ADLN PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA TESIS

(1)

ADLN – PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA

i

TESIS AKIBAT HUKUM TERHADAP.... HELEN O. S.

TESIS

AKIBAT HUKUM TERHADAP PELANGGARAN

PEMUNGUTAN PAJAK DALAM PENGALIHAN HAK ATAS

TANAH DAN BANGUNAN PADA PERJANJIAN PENGIKATAN

JUAL BELI ANTARA DEVELOPER DENGAN KONSUMEN

OLEH :

Helen Octavia Simbolon, S.H. NIM : 031314253065

PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS AIRLANGGA

SURABAYA

(2)

i

(3)

ADLN – PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA

TESIS AKIBAT HUKUM TERHADAP.... HELEN O.S.

Tesis ini telah diuji dan dipertahankan di hadapan Panitia Penguji Pada Tanggal 29 Januari 2016

Panitia Penguji Tesis :

Ketua : Dr. Deddy Sutrisno, S.H., M.H. Anggota : 1. Dr. Sarwirini, S.H., M.S

2. Dr. Rr. Herini Siti Aisyah, S.H., M.H.

(4)

iv

ABSTRAK

Perkembangan sistem Pre Project Selling di bidang properti semakin meningkat. Dalam sistem tersebut developer dalam memasarkan produknya hanya menawarkan denah atau gambar saja kepada calon konsumen sedangkan fisiknya belum ada. PPJB sering digunakan developer sebagai perjanjian pendahuluannya yang mengikat kedua belah pihak, sebelum terlaksananya penandatanganan AJB di hadapan PPAT. Diperlukan waktu yang lama sejak ditandatanganinya PPJB hingga dapat terlaksananya jual beli dihadapan PPAT dan yang sering terjadi di dalam masyarakat dalam kurun waktu tersebut, konsumen akan mengalihkan kepada pihak ketiga. Pemungutan pajak pada pengalihan hak atas tanah dan bangunan kepada pihak ketiga tidak diatur secara tegas dalam PPJB. Tesis ini berfokus pada pengaturan pemungutan pajak pengalihan tersebut serta akibat hukumnya. Tesis ini merupakan penelitian hukum normatif yang menggunakan dua jenis pendekatan masalah yakni pendekatan perundang-undangan dan konseptual.

Konsumen atau pembeli wajib membayar segala pajak akibat dari pengalihan kepada pihak ketiga tersebut, akan tetapi terdapat perbedaan secara teori maupun praktek mengenai penerapan pajaknya. Jika secara teori penjual wajib membayar PPhnya, pembeli menanggung BPHTB dan PPhnya selaku penjual dan pihak ketiga dikenakan BPHTB selaku pembeli, sedangkan secara praktek tidak demikian.

PPJB adalah bentuk pendahuluan dari perbuatan hukum pemindahan hak. Perbuatan hukum ini juga menimbulkan akibat hukum dibidang perpajakan jika pemungutan pajak pada pengalihan hak atas tanah dan bangunan kepada pihak ketiga tersebut melanggar prinsip-prinsip pemungutan pajak. Karena banyaknya terjadi penyelewengan pajak menggunakan sistem ini, maka akibat hukumnya adalah ditagihkan kurang bayar SSP dan/atau BPHTB, atau dikenakan sanksi denda atau sanksi pidana jika terdapat indikasi pelanggaran ketentuan pidana dalam peraturan perpajakan.

Kata Kunci : Pemungutan Pajak, Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan, PPJB, Developer

(5)

ADLN-PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA

v

ABSTRACT

The development of Pre Project Selling System in the property is more increasing. On that system developers in marketing their products only offer a sketch or drawing only to the prospective customers while not physically exist. PPJB is often used by developer as a binding preliminary agreement of both parties, before signing AJB in front of PPAT. It takes a long time since the signing of the PPJB until buying and selling transaction happened in front of PPAT and something that often happens in society in that period, consumers will be transferred to third parties. Taxation on the transfer of land and buildings to third parties is not regulated explicitly in the PPJB. This thesis focuses on taxation regulation of the transfer and legal consequences. This thesis is a normative legal research that uses two types of approach to the problem which is the approach of legislation and conceptual.

Consumer or buyer is obliged to pay any tax as a result of the transfer of rights to third parties, but there are differences in theory and practice concerning the application of the tax. In theory, the seller is obliged to pay the Income Tax, buyer is obliged to pay BPHTB and the Income Tax as the seller, and the third parties is obliged to pay BPHTB as the buyer. But in practice, it did not happen.

PPJB is a preliminary form of a legal act of transfer of rights. This legal act also raises legal consequences in the field of taxation if the tax on the transfer of land and buildings to a third party that violates the principles of taxation. Since the number of tax fraud occurred using this system, the legal consequences are charged of underpayment of taxes - SSP and/or BPHTB, or subject to fines or criminal sanctions if there are indications of violations of criminal provisions in the tax laws.

(6)

vi

KATA PENGANTAR

Puji syukur ke hadirat Tuhan Yesus Kristus atas kasih, karunia, kebaikan dan penyertaan-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini. Adapun tujuan dari penulisan tesis ini adalah untuk memenuhi syarat guna gelar Magister Kenotariatan di Fakultas Hukum Universitas Airlangga.

Penulis menyadari bahwa tanpa bimbingan dan bantuan dari berbagai pihak, maka tesis ini tidak dapat berjalan dengan baik. Pada kesempatan ini penulis ingin mengucapkan terima kasih yang tak terhingga kepada:

1. Bapak Prof. Dr. Eman, S.H., M.S selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Airlangga.

2. Bapak Dr. Agus Sekarmadji, S.H., M.Hum selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Airlangga.

3. Ibu Dr. Sarwirini, S.H., M.S., sebagai Dosen Pembimbing penulis yang berkenan meluangkan waktu disela-sela kesibukan dalam memberikan pengarahan dan pengetahuan kepada penulis dalam penyusunan tesis ini. 4. Bapak Dr. Deddy Sutrisno, S.H., M.H., Ibu Dr. Rr. Herini Siti Aisyah,

S.H., M.H dan Bapak Dian Purnama Anugerah, S.H., M.Kn., LL.M. selaku tim penguji tesis ini dan meluangkan waktu untuk menguji tesis ini serta memberikan masukan-masukan kepada penulis.

5. Bapak dan Ibu Dosen pengajar Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Airlangga yang telah memberikan bekal ilmu kepada penulis.

(7)

vii

6. Para Bapak dan Ibu Tata Usaha Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Airlangga yang selama ini telah membantu dalam proses adminustrasi dari awal perkuliahan hingga selesainya masa studi ini ; 7. Papa dan Mama tercinta, Bapak K. Fransiscus Henry Simbolon dan Ibu

Esnaria Sianturi, yang tidak pernah surut memberi dukungan, doa dan semangat kepada penulis.

8. Kakak dan Adik penulis, yaitu New Lyn Sondang Magdalena Simbolon, S.E., Ak., Corry Margaretha Simbolon, S.IAN, Boy Arthur Saut Pangidoan Simbolon, S.E., dan Wahyuni Adriyani Simbolon, S.H., yang tidak pernah lelah dalam memberikan semangat, dorongan dan mendoakan penulis.

9. Ibu Evy Retno Budiarty, S.H., M.H., pimpinan tempat penulis bekerja, yang memberikan kesempatan kepada penulis dalam menyelesaikan studinya maupun memperoleh ilmu yang tak terhingga dari beliau.

10. Buat teman-temen seperjuangan di Program Magister Kenotariatan yang selalu memberikan semangat, motivasi dan informasi kepada penulis. 11. Rekan kerja penulis, Dina Marhaendra, S.H., M. Kn., Nana Wulandari.,

SH., M.Kn, Ng Louis Alexander S.H., M. Kn., Vito Teja Hadisubroto, S.H., M.Kn., Allen Marliena Sulistya, S.H., M.Kn., Muliaty Munir, S.H., M.Kn dan rekan kerja lainnya yang tidak dapat disebutkan penulis satu persatu terima kasih atas semangat dan dorongannya kepada penulis dalam penyelesaian tesis ini.

(8)

viii

Semoga Tuhan selalu melimpahkan rahmat dan membalas kebaikan semua pihak yang telah membantu dan memberikan motivasi kepada penulis dalam penyusunan tesis ini. Penulis menyadari bahwa tesis ini masih jauh dari kesempurnaan, oleh karena itu diperlukan saran dan kritik yang membangun dalam penyempurnaan penulisan tesis ini.

Surabaya, 30 Januari 2016 Penulis

Helen Octavia Simbolon, S.H.

(9)

ix

PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN

Burgerlijk Wetboek Voor Indonesie (Staatsblad 1847 Nomor 23).

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

Undang Nomor 7 Tahun 1978 tentang Pajak Penghasilan.

Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen.

Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang perubahan atas Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Undang Nomor 28 Tahun 2007 tentang perubahan ketiga atas Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Perpajakan. Undang Nomor 36 Tahun 2008 tentang Perubahan keempat atas

Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1978 tentang Pajak Penghasilan.

Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 Tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Pemukiman. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan atas Undang-Undang

Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris.

Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan.

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Peraturan Pemerintah Nomor 113 Tahun 2000 Tentang Penentuan Besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan.

(10)

x

Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 tentang Perubahan ketiga atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang pembayaran pajak penghasilan atas penghasilan dari pengalihan atas tanah dan bangunan. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974 Tentang

Ketentuan-Ketentuan Mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah untuk Keperluan Perusahaan.

Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah tentang Pendaftaran Tanah.

Peraturan Menteri Keuangan Nomor : 243/PMK.03/2008 Tentang Perubahan Kedua Atas Keputusan Menteri Keuangan Nomor : 635/KMK.04/1994 Tentang Pelaksanaan Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan.

Peraturan Bersama Menteri Keuangan dan Menteri Dalam Negeri Nomor 186/PMK.07/2010 Nomor 53 Tahun 2010 Tentang Tahapan Persiapan Pengalihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Sebagai Pajak Daerah.

Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 11Tahun 2010 Tentang Bea perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan.

Peraturan Walikota Surabaya Nomor 15/2015 Tentang Tata Cara Pembayaran dan Penyetoran Pajak Daerah.

Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang pedoman perjanjian pengikatan jual beli.

Surat Edaran Nomor : 5/SE/VI/2013 Tentang Pendaftaran Hak Atas Tanah Dan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah Terkait Dengan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 Tentang Pajak Daerah Dan Retribusi Daerah.

Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor : SE-30/PJ/2014 Tentang Pengawasan Atas Transaksi Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan Melalui Jual Beli.

(11)

xi

DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL ... i LEMBAR PENGESAHAN ... ii ABSTRAK ... iv KATA PENGANTAR ... vi PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN ... ix DAFTAR ISI ... xi BAB I PENDAHULUAN ... 1 1. Latar Belakang ... 1 2. Rumusan Masalah ... 6 3. Tujuan Penelitian ... 6 4. Manfaat Penelitian ... 7 5. Tinjauan Pustaka ... 7

5.1 Konsep Dasar Pajak ... 7

5.2 Konsep Dasar PPJB ... 10

5.3 Konsep Dasar Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan ... 14

5.4 Definisi Developer dan Konsumen ... 15

6. Metode Penelitian ... 17

6.1 Tipe Penelitian ... 17

6.2 Pendekatan Masalah ... 17

6.3 Sumber Bahan Hukum ... 18

6.4 Prosedur Pengumpulan Bahan Hukum ... 19

6.5 Analisa Bahan Hukum ... 19

7. Sistematika Penulisan ... 19

BAB II PEMUNGUTAN PAJAK TERHADAP PENGALIHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN DALAM PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI 1. Jenis Pajak ... 21

(12)

xii

1.1 Jenis Pajak Pada Umumnya ... 21

1.2 Jenis Pajak Terkait Jual Beli ... 25

2. Implementasi Pajak Pengalihan Hak Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Antara Developer Dengan Konsumen ... 33

2.1 Bentuk Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) antara Developer Dengan Konsumen ... 33

2.2 Kewajiban Developer dan Konsumen ... 40

2.3 Perbedaan Implementasi Pajak Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan Secara Teori Dan Praktek ... 43

BAB III AKIBAT HUKUM TERHADAP PENGALIHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN YANG MELANGGAR PRINSIP-PRINSIP PEMUNGUTAN PAJAK 1. Ketentuan Mengenai Pemungutan Pajak ... 58

1.1 Timbulnya Utang Pajak ... 58

1.2 Sistem Pemungutan Pajak ... 59

1.3 Prinsip-Prinsip Pemungutan Pajak ... 60

2. Penyebab Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan Melanggar Prinsip-Prinsip Pemungutan Pajak ... 65

3. Akibat Hukum Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan yang Melanggar Prinsip-Prinsip Pemungutan Pajak ... 72

BAB IV PENUTUP 1. Kesimpulan ... 81

2. Saran ... 82