MEKANISME KONSINYASI GANTI RUGI DALAM PENGADAAN TANAH UNTUK KEPENTINGAN UMUM TESIS MUHAMAD TAUFIK NIM :

(1)

MEKANISME KONSINYASI GANTI RUGI DALAM

PENGADAAN TANAH UNTUK KEPENTINGAN UMUM

(Studi Kasus Jalan Tol Akses Tanjung Priok : Section NS-Link, di Kelurahan Koja, Kecamatan Koja, Jakarta Utara)

TESIS

Karya tulis sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Magister dari

Institut Teknologi Bandung

Oleh

MUHAMAD TAUFIK

NIM : 24012304

Program Magister Studi Pembangunan

Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan

INSTITUT TEKNOLOGI BANDUNG

2015

(2)

MEKANISME KONSINYASI GANTI RUGI DALAM

PENGADAAN TANAH UNTUK KEPENTINGAN UMUM

Oleh

MUHAMAD TAUFIK

NIM : 24012304

Program Magister Studi Pembangunan

Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan

Menyetujui Pembimbing

Bandung, Juni 2015

______________________ (Dr. Ir. Muhammad Tasrif, M.Eng)

(3)

i ABSTRAK

KONSINYASI GANTI RUGI DALAM PENGADAAN TANAH UNTUK KEPENTINGAN UMUM

Oleh Muhamad Taufik

NIM: 24012304

Penelitian ini dilakukan untuk memperoleh gambaran tentang Mekanisme Konsinyasi Ganti Rugi Dalam Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum khususnya untuk Pembangunan Jalan Tol Akses Tanjung Priok. Konsinyasi yang diterapkan dalam Perpres No. 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum berbeda dengan konsinyasi yang diatur dalam KUH Perdata, dimana dalam KUH Perdata konsinyasi dapat dilakukan jika sebelumnya terdapat hubungan hukum antara para pihak terkait. Sedangkan dalam Perpres justru sebaliknya, konsinyasi diterapkan di saat kesepakatan antara para pihak tidak tercapai, tidak ada hubungan hukum sama sekali di antara para pihak tersebut. Perbedaan dalam hal konsep penerapan konsinyasi inilah yang mengindikasikan bahwa Perpres ini lebih memihak kepada investor daripada kepada nasib masyarakat yang tanahnya harus diambil untuk pembangunan yang seringkali mengatasnamakan kepentingan umum.

Tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah untuk mengetahui mekanisme konsinyasi ganti rugi atas tanah yang digunakan untuk Pembangunan Jalan Tol Akses Tanjung Priok dan hambatan-hambatan yang timbul dalam mekanisme ganti rugi atas tanah yang digunakan tersebut. Adapun metode pendekatan yang digunakan dalam penyusunan tesis ini adalah pendekatan yuridis empiris dan spesifikasi penelitian ini adalah Deskriptif Analitis. Pengumpulan data melalui data primer dan data sekunder. Metode analisis yang dipakai adalah kualitatif, dan penyajian datanya dalam bentuk laporan tertulis secara ilmiah.

Hasil penelitian yang dilakukan menunjukkan bahwa 1) mekanisme konsinyasi ganti rugi atas tanah yang digunakan untuk Pembangunan Jalan Tol Akses Tanjung Priok didasarkan pada kondisi tidak adanya titik temu, sehingga proses di pengadilan-lah yang bisa menyelesaikan; 2) hambatan-hambatan yang timbul dalam mekanisme konsinyasi ganti rugi atas tanah yang digunakan untuk Pembangunan Jalan Tol Akses Tanjung Priok adalah ketidaksepakatan tentang besaran ganti kerugian karena adanya perbedaan nilai/harga yang diharapkan oleh pemilik dan pemerintah; 3) proses pelaksanaan pengadaan tanah untuk Pembangunan Jalan Tol Akses Tanjung Priok ini sesuai dengan UU No. 2/2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, Perpres No 71/2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, dan Peraturan KaBPN No. 5/2012 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah. Sebagian besar warga masyarakat telah bersedia menerima besaran ganti rugi yang ditentukan oleh panitia namun masih banyak juga warga yang menolak. Mereka menganggap bahwa ganti-rugi yang ditawarkan kepada mereka tidak sesuai dengan harga pasar.

(4)

ii ABSTRACT

MECHANISM OF COMPENSATION CONSIGNMENT IN THE LAND PROCUREMENT FOR PUBLIC INTEREST

(Cases Study On Tanjung Priok Access Toll Road: Section NS-Link, In District Koja, Sub-District Koja, City of North Jakarta )

By

Muhamad Taufik NIM: 24012304

This research is conducted in order to obtain a description of the Mechanism of Compensation Consignment in the Land Procurement for Public Interest, especially for the Construction of Tanjung Priok Access Toll Road. The consignment applied in the President Regulation No. 71/2012 on The Implementation of Land Acquisition for Development for Public Interest is different to the consignment regulated in the KUH Perdata, in which, in the KUH Perdata, a consignment may be applied if there is any legal relationship among the parties previously. Meanwhile, in that President Regulation, it is the opposite thing, a consignment is applied when an agreement among the parties is not achieved-, there is no legal relationship among the parties at all. This difference of concept of consignment application indicates that this President Regulation takes more on the investor rather than people's fate whose land should be taken for the construction that is often on behalf of public interest.

The objectives that could be achieved in this research are to find out the mechanism of compensation consignment of the land used for the Construction of Tanjung Priok Access Toll Road and the obstacles emerging in the mechanism of compensation of the land used for the Construction itself. The method of approach used in the composition of this thesis is the juridical empirical method of approach, and the research specification is the descriptive-analytical research. Data collection is conducted through primary data and secondary data collections. The used analysis method is the qualitative method, and its data presentation is in form of a scientific written report.

This research shows that: 1) the mechanism of compensation consignment of the land used for the Construction of Tanjung Priok Access Toll Road is based on the condition of the absence of agreement, the judicature process that can resolve it; 2) the obstacle emerging in the mechanism of compensation of the land used for the Construction of Tanjung Priok Access Toll Road is the disagreement of the amount of compensation from the communities and government; 3) the process of land procurement used for the Construction of Tanjung Priok Access Toll Road is in accordance with the UU No.2/20012 on Land Acquisition For The Construction of Public Interest, Presidential Regulation No. 71/2012 on The Implementation of Land Acquisition for Development for Public Interest and Regulation of the Head of National Land Affairs Agency No. 5/2012 on Technical Instruction for The Implementation of the Land Acquisition. Several of the communities have been willing to accept the amount of compensation determined by the committee, but there are still many people who refuse. They assume that the compensation offered to them do not correspond to the market price.

(5)

iii

PEDOMAN PENGGUNAAN TESIS

Tesis S2 yang tidak dipublikasikan terdaftar dan tersedia di Perpustakaan Institut Teknologi Bandung, dan terbuka untuk umum dengan ketentuan bahwa hak cipta ada pada pengarang dengan mengikuti aturan HAKI yang berlaku di Institut Teknologi Bandung. Referensi kepustakaan diperkenankan dicatat, tetapi pengutipan atau peringkasan hanya dapat dilakukan seizin pengarang dan harus disertai dengan kebiasaan ilmiah untuk menyebutkan sumbernya.

Memperbanyak atau menerbitkan sebagian atau seluruh tesis haruslah seizin Direktur Program Pascasarjana, Institut Teknologi Bandung.

(6)

iv

KATA PENGANTAR

Puji syukur penulis panjatkan ke hadirat Allah SWT karena dengan perkenan-Nya, penulis dapat menyelesaikan tesis ini. Melalui penulisan tesis ini penulis semakin menyadari keterbatasan dan kekurangan pribadi dalam mengungkapkan ilmu milik Yang Maha Mengetahui.

Penulis menyadari selama masa penyusunan tesis, penulis banyak mendapatkan bantuan dan dukungan dari berbagai pihak. Untuk itu pula penulis dari lubuk hati yang paling dalam menyampaikan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada: 1. Dr. Ir. Muhamad Tasrif, M.Eng, selaku dosen pembimbing yang dengan sabar

dan tulus telah membimbing dan membuka wawasan berpikir penulis dari awal hingga selesainya penulisan tesis ini.

2. Dr.Ir. Iwan Kustiwan, MT dan Dr. Ir. Munadjat, MM selaku dosen penguji yang telah memberikan masukan berharga bagi penyempurnaan tesis ini.

3. Seluruh Staf dan Dosen Pengajar Program Magister Studi Pembangunan ITB yang telah memberikan ilmu dan pengetahuan hingga penulis dapat menyelesaikan pendidikan.

4. Kementerian Pekerjaan Umum, melalui Balai SDM Bandung dan Direktorat Bina Program, Ditjen Bina Marga, yang telah memberikan kesempatan bagi penulis untuk menempuh jenjang pendidikan S2.

5. Pimpinan Proyek beserta masyarakat yang terlibat dalam pelaksanaan Pembangunan Jalan Tol Akses Tanjung Priok yang memberikan data dan referensi yang sangat berguna dalam penyelesaian tesis ini.

6. Ibu dan Bapak, serta kedua orangtua isteri penulis, yang senantiasa memberikan dukungan moril dan doa.

7. Istri tercinta, Efa Nurmalasofa, beserta kedua malaikat dan bidadariku, Faiq Ahsan Taufik dan Faida Annaila Taufik, yang telah memberikan dukungan dan pengorbanan sehingga memberikan semangat bagi penulis untuk segera menyelesaikan tesis.

(7)

v

8. Rekan-rekan Mahasiswa Studi Pembangunan angkatan 2013 Program Karyasiswa Kementerian PU terutama Gendis, Dimas, Sirodj, Muldan, Alisa dan Monik yang telah membuat masa-masa kuliah penuh warna karena keseruan dan kegilaannya.

Penulis menyadari pada tesis ini masih terdapat kekurangan dan keterbatasan. Oleh karena itu kritik dan studi lanjutan dari tesis ini merupakan hal yang sangat diharapkan guna mendapatkan hasil yang lebih baik lagi di masa yang akan dating. Akhir kata, penulis berharap semoga tesis ini dapat bermanfaat bagi setiap orang yang membacanya.

Bandung, Juni 2015

(8)

vi

DAFTAR ISI

ABSTRAK ... i

ABSTRAK ... ii

PEDOMAN PENGGUNAAN TESIS ... iii

KATA PENGANTAR ... iv

DAFTAR ISI ... vi

DAFTAR LAMPIRAN ... x

DAFTAR GAMBAR ... xi

DAFTAR TABEL... xii

BAB I PENDAHULUAN ... 1

I.1. Latar Belakang ... 1

I.2. Rumusan Masalah ... 2

I.3. Pertanyaan Penelitian ... 4

I.4. Tujuan Penelitian ... 4

I.5. Metode Penelitian... 5

I.5.1 Metode Pendekatan ... 5

I.5.2 Spesifikasi Penelitian ... 5

I.5.3 Obyek dan Subyek Penelitian ... 6

I.5.4 Sumber dan Jenis Data ... 7

I.5.5 Teknik Pengumpulan Data ... 7

(9)

vii

I.6. Sistematika Penulisan... 11

BAB II TINJAUAN PUSTAKA ... 13

II.1. Konsepsi Hukum Tanah Nasional ... 13

II.2. Fungsi Sosial Hak Atas Tanah ... 16

II.3. Pengaturan Tentang Pengadaan Tanah ... 19

II.3.1 Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum ... 19

II.3.2 Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Swasta ... 21

II.3.3 Dasar Hukum Pengadaan Tanah... 23

II.3.4 Cara-cara Perolehan Tanah Untuk Kepentingan Umum ... 24

II.3.5 Prinsip-Prinsip Kepentingan Umum ... 31

II.3.6 Prinsip-Prinsip Pemberian Ganti Rugi dan Dasar Perhitungan ... 36

II.3.7 Pengadaan Tanah Untuk Jalan Tol ... 39

II.4. Tinjauan Umum Konsinyasi ... 42

BAB III GAMBARAN UMUM LOKASI STUDI DAN PERENCANAAN PEMBANGUNAN JALAN TOL AKSES TANJUNG PRIOK . 48 III.1. Gambaran Umum Lokasi Studi ... 48

III.1.1 Administrasi Wilayah Studi ... 48

III.1.2 Luas Wilayah Studi dan Penggunaan Lahan ... 49

III.1.3 Demografi dan Kependudukan ... 51

(10)

viii

III.3. Sejarah Pembangunan Jalan Tol Akses Tanjung Priok

dan Kronologis Perencanaan ... 54

III.3.1 Latar Belakang Tol Akses Tanjung Priok ... 55

III.3.2 Tujuan Pembangunan Tol Akses Tanjung Priok .. 56

III.3.3 Perencanaan Pengadaan Tanah Berdasarkan LARAP (Land Acquisition and Resettlement Action Plan) ... 57

III.3.4 Kronologis Pelaksanaan Pembangunan Jalan Tol Akses Tanjung Priok ... 59

III.4. Penelusuran Dokumen Terkait Permasalahan Dalam Pembangunan Tol Akses Tanjung Priok ... 61

BAB IV HASIL ANALISIS DAN PEMBAHASAN ... 66

IV.1. Mekanisme Konsinyasi Ganti Rugi Atas Tanah ... 66

IV.2. Hambatan-Hambatan Dalam Pelaksanaan Ganti Rugi Atas Tanah ... 77

IV.2.1 Penyebab Ketidaksepakatan ... 80

IV.2.2 Penyelesaian Ketidaksepakatan ... 82

IV.2.3 Pemikiran Penyelesaian Lain... 88

IV.3. Proses Pelaksanaan Konsinyasi Ganti Rugi Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan Jalan Tol Akses Tanjung Priok Seksi NS-Link ... 90

(11)

ix

IV.3.2 Permasalahan Di Lapangan Yang Menyebabkan

Terjadinya Proses Konsinyasi ... 93

IV.3.3 Pengaruh Pembangunan Proyek Akses Tanjung Priok Terhadap Pemilik Hak Atas Tanah Yang Terkena Proyek Tersebut ... 97

BAB V PENUTUP ... 98

V.1. Kesimpulan ... 98

V.2. Saran ... 99

DAFTAR PUSTAKA ... 101 LAMPIRAN

(12)

x

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1 Rekapitulasi Daftar Informan Berdasarkan Kategori dan Kriteria Informan ... 102 Lampiran 2 Transkrip Beberapa Informan Kunci ... 109

(13)

xi

DAFTAR GAMBAR

Gambar I.1. Kerangka Pikir Penelitian ... 11 Gambar II.1. Mekanisme Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan

Kepentingan Umum ... 21 Gambar II.2. Mekanisme Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Swasta ... 22 Gambar III.1. Peta Lokasi Pembangunan Jalan Tol Akses Tanjug Priok ... 60 Gambar IV.1. Mekanisme Pengadaan Tanah Jalan Tol Akses Tanjung Priok 67

(14)

xii

DAFTAR TABEL

Tabel III.1. Letak dan Luas Wilayah Kecamatan Koja ... 48 Tabel III.2. Jumlah Kepala Keluarga, RT, dan RW di Kecamatan Koja

Menurut Kelurahan Tahun 2013 ... 49 Tabel III.3. Luas Wilayah Kecamatan Koja Menurut Kelurahan Tahun 2013

... 49 Tabel III.4. Penggunaan Lahan di Kecamatan Koja Menurut Kelurahan

Tahun 2012 ... 50 Tabel III.5. Luas Wilayah, Kepala Keluarga, Penduduk, dan Kepadatan

Penduduk di Kecamatan Koja Menurut Kelurahan Tahun 2013 51 Tabel III.6. Komposisi Penduduk Di Kecamatan Koja Berdasarkan Jenis

Kelamin dan Rasio Jenis Kelamin Menurut Kelurahan Tahun 2013 ... 52 Tabel III.7. Paket Pekerjaan IP-529 ... 55 Tabel III.8. Paket Pekerjaan IP-531 ... 55 Tabel III.9. Daftar Penyedia Jasa Konstruksi Dan Supervisi Proyek Jalan

Tol Akses Tanjung Priok ... 59 Tabel III.10. Kebutuhan Lahan Dan Wilayah Yang Dilalui Oleh Jalan Tol

Akses Tanjung Priok ... 60 Tabel III.11. Progres Dan Status Pekerjaan Pembangunan Jalan Tol Akses

(15)

xiii

Tabel IV.1. Proses Musyawarah Antara Warga Dengan Panitia Pengadaan Tanah (P2T) ... 68 Tabel IV.2. Penetapan Nilai Maksimal Ganti Rugi Oleh Panitia Pengadaan