Ebook Cara Benar Memulai Bisnis Develope

(1)

(2)

E-Book Ini Tidak Membahas Tentang Pengertian Property,

Langsung Saja Membahas Tentang Developer Property

Karena Pengertian-Pengertian Tentang Property Dapat

Anda Peroleh Dengan Sangat Mudah Di Internet Dan

Buku-Buku Tentang Property

Sekarang Waktunya Untuk Mengupas Tuntas

Rahasia TERBESAR Seorang Developer Property Tanpa

Modal

(3)

PERNYATAAN DISCLAIMER

MERAIH SUKSES DALAM BERBISNIS SEBAGAI DEVELOPER PROPERTY BUKANLAH SKEMA CEPAT KAYA DENGAN TANPA USAHA SAMA SEKALI. INI BISA TERJADI KARENA ADANYA PENGETAHUAN, PERSIAPAN DAN STRATEGI YANG AKAN ANDA PELAJARI DIDALAM E-BOOK INI.

POTENSI KEBERHASILAN MENDAPATKAN KEKAYAAN MELALUI BISNIS PROPERTY YANG CEPAT SEPENUHNYA TERGANTUNG PADA KEMAMPUAN SETIAP ORANG YANG MENERAPKAN APA YANG ADA DALAM E-BOOK INI, KREATIVITAS DAN USAHA YANG DILAKUKAN SECARA KONSISTEN, HARI DEMI HARI. ANDA HARUS MENCURAHKAN WAKTU UNTUK BELAJAR DARI IDE-IDE DAN TEKNIK-TEKNIK DAN STRATEGI DALAM E-BOOK INI.

(4)

TERMS OF USE

ANDA BEBAS MENDISTRIBUSIKAN EBOOK INI KEPADA SIAPAPUN

SEBEBAS-BEBASNYA. SEMOGA BERMANFAAT BAGI ANDA DAN

(5)

CHAPTER I: SEGERALAH MENJADI DEVELOPER PROPERTY… ACTION NOW!

CHAPTER II: MEMAHAMI SEBELUM ACTION…

Bisnis Properti Perlu Badan Hukum

Perlu Kesiapan Mentalitas Matang Untuk Berbisnis Developer Property

Perlu Menguasai Metodologi Kelola Untuk Berbisnis

Perlu Mentor Berpengalaman Bagi Pebisnis Developer

Developer Property adalah Bisnis Jangka Panjang

Tidak Semua Orang Bisa Menjadi Developer Properti

CHAPTER III: DEVELOPER PROPERTY, SEBUAH PROFESI YANG PANTAS

DIPERJUANGKAN

(6)

CHAPTER IV: BAGAIMANA MEMULAI BISNIS DEVELOPER PROPERTI?

CHAPTER VI: RAHASIA MENILAI TANAH YANG LAYAK UNTUK DIJADIKAN PROYEK

(7)

Beli Putus Beli Bertahap

CHAPTER VIII: STRATEGI MENGAKUISISI LAHAN

DAN MEMBANGUN PROYEK PROPERTY TANPA MODAL

I. Kerjasama Lahan Dengan Pemilik Tanah Kerjasama Lahan Tanpa Down

Payment (DP)

Cara Pembayaran Harga Tanah dalam Kerjasama Tanpa DP Kerjasama Lahan Dengan Down Payment (DP) 10%

Cara Pembayaran Harga Tanah dalam Kerjasama Dengan DP 10% II. Mengundang Investor

CHAPTER IX: TIPS DAHSYAT MENJADI INVESTOR PROPERTY

CHAPTER AKHIR: PENUTUP

USEFUL RESOURCE

(8)

CHAPTER I

SEGERALAH MENJADI DEVELOPER

PROPERTY

…

ACTION NOW!

ACTION, ya itulah kata kunci untuk mendapatkan keuntungan dari semua

yang Anda pelajari baik secara formal maupun non formal, tak terkecuali

ACTION di bisnis Property. Di bisnis Property, semua yang kita pelajari

tidak akan ada artinya jika Anda tidak ACTION. Yang saya maksudkan

action disini adalah memulai bisnis Property. Apapun pilihan jenis bisnis

Property yang Anda pilih tidak jadi soal, apakah sebagai Developer,

Flipper, Professional Broker atau Investor.

Memang kita tidak bisa mengharapkan hasil yang diinginkan pada tahap

memulai. Tapi tindakan berani ACTION ini mengandung kejeniusan di

dalamnya. Tindakan memulai memberikan dampak positif terhadap hasrat

kita selanjutnya. Sekurangnya itulah yang saya percayai!!.

Adalah hal yang wajar jika tekad untuk bertindak ini kadang dihalangi oleh

(9)

tertipu, takut tidak ditanggapi dan perasaan takut lainnya. Contohnya adalah ketika kita belajar mengendarai mobil.

Coba ingat-ingat lagi pada saat kita belajar mengemudi, khususnya saya

sendiri. Waktu itu, bahkan ketika saya duduk di belakang kemudi untuk

pertama kalinya saya sudah keringatan padahal mesin mobil belum

dinyalakan (hehehe.. buka rahasia). Jantung rasanya berpacu lebih cepat ketika mesin mobil dinyalakan, rasanya semua orang memperhatikan kita.

Tapi karena tekad yang sangat kuat untuk bisa mengemudi mobil, saya

berusaha menghilangkan kegugupan-kegugupan saya waktu itu.

Perlahan-lahan saya menghirup udara dalam-dalam lewat hidung dan mengatur

pernafasan sepelan mungkin untuk menenangkan diri.

Kemudian saya mulai menjalankan mobil dengan tergesa-gesa dan masih

dalam keadaan gugup, jalan mobilpun sangat pelan dan agak kasar. Tanpa

terasa tangan saya memegang setir dengan sangat kencang dan

berkeringat. Ketika mobil berjalan lebih kencang kekhawatiran dan

kegugupan makin memuncak, khawatir kalau-kalau kaki salah tekan antara

gas atau rem atau kopling.

Awalnya saya hanya berani memakai gigi satu, belum berani memasukkan

(10)

menghilangkan kegugupan walaupun masih dengan tingkat kehati-hatian

yang sangat tinggi.

PAndangan terus lurus ke depan, kedua tangan tidak pernah lepas dari

kemudi dan selalu mencengkram dengan kuatnya.

Hari selanjutnya berjalan lebih mudah, sudah berani memakai gigi tiga dan

empat dengan kecepatan lebih tinggi dari hari pertama. Pendek cerita,

karena sering mengendarai mobil lama kelamaan saya menjadi terbiasa.

Saya yang dulunya saat belajar mengemudi, bahkan untuk menengok dan

bicara dengan teman sebelahpun tidak berani, sekarang sudah sangat

biasa mengendarai mobil dengan kecepatan di atas seratus kilometer

perjam bahkan dengan hanya sebelah tangan memegang kemudi dan

sebelah tangan lagi memegang rokok (yang ini jangan ditiru!), dan sambil

bercanda dengan teman pula.

Begitulah jika kita melakukan sesuatu untuk pertamakali, kita selalu

disergap ketidakbiasaan, kegugupan, kekhawatiran dan keragu-raguan.

Kondisi itu sangat biasa dalam berproses karena begitulah alam

mengaturnya. Tidak mungkin kita akan langsung lihai pada saat pertama

kali melakukan sesuatu. Namun, seiring berjalannya waktu kita akan

terbiasa, kegugupan dan keraguan perlahan akan hilang dengan

(11)

diingat yang sering diucapkan guru-guru di kampung saya dulu, “Repetition is The Mother of Skill“ sebenarnya guru saya juga mengutip Anthony

Robbins, The world’s Authority on Peak Performance and Achievement.

Begitu juga di bidang Property sebagai Developer...

Keberanian action sebagai Developer dimulai dengan mencari lahan yang bisa dijadikan Proyek. Banyak cara yang bisa dilakukan untuk mencari

lahan misalnya, dari iklan tanah dijual di koran, internet atau pakai jasa

perantara untuk mendapatkan lahan. Selanjutnya, telponlah mereka dan

ajukan tawaran Anda jika lahan cocok.

Jangan lupa Anda juga harus dibekali kemampuan analisa terhadap lahan

yang sedang diincar. Analisa diperlukan agar kita dapat mengetahui bahwa

lahan tersebut bisa dijadikan Proyek atau tidak. Untuk analisa ini Anda juga

bisa menggunakan jasa konsultan Property, tentu saja dengan sejumlah

biaya jasa.

Berbisnis sebagai Developer Property merupakan salah satu jalan untuk

menjadi kaya raya, sehingga akhir-akhir ini banyak sekali pebisnis lintas

sektoral yang berniat bahkan sudah terjun ke bisnis Property.

Sudah jelaslah bahwa ada dua hal penting yang perlu diperhatikan pada

(12)

pertama Anda harus sangat hati-hati mengenai legalitas. Jika tanah sudah

sertifikat harus diperiksa sertifikat tersebut terlebih dahulu ke kantor

pertanahan setempat. Ingat.. jangan ada pembayaran terhadap pemilik

lahan sebelum sertifikat tanah tersebut dinyatakan bersih.

Tetapi jika tanah tersebut belum sertifikat atau yang sering dikenal sebagai

tanah girik maka pengecekannya cukup ke kantor desa.

Hal yang penting selanjutnya adalah harga tanah. Harga tanah berkaitan

dengan kesanggupan produk kita bersaing dengan kompetitor. Jika kita

mengakuisisi lahan dengan harga yang lebih tinggi dibanding pesaing

maka harga jual produk kita menjadi lebih tinggi juga. Hal ini

mengakibatkan penjualan Proyek lamban atau Proyek berhenti sama

(13)

CHAPTER II

…

MEMAHAMI SEBELUM ACTION

Bisnis Properti Perlu Badan Hukum

Untuk bisnis Property dengan skala kecil tidak perlu badan hukum. Skala

kecil yang dimaksud adalah jika hanya menjalani bisnis Developer dengan

membangun satu atau dua unit rumah kemudian dijual. Dan menurut

hemat saya orang yang berbisnis dengan pola seperti ini belum bisa

dikatakan sebagai Developer, lebih tepat kalau disebut sebagai pedagang

rumah.

Namun untuk skala besar dan rencana pengembangan bisnis diperlukan

badan hukum. Ada daerah tertentu yang mensyaratkan bahwa Proyek

dengan luasan tertentu diwajibkan badan hukum.

Dengan dibuatnya badan hukum untuk menjalani bisnis sebagai Developer

ada beberapa keuntungan yang kita dapatkan, salah satunya:

(14)

menjadi kekuatan dahsyat untuk membentuk opini publik tentang eksistensi

bisnis pelakunya.

Disamping itu kelembagaan bisnis menyebabkan kita mudah mendapatkan

pembiayaan dari lembaga perbankan maupun Investor lainnya. Dan yang

tidak kalah pentingnya adalah terbentuknya kepercayaan konsumen.

Tidak seperti dibayangkan oleh sebagian masyarakat bahwa pembentukan

badan hukum sulit dan memakan waktu lama, sekarang ini pengurusan

badan hukum lebih mudah dan cepat. Cukup datang ke kantor Notaris dan

PT Andapun jadi.

Perlu Kesiapan Mentalitas Matang Untuk Berbisnis

Developer Property

Menjadi Pengembang membutuhkan mental yang kuat. Mental yang kuat

tidak hanya dibutuhkan pada saat bisnis mengalami hambatan, tetapi juga

dibutuhkan pada saat bisnis di pintu sukses. Tanpa mental yang kuat Sang

Pengembang mudah menyerah jika menghadapi hambatan.

Begitupun sebaliknya tanpa mental yang kuat Sang Pengembang akan

(15)

Proyek yang sukses menjamin Sang Pengembang menjadi kaya raya.

Memiliki uang yang banyak jika tidak diiringi dengan mental yang kuat bisa

menyebabkan Sang Pengembang tergelincir kepada dunia yang tidak

seharusnya. Ya, dibutuhkan mental yang kuat disaat sukses maupun

terkendala!!!

Beberapa sikap mental yang harus ada pada diri Sang Pengembang:

Berorientasi pada kepuasan konsumen.

Sebagai Pengembang, kepuasan konsumen harus diletakkan di atas

segalanya. Akan berkurang nilainya apabila product sold out tetapi banyak

komplain dari konsumen baik dari segi mutu bangunan yang tidak sesuai

dengan specs yang dijanjikan maupun dari segi waktu penyelesaian yang

tidak sesuai jadwal.

Sanggup memberikan melebihi yang diharapkan konsumen.

Memberikan lebih daripada yang diharapkan konsumen menjadikan Sang

Pengembang memiliki nilai positif di hadapan konsumen. Konsumen yang

puas akan merekomendasikan si Pengembang ke pada orang lain.

Contohnya adalah Sang Pengembang menjanjikan penyerahan rumah

adalah 5 bulan setelah akad kredit, tapi Sang Pengembang Sanggup

(16)

dipastikan konsumen akan merasa Sangat puas atas kondisi ini.

Selalu menyediakan produk-produk yang kreatif dan inovatif.

Produk yang kreatif dan inovatif diperlukan untuk menjadi differensiation

antara satu Pengembang dengan Pengembang lain. Pengembang yang

selalu berkreasi dan berinovasi akan memenangkan persaingan. Kreatif

bisa dilihat dari segi disain produk, cara pembayaran atau metode

marketing yang digunakan.

Selalu proaktif dalam mencari peluang.

Untuk mengembangkan bisnis diperlukan sikap yang proaktif. Dunia

Property adalah dunia yang dinamis, bersikap reaktif akan menyebabkan

kita tertinggal dari pesaing. Proaktif dibutuhkan dalam menjalin kerjasama

dengan stake holder Property lainnya dan menjajaki setiap peluang yang

ada untuk selalu melangkah maju.

Bertanggungjawab 100% atas apa yang dikerjakan.

Bertanggungjawab atas apa yang dilakukan adalah wajib hukumnya. Jika

ada halangan dalam menjalankan bisnis Sang Pengembang harus siap

(17)

yang membuat kesalahan. Sang Pengembang harus mampun berucap

“Segala sesuatu yang terjadi di Proyek adalah tanggungjawab saya”

Cintailah dunia Developer.

Dunia Developer adalah dunia yang kompleks. Satu Proyek yang sedang

berjalan akan bersinggungan dengan seratus lebih orang dengan berbagai

profesi. Untuk me-manage itu semua dibutuhkan kecintaan kepada dunia

Developer. Tanpa cinta Sang Pengembang akan menyerah pada saat

menemui tantangan. Ya, butuh cinta untuk menjadi Sang Pengembang

tangguh.Developer nomor 1

Mempunyai integritas.

Integritas dibutuhkan untuk menjaga nama baik Sang Pengembang. Tanpa

adanya integritas Sang Pengembang akan tergoda mencari keuntungan

sesaat dengan menghalalkan segala cara.

Berani menghadapi rintangan.

Sang Pengembang harus berani menghadapi tantangan. Tantangan

dibutuhkan supaya Sang Pengembang terasah secara mental. Mental yang

kuat dibutuhkan untuk menjaga kontinuitas bisnis. Bisnis yang terus

(18)

menampung tenaga kerja. Banyak orang yang akan terhidupi jika roda

Proyek terus berputar.

Jika Anda meresapi dan memiliki sikap-sikap ini Anda akan menjadi Sang

Pengembang tangguh.

Perlu Menguasai Metodologi Kelola Untuk Berbisnis

Developer Property

Penguasaan metodologi kelola adalah wajib hukumnya bagi seorang

Developer Property karena pengelolaan sebuah Proyek berhubungan

dengan banyak sekali faktor di sekelilingnya. Metodologi kelola yang rumit

bisa menjadi sangat sederhana jika Anda tahu strateginya.

Strategi dalam mengelola sebuah Proyek itu didapat dari belajar, bisa

belajar dengan membaca buku-buku tentang Property bisa juga belajar

langsung kepada guru-guru Property secara langsung.

Untuk menemukan orang-orang yang bersedia mengajari tentang bisnis

Developer Property biasanya bisa didapatkan setelah mengikuti

(19)

Setelah mengikuti Workshop maka para alumni akan dibimbing untuk

menjadi Developer Property supaya dapat mengambil

keputusan-keputusan yang tepat. Para alumni akan dimentori untuk mengelola Proyek

karena peran mentor sangat vital dalam suatu bisnis.

Mentor yang sukes akan menghasilkan pebisnis yang sukses, hal ini

berlaku secara umum tidak hanya di bidang Developer Property.

Perlu Mentor Berpengalaman Bagi Pebisnis Developer

Properti Pemula

Secara etimologis mentor adalah penasihat, penasihat dalam segala hal.

Khusus di bidang Property mentor diperlukan sebagai tempat belajar dan

berkonsultasi dalam menjalankan bisnis di bidang Property.

Para mentor bisnis yang sukses pada umumnya telah melalui perjalanan

bisnis yang panjang, banyak hal yang telah dialami, baik yang manis

maupun yang pahit. Kegagalan dan keberhasilan bisnis adalah dua sisi

mata uang yang tidak bisa dipisahkan. Adalah konyol kalau kita hanya

berharap sukses tanpa siap untuk gagal. Kegagalan bisnis menyebabkan

(20)

untuk menjalankan bisnisnya setelah mengalami kegagalan. Begitulah

yang dilakukan oleh pebisnis sebenarnya dan layak untuk dijadikan

mentor.

Dengan memiliki mentor kita bisa berkonsultasi dalam pengambilan

keputusan, baik di awal pada tahap studi kelayakan maupun pada saat

pelaksanaan Proyek, dan yang lebih penting adalah nasehat mentor pada

saat situasi tidak sesuai dengan perencanaan. Diperlukan pengambilan

keputusan atau bahkan exit plan yang tepat pada saat darurat.

Jika kita sudah menemukan mentor yang baik maka prosentase

keberhasilan kita menjadi lebih besar, karena pada kenyataannya mentor

yang sukses juga menghasilkan orang yang sukses. Sekurangnya inilah

yang dikatakan oleh Prof. Yohanes Surya (seorang fisikawan Indonesia)

yang menganalogikan dengan para peraih hadiah Nobel.

Menarik untuk dicermati bahwa sejak tahun 1961 statistik mencatat bahwa

peraih Nobel adalah murid dari peraih Nobel juga. Hal ini dimungkinkan

karena dalam kehidupan sehari-hari dan dalam penelitian-penelitian

mereka selalu berinteraksi dengan cara berfikir dan pengambilan

(21)

Oleh karenanya memiliki mentor yang sukses bisa menjadi daya ungkit

terhadap kesuksesan yang kita inginkan. Bisa saja kita menerjuni bisnis

Developer dengan tanpa mentor, tetapi Anda akan mengalami banyak

kesulitan karena karakter bisnis Developer Property yang sangat kompleks.

Pengambilan keputusan-keputusan bisnis seharusnyalah setelah melalui

analisa komprehensif, yang mana analisa ini bisa didapatkan dari pebisnis

yang telah lebih dahulu menerjuninya.

Pebisnis yang terlebih dahulu menekuni menjadi Developer jamaknya telah

menemui situasi yang mungkin dihadapi dan kita belajar dari pengalaman

empiris mereka.

Cara yang bisa Anda lakukan untuk belajar bisnis Property adalah dengan

menemui pebisnis Property yang sudah sukses dan belajar langsung pada

mereka. Cara ini cenderung nekad karena belum tentu mereka mau

mengajari Anda tentang bisnis Developer Property. Anda bisa mencari

daftar pebisnis Property sukses di Indonesa dan temui mereka. Tapi kita

harus menghadapi kenyataan bahwa tidak semua orang senang mengajari

orang lain, pebisnis Property sukses di Indonesia seperti menara gading

yang berdiri megah nun jauh disana. (sekurangnya begitulah yang saya

(22)

Cara yang lebih elegan bisa saja Anda melamar kerja di perusahaan

Property besar sambil menyerap ilmunya, tidak saja ilmu praktis tetapi juga

nilai-nilai filosofis mereka sehingga bisa menjadi sukses. Dengan begitu

Anda bisa menerapkan di bisnis Anda sendiri nantinya.

Cara lain yang sangat gampang dijalani adalah dengan mengikuti program

Workshop yang diadakan oleh komunitas tertentu, Anda bisa mencari

informasinya di internet. Dengan bergabung mengikuti Workshop bisnis

Property otomatis Anda akan menjadi anggota komunitas tersebut

sehingga Anda memiliki networking sesama pebisnis Property dan memiliki

akses kepada pelaku bisnis sebenarnya.

Dengan mengikuti Workshop tersebut Anda nantinya akan bergabung

dengan komunitas yang bisa dijadikan ajang untuk saling belajar dan

berbagi.

Developer Property adalah Bisnis Jangka Panjang

Sebuah Proyek Property dengan ukuran sedang yang mengelola lahan

seluas sekitar 1 ha, sekurangnya waktu yang dibutuhkan untuk

(23)

perlu tahapan-tahapan. Jangka waktu 24 bulanpun bisa saja terlewati

tergantung performa penjualan. Karena yang paling penting dalam sebuah

Proyek Property itu adalah penjualan.

Jika penjualan bagus, maka Proyek cepat selesai begitu sebaliknya

penjualan Proyek yang tidak sesuai dengan keinginan menyebabkan

Proyek lambat selesainya, bahkan mangkrak.

Tahapan-tahapan tersebut ada yang berhubungan dengan instansi

pemerintah yang berhubungan dengan kebijakan pemerintah, seperti

perijinan. Perijinan diurus pada tahap awal pengerjaan Proyek dan

membutuhkan waktu untuk mengerjakannya.

Setelah perijinan selesai Proyek sudah bisa dipasarkan sambil Developer

mengerjakan pembangunan fisik Proyek. Pembangunan fasilitas umum

dan fasilitas sosial bisa dibangun secara paralel dengan pembangunan unit

rumah. Dengan catatan rumah yang dibangun harus sudah terjual. Kembali

lagi ke prinsip di atas bahwa penjualan Proyek memiliki peranan vital

dalam kesuksesan suatu Proyek.

(24)

Kalimat diatas mungkin saja membuat semangat kita yang baru akan

melangkahkan kaki sebagai Developer menjadi berkurang. Saya hanya

mencoba untuk mengajak kita melihat situasi sebenarnya bisnis Property.

Disamping itu kalimat di atas juga mengandung pengertian bahwa ada

yang akan sukses sebagai Developer dan ada yang tidak akan sanggup

menjadi Developer.

Sudah menjadi hukum alam bahwa dalam setiap bidang usaha selalu ada

yang sukses dan ada yang kurang sukses. Dengan usaha dan ketekunan

belajar dan bekerja resiko gagal bagi kita bisa diminimalisir.

Oleh karena itu diperlukan kemampuan kita untuk mengenali diri sendiri

terlebih dahulu, tahu kelebihan dan kekurangan kita. Dengan mengetahui

kelebihan kita, kita bisa mengeksplor lebih jauh, sebaliknya jika kita

mengetahui kelemahan kita, kita harus mampu memperbaiki kelemahan

(25)

CHAPTER III

DEVELOPER PROPERTY, SEBUAH

PROFESI YANG PANTAS DIPERJUANGKAN

Karena Properti adalah Sektor Riil

Properti adalah salah satu sektor riil yang mampu menyerap banyak tenaga kerja, sehingga menggerakkan perekonomian suatu Negara.

Pembangunan Proyek Property langsung berhubungan dengan

masyarakat, mulai dari kalangan bawah sektor non formal sampai ke

sektor formal.

Maka, jika Anda ingin berbisnis yang mampu membangun negeri dari

keterpurukan, berbisnislah yang menyerap tenaga kerja yang banyak.

(26)

Karena Proyek Property Berhubungan Dengan Banyak

Bisnis Di Dalamnya

Sebuah Proyek yang dikelola oleh Developer Property berhubungan

secara langsung dan secara tidak langsung dengan seratusan lebih bisnis

yang ada di sekitarnya. Di dalamnya ada sektor formal dan ada juga sektor

non formal.

Sebuah Proyek perumahan misalnya menyerap banyak tenaga kerja.

Dilihat tidak hanya tenaga kerja dari Developer tapi dilihat dari sektor yang

berhubungan dengan Developer tersebut.

Berikut beberapa sektor yang berhubungan dengan Proyek Property:

Notaris/PPAT

Appraisal (penilai)

Arsitek

Konsultan

Insinyur Sipil

Asuransi

Perbankan

(27)

Kontraktor

Broker Property

Disain grafis

Konsultan marketing

Manejer Property

- Non formal

Tukang

Mandor

Security

Tukang kebersihan

Suplier

Event Organizer

Tenaga pemasar tradisional

Penduduk setempat

Pedagang makanan sekitar lokasi

Ormas

Dan masih banyak lagi profesi yang berhubungan dengan sebuah Proyek

(28)

Karena Modal Besar, Tapi Bisa Disiasati

Modal yang dibutuhkan untuk membangun sebuah Proyek Property sudah

barang tentu besar. Bayangkan jika kita akan membangun sebuah Proyek

di lahan seluas 1 Ha (10.000 m2), yang harga lahannya 500.000,-

rupiah/m2. Untuk membeli lahan saja kita harus menyediakan uang

sebesar 5 Milyar rupiah. Belum lagi untuk Perijinan, Pekerjaan Persiapan

dan lain-lain.

Tapi modal yang dibutuhkan untuk Proyek ini bisa disiasati, bahkan kita

sebagai Developer bisa Mengerjakan Proyek Tanpa Perlu Uang Sendiri.

Kebutuhan modal ini bisa disiasati dengan metode yang akan dibuka pada

lanjutan e-Book ini. Inilah rahasia Developer yang akan dibahas.

Pembahasan mengenai instrument modal yang bisa dimainkan dan ‘diakali’

akan dibahas tersendiri.

Karena Manajemen yang Sederhana

Sebenarnya mengelola sebuah Proyek Property itu sangat kompleks

karena berhubungan dengan banyak sekali bidang lain di dalamnya. Tapi

(29)

untuk perencanaan gambar kerja, Anda dapat menggunakan jasa

Konsultan Perencanaan. Untuk pekerjaan pembangunan, Anda dapat

menggunakan jasa Konstraktor. Bahkan untuk kegiatan pemasaran dapat

menggunakan jasa Property Marketing Agent.

Jika dilihat dari format di atas, maka yang dibutuhkan dari seorang

Developer hanyalah kecakapan manajemen karena akan memenej banyak

sektor. Manajemen inipun bisa dilakukan oleh professional yang kita sewa.

Developer berposisi tak ubahnya seperti sebuah Event Organizer (EO)

yang mengelola suatu acara. Pola yang akan diterapkan bisa dipilih antara

meng-hire pihak lain atau kerjakan sendiri. Tetapi bisa menjadi rumit kalau ingin dikerjakan sendiri, dan menjadi sederhana kalau kita ingin sederhana.

Ada kelebihan dan kekurangan dalam memilih pola pengerjaan prpyek,

dengan dikerjakan sendiri atau swakelola komponen biaya bisa ditekan,

tetapi Kita harus mampu membentuk tim yang kuat. Sedangkan jika kita

memilih untuk menyerahkan pengerjaan proyek kepada pihak lain,

resikonya kita harus menyediakan biaya lebih untuk keuntungan partner

pelaksana. Kelebihan cara ini kita bisa menggunakan waktu lebih untuk

(30)

Manajemen Developer berfungsi sebagai pengatur atau pengelola saja.

Mengelola beberapa bagian yang semuanya dikerjakan oleh tenaga ahli di

bidang masing-masing. Anda tidak perlu memiliki organisasi yang komplek

dengan Standar Operasional Prosedur yang rumit. Anda tinggal mengelola penyedia jasa. Order dan bayarkan. Simple!

Mudah, semua orang mampu melakukannya dari latar belakang apa saja.

Sesuatu yang berhubungan dengan sederhana, cenderung semua orang

mampu mengerjakan. Dan ilmu manajemen yang simple sebenarnya sudah Anda jalankan setiap hari.

Itulah mengapa, saya sampaikan bahwa bisnis ini mudah. Mudah dan

semua orang dari latar belakang manapun mampu melakukan. Syaratnya

harus dapat bermanajemen yang baik.

Karena Putaran Omsetnya Besar

Bisnis sebagai Developer Property adalah memainkan jumlah uang yang

besar. Ambil contoh sebuah Proyek Property dengan luas tanah 800 m2.

(31)

masing-masing rumah 400 juta. Maka omset Proyek yang sangat

sederhana ini adalah 2 Milyar.

Dalam skala Proyek Property, luasan 800 m2 adalah termasuk skala kecil

kalau tidak mau dibilang Developer Pribadi. Tetapi jika dibandingkan

dengan bisnis lainnya, Proyek Property yang hanya 5 unit di atas lahan 800

meter masih lebih besar omsetnya.

Bisa dibayangkan jika seorang Developer membangun Proyek dengan luas

lahan 1 ha. Jika harga beli tanah mentahnya 500.000,-/m2 maka bisa

dipastikan harga jual produknya per-unit tak kurang 300 juta untuk rumah

dengan tipe 36.

Jumlah unit yang bisa dibangun mencapai 80 unit dengan luasan tanah

antara 70-80 m2. Omset untuk Proyek ini jika dihitung secara kasar 80 x

300 Juta = 24 Milyar.

Karena Sangat Menguntungkan

Berbisnis sebagai Developer Property sangat menguntungkan karena bisa

(32)

Property. Karena membangun sebuah Proyek Property sangat

menguntungkan maka banyak sekali pebisnis lintas sektoral yang terjun

sebagai pebisnis Property.

Faktor-faktor penyebab Property sangat menguntungkan diantaranya

adalah karena Property merupakan kebutuhan primer. Semua orang

membutuhkan hunian. Melihat data statistik di Indonesia saat ini kebutuhan

rumah mencapai 15 Juta unit.

Karena Mudah Mendapatkan Pembiayaan Dari Bank

Bisnis dengan aset berupa Property mudah mendapatkan pembiayaan dari

lembaga keuangan karena asetnya berupa benda tetap dan nilainya

cenderung naik. Semua bank sangat menyukai jaminan berupa aset

Property.

Karena Developer Bebas Menentukan Harga Jual

(33)

Developer bebas menentukan harga jual dari produknya. Harga jual produk

hanya dibatasi oleh kewajaran dan daya beli masyarakat untuk tipe produk

yang dipasarkan. selain itu Developer dalam menetapkan harga juga harus

memperhatikan harga yang ditetapkan oleh kompetitor.

Ada banyak strategi Developer dalam menetapkan harga. Salah satunya

adalah penetapan harga progresif. Penetapan harga progresif diterapkan apabila Developer menginginkan perputaran cash-flow yang cepat. Aplikasi strategi penetapan harga ini adalah dengan memberikan harga yang

sangat murah pada unit-unit awal dan harga meningkat seiring dengan

banyaknya unit terjual.

Misalnya untuk memasarkan sebuah Proyek dengan luas 1 ha yang

memasarkan perumahan tipe 45.

Setelah dihitung harga wajar produk adalah 400 Juta per-unit. Tetapi untuk

memacu penjualan di tahap-tahap awal rumah dijual dengan harga 330

Juta untuk 3 unit pertama, dengan syarat pembelian tertentu.

Untuk selanjutnya harga meningkat seiring dengan jumlah penjualan.

Misalnya 5 unit selanjutnya dijual dengan harga 360 Juta, kemudian harga

(34)

Penetapan harga ini bebas dilakukan oleh Developer, tentu saja setelah

melakukan analisa.

Karena Bebas Menerapkan Konsep Disain

Konsep disain merupakan salah satu faktor untuk menarik pembeli.

Konsep disain yang nyaman akan membuat Proyek banyak diminat.

Kenyamanan selalu dibutuhkan oleh siapapun untuk beristirahat.

Its not a house but a home. Sebuah tagline pemasaran produk yang mengerti arti sebuah rumah. Rumah bukan hanya tempat tinggal tapi akan

menjadi pusat seluruh kegiatan penghuninya. Sekarang sedang

berkembang konsep disain rumah yang bisa menjadikan rumah juga

sebagai tempat berbisnis dan bekerja. Konsep ini terinspirasi dari kondisi

yang sudah semakin macetnya kondisi jalanan terutama kota yang berlabel

kota besar apalagi metropolitan.

Disain yang mengakomodasi trend disain terkini juga harus selalu diperhatikan oleh Developer. Jangan sampai produk yang dijual terlihat

(35)

melihat disain produk yang tidak sesuai dengan trend disain

ujung-ujungnya rumah sulit sekali terjual.

Walaupun mengikuti trend disain kenyamanan ruang harus tetap diperhatikan. Tidak pada tempatnya pula jika mengakomodir trend disain tetapi meyebabkan penghuni tidak nyaman di dalam rumah.

Karena Bebas Menerapkan Strategi Marketing

Tak dipungkiri bahwa marketing adalah faktor penentu suksesnya suatu

bisnis, sebaik apapun produk tetapi tidak ditunjang oleh tim marketing yang

bagus maka produk tersebut akan sulit terjual. Setali tiga uang dengan

pemasaran Proyek Property, ada banyak metode marketing yang bisa

diterapkan.

Developer bebas memilih strategi pemasaran apakah menjualkan sendiri

atau dengan cara melakukan kerjasama dengan Professional Property Agent. Jika penjualan Proyek diserahkan ke Agen Property Developer harus mengontrol program marketing yang mereka dikerjakan. Fungsi

(36)

telah dilaksanakan dengan sebaik-baiknya sehingga target penjualan yang

ditetapkan bisa tercapai.

Selain penjualan dengan menyerahkan kepada Agent Property, cara yang

sangat umum dilakukan adalah dengan membentuk tim pemasaran sendiri

yang dikelola marketing manejer yang ditunjuk.

Pemasaran yang umum dilakukan adalah dengan cara memasang

marketing tools di berbagai tempat strategis, penyebaran brosur kepada sebanyak mungkin calon konsumen, pemasaran dengan direct selling dan mengikuti event-event marketing atau membuat event sendiri.

Pemasaran dengan menggunakan jasa Agen Property dan membentuk tim

marketing sendiri memiliki kelebihan dan kekurangan masing-masing.

Lebih simple dan melokalisir konsentrasi Developer merupakan

keuntungan jika kita menggunakan jasa Agen Property. Developer tidak

memikirkan hal-hal teknis tentang pemasaran produk, termasuk marketing tools bisa dikerjakan seluruhnya oleh Agen Property. Resikonya adalah kita mengeluarkan cost tambahan untuk fee Agent tersebut, yang berpengaruh terhadap harga jual dan keuntungan Developer.

Lain halnya jika marketing dilakukan secara mandiri dengan membentuk

(37)

tenaga untuk pengerjaan sendiri terhadap hal-hal teknis dan strategi

(38)

CHAPTER IV

BAGAIMANA MEMULAI BISNIS DEVELOPER

PROPERTI?

Inilah pertanyaan dasar yang sering timbul dalam benak pemula yang ingin

menjadi Developer Property. Dari mana kita harus memulai? Dan

pertanyaan ini wajar karena bagi mereka Property adalah bidang baru

sementara kita banyak dijejali oleh informasi yang keliru tentang Developer

Property. Berikut langkah-langkah yang bisa dilakukan jika kita ingin

menjadi Developer Property.

1. Mencari lahan yang layak

Tidak semua lahan layak untuk dijadikan Proyek Property karena banyak

faktor yang harus diperhatikan dalam mencari lahan yang layak untuk

dijadikan Proyek Property, diantaranya lokasi, harga dasar, bentuk lahan,

(39)

Lokasi dan harga dasar akan mempengaruhi segmentasi pasar. Bentuk

lahan akan mempengaruhi efektifitas lahan komersil. Status lahan akan

mempengaruhi percepatan proses perijinan yang berakibat biaya. Cara

pembayaran mempengaruhi besaran modal yang musti digelontorkan. Sisi

kelayakan lainnya adalah apakah lahan tersebut dapat dibangun

perumahan. Perihal ini dapat Anda survey di dinas terkait (Bappeda atau

BPN) untuk melihat Rencana Umum Tata Ruang (RUTR). Jangan sampai

lahan yang akan Anda beli adalah lahan untuk daerah industri yang tidak

mungkin Anda kembangkan menjadi perumahan, atau peruntukan untuk

penghijauan, daerah resapan, atau banjir kanal.

Berikut Beberapa Lokasi yang Kurang Bagus untuk Dibangun Perumahan

Anda mungkin sering mendengar mantra sakti Developer, yaitu hanya ada

tiga syarat agar Proyek yang kita bangun sukses, yaitu satu: lokasi, lokasi

dan lokasi.

Kita harus jeli dalam memilih lokasi karena ada lokasi bagus ada yang

kurang bagus untuk dikembangkan untuk jadi perumahan.

Lokasi bagus adalah jaminan Proyek sukses dan terjual cepat sedangkan

(40)

Berikut adalah beberapa lokasi yang kurang bagus untuk dijadikan Proyek

perumahan:

 Dekat rumah sakit, rentan terhadap penyakit menular dari pasien

 Dekat sungai, ada kemungkinan abrasi dan banjir

 Dekat pom bensin, khawatir terhadap bahaya kebakaran

 Dekat turunan dan tanjakan, rentan terhadap kecelakaan lalu lintas,

karena di turunan laju kendaraan lebih kencang dan lokasi tanjakan

dibutuhkan konsentrasi pengemudi

 Dekat sutet, khawatir terhadap radiasi dan bahaya robohnya menara

sutet

 Dekat pabrik, khawatir terhadap polusi

 Pemakaman, khawatir terhadap air tanah dan aura pemakaman

 Lebih rendah dari jalan, gampang terjadi banjir

 Akses jalan masuk kecil, khawatir terjadi kesulitan masuk dan keluar

lokasi dan macet

 Akses jalan masuk jalan tanah, rentan terhadap banjir dan terkesan

kotor dan becek

 Tanah sawah, diperlukan waktu tambahan untuk pengeringan fisik

(41)

 Lokasi setelah perumahan lain, jika berbarengan dalam pemasaran

maka konsumen lebih memilih lokasi yang lebih dekat

 Dekat komplek militer, sering latihan militer dan suara tembakan

 Dekat lembaga pemasyarakatan, berbahaya jika ada napi yang kabur

 Dekat pembuangan sampah, polusi udara dan bau yang kurang

sedap

 Dekat lokasi peternakan, khawatir terjangkit wabah dari hewan

ternak, seperti flu burung, dll

 Dekat lokalisasi, kesan lokasi sangat buruk dan berpengaruh

terhadap perkembangan anak

 Jalan satu arah, kesulitan akses dari dan keluar lokasi

 Di pinggir jalan tol, jalan berisik terhadap suara kendaraan sepanjang

hari

 Banyak preman nongkrong, khawatir terhadap keamanan

 Dekat menara BTS, khawatir robohnya menara jika terjadi

kecelakaan atau bencana alam

 Daerah banjir, jangan deh

(42)

Perencanaan lahan yang harus dilakukan pada tahap awal adalah siteplan

atau gambar kawasan yang terdiri dari berapa kapling komersil, berapa

besaran fasilitas umum, gambar jalan, lebar jalan, lebar kapling dan

sebagainya. Anda dapat gunakan jasa konsultan perencanaan untuk

melakukan pekerjaan ini.

3. Modal

Modal Sendiri

Menggunakan uang yang sudah dimiliki

Menjaminkan aset yang dimiki untuk mendapatkan pinjaman modal

Menjaminkan deposito sendiri atau orang lain untuk mendapatkan

modal

Modal Keluarga Dekat

Keluarga merupakan orang yang memiliki hubungan yang paling dekat

dengan kita. Keluarga akan mempercayai apabila kita mengajukan

kerjasama untuk suatu bisnis. Apalagi bisnis yang akan dilakukan bisnis

Developer Property yang merupakan sektor ril. Barangnya ada yang akan

(43)

pembagian keuntungan yang akan dilakukan juga transparan bisa

dibuatkan perjanjian tertulis.

Modal Teman

Begitu pula halnya dengan teman yang akan diajak untuk bekerjasama

untuk membangun sebuah Proyek Property. Teman adalah orang yang

paling dekat dengan kita selain keluarga. Jika perhitungannya jelas dan

menurut teman itu kita adalah orang yang bisa dipercaya, maka tidak ada

kendala kalau kita mengajukan kerjasama bisnis dengan teman. Biasanya

yang jadi masalah adalah kita memiliki track record yang kurang bagus di

mata teman-temen tentu saja tidak akan ada teman yang bersedia menjalin

kerjasama bisnis dengan kita. Karena bagaimanapun juga kunci dalam

mendapatkan modal kerja ini adalah adanya trust dari rekan bisnis

terhadap kita. Sekali nama cacat jangan harap nama kita akan pulih.

Oleh karena itu adalah sangat penting bagi kita untuk menjaga nama baik

dan reputasi bisnis kita, apalagi jika berhubungan dengan mengajukan

kerjasama untuk membangun Proyek Property yang memiliki nominal yang

besar dan jangka waktu pengelolaan yang panjang sekali. Saling

mempercayai merupakan faktor yang sangat penting.

(44)

Untuk membangun sebuah Proyek Property diperlukan modal yang tidak

sedikit. Tetapi kita tidak perlu menggunakan uang sendiri, kita bisa

memakai modal dari Investor. Developer bisa mendapatkan Investor jika

bisa memberikan jaminan keamanan dan keuntungan terhadap uang yang

diinvestasikan oleh Investor.

Modal Perbankan

Kredit Modal Kerja (KMK)

Kredit Yasa Griya (KYG)

Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

Kredit Kepemilikan Lahan (KPL)

4. Perijinan

Berikut Langkah-langkah Perijinan Perumahan

Langkah 1

Pastikan tanah yang akan dikelola sebagai perumahan berada pada jalur

yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) agar tidak

kesulitan untuk ijin Pemanfaatan Tanahnya. Misal jika kita rencana lokasi

(45)

selalu RTRK di tempat tersebut akan jadi daerah Persawahan atau

Daerah Peresapan (Jalur Hijau).

Kita cek saja RTRK daerah tersebut nantinya untuk apa, untuk

Pemukiman, Industri atau memang Jalur Hijau. Apabila ternyata daerah

tersebut direncanakan sebagai pemukiman maka kita bisa lanjutkan untuk

rencana mengembangkan perumahan.

Langkah 2

Lanjut ke langkah berikutnya, adalah mengurus perijinan pada Dinas

Pekerjaan Umum (DPU) dan Badan Perencanaan Pembangunan Daerah

(Bappeda). Pertama-tama kita mengurus ijin untuk Advice Planning, nama

ijin ini di tiap tempat berbeda-beda tapi pada intinya adalah untuk

kesesuaian antara Siteplan pengembangan Perumahan dan Tata Ruang di

daerah tersebut.

Syarat yang wajib disiapkan antara lain Proposal Ijin Pemanfaatan Ruang,

yang berisi segala sesuatu yang berkaitan dengan perencanaan lokasi

tersebut, juga dilampiri sertifikat tanah, apabila tanah itu masih atas nama

orang lain dilampiri Surat Kuasa bermeterai cukup untuk mengurus

perijinan tersebut, dan tentunya gambar perencanaan lahan (Siteplan)

(46)

Produk dari ijin ini adalah gambar rekomendasi Advice Planning yang berisi garis besar aturan untuk pembangunan, misal garis pagar harus berapa

meter dari jalan, garis muka bangunan harus berapa meter dari jalan dan

masih banyak yang lainnya. Produk perijinan lainnya yang dihasilkan dari

langkah ini adalah Ijin Prinsip atau Surat Keputusan yang disetujui oleh

kepala daerah Bupati atau Walikota.

Di sebagian daerah Ijin Prinsip ini hanya berlaku untuk lahan dengan

luasan > 1 Ha, tapi ada juga daerah yang tidak memiliki batasan luasan

untuk ijin ini, biasanya lebih dari 5 rumah sudah dianggap sebagai sebuah

perumahan.

Langkah 3

Langkah ini dilakukan di Badan Pertanahan Negara (BPN), kalo dulu

namanya Kantor Agraria sekarang berada di bawah Kementrian Agraria

dan Tata Ruang. Pertama kita cek sertifikat apakah sudah sesuai dengan

fisiknya, minta pada petugas untuk cek ulang patok pembatasnya apakah

sudah sesuai dengan luasan yang ada pada sertifikat.

Setelah itu sesuaikan sertifikat dengan syarat dan kebutuhan yang akan

digunakan untuk pengembangan perumahan, misal apakah tanah itu harus

(47)

hak milik. Pastikan status yang dipersyaratkan untuk lahan tersebut, harus

Hak Guna Bangunan (HGB) yang berarti tanah tersebut atas nama PT

(Perusahaan) atau mungkin boleh langsung dipecah kavling atas nama

Pribadi.

SeAndainya memang diperbolehkan dipecah kavling atas nama Pribadi,

hal tersebut sangat memudahkan pengurusan dan menghemat anggaran

untuk Retribusi Pajak dan Perijinan. Kalaupun memang harus berstatus

HGB langkah awalnya adalah penurunan status dari SHM ke HGB tetapi

masih atas nama Pribadi, kemudian dari HGB atas nama Pribadi dibalik

nama ke HGB atas nama PT (Perusahaan).

Perlu diperhatikan bahwa di tiap proses tersebut selalu muncul Pajak dan

Retribusi Perijinan. Namun proses tersebut mungkin tidak sama di setiap

daerah, jadi sebelum mengajukan mohon ditanyakan pada Kantor

Pertanahan setempat untuk detail tiap prosesnya sampai proses selesai.

Masih di Kantor Pertanahan, setelah segala macam tentang proses

legalitas sertifikat tadi, kita masih harus mencari Ijin Perubahan

Penggunaan Tanah. lni sebagai syarat nanti kita melangkah untuk

pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).

(48)

AMDAL = Analisa Mengenai Dampak Lingkungan. Biasanya untuk suatu

daerah tertentu Ijin Analisa AMDAL berlaku untuk luasan > 1 Ha, jika

luasannya dibawah itu sebagai penggantinya cukup dengan ijin UKL/UPL

(Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup/Upaya Pemanfaatan Lingkungan

Hidup).

Proses ini awalnya kita diharuskan cek kadar air tanah pada lokasi. Setelah

itu kita membuat proposal tentang plus minus dan dampak yang akan

terjadi pada Proyek yang akan kita kembangkan. Produk perijinan ini

adalah Surat Rekomendasi dari Kantor Lingkungan Hidup yang nantinya

dilampirkan juga sebagai pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).

Langkah 5

Kita masuk ke kantor Perijinan Terpadu atau Kantor Perijinan Satu Atap

atau apapun namanya untuk mengurus IMB. Bersamaan dengan

pengajuan IMB, kita mengurus pengesahan Siteplan Perumahan yang

istilah kerennya ZONING.

IMB INDUK

IMB Induk adalah Ijin Mendirikan Bangunan yang terbit atas nama PT

Developer. IMB ini memuat secara keseluruhan satu kawasan lokasi

(49)

dilakukan pemecahan IMB per-kavling maka perlu dilakukan pengajuan

IMB induk yang nanti nya IMB Induk ini akan secara keseluruhan memuat

seluruh lokasi kavling yang direncanakan sesuai dengan siteplan yang

telah disepakati dan disetujui.

IMB induk ini diajukan oleh Developer dengan mencantumkan lokasi

Bangunan dan memperhatikan status tanah yang dimiliki yang akan

dijadikan pembangunan perumahan.

IMB Induk ditetapkan oleh Bupati atau Walikotamadya melalui Dinas Tata

Bangunan dan Pemukiman.

IMB Per-kavling/Pecahan

IMB kaveling adalah IMB yang sudah dipecah dari IMB Induk berdasarkan

ukuran luas type rumah yang sudah ditentukan dan terdaftar dalam IMB

Induk, proses pemecahannya bisa sebelum terjadinya transaksi sebelum

rumah dibangun harus sudah dilakukan pemecahan IMB kaveling dari IMB

Induk.

(50)

Pemasaran dilakukan setelah perijinan perumahan diperoleh. Banyak

metode pemasaran yang bisa dipilih, bisa secara online atau offline.

Jika diperhatikan akhir-akhir ini jumlah pemakai internet di Indonesia

meningkat pesat, pada tahun 2015 jumlahnya sudah mendekati 100 Juta

orang. Jumlah ini merupakan potensi pasar yang besar untuk memasarkan

produk apapun, termasuk Property.

Ada beberapa keuntungan jika kita memasarkan produk lewat internet,

diantaranya:

Jangkauan yang luas. Internet bisa diakses dimana saja, bahkan dari

belahan „dunia lain‟ sekalipun produk kita bisa dilihat oleh calon pelanggan.

Artinya jutaan bahkan milyaran orang yang mengakses internet bisa

menemukan produk Anda.

Biaya yang murah. Jika Anda mengetahui caranya maka Anda bisa

memasarkan produk Anda dengan biaya yang sangat murah bahkan

seratus persen gratis. Anda tinggal memasang produk Anda di situs-situs

penyedia jasa periklanan gratis yang belakangan ini banyak bermunculan.

Atau jika Anda punya keterampilan sedikit mengenai blogging Anda tinggal

(51)

didapatkan di internet untuk membuat blog Anda mudah ditemukan di

Search Engine (SE) seperti Google, Yahoo, Bing dan lain-lain.

Hemat Waktu. Jika Anda sudah men-setting produk Anda secara online

maka Anda tinggal menunggu respon dari pelanggan, tergantung model

setting-an yang Anda buat. Jika Anda menginginkan pelanggan

menghubungi Anda via telepon maka Anda tidak harus online sapanjang

hari. Setelah Anda mencantumkan nomor kontak Anda di iklan, tunggu saja

telepon dari pelanggan.

Online 24/7 Non Stop!. Internet adalah satu-satunya media yang terus bisa

diakses 24 jam sehari dan 7 hari seminggu. Selama server tempat Anda

memasang iklan tidak terganggu atau down, maka iklan Anda akan terus bisa diakses sepanjang waktu.

Nah, bagaimana dengan pemasaran Property di Indonesia? Ada beberapa

situs web yang bisa Anda gunakan untuk memasarkan Property Anda,

diantaranya:

Rumah.Com

Situs web ini merupakan tempat beriklan khusus Property. Untuk

(52)

Proses beriklan disini sangat mudah, tinggal ikuti beberapa langkah dan

iklan Anda akan langsung online.

Berbeda dengan dua situs web diatas, rumah.com memperbolehkan kita

mengiklankan produk indent. Untuk lebih memudahkan pengunjung

menemukan Property kita rumah.com menerapkan kebijakan membership

berbayar. Dengan menjadi member maka kita bisa memasarkan sejumlah

produk dalam waktu bersamaan. Jumlah yang diijinkan tergantung paket

keanggotaan yang kita pilih.

Untuk Anda yang bermodal cekak bisa memanfaatkan akun member

percobaan selama sebulan tanpa biaya, dimana dengan adanya akun

percobaan ini Anda bisa mengiklankan maksimal 10 produk sekaligus.

Tetapi produk Anda akan berada pada posisi terbawah pada spec dan

kategori yang sama jika dibandingkan dengan produk dari member tetap.

Selain akun percobaan selama sebulan rumah.com juga menyediakan

fasilitas untuk non member mengiklankan produknya, tetapi hanya terbatas

untuk 2 listing saja.

Rumah123.com

Situs web ini hanya untuk Agen Property karena untuk memasarkan

(53)

jangan khawatir bagi Anda yang bukan tergabung dengan Property Agent

tertentu bisa mencantumkan label Independent Property Agent atau bikin

merk sendiri.

Anda bisa memilih paket keanggotaan yang kira-kira sesuai dengan

kebutuhan Anda. Dalam aktifasi member baru mereka masih

menggunakan cara manual yaitu dengan cara dihubungi oleh marketingnya

dan transfer bank, jadul memang hehe.

Urbanindo.com

Situs web ini sangat flexible dalam meng-approve iklan yang kita masukkan. Kita bisa memasang iklan sesuai dengan kemauan kita dan

langsung online, just by clicks!

Anda hanya tinggal mengisi beberapa form isian yang sangat friendly user.

Dari pengalaman saya beriklan di urbanindo.com juga menghasilkan

respon yang sangat bagus.

Dan masih banyak lagi yang lain, silahkan dicari sendiri di kotak pencarian

Google…

Demikian beberapa situs web yang saya gunakan untuk beriklan Property

(54)

Selain di situs web iklan diatas Anda juga bisa membuat blog gratisan di

blogspot.com, wordpress.com, web.id, tumblr.com, blogdetik.com,

kompasiana.com dan lain-lain. Kunjungi alamat situs mereka

masing-masing dan ikuti langkah mendaftar dan membuat blog.

Jika Anda bisa membaca dan mengetik dan terhubung ke internet, maka

Anda berkesempatan memasarkan produk Anda ke jutaan orang

(55)

CHAPTER V

MODAL UNTUK MENJADI DEVELOPER

PROPERTY

1. Modal Sendiri

Modal sendiri adalah modal pribadi yang digunakan untuk menjalankan

bisnis Developer. Kondisi ini merupakan kondisi yang ideal karena Anda

dapat mengatur Proyek sesuai dengan keinginan sendiri. Beda halnya jika

Anda menggunakan uang orang lain, dalam pengelolaan bisnis Anda tidak

seluwes modal milik sendiri.

Dengan modal sendiri, keuntungan Proyek juga akan menjadi milik sendiri,

tanpa harus bebagi dengan orang lain. Anda bisa menjalankan bisnis

Developer Property dengan membentuk manajemen sendiri.

Sesungguhnya jika Anda memiliki modal sendiri pelajaran-pelajaran dalam

(56)

Dengan uang yang Anda miliki Anda bisa menyewa para professional di bidang Property untuk menjalankan bisnis Anda. Segala kegiatan bisa

Anda serahkan kepada professional. Untuk disain serahkan ke Arsitek atau ke Konsultan Perencana dengan membayar uang jasa, untuk membangun

Proyek serahkan kepada Kontraktor, untuk pemasaran serahkan ke Agent

Property.

2. Investor

Apabila Anda tidak mampu menyediakan modal sendiri, Anda dapat

mendatangkan Investor untuk memodali Anda. Namun Anda wajib berbagi

keuntungan yang menarik untuk sang Investor. Besaran bagi hasil dengan

Investor bergantung dengan kesepakatan Anda dan Investor yang

dituangkan dalam Perjanjian Kerjasama.

Beberapa pola bagi hasil untuk Investor dapat berupa prosentase atas

keuntungan bersih atau berdasarkan kelipatan atas modal yang disetorkan

Investor. Tidak ada angka pasti yang menjadi dasar pengembalian

investasi sang Investor. Namun Investor sebenarnya memegang resiko

(57)

Contoh Tingkat Pengembalian Investasi Prosentase atas Keuntungan

Bersih:

Modal Investor : Rp. 500.000.000,00

Keuntungan Bersih : Rp. 2.000.000.000,00

Hak Investor 50% : Rp. 1.000.000.000,00

Hak Pengelola 50% : Rp. 1.000.000.000,00

Jangka Waktu : 18 Bulan

Contoh Tingkat Pengembalian Investasi Berdasarkan Kelipatan Modal

disetor:

Modal Investor : Rp. 500.000.000,00

Keuntungan Bersih : Rp. 2.000.000.000,00

Hak Investor 2x Modal : Rp. 1.000.000.000,00

Hak Pengelola : Rp. 1.000.000.000,00

Jangka Waktu : 18 Bulan

Apapun pola tingkat pengembalian investasi harus lebih baik dibandingkan

dengan bunga perbankan, perdagangan saham atau obligasi. Melihat

contoh tersebut di atas, pengembalian investasi lebih dari 2 kali modal.

(58)

pengembalian di atas bisa lebih baik daripada bunga perbankan bila

Proyek berjalan 1 tahun atau 2 tahun. Namun bila lebih, belum tentu

menarik bagi Investor.

3. Pemilik Tanah

Pemilik tanah dapat diberdayakan untuk menjadi sumber modal dalam

sebuah Proyek Property. Pemilik tanah menyumbangkan modal bukan

dalam bentuk uang tapi berupa tanahnya dengan tidak meminta

pembayaran di depan atas tanahnya. Pembayaran tanah dilakukan setelah

Proyek sudah menghasilkan penjualan, maka saat itu tanahnya mulai

dibayar. Inilah konsep dasar Menjadi Developer Tanpa Modal.

Tingkat bagi hasil keuntungan untuk pemilik tanah karena modalnya

sebagai pemilik tanah seharusnya lebih kecil dari pengelola karena karena

resiko pemilik tanah terhadap bisnis ini mendekati nol.

Selama tidak tersangkut hutang bank, lahan tidak akan hilang akibat

kegagalan menjalankan bisnis. Lahan juga tidak dibaliknama kepada

siapapun, hubungan dengan Developer hanya sebagai Kuasa

(59)

harga naik. Detail dari kerjasama dengan pemilik tanah dapat Anda baca di

bagian lain dari e-Book ini.

Modal sendiri, Investor dan Pemilik Tanah adalah modal yang

dikategorikan dalam modal sebelum menjalankan bisnis Developer.

Ketiganya sebaiknya dipastikan tersedia sampai dengan Anda siap

me-launching produk Anda.

Kemudian darimana lagi modal untuk memutar bisnis ini setelah launching

produk? Beberapa hal berikut adalah intrumen lain yang Anda akan

”main”kan nada-nadanya.

4. Kontraktor

Kontraktor adalah mitra yang bisa dimanfaatkan untuk menjalankan

Proyek. Pembayaran kontraktor bisa dinegosiasikan jika Anda ingin

mendapatkan kemudahan dalam pembiayaan. Kontraktor bisa diserahkan

pembangunan Proyek dengan sistem pembayaran lunak, dalam istilah

Proyek dikenal dengan istilah pembayaran turn-key.

(60)

mendapatkan keuntungan lebih jika pekerjaan dilakukan dengan sistem

yan gumum yaitu pembayaran dengan Termin.

Dengan sistem turn-key project ini pekerjaan kita sebagai Developer menjadi lebih mudah, karena kita cukup memberikan Surat Perintah Kerja

kepada Kontraktor maka kontraktorlah yang akan melaksanakan Proyek

sampai selesai, Developer cukup melakukan controlling supaya pekerjaan

sesuai dengan spec yang disepakati.

Dengan sistem turn-key ini biasanya kontraktor meminta harga yang lebih tinggi jika dibandingkan dengan pola pembayaran termin karena kontraktor

juga mengeluarkan uang untuk memulai Proyek. Sementara dengan sistem

termin kontraktor tidak membutuhkan uang besar, bahkan bisa tanpa

modal.

Jadikan kontraktor sebagai instrument modal.

5. Konsumen

Konsumen bisa diposisikan sebagai instrument modal dalam menjalankan Proyek Property. Sudah jamak dilakukan oleh Developer bahwa

(61)

sekali. Proyek masih 0% tapi pemasaran sudah dilakukan dan

konsumenpun sudah mulai membayar. Tergantung program pemasaran

yang ditawarkan oleh tim marketing, supaya konsumen tertarik.

Penerimaan konsumen diperoleh dari penerimaan uang muka dan

pelunasan baik bertahap maupun pelunasan melalui KPR. Harga yang

dibayarkan konsumen mengandung biaya-biaya selain keuntungan atas

hasil penjualan. Penerimaan konsumen tentunya di-post-kan ke

biaya-biaya pula. Akan lebih bijak, sebelum penerimaan konsumen lunas, Anda

memprioritaskan untuk pos-pos biaya. Bukan mengambil keuntungan di

depan.

6. Perbankan

Perbankan di Indonesia memberikan fasilitas pembiayaan untuk konsumen

maupun Developer. Untuk konsumen lebih dikenal dengan Kredit

Pemilikan Rumah (KPR), sedangkan untuk Developer dikenal dengan

Kredi Konstruksi.

(62)

KPR sendiri terdapat 2 jenis. KPR Umum (dicairkan ketika bangunan 100%

selesai) dan KPR INDEN (dicairkan bertahap). KPR adalah bentuk

pelunasan dari konsumen melalui pembiayaan perbankan.

- Kredit Konstruksi

Pembiayaan bank kepada Developer sementara ini hanya Kredit

Konstruksi. Sejenis Kredit Modal Kerja yang pencairan berdasarkan

progres pembangunan. Plafon kredit tidak serta merta dapat digunakan

untuk membiayai Proyek. Fungsi kredit konstruksi adalah untuk

me-leverage modal Anda untuk pembiayaan pembangunan.

Untuk memperoleh kredit ini, dibutuhkan basis konsumen yang jelas. Bank

tidak akan serta merta memberikan kredit tanpa kejelasan bagaimana cara

Anda mengembalikannya.

(63)

CHAPTER VI

RAHASIA MENILAI TANAH YANG LAYAK

UNTUK DIJADIKAN PROYEK

Kemampuan menilai tanah yang layak untuk dijadikan Proyek Property

mutlak dimiliki oleh Developer Property. Jamaknya kemampuan ini juga

sangat dibutuhkan oleh orang yang berniat ingin jadi Developer Property.

Kemampuan ini bisa dipelajari melalui buku-buku yang bertajuk Studi

Kelayakan Proyek.

Dalam pembahasan Studi Kelayakan Proyek dibahas segala sesuatu

tentang rencana Proyek mulai dari Aspek Pasar, Teknis, Konstruksi sampai

ke Manajemen Proyek.

Kelayakan lahan untuk dijadikan Proyek Property dipengaruhi oleh

beberapa faktor, seperti Lingkungan Sekitar, Harga Dasar Tanah, Harga

Kesepakatan, Harga Pasar, Dukungan Perbankan, Bentuk Lahan, Status

(64)

1. Faktor Lingkungan Sekitar

Kita harus memiliki kemampuan untuk menilai lokasi yang akan dibangun

Proyek. Lokasi yang berada di lokasi yang sudah ramai cenderung memiliki

keberhasilan lebih tinggi kalau dibangun Proyek perumahan. Hal ini

disebabkan oleh permintaan terhadap hunian sudah pasti tinggi di lokasi

yang sudah ramai. Lokasi yang sudah ramai biasanya sudah terdapat

fasilitas penunjang kebutuhan sehari-hari penduduk.

Dapat pula dilihat dari beberapa Developer yang bermain di lokasi sekitar.

Jika belum ada Developer yang membuka Proyek di sekitar lokasi, Anda

adalah pioneer dengan resiko kegagalan lebih besar. Namun jika sukses,

keuntungan bisa jauh lebih besar.

Faktor lingkungan juga menjadi faktor penentu kita membangun

perumahan dalam hal penentuan segmen masyarakat yang akan disasar.

Jika berada di lokasi yang belum berkembang dan harga tanahnya masih

murah meriah dan jauh dari keramaian maka perumahan yang cocok untuk

dibangun adalah perumahan sederhana, hal ini juga ditunjang oleh

peraturan pemerintah yang akan mensubsidi perumahan sederhana.

Dengan adanya subsidi maka perumahan akan lebih mudah terjual karena

(65)

Sebaliknya jika lokasi berada di tengah kota, harga tanah sudah sangat

mahal, maka kita harus bisa menilai segmentasi masyarakat yang akan

disasar sebagai konsumen. Sebagai contoh saat ini di tengah-tengah kota

besar seperti Jakarta, Surabaya, Makassar dan kota-kota besar lainnya

sudah tidak memungkinkan kita membangun perumahan murah.

2. Harga Dasar Tanah

Harga dasar tanah menjadi faktor utama dalam menentukan lanjut tidaknya

proses berikutnya dalam mengembangkan bisnis properti. Karena harga

dasar tanah itulah yang salah satu faktor selain harga bangunan untuk

menentukan niali jual properti Anda. Harga dasar tanah dapat ditinjau dari

beberapa aspek berikut :

- Harga NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)

Dapat dilihat dari SPT PBB (Surat Penetapan Pajak Terhutang Pajak Bumi

dan Bangunan). Anda dapat membaca berapa harga NJOP yang tertera.

Di beberapa kota, harga NJOP bisa dijadikan patokan untuk menaksir

harga dasar tanah.