetahuan yang baik (Hakim, 2016). Seorang building manager harus dapat memaksimal kinerja dan umur layan setiap komponen yang ada pada gedung.
Setiap komponen tersebut mencakup kedalam struktur gedung, arsitektur gedung, mekanikal, elektrikal, tata graha dan tata ruang luar gedung. Selain itu dari segi finansial untuk kegiatan pengelolaan gedung juga harus diperhatikan, agar pengeluaran biaya untuk pengelolaan gedung menjadi efektif atau tidak boros.
Selain itu manajemen gedung juga dilakukan untuk menekan dengan batas standar peraturan pengeluaran biaya untuk perawatan, pemeliharaan maupun perbaikan pada gedung. Perencanaan penjadwalan program perawatan rutin gedung, dan penggantian komponen gedung, merupakan perencanaan awal agar setiap
komponen pada gedung dapat digunakan secara maksimal. Program perawatan rutin gedung dan daur ulang komponen gedung merupakan langkah pemeliharaan yang harus dilakukan untuk memaksimalkan kinerja beserta umur layan setiap komponen gedung. Setelah melakukan penjadwalan tersebut dapat diketahui besarnya biaya yang harus dikeluarkan untuk biaya pemeliharaan gedung. Setelah membuat perencanaan penjadwalan, dapat dilakukan analisa finansial untuk mengetahui besarnya biaya yang harus dikeluarkan oleh bangunan (Hakim, 2016).
Adapaun tujuan utama dari manajemen gedung adalah;
a. Agar fasilitas gedung terawat baik dan mempunyai umur ekonomis yang tinggi dengan biaya operasioanal yang efisien.
b. Penyewa (tenant) merasa puas atas pelayanan yang diberikan, sehingga gedung selalu memiliki tingkat hunian yang maksimal.
Dengan hunian yang tinggi maka biaya investasi gedung beserta fasilitasnya bisa cepat kembali sesuai dengan yang telah direncanakan.
2.5 Indoor Environment
Indoor Environment atau lingkungan dalam gedung merupakan hal yang penting dalam manajemen gedung perkantoran (Mahbob et al., 2011). Indoor Environment perlu menjadi perhatian dikarenakan hampir dari 80% kehidupan manusia berada didalam gedung atau banguanan, ketidak seimbangan indoor environment quality dapat memeberikan dampak sick building dan memberikan
dampak kepada penghuni dan struktur bangunan (Bluyssen, 2009). Indoor environment quality terdiri dari :
2.5.1. Air Conditioner
Menurut Bluyssen (2009) parameter dari Indoor Environment yang menentukan kenyamanan AC adalah ukuran suhu, perputaran udara dan kelembaban. Suhu udara adalah rata-rata energi dari pergerakan mikroskopik dari sebuah partikel dalam sistem yang diukur per derajat kebebasannya. Dalam istilah yang sederhana suhu udara adalah sebuah ukuran dari pergerakan molekul. Suhu udara dapat diukur dengan skala derajat Celcius sedangkan untuk suhu termodinamika biasanya diukur dengan skala Kelvin dimana 0 K = -273,15oC atau mendekati nol. Perputaran udara didefinisikan sebagai perubahan tempat yang dihitung dalam meter per detik, ini merupakan vektor penjumlahan secara fisik dari kecepatan dan arah. Kelembaban adalah jumlah air yang menguap di udara.
Kelembaban absolute dan kelembapan relatif adalah cara pengungkapan kandungan air di dalam udara. Kelembaban absolut dapat berubah dengan adanya tekanan udara. Kelembaban absolute adalah sejumlah air di dalam sebuah volume udara tertentu dan dinyatakan dalam gram per meter kubik. Pada suhu 0oC kepadatan kelembaban udara sama dengan 1,25 kg/m3 dan pada suhu 30oC sama dengan 1 kg/m3. Kelembaban relatif didefinisikan sebagai rasio dari sebagian tekanan uap air pada suhu tertentu. Kelembaban udara diukur dalam persen (%).
Beberapa faktor dalam hal kenyamanan AC adalah rata-rata suhu permukaan, kelembaban relatif dalam ruangan, perputaran udara, dan temperatur udara.
Penggunaan air conditioner sebagai alternatif untuk mengganti ventilasi alami dapat meningkatkan kenyamanan dan produktivitas kerja, namun AC yang jarang dibersihkan akan menjadi tempat nyaman bagi mikroorganisme untuk berkembang biak. Kondisi tersebut mengakibatkan kualitas udara dalam ruangan menurun dan dapat menimbulkan berbagai gangguan kesehatan yang disebut sebagai Sick Building Syndrome (Bluyssen, 2009).
Mengidentifikasi beberapa efek dari temperatur udara yang tinggi dan temperatur udara yang rendah pada penyewa gedung. Temperatur udara yang tinggi menyebabkan penyewa menjadi lelah sedangkan temperatur udara yang rendah akan membuat penyewa gedung merasa kedinginan. Ini dapat menyebabkan impak yang serius pada produktifitas pegawai jika tidak ditangani secara tepat. Menurut Mahbob et al., (2011) kenyamanan AC tergantung pada suhu udara, pergerakan udara, kelembaban dan dapat diperoleh dari persepsi penyewa gedung apakah mereka nyaman dengan udara lebih dingin atau lebih hangat. Faktor manusia juga sangat menentukan untuk mencapai kenyamanan suhu udara dalam ruangan seperti jenis baju yang digunakan dan aktivitas yang dikerjakan.
Menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2009 persyaratan kenyamanan termal dalam ruangan adalah sebagai berikut :
1. Untuk kenyamanan termal dalam ruang di dalam bangunan gedung harus mempertimbangkan temperatur dan kelembapan udara.
2. Untuk mendapatkan tingkat temperatur dan kelembapan udara di dalam ruangan dapat dilakukan dengan alat pengkondisian udara yang mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut :
a. Fungsi bangunan gedung/ruang, jumlah pengguna, letak geografis, orientasi bangunan, volume ruang, jenis peralatan, dan penggunaan bahan bangunan.
b. Kemudahan pemeliharaan dan perawatan.
c. Prinsip-prinsip penghematan energi dan ramah lingkungan.
Menurut Sukoco (2007) temperatur ideal yang digunakan pada ruang kantor adalah ± 3-4oC dari suhu di luar ruangan sehingga tubuh pegawai tidak terkejut ketika memasuki ruang kantor. Apabila di luar kantor sedang panas dengan temperatur udara 30oC, sebaiknya temperatur diatur pada 26oC, dan apabila temperatur di luar sebesar 14oC sebaiknya temperatur didalam kantor diatur pada tingkat 18oC.
2.5.2. Kualitas Udara
Kualitas udara dalam ruangan adalah udara yang didalam suatu gedung bangunan yang dihuni atau ditempati untuk satu periode tertentu sekurang- kurangnya 1 jam oleh manusia dengan berbagai status kesehatan yang berbeda beda (Suharyo, 2009). Kualitas udara dalam ruangan harus menjadi perhatian utama untuk bisnis, sekolah, manajer gedung, penyewa, dan pekerja karena dapat berdampak kesehatan, kenyamanan, kesejahteraan, dan produktifitas penghuni
bangunan, karena kualitas udara yang buruk dapat berbahaya bagi kesehatan pekerja dan berpengaruh terhadap kinerja dan produktifitas dari penghuni bangunan (Occupational Safety and Health Administration (OSHA) (2011).
OSHA menyatakan bahwa sumber dari polusi udara didalam ruangan adalah;
1. Lokasi Bangunan. Apabila bangunan dekat dengan jalan raya atau jalur lalu lintas yang sibuk dan padat maka akan memberikan dampak polusi kedalam gedung.
2. Desain bangunan. Desain bangunan dan konstruksi bangunan yang kurang sempurna seperti atap yang buruk dan jendela serta pintu yang terbuka akan membuat polusi dari luar masuk kedalam ruangan gedung.
3. Building Systems Design and Maintenance. Ketika sistem Heating, Ventilation and Air Conditioning (HVAC) tidak berfungsi sebagai mana layaknya mungkin akan terjadi resapan pencemaran dari luar ruangan seperti kenalpot kendaraan, kelembaban dan polusi lain dan gedung basement parkiran.
4. Aktifitas renovasi. Ketika pengecetan dan renovasi lainnya pada gedung sedang dilakukan memungkinkan debu dan partikel beredar didalam dan sekitar ruang bangunan.
5. Local Ventilationt. Tempat sampah, dapur, tempat parkir, toilet dan daerah khusus lainnya berpotensi menjadi polutan pada gedung apabila tidak memiliki local ventilation yang baik.
6. Bahan bangunan, seperti adanya permukaan struktural yang basah misalnya dinding, langit-langit dan non struktural permukaan seperti karpet dan warna memberikan konstribusi bagi pencemaran udara dalam ruangan.
7. Perabot bangunan. Lemari, kabinet, meja dan mebel yang terbuat dari prodak kayu tertentu dapat melepaskan polutan ke udara dalam ruangan.
8. Perawatan bangunan. Dimana pekerja menggunakan produk pembersih atau perawatan khusus serta membersihkan karpet tanpa ventilasi aktif akan meningkatkan pertumbuhan mikroba diruangan.
9. Aktifitas penghuni. Aktifitas penghuni juga sebagai sumber polusi udara pada ruangan gedung. Seperti penggunaan parfum dan cologne.
Menurut Bluyssen (2009) kualitas udara dalam gedung perkantoran dipengaruhi oleh polusi dari sumber kimia dan polusi dari sumber makhluk hidup.
Sumber polusi yang mempengaruhi kualitas udara dalam ruangan secara langsung dan tidak langsung dapat dikelompokkan menjadi sebagai berikut :
1. Sumber dari luar ruangan misalnya kendaraan bermotor dan industri.
2. Kegiatan yang berhubungan dengan penyewa misalnya asap rokok, printer laser, produk pembersih, produk perawatan pribadi.
3. Bahan bangunan dan furnishing misalnya isolatif, plywood, cat, furnitur, pelapis lantai, tembok, dan lain-lain.
4. Komponen sistem ventilasi misalnya filter, saluran udara, alat pelembap udara.
Menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/N/2009 persyaratan kesehatan gedung harus menjamin terpenuhinya kebutuhan udara yang cukup, baik alami maupun buatan dalam menunjang terselenggaranya kegiatan dalam bangunan gedung sesuai dengan fungsinya.
2.5.3. Layout Ruangan
Istilah tata ruang kantor berasal dari bahasa Inggris, yaitu Office Layout atau sering disebut juga layout saja. Tata ruang kantor adalah pengaturan perabotan, mesin, dan sebagainya di dalam ruangan yang tersedia, tata ruang kantor adalah pengaturan ruang kantor beserta alat-alat untuk memberikan sarana bagi pegawai (Nuraida, 2007).
Berikutnya, menurut Gie (2009), tata ruang kantor adalah penentuan mengenai kebutuhan-kebutuhan ruang dan tentang penggunaan secara terperinci dari suatu ruang untuk menyiapkan suatu susunan yang praktis dari faktor-faktor fisik yang dianggap perlu bagi pelaksanaan kerja perkantoran dengan biaya yang layak. sehingga layout ruangan merupakan penyusunan peralatan dan perlengkapan kantor sesuai dengan keinginan penyewa gedung. Layout ruangan ini selain dipengaruhi oleh keinginan penyewa juga didasarkan pada estetika, seni, feng shui, sehingga pekerja kantor dapat mendapatkan manfaat kepuasan yang berupa sebagai berikut:
1. Mengoptimalkan penggunaan ruangan yang terbatas
2. Meningkatkan produktivitas kerja
3. Meningkatkan citra (image) perusahaan
4. Meningkatkan efisiensi alur kerja
5. Mengakomodasi pengembangan organisasi
6. Memberikan lingkungan kerja yang nyaman (Sukoco, 2007).
Dalam bidang metafisika lingkungan tata ruang bertujuan untuk memberikan lingkungan gedung serasi dan harmoni secara fisik dan metafisika.
Di Cina ilmu tata ruang ini disebut feng shui, di India disebut vaastu shastra, di Jepang disebut kaso dan di Eropa disebut geomancy. Semua itu merupakan metode yang bertujuan untuk mendapatkan harmoni kehidupan yang berhubungan dengan lingkungan alam semesta, energi alam dam digabungkan dengan kepercayaan mistis, astrologi dan kepercayaan rakyat. Secara esensial ini berasal dari kepercayaan yang menyatakan tempat ini baik dan tempat itu jelek dan bagaimana metode dan cara untuk mengatasinya (Bluyssen, 2009).
Dimensi dan indikator untuk mengukur tata ruang kantor yang baik menurut Gie (2009), antara lain:
a. Dimensi perancangan tata ruang kantor. Indikator-indikatornya meliputi:
keefektifan jenis tata ruang kantor, kelancaran lalu lintas kerja pegawai, ketepatan jarak antar pegawai dengan perabot kantor, ketepatan alur kerja pegawai.
b. Dimensi penempatan perlengkapan kantor. Indikator-indikatornya meliputi: ketepatan dalam penempatan mesin kantor, ketepatan dalam penempatan lemari arsip, ketepatan dalam penempatan meja kerja, ketepatan dalam penempatan kursi kerja.
c. Dimensi penempatan pegawai. Indikator-indikatornya meliputi: ketepatan jumlah pegawai dengan ruang kantor, kesesuaian jenis pekerjaan dengan penempatan pegawai.
d. Dimensi lingkungan fisik. Indikator-indikatornya meliputi: ketepatan warna dinding, ketepatan ventilasi udara, ketepatan pencahayaan, tingkat kelembaban udara, tingkat kebisingan suara.
e. Dimensi penggunaan ruang. Indikator-indikatornya meliputi: ketepatan ruang penerimaan tamu, ketepatan penempatan perabot kantor.
2.5.4. Kebersihan Gedung
Kebersihan gedung harus dijaga supaya umur gedung dapat lama, enak dipadang, meningkatkan kesehatan lingkunga, serta dapat meningkatkan citra gedung. Perawatan kebersihan gedung baik dari luar maupun dari dalam dapat dilakukan secara periodik baik harian, mingguan, bulanan, tiga bulanan dan semesteran. Menurut Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No. 24/PRT/M/2008 secara singkat perawatan kebersihan gedung meliputi sebagai berikut :
1. Pemeliharaan kebersihan toilet
2. Pemeliharaan kebersihan lantai basement
3. Pemeliharaan kebersihan pelat atap beton
4. Pemeliharaan kebersihan lobby dan lift
5. Pemeliharaan kebersihan partisi
6. Pemeliharaan kebersihan perabot dan peralatan kantor
7. Pemeliharaan kebersihan tangga kebakaran
8. Pemeliharaan kebersihan koridor
9. Pemeliharaan kebersihan lift
10. Pemeliharaan kebersihan lantai baik dari marmer, keramik, semen, karpet, vinil, kayu.
11. Pemeliharaan kebersihan tirai (vertical blind dan gardyn)
12. Pemeliharaan kebersihan dinding luar baik kaca, marmer, granit
13. Pemeliharaan kebersihan dinding kaca dalam dan dinding cat
14. Pemeliharaan kebersihan alat pemadan kebakaran.
Menurut Bluyssen (2009) perubahan sosial, ekonomi dan peralatan memegang peranan penting dalam menentukan kesehatan dan kenyamanan indoor environment. Dengan adanya peraturan hampir semua negara-negara Eropa dan diseluruh dunia serta oerganisasi internasional menyetujui bahwa indoor
environment memasukkan faktor lingkungan pekerjaan yang dapat mengancam kesehatan perorangan dan parameter indoor environment itu sendiri juga berkontribusi pada ancaman kesehatan. Petunjuk dan program aksi diberikan untuk mengatasi masalah tersebut. Sejak pertengahan abad ke-20 terdapat dua hal penting yang berkontibusi dalam menangani kesehatan dan kenyamanan dalam indoor environment dari sudut padang peraturan yang ada yaitu peratran tentang penggunaan material bangunan untuk performa bangunan harus sesuai dengan standar yang ditentukan dan kebijakan untuk kesehatan yang memandang bahwa kesehatan itu merupakan suatu invetasi untuk sumber daya manusia dan bukan dianggap sebagai biaya (cost).
Untuk menentukan tingkat kebersihan ruangan digunakan standar yang biasa digunakan untuk menjaga kebersihan ruangan adalah sebagai berikut :
1. Plafon. Membersihan langit-langit di daerah umum dan toilet.
2. Kaca. Mencuci bersih semua kaca, pembatas ruangan, pintu masuk, jendela, dan dinding luar.
3. Tirai. Hisap debu tirai, cek tali vertical blind atau gordyn, bersihkan cuci setiap 6 bulan sekali.
4. Saklar dan stop kontak. Saklar dan stop kontak harus bersih dari berdebu, tidak kotor dan rapi.
5. Lantai. Mengangkat lapisan lantai jika perlu memberi lapisan dan menggosok sampai mengkilap.
6. Karpet. Mencuci karpet dengan menggunakan mesin vacum wet dry dan shampoo agar karpet dapat terpelihara dan terawat kebersihannya.
7. Toilet. Membersihkan dan menyedot semua outlet/inlet AC dan exhanest fan dari noda dan debu, membersihkan lantai, penyekat ruangan, membersihkan semua fitting dan fixture termasuk dudukan WC, urinal, sink, vanity top, kran air, cermin, mengosongkan tempat sampah, mengisi kembali tisu toilet, kertas handuk, sabun cair, dan plastik pembuangan sampah.
8. Tangga. Menyikat dan mengepel seluruh tangga termasuk pijakan pegangan tangan dan nomor lantai pada dinding.
9. Taman. Taman adalah ruang terbuka yang dimanfaatkan untuk penghijauan.
Taman dsebut juga Koefisien Daerah Hijau (KDH) adalah angka persentase perbandingan antara luas ruang terbuka di luar bangunan yang diperuntukkan bagi pertamanan/penghijauan dengan luas tanah perpetakan.
Tabel 2.2 Standar Kebersihan Ruangan N
No Objek Kriteria Bersih
01 Difuser/Grill Bersih tidak bernoda, tidak ada sarang laba- laba, tidak berdebu.
02 Plafon Bebas dari kotor, tidak bernoda, tidak berdebu, tidak ada sarang laba-laba.
03 Kaca Bersih, jelas , bening, tidak ada noda, tidak ada kotoran, tidak berdebu, frame kaca bersih.
04 Horizontal Blind Bersih, tidak kotor, tidak berdebu, rapi.
05 Saklar dan stop kontak Tidak berdebu, tidak bernoda.
06 Furnitur Bersih, tidak berdebu, tidak bernoda, bila diusap tidak membekas, tidak ada sampah, tidak ada sarang laba-laba.
N
No Objek Kriteria Bersih
07 Lantai Bersih, tidak berdebu, tidak bernoda, tidak buram, tidak basah, tidak bau, dan lantai bersih.
08 Kerpet Bersih, tidak berdebu, tidak bernoda, tidak bau, tidak basah, tersusun rapi.
09 Toilet a
Ruang Tidak bau : amis, pesing, anyir
Kaca cermin Bening, terang, tidak kusam, tidak bernoda, tidak basah
Kloset Mengalir lancar, tidak ada noda, tidak ada bercak air di sekelilingnya, tidak bau.
Kran Tidak berkarat, tidak basah, tidak kusam.
Lantai Bersih, kering, tidak ada noda, tidak ada sampah
Pintu Bersih,tidak ada noda, mengkilat (sesuai dengan cahaya)
Urinoir Bersih, tidak ada noda, tidak bau, tidak berkarat.
Keset Tidak berdebu, tidak basah, tidak ada sampah, tidak bau.
10 Tangga
Railing Tidak berdebu, tidak ada noda, bila dihisap tidak membekas.
Bordes Tidak berdebu, tidak ada sampah, tidak basah, tidak bau.
Besi Tidak berdebu, tidak bernoda, tidak ada bercak.
11 Taman Bersih, rapi, indah
12 Lantai Aspal Bercak tidak ada, sampah tidak ada, tidak kotor
Sumber : Permen PU No.24/PRT/M/2008
2.5.5. Perawatan Gedung
Pemeliharaan gedung beserta elemen didalamnya sangat penting dan perlu dilakukan setelah bangunan tersebut dibangun dan dipergunakan untuk kegiatan dan segala aktifitas didalamnya, sehingga bangunan dapat memberikan kepuasan dan kenyamanan bagi penggunanya (Usman dan Winandi, 2009). Prosedur dan
metoda pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung meliputi aktifitas pemeriksaan, pengujian, pemeliharaan, dan perawatan untuk seluruh komponen bangunan gedung dapat diringkas sebagai berikut :
1. Komponen arsitektur bangunan gedung.
a. Sarana jalan keluar
b. Dinding kaca (tempered glass)
c. Dinding keramik (mozaik)
d. Dinding lapis marmer
e. Dinding dengan penutup clading alluminium composit.
f. Pemeliharaan plafon tripleks, akustik, gypsum, kayu, metal.
g. Pemeliharaan kunci, grendel dan engsel.
h. Pemeliharaan sliding door, rolling door, folding door.
i. Pemeliharaan kusen aluminium, plastik, besi.
j. Pemeliharaan door closer.
2. Komponen struktur bangunan gedung adalah sebgai berikut :
a. Pemeliharaan pondasi bangunan, tiang pancang, sumuran batu kali, menerus batu kali, menerus bahan beton (monolitik)
b. Struktur bangunan baja, beton
c. Dinding bata merah atau conbloc, batu kali, beton, kayu.
d. Pemeliharaan dan perawatan pekerjaan sipil.
3. Komponen mekanikal bangunan gedung adalah sebagai berikut :
a. Pemeliharaan saluran air kotor, air bersih
b. Pemeliharaan peralatan
c. Pemeliharaan pemanas air
d. Pemeliharaan kran air
e. Pemeliharaan alat cuci piring
f. Pemeliharaan dan perawatan sistem tata udara
g. Pemeliharaan dan perawatan
4. Komponen elektrikal bangunan gedung sebgai berikut :
a. Pemeliharaan dan perawatan sistem elektrikal
b. Pemeliharaan dan perawatan sistem elektronika
5. Komponen ruang luar bangunan gedung sebagai berikut :
a. Pemeliharaan tangki septic tank
b. Pemeliharaan flower dry
c. Pengecatan luar bangunan
d. Pemeliharaan atap/seng/genteng.
Adapun standar pedoman pelaksanaa pemeliharaan bangunan gedung mengacu kepada Peraturan Mentri Pekerjaan Umum No. 24/PRT/M/2008 tentang pedoman pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung sebagai berikut:
Tabel 2.3 Standar Pemeliharaan Bangunan Gedung
No Kegiatan Pemeliharaan Standar
1 Pembersihan dinding keramik kamar mandi/toilet
2 kali dalam sehari 2 Pembersihan plafon triplek 3 bulan sekali 3 Pelumasan kunci, engsel, grendel 2 bulan sekali
4 Pelumasan pintu lipat 2 bulan sekali
5 Pembersihan kusen Setiap hari
6 Pengecetan kembali kusen besi 1 tahun sekali 7 Pembersihan dinding lapis kayu 1 bulan sekali 8 Perawatan dinding kaca 1 tahun sekali 9 Pembersihan kaca jendela serta pembatas
ruangan 1 minggu sekali
10 Pembersihan saluran terbuka air kotor 1 bulan sekali 11 Pembersihan sanitasi : wastafel, toilet
duduk, toilet jongkok, urinoir
setiap hari 12 Talang air datar pada atap bangunan 1 tahun sekali 13 Pengecatan kembali talang tegak dari pipa
besi atau PVC 4 tahun sekali
14 Pengecetan luar bangunan 3 tahun sekali 15 Pemeliharaan atap beton 1 bulan sekali 16 Pemeliharaan listplank kayu 6 bulan sekali 17 Pemeriksaan dan pembersihan floor drain Setiap hari 18 Penggunaan disinfektan untuk
membersihkan lantai dan dinding kamar mandi
2 bulan sekali
19 Pembersihan lantai keramik Setiap hari 20 Pembersihan lantai keramik dengan
penghisap debu Setiap hari
21 Pembersihan tirai/gordyn 2 bulan sekali Sumber Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor :24/PRT/M/2008
2.6 Pengertian Tenant
Tenant menurut Rasila (2010) adalah pihak yang menyewa ruang pada gedung persewaan komersial (renting commercial). Persewaan komersial secara
alami cenderung mengharapkan adanya hubungan jangka panjang. Hubungan jangka panjang ini bertujuan untuk menjaga kepuasan tenant yang berimplikasi terjadinya kesinambungan (sustained) hubungan yang baik antara tenant dan penyedia ruang komersil. Adapun menurut Wasden (2016) menyatakan bahwa tenant itu orang atau kelompok yang menempati tanah, rumah, gedung, kantor dengan cara menyewa dalam jangka waktu tertentu. Tenant adalah orang yang memiliki hak yang sah yang menempati tanah atau properti dibawah perjanjian sewa (Seattle Landlord-Tenant Laws, 2016).
2.7 Kepuasan Tenant
Menurut Kotler dan Kevin (2007) kepuasan adalah perasaan senang atau kecewa seseorang yang muncul setelah membandingkan kinerja (hasil) produk yang dipikirkan terhadap kerja atau hasil yang diharapkan. Jadi kepuasan merupakan fungsi dari persepsi atau kesan atas kinerja dan harapan. Jika kinerja berada di bawah harapan pelanggan tidak puas. Jika kinerja melebihi harapan pelanggan amat puas atau senang.
Sejumlah metode diadakan untuk mengukur kepuasan pelanggan. Survei berkala dapat menelusuri kepuasan pelanggan secara langsung. Para responden juga dapat diberi pertanyaan tambahan untuk mengukur maksud pembelian ulang, kemungkinan atau keinginan untuk merekomendasikan perusahaan, dan merek kepada orang lain. Perusahaan dapat memantau angka kehilangan pelanggan dan mengontak pelanggan yang telah berhenti membeli atau sudah beralih ke pemasok lain untuk mempelajari mengapa ini bisa terjadi. Perusahaan dapat
mempekerjakan pembelanja siluman sebagai pembelanja potensial dan melaporkan tentang hal-hal tentang kekuatan dan kelemahan yang dialami dalam membeli produk perusahaan dan produk pesaing. Para manajer sendiri dapat memasuki situasi penjualan perusahaan, pesaing di mana pelanggan tidak dikenal, mengalami langsung perlakuan yang pelanggan terima, menelepon perusahaan mereka sendiri dengan pertanyaan-pertanyaan, dan keluhan-keluhan untuk melihat bagaimana telepon itu ditangani (Kotler dan Kevin, 2007).
Pelanggan berperilaku guna memaksimumkan nilai. Pelanggan membentuk harapan akan nilai dan bertindak berdasarkan harapan itu. Pembeli akan membeli dari perusahaan yang pelanggan anggap menawarkan nilai bagi pelanggan (customer delivered value) tertinggi, yang didefinisikan sebagai selisih antara nilai pelanggan total dan biaya pelanggan total.
Kepuasan pembeli merupakan fungsi dari kinerja yang dianggap ada pada produk dan harapan pembeli. Karena menyadari bahwa kepuasan yang tinggi menyebabkan kesetiaan pelanggan yang tinggi, banyak perusahaan kini mengarah ke kepuasan pelanggan total (total customer satidfaction). Bagi perusahaan tersebut kepuasan pelanggan merupakan sasaran sekaligus alat pemasaran (Kotler dan Kevin, 2007).
Menurut Supranto (2011) pengukuran tingkat kepuasan erat hubungannya dengan mutu produk (barang atau jasa). Pengukuran aspek mutu bermanfaat bagi pimpinan bisnis yaitu sebagai berikut :
1. Mengetahui dengan baik bagaimana jalannya atau kerjanya proses bisnis.
2. Mengetahui di mana harus melakukan perubahan dalam upaya melakukan perbaikan secara terus menerus untuk memuaskan pelanggan, terutama untuk hal-hal yang dianggap penting oleh para pelanggan.
3. Menentukan apakah perubahan yang dilakukan mengarah ke perbaikan (improvement).
Jika kinerja manajemen gedung memenuhi harapan penyewa maka penyewa akan sangat puas atau senang. Kepuasan tenant dapat diciptakan melalui beberapa hal sebagai berikut:
1. Kualitas gedung. Kualitas gedung baik eksterior maupun interior mempunyai hubungan erat dengan kepuasan penyewa. Kualitas gedung akan mendorong penyewa gedung untuk menjalin hubungan yang erat dengan perusahaan pengelola gedung. Dalam jangka panjang ikatan ini memungkinkan manajemen gedung untuk memahami harapan dan kebutuhan tenant.
Kepuasan tenant pada akhirnya akan menciptakan loyalitas penyewa kepada manajemen gedung yang memberi kepuasan kepada penyewa.
2. Pelayanan (service). Pelayanan kepada tenant tidak sekedar menjawab pertanyaan dan keluhan penyewa namun lebih dari itu yaitu menjawab pemecahan masalah yang muncul di kemudian hari.
3. Nilai (value) dari penyewa. Nilai yang dirasakan oleh penyewa gedung adalah manfaat yang diharapkan dari penyewa dalam menempati ruangan suatu gedung yang disewa.
Ada beberapa metoda yang dapat digunakan untuk mengukur tingkat kepuasan pelanggan yaitu sebagai berikut :
1. Sistem keluhan dan saran. Perusahaan yang fokus pada kebutuhan pelanggan akan menyediakan sarana untuk memberikan saran, pendapat dan keluhan pelanggannya. Media yang digunakan meliputi kotak saran yang ditempatkan di tempat-tempat strategis, menyediakan kartu komentar, telepon pengaduan layanan, call center, email dan sebagainya. Metode ini cenderung pasif sehingga sulit untuk mendapatkan gambaran lengkap mengenai puas dan tidak puasnya pelanggan karena tidak semua pelanggan yang tidak puas akan menyampaikan keluhannya, bisa saja pelanggan langsung pindah ke perusahaan yang lain.
2. Survei kepuasan pelanggan. Banyak penelitian mengenai kepuasan pelanggan dilakukan dengan metoda survei baik melalui pos, telepon maupun wawancara pribadi. Pengukuran kepuasan pelanggan melalui metode ini dapat dilakukan dengan berbagai cara yaitu sebagai berikut :
a. Directly reported satisfaction. Pengukuran dilakukan secara langsung melalui pertanyaan.
b. Derived dissatisfaction. Pertanyaan yang diajukan menyangkut 2 hal utama yaitu besarnya harapan pelanggan terhadap atribut tertentu dan besarnya kinerja yang telah mereka rasakan dan terima.
c. Problem analysis. Pelanggan yang dijadikan responden diminta untuk mengungkapkan 2 hal pokok yaitu masalah-masalah yang mereka hadapi
berkaitan dengan penawaran dari manajemen perusahaan dan saran-saran untuk melakukan perbaikan.
d. Importance performance analysis. Teknik ini responden diminta meranking berbagai elemen dari penawaran berdasarkan derajat pentingnya setiap elemen tersebut. Selain itu juga responden diminta meranking seberapa baik kinerja perusahaan dalam masing-masing elemen tersebut.
3. Belanja siluman (ghost shopper). Metoda ini dilakukan dengan cara menyuruh beberapa orang ghost shopper untuk berperan atau bersikap sebagai pelanggan potensi produk perusahaan dan pesaing, lalu menyampaikan temuan-temuan mengenai kekuatan dan kelemahan produk perusahaan pesaing berdasarkan pengalaman pelanggan. Selain itu ghost shopper juga datang melihat langsung bagaimana karyawan berinteraksi dan memperlakukan para pelanggannya.
4. Analisis pelanggan yang hilang (lost customer analysis). Perusahaan berusaha untuk menghubungi para pelanggannya yang sudah berhenti menjadi pelanggan atau beralih ke perusahaan lain, yang diharapkan akan memperoleh informasi bagi perusahaan untuk mengambil kebijakan selanjutnya dalam rangka meningkatkan kepuasan dan loyalitas pelanggannya (Londong, 2012).
2.8 Penelitian Terdahulu
1. Khalil dan Asrul (2009) dalam penelitiannya tentang post occupancy evaluation towards indoor environment improvement in Malaysia’s office buildings, dimana faktor-faktor indoor environment harus menjadi perhatian penting untuk memenuhi kepuasan penyewa. Penurunan kualitas indoor environment dapat menyebabkan penurunan tingkat hunian, efisiensi dan produktifitas penyewa. Kesimpulan akhir hasil penelitian ini adalah air condition, pencahayaan, kenyamanan pandang, sirkulasi udara dan ventilasi adalah faktor yang harus ditingkatkan untuk memenuhi kepuasan penyewa.
2. Hwang dan Joeng (2012) dalam penelitiannya Assessment on the indoor enviromental quality in office building, melakukan penelitian penyewa gedung pada kantor pusat S.Corportion, Seoul Korea. Yang menyimpulkan bahwa air condition, kualitas udara dalam gedung, ketenangan, pencahayaan memberikan kepuasan terhadap penyewa gedung kecuali tingkat kelembaban ruangan dan PMV (Predicted Mean Vote) perbedaan suhu luar dan kelembaban. Perlu ditingkatkan ketenangan dari kebisingan suara dari luar gedung dan peningkatan tingkat kelembaban sesuai musim dapat terjaga.
3. Kim dan Richard (2012) melakukan penelitian bagaimana faktor-faktor indoor environment quality terhadap persepsi kepuasan penyewa gedung. Survei penyewa gedung didapat dari database Central for Built Environmet (CBE) University of California dan Berkley, menyimpulkan dari 15 variabel indoor environment quality yang diteliti yaitu air condition, kualitas udara, penerangan, kenyamanan visual pandang, tingkat kebisingan, kenyamanan
