FUNGSI DAN KEDUDUKAN MAJELIS PEMBINA DAN PENGAWAS PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) SKRIPSI

FUNGSI DAN KEDUDUKAN MAJELIS PEMBINA DAN PENGAWAS PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) BERDASARKAN PERATURAN MENTERI AGRARIA DAN TATA RUANG / KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL REPUBLIK INDONESIA NO. 2 TAHUN 2018. SKRIPSI. Diajukan Untuk Memenuhi Tugas-Tugas dan Memenuhi Syarat-Syarat Untuk Memperoleh Gelar Sarjana Hukum Oleh:. TEUKU FAHRYANDA IRSAL 170200479. DEPARTEMEN HUKUM KEPERDATAAN PROGRAM KEKHUSUSAN HUKUM PERDATA BW. FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2021. Universitas Sumatera Utara.

i Universitas Sumatera Utara.

PERNYATAAN KEASLIAN. Saya yang bertanda tangan di bawah ini : Nama. : Teuku Fahryanda Irsal. Nim. : 170200479. Judul. : Fungsi Dan Kedudukan Majelis Pembina Dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang / Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia No. 2 Tahun 2018. Menyatakan dengan sebenarnya bahwa skripsi ini benar merupakan hasil penelitian, pemikiran dan pemaparan asli dari saya sendiri, bebas dari peniruan terhadap karya orang lain. Kutipan pendapat dan tulisan orang lain saya akan mencantumkan sumber yang jelas dan sesuai dengan cara-cara penulisan karya ilmiah yang berlaku. Demikian pernyataan ini saya buat dengan sesungguhnya dan apabila dikemudian hari terdapat penyimpangan dan ketidakbenaran dalam pernyataan ini, dan bentuk- bentuk peniruan lain yang di anggap melanggar peraturan, maka saya bersedia menerima sanksi atas perbuatan tersebut.. Medan, 11 Februari 2021 Yang membuat pernyataan. (Teuku Fahryanda Irsal). ii Universitas Sumatera Utara.

ABSTRAK. Teuku Fahryanda Irsal* Rosnidar Sembiring** Syamsul Rizal*** Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) ialah salah satu profesi yang di lakukan oleh subjek hukum yang berkaitan dengan dokumen resmi tentang tanah. Terdapat peran dan tanggung jawab seorang PPAT dalam menjalankan tugas dan jabatannya sebagai sebuah profesi yang berkaitan dengan pertanahan. Hubungan kerja dan kemitraan antara Kantor Pertanahan dengan PPAT dalam menjalankan tugas dan tanggung jawabnya tidak dapat dikatakan selalu lancar tanpa catatan. Inilah menjadi salah satu bagian yang menjadi tugas Majelis Pengawas dan Pembina Pejabat Pembuat Akta Tanah (MP3), seperti melaksanakan pembinaan dan pengawasan kepada PPAT sehingga dengan demikian MP3 dapat menjadi sarana yang menjembatani kepentingan PPAT dengan Kantor Pertanahan, khususnya di daerah Kota Medan dan Wilayah Sumatera Utara. Metode penelitian yang digunakan dalam penulisan skripsi ini dengan menggunakan jenis penelitian yuridis normatif dan jenis penelitian yuridis empiris. Jenis penelitian yuridis normatif dengan mengumpulkan data melalui pustaka atau data sekunder, yaitu berupa peraturan perundang-undangan, bukubuku, dan pendapat para sarjana. Sedangkan jenis penelitian yuridis empiris dengan melakukan wawancara langsung dengan unsur anggota dari Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah Kota Medan dan Kantor Pertanahan Wilayah Sumatera Utara. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) memiliki peran dan tanggung jawab melaksanakan tugas pokok dan kewenangan yang diberikan kepadanya, seperti melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran pertanahan tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilaksanakannya perbuatan hukum tertentu. Agar terjadi kerja sama yang baik antara PPAT dan Kantor Pertanahan maka di perlukan adanya pembinaan dan pengawasan terhadap PPAT yang dilakukan oleh Majelis Pembina dan Pengawas PPAT. Pembinaan dimaksudkan agar mendapatkan kualitas PPAT yang lebih baik, sementara pengawasan dilakukan bersifat secara preventif dan represif agar PPAT menjalankan jabatannya sesuai dengan Peraturan perundang-undangan. Namun penelitian ini membuktikan bahwa keberadaan Majelis Pembina dan Pengawas PPAT di beberapa daerah sejauh ini belum berjalan sebagaimana mestinya dalam hal pelaksanaan tugas dan fungsinya sebagai lembaga pengawasan dan pembinaan PPAT, khususnya di daerah Kota Medan dan Wilayah Sumatera Utara. Kata Kunci : Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), Majelis Pembina dan Pengawas PPAT, Peraturan Menteri Agraria No. 2 Tahun 2018 *Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara / Penulis *Dosen Pembimbing I Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara *Dosen Pembimbing II Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. iii Universitas Sumatera Utara.

KATA PENGANTAR. Puji dan syukur saya panjatkan kepada Allah SWT atas limpahan rahmat serta hidayahNya sehingga saya dapat menyelesaikan skripsi ini. Tidak lupa sholawat serta salam kepada junjungan Nabi besar Muhammad SAW yang telah membawa kita dari Zaman Jahiliah menuju Zaman Islamiah sekarang ini. Adapun tujuan dari penyusunan Skripsi yang berjudul “ FUNGSI DAN KEDUDUKAN. MAJELIS. PEMBUAT. AKTA. MENTERI. AGRARIA. PEMBINA. TANAH DAN. DAN. PENGAWAS. (PPAT). BERDASARKAN. TATA. RUANG. /. PEJABAT. PERATURAN. KEPALA. BADAN. PERTANAHAN NASIONAL REPUBLIK INDONESIA NO. 2 TAHUN 2018 ” ini adalah untuk memenuhi syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Hukum Universitas Sumatera Utara. Tujuan dari penulisan skripsi ini guna memenuhi salah satu syarat untuk mendapatkan gelar Sarjana Hukum di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Penulis menyadari bahwa dalam penulisan skripsi ini masih banyak kekurangan dan keterbatasan. Untuk itu, penulis sangat menerima kritik dan saran yang membangun dari berbagai pihak agar kelak penulis dapat lebih baik dalam penyusunan karya ilmiah lainnya. Dalam penyusunan skripsi ini penulis sangat banyak mendapat bantuan serta dukungan dari berbagai pihak yang sangat membantu penulis sehingga skripsi ini dapat terselesaikan dengan baik. Pada kesempatan ini penulis juga ingin menyampaikan terima kasih sebesar-besarnya kepada: 1. Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, M.Hum selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. 2. Prof. Dr. Saidin, SH.M.Hum selaku Wakil Dekan I Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.. iv Universitas Sumatera Utara.

3. Puspa Melati Hasibuan, SH., M.Hum., Selaku Wakil Dekan II Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. 4. Dr. Jelly Leviza, SH., M.Hum., selaku wakil Dekan III Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. 5. Prof. Dr. Rosnidar Sembiring, SH., M.Hum., selaku Ketua Departemen Hukum Perdata Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, dan juga selaku Dosen Pembimbing I yang telah meluangkan banyak waktu untuk membantu penyempurnaan skripsi ini dan memberikan banyak masukan serta bimbingan sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini. 6. Syamsul Rizal. SH., M.Hum., selaku Sekretaris Departemen Hukum Perdata Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, dan juga selaku Dosen Pembimbing II yang telah meluangkan banyak waktu dengan sepenuh hati membimbing serta memberikan masukan dan arahan untuk kesempurnaan penulisan skripsi ini. 7. Kepada seluruh dosen, staf administrasi dan pegawai yang telah memberikan ilmu dan arahan kepada penulis selama menjalani perkuliahan di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. 8. Kepada Bapak Faisal, S.H., Sp.N selaku Ketua Pengurus Daerah Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah Kota Medan yang telah meluangkan waktunya untuk memberikan ilmu serta informasi yang penulis butuhkan dalam penulisan skripsi ini. 9. Kepada Bapak Sofyan Hadi Syam, S.H., sebagai Kepala Seksi Pemeliharaan Data Hak Tanah dan Pembinaan PPAT Kantor Wilayah Pertanahan Sumatera Utara yang telah meluangkan waktunya untuk berbagi informasi yang penulis butuhkan dalam penulisan skripsi ini. 10. Kepada Adik-Adik tersayang, Cut Fadira Soraya, Teuku Fahlevi Irsal, yang selalu menghibur dan mendukung penulis dalam mengerjakan skripsi.. v Universitas Sumatera Utara.

11. Kepada Febby Maulidya Rizka, S.E., yang selalu menemani, mendukung, mendengarkan keluh kesah dan memberikan motivasi serta semangat kepada penulis selama kuliah dan mengerjakan skripsi ini hingga selesai. 12. Kepada sahabat-sahabat kampus The Groupband, Kinata KK Purba, Nuancha Rachmad Pasaribu, Teguh Abyasa, Aditya Luthfi (Kentong), Jannata Ibrahim, Nuzy Syahputra, Matthew Bangun, Rafles Purba, David Chrisna, Modana Hutajulu, Muhammad Afif Nasution, Arlini Safira, Syifa Syafira, Putroe Essi, dan Yohana Insani yang selalu setia menemani penulis dari awal perkuliahan hingga akhir dari perjalanan kuliah S-1. 13. Kepada sahabat-sahabat Ekonomi , Agung Widianto, Fivaldi Adha, Maulana Fadjar, S.E., Muhammad Fadhil, S.E., Baginda Mashuri Nasution, S.E., Dwiky Wahyudi, Naldo Purba, dan Teguh Alhadi yang sedari dulu menemani dan mendukung penulis selama 2 semester di Fakultas Ekonomi dan Bisnis USU hingga saat ini. 14. Kepada sahabat-sahabat bdbh, Dzaky Ahmad, Yudha Mahendra Azhar, Teguh Arif, Dicki Hutagalung, dan Mae yang telah menemani penulis sejak duduk di bangku SMA N 4 Medan hingga saat ini. 15. Kepada teman-teman Pemerintahan Mahasiswa Fakultas Hukum USU yang telah mendukung dan menemani perjalanan berorganisasi penulis. 16. Kepada teman-teman Pengurus Ikatan Mahasiswa Perdata (IMP) yang telah mendukung dan menemani penulis dalam melaksanakan hal-hal sangat bermanfaat khususnya dalam pelajaran hingga bersosialisasi ke masyarakat. 17. Kepada rekan-rekan Pengurus BTM Aladdinsyah, S.H yang telah mendukung serta menemani penulis dalam perjalanan berorganisasi serta melaksanakan kegiatan Islamiah yang sangat berharga.. vi Universitas Sumatera Utara.

18. Kepada seluruh teman-teman seangkatan Fakultas Hukum USU Stambuk 2017.. Demikian skripsi ini penulis buat agar dapat bermanfaat bagi pembaca dan semoga skripsi ini dapat menambah wawasan pengetahuan bagi kita semua. Terima kasih saya ucapkan kepada kedua orang tua saya tercinta, Teuku Faisal, S.H., Sp.N, dan Syarifah Nadira, S.H., M.Kn,. yang tak henti-hentinya. memberikan kasih sayang dan cintanya kepada penulis serta dukungan dan doa yang luar biasa selalu mengiringi langkah penulis sehingga penulis dapat menyusun skripsi ini dengan baik. Terimakasih Pa, Ma.. Medan, Februari 2021. Teuku Fahryanda Irsal NIM. 170200479. vii Universitas Sumatera Utara.

DAFTAR ISI. LEMBAR PENGESAHAN……………………………………………… i PERNYATAAN KEASLIAN………………………………………........ ii ABSTRAK………………………………………………………………… iii KATA PENGANTAR……………………………………………………. iv DAFTAR ISI………………………………………………………………viii BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang…...….……………………………………………... 1 B. Rumusan Masalah...……....………………………………………… 5 C. Tujuan Penelitian…..…….…………………………………………. 5 D. Manfaat Penelitian…..……...………………………………............. 6 E. Tinjauan Pustaka…….......………………………………………….. 7 F. Metode Penelitian……...…………………………………………… 9 G. Keaslian Penulisan…….....…………………………………………. 16 H. Sistematika Penulisan……………..………………………………... 18 BAB II PERAN DAN TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DALAM MENJALANKAN TUGAS DAN JABATANNYA A. Sejarah. Lahirnya. Pejabat. Pembuat. Akta. Tanah. (PPAT)…..………………………………………………………… 20 B. Tugas Pokok Dan Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)………………………………………...…………………… 25 C. Jenis-Jenis. Pembagian. Pejabat. Pembuat. Akta. Tanah. (PPAT)………………….……...…………………………………… 44 D. Wilayah. Kerja. Pejabat. Pembuat. Akta. Tanah. (PPAT)……………………………………………………………… 52. viii Universitas Sumatera Utara.

BAB III PEMBINAAN DAN PENGAWASAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH. (PPAT). OLEH. MAJELIS. PEMBINA. DAN. PENGAWAS. PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH A. Bentuk Pembinaan Dan Pengawasan Yang Dilakukan Oleh Majelis Pembina. Dan. Pengawas. Pejabat. Pembuat. Akta. Tanah…………….………………………………………………… 57 B. Mekanisme Pemeriksaan Dan Penjatuhan Sanksi Kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)………………………………...……. 65. 1. Pemeriksaan Dan Penjatuhan Sanksi Kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Oleh Majelis Pembina Dan Pengawas PPAT Daerah…………………………………………………………. 65. 2. Pemeriksaan Dan Penjatuhan Sanksi Kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Oleh Majelis Pembina Dan Pengawas PPAT Wilayah………………………………………………………… 67 3. Pemeriksaan Dan Penjatuhan Sanksi Kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Oleh Majelis Pembina Dan Pengawas PPAT Pusat…………………………………………...………………. 69. C. Upaya Hukum Yang Dapat Dilakukan Oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Yang Dikenakan Sanksi…….................................... 71 BAB IV PELAKSANAAN PEMBINAAN DAN PENGAWASAN OLEH MAJELIS PEMBINA DAN PENGAWAS PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH DAERAH KOTA MEDAN DAN MAJELIS PEMBINA DAN PENGAWAS. PEJABAT. PEMBUAT. AKTA. TANAH. WILAYAH. SUMATERA UTARA A. Organisasi Dan Tata Kerja Majelis Pembina Dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah Daerah Kota Medan Dan Majelis Pembina Dan Pengawas. Pejabat. Pembuat. Akta. Tanah. Wilayah. Sumatera. Utara….……………………………………………………………. 80. 1. Organisasi Dan Tata Kerja Majelis Pembina Dan Pengawas Daerah (MPPD)………………………………………………………… 84. ix Universitas Sumatera Utara.

2. Organisasi Dan Tata Kerja Majelis Pembina Dan Pengawas Wilayah (MPPW)………………………………………………………… 86 3. Organisasi Dan Tata Kerja Majelis Pembina Dan Pengawas Pusat (MPPP)…………………………………….................................. 88 B. Pemberian Bantuan Hukum Oleh Majelis Pembina Dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah Daerah Kota Medan Dan Majelis Pembina Dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah Wilayah Sumatera Utara….…………………………………………………. 90. C. Kendala-Kendala Dalam Pelaksanaan Pembinaan Dan Pengawasan Oleh Majelis Pembina Dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah Daerah Kota Medan Dan Majelis Pembina Dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah Wilayah Sumatera Utara……………………. 94 BAB V PENUTUP A. Kesimpulan…,,……………………………………………………. 99. B. Saran……………………………………………………………… 101 DAFTAR PUSTAKA……..………………………………………………… 103 LAMPIRAN……………...………………………………………………….. 110. x Universitas Sumatera Utara.

BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) ialah salah satu profesi yang di lakukan oleh subjek hukum yang berkaitan dengan dokumen resmi tentang tanah. Pengertian umum PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik satuan rumah susun. PPAT sendiri dibagi menjadi tiga, yaitu PPAT Umum, PPAT Khusus, dan PPAT Sementara. PPAT khusus adalah PPAT yang di tunjuk karena PPAT yang bersangkutan sedang dalam program pemerintah atau mengerjakan tugas pemerintahan. PPAT Sementara merupakan PPAT yang melaksanakan tugas untuk membuat PPAT di daerah yang belum cukup terdapat PPAT. Ada beberapa tugas yang dilakukan oleh PPAT yaitu melakukan kegiatan seperti pendaftaran tanah dengan membuat akta yang menjadi bukti telah dilakukan perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang akan dijadikan dasar untuk pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum yang ada, terdapat jual-beli, tukar-menukar, hibah, pembagian hak bersama, pemberian hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah hak milik. Lalu ada pemberian hak tanggungan dan juga terakhir pemberian kuasa membebankan hak tanggungan. Fungsi PPAT adalah menjamin kebenaran materiil dan kebenaran fotmil dalam setiap akta peralihan hak atas tanah dan bangunan serta berperan juga untuk memeriksa kewajiban-kewajiban para pihak yang harus dipenuhi berkaitan dengan peralihan hak tersebut. Tanggung jawab PPAT terhadap akta otentik hanya mencatat atau menuangkan suatu perbuatan hukum yang dilakukan oleh pihak/penghadap ke dalam akta. Sejak berlakunya Peraturan Pemerintah tentang Pendaftaran Tanah, maka jual beli juga harus dilakukan para pihak di hadapan PPAT yang bertugas membuat akta. Dengan dilakukannya jual beli dihadapan PPAT, dipenuhi syarat terang (bukan perbuatan hukum yang gelap,. 1 Universitas Sumatera Utara.

2. yang dilakukan secara sembunyi-sembunyi). Untuk dibuatkan akta jual beli tanah tersebut, pihak yang memindahkan hak, harus memenuhi syarat yaitu berwenang memindahkan hak tersebut, sedangkan pihak yang menerima harus memenuhi syarat subyek dari tanah yang akan dibelinya itu. Serta harus disaksikan oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi 1 Hubungan kerja dan kemitraan antara Kantor Pertanahan dengan PPAT dalam menjalankan tugas tanggung jawabnya tidak dapat dikatakan selalu lancar tanpa catatan. Suka atau tidak suka , terdapat perbedaan pendapat, perbedaan penafsiran tentang ketentuan Peraturan Perundang-undangan tentang pertanahan. Peraturan Perundang-undangan yang mengatur tata cara pendaftaran, Peraturan Perundangan tentang teknis pelaksanaan pemecahan, pengukuran, pemberkasan dan bagian-bagian teknis pelaksanaan pemrosesan pengurusan peralihan, pemecahan, pemasangan hak tanggungan, pembayaran PNBP dan kemudian terbitlah sertipikat. Semua ketentuan teknis tersebut masih dirasakan sangat awam bagi Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Disatu sisi PPAT menjalankan fungsifungsinya sebagai pejabat umum yakni melaksanakan pendaftaran dan peralihan hak atas tanah dan satuan rumah susun, tentu dan sudah seharusnya melayani client dengan baik dan professional apalagi sudah dibayar “cukup”, pasti telah memberi janji pengurusan proses balik nama, pemecahanpemecahan,. pemasangan. hak. tanggungan. sesuai. dengan. Ketentuan. Pendaftaran Tanah PP 24/1998 dan PP 103/2017 tentang Perubahan PP 24/1998. Disinilah persoalannya, jika kemudian apa yang dijanjikan tidak sesuai dengan waktunya. Dari Kantor Pertanahan dengan seluruh ketentuan pasti juga mengerjakan proses pendaftaran, pengukuran, pemecahan dan pemasangan hak tanggungan dengan ketentuan yang ada. Ketentuan peraturan administrasi, pemberkasan. dan. pencatatan. memerlukan. keterampilan. teknis. dan. adminitratif. Jika kemudian terjadi kondisi adanya kebuntuan komunikasi 1. Notaris dan PPAT, “Pengertian PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah)”, https://www.notarisdanppat.com/pengertian-ppat-pejabat-pembuat-akta-tanah-2/, diakses pada tanggal 28 Oktober 2020, pukul 15:28 WIB. Universitas Sumatera Utara.

3. apalagi koordinasi yang tidak berjalan dengan baik maka dibutuhkan badan/lembaga lain untuk menjembatani kepentingan pelayanan dan memperlancar penyelesaian pengurusan pekerjaan antara PPAT dengan Kantor Pertanahan. Inilah menjadi salah satu bagian yang menjadi tugas Majelis Pengawas dan Pembina Pejabat Pembuat Akta Tanah (MP3), sehingga dengan demikian MP3 dapat menjadi sarana yang menjembatani kepentingan PPAT dengan Kantor Pertanahan. Agar terus menerus terjadi komunikasi yang baik antara Kantor Pertanahan dengan seluruh anggota PPAT. Pembinaan dilakukan adalah salah satu usaha tindakan dan kegiatan menteri terhadap PPAT secara efektif dan efisien untuk mencapai kualitas PPAT yang lebih baik (Pasal 1 angka 2), Pengawasan ialah semua kegiatan administrasi yang bersifat preventif dan represif oleh Menteri yang bertujuan agar PPAT dalam menjalankan jabatannya sesuai dengan Per-UU-an. (Pasal 1 ayat 3). Tujuan dari semua aturan MP3 adalah untuk mewujudkan PPAT yang professional, berintegrasi dan menjalankan jabatan PPAT sesuai dengan Peraturan Perundang-undangan dan Kode Etik PPAT. Peraturan Menteri ATR/BPN No. 2 tahun 2018 tentang MP3 merupakan pelaksanaan Pasal 33 (PP No. 24 Tahun 2016 tentang perubahan PP No. 37 Tahun 1998 tentang PPAT). Menteri melaksanakan pembinaan dan pengawasan terhadap pelaksanaan tugas PPAT. Tata cara pembinaan dan pengawasan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri. Mengacu kepada Pasal 7 Undang-Undang Nomor 12 tahun 2011 tentang Pembentukan Perundang-Undangan, Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 2018 tentang Pembinaan dan Pengawasan Pejabat Pembuat Akta Tanah merupakan pelaksanaan ketentuan Pasal 33 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 2016 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.2. 2. I Made Pria Dharsana, “Sebuah Catatan Tentang Majelis Pembina Dan Pengawas PPAT Sebagai Sarana Komunikasi Dan Koordinasi Bagi PPAT”, https://medianotaris.com/sebuah_catatan_tentang_majelis_pembina_dan_pengawas_pppat_sebagai _sarana_komunikasi_dan_koordinasi_bagi_ppat_berita616.html, diakses pada tanggal 28 Oktober 2020, Pukul 15.40 WIB. Universitas Sumatera Utara.

4. Sejak lahirnya keberadaan MP3 PPAT ini di beberapa daerah, sejauh ini belum berjalan sebagaimana mestinya dalam hal pelaksanaan tugas dan fungsinya sebagai lembaga pengawasan dan pembinaan PPAT. Dengan kata lain, pengawasan terhadap PPAT belum optimal. Selanjutnya, terdapat kendala dalam melaksanakan pembinaan dan pengawasan terhadap PPAT oleh BPN dan selaku Ketua Majelis Pembina dan Pengawas PPAT di daerah. Di sisi lain, belum adanya petunjuk teknis / petunjuk pelaksanaan bahkan belum adanya Standar Operasi Prosedur (SOP) yang jelas dan tegas mengenai pengawasan terhadap PPAT. Kemudian tidak seimbangnya antara jumlah Majelis Pembina dan Pengawas PPAT dengan jumlah PPAT itu sendiri menyebabkan terkendalanya proses pengawasan oleh BPN dan Majelis Pembina dan Pengawas PPAT.3 Salah satu substansi yang akan diatur adalah terkait kewenangan Majelis Pembina dan Pengawas PPAT. PPAT selaku anggota dari IPPAT yang diduga melanggar Kode Etik profesi, akan diperiksa Majelis Pembina dan Pengawas PPAT yang terdiri dari unsur Pemerintah dan profesi PPAT. Hasil pemeriksaannya yang berupa rekomendasi disampaikan kepada Menteri ATR/Kepala BPN. Dari rekomendasi tersebut, Menteri menjatuhkan sanksi kepada PPAT bersangkutan. Pembahasan dan penyusunan Peraturan Menteri tentang Pembentukan Majelis Pembina dan Pengawas PPAT perlu dilakukan dikarenakan masih terdapat banyak pihak yang belum memahami secara utuh kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan lembaga tersebut. Salah satu akibatnya, ketika terjadi pelanggaran jabatan, ada sebagian „oknum‟ yang mencoba berlindung dibalik profesi tersebut. Bahkan, Kementerian ATR/BPN bersama dengan Kementerian Hukum dan HAM beberapa kali bertemu untuk mencari jalan keluar.4. 3. I. Made Pria Dharsana, “Eksistensi MP3 PPAT Memberikan Perlindungan Hukum Terhadap Pelaksanaan Jabatan Secara Profesional”, https://notarymagazine.com/eksistensi-mp3ppat-memberikan-perlindungan-hukum-terhadap-pelaksanaan-jabatan-secara-profesional/, diakses pada tanggal 10 Maret 2021, pada pukul 07.43 WIB. 4 Nanda Narendra Putra, “BPN : Majelis Pembina dan Pengawas PPAT Terbentuk Tahun Ini”,https://www.hukumonline.com/berita/baca/lt5991571697d49/bpn--majelis-pembina-danpengawas-ppat-terbentuk-tahun-ini/, diakses pada tanggal 20 Oktober 2020, Pukul 12.04 WIB. Universitas Sumatera Utara.

5. Berdasarkan uraian yang sudah dijelaskan diatas maka penulis tertarik untuk melakukan penelitian dengan judul “Fungsi Dan Kedudukan Majelis Pembina Dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang / Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia No. 2 Tahun 2018.” B. Rumusan Masalah Berdasarkan latar belakang diatas, dalam melakukan pengkajian terhadap permasalahan yang dibahas lebih lanjut, maka dapat dirumuskan permasalahan sebagai berikut: 1. Bagaimana Peran dan Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam menjalankan tugas dan jabatannya ? 2. Bagaimana Pembinaan dan Pengawasan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Oleh Majelis Pembina dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah? 3. Bagaimana Pelaksanaan Pembinaan dan Pengawasan Oleh Majelis Pembina dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah Daerah Kota Medan dan Majelis Pembina dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah Wilayah Sumatera Utara ? C. Tujuan Penulisan Tujuan utama dari penelitian skripsi ini adalah untuk memenuhi syarat mendapat gelar Sarjana Hukum di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Namun berdasarkan permasalahan di atas, maka tujuan yang hendak di capai dalam penelitian skripsi ini adalah : 1. Untuk menjelaskan peran dan tanggung jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam menjalankan tugas dan jabatannya. 2. Untuk menjelaskan pembinaan dan pengawasan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Oleh Majelis Pembina dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah.. Universitas Sumatera Utara.

6. 3. Untuk menjelaskan pelaksanaan pembinaan dan pengawasan oleh Majelis Pembina dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah Daerah Kota Medan dan Majelis Pembina dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah Wilayah Sumatera Utara. D. Manfaat Penulisan Adapun manfaat penulisan yang dapat diambil dari penulisan ini ialah sebagai berikut : 1. Manfaat Dari Segi Teoritis a. Secara teoritis, pembahasan terhadap masalah ini dapat memberikan pemahaman tentang wawasan ilmu pengetahuan hukum. tentang Pejabat. Pembuat. Akta. Tanah (PPAT),. khususnya fungsi dan kedudukan Majelis Pembina dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang / Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia No. 2 Tahun 2018. b. Dapat memberikan ilmu pengetahuan bagi pembaca bagaimana Pembinaan dan Pengawasan yang dilakukan oleh Majelis Pembina dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), serta juga mengetahui bagaimana mekanisme perkembangan peraturan terhadap pembinaan dan pengawasan terhadap Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). c. Sebagai referensi bagi peneliti berikutnya dalam meneliti dan mengkaji masalah yang sama di masa akan datang. 2. Manfaat Dari Segi Praktis a. Secara. praktis,. hasil. penelitian. ini. diharapkan. dapat. meningkatkan serta mengembangkan kemampuan penulis dalam bidang hukum sebagai modal di masa depan dalam penegakan hukum itu sendiri.. Universitas Sumatera Utara.

7. b. Sebagai bahan masukan bagi Majelis Pembina dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Daerah Kota Medan dan Majelis Pembina dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah Wilayah Sumatera Utara, dalam melakukan Pembinaan dan Pengawasan terhadap Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) agar menjadi lebih baik kedepannya. E. Tinjauan Pustaka Penelitian ini memperoleh bahan tulisannya dari buku-buku, jurnaljurnal, informasi dari internet, dan wawancara. Untuk menghindari penafsiran ganda, maka penulis memberikan penegasan batasan pengertian dari judul penelitian yang diambil dari sudut ilmu hukum, penafsiran secara etimologis, maupun pendapat dari para sarjana terhadap beberapa pokok pembahasan maupun materi yang akan dijabarkan dalam skripsi ini atara lain yaitu : Fungsi artinya “jabatan (pekerjaan) yang dilakukan”. Peran sebuah unsur bahasa dalam satuan sintaksis yang lebih luas (seperti nomina berfungsi sebagai subjek).5 Fungsi yang dimaksudkan dalam skripsi ini adalah mengenai fungsi dari Majelis Pembina dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam melaksanakan rangkaian kegiatannya terhadap Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) khususnya di Daerah Kota Medan dan Wilayah Sumatera Utara. Kedudukan yang artinya “keadaan yang sebenarnya (tentang perkara dan sebagainya)”. Atau dengan kata lain juga dikenal dengan Status yang artinya “keadaan atau tingkatan orang, badan atau negara, dan sebagainya”6 Majelis Pembina dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah majelis yang diberi kewenangan oleh Menteri untuk melakukan pembinaan dan pengawasan terhadap PPAT.7. 5. Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI) Jago Kata, Arti Kata Kedudukan Menurut KBBI, https://jagokata.com/artikata/kedudukan.html, diakses pada tanggal 30 Oktober 2020, pukul 11.20 WIB. 6. Universitas Sumatera Utara.

8. Adapun yang dimaksud dengan Majelis ialah dewan yang mengemban tugas kenegaraan dan sebagainya secara terbatas, pertemuan atau rapat banyak orang atau sidang dan atau bangunan tempat persidangan. Majelis merupakan perkumpulan yang memiliki manfaat positif dengan memiliki adab-adab bermajelis. Secara harfiyah majelis adalah lembaga atau sekelompok orang yang merupakan satu kesatuan yang memiliki tujuan yang sama. Majelis diambil dari bahasa Arab yaitu Majalis yang berarti tempat berduduk.8 Sedangkan yang dimaksud dengan Pembina ialah orang yang membina atau alat untuk membina dan pembangun. Pengawas sendiri berarti orang yang mengawasi atau sekumpulan orang yang mengawasi sebuah kegiatan yang sedang berlangsung. Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT adalah pejabat umum yang diberikan kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.9 Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) ialah salah satu profesi yang di lakukan oleh orang hukum yang berkaitan dengan dokumen resmi tentang tanah. Pengertian umum PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik satuan rumah susun. Namun dalam peraturan perundang-undangan tidak memberikan definisi apa yang dimaksud dengan pejabat umum. Maksud “pejabat umum” itu adalah orang yang diangkat oleh Instansi yang berwenang, dengan tugas melayani masyarakat umum di bidang atau kegiatan tertentu.10 Peraturan Menteri menurut Penjelasan Undang Undang Nomor 12 Tahun 2011 diartikan sebagai peraturan yang ditetapkan oleh menteri berdasarkan materi muatan dalam rangka penyelenggaran urusan tertentu 7. Pasal 1 Ayat 11 Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang / Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 2018 Tentang Pembinaan Dan Pengawasan Pejabat Pembuat Akta Tanah 8 Wikipedia, Majelis, https://id.wikipedia.org/wiki/Majelis, diakses pada tanggal 2 November 2020, pukul 22.26 WIB 9 Pasal 1 Ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah 10 Boedi Harsono, Hukum Agraria Di Indonesia : Himpunan Peraturan-Peraturan Hukum Tanah. (Jakarta : Djambatan, 2003), hal. 486.. Universitas Sumatera Utara.

9. dalam pemerintahan. Oleh karena itu, Peraturan Menteri menjadi entitas sistem hukum bidang Perundang-Undangan dan merupakan bagian 5 terpenting dalam mengatur tata laksana pemerintahan agar dapat terlaksana sesuai dengan fungsi Kementerian itu sendiri.11 Sedangkan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional yang selanjutnya disebut Menteri adalah Menteri yang menyelenggarakan urusan Pemerintahan di bidang agraria/pertanahan dan tata ruang.12 F. Metode Penelitian Dalam suatu penelitian guna menemukan dan mengembangkan kejelasan dari sebuah pengetahuan maka diperlukan metode penelitian. Karena dengan menggunakan metode penelitian akan memberikan kemudahan dalam mencapai tujuan dari penelitian, kemudian penelitian tidak lain dari suatu metode studi yang dilakukan seseorang melalui penyelidikan yang hati-hati dan sempurna terhadap suatu masalah, sehingga diperoleh pemecahan yang tepat terhadap masalah-masalah tersebut. Soerjono Soekanto menyatakan bahwa penelitian hukum merupakan suatu kegiatan ilmiah, yang didasarkan pada metode, sistimatika dan pemikiran tertentu, yang bertujuan untuk mempelajari satu atau beberapa gejala hukum tertentu dengan jalan menganalisanya. Kecuali itu juga diadakan pemeriksaan yang mendalam terhadap fakta hukum tersebut, untuk kemudian mengusahakan suatu pemecahan atas permasalahan-permasalahan yang timbul dalam gejala yang bersangkutan13 Metode penelitian yang digunakan, antara lain : 1. Jenis Penelitian. 11. Pasal 8 Ayat 1 Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011 Tentang Pembentukan Peraturan Perundang-Undangan 12 Pasal 1 Ayat 5 Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang / Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 2018 Tentang Pembinaan Dan Pengawasan Pejabat Pembuat Akta Tanah 13 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum. (Jakarta : Universitas Indonesia Press, 1986), hal. 43. Universitas Sumatera Utara.

10. Untuk membahas permasalahan yang terdapat di dalam skripsi ini, penulis memerlukan data dan keterangan yang akan dijadikan bahan analisis dalam menyelesaikan penulisan skripsi ini sehingga jenis penelitian yang digunakan dalam penulisan skripsi ini adalah metode yuridis normative dan yuridis empiris. Metode yuridis normative yaitu dalam menjawab permasalahan digunakan sudut pandang hukum berdasarkan peraturan yang berlaku, untuk selanjutnya dihubungkan dengan kenyataan di lapangan yang berkaitan dengan permasalahan yang dibahas. Serta mencari bahan dan informasi yang berhubungan dengan materi penelitian ini melalui berbagai peraturan Perundang-Undangan, karya tulis ilmiah yang berupa makalah, skripsi, buku-buku, majalah, situs internet yang menyajikan informasi yang diteliti.14 Penggunaan metode yuridis normative dalam penyelesaian skripsi ini, yaitu hasil pengumpulan data dan informasi melalui studi kepustakaan, serta informasi melalui studi lapangan di Majelis Pembina dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah Daerah Kota Medan dan Majelis Pembina dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah Wilayah Sumatera Utara. Penelitian Hukum Empiris adalah suatu metode penelitian hukum yang menggunakan fakta-fakta empiris yang diambil dari perilaku manusia, baik perilaku verbal yang didapat dari wawancara maupun perilaku nyata yang dilakukan melalui pengamatan langsung. Penelitian empiris juga digunakan untuk mengamati hasil dari perilaku manusia yang berupa peninggalan fisik maupun arsip.15 Metode penelitian yuridis empiris dalam penulisan skripsi ini, yaitu dari hasil pengumpulan dan penemuan data informasi melalui studi kasus pada Majelis Pembina dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah Daerah Kota Medan dan Majelis Pembina dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah Wilayah Sumatera Utara. Metode penilitian yuridis empiris 14. Zainul Bhari, Struktur Dalam Metode Penelitian Hukum, (Jakarta : Angkasa, 1996),. hal. 68 15. Mukti Fajar dan Yulianto Achmad, Dualisme Penelitian Hukum Empiris & Normatif, (Yogyakarta : Pustaka Pelajar, 2010), hal.280. Universitas Sumatera Utara.

11. dilakukan dengan wawancara kepada salah satu unsur dari Majelis Pembina dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah yaitu Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan Staff Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Sumatera Utara. 2. Sifat Penelitian Penelitian ini bersifat deskriptif analitis, yang mengunakan peraturan Perundang-Undangan yang berkaitan dengan teori-teori hukum yang menjadi objek penelitian.16Penelitian deskriptif dimaksudkan penulis menggambarkan bagaimana fungsi dan kedudukan Majelis Pembina Dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) berdasarkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang / Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia No. 2 Tahun 2018. 3. Sumber Data Sumber data penelitian pada umumnya dibedakan antara data yang diperoleh secara langsung di lapangan (data primer) dan dari bahan-bahan kepustakaan (data sekunder).17 Data dalam penelitian ilmiah yang penulis lakukan terdiri dari: a. Data Primer Data Primer ialah data yang dibuat oleh peneliti dengan maksud khusus menyelesaikan permasalahan yang sedang ditanganinya. Data dikumpulkan sendiri oleh peneliti langsung dari sumber pertama atau tempat objek penelitian dilakukan.18 Dalam hal ini penulis mendapatkan informasi dari Majelis Pembina dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah Daerah. 16. Bambang Waluyo, Penelitian Hukum Dalam Praktek, (Jakarta : Sinar Grafika, 2002),. hal 13 17. Soerjono Soekanto, dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif, Suatu Tinjauan Singkat, (Jakarta: Rajawali Pers, 2009), hal. 13 18 Sugiyono, Metode Penelitian Kuantitatif Kualitatif dan R&D, (Bandung : Alfabeta, 2009), hal. 137. Universitas Sumatera Utara.

12. Kota Medan dan Majelis Pembina dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah Wilayah Sumatera Utara. b. Data Sekunder Data sekunder adalah data yang mencakup dokumendokumen resmi, buku-buku (sumber bacaan), hasil-hasil penelitian. yang. berwujud. laporan,. buku. harian. dan. seterusnya.19 Di dalam penulisan ini data sekunder tersebut dibagi menjadi: a) Bahan Hukum Primer Bahan. Hukum. Primer. (Primary. Research/. Authoritative Records) merupakan bahan-bahan hukum yang mengikat dan terdiri dari norma atau kaidah dasar, peraturan dasar, peraturan, bahan hukum yang tidak dikodifikasikan, yurisprudensi dan traktat.20 Bahan hukum primer yang digunakan dalam penelitian ini, yaitu. Peraturan Menteri Agraria Dan. Tata Ruang / Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia No. 2 Tahun 2018, Kitab UndangUndang Hukum Perdata, Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998, Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 31 Tahun 2016 Tentang Tata Cara Ujian, Magang Dan Pengangkatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta 19 20. Zainuddin Ali, Metode Penelitian Hukum, (Jakarta : Sinar Grafika, 2010), hal. 177 Soerjono Soekanto, dan Sri Mamudji, op.cit.. Universitas Sumatera Utara.

13. Tanah, Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Atas Tanah, Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta BendaBenda Yang Berkaitan Dengan Tanah dan UndangUndang Nomor 12 Tahun 2011 Tentang Pembentukan Peraturan Perundang-Undangan. b) Bahan Hukum Sekunder Bahan Hukum Sekunder adalah bahan yang memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer, seperti. rancangan. Undang-Undang,. hasil-hasil. penelitian, atau pendapat para pakar.21 c) Bahan Hukum Tersier Bahan Hukum Tersier adalah bahan yang memberikan petunjuk maupun penjelasan terhadap bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder, seperti kamus (hukum) dan bahan hukum tersier penting lainnya. 22 4. Metode Pengumpulan Data a. Metode Penelitian (Library Research) Penelitian kepustakaan yang dilaksanakan dengan cara membaca, menelaah dan mencatat berbagai literatur atau bahan bacaan yang sesuai dengan pokok bahasan, kemudian disaring dan dituangkan dalam kerangka pemikiran secara teoritis.23 b. Metode Penelitian Lapangan (Field Research). 21. Amiruddin dan Zainul Asikin, Pengantar Metode Penelitian Hukum, (Mataram : PT Raja Grafindo Persada, 2003), hal. 32 22 Ibid 23 Kartini Kartono, Pengantar Metodologi Research, (Bandung : Alumni, 1998), hal. 78. Universitas Sumatera Utara.

14. Metode yang digunakan penulis dalam melakukan pengambilan dan menggunakan sumber data berdasarkan metode penelitian lapangan (field research) yaitu penelitian yang langsung ke lapangan yakni dengan pengambilan data secara langsung ke Majelis Pembina dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah Daerah Kota Medan dan Majelis Pembina dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah Wilayah Sumatera Utara. c. Informan Penelitian Informan yang akan diwawancarai dalam penelitian ini adalah salah satu unsur dari Majelis Pembina dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah yakni : 1. Pejabat Pembuat Akta Tanah Pejabat Pembuat Akta Tanah Kota Medan yang juga merangkap sebagai pengurus Majelis Pembina dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah Daerah Kota Medan, yaitu : a. Faisal, S.H., Sp.N. 2. Staff Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Sumatera Utara Staff Kantor Pertanahan Kota Medan yang juga merupakan salah satu unsur dalam kepengurusan Majelis Pembina dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah, yaitu a. Sofyan Hadi Syam 5. Alat Pengumpulan Data Alat pengumpulan data yang digunakan dalam penulisan skripsi ini adalah: a. Wawancara. Universitas Sumatera Utara.

15. Wawancara. adalah. percakapan. dengan. maksud. tertentu.. Percakapan itu dilakukan oleh dua pihak, yaitu pewawancara (interviewer). yang. mengajukan. pertanyaan. dan. terwawancara. (interview) yang memberikan jawaban atas pertanyaan itu. Ciri utama wawancara adalah kontak langsung dengan tatap muka antara pencari informasi dan sumber informasi. Dalam wawancara sudah disiapkan berbagai. macam. pertanyaan-pertanyaan. tetapi. tidak. menutup. kemungiknan akan muncul berbagai pertanyaan lain saat meneliti. Melalui wawancara inilah penulis menggali data, informasi, dan kerangka keterangan dari subyek penelitian. Teknik wawancara yang dilakukan adalah wawancara bebas terpimpin, artinya pertanyaan yang dilontarkan tidak terpaku pada pedoman wawancara dan dapat diperdalam maupun dikembangkan sesuai dengan situasi dan kondisi lapangan. Wawancara dilakukan kepada salah satu unsur kepengurusan Majelis Pembina dan Pengawas Daerah Kota Medan dan Majelis Pembina dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah Wilayah Sumatera Utara. b. Studi Kepustakaan Studi kepustakaan adalah kegiatan untuk menghimpun informasi yang relevan dengan topik atau masalah yang menjadi obyek penelitian. Informasi tersebut dapat diperoleh dari buku-buku, karya ilmiah, tesis, disertasi, ensiklopedia, internet, dan sumber-sumber lain. Dengan melakukan studi kepustakaan, penulis dapat memanfaatkan semua informasi dan pemikiran-pemikiran yang relevan dengan penelitiannya. Peranan studi kepustakaan sebelum penelitian sangat penting sebab dengan melakukan kegiatan ini hubungan antara masalah, penelitianpenelitian yang relevan dan teori akan menjadi lebih jelas. Selain itu penelitian akan lebih ditunjang, baik oleh teori-teori yang sudah ada. Universitas Sumatera Utara.

16. maupun oleh bukti nyata, yaitu hasil-hasil penelitian, kesimpulan dan saran. c. Analisis Data Analisis Data yang digunakan pada studi ini adalah analisis data dengan metode kualitatif. Metode kualitatif sebagai prosedur penelitian yang menghasilkan data deskriptif berupa kata-kata tertulis atau lisan dari orang-orang atau perilaku yang dapat diamati.24 Metode kualitatif ini digunakan karena beberapa pertimbangan yaitu metode kualitatif lebih bisa dan mudah menyesuaikan apabila berhadapan dengan kenyataan ganda, metode ini menyajikan hakikat hubungan antara peneliti dan responden secara langsung dan metode ini lebih peka sehingga dapat menyesuaikan diri dan banyak penajaman pengaruh bersama terhadap pola-pola nilai yang dihadapi peneliti.25 G. Keaslian Penulisan Dalam menyusun penelitian ini, penulis pada prinsipnya membuat dengan melihat dasar-dasar yang telah ada baik dari buku melalui literatur yang penulis temukan dari buku-buku, perpustakaan dan media massa baik media cetak maupun media elektronik yang pada akhirnya penulis tuangkan dalam skripsi ini serta ditambah lagi dengan riset penulis ke lapangan dan langsung melakukan wawancara dengan pihak yang terkait. Dalam Penelitian yang berjudul “Fungsi Dan Kedudukan Majelis Pembina Dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang / Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia No. 2 Tahun 2018” pada dasarnya belum pernah dilakukan oleh peneliti sebelumnya, meskipun ada beberapa penelitian. 24. Lexy J. Moeleong, Metodologi Penelitian Kualitatif, (Bandung: PT Remaja Rosdakarya, 2006), hal 4 25 Ahmad Tanzeh dan Suyitno, Dasar-Dasar Penelitian, (Surabaya: Elkaf, 2006), hal 116. Universitas Sumatera Utara.

17. terdahulu yang memiliki keterkaitan dengan judul penelitian ini. Adapun penelitian terdahulu yang pernah dilakukan tersebut sebagai berikut: 1. Analisis Yuridis Terhadap Pembinaan Dan Pengawasan Kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah Oleh Kantor Pertanahan Kota Medan (Ivan Stevanus, 137011140/M.Kn) Rumusan Masalah : a. Bagaimana bentuk serta ruang lingkup pembinaan dan pengawasan Kantor Pertanahan Kota Medan terhadap profesi Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) di Kota Medan dalam sistem pendaftaran tanah di Indonesia? b. Sejauhmana penerapan fungsi pembinaan dan pengawasan terhadap Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Kota Medan oleh pejabat pada Kantor Pertanahan Kota Medan? c. Apakah faktor-faktor penghambat dalam penerapan fungsi pembinaan dan pengawasan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Kota Medan oleh pejabat pada Kantor Pertanahan Kota Medan? Skripsi yang ditulis oleh penulis adalah merupakan dari buah pikiran penulis sendiri dengan melihat dari beberapa sumber-sumber yang ada serta belum pernah dibahas oleh orang lain. Penulisan skripsi ini murni dikerjakan sendiri dan dapat dibuktikan berdasarkan pemeriksaan serta penelusuran kepustakaan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara pada tanggal 19 Oktober 2020, judul yang diangkat menjadi skripsi ini belum pernah ditulis sebelumnya di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Dengan demikian keaslian penulisan skripsi ini dapat dipertanggungjawabkan secara ilmiah.. Universitas Sumatera Utara.

18. H. Sistematika Penulisan Dalam menghasilkan karya ilmiah yang baik, maka pembahasannya diuraikan secara sistematis. Untuk memudahkan penulisan skripsi maka diperlukan adanya sistematika yang teratur yang terbagi dalam bab dengan bab yang lain yang saling berkaitan satu sama lain. Adapun sistematika penulisan skripsi ini adalah: BAB I:. PENDAHULUAN. Pada Bab I ini merupakan gambaran umum yang berisi tentang latar belakang, rumusan masalah, tujuan penulisan, manfaat penulisan, tinjauan pustaka, metode penelitian, keaslian penulisan dan sistematika penulisan.. BAB II: PERAN DAN TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DALAM MENJALANKAN TUGAS DAN JABATANNYA. Pada Bab II ini diuraikan mengenai sejarah lahirnya Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), tugas pokok dan kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), jenis–jenis pembagian Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dan wilayah kerja Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). BAB III: PEMBINAAN DAN PENGAWASAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) OLEH MAJELIS PEMBINA DAN PENGAWAS PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH. Pada Bab III ini diuraikan mengenai bentuk pembinaan dan pengawasan yang dilakukan oleh Majelis Pembina dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah, mekanisme pemeriksaan dan penjatuhan sanksi kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan Upaya Hukum yang Dapat Dilakukan Oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang Dikenakan Sanksi.. Universitas Sumatera Utara.

19. BAB IV: PELAKSANAAN PEMBINAAN DAN PENGAWASAN OLEH MAJELIS PEMBINA DAN PENGAWAS PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH DAERAH KOTA MEDAN DAN MAJELIS PEMBINA DAN PENGAWAS PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH WILAYAH SUMATERA UTARA. Pada Bab IV ini diuraikan mengenai pelaksanaan tata kerja Majelis Pembina dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah Daerah Kota Medan dan Majelis Pembina dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah Wilayah Sumatera Utara, pemberian bantuan hukum oleh Majelis Pembina dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah Daerah Kota Medan dan Majelis Pembina dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah Wilayah Sumatera Utara serta kendalakendala dalam pelaksanaan pembinaan dan pengawasan oleh Majelis Pembina dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah Daerah Kota Medan dan Majelis Pembina dan Pengawas Pejabat Pembuat Akta Tanah Wilayah Sumatera Utara BAB V: PENUTUP. Pada Bab V ini membahas tentang kesimpulan yang ditarik penulis dan juga disertai saran dengan menyikapi seobjektif mungkin tanpa memihak siapapun.. Universitas Sumatera Utara.

BAB II PERAN DAN TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DALAM MENJALANKAN TUGAS DAN JABATANNYA. A. Sejarah Lahirnya Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Hubungan antara Jabatan dengan Pejabat bagaikan 2 sisi mata uang, pada satu sisi bahwa Jabatan bersifat tetap (lingkungan pekerjaan tetap), dan pada sisi yang kedua bahwa Jabatan dapat berjalan oleh manusia sebagai pendukung hak dan kewajiban sehingga yang mengisi atau menjalankan Jabatan disebut Pejabat. Segala tindakan yang dilakukan oleh Pejabat yang sesuai dengan kewenangannya merupakan implementasi dari Jabatan.26 Pejabat Pembuat Akta Tanah atau yang disingkat PPAT yang dalam bahasa Inggris disebut dengan land deed officials, sedangkan dalam Bahasa Belanda disebut dengan land titles registrar, mempunyai kedudukan dan peranan yang sangat penting didalam kehidupan berbangsa dan bernegara karena pejabat ini diberi kewenangan oleh negara, untuk membuat akta pemindahan hak atas tanah dan akta-akta lainnya di negara Republik Indonesia maupun di luar negeri.27 Institusi Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) telah ada semenjak tahun 1961 berdasarkan PP No. 10 Tahun 1961 tentang pendaftaran tanah dengan sebutan Pejabat saja. Bahwa yang dimaksud dengan pejabat adalah PPAT sebagaimana disebutkan dalam Peraturan Menteri Agraria No. 11 Tahun 1961 tentang Bentuk Akta. Ketentuan Pasal 19 PP No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah, menggunakan istilah “Pejabat”, sedangkan penyebutan secara lengkap istilah “Pejabat Pembuat Akta Tanah” ditemukan pada Pasal 1 PMA No. 11 Tahun 1961 tentang Bentuk Akta. 28. 26. Habib Adjie, Sanksi Perdata dan Administratif Terhadap Notaris Sebagai Pejabat Publik, (Bandung : Refika Aditama, 2009), hal. 18 27 H. Salim, HS., Teknik Pembuatan Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah, (Jakarta : RajaGrafindo Persada, 2016), hal. 85 28 Habib Adjie, Meneropong Khazanah Notaris dan PPAT Indonesia, (Bandung : Citra Aditya Bakti, 2009), hal. 253. 20 Universitas Sumatera Utara.

21. Kedudukan PPAT sebagai pejabat umum dipertegas keberadaannya dalam PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Selanjutnya dalam perkembangan pendaftaran tanah di Indonesia, kedudukan PPAT sebagai pejabat umum dikukuhkan dalam Pasal 1 butir 1 PP Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Sebagai pejabat umum PPAT berwenang membuat akta-akta mengenai tanah, harus memiliki kemampuan dan kecakapan khusus di bidang pertanahan agar akta yang dibuatnya tidak menimbulkan masalah dikemudian hari, mengingat akta yang dibuatnya adalah akta otentik yang dapat digunakan sebagai alat bukti, dan mempunyai kekuatan mutlak mengenai hal-hal atau peristiwa yang disebut dalam akta. Oleh karena itu, akta PPAT wajib dibuat sesuai dengan peraturan ke-PPAT-an, sehingga dapat dijadikan dasar kuat untuk pendaftaran pemindahan hak dan pembebanan hak yang bersangkutan, agar dikemudian hari tidak timbul gugatan atau tuntutan terhadap para pihak yang merasa dirugikan.29 PPAT sebagai pejabat umum sebagaimana diatur dalam berbagai ketentuan diatas, menurut Boedi Harsono konsep pejabat umum yaitu “seseorang yang diangkat oleh pemerintah dengan tugas dan kewenangan memberikan pelayanan kepada umum di bidang tertentu.”30 Kegiatan tertentu yang dimaksud salah satunya adalah untuk membuat akta otentik. PPAT adalah pejabat yang berwenang membuat akta daripada perjanjian-perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah, memberikan sesuatu hak baru atas tanah, menggadaikan tanah atau meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan.31 Definisi lain mengenai pejabat umum disajikan oleh Sri Winarsi, yang menyatakan bahwa “Pejabat umum mempunyai karakter yuridis, yaitu selalu dalam kerangka hukum publik. Sifat publiknya tersebut. 29. Purna Noor Aditama, Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah Dalam Memberikan Perlindungan Hukum Bagi Para Pihak Pada Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli, Jurnal Lex Renaissance, Volume 3, Nomor 1, Januari 2018, hal. 190 30 Boedi Harsono, PPAT Sejarah, Tugas dan Kewenangannya, (Jakarta:Renvoi,2007), hal. 11 31 Effendi Peranginangin, Hukum Agraria Di Indonesia, Suatu Telaah Dari Sudut Pandang Praktisi Hukum, (Jakarta : Rajawali Press, 2007), hal. 436. Universitas Sumatera Utara.

22. dapat dilihat dari pengangkatan, pemberhentian dan kewenangan PPAT.”32 Pejabat umum dalam definisi ini, yaitu dilihat dari aspek hukum publik. Hukum publik merupakan ketentuan-kerentuan yang mengatur tentang kepentingan umum. Sementara itu, tidak hanya dilihat dari aspek hukum publik, tetapi juga dari aspek hukum privat, karena akta yang dibuatnya merupakan akta yang mengatur hubungan hukum para pihak. Di samping itu, Sri Winarsi juga melihat aspek pengangkatan, tugas dan kewenangannya PPAT, yaitu :33 1. Diangkat dan diberhentikan oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional 2. Tugasnya adalah membantu Kepala Kantor Badan Pertanahan Kabupaten/ Kota dalam melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah, dan 3. Kewenangannya adalah membuat akta atas perubahan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun Perkembangan PPAT sebagai pejabat umum kemudian tercantum dalam berbagai peraturan perundang-undangan dan pandangan para ahli sebagai berikut: 1. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah Pasal 1 angka 4 menyatakan Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah34: “pejabat umum yang diberi wewenang “ Pejabat umum yang diberi wewenang untuk membuat akta pemindahan hak atas tanah, akta pembebanan hak atas tanah, dan akta pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku”. Unsur-unsurnya meliputi Pejabat umum, Adanya kewenangan dan Ruang lingkup kewenangannya. PPAT adalah pejabat umum yang berwenang membuat akta pemindahan hak atas tanah dan akta lain dalam rangka pembebanan hak atas tanah, yang bentuk aktanya ditetapkan, sebagai bukti dilakukannya perbuatan 32. Sri Winarsi, Pengaturan Notaris dan PPAT sebagai Pejabat Umum, Majalah YURIDIKA, Volume 17 No.2, Maret 2002, hal. 186 33 H. Salim, HS., Op. Cit, hal. 88 34 Pasal 1 Angka 4 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996.. Universitas Sumatera Utara.

23. hukum tertentu mengenai tanah yang yang terletak dalam daerah kerjanya masing-masing. Dalam kedudukan sebagai yang disebutkan di atas, maka akta-akta yang dibuat oleh PPAT merupakan akta autentik. Pengertian perbuatan hukum pembebanan hak atas tanah yang pembuatan aktanya merupakan kewenangan PPAT, meliputi pembuatan akta pembebanan hak guna bangunan atas tanah hak milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 Undang-Undang Pokok Agraria dan pembuatan akata dalam rangka pembebanan hak tanggungan yang diatur dalam undang-undang ini. 2. Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah Pasal 1 angka 5 menyatakan35 : “PPAT adalah Pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta tanah.” 3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Menurut ketentuan Pasal 1 angka 24 menyatakan bahwa “Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT adalah Pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta tanah tertentu”.36 4. Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah Pasal 1 angka 1 menyatakan bahwa PPAT adalah “Pejabat umum yang diberi wewenang untuk membuat akta autentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun”.37 5. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat. Pembuat. Akta. Tanah,. sebagaimana diatur dalam ketentuan Pasal 1 angka 1, PPAT adalah38: “Pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta. 35. Pasal 1 Angka 5 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 Pasal 1 Angka 24 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 37 Pasal 1 Angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 38 Pasal 1 Angka 1 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 36. Universitas Sumatera Utara.

24. autentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.” 6. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 31 Tahun 2016 tentang Tata Cara Ujian, Magang dan Pengangkatan Pejabat Pembuat Akta Tanah Pasal 1 angka 1 menyatakan bahwa39 : “Pejabat Pembuat Akta Tanah yang selanjutnya disingkat PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.” 7. Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang / Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 2018 tentang Pembinaan Dan Pengawasan Pejabat Pembuat Akta Tanah Pasal 1 Angka 1 menyatakan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang selanjutnya disebut PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.40 Beberapa pengertian mengenai PPAT sebagaimana tercantum dalam peraturan tersebut diatas maka dapat diketahui bahwa PPAT adalah Pejabat Umum yang berwenang membuat akta otentik mengenai perbuatan-perbuatan hukum tertentu berkaitan dengan hak-hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. Dimana kewenangan ini diberikan kepada pejabat tersebut oleh peraturan perundang-undangan. H. Salim H.S., menyimpulkan bahwa PPAT adalah “Seseorang yang diangkat dan diberi kekuasaan oleh undang-undang untuk membuat akta, di mana di dalam akta yang dibuatnya itu, memuat klausula atau aturan yang mengatur hubungan hukum antara para pihak, yang berkaitan dengan hak atas tanah dan/atau hak milik atas satuan rumah susun”41. 39. Pasal 1 Angka 1 Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 31 Tahun 2016 40 Pasal 1 Angka 1 Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang / Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 2018 41 H. Salim, HS., Op. Cit, hal. 90. Universitas Sumatera Utara.

25. B. Tugas Pokok Dan Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Tugas pokok yang dalam bahasa Inggris disebut the principal tasks, sedangkan dalam bahasa Belanda disebut dengan belangrijkste taken adalah kewajiban atau pekerjaan yang utama yang harus dilakukan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah ( PPAT ).42 Tugas pokok adalah suatu kewajiban yang harus dikerjakan, pekerjaan yang merupakan tanggung jawab, perintah untuk berbuat atau melakukan sesuatu demi mencapai suatu tujuan. Tugas pokok sebagai satu kesatuan pekerjaan atau kegiatan yang paling utama dan rutin dilakukan oleh para pegawai dalam sebuah organisasi yang memberikan gambaran tentang ruang lingkup atau kompleksitas jabatan atau organisasi demi mencapai tujuan tertentu.43 Kewenangan adalah fungsi untuk menjalankan kegiatan dalam organisasi, sebagai hak untuk memerintah orang lain untuk melakukan atau tidak melakukan sesuatu agar tujuan dapat tercapai. Pengorganisasian merupakan proses penyusunan struktur organisasi yang sesuai dengan tujuan organisasi, sumber daya-sumber daya yang dimilikinya dan lingkungan yang melingkupinya.44 Sementara itu, kewenangan PPAT yang dalam bahasa Inggris disebut dengan authority, sedangkan dalam bahasa Belanda disebut dengan autoriteit atau gezag merupakan kekuasaan yang diberikan oleh hukum kepada PPAT untuk membuat akta. Kewenangan itu yaitu berkaitan dengan 45: 1. Pemindahan hak atas tanah 2. Pemindahan hak milik atas satuan rumah susun 3. Pembebasan hak atas tanah, dan 4. Surat kuasa membebankan hak tanggungan. 42 43. Ibid, hal. 93 Muammar Himawan, Pokok-Pokok Organisasi Modern, (Jakarta: Bina Ilmu, 2004),. hal. 38 44 45. Ibid, hal. 51 H. Salim, HS., Op. Cit, hal. 94. Universitas Sumatera Utara.

26. Kewenangan secara organisasional merupakan kemampuan yuridis yang didasarkan pada hukum publik. Dalam suatu kewenangan dilekatkan pula hak dan kewajiban, yaitu agar kewenangan tidak semata-mata diartikan sebagai hak berdasarkan hukum publik, tetapi juga kewajiban sebagai hukum publik. Kewenangan tidak hanya diartikan sebagai kekuasaan, oleh karena itu, dalam menjalankan hak berdasarkan hukum publik selalu terikat kewajiban berdasarkan hukum publik tidak tertulis atau asas umum pemerintahan yang baik. Kewenangan dalam hal ini dibedakan menjadi46: a. Pemberian kewenangan: pemberian hak kepada, dan pembebanan kewajiban terhadap badan (atribusi/mandat); b. Pelaksanaan kewenangan: menjalankan hak dan kewajiban publik yang berarti mempersiapkan dan mengambil keputusan; c. Akibat Hukum dari pelaksanaan kewenangan: seluruh hak dan/atau kewajiban yang terletak rakyat, kelompok rakyat dan badan Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam perjanjian jual beli tanah yaitu PPAT melaksanakan sebagian dari kegiatan pendaftaran tanah dengan tugas pembuatan akta (autentik) sebagai bukti telah dilakukan perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu di daerah kerjanya yang ditentukan oleh pemerintah (kompetensi absolut) yakni kabupaten atau kota satu wilayah dengan wilayah kerja kantor pertanahan, dan untuk PPAT Sementara (Camat) adalah wilayah jabatan Camat saat menjabat.47 PPAT merupakan pejabat umum yang diberikan wewenang untuk membuat akta-akta autentik. Akta autentik yang dibuatnya berkaitan dengan48: 1. Hak atas tanah 46. Prajudi Admosudirjo, Teori Kewenangan, (Jakarta : Rineka Cipta, 2001), hal.4 Baharudin, Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dalam Proses Jual Beli Tanah, Keadilan Progresif, Volume 5, Nomor 1, Maret 2014, hal. 96 48 H. Salim, HS., Op. Cit, hal. 92 47. Universitas Sumatera Utara.

27. 2. Hak milik atas satuan rumah 3. Surat Kuasa untuk Memberikan Hak Tanggungan (SKMHT), dan 4. Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) PPAT dalam melaksanakan tugasnya harus mandiri dan tidak memihak kepada salah satu pihak. Irawan Soerojo menyatakan bahwa jabatan PPAT merupakan suatu profesi yang mandiri, yaitu49 : 1. Mempunyai fungsi sebagai pejabat umum yang berdasarkan peraturan perundang-undangan mendapat kewenangan dari Pemerintah melalui Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional untuk membuat akta pemindahan hak dan pembebanan Hak Tanggungan atas tanah yang merupakan alat bukti yang autentik. 2. Mempunyai tugas sebagai recording of deed conveyance (perekaman dari perbuatan-perbuatan) sehingga wajib mengkonstair kehendak para pihak yang telah mencapai suatu kesepakatan di antara mereka. 3. Mengesahkan suatu perbuatan hukum diantara para pihak yang bersubstansi mengesahkan tanda tangan pihak-pihak yang mengadakan perbuatan hukum dan menjamin kepastian tanggal penandatanganan akta. Tugas pokok dan kewenangan PPAT berdasarkan Pasal 2 PP No.37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), sebagai berikut50 : 1. PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi. 49. Irawan Soerojo, Kepastian Hukum Hak Atas Tanah Di Indonesia, (Surabaya : Arkola, 2003), hal.149-150 50 Baharudin, Op.Cit, hal. 95-96. Universitas Sumatera Utara.

28. pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu. 2. Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah sebagai berikut: a. Jual beli Mengenai perjanjian jual beli diatur di dalam Pasal 1457 BW sampai dengan Pasal 1540 BW. Pengertian Jual Beli ditegaskan dalam Pasal 1457 BW yang menyatakan bahwa perjanjian jual beli adalah suatu perjanjian di mana satu pihak mengikatkan diri untuk menyerahkan benda, sedangkan di pihak lain mengikatkan diri untuk membayar harga yang telah disepakati.51 b. Tukar – menukar Tukar – menukar merupakan salah satu perjanjian bernama yang disebutkan di dalam Buku III BW. Mengenai pengertian dari tukar-menukar disebutkan dalam Pasal 1541 BW yang menyatakan bahwa tukar-menukar ialah suatu persetujuan dengan mana kedua belah pihak mengikatkan diri untuk saling memberikan suatu barang secara timbal balik sebagai ganti suatu barang lain. 52 c. Hibah Hibah merupakan perjanjian sepihak karena dalam perjanjian hibah hanya membebankan prestasi pada satu pihak saja, seperti halnya perjanjian penanggungan (borgtotch), perjanjian pinjam pakai dan pinjam meminjam tanpa bunga.53 d. Pemasukan dalam perusahaan (inbreng). 51. Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1541 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata 53 Herlien Budiono, Ajaran Umum Hukum Perjanjian dan Penerapannya di Bidang Kenotariatan, (Bandung: Citra Aditya Bakti, 2014), hal. 55 52. Universitas Sumatera Utara.

29. Dasar penggunaan tanah untuk dijadikan modal dalam Perusahan terdapat pada Pasal 1619 (2) BW yang menyatakan bahwa semua perseroan perdata harus ditunjukkan pada sesuatu yang halal dan diadakan untuk kepentingan bersama para anggotanya. Masing-masing anggota wajib memasukkan uang, barang atau usaha ke dalam perusahaan itu.54 e. Pembagian harta bersama Secara umum mengenai pembagian harta bersama telah diatur dalam Pasal 573 BW yang menyatakan: “Pembagian suatu barang yang dimiliki lebih dari seorang, harus dilakukan menurut. ketentuan-ketentuan. yang. ditetapkan. tentang. pemisahan dan pembagian harta peninggalan”. Pada Pasal 573 BW secara khusus memang disebutkan untuk harta peninggalan karena hak bersama dominan terjadi melalui pewarisan. Namun dengan menggunakan metode analogi, maka ketentuan tersebut juga dapat diterapkan terhadap pembagian hak bersama atas benda yang dimiliki bersama selain dari pewarisan.55 f. Pemberian Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah Hak Milik Hak guna bangunan/hak pakai atas tanah hak milik terjadi dengan pemberian oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Akta PPAT yang berupa akta pemberian hak guna bangunan/hak pakai atas tanah hak milik menjadi alat bukti. yang. nantinya. akan. digunakan. untuk. keperluan. pendaftaran hak sebagaimana disebutkan dalam Pasal 23 huruf a angka 1 yang menyatakan bahwa untuk keperluan pendaftaran hak baru, dibuktikan dengan asli akta PPAT yang memuat. 54. Pasal 1610 Ayat (2) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Hatta Isnaini Wahyu Utomo, Memahami Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. (Jakarta: Kencana, 2020), hal. 218 55. Universitas Sumatera Utara.

30. pemberian hak tersebut oleh pemegang hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan apabila mengenai hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah hak milik.56 g. Pemberian Hak Tanggungan Hak tanggungan merupakan hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UUPA, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur lain. Pemberian hak tanggungan merupakan perjanjian tambahan dari perjanjian pokok berupa perjanjian utang piutang yang dijamin pelunasannya. Pemberian hak tanggungan tersebut wajib dibuat dalam bentuk akta pemberian hak tanggungan (APHT) yang dibuat di hadapan PPAT. APHT adalah akta PPAT yang berisi pemberian hak tanggungan kepada kreditur tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan piutangnya. 57 h. Pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan Pada prinsipnya setiap pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) harus dihadiri sendiri oleh para pihak yang bersangkutan yaitu pemberi hak tanggungan dan pemegang hak tanggungan.. Namun. apabila. pemberi. hak. tanggungan. berhalangan untuk hadir sendiri untuk membuat APHT maka pemberi hak tanggungan tersebut dapat memberikan kuasa dengan membuat surat kuasa membebankan hak tanggungan (SKMHT). SKMHT harus diberikan langsung oleh pemberi hak tanggungan dan harus memenuhi persyaratan yang telah ditentukan dalam Undang-Undang Hak Tanggungan (UUHT). Tidak dipenuhinya syarat ini mengakibatkan SKMHT yang 56 57. Ibid, hal. 225 Ibid, hal. 220-221. Universitas Sumatera Utara.

31. bersangkutan batal demi hukum dan tidak dapat digunakan sebagai dasar pembuatan akta pemberian hak tanggungan. PPAT wajib menolak permohonan untuk membuat akta pemberian hak tanggungan, apabila SKMHT tidak dibuat sendiri oleh pemberi hak tanggungan atau tidak memenuhi persyaratan yang telah ditentukan dalam UUHT. 58 Berdasarkan penjelasan Pasal di atas, dalam melaksanakan tugas pokoknya, seorang PPAT mempunyai kewenangan membuat akta otentik mengenai semua perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (2) mengenai hak atas suatu tanah. Sesuai dengan jabatan PPAT sebagai pejabat umum, maka akta yang dibuatnya diberi kedudukan sebagai akta otentik. Akta otentik ialah suatu akta yang dibuat dalam bentuk yang ditentukan Undang-Undang oleh atau di hadapan pejabat umum yang berwenang untuk itu di tempat dimana akta itu dibuatnya. 59 Selain itu juga terdapat dalam Pasal 4 PP No.37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT): 1. PPAT hanya berwenang membuat akta mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang terletak di dalam daerah kerjanya. 2. Akta tukar-menukar , akta pemasukan ke dalam perusahaan, dan akta pembagian hak bersama mengenai beberapa hak atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang tidak semuanya terletak di dalam daerah kerja seorang PPAT dapat dibuat oleh PPAT yang daerah kerjanya meliputi salah satu bidang tanah atau satuan rumah susun yang haknya menjadi obyek perbuatan hukum dalam akta. Sesuai dengan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 2016 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah junto Peraturan 58 59. Ibid, hal. 226-227 Pasal 1868 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Universitas Sumatera Utara.

32. Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah pada Pasal 2 ayat (1), maka seorang PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.60 A.P.. Parlindungan. menyatakan. bahwa. tugas. PPAT. adalah. melaksanakan suatu recording of deed conveyance, yaitu suatu perekaman pembuatan akta tanah yang meliputi mutasi hak, pengikatan jaminan dengan hak atas tanah sebagai Hak Tanggungan, mendirikan hak baru di atas sebidang tanah (Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik atau Hak Pakai di atas Hak Milik) ditambah surat kuasa memasang Hak Tanggungan. Pada dasarnya tugas PPAT dalam pendaftaran tanah adalah membantu Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dalam mewujudkan salah satu tujuan pendaftaran tanah sebagaimana ditetapkan dalam Pasal 3 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, yaitu untuk terwujudnya tertib administrasi pertanahan. Tugas PPAT berkaitan dengan kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah, adalah 61: 1. Sebelum melaksanakan pembuatan akta mengenai pemindahan atau pembebanan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, PPAT wajib terlebih dahulu melakukan pemeriksaan pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat mengenai kesesuaian sertifikat hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat dengan memperlihatkan sertifikat asli.. 60. Ali Achmad Chomzah, Hukum Agraria (Pertanahan Indonesia), (Jakarta : Prestasi Pustaka Publisher, 2004), hal.69 61 Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah, (Jakarta : Kencana, 2010), hal. 345-346. Universitas Sumatera Utara.

33. 2. PPAT hanya dapat menandatangani akta pemindahan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun pada saat wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak berupa Surat Setor Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan. 3. PPAT wajib menjelaskan kepada penerima hak dalam pemindahan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun mengenai Surat Pernyataan bahwa: a. Yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah menurut ketentuan peraturan perundangundangan yang berlaku. b. Yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas tanah absentee (guntai) menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku c. Yang. bersangkutan. menyadari. bahwa. apabila. pernyataan. sebagaimana dimaksud pada huruf a dan b tersebut tidak benar, maka tanah kelebihan atau tanah absentee tersebut menjadi objek landreform, dan d. Yang bersangkutan bersedia menanggung semua akibat hukumnya apabila pernyataan sebagaimana dimaksud pada huruf a dan b tidak benar. 4. PPAT wajib membacakan akta kepada para pihak yang bersangkutan dan memberi penjelasan mengenai isi dan maksud pembuatan akta, dan prosedur pendaftaran yang harus dilaksanakan selanjutnya sesuai ketentuan yang berlaku. 5. PPAT wajib menyampaikan akta PPAT dan dokumen-dokumen lain yang diperlukan untuk keperluan pendaftaran pemindahan dan pembebanan Hak Tanggungan atas hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan. Universitas Sumatera Utara.