BAB II
EKSPLORASI ISU BISNIS
2.1 Conceptual Framework
Risiko adalah suatu ketidakpastian akan timbulnya suatu peristiwa yang dapat menimbulkan kerugian ataupun kerusakan. Apabila biaya atau pengeluaran akibat terjadinya suatu kerugian atau kerusakan telah dapat diketahui sebelumnya, maka kerugian yang ada dapat diantisipasi. Namun, karena adanya unsur ketidakpastian pada terjadinya peristiwa yang dapat menimbulkan kerugian atau kerusakan, maka persoalannya menjadi tidak sederhana.
Sumber-sumber yang dapat menimbulkan risiko investasi secara umum dapat dikelompokkan kedalam 2 kelompok, yaitu
Sumber Internal, yaitu sumber risiko yang berasal dari pihak internal kegiatan seperti ukuran besar kecilnya proyek, tingkat kompleksitas, adanya kebutuhan keahlian/ teknologi khusus, intensitas pelaksanaan dan lokasi dimana pekerjaan tersebut dilaksanakan.
Sumber Eksternal, yaitu sumber risiko yang berasal dari pihak luar dan cenderung tidak berada dalam sistem kendali internal, seperti inflasi, kondisi pasar, eskalasi biaya, ketersediaan material, ketidakpastian kondisi politik, cuaca dan lain-lain.
Faktor-faktor tersebut secara umum dapat dikelompokkan ke dalam 4 kategori yaitu (Chase Manhattan Bank, 1996):
Resiko Kinerja Proyek (Project Performance Risk); Resiko Kredit Proyek (Project Credit Risk);
Resiko Pemerintahan (termasuk risiko hukum dan peraturan), dan Resiko Force Majeure.
Analisa risiko investasi jalan tol dilakukan pada setiap tahapan investasi yaitu : Tahap pra konstruksi
Tahap konstruksi Tahap pasca konstruksi
dimana pada setiap tahapan terdapat elemen-elemen risiko yang mungkin terjadi yang dapat berdampak pada kegiatan investasi.
Analisa risiko investasi jalan tol Depok-Antasari dilakukan dengan mengacu pada pedoman penilaian risiko investasi jalan tol yang dibuat oleh Pusat Litbang Prasarana Transportasi, Badan Litbang PU Departemen Pekerjaan Umum, dan selanjutnya analisa risiko ini dilanjutkan dengan manajemen risiko investasi jalan tol Depok-Antasari.
2.2 Analisis Situasi Bisnis
Salah satu faktor pendukung dalam menunjang laju pertumbuhan ekonomi dan pembangunan nasional Indonesia adalah pembangunan infrastruktur. Pemerintah menyadari pentingnya pembangunan infrastruktur khususnya jalan dan jalan tol akan meningkatkan pertumbuhan ekonomi yang lebih merata.
Adanya rencana Pemerintah untuk membangun ruas jalan tol baru sepanjang +/- 1600 km dalam lima tahun kedepan sebagai tuntutan karena pesatnya pertumbuhan ekonomi yang ditandai dengan semakin berkembangnya industri, pemukiman, pemekaran wilayah kota menyebabkan semakin meningkatnya kebutuhan kelancaran transportasi jalan utama (primer) dari sentra bahan baku dan industri ke daerah pemasaran.
Hal ini dapat berakibat :
Tidak tertata dan terarahnya pengaturan lokasi industri yang semata hanya mengikuti/mendekati lokasi dimana tersedia fasilitas jalan utama, yang berakibat kepada menumpuknya volume lalulintas di suatu tempat
Meningkatnya volume lalulintas jalan raya dan bercampurnya lalulintas lokal dan regional yang menyebabkan kemacetan pada ruas jalan utama (arteri)
Sulitnya merencanakan dan mengarahkan pengembangan wilayah kota sesuai dengan rencana tata ruang wilayah
Kebutuhan jalan tol juga dipengaruhi oleh volume kendaraan yang terus meningkat.
Gambar 2.1 Penjualan Unit Kendaraan Domestik Gambar 2.2 Volume Arus kendaraan tahun 2000- 2005 tahun 2000- 2005 Tingginya tingkat volume arus kendaraan pengguna jalan tol disebabkan oleh semakin tingginya angka penjualan unit kendaraan roda empat nasional.
Kebutuhan jalan tol : pertumbuhan jalan tol yang stagnan sampai tahun 2004.
Sumber : Jasa Marga
Gambar 2.3 Perkembangan Pembangunan Jalan Tol di Indonesia tahun 1994 – 2004
Pertumbuhan panjang jalan tol dari tahun 1998 hingga 2002 praktis tidak menunjukan peningkatan yang signifikan, namun sejak 2003-2004 seiring dengan membaiknya ekonomi Indonesia, pembangunan jalan tol mulai perlahan menggeliat.
Langkah kongkrit yang dilakukan pemerintah untuk perbaikan Penyelenggaraan Pembangunan Infrastuktur adalah melalui paket deregulasi dengan melakukan pembenahan dan penataan kembali regulasi yang ada.
Penyelenggaraan infrastuktur Jalan Tol berdasarkan Undang-Undang No.38 tahun 2004 tentang jalan dan Peraturan Pemerintah No.15 tahun 2005 tentang Jalan Tol menyebutkan bahwa penyelenggaran Jalan Tol berada pada pemerintah yang meliputi pengaturan, pembinaan, pengusahaan dan pengawasan. UU No 38 tahun 2004 tersebut diatas merupakan pilar penting dan perubahan mendasar dalam pengaturan investasi Jalan Tol di Indonesia.
Pengusahaan Jalan Tol dilakukan oleh Badan Usaha Milik Negara dan/atau Badan Usaha Milik Swasta dimaksud untuk mempercepat perwujudan jaringan jalan bebas hambatan sebagai bagian dari Jaringan Jalan Nasional, Oleh karenanya Pemerintah telah mengeluarkan beberapa kebijakan yang mengatur pola kerjasama (antara badan usaha dan pemerintah dalam penyediaan infrastruktur) yang saling membutuhkan dan berbagi risiko berdasarkan prinsip-prinsip transparansi, kompetisi, efisiensi dan kesetaraan.
Keberadaan BPJT (Badan Pengatur Jalan Tol) sebagai badan yang berwenang dalam penyelenggaraan Jalan Tol oleh badan usaha, dan strategi yang dilakukan pemerintah adalah mendorong partisipasi aktif pemerintah daerah dan badan usaha dalam pengembangan jaringan jalan melalui Sistem Investasi Penyelenggaraan Jalan Tol.
Melalui pola pendanaan Build-Operate-Transfer (BOT), dimana pihak investor swasta (perusahaan atau konsorsium) menyediakan dana, melaksanakan pembangunan proyek dan mengoperasikan proyek tersebut selama jangka waktu tertentu dan setelah masa konsesi selesai proyek tersebut sepenuhnya diserahkan kepada Pemerintah.
Upaya Pemerintah Republik Indonesia untuk menanggulangi kepadatan lalu lintas di tiga wilayah yaitu Jakarta Selatan, Kota Depok dan kabupaten Bogor, akan segera terwujud dengan adanya pembangunan jalan tol sepanjang 22,82 km yang membentang mulai dari jalan Pangeran Antasari Jakarta – kota Depok- Bojonggede, kabupaten Bogor.
Melihat kondisi diatas sebagai peluang usaha yang cukup menjanjikan maka konsorsium PT Citrawaspphutowa merencanakan untuk melakukan investasi dalam pembangunan proyek Jalan Tol Depok – Antasari di wilayah Jawa Barat dan DKI Jakarta sepanjang 22,82 km, sebagai salah satu kontribusi aktif kepada Pemerintah dalam Pembangunan Infrastruktur.
Pemenang lelang sekaligus pemegang Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol ruas Depok – Antasari, PT Citra Waspphutowa adalah perusahaan patungan PT Citra Marga Nusaphala Persada Tbk, PT Waskita Karya, PT Pembangunan Perumahan, PT Hutama Karya dan PT Bosowa Trading Internasional, akan mulai melaksanakan investasi jalan tol ini pada tahun 2006 dan mengoperasikannya pada tahun 2009.
Berbekal pengalaman mengelola jalan tol lebih dari 20 tahun, PT CMNP Tbk sebagai pemegang saham terbesar ini menggandeng kontraktor-kontraktor kelas satu di Indonesai untuk mewujudkan jalan tol yang inovatif, efisien dan ramah lingkungan.
Kegiatan investasi pembangunan jalan tol di Indonesia memiliki risiko kegagalan investasi yang perlu diperhitungkan, karena secara langsung akan mempengaruhi tingkat keuntungan yang mungkin diperoleh. Oleh karena itu, pemahaman terhadap aspek-aspek risiko investasi dan model-model alokasi risiko dalam bidang prasarana transportasi jalan.
Adapun Diskipsi Proyek Jalan Tol Depok – Antasari adalah sebagai berikut :
Panjang Jalan Kecepatan rencana Lebar lajur Jumlah lajur - Jalur utama - Akses tol Lebar Bahu - Bahu Luar - Bahu Dalam Lebar Median
Lebar ruang milik jalan Type perkerasan Jalan
- Lajur lalin - Bahu dalam - Bahu luar
Umur rencana perkerasan jalan
22,82 km 80 km/jam 3.5 m 2 arah x 3@ 3.5 m 2 arah x 2 @ 3.5 m 2 @ 2,5 m 3 @ 0,5 m 3,00 m 55,00m Kaku Kaku Lentur 20 tahun
Jumlah konstruksi - Interchange - Junction - On/Off ramp - Barrier Gate Sistem Pengoperasian
Jumlah jembatan dan bangunan struktur - Overpass - Underpass 1 buah 2 buah 2 buah 2 buah Tertutup 11 buah 13 buah
Lokasi proyek jalan tol ruas Depok-Antasari sepanjang 22,82 km membentang mulai dari jalan Pangeran Antasari Jakarta – kota Depok- Bojonggede, kabupaten Bogor dapat dilihat pada peta seperti dibawah ini:
Gambar 2.4 Peta Proyek Jalan Tol Ruas Depok-Antasari
Proyek jalan tol ruas Depok – Antasari ini akan dihubungkan dengan ruas jalan tol JORR. Ruas Depok – Antasari akan menjadi alternative untuk mengurangi kepadatan lalu lintas di wilayah tersebut.
2.2.1 Jadwal Pelaksanaan
Kegiatan pengusahaan investasi jalan tol Depok-Antasari di mulai pada tahun 2006 dan direncanakan pada tahun 2009 kegiatan fisik pembangunannya direncanakan selesai dan siap beroperasi dengan masa konsesi selama 35 tahun terhitung sejak tahun 2006 sampai dengan 2041. Detail skedul pelaksanaan investasi jalan tol tersebut seperti dibawah ini dimana masa pelaksanaanya masih tergantung dari pembebasan lahan
Up/Box Jl. Permai Sta 0+559.979 Op Wijaya Kusuma Sta 1+119.277 On / Off Ramp Sta 3+391.021 Op Gandul 2 Sta 3+390 On / Off Ramp Sta 5+803.718 Kali Kruk ut Kali Krukut Up/Box Jl. Krukut Raya Sta 6+739 dan Sta 6+787 Op Jl. Rawajati Sta 7+983.480
Krukut Junction Sta 8+318.553 Op Jl. Lokal Sta 8+787.195 Op Jl. Lokal Sta 9+150 Op Jl. Lokal Sta 10+813.279 On / Off Ramp Sta 12+051.266 ANTASARI JUNCTION Andara Ke Po nd ok In da h Tol Tb Si m at up an g Brigif Krukut Junction Sawangan Jl. Margasatwa Sta 2+335.400 Cilandak Barrier Gate Sta 0+934.590 Elevated Cilandak Limo Jl. M Kahfi 1 Jl.Krukut Raya
Jl.GanRayadul
Jl .B uk it Ci ne re Jl. Pramuka Sta 0-900 Op Bedugul Sta 7+420 U Turn Sta 3+900 U Turn Sta 4+400 Kali Krukut Ke Cine re Ke Tol Jago raw i Op Jl. Lokal Sta 9+946 Up/Box Jl. Permai Sta 0+559.979 Op Wijaya Kusuma Sta 1+119.277 On / Off Ramp Sta 3+391.021 Op Gandul 2 Sta 3+390 On / Off Ramp Sta 5+803.718 Kali Kruk ut Kali Krukut Up/Box Jl. Krukut Raya Sta 6+739 dan Sta 6+787 Op Jl. Rawajati Sta 7+983.480
Krukut Junction Sta 8+318.553 Op Jl. Lokal Sta 8+787.195 Op Jl. Lokal Sta 9+150 Op Jl. Lokal Sta 10+813.279 On / Off Ramp Sta 12+051.266 ANTASARI JUNCTION Andara Ke Po nd ok In da h Tol Tb Si m at up an g Brigif Krukut Junction Sawangan Jl. Margasatwa Sta 2+335.400 Cilandak Barrier Gate Sta 0+934.590 Elevated Cilandak Limo Jl. M Kahfi 1 Jl.Krukut Raya
Jl.GanRayadul
Jl .B uk it Ci ne re Jl. Pramuka Sta 0-900 Op Bedugul Sta 7+420 U Turn Sta 3+900 U Turn Sta 4+400 Kali Krukut Ke Cine re Ke Tol Jago raw i Op Jl. Lokal Sta 9+946 Up/Box Jl. Lokal Sta 18+547.997 Op Cipayung Sta 15+071.692 Up/Box Jl. Lokal Sta 15+533 Up/Box Jl. Lokal Sta 17+556.916 Op Jl. Lokal Sta 19+969.515 Op Jl. Susukan Sta 20+520.582 Sta 21+300.000 Kali Pesanggrahan Sta 20+698.473
Bojong Gede Barier Gate
Jl.Bojong Gede Raya Jl.Bojong Gede Raya Jl. Te gar Ber im an Sta 21+694 dan +750 /Box Jl. Keadilan ta 13+035.437 Jl . Kea dilan Up/box Rawa Denok 2 Sta 14+200
Jl. Bonang Raya Rel Kereta Api
Ke Pe m da C ib in on g Sta 21+694 Up/Box Jl. Lokal Sta 18+547.997 Op Cipayung Sta 15+071.692 Up/Box Jl. Lokal Sta 15+533 Up/Box Jl. Lokal Sta 17+556.916 Op Jl. Lokal Sta 19+969.515 Op Jl. Susukan Sta 20+520.582 Sta 21+300.000 Kali Pesanggrahan Sta 20+698.473
Bojong Gede Barier Gate
Jl.Bojong Gede Raya Jl.Bojong Gede Raya Jl. Te gar Ber im an Sta 21+694 dan +750 /Box Jl. Keadilan ta 13+035.437 Jl . Kea dilan Up/box Rawa Denok 2 Sta 14+200
Jl. Bonang Raya Rel Kereta Api
Ke Pe m da C ib in on g Sta 21+694
PLAN DEPOK – ANTASARI (22.82 km)
SEKSI 1 SEKSI 2 SEKSI 3
Antasari Brigif Sawangan Bojong Gede
6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 Pembebasan tanah
2 Masa Konstruksi Seksi 1 (Antasari - Brigif) Seksi 2 (Brigif - Sawangan) Seksi 3 (Sawangan - Bojong Gede) 3 Masa Operasional
Seksi 1 (Antasari - Brigif) Seksi 2 (Brigif - Sawangan) Seksi 3 (Sawangan - Bojong Gede)
2008 2009
Tahapan
No 2006 2007
Gambar 2.5 Skedul Pelaksanaan Proyek Jalan Tol Ruas Depok-Antasari
2.2.2 Data Keuangan
Data keuangan untuk investasi jalan tol Depok-Antasari adalah sebagai berikut : Total Investasi : Rp 2.326 Milyar
- Biaya Pengadaan Tanah : Rp 699 Milyar - Biaya Proyek : Rp 1.535 Milyar - Biaya Keuangan & IOC : Rp 265 Milyar DER : 68% : 32% Tarif tol awal per Km (thn 2009) :
- Golongan II : Rp 927,- - Golongan III : Rp 1.236,- Proyeksi lalu lintas (th 2009) : 44.440 kend/hari Kelayakan Investasi : - IRR : 17.76% - NPV : Rp 704 Milyar - Payback period : +/- 2017 Masa pembangunan : 2006 – 2009 Mulai operasi : 2009
Masa Pengusahaan : 35 tahun (2006 – 2041) 2.2.2 Struktur Organisasi
Struktur organisasi konsorsium Citra Waspphutowa dapat dilihat pada gambar 1.1 dengan manajemen perseroan sebagai berikut :
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Laksamana Madya TNI (Purn) Soegiono, S.E Komisaris : Ir Adityawarman
Komisaris : Levan Daniar Sumampow Komisaris : Ir I Wayan Bayu Suarjaya Komisaris : Ir H Hartopo Soetoyo, MM Komisaris : Ir Bambang Esti Marsono, MM
Dewan Direksi
Direktur Utama : Drs Winten Peradika, A.k, MM Direktur Teknik dan Operasi : Ir Tri Agus Riyanto
Direktur Keuangan : Drs. Jarot Basuki, MM Direktur Umum dan SDM : Ir Jaka Suprihana, MM
Direktur Teknik & Operasi Direktur Umum & SDM Direktur Keuangan
Manager Divisi Penyiapan Lahan Manager Divisi Teknik Manager Divisi SDM Manager Divisi Umum & Hukum Direktur Utama Dewan Komisaris Manager Divisi Keuangan Manager Divisi Akuntansi
2.2.2 Rencana Anggaran Biaya Investasi
Sehubungan adanya pengeluaran dana pada saat sekarang (capital expenditure) tetapi manfaatnya baru akan diterima kemudian dimasa yang akan datang , maka kegiatan investasi tersebut akan mengandung risiko. Biaya Investasi meliputi seluruh aktifitas yang dapat dikuantifikasi, baik langsung maupun tidak langsung serta dapat dialokasikan dalam pengelompokan biaya sesuai Dokumen Pelelangan. Rencana Anggaran Biaya untuk Investasi Proyek Jalan Tol Depok – Antasari sebagai berikut :
Uraian Rupiah %tage
BIAYA PENGADAAN TANAH 699,185,000,000 30.06%
BIAYA PROYEK
Biaya Perencanaan Teknik Akhir (FED) 13,590,000,000 0.58%
Biaya Konstruksi 905,996,000,000 38.95%
Biaya Supervisi 22,650,000,000 0.97%
Biaya Peralatan & Perlengkapan Operasi 12,111,000,000 0.52%
Eskalasi 267,172,000,000 11.49%
Kontijensi 12,215,000,000 0.53%
Overhead Proyek 24,675,000,000 1.06%
Pajak Pertambahan Nilai (PPN) 123,373,000,000 5.30%
Total Biaya Proyek 1,381,782,000,000 59.40%
FINANCIAL COST 29,548,000,000 1.27%
BUNGA SELAMA KONSTRUKSI (IDC) 137,065,000,000 5.89%
OPERASI dan PEMELIHARAAN ( OM ) 78,551,000,000 3.38%
TOTAL INVESTASI 2,326,131,000,000 100.00%
TOTAL INVESTASI PROYEK DEPOK - ANTASARI
a. Biaya Pengadaan Tanah
Didalam dokumen pelelangan, besaran untuk pengadaan tanah telah ditetapkan oleh tim Pengadaan Investasi Jalan Tol Departemen PU yang harus ditempatkan dalam Rekening Dana pengadaan tanah oleh perusahaan jalan tol dengan mekanisme pencairan, sistem dan prosedurnya sesuai dengan kesepakatan antara BJPT, TPT (Tim Pengadaan Tanah) dan perusahaan jalan tol. Mekanisme dan prosedur pengadaan tanah mengikuti PERMEN PU No 10 tahun 2006. Kesuksesan pengadaan tanah sangat bergantung pada pihak-pihak terkait yaitu instansi pemerintah yang membutuhkan tanah, pemegang hak atas tanah, pemerintah provinsi/kabupaten/kota dan Panitia Pengadaan Tanah (P2T).
b. Biaya Perencanaan Teknik Akhir (FED)
Alokasi biaya ini dipakai untuk penyusunan rencana teknik akhir dari keseluruhan konstruksi jalan tol oleh Konsultan Perencana.
c. Biaya Konstruksi
Biaya konstruksi meliputi biaya pembangunan jalan dan jembatan, bangunan pelengkap jalan, fasilitas tol dan perlengkapan jalan.
d. Biaya Supervisi
Alokasi biaya ini diperuntukkan bagi kepentingan konsultan supervisi pelaksanaan pada keseluruhan konstruksi jalan tol
e. Biaya Peralatan dan Perlengkapan Operasi
Meliputi biaya pengadaan peralatan-peralatan maupun perlengkapan sebagai alat bantu bagi kelancaran tugas kerja operasional jalan tol
f. Eskalasi
Eskalasi adalah perhitungan anggaran untuk mengakomodasi kenaikan harga-harga pekerjaan konstruksi terhadap kenaikan seperti : BBM, material besi, semen dan sebagainya, besarnya mempertimbangkan inflasi yang terjadi pada tahun bersangkutan.
g. Kontijensi
Untuk mengakomodasi sesuatu biaya yang tidak dapat dihindari atau belum tercakup di dalam perhitungan-perhitungan biaya yang telah dibuat
h. Overhead Proyek
Untuk mengakomodasi kebutuhan biaya organisasi perusahaan sejak persiapan hingga berakhirnya pelaksanaan konstruksi
i. Financial Cost
Menampung beban keuangan dalam rangka mendapatkan fasilitas kredit investasi, rekayasa keuangan atau fasilitator cost terhadap diperolehnya dukungan fasilitas keuangan bagi kelancaran usaha investasi.
j. Biaya Bunga Selama Masa Konstruksi (IDC)
Besarannya adalah hasil perkalian dari tingkat suku bunga yang diberlakukan kepada perusahaan dikalikan dengan bagian fasilitas pinjaman yang telah dicairkan.
k. Biaya Operasi dan Pemeliharaan
Biaya ini diperuntukkan bagi aktifitas rutin dalam rangka mendukung kelancaran operasional dan pemeliharaan rutin peralatan operasional.
