Volume 6, Nomor 1, Juni 2022 1152 PERJANJIAN JUAL BELI SECARA ANGSURAN ANTARA
KONSUMEN DENGAN PENGEMBANG PERUMAHAN
Juliana
1, Herlina Manik,
21,2
Fakultas Hukum, Universitas Jambi Juliana.lia@gmail.com
ABSTRAK
Tujuan penelitian ini yaitu untuk mengetahui serta menganalisis faktor penyebab terjadinya wanprestasi dalam perjanjian jual beli rumah di PT.
Pantasiru Leguna Tijar dan untuk mengetahui serta menganalisis akibat hukum apabila terjadi wanprestasi perjanjian terhadap jual beli rumah secara angsuran di PT. Pantasiru Leguna Tijar. Penelitian ini menggunakan metode Yuridis Empiris. Populasi dalam penelitian ini yaitu seluruh konsumen Perumahan Nayla Putri Recidence yang berjumlah 53 konsumen dan diambil sample penelitian dengan cara Purposive Sampling sebanyak 3 konsumen yang melakukan wanprestasi. Alat pengumpulan data dalam penelitian ini dilakukan dengan cara mengambil data lapangan berupa wawancara dan studi dokumen. Hasil penelitian diketahui bahwa faktor penyebab konsumen melakukan wanprestasi perjanjian jual beli rumah dikarenakan adanya konsumen yang meninggal dunia, ketidakberhasilan bisnis konsumen dan adanya unsur kesengajaan untuk menunda-nunda pembayaran rumah dan Akibat hukum yang diterima konsumen karena wanprestasi yaitu pembatalan perjanjian, pemotongan biaya serta ganti rugi dan dampak yang diterima oleh developer akibat wanprestasi yaitu tidak adanya perputaran kas perusahaan serta kerugian akibat kondisi rumah.
Kata Kunci: Perjanjian, Jual Beli, Wanprestasi.
PENDAHULUAN
Berdasarkan Pasal 1 ayat (7) Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman, menyebutkan bahwa rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya.1 Untuk membangun sebuah rumah dibutuhkan biaya yang tidak sedikit, orang yang akan membeli rumah seringkali kesulitan mendapatkan dana untuk membangun sebuah rumah. Oleh karena itu, saat ini banyak orang yang membeli rumah menggunakan sistem pembayaran dengan cara mencicil atau kredit, yang biasanya disebut dengan Kredit Kepemilikan Rumah (selanjutnya disingkat KPR).
Seperti halnya jual beli perumahan melalui sistem pembayaran kredit secara KPR, konsumen juga dapat melakukan sistem pembayaran
1 Sumantoro, Hukum Ekonomi, Cet-1, UI-PRESS, Jakarta, 1986, hlm. 303.
Jurnal Sains Sosio Humaniora
ISSN (Print) 2580-1244 (Online) 2580-2305 Volume 6, Nomor 1, Juni 2022
Volume 6, Nomor 1, Juni 2022 1153 secara cash tempo atau angsuran developer. Cash tempo merupakan proses pembelian barang antar penjual dan pembeli, yang mana bila konsumen berminat untuk membeli rumah, maka konsumen terlebih dahulu bertemu dengan pihak developer untuk menentukan kesepakatan harga. Setelah harga disepakati maka konsumen berkewajiban membayar uang muka/down payment kepada pihak developer sebesar 30% dari harga yang telah disepakati dan sisanya dibayar secara angsur selama 36 bulan.
Syarat sahnya suatu perjanjian dapat ditemukan di Pasal 1320 KUHPerdata. Terdapat 4 (empat) syarat sahnya sautu perjanjian yaitu:
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
2. Kecakapan untuk membuat suatu perjanjian;
3. Suatu hal tertentu dan;
4. Suatu sebab yang halal.
Pelaksanaan perjanjian melalui hubungan kerja salah satunya yaitu perjanjian jual beli. Jual beli adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikat dirinya untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.2
Menurut Subekti, bahwa wanprestasi (kelalaian atau kealpaan) seorang debitur dapat berupa empat macam:
1. Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya;
2. Melaksanakan apa yang dijanjikannya, tetapi tidak sebagaimana dijanjikan;
3. Melakukan apa yang dijanjikannya tetapi terlambat;
4. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya.3
Dalam jual beli tentu mengandung resiko didalam proses pembayaran seperti pembeli tidak mampu membayar angsuran tepat pada waktunya, pembeli tidak membayar sama sekali ataupun pembeli melakukan pembatalan secara sepihak atas perjanjian jual beli perumahan yang telah dibuat sehingga diperlukan upaya hukum untuk mengatasi hal tersebut.
Dalam praktik perjanjian jual beli yang dilakukan PT. Pantasiru Leguna Tijar menggunakan perjanjian kontrak baku yang mana tipe rumah, harga rumah, dan juga waktu pelunasannya sudah tertera dalam surat perjanjian yang telah disediakan dari pihak perusahaan.
Pada pelaksanaan jual beli rumah antara Konsumen dengan developer di PT. Pantasiru Leguna Tijar maka terdapat hak dan kewajiban yang harus dipenuhi oleh masing-masing pihak, yaitu:
1. Hak pihak pengembang
a. Berhak menerima angsuran pembelian setiap bulannya dan berhak menerima uang atas harga rumah yang dibeli oleh konsumen (Pasal 2 Surat Perjanjian Jual Beli Rumah)
b. Berhak menegur pembeli dalam penunggakan pembayaran angsuran kredit dan berhak memanggil konsumen ke kantor
2 Subekti, Op.Cit., hlm. 79.
3 Subekti, Op.Cit., hlm. 45.
Volume 6, Nomor 1, Juni 2022 1154 apabila terlambat pembayaran selama 6 (enam) bulan berturut- turut. (Pasal 6 Surat Perjanjian Jual Beli Rumah)
c. Berhak menarik kembali rumah jika konsumen tidak melaksanakan kewajibannya. (Pasal 6 ayat 4 Surat Perjanjian Jual Beli Rumah)
d. Berhak menahan surat-surat, dokumen rumah dan tanah yang akan dibeli sebagai jaminan (Pasal 7 Surat Perjanjian Jual Beli Rumah)
2. Kewajiban pihak pengembang
a. Menyediakan dan membangun rumah yang layak huni. (Pasal 4 Surat Perjanjian Jual Beli Rumah)
b. Menyerahkan barang yang akan dijual (rumah). (Pasal 5 Surat Perjanjian Jual Beli Rumah)
c. Wajib menyerahkan kembali kepada pembeli semua surat-surat atau dokumen mengenai rumah berikut tanahnya serta surat-surat bukti lainnya yang disimpan dan dikuasai oleh Pihak Developer, apabila angsuran rumahnya telah dilunasi sampai akhir. (Pasal 7 Surat Perjanjian Jual Beli Rumah)
Dalam penjelasan tersebut hak dan kewajiban developer sudah jelas dipaparkan, sebaliknya konsumen pun juga terdapat hak dan kewajiban yang harus dipenuhi akan tetapi konsumen tidak melaksanakan kewajibannya dengan maksimal. Pembatalan sepihak atas suatu perjanjian dapat diartikan sebagai ketidaksediaan salah satu pihak untuk memenuhi prestasi yang telah disepakati kedua belah pihak dalam perjanjian. Pada saat mana pihak yang lainnya tetap bermaksud untuk memenuhi prestasi yang telah dijanjikannya dan menghendak untuk tetap memperoleh kontra prestasi dari pihak yang lainnya itu.4
Konsumen melakukan wanprestasi yaitu tersendat atau tidak melakukan pembayaran sesuai waktu yang telah disepakati pada awal atau terjadinya pembayaran macet yang dilakukan secara berturut-turut sehingga menimbulkan kerugian bagi pihak lain dalam perjanjian jual beli secara angsuran tersebut. Setelah tunggakan angsuran rumah yang cukup lama, pihak konsumen merasa tidak sanggup untuk membayar angsuran rumah tersebut dan membatalkan perjanjian jual beli rumah.
Adanya kasus wanprestasi ini akan mengakibatkan pada kerugian ekonomi pengusaha, dimana pengusaha tidak mendapat keuntungan sebagaimana yang diharapkannya dikarenakan konsumen lalai tidak memenuhi kewajibannya untuk membayar angsuran jual beli rumah dan melakukan pembatalan perjanjian jual beli tersebut.
Berdasarkan uraian diatas, maka penulis merasa tertarik untuk melakukan penelitian lebih jauh tentang perjanjian jual beli pada PT.
Pantasiru Leguna Tijar dan ingin membahasnya dalam skripsi dengan judul : “Perjanjian Jual Beli Secara Angsuran Antara Konsumen dengan PT. Pantasiru Leguna Tijar Sebagai Pengembang Perumahan”.
4 Pahlefi Pahlefi, Raffles Raffles, Herlina Manik, “Klausula Pembatalan Sepihak Dalam Perjanjian Menurut Peraturan Perundang-Undangan Indonesia”, Gorontalo Law Review, Volume 2 No. 2, Universitas Gorontalo, Gorontalo, Oktober 2019, hlm. 75.
Volume 6, Nomor 1, Juni 2022 1155 METODE PENELITIAN
Metode penelitian yang digunakan adalah metode penelitian yuridis empiris (socio-legal-research). Metode penelitian Yuridis Empiris merupakan metode penelitian tentang fakta-fakta sosial masyarakat, atau fakta mengenai hukum yang berlaku di tengah-tengah masyarakat dengan tujuan mengetahui sejauh mana peranan hukum pada masyarakat5. Penelitian ini bersifat deskriptif yang akan memberikan gambaran mengenai objek yang diteliti dan dianggap dapat memberikan gambaran detail mengenai masalah dan keadaan objek yang diteliti sebagaimana adanya. Data penelitian ini bersumber dari data primer, data sekunder dan data tersier. Teknik pengumpulan data menggunakan teknik wawancara dengan narasumber dan studi dokumen. Adapun metode analisa data yang digunakan pada penelitian ini adalah metode deskriptif, analisis dan diakhiri dengan penarikan kesimpulan.
HASIL DAN PEMBAHASAN
Jumlah konsumen yang diperoleh oleh peneliti pada PT. Pantasiru Leguna Tijar bagian perumahan Nayla Putri Residence adalah sebanyak 53 (lima puluh tiga) konsumen. Dari populasi tersebut, diambil sampel penelitian dengan menggunakan teknik Purposive Sampling sebanyak 3 (tiga) konsumen yang mana 3 (tiga) konsumen tersebut telah memenuhi kriteria penelitian yaitu melakukan wanprestasi perjanjian jual beli rumah dengan pembayaran secara cash tempo/angsuran.
Tabel 1
Jangka Waktu Pembayaran DP Rumah Sampai Pembatalan Perjanjian No. Nama Konsumen Jangka waktu Pembayaran DP sampai
Pembatalan perjanjian
1. Darsiman 1 Tahun 3 Bulan
2. Siti Fatimah 1 Tahun 2 Bulan
3. Heri Lutfi 1 Tahun 7 Bulan
Sumber data: Penelitian Tahun 2021
3 (tiga) orang konsumen tersebut memiliki jangka waktu yang berbeda dari pembayaran DP sampai dengan melakukan pembatalan perjanjian. Konsumen yang pertama yaitu Bapak Darsiman dengan jangka waktu pembayaran Down Payment/DP hingga melakukan pembatalan perjanjian selama 1 Tahun 3 Bulan terhitung sejak tanggal 4 September 2020-10 November 2021, konsumen yang kedua yaitu Ibu Siti Fatimah dengan jangka waktu pembayaran Down Payment/DP hingga melakukan pembatalan perjanjian selama 1 Tahun 2 Bulan terhitung sejak tanggal 22 September 2020-24 Oktober 2021, dan Bapak Heri Lutfi dengan jangka waktu pembayaran Down Payment/DP hingga melakukan pembatalan perjanjian selama 1 tahun 7 bulan terhitung sejak tanggal 3 Februari 2020- 13 Agustus 2021.
5 Bahder John Nasution, Metode Penelitian Ilmu Hukum, Penerbit Mandar Maju, Bandung, 2008, hlm 123.
Volume 6, Nomor 1, Juni 2022 1156 1. Faktor Penyebab wanprestasi perjanjian jual beli rumah secara
angsuran di PT. Pantasiru Leguna Tijar
Terdapat beberapa faktor penyebab atau alasan konsumen melakukan wanprestasi dalam perjanjian jual beli rumah di PT. Pantasiru Leguna Tiijar.
Berikut adalah beberapa penyebab terjadinya wanprestasi berkaitan dengan perjanjian jual beli rumah:
a. Konsumen meninggal dunia.
Satu dari 3 (tiga) responden penelitian yakni Bapak Darsiman adalah konsumen yang melakukan jual beli rumah di Perumahan Nayla Putri Recidence. Dalam kasus ini, Bapak Darsiman sebagai pihak kedua dan pihak developer sebagai pihak pertama telah sepakat bahwa rumah bisa langsung ditempati walaupun angsuran belum mencapai 75% dengan resiko pembayaran rumah tiap bulan selama 36 bulan atau 3 tahun akan lebih besar. Pada bulan Oktober 2020 sebelum rumah tersebut ditempati, Bapak Darsiman telah terlebih dahulu membayar sebagian sisa pembayaran rumah sebesar Rp. 15.000.000 sehingga total sisa pembayaran angsurannya secara keseluruhan sebesar Rp. 78.500.000 yang harus dibayar tiap bulannya selama 36 bulan sebesar Rp. 2.180.000 .
Dibulan Desember 2020 Bapak Darsiman membayar angsuran pertama, lalu di bulan Januari 2021, keluarga dari pihak kedua menghubungi pihak developer bahwa Bapak Darsiman sebagai pihak kedua telah meninggal dunia dan ahli waris akan diberikan kepada istri dari pihak kedua tersebut.
Pada bulan Januari 2021 tersebut, setelah ahli waris menghubungi pihak developer bahwa pihak kedua meninggal dunia, pembayaran angsuran rumah pada bulan tersebut masih dibayar oleh ahli waris, namun setelahnya ahli waris tidak membayar angsuran rumah kembali kepada pihak developer selama 6 bulan dengan alasan ekonomi yang menurun.
Dari permasalahan ini dapat disimpulkan bahwa konsumen wanprestasi dan membatalkan perjanjian jual beli rumah karena menunggak pembayaran angsuran rumah selama 10 bulan terhitung sejak bulan Februari 2021 hingga November 2021 dengan total sisa angsuran sebesar Rp. 74.140.000
Hal ini tetap dikatakan wanprestasi karena ahli waris tidak memenuhi kewajibannya untuk membayar angsuran rumah. Kewajiban pihak kedua yang meninggal dunia untuk melunasi angsuran rumah dilimpahkan ke ahli waris, sesuai dengan pasal dalam perjanjian jual beli.
Pasal 8:
“Apabila dalam perjalanan perjanjian ini, pihak kedua meninggal dunia, maka pihak kedua wajib memberitahukan kepada pihak pertama dengan menyerahkan bukti surat keterangan meninggal dunia dari Kepala Desa atau Lurah setempat dan segala kewajiban pihak kedua kepada pihak pertama (ansuran) akan dibebankan atau diteruskan kepada ahli waris.”
Volume 6, Nomor 1, Juni 2022 1157 Dalam permasalahan ini, ahli waris tidak menepati janjinya untuk melunasi angsuran pembelian rumah dengan alasan keadaan ekonomi yang memburuk dan melakukan pembatalan perjanjian jual beli rumah secara sepihak yang menyebabkan kerugian pada pihak developer.
Kewajiban ahli waris untuk membayar hutang pewaris juga terdapat dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yaitu:
Pasal 833:
“Para ahli waris, dengan sendirinya karena hukum, mendapat hak miik atas semua barang, semua hak dan semua piutang orang yang meninggal.”
Pasal 1100:
“Para ahli waris yang telah bersedia menerima warisan, harus ikut memikul pembayaran utang, hibah wasiat dan beban-beban lain, seimbang dengan apa yang diterima masing-masing dari warisan itu.
b. Ketidakberhasilan usaha
Pada bulan Desember 2020 Ibu Siti Fatimah menempati rumah tersebut dan membayar angsuran pertama di bulan Januari 2021. Namun setelah pembayaran angsuran yang pertama tersebut Ibu Siti Fatimah tidak lagi membayar angsuran tiap bulannya. Hal ini membuat pihak developer menghubungi pihak kedua via telepon untuk menanyakan mengenai keterlambatan pembayaran. Akan tetapi Ibu Siti Fatimah sampai 2 bulan kedepan belum juga membayar angsuran rumah dan di bulan Oktober 2021 beliau meminta pembatalan perjanjian jual beli rumah tersebut secara sepihak.
Jika dilihat dari permasalahan tersebut dapat disimpulkan bahwa Ibu Siti Fatimah melakukan wanprestasi karna tidak membayar angsuran rumah selama 9 bulan berturut-turut terhitung sejak bulan Februari 2021 hingga Oktober 2021 sebesar Rp. 83.611.000 dan membatalkan perjanjian jual beli rumah dengan alasan bahwa uang untuk angsuran di bulan pertama dipakai untuk keadaan darurat operasi anaknya dengan nominal lumayan besar, lalu ditambah penghasilan bisnis rumah makannya yang menurun akibat pandemi dan terlilitnya hutang dengan pihak lain.
Ketidaksanggupan konsumen untuk membayar angsuran karena bisnisnya tidak berhasil termasuk wanprestasi karena adanya kelalaian, yaitu suatu perbuatan dimana seseorang pelaku mengetahui kemungkinan terjadinya akibat yang merugikan orang lain seperti developer.
c. Kesengajaan
Pada Bulan Juni 2020 Bapak Heri Lutfi menempati rumah tersebut dan membayar angsuran rumah selama 3 bulan yaitu bulan Juli, Agustus dan September. Namun untuk angsuran selanjutnya di bulan Oktober beliau tidak membayar angsuran rumah dengan alasan tidak memiliki uang, tapi ternyata memiliki harta bergerak yang jika sebagian dijual dapat melunasi rumahnya.
Sayangnya, setelah lewat tempo 3 bulan tersebut Bapak Heri Lutfi belum juga membayar tunggakan angsuran sampai akhirnya di bulan
Volume 6, Nomor 1, Juni 2022 1158 Agustus 2021 Bapak Heri Lutfi meminta pembatalan perjanjian jual beli rumah terhadap developer dengan total tunggakan angsuran rumah selama 11 bulan (Oktober 2020 - Agustus 2021).
Dari pernyataan Bapak Heri Lutfi diatas dapat diketahui bahwa konsumen menunda-nunda pembayaran dengan meminta perpanjangan waktu pembayaran namun disaat waktu yang telah dijanjikan, konsumen tidak bisa menepati janjinya dan meminta waktu lagi untuk pembayaran, sedangkan konsumen memiliki harta bergerak yang jika dijual lebih murah akan cukup untuk membayar cicilan rumahnya.
Permasalahan dalam kasus Bapak Herli Lutfi ini termasuk ke dalam wanprestasi. Beliau menunggak pembayaran angsuran pembelian rumah selama 11 bulan terhitung sejak bulan Oktober 2020 hingga Agustus 2021. Dalam pelaksanaan perjanjian jual beli rumah disini, konsumen tidak melaksanakan itikad baik dalam perjanjian yang disepakati dimana ada unsur kesengajaan yang dilakukan konsumen untuk tidak melanjutkan pembayaran. Dari wawancara pada konsumen kesengajaan keterlambatan pembayaran tersebut dikarenakan ia menyepelekan angsuran pembayaran karna konsumen menganggap telah mengenal baik pihak developer yaitu Pak Agus Efandri dengan tempo pembayaran angsuran selalu ditunda-tunda.
1. Akibat Hukum Dari Wanprestasi Perjanjian Jual Beli Secara Angsuran di PT. Pantasiru Leguna Tijar
Didalam pelaksanaan perjanjian jual beli rumah di PT. Pantasiru Leguna Tijar antara pihak konsumen dan pihak developer juga berjalan tidak sebagaimana mestinya. Dimana dalam hal ini konsumen melakukan wanprestasi perjanjian karna tidak sanggup membayar angsuran rumah setiap bulannya sesuai dengan yang ada di dalam perjanjian. Hal ini disebabkan oleh berbagai faktor, seperti meninggal dunianya konsumen, ketidakberhasilan usaha dan adanya kesengajaan untuk tidak membayar angsuran rumah.
Seperti hasil wawancara dengan Bapak M. Syamsurizal selaku Staf Administrasi PT. Pantasiru Leguna Tijar, yaitu:
“Kerugian akibat kredit macet itu pasti ada, seperti tidak adanya perputaran uang kas kantor, yang seharusnya pemasukan dari kredit itu bisa kami keluarkan untuk modal usaha yang baru, nah jadi terhambat karna kredit macet itu. Lalu mengenai harga jual rumah, rumah yang telah dipakai itu pasti ada renovasi, misalnya dinding rumah yang harus kita cat ulang karna banyak coretan, lalu ada ubin rumah yang pecah, dan ada juga yang material bangunan rumah itu konsumen tukar dengan harga yang lebih murah, semua renovasi itu ditanggung oleh pihak developer, ditambah lagi dengan konsumen yang secara sepihak membatalkan perjanjian dengan tunggakan rumah yang sudah berbulan-bulan.”6
6 Wawancara dengan Bapak M. Syamsurizal selaku Staf Administrasi PT. Pantasiru Leguna Tijar, pada pukul 10.00 WIB, tanggal 11 Maret 2022.
Volume 6, Nomor 1, Juni 2022 1159 Terdapat dua pihak yang menerima dampak dari adanya wanprestasi perjanjian jual beli rumah tersebut, yaitu:
a. Dampak Wanprestasi Bagi Developer
1) Tidak adanya perputaran kas perusahaan
Arus kas atau cash flow merupakan pergerakan uang yang masuk dan keluar dalam periode waktu tertentu. Pada umumnya, setiap bisnis menginginkan pergerakan uang yang masuk lebih besar dari pengeluaran. Namun dengan adanya keterlambatan pembayaran angsuran rumah oleh konsumen selama berbulan-bulan di luar jatuh tempo membuat dana yang harusnya cair dan dapat digunakan sebagai modal operasional atau untuk pengembangan usaha tidak dapat diterima, sehingga kegiatan bisnis pun menjadi terhambat.
2) Kerugian akibat kondisi rumah
Hal ini didasari dari adanya renovasi yang harus dilakukan oleh pihak developer akibat pemakaian konsumen agar rumah dapat dijual kembali. Selain itu adanya tambahan-tambahan renovasi yang dilakukan oleh konsumen seperti tambahan sumur yang lebih dari satu akan membuat sulitnya rumah terjual oleh calon konsumen baru.
Dan juga walaupun bentuk bangunan sama akan tetapi komposisi material berbeda-beda sesuai dengan keinginan pihak konsumen yang mengakibatkan harga rumah ketika akan dijualkan kembali berubah sesuai kualitas bangunan.
b. Dampak Wanprestasi bagi Konsumen
Berdasarkan penelitian penulis, terdapat dampak dari wanprestasi tersebut terhadap konsumen yang mana menimbulkan akibat hukum, yakni:
Tabel 3
Akibat Wanprestasi bagi Konsumen Nama Konsumen Akibat Wanprestasi
Darsiman Pembatalan Perjanjian
Siti Fatimah Pembatalan Perjanjian
Heri Lutfi Pembatalan Perjanjian dan Ganti Rugi Sumber Data: Penelitian Tahun 2021
a. Pembatalan Perjanjian
Berdasarkan penelitian, pembatalan perjanjian dialami oleh 3 (tiga) responden. Pembatalan perjanjian dilakukan berdasarkan kesepakatan dari konsumen dan developer yang dilakukan secara lisan setelah mereka melakukan perundingan, maka pembatalan perjanjian ini telah melaksanakan Pasal 1338 (2) KUH Perdata yang menyebutkan bahwa
“persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang.”
Volume 6, Nomor 1, Juni 2022 1160 Akibat pembatalan perjanjian di atur dalam Pasal 1451 dan 1452 KUHPer. Akibat hukum pada pembatalan perjanjian adalah pengembalian pada posisi semula sebagaimana halnya sebelum terjadi perjanjian.7 Berdasarkan penelitian, pembatalan perjanjian ini memiliki konsekuensi yaitu rumah yang dibatalkan Perjanjian jual belinya maka akan dipasarkan kembali oleh pihak PT. Pantasiru Leguna Tijar dan apabila rumah tersebut laku terjual maka konsumen berhak untuk menerima pengembalian uang muka/DP yang telah dibayarkan oleh konsumen dengan potongan biaya administratif.8
b. Ganti Rugi
Berdasarkan penelitian, ganti rugi dialami oleh 1 (satu) responden.
Mengenai ganti rugi yang dapat dituntut, dalam Pasal 1248 KUH Perdata menyebutkan unsur-unsur sebagai berikut: biaya (kosten) yaitu segala pengeluaran (biaya) yang nyata-nyata sudah dikeluarkan, rugi (schadein) ialah kerugian karena kerusakan barang milik kreditur akibat kelalaian debitur, halnya keuntungan (interessen) ialah kerugian yang berupa hilangnya keuntungan yang diharapkan.
Dalam penelitian ini, terdapat kerugian yang diterima oleh developer akibat dari adanya kerusakan serta perubahan nilai harga material rumah yang membuat kualitas bangunan tersebut pun menjadi berkurang. Seperti dalam kasus Bapak Heri Lutfi berdasarkan penelitian telah merubah material rumah yaitu daun pintu rumah (pintu depan dan belakang) dengan harga yang lebih murah dari sebelumnya dan membuat sumur di area rumah sebanyak 3 (tiga) buah dengan jarak yang cukup dekat yang akan membuat calon konsumen lain ragu untuk membeli dan menyebabkan nilai harga jual rumah berkurang sehingga berdampak kerugian bagi pihak developer.
Atas hal tersebut, maka pihak developer menuntut kerugian kepada konsumen. Berdasarkan penelitian, pihak developer meminta ganti rugi untuk material rumah berupa daun pintu yang telah diganti dengan harga yang lebih murah menjadi harga standar awal rumah sebesar Rp.
850.000. Sedangkan untuk sumur yang lebih dari 3 (tiga) buah di area rumah, pihak developer meminta ganti kerugian kepada Bapak Heri Lutfi dengan cara menimbun dan meratakan 2 (dua) sumur diantaranya sehingga hanya tersisa 1 (satu) sumur yang efektif untuk digunakan.
Dalam hal pemotongan biaya administratif, apabila rumah akibat pembatalan perjanjian tersebut telah terjual maka konsumen berhak untuk menerima pengembalian uang muka/DP yang telah dibayarkan oleh konsumen dengan potongan biaya sebesar 30% oleh pihak developer.
Pemotongan tersebut dilakukan untuk biaya fee marketing, biaya operasional, dan pertimbangan atau peluang investasi. Pemotongan biaya ini dilakukan apabila konsumen melakukan pembatalan perjanjian yang mana 3 (tiga) responden mengalami pemotongan biaya tersebut.
7 Agus Yudha Hernoko, Hukum Perjanjian Asas Proporsionalitas dalam Kontrak Komersil, Kencana, Jakarta, 2010, hlm. 294.
8 Ibid
Volume 6, Nomor 1, Juni 2022 1161 Pengembalian uang yang telah dibayarkan oleh konsumen dengan dipotong biaya mencerminkan hal ini telah sesuai dengan asas iktikad baik disimpulkan dari Pasal 1338 ayat (3) KUH Perdata yaitu
“Persetujuan harus dilaksanakan dengan iktikad baik.” Maksudnya adalah pelaksanaan perjanjian harus sesuai dengan kepatutan atau keadilan.
Kepatutan melihat pelaksanaan sesuai dengan isi perjanjian yang ada.
Sedangkan keadilan yaitu melihat pelaksanaan perjanjian merugikan salah satu pihak atau tidak sesuai dengan isi perjanjian.
KESIMPULAN
Faktor-faktor penyebab konsumen melakukan wanprestasi adalah:
1. Bahwa konsumen meninggal dunia dan debitur tidak sangggup melunasi rumah, usaha konsumen yang tidak berhasil dan karena adanya unsur kesengajaan yang dilakukan konsumen.
2. Bahwa terdapat dampak yang diterima oleh developer dari adanya wanprestasi yang dilakukan konsumen yaitu tidak adanya perputaran kas perusahaan dan kerugian akibat kondisi rumah.
3. Akibat wanprestasi yang diterima oleh konsumen antara lain adanya pembatalan perjanjian jual beli rumah, pemotongan biaya serta ganti rugi akibat adanya kerusakan atau kelalaian yang dilakukan konsumen.
DAFTAR PUSTAKA Buku
Badrulzaman, Mariam Darus. Aneka Hukum Bisnis, Penerbit Alumni, Bandung, 1994.
Badrulzaman, Mariam Darus. K.U.H Perdata Buku III Hukum Perikatan dengan Penjelasan, Alumni, Bandung, 2006
Budiono, Herlien. Asas Keseimbangan bagi Hukum Perjanjian Indonesia, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2015.
Harahap, Yahya, Segi-segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, 1986.
Harjono, Dhaniswara K. Hukum Properti, PPHBI, Jakarta, 2016.
Herutomo, Agung. Rahasia KPR yang Disembunyikan Para Bankir, PT.
Elex Media Komputindo, Jakarta, 2010.
Marzuki, Peter Mahmud. Pengantar Ilmu Hukum, Cetakan 2, Kencana Prenada Media Group, Jakarta, 2009.
Muhammad, Abdulkadir. Hukum Perikatan, Penerbit Alumni, Bandung, 1982.
_______. Hukum Perjanjian, PT. Citra Aditya Abadi, Bandung, 1992.
_______. Hukum Perdata Indonesia, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2014.
Nasution, Bahder John. Metode Penelitian Ilmu Hukum, Penerbit Mandar Maju, Bandung, 2008.
P.N.H. Simanjuntak, Hukum Perdata Indonesia, Prenadamedia Group, Jakarta, 2015.
Setiawan, I Ketut Oka. Hukum Perikatan, Sinar Grafika, Cetakan Pertama, Jakarta, 2016.
Soekanto, Soerjono. Pengantar Penelitian Hukum, Universitas Indonesia, Jakarta, 2015.
Volume 6, Nomor 1, Juni 2022 1162 Soeroso, R. Pengantar Ilmu Hukum, Sinar Grafika, Jakarta, 2006.
Subekti, Aneka Perjanjian, cet-8, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1989.
Subekti dan Tjitrosoedibio, Kamus Hukum, Pradnya Paramita, Jakarta, 1996.
Sumantoro, Hukum Ekonomi, Cet-1, UI-PRESS, Jakarta, 1986.
Jurnal
Nikmah, Mahfudzotin, Hari Sutra Disemadi, Ani Purwanti, “Akibat Hukum Perjanjian Jual Beli Rumah Melalui Kredit Pemilikan Rumah Over Credit di Bawah Tangan”, JCH (Jurnal Cendekia Hukum), Vol 6 No.
1. Sekolah Tinggi Ilmu Hukum Putri Maharaja, Payakumbuh: 2020.
Pahlevi, Raffles, Herlina Manik, “Klausula Pembatalan Sepihak Dalam Perjanjian Menurut Peratuan Perundang-Undangan Indonesia”
Gorontalo Law Review, Vol 2 No. 2, Universitas Gorontalo, Gorontalo, Oktober 2019.
Triyuly, Wienty, “Identifikasi Pembangunan Type Rumah Perumahan Di Kota Palembang”, Jurnal Rekayasa Sriwijaya, Universitas Sriwijaya, Palembang No. 1 Vol 22, Maret 2013.
Wiranti, Zahruddin Hodsay, Chandra Kurniawan, “Analisis Prosedur Pemberian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Dalam Pencegahan Macet Pada PT. Bank Sumsel Babel Pusat”, Jurnal Neraca, Vol.3 No.1, Universitas PGRI, Palembang: 2019.
Wiyono, Andi Pontjo. Tanggung Jawab Developer Perumahan Terhadap Penyediaan Tempat Pemakaman. e-Jurnal THE SPIRIT OF LOW, Vol. 1 No.1. Universitas Narotama, Surabaya: 2015.
Makalah Seminar
Kusumah, Andy, “Kajian Sistem Manajemen Mutu Pada Perusahaan Developer”, Seminar Nasional Teknik Sipil V, Universitas Parahyangan, Bandung, 2015.
Perundang-Undangan
Republik Indonesia. Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek).
Republik Indonesia. Undang-Undang Tentang Perlindungan Konsumen.
UU Nomor 8 Tahun 1999.
___________. Undang-undang Tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman. UU Nomor 1 Tahun 2011.
