Please consider the rating criteria & important disclaimer
NH Korindo Sekuritas Indonesia
Company Update 1Q17 | June 22, 2017
Summarecon Agung, Tbk
(SMRA)
Dipengaruhi Berbagai Hambatan
Hold
Dec 2017 TP (IDR)
1,410
Consensus Price (IDR)
1,578
TP to Consensus Price
-10.6%
vs. Last Price
+9.3%
Shares data
Last Price (IDR)
1,290
Price date as of
June 21, 2017
52 wk range (Hi/Lo)
1940/1225
Free float (%)
67.8
Outstanding sh.(mn)
14,427
Market Cap (IDR bn)
18,466
Market Cap (USD mn)
1,386
Avg. Trd Vol - 3M (mn)
11.2
Avg. Trd Val - 3M (bn)
14.9
Foreign Ownership
36.4%
Property
Residential Estate
Bloomberg
SMRA IJ
Reuters
SMRA.JK
Bima Setiaji
+62 21 797 6202, ext:114
[email protected]
Summarecon Agung, Tbk | Summary (IDR bn)
Source: Company Data, Bloomberg, NHKS Research
Share Price Performance
YTD
1M
3M
12M
Abs. Ret.
-1.5% -5.8%
-6.5%
-24.8%
Rel. Ret. -11.3% -6.6% -11.0%
-43.9%
Realisasi Marketing Sales yang Lemah
SMRA mencatat pertumbuhan marketing sales pada Mei 2017 sebesar
80% m-m. Pertumbuhan yang tinggi pada Mei ditopang oleh proyek
ruko Magna Commercial di Bandung di mana 124 unit yang ditawarkan
langsung terjual habis.
Namun, pada 5M17 marketing sales hanya mencapai Rp1 triliun atau
24,2% dari target 2017. Pencapaian pada 5M17 ini menjadi yang
terendah sejak 2011 (marketing sales >34% target) dan anjlok 21%
dibandingkan marketing sales pada 1Q16 sebesar Rp1,4 triliun.
Pada 5M17 realisasi marketing sales ditopang oleh peluncuran ruko di
Bandung dan low-rise residential di Serpong yang hampir langsung terjual
habis saat peluncuran. Namun, beberapa proyek penjualan rumah tapak
di Karawang, Bekasi dan Kelapa Gading masih mengalami permintaan
yang lesu.
Tekanan Eksternal dan Internal
Kami memperkirakan bahwa pertumbuhan pendapatan hanya sebesar 3%
di 2017. Perlambatan pertumbuhan recurring income terjadi akibat
tingkat okupansi hotel dan mal yang dalam tren menurun. Selain itu,
penjualan lesu akibat kondisi politik yang memanas. Di sisi lain, kenaikan
utang dari Rp6,4 triliun pada 1Q16 menjadi Rp7,4 triliun pada 1Q17
berpotensi meningkatkan beban keuangan.
Target Harga Rp1,410
Kami menggunakan estimasi forward P/E sebesar 26,1x (-1 SD rata-rata 3
tahun) sebagai basis metode valuasi kami. Target harga mengimplikasikan
P/E 2017/E sebesar 39,0x (vs 35,7x pada saat ini).
in IDR bn
2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E
Sales
5,624
5,398
5,571
6,292
Sales growth
-2.3%
-4.0%
3.2%
12.9%
EBITDA
2,032 1,678 1,758 2,020
Net profit
850 312 522 781
EPS (IDR)
58.9 21.6 36.2 54.1
EPS growth
-38.3%
-63.6%
67.5%
49.5%
BVPS (IDR)
522 566 594 644
EBITDA margin
36.1%
31.1%
31.6%
32.1%
NPM
15.1%
5.8%
9.4%
12.4%
ROE
12.2%
4.0%
6.2%
8.7%
ROA
4.9%
1.6%
2.4%
3.4%
P/E
28.0x
61.3x
35.7x
23.8x
P/BV
3.2x
2.3x
2.2x
2.0x
EV/EBITDA
14.8x
15.7x
15.2x
13.7x
DPS (IDR)
5 10 5 5
Dividend yield
0.3%
0.8%
0.4%
0.4%
Marketing Sales & Achievement | 5M 2011 - 5M 2017
Marketing Sales Location Breakdown | 5M 2017
Source: Company, NHKS research
Marketing Sales yang Mulai Bergairah pada Mei
SMRA telah merealisasikan marketing sales senilai Rp1,1 triliun pada
5M17 yang hanya 24% dari target 2017 sebesar Rp4,5 triliun. Kontribusi
marketing sales berasal dari 5 lokasi pengembangan township, yakni
Serpong 44%, Bandung 30%, Kelapa Gading 11%, Bekasi10 % dan
Karawang 6%. Pada awal 2017 pasar properti memang masih melemah.
Namun, dalam 2 bulan terakhir mulai terlihat adanya pemulihan
permintaan.
Product Type Breakdown | May 2017
Source: Company, NHKS research
Kesuksesan peluncuran proyek di
Bandung dan Serpong menopang
realisasi marketing sales.
Marketing Sales & Revenue (IDR bn) | FY 2012 - FY 2018 E
Pada Mei SMRA sudah berhasil menjual 124 unit ruko Magna Commercial
di Bandung dan meraup marketing sales sebesar Rp 250 miliar. Proyek
seluas 13 hektare ini terdiri dari ruko Magna Commercial, apartemen, dan
Magna Towers yang merupakan area perkantoran. Salah satu keungulan
Magna Commercial sendiri adalah lokasinya yang dekat dengan exit tol
Gedebage Km 149 Padaleunyi.
SMRA juga kembali meluncurkan proyek low-rise residential Rainbow
Springs Condovillas di Summarecon Serpong, Tangerang dengan harga per
unit sebesar Rp1,3 miliar. SMRA telah berhasil menjual 28-30 unit
Condovillas dari 100 unit yang diluncurkan dan meraup marketing sales
sebesar Rp45 miliar di bulan Mei dari potensi sebesar Rp120 miliar- Rp220
Berbagai Hambatan Menyebabkan Pendapatan Flat
SMRA berhasil membukukan pendapatan bersih senilai Rp1,23 triliun pada
1Q17 yang tumbuh 17,5% y-y dibandingkan pendapatan bersih senilai
Rp1,04 triliun pada 1Q16. Laba bersih juga melesat 154% menjadi Rp71,9
miliar pada 1Q17 dibandingkan Rp28,3 miliar pada 1Q16.
Namun, kami mengestimasi bahwa pertumbuhan pendapatan SMRA pada
2017 baik dari segmen property development maupun recurring income
seperti hotel dan mal akan flat. Berbagai tantangan membuat kami
bersikap konservatif dengan estimasi pertumbuhan pendapatan hanya
sebesar 3%.
Gejolak politik yang terjadi di dalam negeri pada awal 2017 membuat
SMRA tidak terlalu agresif dalam meluncurkan produk property yang
berimbas lesunya marketing sales. Gejolak politik menyebabkan banyak
investor menunggu perkembangan situasi sebelum melakukan investasi
ke sektor properti. Akibatnya dana repatriasi yang diharapkan masuk ke
sektor properti setelah 1Q17 ternyata masih tersimpan di bank.
Mal Occupancy Rates | FY 2012 - FY 2016
Source: Colliers International
Hotel Occupancy Rates | FY 2012 - Q1 2017
Source: Colliers International
Tingkat okupansi mal maupun hotel
terus menunjukkan tren penurunan
akibat kondisi oversupply.
Ketidakstabilan politik pada awal 2017
membuat investor menunda investasi
di sektor property sehingga SMRA tidak
terlalu agresif meluncurkan produk
baru.
Di sisi, lain tingkat okupansi hotel pada 1Q17 mengalami penurunan. Di
Jakarta, tingkat okupansi hotel secara keseluruhan turun dari 62% pada
1Q16 menjadi 52% pada 1Q17. Penurunan ini telah terjadi sejak 2013
akibat kelebihan pasokan kamar hotel yang tersedia.
Selain itu tingkat okupansi ruang ritel di Jakarta dan sekitarnya hingga
2018 juga diproyeksikan mengalami penurunan akibat bertambahnya
pasokan baru yang cukup signifikan dalam dua tahun kedepan. Pada 2016,
kawasan Bogor, Tangerang, Bekasi (Botabek) mengalami penurunan
tingkat okupansinya dari 85% menjadi 83%. Sementara itu, di Jakarta
pasokan ruang mal baru diproyeksikan bertambah 200.000 m2 pada
2017, sedangkan permintaan hanya sebesar 140.000 m2.
Multiple Valuation
Forward P/E band | Last 3 years
Source: NHKS research
Dynamic Forward P/E band | Last 3 years
Source: NHKS research
Rating and Target Price Update
Target Price
Closing and Target Price
Source: NHKS research
Analyst Coverage Rating
Source: Bloomberg
Date
Rating
Target Price
Last Price
Consensus
vs Last Price
vs Consensus
1/19/2017
Hold
1,570
1,400
1,662
+12.1%
-5.5%
6/21/2017
Hold
1,410
1,290
1,578
+9.3%
-10.6%
Source: NHKS research, Bloomberg
NH Korindo Sekuritas Indonesia (NHKS) stock ratings
1.
Period: End of year target price
2.
Rating system based on a stock’s absolute return from the date of publication
Financial Summary
DISCLAIMER
This report and any electronic access hereto are restricted and intended only for the clients and related entity of PT NH Korindo Sekuritas Indonesia. This report is only for information and recipient use. It is not reproduced, copied, or made available for others. Under no circumstances is it considered as a selling offer or solicitation of securities buying. Any recommendation contained herein may not suitable for all investors. Although the information here is obtained from reliable sources, it accuracy and completeness cannot be guaranteed. PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, respective employees, and agents disclaim any responsibility and liability for claims, proceedings, action, losses, expenses, damages, or costs filed against or suffered by any person as a result of acting pursuant to the contents hereof. Neither is PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, employees, nor agents liable for errors, omissions, misstatements, negligence, inaccuracy arising herefrom.
All rights reserved by PT NH Korindo Sekuritas Indonesia
SMRA Summary
Last Price (IDR) 1,290
Target Price (IDR) 1,410 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E Rating: Hold ROE 12.2% 4.0% 6.2% 8.7%
ROA 4.9% 1.6% 2.4% 3.4% ROIC 14.5% 9.4% 9.1% 10.1% EBITDA/Equi ty 29.1% 21.4% 21.0% 22.6% in IDR bn 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E EBITDA/As s ets 11.7% 8.5% 8.1% 8.7%
Sales 5,624 5,398 5,571 6,292 Ca s h Di vi dend (IDR bn) 72 144 72 72
Growth (% y/y) -2.3% -4.0% 3.2% 12.9% Di vi dend Yi el d (%) 0.3% 0.8% 0.4% 0.4% COGS (2,717) (2,800) (2,796) (3,154) Pa yout Ra ti o (%) 8.5% 46.2% 13.8% 9.2% Gross Profit 2,907 2,598 2,774 3,138 DER 82% 91% 92% 91% Gross Margin 51.7% 48.1% 49.8% 49.9% Net Gea ri ng 104% 119% 120% 116% Opera ti ng Expens es (1,121) (1,189) (1,313) (1,461) LT Debt to Equi ty 69% 74% 78% 76% EBIT 1,786 1,409 1,461 1,677 Ca pi ta l i za ti on Ra ti o 45% 48% 48% 48% EBIT Margin 32% 26% 26% 27% Equi ty Ra ti o 40% 39% 38% 39% Depreci a ti on 246 269 297 343 Debt Ra ti o 33% 36% 35% 36% EBITDA 2,032 1,678 1,758 2,020 Fi na nci a l Levera ge 248% 252% 259% 260% EBITDA Margin 36% 31% 32% 32% Current Ra ti o 165% 206% 170% 158% Interes t Expens es (725) (854) (1,006) (976) Qui ck Ra ti o 37% 62% 40% 32% EBT 1,061 555 677 1,044 Ca s h Ra ti o 34% 49% 32% 27% Income Ta x (2) (11) (3) (7) Cash Conversion Cycle 287 463 411 378
Mi nori ty Interes t (209) (233) (152) (257) Pa r Va l ue (IDR) 100 100 100 100
Net Profit 850 312 522 781 Tota l Sha res (bn) 14.4 14.4 14.4 14.4 Growth (% y/y) -38.3% -63.6% 67.5% 49.5% Sha re Pri ce (IDR) 1,650 1,325 1,290 1,290 Net Profit Margin 15% 6% 9% 12% Ma rket Ca p (IDR bn) 23,804 19,115 18,611 18,611 in IDR bn 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E Ca s h 1,504 2,076 1,650 1,469 Pri ce /Ea rni ngs 28.0x 61.3x 35.7x 23.8x Recei va bl es 146 539 457 303 Pri ce /Book Va l ue 3.2x 2.3x 2.2x 2.0x Inventori es 4,925 5,531 6,126 6,286 Pri ce/Sa l es 4.2x 3.5x 3.3x 3.0x Total Current Assets 7,290 8,699 8,847 8,641 PE/EPS Growth -73.2x -96.5x 52.8x 48.1x Net Fi xed As s ets 10,470 11,096 12,799 14,081 EV/EBITDA 14.8x 15.7x 15.2x 13.7x Other Non Current As s ets 999 1,016 961 1,153 EV/EBIT 28.3x 47.5x 39.6x 26.4x Total Assets 18,758 20,810 22,607 23,875 EV (IDR bn) 30,015 26,389 26,807 27,592 Pa ya bl es 63 58 64 60 Sa l es Growth -2.3% -4.0% 3.2% 12.9% ST Debt 983 1,402 1,234 1,427 EPS Growth -38.3% -63.6% 67.5% 49.5% Other Current Liab. 3,363 2,757 3,910 3,979 Ba s i c EPS (IDR) 59 22 36 54
LT Debt 5,214 6,024 6,656 7,067 Di l uted EPS (IDR) 59 22 36 54
Other Non Current Li a b. 1,604 2,403 2,167 2,058 BVPS (IDR) 522 566 594 644
Total Liabilities 11,229 12,645 14,031 14,590 Sa l es PS (IDR) 390 374 386 436
Shareholders' Equity 7,530 8,166 8,576 9,285 DPS (IDR) 5 10 5 5
in IDR bn 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E Net Income 855 312 522 781 DCF (USD mn) Deprec & Amorti za ti on 241 269 297 343 NOPAT 1,783 1,381 1,454 1,666 Oth Non-Ca s h Adj (1,117) (509) 320 89 +Depr./Amor. 241 269 297 343
CFO (21) 71 1,080 1,213 -CAPEX (1,910) (791) (1,960) (1,625) Ca pex (1,910) (791) (1,960) (1,625) -Incr. (Decr.) i n Worki ng Ca p. (1,117) (509) 320 89
Oth Inv. Act 4 (8) 112 (84) (Unl evered) FCFF (1,003) 350 112 474
CFI (1,907) (799) (1,848) (1,708) WACC Di vi dends Pa i d (288) (72) (144) (72) Cos t of Debt (Ta x Adj.) 12.2% 10.5% 9.1% 12.6% Net Borrowi ng (PMT) 1,795 1,223 461 603 Cos t of Equi ty (COE) 11.4% 10.6% 12.8% 11.7% CFF 1,660 1,301 343 314 WACC (%) 11.4% 10.6% 12.8% 11.7% Net Changes in Cash (267) 573 (426) (181) RIM Sprea d (FROE-COE) (%) 1.9% -6.5% -6.4% -2.6% Res i dua l Income (USD mn) 120 (489) (523) (222)
Equi ty Cha rge 730 801 1,045 1,003 By Geography % Shareholders % EVA Indones i a 63.6 PT Sema rop Agung 25.4 Inves ted Ca pi ta l (USD bn) 10,799 13,728 15,592 16,466 Uni ted Sta tes 11.2 PT Si na rmega h 6.6 ROIC-WACC (%) 5.1% -0.6% -3.5% -1.6% Netherl a nds 11.1 APG Sti tchi ng 5.6 EVA (USD mn) 555 (78) (541) (259)
PROFITABILITY & STABILITY
June 21, 2017 Dec 2017 Analyst: Bima Setiaji
