Lampiran 1 : Data Luas Lahan Pengembang Real-Estate Surabaya dan Sidoarjo
Luas lahan di atas 30 ha :
• PT. Bumi Maspion → Maspion Regency ( 33 ha )
• PT. Wisma Mukti → Klampis Anom-Indah ( 38 ha )
• PT. Jayaland → Puri Surya Jaya ( 47 ha )
• PT. Tompotika Housing → Manyar Tompotika ( 50 ha )
• PT. Dian Istana → Taman Kedaton ( 65 ha )
• PT. Binamaju Mitra Sejati → Wisata Bukit Mas ( 100 ha )
• PT. Bhakti Tamara → Royal Residence ( 130 ha )
• PT. Adhi Baladika Agung → Bukit Darmo Golf ( 200 ha )
• PT. Grande Family View → Graha Family ( 350 ha )
Luas lahan di bawah 30 ha :
• PT Graha Kencana → The Serenity ( 2 ha )
• PT. Gota Mulya → Permata Gedangan ( 2.2 ha )
• CV. Gunanusa → Alam Gunung Anyar ( 2.5 ha )
• PT. Mega Dasa Semesta → Ds. Sarirogo, Sda ( 3 ha )
• PT. Edowin → Seakargading ( 5 ha )
• PT. Tridjaya Kartika → Jemursari Regency ( 6 ha )
• PT. Sarana Wisma Permai → Wisma Permai ( 7 ha )
• PT. Sinar Griyo Mapan → Central Park A-Yani ( 7.5 ha )
• PT. Kamilindo Sejahtera → Rayan Regency ( 8 ha )
• PT. Surya Inti Permata → Juanda Regency ( 9 ha )
• PT. Diapranu Rucitra → Gading Dian Regency ( 10 ha )
• PT. Jayaland → Jaya Regency Sedati ( 19 ha )
• PT. Chalidana Inti Permata → King Safira Regency ( 22 ha )
• PT. Karya Multi Karsa → The Prambanan Residence ( 23 ha )
• PT. Aneka Bangun Mulia Jaya→Dharmahusada Mas ( 30 ha )
Lampiran 2 : Table of critical values for the F distribution (for use with ANOVA)
Critical values of F for the 0.05 significance level:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
1 161.45 199.50 215.71 224.58 230.16 233.99 236.77 238.88 240.54 241.88
2 18.51 19.00 19.16 19.25 19.30 19.33 19.35 19.37 19.39 19.40
3 10.13 9.55 9.28 9.12 9.01 8.94 8.89 8.85 8.81 8.79
4 7.71 6.94 6.59 6.39 6.26 6.16 6.09 6.04 6.00 5.96
5 6.61 5.79 5.41 5.19 5.05 4.95 4.88 4.82 4.77 4.74
6 5.99 5.14 4.76 4.53 4.39 4.28 4.21 4.15 4.10 4.06
7 5.59 4.74 4.35 4.12 3.97 3.87 3.79 3.73 3.68 3.64
8 5.32 4.46 4.07 3.84 3.69 3.58 3.50 3.44 3.39 3.35
9 5.12 4.26 3.86 3.63 3.48 3.37 3.29 3.23 3.18 3.14
10 4.97 4.10 3.71 3.48 3.33 3.22 3.14 3.07 3.02 2.98
Lampiran 3 : KUESIONER
Kami Mahasiswa Universitas Kristen Petra : Richard Iklanata ( 21404079 )
Handra Beliung ( 21404105 )
Mengharapkan Bapak / Ibu bersedia membantu kami mengisi Kuesioner ini seputar Investasi Real Estate. Guna memenuhi persyaratan Tugas Akhir / Skripsi kami yang berjudul " Analisa 10 Step Investasi Properti Terhadap Developer ".
Besar harapan kami agar Bapak / Ibu berkenan mengisi Kuesioner ini. Sekiranya ada
hal-hal yang mengecewakan kami sebelumnya meminta maaf, dan harap Bapak / Ibu memaklumi.
Terima kasih, Tuhan memberkati.
Nama Responden / Developer :
Lokasi / Daerah :
Kuesioner Utama
Skala tingkat pilihan jawaban anda : 1 Sangat tidak berpengaruh 2 Tidak berpengaruh 3 Netral
4 Berpengaruh 5 Sangat berpengaruh
Berilah Tanda Centang ( V ) pada kolom di bawah ini
No 10 step yang dilakukan developer sebelum
memulai " Investasi Real Estate " 1 2 3 4 5
I Determine Investment Strategy
1 Philosophy
a. Bersaing, misalnya : keinginan untuk bersaing
dan mengungguli pasar
b. Image, misalnya : bertujuan agar dikenal masyarakat
2 Objectives and Criteria
a. Profit, misalnya : untuk mendapatkan keuntungan
b. Taget market, misalnya : untuk kalangan atas
3 Plans and Policies
a. Produk baru, misalnya : berencana membuat rumah
lain daripada yang lain
b. Kebijakan, misalnya : membangun rumah yang seragam
/ satu tipe
4 Basic screening criteria
a. Kriteria awal, misalnya : menetukan kriteria investasi
berdasar philosophy,objectives & criteria,plans & policies
Lampiran 3 (Sambungan)
II Generate Alternatives
1 Locate Properties
a. Pemilihan lokasi, misalnya : memilih lokasi yang
startegis
b. Akses, misalnya : melihat kemudahan akses yang ada
ke pusat kota
2 Collect preleminary data
a. Infrastruktur, misalnya : tersedianya listrik, PAM,
telekomunikasi, dll
b. Ekonomi, misalnya : kemampuan masyarakat sekitar
untuk membeli properti
III Analyze Property Using Basic Financial
Feasibility Models
1 Economic return and risk
a. Perubahan ekonomi, misalnya : memperkirakan
terjadinya perubahan ekonomi diwaktu yang akan datang
b. Resiko, misalnya : memprediksi resiko yang kira-
kira terjadi akibat perubahan ekonomi
2 Financial Package Alternatives
a. Sistem / cara pembayaran ( tunai / kredit )
b. Struktur permodalan, misalnya : menentukan
modal yang akan dipakai dalam investasi
3 Determine Investment Value Range
a. Nilai, misalnya : merupakan investasi jangka pendek/panjang
IV Negotiate Basic Terms With Seller
1 Price
a. Harga beli, misalnya : mengetahui harga beli tanah
di pasaran
b. Persentase, misalnya : menetapkan persentase harga
beli tanah dari keseluruhan total investasi
2 Financing Terms
a. Volume, misalnya : memberikan kemudahan pembayaran
apabila jumlah luas tanah yang dibeli semakin besar
b. Cara pembayaran ( tunai / kredit )
3 Tax Consideration
a. Pajak jual-beli, misalnya : pembagian pajak dengan
penjual tanah
b.
Nilai pajak, misalnya : besarnya pajak yang akan dikenakan per
tahun
4 Other Purcahase Conditions
a. BBm, misalnya : kenaikan harga BBm berpengaruh
terhadap pembelian
b. Bunga bank, misalnya : tingginya bunga bank dalam
pemberian KPR akan mempengaruhi penjualan
V Do Detailed Feasibility Research
1 Market / Marketibility
a. Pasar, misalnya : untuk mengetahui kebutuhan
Lampiran 3 (Sambungan)
b. Ekonomi, misalnya : untuk mencari tahu tingkat
kemampuan daya beli masyarakat terhadap properti
2 Physical / Structural
a. Material, misalnya : tersedianya material yang akan
dipakai di pasaran
b. Desain, misalnya : memberikan desain struktur yang
aman terhadap gempa
3 Legal / Political / Environmental
a. Tata kota, misalnya : mengikuti peraturan pemerintah
tentang rencana tata kota di daerah tersebut
b. Zoning, misalnya : penentuan zona kusus yang dibuat
oleh pemerintah
4 Management
a. Schedulle proyek
b. Peralatan, misalnya : menyewa / membeli alat proyek
5 Redro Pro Forma and Restructure
a. Revisi, misalnya : menyusun ulang startegi yang terbaik
untuk investasi ini
VI Complete Financial and Tax Structuring
1 Acquistion Structure
a. Tipe, misalnya : membagi tipe rumah agar konsumen
dapat memilih dan cepat laku terjual
b. Jumlah, misalnya : persentase total luas bangunan
terhadap luas tanah
2 Operating Period Structure
a. Waktu, misalnya : pembebasan lahan tergantung dari
pembayaran
developer & developer membatasi waktu penyelesaian
konstruksi
b. Down Payment, misalnya : Pola pembayaran Down Payment
bergantung pada progres konstruksi
3 Termination Planning
a. melengkapi semua kebutuhan keuangan untuk proyek
termasuk pajak-pajak yang ada
VII Perform Discounted Cash Flow Analysis
1 Evaluate Rate of Return
a. Bunga rendah,misalnya : memberikan bunga rendah
pada konsumen,dalam menjual properti
b. Percepatan, misalnya : percepatan pembayaran oleh
konsumen diharapkan cepat tercapainya rate of return
2 Evaluate Risk
a. Keterlambatan, misalnya : mengatasi resiko keterlambatan
pembayaran,agar aliran uang masuk dan keluar tetap seimbang
b. Perubahan, misalnya : mengatasi resiko perubahan volume
& harga bahan untuk meminimalkan kerugian yang terjadi
3 Evaluate Portfolio Impact
a. Tipe, misalnya : pembagian tipe rumah dapat memberikan
dampak adanya beberapa tipe rumah yang tidak laku terjual
b. Sub kontarktor, misalnya : memberikan pekerjaan konstruksi
pada kontraktor untuk mengurangi resiko biaya yang
dikeluarkan
Lampiran 3 (Sambungan)
4 Make Final Investment Decesion
a. Keputusan, misalnya : membuat keputusan untuk menjalankan
investasi berdasar evaluate rate of return, risk, portfolio impact
VIII Final Negotiation and Closing
1 Negotiate Final Contract
a. Kontrak, misalnya : menetapkan jenis kontrak
yang akan dipakai
b. Sistem / cara pembayaran ( tunai / kredit ) pada
penjual tanah
2 Arrange Closing Details
a. Mengatur data, misalnya : untuk dijadikan
pedoman dalam investasi
3 Close / Take over Property
a. Closing, mislanya : mengakhiri negosiasi dan
mulai melaksanakan pembangunan
IX Manage The Property
1 Property Management
a. Waktu, misalnya : batas waktu maksimal proyek selesai
b. Maintenance, misalnya : menetapkan iuran bulanan
untuk jasa kebersihan, keamanan, dll
2 Asset Management
a. Infrastruktur, misalnya : melakukan pemeliharaan rutin
terhadap infrastruktur yang ada
b. Fasilitas,misalnya : menambahkan & memperbaruhi
fasilitas umum ( seperti club house)
3 Financial Reporting
a. Biaya, misalnya : melaporkan biaya proyek per bulan
X Terminate The Property
1 Decesion To sell
a. Sistem penjualan, misalnya : menjual rumah pada
saat proses pembangunan
b. Join, misalnya : bekerja sama dengan bank dalam
memberikan KPR
2 Tax Planning considerations
a. Pajak jual-beli, misalnya : pembagian pajak
dengan konsumen
b. Pajak rumah, misalnya : menentukan pajak masing-
masing rumah
3 Negotiate Price and Terms
a. Harga, misalnya : menetapakan harga pasti dan
tidak bisa ditawar
b. Reward, misalnya : memberikan hadiah / bonus
sebagai ganti harga yang tidak bisa ditawar
4 Close / Terminate Venture
a. menjalakan investasi, dan siap mengahadapi resiko
yang terjadi
5 Begin Reinvestment Cycle
Lampiran 4 : KUESIONER (Setelah Revisi)
Kami Mahasiswa Universitas Kristen Petra : Richard Iklanata ( 21404079 )
Handra Beliung ( 21404105 )
Mengharapkan Bapak / Ibu bersedia membantu kami mengisi Kuesioner ini seputar Investasi Real Estate. Guna memenuhi persyaratan Tugas Akhir / Skripsi kami yang berjudul " Analisa 10 Step Investasi Properti Terhadap Developer ".
Besar harapan kami agar Bapak / Ibu berkenan mengisi Kuesioner ini. Sekiranya ada
hal-hal yang mengecewakan kami sebelumnya meminta maaf, dan harap Bapak / Ibu memaklumi.
Terima kasih, Tuhan memberkati.
Nama Responden / Developer :
Lokasi / Daerah :
Kuesioner Utama
Skala tingkat pilihan jawaban anda : 1 Sangat tidak berpengaruh 2 Tidak berpengaruh 3 Netral
4 Berpengaruh 5 Sangat berpengaruh
Berilah Tanda Centang ( V ) pada kolom di bawah ini
No 10 step yang dilakukan developer sebelum
memulai " Investasi Real Estate " 1 2 3 4 5
I Determine Investment Strategy
1 Philosophy
a. Bersaing, keinginan untuk bersaing
dan mengungguli pasar
b. Image, bertujuan agar dikenal masyarakat
2 Objectives and Criteria
a. Profit, untuk mendapatkan keuntungan
b. Taget market, untuk kalangan atas
3 Plans and Policies
a. Produk baru, berencana membuat rumah
lain daripada yang lain
b. Kebijakan, membangun rumah yang seragam
/ satu tipe
4 Basic screening criteria
a. Kriteria awal, menetukan kriteria investasi
berdasar philosophy,objectives & criteria,plans & policies
Lampiran 4 (Sambungan)
II Generate Alternatives
1 Locate Properties
a. Pemilihan lokasi, memilih lokasi yang
startegis
b. Akses, melihat kemudahan akses yang ada
ke pusat kota
2 Collect preleminary data
a. Infrastruktur, tersedianya listrik, PAM,
telekomunikasi, dll
b. Ekonomi, kemampuan masyarakat sekitar
untuk membeli properti
III Analyze Property Using Basic Financial
Feasibility Models
1 Economic return and risk
a. Perubahan ekonomi, memperkirakan
terjadinya perubahan ekonomi diwaktu yang akan datang
b. Resiko, memprediksi resiko yang kira-
kira terjadi akibat perubahan ekonomi
2 Financial Package Alternatives
a. Sistem / cara pembayaran ( tunai / kredit )
b. Struktur permodalan, misalnya : menentukan
modal yang akan dipakai dalam investasi
3 Determine Investment Value Range
a. Nilai, merupakan investasi jangka pendek/panjang
IV Negotiate Basic Terms With Seller
1 Price
a. Harga beli, mengetahui harga beli tanah
di pasaran
b. Persentase, menetapkan persentase harga
beli tanah dari keseluruhan total investasi
2 Financing Terms
a. Volume, memberikan kemudahan pembayaran
apabila jumlah luas tanah yang dibeli semakin besar
b. Cara pembayaran ( tunai / kredit )
3 Tax Consideration
a. Pajak jual-beli, pembagian pajak dengan
penjual tanah
b. Nilai pajak, besarnya pajak yang akan dikenakan per tahun
4 Other Purcahase Conditions
a. BBm, kenaikan harga BBm berpengaruh
terhadap pembelian
b. Bunga bank, tingginya bunga bank dalam
pemberian KPR akan mempengaruhi penjualan
V Do Detailed Feasibility Research
1 Market / Marketibility
a. Pasar, untuk mengetahui kebutuhan
& keinginan pasar saat ini
Lampiran 4 (Sambungan)
b. Ekonomi, untuk mencari tahu tingkat
kemampuan daya beli masyarakat terhadap properti
2 Physical / Structural
a. Material, tersedianya material yang akan
dipakai di pasaran
b. Desain, memberikan desain struktur yang
aman terhadap gempa
3 Legal / Political / Environmental
a. Tata kota, mengikuti peraturan pemerintah
tentang rencana tata kota di daerah tersebut
b. Zoning, penentuan zona kusus yang dibuat
oleh pemerintah
4 Management
a. Schedulle proyek
b. Peralatan, menyewa / membeli alat proyek
5 Redro Pro Forma and Restructure
a. Revisi, menyusun ulang startegi yang terbaik
untuk investasi ini
VI Complete Financial and Tax Structuring
1 Acquistion Structure
a. Tipe, membagi tipe rumah agar konsumen
dapat memilih dan cepat laku terjual
b. Jumlah, persentase total luas bangunan
terhadap luas tanah
2 Operating Period Structure
a. Waktu, pembebasan lahan tergantung dari pembayaran
developer & developer membatasi waktu penyelesaian
konstruksi
b. Down Payment, Pola pembayaran Down Payment
bergantung pada progres konstruksi
3 Termination Planning
a. melengkapi semua kebutuhan keuangan untuk proyek
termasuk pajak-pajak yang ada
VII Perform Discounted Cash Flow Analysis
1 Evaluate Rate of Return
a. Bunga rendah, memberikan bunga rendah
pada konsumen,dalam menjual properti
b. Percepatan, percepatan pembayaran oleh
konsumen diharapkan cepat tercapainya rate of return
2 Evaluate Risk
a. Keterlambatan, mengatasi resiko keterlambatan
pembayaran,agar aliran uang masuk dan keluar tetap seimbang
b. Perubahan, mengatasi resiko perubahan volume
& harga bahan untuk meminimalkan kerugian yang terjadi
3 Evaluate Portfolio Impact
a. Tipe, pembagian tipe rumah dapat memberikan
dampak adanya beberapa tipe rumah yang tidak laku terjual
b. Sub kontarktor, memberikan pekerjaan konstruksi
pada kontraktor untuk mengurangi resiko biaya yang
dikeluarkan
Lampiran 4 (Sambungan)
4 Make Final Investment Decesion
a. Keputusan, membuat keputusan untuk menjalankan
investasi berdasar evaluate rate of return, risk, portfolio impact
VIII Final Negotiation and Closing
1 Negotiate Final Contract
a. Kontrak, menetapkan jenis kontrak
yang akan dipakai
b. Sistem / cara pembayaran ( tunai / kredit ) pada
penjual tanah
2 Arrange Closing Details
a. Mengatur data, untuk dijadikan
pedoman dalam investasi
3 Close / Take over Property
a. Closing, mengakhiri negosiasi dan
mulai melaksanakan pembangunan
IX Manage The Property
1 Property Management
a. Waktu, batas waktu maksimal proyek selesai
b. Maintenance, menetapkan iuran bulanan
untuk jasa kebersihan, keamanan, dll
2 Asset Management
a. Infrastruktur, melakukan pemeliharaan rutin
terhadap infrastruktur yang ada
b. Fasilitas, menambahkan & memperbaruhi
fasilitas umum ( seperti club house)
3 Financial Reporting
a. Biaya, melaporkan biaya proyek per bulan
X Terminate The Property
1 Decesion To sell
a. Sistem penjualan, menjual rumah pada
saat proses pembangunan
b. Join, bekerja sama dengan bank dalam
memberikan KPR
2 Tax Planning considerations
a. Pajak jual-beli, pembagian pajak
dengan konsumen
b. Pajak rumah, menentukan pajak masing-
masing rumah
3 Negotiate Price and Terms
a. Harga, menetapakan harga pasti dan
tidak bisa ditawar
b. Reward, memberikan hadiah / bonus
sebagai ganti harga yang tidak bisa ditawar
4 Close / Terminate Venture
a. menjalakan investasi, dan siap mengahadapi resiko
yang terjadi
5 Begin Reinvestment Cycle
