BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat, rumah merupakan kebutuhan dasar manusia mempunyai peran yang sangat strategis dalam pembentukan watak serta kepribadian bangsa untuk membentuk manusia Indonesia seutuhnya, berjati diri, mandiri dan produktif.1 Negara bertanggung jawab melindungi segenap bangsa Indonesia melalui penyelenggaraan perumahan dan kawasan pemukiman agar masyarakat mampu bertempat tinggal serta menghuni rumah yang layak dan terjangkau didalam perumahan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan diseluruh wilayah Indonesia.2
Perwujudan kesejahteraan rakyat ditandai dengan meningkatnya kehidupan yang layak dan bermartabat serta cukupnya kebutuhan dasar yaitu pangan, sandang, papan, kesehatan, pendidikan, dan lapangan kerja.3
Sandang, pangan dan papan sudah menjadi bagian dari kebutuhan pokok dalam kehidupan sehari-hari. Sandang dan pangan merupakan suatu kebutuhan yang selalu berulang dibutuhkan dalam jangka panjang, namun dapat diperoleh dalam
1
Konsiderans a Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman.
2
Konsiderans b Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman.
3
Alvi Syahrin, Pengaturan Hukum dan Kebijakan Pembangunan Perumahan dan
waktu yang relatif singkat serta mudah diperoleh setiap saat. Sedangkan untuk pemenuhan kebutuhan akan papan masih dirasakan berat oleh sebagian besar masyarakat. Secara umum, ada 2 (dua) pola dalam upaya pemenuhan akan kebutuhan perumahan, yakni dalam bentuk kredit kepemilikan rumah atau melalui sewa.
Pemerintah perlu lebih berperan dalam penyelenggaraan dalam menyediakan dan memberikan kemudahan dan bantuan perumahan dan kawasan permukiman yang berbasis kawasan serta keswadayaan masyarakat sehingga merupakan satu kesatuan fungsional dalam wujud tata ruang fisik, kehidupan ekonomi, dan sosial budaya yang mampu menjamin kelestarian lingkungan hidup sejalan dengan semangat demokrasi, otonomi daerah,dan keterbukaan dalam tatanan kehidupan bermasyarakat, berbangsa dan bernegara.4
Maksud dan tujuan didirikannya Perum Perumnas adalah untuk menyelenggarakan kemanfaatan umum berupa kegiatan-kegiatan produktif di bidang pelaksanaan pembangunan perumahan rakyat beserta sarana dan prasarananya serta melakukan pemupukan dana. Dengan tujuan melaksanakan kebijakan dan program pemerintah di bidang pembangunan perumahan rakyat beserta sarana dan prasarananya yang mampu mewujudkan lingkungan pemukiman sesuai dengan rencana pembangunan wilayah atau kota.5
4
Konsiderans c Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman.
5
Andi Hamzah, I Wayan Suandra, B.A Manalu, Dasar-dasar Hukum Perumahan, (Jakarta: Rineka Cipta, 1995), hal. 73.
Penyediaan dana untuk pembangunan perumahan dengan fasilitas kredit Pemilikan Kapling Siap Bangun dan Kredit Pemilikan Rumah diatur dalam keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 02/Kpts/1990 tentang Pengadaan Perumahan dan Pemukiman dengan Dukungan Fasilitas Kredit Pemilikan Kapling Siap Bangun (KPKSB) dan Kredit Pemilikan Rumah (KPR Dalam Repelita V).6
Menurut Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 02/Kpts/1990, Kredit Pemilikan Rumah adalah kredit yang diberikan oleh Bank-bank yang ditetapkan oleh Bank Indonesia, kepada masyarakat yang berpenghasilan rendah yang berpendapatan tetap dan tidak tetap dengan pendapatan keluarga maksimum Rp. 900.000,- perbulan, untuk membiayai Pemilikan Kapling Siap Bangun (54 meter sampai dengan 72 meter persegi, rumah inti, rumah sederhana dan rumah susun tipe 12 sampai dengan tipe 70, yang sumber dananya diatur oleh Pemerintah dan Dana Bank-bank Pelaksana.7
Menurut Undang-Undang Pokok Perbankan Nomor 10 Tahun 1998, Pasal 1 ayat (11), pengertian kredit disebutkan sebagai berikut:8
“Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan
dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak yang meminjam yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga” 6 Ibid, hal. 6. 7 Ibid, hal. 7. 8
Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan.
Kredit yang diberikan oleh Bank didasarkan atas kepercayaan sehingga dengan demikian pemberian kredit merupakan pemberian kepercayaan kepada nasabah.9
Dari macam-macam perjanjian yang ada di dalam KUHPerdata salah satunya adalah perjanjian pinjam pengganti. Perjanjian ini diatur dalam Bab ketiga belas Buku Ketiga KUHPerdata. Perjanjian Kredit tergolong perjanjian pinjam pengganti, meskipun demikian perjanjian kredit tergolong perjanjian khusus, karena didalamnya terdapat kekhususan dimana pihak kreditur selaku bank dan obyek perjanjian berupa uang.10
Perjanjian kredit adalah perjanjian pokok (prinsipil) yang bersifat riil. Sebagai perjanjian prinsipiil, maka perjanjian jaminan adalah assessornya. Ada dan berakhirnya perjanjian jaminan tergantung pada perjanjian pokok. Arti riil ialah bahwa terjanjinya perjanjian kredit ditentukan oleh penyerahan uang oleh bank kepada nasabah debitur.11
Agunan menurut Bab I Ketentuan Umum Pasal 1 Point 23 Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan, adalah Jaminan tambahan yang diserahkan nasabah Debitur kepada Bank dalam rangka pemberian fasilitas Kredit atau Pembiayaan berdasarkan prinsip syariah.12
9
Ibid, hal. 180. 10
Gatot Supramono, Perbankan dan Masalah Kredit Suatu Tinjauan Yuridis, (Jakarta: PT. Djambatan, 1995), hal. 43.
11
Hermasyah, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, (Jakarta: Prenada Media, 2005), hal.67.
12
Kredit Pemilikan Rumah merupakan salah satu kebutuhan pokok untuk masyarakat, dan demand untuk Kredit Pemilikan Rumah sendiri juga masih tinggi. Kredit Pemilikan Rumah adalah kredit yang digunakan untuk membeli rumah. Walaupun penggunaannya mirip, tetapi Kredit Pemilikan Rumah berbeda dengan kredit konstruksi dan renovasi. Agunan yang diperlukan untuk Kredit Pemilikan Rumah adalah rumah yang akan dibeli itu sendiri. Tetapi untuk hal Kredit Pemilikan Rumah sekalipun, pihak bank tentunya sesuai dengan praktek perbankan yang lazim, tetap akan mengadakan studi kelayakan terlebih dahulu sebelum mencairkan kredit dimaksud.
Kredit Pemilikan Rumah adalah salah satu fasilitas kredit yang diberikan oleh bank kepada nasabah khususnya dalam jual beli rumah. Pelayanan kredit ini diberikan hampir semua bank yang mempunyai fasilitas Kredit Pemilikan Rumah baik bank-bank swasta ataupun bank Pemerintah. Perkataan kredit tidak ditemukan dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tetapi diatur oleh undang-undang tersendiri yaitu Undang-Undang Pokok Perbankan Nomor 10 Tahun 1998, Pasal 1 ayat (11) sebagamana telah disebutkan diatas.
Dari pengertian Pasal 1 ayat (11) tersebut dapat diketahui bahwa kredit itu merupakan perjanjian meminjam uang antara bank sebagai lembaga keuangan dan bertidak sebagai kreditur dengan nasabah atau debitur. Dalam perjanjian ini bank sebagai pemberi kredit percaya terhadap nasabahnya, bahwa dalam jangka waktu yang disepakatinya akan dikembalikan atau dibayar lunas.
Kredit Pemilikan Rumah termasuk dalam lingkup perjanjian, Perjanjian adalah terjemahan dari kons overenkomst, Hukum Perjanjian, yang diartikan sebagai peristiwa hukum sebagaimana di kemukakan sebagai berikut: Supaya perjanjian atau persetujuan yang dibuat oleh para pihak yang membuatnya, menyangkut para pihak yang bersangkutan maka perjanjian itu harus dibuat secara sah.13 Dari segi bahasa dapat pula diterjemahkan dengan persetujuan. Subekti mengartikannya sebagai perbuatan hukum, sebagaimana terlihat dari terjemahan yang dilakukannya terhadap isi Pasal 1313 KUHPerdata, yang bunyinya: “Suatu persetujuan adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih.”14
Perjanjian kredit merupakan ikatan atau bukti tertulis antara bank dengan debitur sehingga harus disusun dan dibuat sedemikian rupa, agar setiap orang mudah mengetahui bahwa perjanjian yang dibuat itu merupakan perjanjian kredit. Perjanjian kredit harus ditandatangani oleh kedua belah pihak (bank dan debitur) yang berwenang untuk melakukan perbuatan hukum.15
Peralihan Kredit yaitu menggantikan pekerjaan orang lain atau mengambil alih tugas orang lain dalam hal ini membeli barang dimana barang tersebut dibeli dengan cara kredit, atau menggantikan orang untuk melanjutkan kredit
Peralihan Kredit Pemilikan Rumah adalah suatu pergantian atau pertukaran mengenai
13
Ibid, hal. 39. 14
Subekti, Hukum Perjanjian, hal. 37. 15
suatu kepemilikan atau kepunyaan atas sesuatu benda dalam hal ini adalah rumah.
Beberapa faktor sebagai contoh yang menyebabkan terjadinya pengalihan hak dalam Kredit Pemilikan Rumah, yaitu: 16
a. Pihak debitur lama
Faktor-faktor yang terjadi dari pihak debitur lama adalah: 1) Kesulitan ekonomi, sehingga tidak dapat melanjutkan angsuran kredit,
2) Resiko disita oleh pihak bank dengan terjadinya kredit macet, sehingga akan mengalami kerugian yang besar,
3) Mencari keuntungan, 4) Memanfaatkan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah yang diberikan oleh
kantor dimana debitur bekerja,
Pada kenyataan yang terjadi di dalam masyarakat terdapat pengalihan Kredit secara diam-diam, artinya nama debitur yang tertera pada bank tetap debitur yang lama sementara pembayaran angsuran kredit perumahan tersebut telah dilanjutkan secara diam-diam oleh pihak ketiga berdasarkan kesepakatannya dengan debitur tersebut.
Secara sadar atau tidak sadar, tindakan ini adalah merupakan hal yang sangat rentan dapat merugikan dan tidak memberikan kepastian serta perlindungan hukum bagi konsumen dalam hal ini pihak penerima pengalihan kredit (debitur baru). Hal
16
Dame Silitonga, Analisis Pengalihan Hak Dan Oper Kredit Pada Kredit Pemilikan Rumah
(Studi Pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak Di Medan), Tesis MKn FH-USU
yang demikian terjadi di masyarakat karena kurangnya pengetahuan mengenai seluk beluk peralihan kredit.. Banyak yang menganggap bahwa dengan bukti lunas (kwitansi) antara pembeli dan penjual saja urusan jual beli sudah selesai.17
Dari kaca mata hukum, hubungan antara nasabah dengan bank terdiri dari dua bentuk (1) Hubungan Kontraktual (2) Hubungan non kontraktual, hubungan kontraktual hubungan antara bank dengan debitur berdasarkan atas suatu kontrak yang dibuat antara bank sebagai kreditur (pemberi dana) dengan pihak debitur (peminjam dana).18 Hukum kontrak bersumber dari ketentuan KUHPerdata tentang kontrak (buku ketiga). Menurut Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berkekuatan sama dengan undang-undang bagi kedua belah pihak.19 Kontrak kredit pada bank diberlakukan kontrak standar (kontrak baku) dan hubungan antara kreditur dan debitur adalah hubungan kontrak.
Walaupun pihak nasabah dapat kapan saja menutup dan mengakhiri hubungannya dengan bank bahkan tanpa pemberitahuan sama sekali contoh penarikan uang seluruhnya lewat mesin ATM tetapi pihak bank tidak dapat begitu saja memutuskan hubungan kontraknya dengan nasabah tanpa pemberitahuan (notice) kepada pihak nasabah dengan jangka waktu yang reasonable.20
Dalam perjanjian Kredit Pemilikan Rumah pada bank yang jelas alas hak atau jaminan masih berada dalam penguasaan bank, pengalihan hak dengan cara
17
H, Salim HS, Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, (Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2004), hal. 123.
18
Munir Fuady, Hukum Perbankan Modern Berdasarkan Undang-undang Tahun 1998, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1999) hal, 102.
19
Ibid, hal. 102. 20
menjual/mengalihkan diam-diam terhadap Kredit Pemilikan Rumah kepada Pihak ketiga tanpa sepengetahuan bank, tidak diperbolehkan, bank jelas tidak dapat memutus kontrak/perjanjian Kredit Pemilikan Rumah antara Bank dengan Pihak Penjual (Debitur), artinya bank hanya kenal secara administratif pada yang bersangkutan hanya nama Debitur lama/Pertama, apabila Kredit Pemilikan Rumah lunas bank hanya mau menyerahkan sertifikat agunan kepada Debitur lama, apabila debitur lama telah pindah domisili atau telah meninggal dunia, sementara bank hanya mau menyerahkan agunan kepada debitur lama oleh karena itu dikhawatirkan perbuatan ini merugikan bagi Pihak ketiga sebagai pembeli.
Akta otentik yang dibuat oleh Notaris sebagai alat bukti terkuat dan terpenuh mempunyai peranan penting dalam setiap hubungan hukum dalam kehidupan masyarakat. Dalam berbagai hubungan bisnis, kegiatan di bidang perbankan, pertanahan, kegiatan sosial, dan lain-lain, kebutuhan akan pembuktian tertulis berupa akta otentik makin meningkat sejalan dengan berkembangnya tuntutan akan kepastian hukum dalam berbagai hubungan ekonomi dan sosial, baik pada tingkat nasional, regional, maupun global. Melalui akta otentik yang menentukan secara jelas hak dan kewajiban, menjamin kepastian hukum, dan sekaligus diharapkan pula dapat dihindari terjadinya sengketa. Walaupun sengketa tersebut tidak dapat dihindari, dalam proses penyelesaian sengketa tersebut, akta otentik yang
merupakan alat bukti tertulis terkuat dan terpenuh memberi sumbangan nyata bagi penyelesaian perkara secara murah dan cepat.21
Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik sejauh pembuatan akta otentik tertentu tidak dikhususkan bagi pejabat umum lainnya. Pembuatan akta otentik ada yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dalam rangka menciptakan kepastian, ketertiban, dan perlindungan hukum. Selain akta otentik yang dibuat oleh atau di hadapan Notaris, bukan saja karena diharuskan oleh peraturan perundang-undangan, tetapi juga karena dikehendaki oleh pihak yang berkepentingan untuk memastikan hak dan kewajiban para pihak demi kepastian, ketertiban, dan perlindungan hukum bagi pihak yang berkepentingan sekaligus, bagi masyarakat secara keseluruhan. Akta otentik pada hakikatnya memuat kebenaran formal sesuai dengan apa yang diberitahukan para pihak kepada Notaris. Namun, Notaris mempunyai kewajiban untuk memasukkan bahwa apa yang termuat dalam Akta Notaris sungguh-sungguh telah dimengerti dan sesuai dengan kehendak para pihak, yaitu dengan cara membacakannya sehingga menjadi jelas isi Akta Notaris, serta memberikan akses terhadap informasi, termasuk akses terhadap peraturan perundang-undangan yang terkait bagi para pihak penanda tangan akta. Dengan demikian, para pihak dapat menentukan dengan bebas untuk menyetujui atau tidak menyetujui isi Akta Notaris yang akan ditandatanganinya.22
21 Penjelasan Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4432, Bagian I Umum paragraph 3, (Bandung: Fokus Media, 2004), hal. 46-47.
22 Ibid.
Dalam kehidupan sehari-hari dikalangan masyarakat banyak terjadi transaksi hukum yang tidak melibatkan Notaris dan tidak sesuai dengan peraturan dan ketentuan yang berlaku, salah satunya adalah peralihan kredit rumah yang sedang diagunkankan pada bank kepada pihak ketiga tanpa sepengetahuan bank yang memberikan kucuran kredit.
Sehubungan dengan itu, Pasal 1413 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ada 3 (tiga) macam jalan untuk melaksanakan pembaharuan hutang:23
1. Apabila seorang yang berhutang membuat suatu perikatan hutang baru guna orang yang menghutangkan kepadanya, yang menggantikan hutang yang lama, yang dihapuskan karenanya.
2. Apabila seorang berhutang baru ditunjuk untuk menggantikan seorang yang berhutang lama, yang oleh si berpiutang dibebaskan dari perikatannya.
3. Apabila sebagai akibat suatu perjanjian baru, seorang berpiutang baru ditunjuk untuk menggantikan orang yang berpiutang lama, terhadap siapa si berhutang dibebaskan dari perikatannya.
Sementara dalam pengalihan hak Pemilikan Rumah tanpa sepengetahuan bank tidak jelas termasuk kedalam kategori yang mana.
Berdasarkan kenyataan yang demikian, maka disusun penelitian dalam bentuk tesis dengan judul “Tinjauan Yuridis Peralihan Kredit Kepemilikan Rumah yang di agunkan Tanpa Persetujuan Bank “(Studi Pada Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Pemuda Medan)”.
23
Adapun Kronologis Penulis memilih tempat penelitian pada Bank Tabungan Negara Cabang Medan yang terletak di Jalan Pemuda adalah karena awalnya peneliti akan meneliti pada Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Pembantu Medan Baru setelah peneliti datangi untuk observasi, oleh Staf bagian kredit pada Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Pembantu Medan Baru disarankan untuk meneliti ke Bank Tabungan Negara Cabang Medan yang terletak di Jalan Pemuda alasannya karena di Bank Tabungan Negara Pemuda banyak terjadi transaksi Kredit dan banyak terjadi peralihan kredit Pemilikan Rumah yang tidak diketahui Bank Tabungan Negara.
B. Perumusan Masalah
Berdasarkan uraian latar belakang diatas, maka permasalahan yang akan dibahas dalam tesis ini adalah:
1. Bagaimana Akibat Hukum atas Peralihan Kredit Kepemilikan Rumah yang bersertifikat yang masih diagunkan tanpa persetujuan Bank pada Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Pemuda Medan?
2. Bagaimana upaya dan solusi yang diusahakan Pihak ke III (orang yang membeli objek agunan dari debitur), untuk memperoleh sertifikat rumah yang masih berada pada pihak bank atas nama Debitur setelah kredit rumah lunas di Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Pemuda Medan?
C. Tujuan Penelitian
Mengacu kepada judul dan permasalahan dalam penelitian ini, maka dapat dikemukakan bahwa tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah:
1. Untuk mengetahui akibat hukum atas peralihan Kredit Kepemilikan Rumah bersertifikat yang diagunkan tanpa persetujuan Bank pada Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Pemuda Medan.
2. Untuk mengetahui upaya dan solusi yang di usahakan Pihak ke III (orang yang membeli objek agunan dari debitur), untuk memperoleh Sertifikat Rumah yang masih berada pada pihak bank atas nama Debitur setelah kredit rumah lunas di Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Pemuda Medan.
D. Manfaat Penelitian
Dari pembahasan permasalahan dalam kegiatan penelitian ini diharapkan nantinya dapat memberikan manfaat baik secara teoritis maupun secara praktek.
Secara teoritis, hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat dalam bentuk sumbangan saran untuk perkembangan ilmu hukum pada umumnya serta ilmu Kenotariatan khususnya tentang peralihan kredit tanpa sepengetahuan bank. Secara praktek, hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan informasi kepada pihak-pihak yang berhubungan dengan peranan Notaris dalam aktivitas perbankan di tengah-tengah kehidupan masyarakat, yaitu:
1. Memberikan informasi yang dibutuhkan oleh masyarakat atau badan hukum khususnya masyarakat dan bank akibat hukum peralihan kredit yang tidak diketahui bank.
2. Memberi masukan kepada masyarakat umum bahwa setiap peristiwa hukum sebaiknya dibuat dengan akta otentik untuk menjamin kepastian hukum.
E. Keaslian Penelitian
Berdasarkan penelusuran kepustakaan yang dilakukan, khususnya pada perpustakaan Sekolah Pasca Sarjana Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara di Medan, penelitian mengenai Tinjauan Yuridis Peralihan Kredit Kepemilikan Rumah yang diagunkan Tanpa Persetujuan Bank “(Studi di Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Pemuda Medan) belum pernah disusun oleh peneliti lain.
Akan tetapi dapat penulis paparkan beberapa Peneliti terdahulu yang berkaitan dengan judul tesis penulis, antara lain Oleh:
1. Jannes Donald Vicky Boring, MKn FH USU Tahun 2005, Judul yang diangkat:”Pelaksanaan perjanjian kredit pemilikan rumah dalam upaya memenuhi kebutuhan akan rumah bagi masyarakat kota Medan (Studi kasus pada Bank Tabungan Negara Cabang Medan)”, Permasalahan yang diangkat adalah:
1) Bagaimana pelaksanaan perjanjian Kredit Pemilikan Rumah di Bank Tabungan Negara (KPR/BTN) Cabang Medan dan apakah telah memberikan perlindungan hukum bagi debitur/konsumen?
2) Bagaimana tanggung jawab apabila debitur/konsumen mengalami kesulitan dalam memenuhi kesepakatan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah Tersebut? 3) Upaya Hukum apakah yang ditempuh konsumen/masyarakat pengguna
fasiltas kredit kepemilikan (KPR), dan Bank jika terjadinya wanprestasi? 2. Elis Syahputra, MKn FH USU Tahun 2010 Judul yang diangkat: ”Alih debitur
sebagai salah satu alternatif penyelesaian kredit macet pada PT. Bank Mandiri Cabang Pekanbaru (Jl. Ahmad Yani)”, Elis Syahputra,
permasalahan yang diangkat:
1) Bagaimana dasar pertimbangan PT. Bank Mandiri Tbk (Persero) Divisi Credit Operation Pekan Baru untuk melakukan alih debitur?
2) Bagaimana prosedur alih debitur yang dilakukan oleh PT. Bank Mandiri Tbk (Persero) Divisi Credit Operation Pekan Baru?
3. Dame Silitonga, MKn FH USU Tahun 2010, Judul yang diangkat: Analisis Pengalihan Hak dan Oper Kredit Pada Kredit Pemilikan Rumah (Studi Pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak Di Medan), dimana dalam penelitian tersebut, permasalahan yang diangkat:
1. Bagaimana syarat dan prosedur pengalihan hak dan oper kredit pada kredit pemilikan rumah pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan?
2. Bagaimana hak dan kewajiban kreditur dan debitur lama, debitur baru dalam perjanjian pengalihan hak dan oper kredit pada rumah yang dibeli dengan
menggunakan fasilitas kredit pemilikan rumah pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan?
3. Bagaimana perlindungan hukum terhadap kreditur jika debitur baru wanprestasi pada kredit pemilikan rumah pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan?
F. Kerangka Teori dan Kerangka Konsepsional 1. Kerangka Teori
Teori adalah untuk menerangkan atau menjelaskan mengenai gejala spesifik atau proses sesuatu terjadi, dan teori harus diuji dengan menghadapkannya pada fakta-fakta yang dapat menunjukkan ketidakbenarannya.24
Landasan teori ini dibuat agar pada waktu penelitian ini dibuat tidak salah arah jadi landasan teori ini berfungsi untuk memberikan arahan/petunjuk dan ramalan serta menjalankan gejala yang diamati, karena penelitian ini adalah penelitian hukum. Sejalan dengan hal tersebut, maka teori yang digunakan sebagai pisau analisis dalam penelitian ini, diantaranya adalah Teori positivisme hukum dan Teori Perjanjian untuk penyelesaian yang berhubungan dengan penyelesaian peralihan kredit.
Teori positivisme hukum yang dikembangkan oleh Jhon Austin yang terlihat dari bukunya yang berjudul Province of Jurispridence. Jhon Austin mengartikan bahwa:
24
Hukum itu sebagai a command of the lawgiver, yang artinya bahwa hukum adalah perintah dari penguasa, yaitu perintah dari mereka yang memegang kekuasaan tertinggi atau dari yang memegang kedaulatan, hukum dianggap sebagai sesuatu yang logis, tetap dan bersifat tertutup. Hukum secara tegas dipisahkan dari moral dan keadilan tidak didasarkan pada penilaian baik-buruk.25
Oleh karena itu, hukum positif harus memenuhi unsur, yaitu adanya unsur perintah, sanksi, kewajiban dan kedaulatan. Di sinilah letak korelasi antara persoalan kepastian hukum yang merupakan salah satu tujuan hukum dengan peranan Negara. Dalam hukum positivisme, tujuan hukum adalah mewujudkan keadilan, kemanfaatan dan kepastian hukum. Tujuan keadilan adalah untuk melindungi diri dari kerugian.
Menurut Satjipto Raharjo:
Hukum melindungi kepentingan seseorang dengan cara mengalokasikan suatu kekuasaan kepadanya untuk bertindak dalam rangka kepentingannya tersebut. Pengalokasian kekuasaan ini dilakukan secara terukur, dalam arti, ditentukan keluasan dan kedalamannya. Kekuasaan yang demikian itulah yang disebut hak. Tetapi tidak disetiap kekuasaan dalam masyarakat bisa disebut sebagai hak, melainkan hanya kekuasaan tertentu yang menjadi alasan melekatnya hak itu pada seseorang.26
Jadi menurut teori ini peralihan hak pada kredit pemilikan rumah perlu mendapatkan perlindungan dan jaminan demi tercapainya kepastian,27 keadilan28
25
Lili Rasjidi dan Ira Thania Rasjidi, Pengantar Filsafat Hukum, (Bandung: Mandar Maju, 2002), hal. 55.
26
Satjipto Raharjo, Ilmu Hukum, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1991, Cetakan ke-V, 2000, hal. 53.
27
Kepastian memiliki arti ”ketentuan: ketetapan” sedangkan jika kata kepastian itu digabungkan dengan kata hukum menjadi kepastian hukum, memiliki arti ”perangkat hukum suatu negara yang mampu menjamin hak dan kewajiban setiap warga negara”, lihat dalam E. Fernando M. Manullang, Menggapai Hukum Berkeadilan Tinjauan Hukum Kodrat dan Antinomi Nilai, (Jakarta, Buku Kompas, 2007), hal. 91-92.
28
Menurut Aristoteles, keadilan adalah suatu kebijakan politik yang aturan-aturannya menjadi dasar dari peraturan negara dan aturan-aturan ini merupakan ukuran tentang apa yang hak. Aristoteles mendekati masalah keadilan dari segi persamaan. Asas ini menghendaki agar sumber daya di dunia ini
serta ketertiban hukum.29 Menurut Utrecht, hukum bertugas menjamin adanya kepastian hukum dalam pergaulan manusia dan hubungan-hubungan dalam pergaulan kemasyarakatan. Hukum menjamin kepastian pada pihak yang satu terhadap pihak yang lain.30 Van Apeldoorn juga sependapat dimana, dengan adanya kepastian hukum berarti ada perlindungan hukum.
2. Kerangka Konsepsional
Konsep adalah satu bagian terpenting dari teori. Konsepsi diterjemahkan sebagai usaha membawa sesuatu dari abstrak menjadi suatu yang konkrit, yang disebut dengan operational definition.31 Pentingnya definisi operasional adalah untuk menghindari perbedaan pengertian atau penafsiran mendua (dubius) dari suatu istilah yang dipakai.32
diberikan atas asas persamaan kepada anggota-anggota masyarakat atau negara. Dalam hubungan ini ia membedakan antara keadilan distributif dan korektif. Menurut Aristoteles, kedua-duanya mengikuti asas persamaan, yang dikatakannya ”harus ada persamaan dalam bagian yang diterima oleh orang-orang, oleh karena rasio dari yang dibagi harus sama dengan risiko dari orang-orangnya; sebab apabila orangnya tidak sama, maka di situ tidak akan ada bagian yang sama pula; maka apabila orang-orang yang sama tidak menerima bagian yang sama atau orang-orang-orang-orang yang tidak sama menerima bagian yang sama, timbullah sengketa. Lihat dalam Satjipto Rahardjo, Ilmu Hukum, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1991), hal. 163.
29
Ketertiban merupakan nilai yang mengarahkan pada tiap-tiap individu untuk bersikap dan bertindak yang seharusnya agar keadaan yang teratur tersebut dapat dicapai dengan baik. Lihat dalam E. Fernando M. Manullang, Menggapai Hukum Berkeadilan Tinjauan Hukum Kodrat dan Antinomi
Nilai, (Jakarta: Buku Kompas, 2007), hal. 131.
30
M. Solly Lubis, Beberapa Pengertian Umum tentang Hukum, (Program Studi Ilmu Hukum Sekolah Pascasarjana USU, 2004), hal. 21.
31
Sutan Remy Sjahdeini, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan yang Seimbang Bagi
Para Pihak dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia, (Jakarta: Institut Bankir Indonesia), 1993,
hal. 10. 32
Tan Kamelo, Perkembangan Lembaga Jaminan Fiducia: Suatu Tinjauan Putusan
Untuk dapat menjawab permasalahan dalam penelitian tesis ini perlu didefinisikan beberapa konsep dasar dalam rangka menyamakan persepsi untuk dapat menjawab permasalahan penelitian.
a. Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik33
dan kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004.34
b. Akta Notaris adalah akta otentik yang dibuat oleh atau di hadapan Notaris menurut bentuk dan tata cara yang ditetapkan dalam Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004.35
c. Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah adalah perjanjian yang lahir sejak adanya kata sepakat antara kedua belah pihak yaitu pihak bank dan pihak debitur atau konsumen mengenai pembiayaan perumahan.
33
Lihat Pasal 15 angka (1 dan 2) Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan
Notaris menjelaskan bahwa:
1. Notaris berwenang membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta otentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan akta, semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang.
2. Notaris berwenang pula:
a. mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;
b. membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;
c. membuat kopi dari asli surat-surat di bawah tangan berupa salinan yang memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan;
d. melakukan pengesahan kecocokan foto copi dengan surat aslinya; e. memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta; f. membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan; atau
g. membuat akta risalah lelang. 34
Lihat Pasal 1 angka (1) Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang
Jabatan Notaris.
35
Lihat Pasal 1 angka (7) Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris. Akta Notaris diatur secara tegas pada BAB VII Pasal 38 s/d 65.
d. Pengalihan Kredit Pemilikan Rumah adalah suatu pergantian atau pertukaran mengenai suatu kepemilikan atau kepunyaan atas sesuatu benda dalam hal ini adalah rumah.
e. Debitur adalah pihak yang berhutang dalam suatu hubungan hutang piutang tertentu.
f. Kreditur adalah pihak yang berpiutang dalam suatu hubungan hutang-piutang tertentu36.
g. Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga37.
h. Bank, yaitu badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dana menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan/atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak38.
i. Pihak Ketiga (debitur baru) adalah pihak yang menerima pengalihan kredit pemilikan rumah dari debitur lama.
j. Perlindungan Hukum adalah suatu perbuatan yaitu untuk melindungi seseorang dalam hukum yang merupakan suatu peraturan yang mengatur pergaulan hidup dalam masyarakat dan berlaku untuk orang banyak.
36
Pasal 1 butir 2 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. 37
Pasal 1 angka 11 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan. 38
k. Peralihan hak adalah suatu perbuatan hukum yang dikuatkan dengan akta otentik yang diperbuat oleh dan dihadapan pejabat yang berwenang.
G. Metode Penelitian 1. Spesifikasi Penelitian
Berdasarkan rumusan permasalahan dan tujuan penelitian yang telah disebutkan di muka, maka dapat dilihat bahwa sifat penelitian ini adalah deskriptif analitis. Penelitian yang bersifat deskriptif analitis merupakan suatu penelitian yang menggambarkan, menelaah, menjelaskan, dan menganalisis suatu peraturan hukum baik dalam bentuk teori maupun praktek pelaksanaan dari hasil penelitian di lapangan. Dalam penelitian hukum normatif ada hal-hal yang tidak diperlukan misalnya sampling dan sebagainya.39
Ditinjau dari segi sifatnya, penelitian ini bersifat deskriptif analitis, yaitu analisis data yang dilakukan tidak keluar dari lingkup permasalahan dan berdasarkan teori atau konsep yang bersifat umum diaplikasikan untuk menjelaskan tentang seperangkat data, atau menunjukkan komparasi atau hubungan seperangkat data dengan seperangkat data yang lain.40
39
Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta: UI Press, 1986), hal. 63. 40
Bambang Sunggono, Metodologi Penelitian Hukum, (Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 1997), hal. 38.
Penelitian ini dilakukan melalui pendekatan juridis normatif.41 Dengan pendekatan terhadap permasalahan yang dirumuskan dengan mempelajari ketentuan Peraturan Perundang-undangan yang berkaitan dengan permasalahan, membandingkan dengan penerapan hukum dan peraturan di dalam masyarakat, yang berkaitan dengan oper kredit khususnya alih debitur yang tanpa sepengetahuan bank sekaligus fungsi Notaris dalam membuat akta otentik perbankan yang berhubungan dengan Analisis Yuridis Peralihan Kredit Kepemilikan Rumah yang di agunkan tanpa persetujuan Bank (Studi Pada Bank Tabungan Negara Pemuda Cabang Medan).
2.Sumber Data
Data dalam penelitian ini diperoleh dengan mengumpulkan data sekunder yang meliputi bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, dan bahan hukum tertier. Data sekunder adalah data yang dikumpulkan melalui studi dokumen terhadap bahan kepustakaan dan data yang dikumpulkan melalui dokumen dan wawancara.
Dalam penelitian ini bahan dasar penelitian hukum normatif dari sudut kekuatan mengikatnya dibedakan atas 3 (tiga) bagian, yaitu:
a. Bahan hukum primer adalah hukum yang mengikat dari sudut norma dasar, peraturan dasar dan peraturan perundang-undangan, yaitu:
1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, 2) Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan,
41
Ronny Hamitijo Soemitro, Metodologi Penelitian Hukum dan Jurumetri, (Jakarta: Ghalia Indonesia, 1990), hal. 14.
3) Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris,
4) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman.
b. Bahan hukum sekunder adalah bahan yang memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer yang berupa hasil-hasil penelitian dan atau karya ilmiah dari kalangan hukum yang dianggap relevan dengan penelitian ini.
c. Bahan hukum tertier adalah bahan yang memberi petunjuk dan penjelasan terhadap bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder.
3. Alat Pengumpulan Data
Alat pengumpulan data yang digunakan di dalam penelitian ini yaitu: a. Studi Dokumen
Studi dokumen yakni dengan menelaah berbagai Peraturan Perundang-undangan, buku hukum atau karya ilmiah, majalah-majalah, internet dan lain-lain yang berkaitan dengan permasalahan yang akan diteliti dalam penelitian ini.
b. Pedoman Wawancara
Penelitian ini dilakukan dengan dengan wawancara yang menggunakan pedoman wawancara (interview). Informan yang dijadikan sebagai sumber informasi pengumpulan data dalam penelitian ini, yaitu:
1. Pimpinan Cabang pada Bank Tabungan Negara Pemuda Cabang Medan, 2. Pegawai bagian Kredit pada Bank Tabungan Negara Pemuda Cabang Medan, 3. Debitur yang melakukan pengalihan kredit rumah tanpa persetujuan Bank pada
4. Pihak Ke III yang membeli rumah yang masih terikat Kredit Pemilikan Rumah dan melanjutkan cicilan atas nama pihak penjual pada Bank tanpa persetujuan Bank,
5. Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah di Kota Medan.
4. Analisis Data
Analisis data dilakukan dengan metode analisis kualitatif. Metode penelitian kualitatif adalah metode yang bersifat interaktif, yaitu metode yang lebih menekankan pada pencarian makna sesuai dengan realitas. Metode ini akan menghasilkan data berupa pernyataan-pernyataan atau data yang dihasilkan berupa data deskriptif mengenai subjek yang diteliti.42
Analisis data terhadap data dilakukan setelah diadakan terlebih dahulu pengumpulan untuk kemudian diseleksi, dipilah-pilah berdasarkan kualitas dan relevansinya. Selanjutnya diadakan pengelompokan terhadap data sejenis untuk kepentingan analisis dan penulisan evaluasi dilakukan terhadap data dengan kualitatif, secara logis dan sistematis dengan menggunakan metode berfikir deduktif, suatu logika yang berangkat dari kaidah-kaidah umum ke kaidah yang bersifat khusus, sehingga akan menghasilkan uraian yang bersifat deskriptif, yaitu uraian yang menggambarkan permasalahan dan hasil analisis tersebut diharapkan dapat menjawab permasalahan yang diajukan.
42
Miles and Hubberman, Analisis Data Kualitatif, Buku Sumber tentang Metode-metode
