ANALISIS FINANSIAL PEMBANGUNAN INTERMEDIATE MUNICIPAL
WASTE TREATMENT FACILITY DI KOTAMALANG
Utami Retno P.1, Ratih Indri H. 2 , Rachman Zulkarnaen3
1,2
Dosen Jurusan Teknik Sipil Politeknik Negeri Malang
3
Mahasiswa Manajemen Rekayasa Konstruksi, Jurusan Teknik Sipil, Politeknik Negeri Malang
utami.retno@polinema.ac.id1,ratihindrihapsari@yahoo.com 2, arnenwu07@gmail.com3
ABSTRACT
The purpose of this thesis is to find out the volume of organic waste; the income obtained from the compost production; the operational and maintenance cost; the financial values of Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Benefit Cost Ratio (BCR), Payback Period (PP) parameters; and the sensitivity analysis. The required data were of shop drawings, technical specifications, total employment of 34 persons, and space divisions, selling price of compost.
The results showed 3.2 tons of compost at IDR. 1.817.361.315/year total selling price, at IDR. 1.652.146.650/year operational cost; IDR. 2.536.648.820 NPV; 16,29% IRR with value 14,11% MARR ; 1,09 BCR value, and 12 years 7 months 7 days PP, means the feasible, using 5% and 10% decrease sensitivity analysis ITF is feasible.
Key words: financial analysis, sensitivity analysis, ITF, TPST
ABSTRAK
Tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui volume sampah organik; pendapatan yang diperoleh dari produksi kompos; biaya operasional dan pemeliharaan; nilai finansial dari Net Present Value (NPV), Tingkat Pengembalian Internal (Internal Rate of Return (IRR), Benefit Cost Ratio (BCR), Payback Period (PP); dan analisis sensitivitas. Data yang dibutuhkan adalah gambar toko, spesifikasi teknis, jumlah tenaga kerja yaitu 34 orang, divisi ruang angkasa, dan harga jual kompos. Hasil penelitian menunjukkan 3,2 ton kompos dengan total harga jual Rp. 1.817.361.315 / tahun. Biaya operasional Rp 1.652.146.650 / tahun; Rp. 2,536,648,820 NPV; 16,29% IRR dengan nilai 14,11% MARR; Nilai BCR 1,09, dan 12 tahun 7 bulan 7 hari PP, yang berarti penelitian ini layak dilakukan, dan menggunakan 5% dan 10% penurunan analisis sensitivitas ITF layak dilakukan.
Kata kunci: analisis keuangan, analisis sensitivitas, ITF, TPST
PENDAHULUAN
Berkembangnya jumlah penduduk yang ada di kota Malang menyebabkan limbah
sampah semakin meningkat dan sementara ini belum dapat dimanfatkan dengan baik.
Oleh karena itu pemerintah merencanakan untuk membuat rumah pengolahan limbah
sampah atau Tempat Pengolahan Sampah Terpadu (TPST) atau disebut dengan
Intermediate Treatment Facility (ITF) yang pada akhinya sampah yang telah diolah
diharapkan dapat mengurangi biaya pengangkutan sampah dan juga sekaligus dapat
menambah umur usia TPA Supit urang.
Pemerintah menyediakan lahan untuk rumah pengolahan limbah sampah ini
berlokasi di Jl. Rawisari kecamatan Sukun, kelurahan Mulyorejo, Malang Jawa Timur.
Dari perhitungan yang telah ditentukan oleh pemerintah kebutuhan lahan untuk TPST
ini 6329 m². Proses pengolahan sampah organik ini melalui beberapa tahapan mulai dari
proses pemilahan sampah, proses pembusukan sampah dengan bantuan air licit, proses
pengendapan diruang acidogenesis sampai proses pengeringan. Alat-alat yang
digunakan dalam pengolahan dan pemrosesan sampah ini mulai dari alat pencacah
sampah basah, alat pengayak kompos, alat pemadat, alat Belt Conveyour dengan
panjang 33 m, dan forklift sebagai alat pengangkutnya.
Aspek finansial dimaksudkan untuk memberikan batasan atas garis besar
parameter-parameter teknis yang berkaitan dengan perwujudan fisik proyek. Metode
yang digunakan untuk menghitung adalah nilai Net Present Value (NPV), Internal Rate
of Return (IRR), Benefit Cost Ratio (BCR), dan Payback Period (PP).
Tujuan dari penulisan artikel ini adalah menghitung volume sampah organik yang
diperoses di ITF, menghitung pendapatan dari hasil proses pengolahan sampah yang ada
di ITF, menghitung biaya operasional keseluruhan yang dikeluarkan dari proses
pengolahan limbah sampah organik, menghitung nilai kelayakan finansial (NPR, IRR,
BCR, PP), menghitung analisis sensitivitas dari proyek pembangunan ITF.
ITF atau Intermediate Treatment Facility
Terkait dengan pengolahan sampah, maka ada beberapa proses yang berkaitan di
ITF ini yaitu :
1. Transformasi fisik yaitu : pemisahan sampah dengan berbagai metode seperti
pemisahan secara mekanik menggunakan beberapa peralatan, seperti rotating screen,
magnetic separation dan lain-lain. Selain itu sampah-sampah seperti plastik, kardus
dan lain-lain mengalami proses pemisahan dan pencacahan. Proses kompaksi juga
dapat terjadi di lokasi ini dengan penerapan dari baling.
2. Transformasi biologis, yaitu proses pengomposan yang bisa menggunakan beberapa
metode seperti windrow komposting atau komposter angin dan proses pengomposan
ketersedian lahan dan kemudahan operasional proses pengomposan serta
meminimalkan dampak negatif yang mungkin timbul.
3. Transformasi kimia, yaitu dengan mengubah sampah menjadi briket sampah.
Sampah dapat digunakan sebagai sumber energi dengan memanfaatkan nilai kalor
yang ada di dalam sampah.
Operasional Proses Komposting
Operasional komposting secara umum sangat tergantung dari teknologi yang digunakan
dan tergantung dari alat komposter dan lokasi dimana proses komposting dilaksanakan.
Berikut tahapan proses composting yang ada di ITF :
1. Pemilahan
Pada pengomposan sampah dipilah dan bahan organik biodegradable diproses
menjadi kompos, berikut metode pemilahan yaitu :
a. Cara manual yaitu dimana sampah dibongkar dan dipilah sepenuhnya dengan
tenaga manusia.
b. Cara semi mekanis yaitu dengan bantuan ban berjalan yang di bantu oleh petugas
pemilah.
c. Cara mekanis yaitu sampah yang berjalan diatas conveyor selanjutnya akan
mengalami beberapa tahapan proses yaitu : pemisahan logam besi dengan
menggunakan magnet, pemisahan sampah ringan dengan air separator, pemisah
organik dengan saringan putar (rotary screen) atau saringan getar.
2. Pencacahan
Pencacah ini berfungsi untuk memperbesar luas permukaan kontak dari sampah
sehingga mempercepat proses komposting.
a. Pencacahan pada skala kawasan yaitu motor penggerak mesin cacah di hidupkan
hingga stationernya stabil, sampah organik dituangkan ke dalam hopper hingga
tercacah dan keluar dalam bentuk serpihan dan ditampung untuk proses berikutnya.
b. Pencacah pada sekala kota yaitu sampah dituangkan ke lubang penerimaan
(Hopper), dengan menggunakan conveyor sampah dimasukkan kedalam mesin
pencacah (chrusher), pencacah dalam mesin dengan menggunakan penghancur
(Hammer), sampah yang telah hancur berjalan melalui conveyor menuju proses
3. Proses Komposting
Windrow komposting :
a. Sampah organik ditumpuk diatas lorong udara sampai ketinggian 1,5m membentuk
lajur-lajur (row) dengan panjang sesuai rencana.
b. Aliran udara dari lorong akan menyediakan udara atau oksigen bagi proses
dekomposisi yang berlangsung.
c. Tumpukan sampah dibalik untuk menjaga agar kelembaban atau suhu selalu berada
dalam batas yang diijinkan.
d. Proses pematangan kompos perlu waktu 1-2 minggu.
Proses static pile
a. Sampah organik ditumpuk diatas lahan yang telah dilengkapi dengan sistem
perpipaan propous untuk penghawaan.
b. Aliran udara diberikan melalui perpipaan dengan bantuan blower.
c. Kompos akan terbentuk sekitar 3-4 minggu.
d. Proses pematangan kompos perlu waktu 1-2 minggu.
4. Proses Pematangan
Kematangan kompos didefinisikan sebagai keadaan antara bahan organik mentah
dengan busuk sempurna atau mati, indikator yang biasanya digunakan sebagai indikasi
kematangan kompos adalah :
a. Suhu, setelah beberapa lama dalam keadaan termofilik suhu akan menurun
mendekati suhu ruangan. Jika proses pengadukan tidak menyebabkan suhu
meningkat kembali dan suhu telah stabil, maka dapat dianggap kompos mencapai
kematangan.
b. Rasio C/N, selama proses berlangsung rasio tersebut akan mengalami penurunan.
Standart pengukuran kematangan kompos adalah rasio C/N=20.
c. Bentuk fisik, secara sederhana untuk mengetahui kompos sudah matang atau tidak
yaitu dari bentuk fisik yang mempengarui tanah.
d. Bau, jika kompos diambil dalam dua genggaman tangan kemudian dimasukan
kedalam kantong plastik dan diamkan selama 2 x 24 jam. Bila kantong plastik
menggelembung dan panas atau waktu dibuka menimbulkan bau yang menyengat,
5. Pengayakan
Berfungsi untuk memisahkan sampah halus dan sampah kasar, serta berfugsi untuk
memisahkan antara sampah yang belum menjadi kompos dengan produk kompos.
Biaya Operasional
Menurut Soeharto, (2002), biaya operasi, produksi, dan pemeliharaan adalah
pengeluaran yang diperlukan agar kegiatan operasi dan produksi tersebut dapat berjalan
dengan lancar sehingga dapat menghasilkan produk sesuai dengan perencanaan. Biaya
operasional meliputi bahan bakar, upah tenaga kerja, tunjangan karyawan, asuransi, dan
lain-lain.
Dalam penelitian ini dilakukan studi kelayakan, studi kelayakan adalah penelitian
tentang dapat tidaknya suatu proyek dilaksanakan dengan berhasil dan merupakan
kegiatan awal sebelum dilaksanakannya suatu kegiatan konstruksi, dimana terdapat
beberapa aspek yang akan ditinjau baik dari segi teknis, ekonomi, sosisal, dan
lingkungan (Husnan dan Muhammad, 2000).
Hal ini bertujuan untuk membatasi kegiatan penanaman modal yang terlalu besar,
sehingga membatasi kegiatan yang tidak menguntungkan (Husnan dan Muhammad,
2000), dan yang perlu diperhatikan adalah:
a) Ruang lingkup kegiatan proyek.
b) Cara kegiatan proyek dilaksanakan.
c) Evaluasi terhadap aspek-aspek yang menetukan berhasil tidaknya pelaksanaan
suatu kegiatan proyek.
d) Sarana yang diperlukan selama pekerjaan konstruksi.
e) Perencanaan untuk memutuskan suatu kegiatan proyek, penjadwalan, sampai
dengan dilaksanakannya proyek tersebut.
Menurut Husnan dan Muhammad (2000), manfaat dari dilaksanakannya studi kelayakan
ini antara lain sebagai berikut:
1) Bagi Developer atau Owner
Sebelum melakukan pelaksanaan konstruksi pengembang akan memikirkan detail
teknis dan finansial. Dengan diadakannya studi kelayakan melakukan monitoring
2) Bagi Investor dan Kreditor
Bagi investor dan kreditor ini merupakan sebuah kesempatan dalam melakukan
kerjasama. Perlu diketahui bahwa sebelum investor dan kreditor memutuskan untuk
melakukan penanaman modal perlu dilakukan pengkajian terlebih dahulu, baik dari segi
teknik dan finansial. Terutama yang lebih diperhtikan dari aspek finansial, sehingga
dengan diadakannya studi kelayakan ini pihak investor dan kreditor menjadi mudah
untuk melakukan pengkajian.
3) Bagi Masyarakat
Dengan akan dilaksanakannya pekerjan konstuksi tersebut, perlu dipertimbangkan
juga mengenai aspek lingkungan dan sosial di sekitar proyek. Agar juga diperhatikan
mengenai atau regulasi yang ada di kawasan tersebut.
Net Present Value (NPV)
Menurut Husnan dan Muhammad, (2000), metode ini menghitung selisih antar nilai
sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih
(operasional maupun terminal cash flow) dimasa yang akan datang. Net Present Value
(NPV) adalah nilai bersih yang merupakan selisih antara present value manfaat dan
present value biaya. Kelebihan dari metode NPV adalah :
1.Memasukkan faktor nilai waktu dari uang.
2.Mempertimbangkan semua aliran kas proyek.
3.Mengukur besaran absolute dan bukan relatif, sehingga mudah mengikuti
kontribusinya terhadap usaha meningkatkan kekayaan perusahaan atau pemegang
saham.
Menurut Husnan dan Muhammad, (2000), rumus NPV adalah sebagai berikut
Persamaan 1.
(1)
keterangan:
NPV = nilai sekarang bersih.
(C)t = arus kas masuk tahun ke-t.
(Co)t = arus kas keluar tahun ke-t
n = umur unit usaha hasil investasi
t = waktu
Kajian usulan proyek dengan metode NPV (Soeharto,2000) :
1. NPV > 0 bernilai positif (+), berarti usulan proyek dapat diterima dan semakin tinggi
nilai NPV maka semakin baik atau menguntungkan.
2. NPV < 0 bernilai (-), berarti usulan proyek ditolak.
3. NPV = 0 bernilai nol (0), berarti netral atau dengan kata lain nilai proyek sama
dengan nilai investasi.
Benefit Cost Ratio (BCR)
Menurut Giatman dan Aliludin, (2011;79) metode benefit cost ratio (BCR) salah satu
metode yang sering digunakan dalam tahap-tahap evaluasi awal perencanaan investasi
atau sebagai analisis tambahan dalam rangka menvalidasi hasil evaluasi yang telah
dilakukan dengan metode lainnya. Rasio manfaat-biaya (B/C) adalah perbandingan nilai
manfaat sekarang dengan nilai biaya sekarang. Pendekatan perhitungan manfaat-biaya
menggunakan rumus sebagai berikut Persamaan 2.
= (2)
Keterangan :
BCR = Rasio manfaat terhadap biaya (benefit-cost-ratio).
(PV) B = Nilai sekarang benefit.
(PV) C = Nilai sekarang biaya.
Kriteria BCR menurut Soeharto, (2000), akan memberikan petunjuk sebagai
berikut :
1. BCR > 1, maka usulan proyek diterima atau layak.
2. BCR < 1, maka usulan proyek ditolak.
3. BCR = 1, maka bersifat netral.
Internal Rate of Return (IRR)
Menurut Giatman dan Aliludin, (2011;90), metode Internal Rate Of Return adalah suatu
menghitung IRR harus dihitung NPV1 dan NPV2.Perumusan IRR sebagai berikut
Persamaan 3.
(3)
keterangan:
IRR = Internal Rate of Return yang akan dicari.
i₁ = Tingkat bunga yang kecil.
i₂ = Tingkat bunga yang besar.
NPV₁= Nilai sekarang bersih yang diperoleh dari faktor i₂ (yang negatif).
NPV₂= Nilai sekarang bersih yang diperoleh dari faktor i₁ (yang positif).
Menganalisis usulan proyek dengan IRR menurut Soeharto, (2000), adalah sebagai
berikut :
1. Jika IRR > MARR atau arus pengembalian (i) yang diinginkan, maka proyek
dapat diterima, dalam arti investasi ini menguntungkan.
2. Jika IRR < MARR atau arus pengembalian (i) yang diinginkan, maka proyek
ditolak, dalam arti investasi ini rugi.
Payback Period (PP)
Menurut Giatman dan Aliludin, (2011;85) metode ini mencoba mengukur berapa
cepat investasi bisa kembali. Satuan hasil dari Payback Period adalah satuan waktu
(tahun, bulan, hari) kalau payback period ini lebih pendek dari yang telah diisyaratkan,
maka proyek dikatakan menguntungkan, sedangkan kalau lebih lama proyek ditolak.
Persamaan payback period sebagai berikut Persamaan 4.
(4)
Keterangan :
n = Tahun pengembalian ditambah 1.
Cf = Biaya pertama.
An = Arus kas pada tahun n.
Analisis Sensitivitas
Menurut Giatman, (2005) Analisis sensitivitas dibutuhkan dalam rangka mengetahui
sejauh mana dampak parameter-parameter investasi yang telah ditetapkan sebelumnya
boleh berubah karena adanya faktor situasi dan kondisi selama umur investasi, sehingga
perubahan tersebut hasilnya akan berpengaruh secara signifikan pada keputusan yang
telah diambil. Parameter-parameter investasi yang memerlukan analisis sensitivitas
adalah sebagai berikut :
1.Investasi.
2.Benefit atau pendapatan.
3.Biaya atau pengeluaran.
4.Suku bunga.
Analisis sensitivitas umumnya mengandung asumsi bahwa hanya satu parameter
saja yang berubah (variable), sedangkan parameter yang lainnya diasumsikan relatif
tetap dalam satu persamaaan analisis. Untuk mengetahui sensitivitas parameter yang
lainnya, maka diperlukan persamaan kedua, ketiga, dan seterusnya.
Metode Pembahasan
Langkah-langkah perhitungan yang dilakukan dalam penulisan skripsi ini sebagai
berikut :
1. Perhitungan volume sampah yang masuk kedalam ITF dihitung dari kapasitas daya
tampung ITF dengan komposisi sampah organik dan anorganik yang nantinya akan
diolah sebagai kompos dengan pembagaian komposisi sampah organik dan
anorganik. Limbah sampah yang dapat digunakan hanya jenis limbah sampah
organik, jadi yang di hitungan hanya jenis limbah sampah organik.
2. Perhitungan pemasukan dihitung dari hasil limbah sampah organik yang dapat
diolah yang nantinya akan dikomersilkan, sasaran penjualan kompos ditujukan
kepada kios-kios bunga dan para kelompok tani. Jadi untuk menghitung pemasukan
dihitungan biaya pemasukan dikurangi dengan biaya pengeluran, maka didapatkan
nilai keuntungan dari hasil penjualan kompos.
3. Perhitungan biaya operasional dan perawatan dihitung dari biaya yang dikeluarkan
lain-lainnya. Sedangkan untuk biaya pemeliharaan dihitungan dari kebutuhan yang
membutuhkan perawatan seperti alat, konstruksi bangunan dan lain sebagainya.
4. Perhitungan Analisis Finansial Berdasarkan sudut pandang investor maupun pihak
DKP (Dinas Kebersihan dan Pertamanan), yakni hasil yang diterima oleh investor
atau pihak DKP dan komponen-komponen manfaat dan biaya yang
memperhitungkan nilai waktu dan uang atau konsep ekivalen pada aspek finansial
dapat berpengaruh langsung bagi investor, dan berikut ini adalah analisa data dari
segi finansial yang akan dilakukan adalah :
a. Aliran kas masuk untuk menghitung pendapatan dari retribusi yang akan dikalikan
dengan volume sampah organik yang masuk dan dukungan dari pihak luar.
b. Aliran kas keluar diperoleh dari biaya total konstruksi, biaya pemeliharaan, biaya
operasional.
c. Analisa finansial proyek dilakukan dengan menghitung NPV, IRR, BCR, PP seta
melalui analisa sensitifitas terhadap beberapa faktor yang dominan merupakan
parameter kelayakan investasi.
5. Analisis sensitifitas dilakukan dengan mengubah parameter-parameter yang secara
dominan berpengaruh terhadap keputusan investasi dalam analisa finansial. Analisa
sensitifitas yang akan dilakukan terhadap proses pengolahan sampah yang ada di
ITF sebagai berikut : tingkat suku bunga, pendapatan dan pemasukan retribusi
menurun, biaya operasional dan perawatan naik.
HASIL DAN PEMBAHASAN Biaya Investasi
Biaya investasi ITF terdiri dari biaya konstruksi dan biaya perencanaan, biaya
konstruksi ITF sebesar Rp. 9.652.769.922. Berikut adalah rekapan biaya investasi dari
Tabel 1 Biaya Infestasi ITF
No Komponen Biaya Total Biaya (Rp)
1 Biaya Konstruksi 9.652.769.922
2 Biaya Perencanaan 675.693.895
Total Biaya Investasi 10.328.463.817
Pembulatan 10.328.464.000
Sumber : Hasil Perhitungan
Volume Sampah Organik ITF
Berikut adalah hasil perhitungan volume sampah basah atau sampah organik yang
di proses di ITF dapat dilihat pada Tabel 2.
Tabel 2 Standart Komposting
Uraian Standar Komposting (Ton)
Total
(Ton)
Layak Kompos 2.5 - 3.5 3.5
Residu 0.3 - 0.47 0.3
Sisa 3.2
Sumber : Data Proyek, 2016
Hasil perhitungan menunjukan volume sampah organik yang diolah sebesar 3,2
ton/hari, dengan nilai residu 0,3 ton. Berikut adalah komposisi sampah organik yang
Tabel 3 Analisis Komposisi Sampah Organik
Uraian Komersil Satuan Non
Komersil Satuan Total Prosentase
Kompos Padat 1,3 Ton 0,62 Ton 1,92 Ton 60%
Kompos Cair 1 Ton 0,28 Ton 1,28 Ton 40%
Total 2,3 Ton 0,9 Ton 3,2 Ton Sumber : Hasil Perhitungan
Analisis komposisi sampah organik diambil perbandingan dengan asumsi sebesar
60% kompos padat dan 40% kompos cair. Komposisi sampah organik ini memiliki 2
variabel dengan sistem komersil dan non komersil, total volume yang di komersilkan
sebesar 2,3 ton. Nilai komersil inilah yang akan di analisis sebagai pemasukan bagi ITF.
Berikut perhitungan kebutuhan volume sampah organik tiap bulannya :
-Kompos Padat Komersil
Rencana hasil produksi kompos padat tiap harinya 1,3 ton jadi total tiap bulannya
39 ton. Komposisi kompos padat berisi 5 kilogram jadi tiap bulannya 39.000 kilogram
dibagi dengan komposisi 5 kilogram total tiap bulannya 7.800 Zak/Bln.
-Kompos Cair Komersil
Rencana hasil produksi kompos cair tiap harinya 1 ton jadi total tiap bulannya 30
ton. Komposisi kompos cair berisi 5 liter jadi tiap bulannya 30.000 liter dibagi dengan
komposisi 5 liter total tiap bulannya 6.000 Jer/Bln.
Biaya Operasional
Biaya operasional adalah biaya yang dikeluarkan oleh pihak pengelola ITF agar
ITF ini dapat beroperasional sesuai dengan yang direncanakan. Biaya operasional
terdiri dari upah tranaga kerja, biaya produksi pengomposan, biaya perawatan alat dan
biaya lain-lain. Untuk biaya pemeliharaan di asumsikan 5% dari total biaya
operasional tiap tahunnya. Besarnya biaya operasional diperhitungkan akan
mengalami kenaikan sebesar 5% per tahun. Berikut tabel biaya operasional ITF yang
Tabel 4 Biaya Operasional Sub Total Biaya Per Bulan 131.122.750
Sub Total Biaya Operasional Pertahun 1.573.473.000
Biaya Pemeliharaan Pertahun 78.673.650
Total Biaya Keseluruhan 1.652.146.650
Sumber : Hasil Perhitungan
Pendapatan
Pendapatan ITF diperoleh dari hasil penjualan kompos padat dan cair. Jumlah operasi
setiap tahun diperhitungkan 365 hari karena ITF selalu beroperasi setiap hari baik hari
kerja maupun hari libur dan hari – hari besar lainnya, karna timbunan sampah tiap
harinya selalu ada oleh sebab itu ITF beroperasi setiap harinya. Berikut tabel
Tabel 5 Rincian Pendapatan ITF
Total Pendapatan Pertahun 1.817.361.315
Nb* Harga Jual/Satuan = ((Biaya operasional/bln+biaya pemeliharaan/bln)/volume)*110%
Sumber : Hasil Perhitungan
Arus Kas Finansial
Arus kas finansial adalah laporan keuangan yang berisikan aliran kas masuk dan kas
keluar dari suatu perusahaan dalam kurun waktu tertentu.
Net Present Value
Net Present Value (NPV) adalah nilai bersih yang merupakan selisih antara
present value kas masuk dan present value kas keluar.
= Rp 144.785.439
NPV = ∑ PV Kas Masuk - ∑ PV Kas Keluar
= Rp29.506.133.920,44 – Rp.26.969.485.100,04
= Rp 2.536.648.820
Hasil perhitungan menunjukkan bahwa aliran kas dalam proyek pembangunan
ITF dengan parameter Net Present Value memiliki nilai > 0, yaitu sebesar Rp
2.536.648.820 dengan nilai diskonto sebesar 14,11% maka proyek ini dapat
dinyatakan layak untuk dilaksanakan sampai usia guna 30 tahun.
Benefit Cost Ratio
Benefit cost ratio adalah parameter yang digunakan untuk mengetahui nilai manfaat
(benefit) dari sebuah proyek. BCR merupakan angka perbandingan antara jumlah
present value kas masuk dengan present value kas keluar, jika nilai BCR lebih besar
dari 1 (satu) maka proyek tersebut layak untuk dilaksanakan, sebaliknya jika BCR
kurang dari 1 (satu) berarti proyek tersebut tidak layak untuk dilaksanakan. Berikut
perhitungan nilai BCR :
= 1.09
Internal Rate of Return
Internal Rate of Return adalah suatu nilai yang identic dengan seberapa besar
suku bunga yang dapat diberikan oleh investasi tersebut dibandingkan dengan suku
Nilai diskonto pada perhitungan sebelumnya sebesar 14,11% apabila diinginkan
arus pengembalian yang lebih tinggi, maka Minimum Attractive Rate of Return
(MARR) adalah 14,11% dan suatu investasi dapat dikatakan layak apabila nilai IRR
lebih besar atau sama dengan MARR. Asumsi nilai IRR yang diambil sebesar 20%
dikarenakan nilai IRR sudah melebihi nilai MARR yang sudah ada.
Tahun 1 = F (P/F, i%, n = F (P/F, i%, 1)
Faktor Diskonto 14,11% = = = 0.8763
Faktor Diskonto 20% = = = 0.8333
Kas Bersih = Rp
NPV 14,11% =
=
= Rp 144.785.439
NPV 20% =
=
= Rp
Setelah dilakukan perhitungan dan diketahui nilai – nilai present value dilanjutkan
dengan melakukan interpolasi perhitungan IRR sebagai berikut:
i1 = 14,11%
i2 = 20%
NPV1 = Rp 2.536.648.820
Payback Period
Perhitungan payback period pembangunan Mall Blitar Town Square memerlukan 12
tahun 5 bulan 7 hari untuk mengembalikan modal investasi yang dikeluarkan.
PP = (n-1)
Cf = Rp 10.328.464.000
n = 12
∑An = Rp 2.022.594.407 An = Rp 5.185.143.929
= 11+1,60186
= 12,60186
= 12 tahun 7 bulan 7 hari
Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas yang akan dilakukan terhadap proyek pembangunan ITF
adalah dengan merubah tingkat penjualan kompos. Penjualan kompos dapat berubah
jika minat konsumen menurun dikarenakan tingkat atau daya beli masyarakat menurun,
sehingga pengusaha atau pebisnis tidak akan menanamkan modal pada ITF. Perubahan
tingkat penurunan jumlah penjualan kompos sebesar 5% dan 10% dari volume yang
diproduksi. Berikut hasil perhitungan analisis sensitivitas ITF ditinjau dari penurunan
Tabel 6 Analisis Sensitivitas
: Kondisi kenaikan dan penurunan berpengaruh terhadap volume yang
oduksi dan dijual
Sumber : Hasil Perhitungan
Batas penurunan jumlah volume kompos yang diproduksi adalah sebesar 5%, jika
penurunan > 5% kemungkinan pembangunan ITF yang akan terjadi akan menjadi tidak
layak dengan penurunan tersebut dan makan mengalami kerugian.
Simpulan
Simpulan yang di dapat dari hasil analisis finansial pembangunan Intermediate
Treatment Facility (ITF) adalah sebagai berikut:
1. Volume sampah organik yang di proses sebesar 3,2 ton, dengan pembagian kompos
padat 1,92 ton, kompos cair 1,28 ton, tetapi untuk yang di komersilkan sebesar 2,3
ton dan sisanya 0,9 ton akan di subsidikan kepada warga sekitar yang terkena
dampak pembangunan ITF.
2. Besar pendapatan ITF sebesar Rp 1.817.361.315 dan diasumsikan mengalami
kenaikan sebesar 10% tiap tahunnya selama 30 tahun proyeksi perhitungan.
3. Biaya operasional yang dibutuhkan dalam proses pengomposan sebesar Rp.
1.573.473.000/tahun dan besarnya biaya pemeliharaan Rp 78.673.650/tahun. Jadi
total biaya operasional dan pemeliharaan yang dikeluarkan adalah Rp
1.652.146.650.
4. Hasil perhitungan aspek finansial didapatkan nilai NPV Rp 2.536.648.820, nilai
BCR 1,09, nilai IRR 16,29% dengan MARR (Minimum Attractive Rate of Return)
14,11%, dan PP 12 tahun 7 bulan 7 hari. Proyek pembangunan ITF dapat dikatakan
5. Analisis sensitivitas dengan penurunan 5% hasil menunjukan bangun tersebut
masih layak, tetapi jika penurunan 10% proyek tersebut akan tidak layak. Jadi dari
jumlah tersebut proyek dapat dikatakan masih layak dan menguntungkan untuk
dilaksanakan.
Daftar Rujukan
Dinas Kebersihan dan Pertamanan, 2016. Pedoman Kajian Lingkungan Fasilitas Pengolahan Sampah Kota Malang
Giatman. 2005. Ekonomi Teknik, Jakarta : Penerbit Raja Grafindo.
Giatman dan Aliludin. 2011. Ekonomi Teknik, Jakarta : Penerbit Raja Grafindo.
