ANALISIS KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA
1. LATAR BELAKANG
Surabaya sebagai ibukota provinsi di Jawa Timur dan disebut sebut sebagai kota terbesar kedua setelah Jakarta terkenal dengan sebutan kota INDARMADI (Industri, Dagang, Maritim, dan Pendidikan). Dalam perkembangannya saat ini, Surabaya memiliki peran penting dalam pengembangan bidang industry, perdagangan, dan jasa. Bahkan saat ini kota Surabaya tengah berbenah menjadi pusat perdagangan internasional. Hal ini didukung dengan tersedianya dua buah sara transpotasi perhubungan penting di kota ini, yaitu bandara internasional Juanda dan pelabuhan Tanjung Perak. Kedua sarana perhubungan tersebut saat ini terus berbenah bersama sama dengan sarana-saran lain yang ada di Kota Surabaya.
Perkembangan kota Surabaya juga dapat dilihat dari laju pertumbuhan ekonomi sebesar 8,36% setiap tahun atas dasar harga konstan dan akan tetap diupayakan untuk dipertahankan di atas angka 7,5% per tahunnya. Untuk mendukung perkembangan ekonomi tersebut maka pemerintah Kota Surabaya sendiri menyusun beberapa strategi untuk menempatkan pusat-pusat pelayanan yang diarahkan sebagai berikut :
- Pusat dari perdagangan regional dipertahankan di sekitar Kembang Jepun.
- Daerah pusat kota tetap dipertahankan di sekitar Tunjungan dengan peremajaan dan perluasan wilayah yang lebih konsentrik bentuknya. - Pusat unit pengembangan akan disebarkan di berbagai wilayah kota di
Surabaya.
Berdasarkan stategi penyebaran pusat unit pengembangan di atas, maka disusunlah usulan struktur perdagangan dengan centre of nucleus sebagai CBD yaitu pada kawasan Kembang Jepun, Surabaya.
Pada kawasan-kawasan nucleus tersebut akan direncanakan sebagai pusat perdagangan dan perkantoran di Kota Surabaya, seperti Tunjungan Plaza, World Trade
Centre Surabaya. Sedangkan untuk perkembangan di sector industry di kota Surabaya telah melebar di bagian Surabaya bagian timur. Dari perkembangan-perkembangan di bidang ekonomi maupun industry tersebut telah nampak bahwa pemerintah di Surabaya juga ikut mendukung segala penyediaan sarana maupun prasarana di kota tersebut.
Selain kita ketahui bahwa Surabaya menjadi salah satu kota di Indonesia yang perkembangan ekonomi dan industrinya sangat berkembang pesat, sebenarnya kota ini memulai perkembangan ekonominya di tahun 1990an. Dimana pada tahun tersebut kondisi perkantoran di Surabaya masih banyak yang berupa gedung dengan 4 lantai serta rukan (rumah kantor). Seiring dengan perkembangan dan pertumbuhan ekonomi yang dicapai kota ini, maka mulai bermunculanlah gedung-gedung perkantiran milik pemerintah/ swasta dengan jumlah lantai yang lebih banyak dan lebih modern lagi. Seperti Wisma BRI, World Trade Centre Surabaya dan Graha Pena. Selain mulai bermunculan kantor kantor dengan bangunan yang tinggi, tidak ketinggalan juga di kota ini mulai bermunculan mall (pusat perbelanjaan) seperti Tunjungan Plaza, Tunjungan Centre, Delta, dan sebagainya.
Pertumbuhan ekonomi yang cukup pesat tersebut membuat kawasan di pusat kota menjadi penuh sesak oleh pembangunan yang ada. Hal itu juga mengharuskan pemerintah setempat untuk memutar otak lebih dalam lagi agar efisiensi lahan di kota tersebut dapat dimaksimalkan dalam penggunaannya. Selain efisiensi lahan yang seharusnya diterapkan pada lahan di kota tersebut, juga seharusnya diterapkan juga bangunan mixed use (multi fungsi) agar penggunaan fasilitas serta fungsi dari sebuah bangunan lebih optimal lagi.
Selain pemerhatian dan perkembangan kota Surabaya di bidang industri, dan ekonomi terutama di bidang perkantoran yang ada di kota tersebut, maka kota ini pasti juga tidak bias dilepaskan dari sebuah perkembangan teknologi yang ada pada zaman sekarang ini. Pada era globalisasi ini seiring dengan berkembangnya ilmu pengetahuan dan teknologi, berkembang pula kebutuhan akan sarana atau peralatan guna memenuhi kebutuhan hidup sehari-hari, dari peralatan hidup yang sederhana sampai yang mutakhir dituntut untuk dapat dipergunakan secara cepat, efisien, serta teknologi modern terwujud dalam peralatan elektronik. Pada era ini peralatan teknologi merupakan hal yang tidak bias ditolak oleh setiap Negara di seluruh dunia termasuk di Indonesia sendiri. Dimana pengaruh dalam membantu aktifitas manusia sangatlah dibutuhkan
keberadaannya, baik peralatan elektronik dalam kebutuhan rumah tangga, perkantoran, sarana media dan telekomunikasi. Bahkan peralatan elektronik pada jaman sekarang ini telah memberikan dampak yang besar dan telah menjadi sebuah gaya hidup bagi kalangan masyarakat modern.
Di era yang serba online ini, masyarakat luas khususnya Indonesia sudah tidak asing lagi dengan toko online. Bisnis toko online di tahun 2011 ini masih sangat menjanjikan karena diprediksikan jumlah pengguna internet akan terus meningkat dengan pesat sehingga membantu pertumbuhan bisnis toko online tersebut.
Internet adalah lahan subur yang bisa diolah oleh siapapun karena menyediakan beragam jenis peluang usaha dengan keuntungan yang memikat dan untuk memulainya tidak membutuhkan banyak modal dibandingkan mendirikan usaha di dunia nyata.
Ada berbagai konsep toko online yang sudah diterapkan oleh para pelaku jual-beli online di Indonesia, baik dalam bentuk individu maupun perusahaan. Umumnya mereka menerapkan konsep dengan menggunakan website milik sendiri, blog, forum, hingga situs pertemanan sebagai media jual-beli. Salah satu konsep jual-beli online yang dapat dibilang cukup menarik adalah konsep mal dalam bentuk online.
Menurut Rainer dan Cegielski (2011, hal 207), Mal Elektronik disebut juga cybermall atau e-mall adalah kumpulan toko-toko individu di bawah sebuah alamat internet tunggal. Ide yang mendasari dari sebuah mal elektronik adalah sama seperti pusat perbelanjaan biasa yang menyediakan suatu tempat belanja dengan menawarkan banyak produk dan jasa.
Dengan adanya Mal Elektronik menguntungkan pihak penjual dan pihak pembeli. Keuntungan bagi pihak penjual adalah sebagai ajang mempromosikan produknya dan dapat merekam transaksi pemesanan. Keuntungan bagi pihak pembeli adalah dapat berbelanja di satu tempat dengan produk yang berbagai macam jenisnya.
Oleh karena itu kawasan Indonesia khususnya bagian Timur yaitu Surabaya seharusnya memiliki sebuah wadah/ fasilitas pusat perdagangan elektronik (Mall elektronik) yang dapat menampung segala kebutuhan masyarakat dengan cara
memfokuskan pada penjualan serta pameran-pameran peralatan elektronik terbaru. Kita mengetahui bahwa animo masyarakat khususnya di kota besar di Indonesia, kebutuhan akan peralatan elektronik itu sendiri dari hari ke hari akan semakin meningkat. Hal tersebut juga pasti terjadi di Kota Surabaya karena kota ini menjadi kota no 2 terbesar di Indonesia setelah Kota Jakarta. Peningkatan kebutuhan elektronik di Kota Surabaya dapat terlihat di tabel data yang dikeluarkan oleh Badan Pengelola Teknologi Informasi dan Komunikasi Kota Surabaya (Bapetikom) dalam kurun waktu 4 tahun terakhir.
Selain dari hal tersebut animo minat masyarakat Surabaya akan kebutuhan elektronik khususnya pada peralatan elektronik untuk kegiatan rumah tangga, perkantoran, pendidikan serta telekomunikasi mengalami kenaikan yang sangat signifikan dari tahun ke tahun. Hal ini bias kita buktikan dari grafik yang ada di Badan Pengelola Teknologi dan Komunikasi Surabaya pada tahun 2001 hingga 2006.
Grafik 1 : Grafik pertumbuhan dan perkembangan peralatan elektronik di Surabaya
Dengan melihat serta mencermati dari data dan grafik di atas kita dapat melihat bahwa kebutuhan masyarakat Surabaya akan peralatan elektronik baik peralatan elektronik rumah tangga, perkantoran, pendidikan maupun telekomunikasi sangatlah tinggi. Maka dari itu diperlukan sebuah wadah untuk dapat menampung dan memperjualbelikan peralatan elektronik serta penyelenggaraan pameran-pameran khususnya di bidang elektronik.
2. LOKASI PERENCANAAN PERANCANGAN KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK
Tujuan analisa penentuan lokasi site adalah untuk mencari lokasi site terbaik yang berkaitan dengan masalah :
Penggunaan area yang terbaik Parkir dan sirkulasi
Pelayanan dan utilitas Kenyamanan
Estetika
Perwilayahan Utilitas kawasan
Faktor-faktor teknis (sirkulasi kawasan)
Dengan memperhatikan beberapa criteria dan ketentuan tersebut, maka akhirnya dipilih daerah yang memiliki prospek yang cukup baik untuk kegiatan perkantoran dan pusat perbelanjaan di mana daerah sekitarnya terdapat bangunan komersial yang akan mendukung sebagai alternative lokasi yang memenuhi syarat.
Beberapa alternative pilihan lokasi adalah :
Alternatif 1 : Daerah jalan Ahmad Yani Alternatif 2 : Daerah Jemur Andayani Alternatif 3 : Daerah Genteng
Gambar 17 : Lokasi alternative 2 di Daerah Jemur Andayani
Gambar 18 : Lokasi alternative 3 di Daerah Genteng Kali
Pemilihan serta pertimbangan dari ketiga alternative site di atas adalah :
No Kriteria Pemilihan Bobot
Alternatif
1 2 3
1 Lokasi sesuai dengan tata guna lahan RTRW
Surabaya 2005
20 3 60 3 60 3 60
bangunan komersial lainnya 20 3 60 3 60 3 60 3 Memiliki prospek perkembangan sebagai daerah bisnis 20 3 60 3 60 3 60
4 Tersedia jaringan utilitas kota yang memadahi
10 3 30 3 30 3 60
5 Dilewati jalur transpotasi umum
10 3 30 3 30 3 30
6 Adanya sarana jalan tembus untuk mengurangi
kepadatan lalu lintas
10 2 20 1 10 3 30
7 Mudah dicapai dari pelabuhan dan bandara
maupun terminal
5 3 15 3 15 3 15
TOTAL 165 270 300
Analisis ke 3 site berdasarkan RTRW Surabaya 2005
Dilihat dari hasil pendataan yang didapatkan maka dipilih daerah no 3 sebagai site terpilih untuk kantor sewa dan mall elektronik.
3. ANALISIS LOKASI PERENCANAAN PERANCANGAN KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK
- Analisis Tapak/ Site
Sesuai dengan fungsi dan aktifitasnya, kantor sewa dan mall elektronik merupakan wadah kegiatan perkantoran dan perbelanjaan. Terdapat beberapa dasar pertimbangan penentuan site atau tapak dari lokasi site terpilih :
Luas tanah mencukupi dan tersedia dalam artian tidak ditempati bangunan permanen
Site atau tapak mudah dicapai oleh segala jenis kendaraan atau pejalan kaki
Sesuai ketentuan peraturan daerah dan rencana induk pemerintah
Berlokasi pada lingkungan yang mendukung
Tersedia sarana kota seperti jaringan listrik, jaringan air bersih, jaringan telekomunikasi dan drainase kota
Berikut adalah alternative site yang berada di daerah Genteng
Gambar 19 : Alternatif site di daerah Genteng Kali
Alternatif 1 = daerah Jl. Embong Malang Alternatif 2 = daerah Siola
Alternatif 3 = daerah Blauran
No Kriteria Pemilihan Bobot
Alternatif
1 2 3
2
1 3
1 Fasilitas lingkungan tapak dapat
saling mendukung 20 3 60 3 60 3 60
2 Merupakan daerah bisnis 15 3 45 3 45 2 30
3 Didukung transpotasi umum yang memadahi
15 3 45 3 45 3 45
4 Tersedia jaringan utilitas kota yang memadahi
15 3 45 3 45 3 45
5 Dampak positif bagi lingkungan sekitar
10 3 30 3 30 3 30
6 Tingkat harga tanah sesuai kondisi tapak
10 2 20 3 30 2 20
Tabel 41 : Analisis ke 3 tapak di daerah Genteng Kali berdasarkan RT RW Surabaya 2005
Dari pertimbangan-pertimbangan tersebut maka dipilih daerah Genteng, Siola sebagai area/ site dari kantor sewa dan mall elektronik di Surabaya ini
Gambar 20 : Kondisi site terpilih
Kondisi eksisting tapak antara lain :
Kondisi eksiting tapak meliputi keadaan tapak saat ini dan lingkungan yang ada di sekitarnya. Adapun kondisi tapak atau site antara lain :
o Lokasi di jalan Tunjungan o Batas- batas tapak :
Utara : Jl. Praban
Selatan : Jl. Tanjung anom Timur : Jl. Tunjungan
Barat : Jl. Lingkungan (gang) o Luas tapak 9760 m2 / 0.97 ha
o GSB yang ada di tapak :
Timur : minimal 3 m dari pinggir jalan Utara : minimal 3 m dari pinggir jalan
Selatan : minimal 2 m dari pinggir jalan Barat : minimal 1 m dari pinggir jalan o Topografi tapak relatif datar
o Koofisien dasar bangunan (Building Code = 50 %) o Koefisien lantai bangunan (FAR = 1350%)
o Jumlah lantai yang diperbolehkan dibangun maksimum27 lantai o Bangunan yang ada sekarang adalah bekas bangunan pasar
swalayan di mana dalam pembebasan tidak mngalami kesulitan o Adapun kondisi lingkungan yang ada di sekitar tapak :
Adanya bangunan pertokoan, pusat perbelanjaan dan bank yang letaknya berdekatan dengan site, secara keseluruhan akan turut menunjang secara timbal balik pada kegiatan perkantoran dan bisnis yang direncanakan
Tidak adanya jalur hijau menyebabkan suasana di jalur transpotasi dan daerah sekitarnya menjadi panas terutama pada saat siang hari
Tapak terletak pada jalan yang dilalui oleh transpotasi umum sehingga dapat menunjang aksesbilitas tapak
Gambar 21 : Tampak udara daei site terpilih
Gambar 22 : View dari perempatan Tunjungan
Gambar 24 : Sketsa potongan A-A’ pada site terhadap lingkungan
Gambar 25 : Sketsa potongan B-B’ pada site terhadap lingkungan
- Analisis Klimatologis
Kondisi klimatologis yang berpengaruh pada site yaitu arah edar matahari dan hembusan angin.
Arah edar matahari menyebabkan bangunan pada lingkungan sekitarnya akan menghasilkan pembayangan pada site.
Orientasi bangunan pada daerah tropis sebaiknya utara selatan Angin yang berasal dari jalan Tunjungan membawa banyak
polusi karena pada jalan ini sangat padat lalu lintasnya. Sehingga perlu pemberian vegetasi.
Angin dari arah barat akan terhalang oleh bangunan di sekitarnya
- Analisis Pencapaian
Pencapaian adalah salah satu hal terpenting dalam mendesain dan merencanakan sebuah bangunan. Hal ini disebabkan karena pencapaian adalah titik poin mudah dijangka atau tidaknya sebuah bangunan. Berikut beberapa alternatif pencapaian ME dan SE yang bisa diterapkan di bangunan kantor sewa dan mall elektronik ini.
ME pada Jl. Praban SE pada Jl. Tunjungan
(+) Merupakan jalan satu arah sehingga memudahkan untuk akses menuju ke dalam site
Merupakan jalan yang menuju ke arah jalan protokol, sehingga mudah untuk diakses.
(-) Kepadatan jalan yang terjadi di jalan Tunjungan dan Praban akan sedikit menyulitkan kendaraan untuk keluar masuk
ME pada Jl. Praban SE pada Jl. Tanjung Anom
(+) Akses dari Jl Tunjungan dan Jl Praban merupakan pintu masuk dan keluar sirkulasi utama karena mudah terlihat SE yang direncanakan di Jl Tanjung Anom memiliki tingkat kepadatan lalu lintas yang tidak padat.
(-) Akses untuk servis tidak sama dengan akses dari sirkulasi bangunan. Sehingga perlu jalur khusus
Dari analisis pencapaian di atas maka dipilih opsi 2 sebagai pencapaian ME dan SE pada bangunan kantor sewa dan mall elektronik ini.
- Analisis Kebisingan Pada Tapak/ Site
Sebelah utara memiliki kepadatan dan keramaian lalu lintas yang cukup ramai dan polusi yang ditimbulkan cukup tinggi baik polusi udara maupun suara.
Sebelah Timur memiliki tingkat kebisingan yang tinggi karena merupakan jalan yang banyak dilalui oleh pengguna jalan untuk menuju pusat kota
Pada bagian selatan memiliki kebisingan yang rendah
Pada bagian barat juga memiliki tingkat kebisingan yang cukup rendah
Gambar 26 : Analisis kebisingan pada tapak
- Analisis Orientasi Bangunan
Orientasi bangunan berfungsi sebagai ekspos utama bangunan pada arah bebas. Berikut beberapa analisis penentuan orientasi bangunan :
Utara dan Timur merupakan area dengan view bebas dimana orang dapat melihat bangunan dengan leluasa. Sehingga ekspos bangunan akan ditempatkan di arah ini.
Barat dan Selatan memiliki arah pandang yang terbatas. Sehingga pada arah ini tidak dilakukan ekspos berlebih pada bangunan.
Gambar 27 : Analisis orientasi bangunan pada tapak
- Analisis Zoning Vertikal
Analisis zoning secara vertikal ini berfungsi untuk penentuan ruang serta penataan ruangan di dalam bangunan secara vertikal. Berikut adalah beberapa analisisnya :
Kondisi lingkungan site cukup ramai, lalu lintas padat dan kadar polusi tinggi, oleh karena itu lantai dasar dan 1 digunakan sebagai mall elektronik.
Untuk kegiatan perkantoran diletakkan di atas mall elektronik tersebut.
- Analisis Zoning Horisontal
Analisa zoning horisontal adalah rangkuman dari beberapa analisis site sebelumnya. Analisis ini berfungsi sebagai penentuan peletakkan ruang yang ada di dalam bangunan secara horisontal. Berikut adalah analisisnya :
Arah Utara dan timur membutuhkan vegetasi sebagai barrier terhadap polusi udara dan suara
ME di jalan Tunjungan dan SE di Jl Praban Zone Publik berada di Jl Tunjungan dan Jl Praban
Zone semi publik berada setelah zone publik dan berbatasan dengan zone privat
Orientasi utama di arah utara dan selatan
