Tinjauan Yuridis Atas Tindakan Debitur Yang Menolak Pengosongan Barang Jaminan Yang Dieksekusi Oleh Bank

TINJAUAN YURIDIS ATAS TINDAKAN DEBITUR YANG

MENOLAK PENGOSONGAN BARANG JAMINAN YANG

DIEKSEKUSI OLEH BANK

TESIS

Oleh

YOICE IRENE LAMTIUR P.

127011173/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

TINJAUAN YURIDIS ATAS TINDAKAN DEBITUR YANG

MENOLAK PENGOSONGAN BARANG JAMINAN YANG

DIEKSEKUSI OLEH BANK

TESIS

Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum

Universitas Sumatera Utara

Oleh

YOICE IRENE LAMTIUR P.

127011173/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

Judul Tesis : TINJAUAN YURIDIS ATAS TINDAKAN DEBITUR

YANG MENOLAK PENGOSONGAN BARANG

JAMINAN YANG DIEKSEKUSI OLEH BANK Nama Mahasiswa : YOICE IRENE LAMTIUR P.

Nomor Pokok : 127011173 Program Studi : Kenotariatan

Menyetujui Komisi Pembimbing

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)

Pembimbing Pembimbing

(Prof. Dr. Sunarmi, SH, MHum) (Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum)

Ketua Program Studi, Dekan,

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)

Telah diuji pada

Tanggal : 27 Maret 2015

PANITIA PENGUJI TESIS

Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN Anggota : 1. Prof. Dr. Sunarmi, SH, MHum

2. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum 3. Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn

SURAT PERNYATAAN

Saya yang bertanda tangan dibawah ini :

Nama : YOICE IRENE LAMTIUR P.

Nim : 127011173

Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU

Judul Tesis : TINJAUAN YURIDIS ATAS TINDAKAN DEBITUR

YANG MENOLAK PENGOSONGAN BARANG

JAMINAN YANG DIEKSEKUSI OLEH BANK

Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.

Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan sehat.

Medan,

Yang membuat Pernyataan

ABSTRAK

Dalam suatu kredit perbankan, pihak bank selaku kreditur pada umumnya akan melakukan pengikatan jaminan yang dalam penelitian ini adalah jaminan hak tanggungan untuk mengamankan penyaluran kreditnya tersebut sesuai ketentuan UUHT No. 4 Tahun 1996. Meskipun pelaksanaan pemberian kredit telah diikat dengan jaminan hak tanggungan namun pelaksanaanya tetap mengalami permasalahan dalam hal pembayaran kreditur oleh debitur. Apabila debitur telah dinyatakan wanprestasi maka kreditur berhak melakukan eksekusi terhadap objek jaminan sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Penelitian ini membahas mengenai : 1) Prosedur eksekusi barang jaminan yang diikat dengan Hak Tanggungan berkaitan dengan perlindungan hukum bagi bank selaku kreditur, 2) Hak debitur bila terjadi eksekusi terhadap objek Hak Tanggungan, 3) Tindakan kreditur apabila debitur menolak pengosongan objek jaminan Hak Tanggungan.

Jenis penelitian tesis ini menggunakan penelitian hukum normatif, yang bersifat deskriptif analitis, dimana pendekatan terhadap permasalahan dilakukan dengan mengkaji ketentuan peratuarn perundang-undangan yang berlaku mengenai hukum Hak Tanggungan, hukum kredit perbankan sebagaimana dimuat di dalam UUHT No. 4 Tahun 1996, dan Undang-Undang No. 10 Tahun 1998 tentang Perbankan untuk memaparkan dan menganalisa permasalahan yang ada dalam penelitian ini dalam upaya mencari solusi sebagai jawaban yang benar dalam menjawab permasalahan tersebut. Penelitian ini juga didukung dengan wawancara dengan pihak-pihak terkait yaitu pejabat bagian kredit dan penanganan masalah kredit macet di PT Bank UOB Indonesia, Tbk Cabang Batam sebagai kreditur pemegang hak tanggungan, notaris dan juru sita Pengadilan Negeri Batam.

Dari hasil penelitian diketahui prosedur eksekusi objek jaminan hak tanggungan adalah apabila debitur telah dinyatakan wanprestasi dalam pembayaran kewajiban hutangnya yang ditandai dengan pemberian surat peringatan oleh kreditur sebanyak 3 kali dan somasi dari pengacara yang mewakili kreditur sebanyak 3 kali. Disamping itu kreditur juga telah melakukan pendekatan secara persuasif kepada debitur, namun tindakan-tindakan yang diambil oleh kreditur tersebut tidak diindahkan oleh debitur. Setelah memperoleh fiat (ijin) Pengadilan Negeri Batam kreditur melakukan eksekusi dengan kekuasaan sendiri terhadap objek jaminan hak tanggungan tersebut. Di dalam pelaksanaan eksekusi yang dilakukan oleh kreditur maka hak-hak debitur pemberi hak tanggungan tetap harus dilindungi, dimana setelah dilakukan eksekusi dan dilakukan lelang atas objek jaminan hak tanggungan tersebut maka kreditur berhak mengambil pelunasan piutangnya dan kelebihan dana lelang objek jaminan hak tanggungan tersebut bila ada wajib dikembalikan kepada debitur. Sebelum dilakukan pelaksanaan eksekusi debitur diberi kewenangan untuk menjual sendiri objek hak tanggungan tersebut namun gagal. Pelaksanaan eksekusi objek hak tanggungan memperoleh perlawanan dari debitur sehingga kreditur melakukan upaya paksa setelah memperoleh fiat (ijin) eksekusi dari Pengadilan Negeri Batam dengan meminta bantuan juru sita Pengadilan Negeri Batam dan juga aparat kepolisian kota Batam. Kreditur sebelum melakukan eksekusi hak tanggungan hendaknya melakukan negosiasi terhadap kreditur sehingga tidak terjadi perlawanan pada saat dilaksanakannya eksekusi objek hak tanggungan tersebut. Dalam pelaksanaan eksekusi objek jaminan hak tanggungan kreditur hendaknya menghormati hak-hak debitur sehingga dalam pelaksanaan eksekusi tidak merugikan kepentingan kreditur. Hendaknya kreditur terlebih dahulu menggunakan pendekatan dan negosiasi kepada debitur semaksimal mungkin sehingga upaya perlawanan debitur saat pelaksanaan eksekusi dapat ditekan semaksimal mungkin dan pelaksanaan eksekusi dapat berjalan dengan lancar.

ii ABSTRACT

In banking credit system, the creditor performs a survey in order to find out the administration completeness of debtor’s personal identity, characters, occupational prospect, income, etc., by using 4P and 5C methods. Before extending the credit, the creditor carries out a binding agreement of mortgage for debtor’s immovable property in order to keep safe the implementation of the credit. However, a mortgage does not guarantee that the extending of credit does not have any problem. The problem of nonperforming credit is still faced by the creditor as the mortgagee. When a debtor is declared default, the object of the hypothecation (mortgage) is executed by the creditor after getting fiat (permit) for execution by the District Court.

The research used judicial normative and descriptive analytic methods by analyzing the prevailing legal provisions, laws, and regulations on legal protection for creditor as the mortgagee as it is stipulated in Law No. 4/1996 and in law of civil procedure (Rechtsreglement voor de Buitengewesten or RBg) on confiscation. The research was supported by interviews with the parties concerned such as the staffs who handle credit extension and nonconfirming credit in PT Bank UOB Indonesia, TBk Cabang Batam As the creditor and the mortgagee, notaries, and the bailiff of Batam District Court.

The result of the research shows that the execution procedure of the mortgage which is bound by hypothecation, related to legal protection for the bank as the creditor when a debtor is default in paying off his credit, is by giving warning three times, followed by summons three times to the debtor by the attorney as the representation of the creditor. Besides that, the creditor also does persuasive approach toward the debtor although the latter usually ignores it. After all warnings, summons, and persuasive approach are ignored by the debtor, the creditor then gets the fiat (permit) from Batam District Court to do execution on the mortgage. In the process of the execution, the debtor’s rights are guaranteed and protected. In the execution and the auction of the mortgage, the creditor only gets his loan back, and the rest of the credit should be returned to the debtor. Besides that, the implementation of the execution is carried out after the debtor is given the authority to sell the mortgage but fails. When the debtor refuses to submit the mortgage in the possible means after getting fiat (permit) from Batam District Court by asking help from the bailiff of Batam District Court and the Batam City Subregional Police in the process of the execution since the mortgage now belongs to the creditor as the mortgagee.

KATA PENGANTAR

Puji syukur penulis sampaikan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa karena hanya

dengan berkat dan karunia-Nya penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis ini

dengan judul “TINJAUAN YURIDIS ATAS TINDAKAN DEBITUR YANG MENOLAK PENGOSONGAN BARANG JAMINAN YANG DIEKSEKUSI OLEH BANK”. Penulisan tesis ini merupakan suatu persyaratan yang harus dipenuhi untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan (M.Kn) Fakultas Hukum

Universitas Sumatera Utara.

Dalam penulisan tesis ini banyak pihak yang telah memberikan bantuan

dorongan moril berupa masukan dan saran, sehingga penulisan tesis ini dapat

diselesaikan tepat pada waktunya. Oleh sebab itu, ucapan terima kasih yang

mendalam penulis sampaikan secara khusus kepada yang terhormatBapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, Ibu Prof. Dr. Sunarmi, SH, M.Hum , dan Ibu Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, M.Humselaku Komisi Pembimbing yang telah dengan tulus ikhlas memberikan bimbingan dan arahan untuk kesempurnaan

penulisan tesis ini sejak tahap kolokium, seminar hasil sampai pada tahap ujian tesis

sehingga penulisan tesis ini menjadi lebih sempurna dan terarah.

Selanjutnya di dalam penelitian tesis ini penulis banyak memperoleh bantuan

baik berupa pengajaran, bimbingan, arahan dan bahan informasi dari semua pihak.

Untuk itu pada kesempatan ini, penulis ingin menyampaikan rasa terima kasih yang

iv

1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A (K) selaku Rektor Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang

diberikan kepada kami untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program

Pascasarjana Magister Kenotariatan (M.Kn) Fakultas Hukum Universitas

Sumatera Utara.

2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara atas kesempatan yang diberikan kepada peneliti

untuk dapat menjadi mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan pada

Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Sekaligus sebagai dosen

pembimbing utama yang memberikan masukan dan kritikan serta dorongan

kepada penulis.

3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara dan juga selaku penguji

dalam penelitian tesis ini, atas segala dedikasi dan pengarahan serta masukan

yang diberikan kepada penulis selama menuntut ilmu pengetahuan di Program

Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

4. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, M.Hum,selaku Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Sumatera Utara dan juga

selaku penguji dalam penelitian tesis ini, yang telah membimbing dan membina

penulis dalam penyelesaian studi selama menuntut ilmu pengetahuan di Program

5. Bapak-Bapak dan Ibu-Ibu Dosen serta segenap civitas akademis Program Studi

Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

6. Kepada orangtua tercinta, Ayahanda Mangara Panjaitan dan Ibunda Carolina

Panggabean atas segala rasa sayang dan cinta yang tidak terbatas sehingga

menjadi dukungan untuk penulis dalam menyelesaikan tesis ini.

7. Kepada suamiku tercinta Mangaintua Gultom dan Anak-anakku Nicholas Daud

Eleazer Gultom, George Imanuell Gultom dan Gabriella Louisa Gultom yang

selalu memberikan dukungan dan kesabaran tanpa batas serta menjadi semangat

bagi penulis untuk segera menyelesaikan studi secepat mungkin. Terima kasih

atas doa dan pengorbanannya.

8. PT. Bank UOB Indonesia, Tbk Cabang Batam, yang sudah banyak bekerja sama

untuk penulis dalam menyelesaikan tesis ini.

9. Terima kasih sahabatku Al. Sdr. Tonny David, st selaku Manager Legal Kredit

Bank UOB Indonesia Batam, Ibu Sari Pujiati, SH selaku Kasie Administ Kredit

dahulu Bank UOB Buana, Bapak Basia Ginting selaku Juru Sita Pengadilan

Negeri Batam dan Ibu Henny Halim selaku Kasie Admin Kredit terima kasih

atas doa, dukungan dan semangat kepada penulis.

10. Para narasumber atas segala informasi yang telah diberikan untuk melengkapi isi

penulisan tesis ini.

11. Buat seluruh teman-teman seangkatan MKn kelas Reguler khususnya angkatan

vi

12. Seluruh staf pegawai di Program Studi Magister Kenotariatan Universitas

Sumatera Utara

13. Dan semua pihak yang telah membantu penulisan yang tidak dapat disebut satu

persatu.

Penulis berharap semoga semua bantuan dan kebaikan yang telah diberikan

kepada penulis mendapat balasan yang setimpal dari Tuhan Yang Maha Esa, agar

selalu dilimpahkan kebaikan, kesehatan, kesejahteraan, dan rezeki yang berlimpah

kepada kita semua. Penulis menyadari sepenuhnya bahwa tulisan ini masih jauh dari

sempurna, namun tidak ada salahnya jika penulis berharap kiranya tesis ini dapat

memberikan manfaat kepada semua pihak.

Medan, Maret 2015 Penulis

DAFTAR RIWAYAT HIDUP

I. DATA PRIBADI

Nama : Yoice Irene Lamtiur

Tempat / Tgl. Lahir : Tanjung Pinang / 11 Juli 1971

Alamat : Perumahan Dutamas Cluster Sevilla No. 33 Pulau Batam

Status : Menikah

Agama : Kristen

No. Telp : 081364346800

II. PENDIDIKAN FORMAL

1. SD Negeri 002 Tanjung Pinang 1978-1984 2. SLTP Negeri 005 Tanjung Pinang 1984-1987

3. SMEA Negeri Tanjung Pinang 1987-1990

viii

DAFTAR RIWAYAT HIDUP ... vii

DAFTAR ISI ... viii

DAFTAR TABEL ... x

DAFTAR GAMBAR... xi

DAFTAR SINGKATAN... xii

DAFTAR ISTILAH ASING... xiii

BAB I PENDAHULUAN ... 1

A. Latar Belakang ... 1

B. Perumusan Masalah ... 13

C. Tujuan Penelitian ... 13

D. Manfaat Penelitian ... 14

E. Keaslian Penelitian ... 15

F. Kerangka Teori dan Konsepsi... 17

1. Kerangka Teori... 17

2. Konsepsi ... 31

G. Metode Penelitian ... 33

1. Sifat dan Jenis Penelitian... 33

2. Sumber Data ... 34

3. Teknik dan Alat Pengumpulan Data ... 35

4. Analisis Data ... 35

A. Perjanjian dan Jaminan Kredit ... 37

B. Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Kredit ... 50

C. Prosedur Eksekusi Barang Jaminan Yang Diikat Dengan Hak Tanggungan Berkaitan Dengan Perlindungan Hukum Bagi Bank Sebagai Kreditur... 78

BAB III HAK DEBITUR BILA TERJADI EKSEKUSI YANG DILAKUKAN OLEH KREDITUR TERHADAP BARANG JAMINAN YANG TELAH DIIKAT DENGAN HAK TANGGUNGA ... 97

A. Hak Debitur Dalam Perjanjian Kredit dengan Jaminan Hak Tanggungan PT. Bank UOB Indonesia, Tbk Cabang Batam ... 97

B. Hak-Hak Debitur Bila Terjadi Eksekusi Objek Hak Tanggungan oleh PT. Bank UOB Indonesia, Tbk Cabang Batam Selaku Kreditur... 105

C. Pelaksanaan Eksekusi Objek Hak Tanggungan sebagai Jaminan Kredit Pada PT. Bank UOB Indonesia, Tbk Cabang Batam ... 117

BAB IV TINDAKAN KREDITUR APABILA DEBITUR MENOLAK PENGOSONGAN BARANG JAMINAN YANG TELAH DIIKAT DENGAN HAK TANGGUNGAN...123

A. Prosedur dan Tata Cara PelaksanaanParateEksekusi Objek Jaminan Hak Tanggungan oleh Kreditur ... 123

B. Bentuk-bentuk Perlawanan Debitur Terhadap Eksekusi Hak Tanggungan ... 140

C. Tindakan Kreditur Atas Penolakan Pengosongan Barang Jaminan Oleh Debitur ... 144

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ... 161

A. Kesimpulan ... 161

B. Saran ... 162

x

DAFTAR TABEL

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1 Prosedur Eksekusi Barang Jaminan Yang Diikat Dengan Hak Tanggungan PT. Bank UOB Indonesia, Tbk Cabang Batam

terhadap Debitur SR ... 91

Gambar 3.1 Alur Pemberian Kredit Dengan Jaminan Hak Tanggungan di

xii

DAFTAR SINGKATAN

AO : Account Officer

BUMN/D : Badan Usaha Milik Negara / Daerah

HGB : Hak Guna Bangunan

HGU : Hak Guna Usaha

HIR : Herziene Indonesische Reglement

HOCI : Huwelijk Ordonantie Christian Indonesia KPKNL : Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang KUH Perdata : Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

KUHD : Undang-Undang Hukum Dagang

MPK : Analisa Kredit

NPW : Nilai Pasar Wajar

PBB : Pajak Bumi dan Bangunan

PPAT : : Pejabat Pembuat Akta

PTK : Putusan Kredit

RBg : Rechtsreglement voor de Buitengewesten SKMHT : Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan SKPT : Surat Keterangan Pendaftaran Tanah

SPK : Surat Penawaran Kredit

TDP : Tanda Daftar Perusahaan

UUHT : Undang-Undang Hak Tanggungan

DAFTAR ISTILAH ASING

Accesoir : Jaminan tambahan

Capacity : Kemampuan

Capital : Modal

Cash loan : Pinjaman tunai

Cheracter : Watak

Colateral : Jaminan

Condemnatoir : Putusan hakim yang bersifat menghukum para pihak yang berperkara

Condition : Kondisi ekonomi

Credere : Kredit

Creditverband : Hak kebendaan atas benda yang tidak bergerak

Droit de preference : Kreditur yang diutamakan

Droit de suite : Asas hak kepemilikan benda yang mengikuti kemanapun benda itu berada

Dubius : Mendua

Eigendom / ownership : Hak milik

Erfpacht : Hak untuk mengusahakan tanah terlantar yang dikuasai oleh negara

Executie/Uitvoering : Eksekusi

Fair : Secara jujur

Fixed loan : Piutang yang telah pasti

xiv

dengan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap

Hypoteek : Jaminan hutang barang tidak bergerak In good times both borrowers and

renders are overconfident about

inverstment project and thier ability to

repay and the recoup thier loans and

the corresponding feesand interest

rates

: Baik peminjam maupun pemberi pinjaman yang terlalu percaya tentang proyek-proyek investasi dan kemampuan mereka untuk membayar dan atau untuk menutup pinjaman mereka dan biaya yang sesuai dan tingkat suku bunga In kracht van gewijsde : Kekuatan hukum tetap

Library research : Penelitian kepustakaan Non-cash loan : Pinjaman non tunai Onbenoemde overeenkomst : Perjanjian tidak bernama Onrechtmatigedaads : Perbuatan melawan hukum Operasional defenition : Defenisi operasional

Pactade contrahendo obligatoir : Perjanjian pokok serta bersifat konsensuil Parate : Kewenangan menjual atas kekuasaan

sendiri

Parate executie : Eksekusi berdasarkan kekuasaan sendiri Preference : Diutamakan

Problem : Permasalahan

Reconditioning : Persyaratan kembali Restruckturing : Penataan kembali Staatsblaad : Lembaran negara Standard contract / standart

verbintenis

: Perjanjian standar

Ultimum remedium : Upaya hukum terakhir Verbruiklening : Benda yang habis dipakai Wanprestasi : Cidera janji