BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang
Otonomi daerah memberikan kewenangan yang lebih besar bagi pemerintah daerah untuk mengatur dan mengurus sendiri daerahnya sesuai peraturan perundangan. Dengan adanya otonomi daerah akan memindahkan pengambilan keputusan sehingga lebih dekat dengan masyarakat yang merasakan langsung pengaruh program dan pelayanan pemerintah. Disisi lain, dalam melaksanakan kewenangan yang besar ini, Pemerintah Daerah dituntut memiliki kemandirian dalam membiayai anggaran pembangunannya. Optimalisasi pemanfaatan aset secara ekonomis, efektif dan efisien merupakan salah satu upaya yang diperlukan untuk mendukung suksesnya otonomi daerah melalui optimalisasi Pendapatan Asli Daerah (PAD).
Konsep pemerintahan wirausaha sebagaimana dikemukakan David Osborne dan Ted Gaebler (1993) dalam Alma (2005: 9) merupakan sebuah konsep yang sangat tepat diterapkan dalam era otonomi daerah. Pemerintah dan seluruh alat organisasinya harus berorientasi kepada kepentingan masyarakat, bukan birokrasi yang berorientaasi kepada kekuasaan. Pegawai yang memiliki mental wirausaha sangat penting untuk merealisasikan konsep ini. Pegawai yang memiliki mental wirausaha, akan mampu mengembangkan diri, berjiwa inovatif, imajinatif, kreatif, mampu mengambil risiko dengan tepat, efisien dan berorentasi
Dengan adanya pemerintahan wirausaha akan mampu mendatangkan pendapatan bagi kas daerah. Kemudian menggunakan pendapatan tersebut secara efisien dan transparan untuk kepentingan publik serta mampu mendistribusikannya dalam bentuk subsidi silang, menarik pendapatan dari golongan kaya untuk membantu masyarakat miskin.
Sektor pariwisata merupakan salah satu sektor andalan Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta dalam upaya meningkatkan pendapatan asli daerahnya. Sejalan dengan hal tersebut pada tahun 2007 Pemda Sleman mendirikan pusat jajanan yang merupakan sarana pendukung sektor Pariwisata yang bernama Taman Kuliner Condongcatur di Desa Condongcatur Kecamatan Depok Kabupaten Sleman.
Gambar 1.1. Lokasi Taman Kuliner Condongcatur Sumber: wikimapia.org (Coordinates: 7°45'19"S 110°23'39"E), 2015
Gambar 1.2. Tampak Depan Taman Kuliner Condongcatur
Selain dilatarbelakangi faktor wisata dan ekonomi, pebangunan Taman Kuliner Condongcatur juga dilatar belakangi alasan sosial yaitu penataan pedagang kaki lima. Oleh Pemerintah Kabupaten Sleman, Taman Kuliner Condongcatur digunakan untuk merelokasi pedagang kaki lima (PKL) dari kawasan Selokan Mataram sekitar kampus UGM dan UNY. Selain itu, didirikannya Taman Kuliner Condongcatur merupakan sarana bagi masyarakat lokal untuk mengembangkan usahanya untuk peningkatan kesejahteraan masyarakat.
Lokasi Taman Kuliner Condongcatur terletak di Jln. Anggajaya III, Dusun Gejayan, Condongcatur, Depok, Sleman, Yogyakarta. Lokasi Taman Kuliner Condongcatur ini berjarak sekitar 100 meter sebelah Barat Terminal Condongcatur dan sekitar 100 meter sebelah Utara (sejajar) dengan ring road
bebarapa Perguruan Tinggi besar antar lain UPN, UII, UGM, UNY dan Sanata Dharma.
Taman kuliner Condongcatur berdiri di atas lahan seluas 15.000 m2. Terbangun diatasnya 120 kios dengan rincian 40 kios jenis restoran dan 80 kios jenis non restoran, dilengkapi dengan sarana pendukung berupa panggung terbuka, mushola, lapangan kecil dan tempat parkir yang luas.
Keuangan Taman Kuliner Condongcatur dikelola melalui proses APBD. Sampai dengan tahun 2014 diketahui bahwa Taman Kuliner Condongcatur mengalami kerugian dimana biaya pengelolaan lebih besar dari pada pendapatan yang dikumpulkan. Selama lima tahun terakhir, taman kuliner Condongcatur selalu mengalami kerugian kecuali pada tahun 2012.
Tabel 1.1. Laba Rugi Taman Kuliner Condongcatur
No Uraian Tahun
2010 2011 2012 2013 2014
1 Pendapatan 20.079.000,00 102.577.000,00 226.083.530,00 198.655.800,00 200.409.050,00 2 Belanja 299.650.000,00 166.546.100,00 202.656.800,00 199.496.750,00 292.466.175,00 Laba/Rugi (279.571.000,00) (63.969.100,00) 23.426.730,00 (840.950,00) (92.057.125,00) Sumber : Dispenda Kabupaten Sleman, 2015(diolah)
Dari survei awal dan wawancara dengan pengelola, diketahui bahwa jumlah pengunjung rata-rata hanya sekitar 50-70 orang per hari. Mayoritas pengunjung adalah para mahasiswa yang tinggal di sekitar Taman Kuliner. Jumlah pengunjung tersebut tentu tidak sebanding dengan jumlah kios dan fasilitas yang ada.
Jumlah pengunjung yang sedikit menjadi penyebab banyaknya kios yang tutup. Berbagai upaya telah dilakukan pengelola untuk menarik pengunjung dan
pertunjukan secara rutin hingga menggandeng berbagai klub hobby untuk menggelar acara di lokasi Taman Kuliner Condongcatur. Namun demikian meskipun lokasinya yang berdekatan dengan terminal Condongcatur dan beberapa universitas besar di Yogyakarta, namun berbagai upaya tersebut belum menunjukkan hasil.
Untuk itu penulis merasa perlu untuk dilakukan optimalisasi aset melalui analisis penggunaan tertinggi dan terbaik atas lahan terbangun Taman Kuliner Condongcatur untuk mengetahui kesesuaian lokasi lahan tersebut sebagai taman kuliner dan mencari alternatif penggunaan tertinggi dan terbaik selain sebagai lokasi wisata kuliner. Penggunaan tertinggi dan terbaik adalah kemungkinan yang rasional dan penggunaan yang legal dari tanah kosong atau properti yang dikembangkan di mana secara fisik dimungkinkan, didukung oleh peraturan, secara keuangan layak dan menghasilkan nilai tertinggi atas areal tanah tersebut. (AIREA, 2001: 305).
Menurut AIREA (2001:304-305) bahwa penggunaan konsep penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap tanah didasarkan atas kontribusi yang diberikan oleh tanah itu sendiri, yaitu tanah akan mempunyai nilai tinggi jika sesuai dengan properti yang berdiri di atasnya. Di samping itu juga ditentukan dan dibentuk oleh kekuatan kompetitif dari pasar dimana properti tersebut berada, karena itu analisis dan interpretasi dari penggunaan tertinggi dan terbaik adalah dengan melakukan studi dan analisis finansial yang berdasar dari subjek properti.
optimalisasi pemanfaatan aset agar dapat memberi manfaat yang lebih besar di masa yang akan datang serta menghasilkan nilai yang optimum.
1.2 Keaslian Penelitian
Beberapa penelitian terkait sebagai berikut. Tabel 1.2. Penelitian Terkait
No Peneliti Metode Hasil
1 Parli (2001) Analisis keuangan
Dalam penentuan penggunaan tertinggi dan terbaik harus memenuhi empat syarat, yaitu: diijinkan secara peraturan, layak secara fisik, layak secara finansiaal dan memiliki produktivitas maksimal. 2 Widayati dan Harsana (2007) Deskriptif kualitatif
Adanya potensi yang besar sebagai wisata kuliner dan apresiasi yang besar dari pengujung maupun pedagang untuk pengembangan wisata kuliner. Selain itu dalam penelitian ini memberikan saran strategi pengembangan Taman Kuliner Condongcatur
3 Nurtrianto (2010)
Deskriptif pendekatan kualitatif
Taman Kuliner merupakan kebijakan gagal sebagai kawasan relokasi bagi pedagang kaki lima di wilayah Selokan Mataram dan Gejayan.
4 Saputra (2012)
Naturalistik (kualitatif)
Rumusan strategi pengembangan dan pemasaran guna menarik pengunjung. 5 Mutmainah (2014) Analisis Keuangan dengan Net Benefit Cost
berdasarkan perhitungan biaya manfaat pada tahun 2012 didapatkan Net Benefit Cost (NettB/C) bernilai negatif (-). Hal ini disebabkan karena tidak semua kios
beroperasi/buka secara penuh melainkan hanya beroperasi apabila ada kegiatan/event tertentu
Penelitian pertama menggunakan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik namun berbeda dalam hal waktu penelitian dan lokasi objek. Sedangkan penelitian kedua sampai dengan kelima di atas secara umum dilatarbelakangi oleh permasalahan yang hampir sama, yaitu kondisi Taman Kuliner Condongcatur yang sepi pengunjung. Penelitian diatas menitik beratkan pada evaluasi keberhasilan relokasi pedagang kaki lima, analisis biaya manfaat Taman Kuliner Condongcatur dan perumusan strategi untuk pengembangan taman kuliner.
Dalam penelitian ini, permasalahan yang ada dalam Taman Kuliner Condongcatur dianalisis dari aspek yang berbeda dari penelitian diatas. Permasalahan yang ada dianalisis dari aspek penggunaan tertinggi dan terbaik atas lahan terbangun Taman Kuliner Condongcatur.
1.3 Rumusan Masalah
Lahan taman kuliner merupakan milik Pemerintah Desa Condongcatur yang disewa oleh Pemda Sleman yang masa kontraknya akan berakhir 10 tahun lagi (tahun 2025). Taman kuliner Condongcatur memiliki jumlah pengunjung yang sedikit dan tidak sebanding dengan jumlah kios dan fasilitas yang ada. Jumlah pengunjung rata-rata 50-70 pengunjung per hari tidak sebanding dengan 120 kios yang ada. Hal ini berdampak pada kerugian keuangan yang dialami oleh pengelola taman kuliner sebesar Rp413.011.445,00 selama lima tahun terakhir. Namun sampai saat ini, belum ada kajian untuk mengoptimalkan pengelolaan taman kuliner Condongcatur dari aspek penggunaan tertinggi dan terbaiknya.
1.4 Pertanyaan penelitian
Pertanyaan penelitian dalam penelitian ini adalah:
1. Apakah Taman Kuliner merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik untuk lahan yang terletak Jln. Anggajaya III, Dusun Gejayan, Condongcatur?
2. Properti apa yang sesuai untuk dikembangkan di lahan tersebut sesuai dengan penggunaan tertinggi dan terbaiknya sehingga berpotensi menghasilkan
1.5 Tujuan Penelitian
Tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut.
1. Menganalisis penggunaan tertinggi dan terbaik dari lahan yang telah terbangun milik Pemda Sleman yaitu Lahan Taman Kuliner Condongcatur, yang meliputi analisis kelayakan secara fisik (phisically possible) dan layak secara peraturan (legal permissible), analisis kelayakan dari sisi pasar serta kelayakan keuangan (financial feasible), kemudian menentukan kegunaan yang menghasilkan harga/nilai tertinggi sebagai penggunaan tertinggi dan terbaik tanah pusat jajanan Condongcatur Pemda Kabupaten Sleman.
2. Mengkaji alternatif peruntukan yang lebih optimal sesuai dengan prinsip HBU.
1.6 Manfaat Penelitian
Manfaat yang diharapkan dari penelitian ini adalah dapat digunakan sebagai dasar pengambilan kebijakan dalam rangka optimalisasi aset Taman Kuliner Condongcatur pada khususnya dan optimalisasi aset milik Pemerintah Kabupaten Sleman pada umumnya. Selain itu juga diharapkan dapat digunakan sebagai sumber penelitian selanjutnya baik yang berkaitan dengan penggunaan yang tertinggi dan terbaik maupun penelitian tentang aset-aset Pemerintah Daerah.
1.7 Sistematika Penelitian
Sistematika penulisan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut. Bab I Pendahuluan yang mencakup uraian tentang latar belakang, keaslian penelitian, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian,
dan sistematika penelitian. Bab II Tinjauan Pustaka dan Alat Analisis yang mencakup tentang tinjauan pustaka, landasan teori dan alat analisis. Bab III Metode Penelitian yang menjelaskan tentang desain penelitian, metoda pengumpulan data, dan metoda analisis data. Bab IV Analisis Data dan Pembahasan berisi tentang analisis kelayakan fisik dan peraturan, analisis pasar, dan analisis keuangan. Bab V berisi Kesimpulan dan Saran.
