Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUP)

Konsep & Prinsip Umum Penilaian

(KPUP)

1.0 Pendahuluan

1.1 SPI adalah pedoman dasar pelaksanaan tugas penilaian secara profesional yang sangat penting artinya bagi para Penilai untuk memberikan hasil yang dapat berupa analisis, pendapat dan dalam situasi tertentu memberikan saran-saran dengan menyajikannya dalam bentuk laporan penilaian sehingga tidak terjadi salah tafsir bagi para pengguna jasa dan masyarakat pada umumnya.

1.2 SPI merujuk kepada Standar Penilaian Internasional (International

Valuation Standard) untuk memberi pedoman mengenai hal-hal yang

bersifat fundamental antara lain tentang pendekatan, metode dan teknik penilaian yang berlaku secara internasional. Namun demikian, untuk beberapa situasi tertentu, yang antara lain ditimbulkan oleh hukum, perundang-undangan dan peraturan lainnya yang berlaku di Indonesia maupun kondisi ekonomi setempat, dapat digunakan penerapan yang bersifat khusus.

1.3 SPI didasarkan pada hal-hal yang diatur di dalam KPUP ini dan memberikan gambaran mengenai hal-hal yang bersifat fundamental, sehingga KPUP berperan penting untuk memahami profesi Penilai dan penerapan SPI.

2.0 Penilaian dan Pertimbangan

2.1 Penerapan prinsip dalam SPI ini pada suatu proses penilaian harus memperhatikan faktor-faktor yang menjadi pertimbangan Penilai. Pertimbangan tersebut harus diterapkan secara objektif sehingga tidak akan memperbesar atau memperkecil hasil penilaian, serta harus dilaksanakan dengan memperhatikan tujuan penilaian, dasar penilaian dan asumsi lain yang berlaku untuk penilaian.

3.0 Properti

3.1 Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan manfaat yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu (specific interest) atau sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya. Oleh karena itu, kita wajib memperhatikan konsep hukum dari properti yang meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai, berbentuk benda atau bukan (corporeal or non corporeal), berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang memiliki nilai tukar atau yang dapat membentuk kekayaan.

Jenis properti sendiri terdiri atas real properti, personal properti, perusahaan/badan usaha (business) dan Hak Kepemilikan Finansial /HKF (financial interest) (Lihat Jenis Properti).

3.2 Dalam konsep real properti, untuk membedakan antara real estat yang merupakan entitas fisik berupa tanah dan pengembangan di atasnya, dengan kepemilikannya yang merupakan konsep hukum, kepemilikan dari suatu real estat disebut real properti. Pengertian real properti adalah hak perseorangan atau badan untuk memiliki, dalam arti menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah, misalnya hak milik atau hak guna bangunan berikut pengembangan yang melekat padanya.

3.3 Kepemilikan lainnya dari suatu kepentingan selain real estat (realty) disebut sebagai personal properti dengan benda fisiknya yang disebut personalti (personalty). Penggunaan kata properti tanpa adanya kualifikasi atau penjelasan tambahan, dapat merujuk kepada real properti, personal properti atau jenis properti lainnya seperti perusahaan/badan usaha dan HKF atau kombinasi darinya.

3.4 Tanah merupakan suatu yang mendasar bagi kehidupan dan keberadaan manusia, sehingga menjadi pusat perhatian bagi para ahli hukum, ahli geografi, ahli sosial, ahli ekonomi dan para ahli lainnya termasuk para Penilai.

3.5 Penilaian tanah dengan asumsi tanah tersebut kosong, atau tanah dengan bangunan, berikut sarana perlengkapan yang terdapat di atasnya (prasarana lingkungan, fasilitas sosial, dan utilitas umum) merupakan konsep ekonomi. Oleh karena itu, baik tanah kosong maupun tanah yang sudah dibangun dalam keadaan demikian disebut sebagai real estat. Nilai ekonomi akan tercipta berdasarkan kegunaan real estat, atau berdasarkan kapasitas untuk memuaskan kebutuhan dan keinginan masyarakat. Hal-hal yang berkaitan adalah keunikannya secara umum, ketahanan (durability), lokasi, pasokan (supply) yang relatif terbatas, dan kegunaan spesifik dari bidang tanah yang bersangkutan. Nilai dalam konteks ekonomi diukur dalam terminologi moneter, dan ditentukan oleh kemauan dan kemampuan individu dan organisasi untuk menerjemahkan kegunaan real estat dalam terminologi moneter.

3.6 Penilai dimaksudkan mereka yang memahami dan menerapkan disiplin ilmu ekonomi khususnya berkaitan dengan penyiapan dan pelaporan suatu penilaian. Sebagai seorang yang profesional, Penilai harus memenuhi persyaratan pendidikan, pelatihan, kompetensi dan meningkatkan keterampilan profesional secara terus menerus. Mereka juga harus menunjukkan sikap moral yang tinggi dengan menjunjung KEPI, melakukan praktek penilaian secara profesional dengan mengacu kepada SPI.

3.7 Harga berubah dari waktu ke waktu akibat dampak khusus dan umum dalam perekonomian, aspek sosial, dan budaya. Aspek umum dapat mengakibatkan perubahan dalam tingkat harga dan kemampuan daya beli secara umum. Sedangkan perubahan dalam aspek khusus, seperti perkembangan teknologi, dapat mengubah permintaan dan penawaran, serta mengakibatkan perubahan harga yang signifikan.

3.8 Banyak prinsip umum yang diterapkan dalam penilaian properti, terutama penggunaan prinsip permintaan dan penawaran, kompetisi, substitusi, antisipasi atau ekspektasi, perubahan dan lainnya. Prinsip-prinsip ini berpengaruh secara langsung atau tidak langsung terhadap tingkat kegunaan dan produktifitas properti. Oleh karena itu, dapat dikatakan bahwa kegunaan properti mencerminkan pengaruh gabungan dari seluruh kekuatan pasar yang membentuk nilai dari suatu properti.

4.0 Real Estat, Properti dan Aset

4.1 Real estat dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya. Real estat adalah benda fisik berwujud yang dapat dilihat dan disentuh, bersama-sama dengan segala sesuatu yang didirikan pada tanah yang bersangkutan, di atas atau di bawah tanah.

Undang-undang No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dan peraturan-peraturan pelaksanaannya mengatur tidak hanya hak-hak atas tanah saja, tetapi hak-hak atas tanah dan segala sesuatu yang menjadi satu kesatuan dengan tanah tersebut.

4.2 Pengertian real properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua kepentingan (interest), dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikan real estat. Hak real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat-surat lain) yang terpisah dari fisik real estat. Oleh karena itu, real properti adalah suatu konsep nonfisik (atau konsep hukum).

4.3 Personal properti meliputi kepemilikan pada benda berwujud atau tidak berwujud yang bukan merupakan real estat. Benda-benda ini tidak secara permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara umum memiliki sifat dapat dipindahkan. Bentuk fisik dari personal properti disebut personalti.

4.4 Dalam terminologi akuntansi, aset adalah sumber daya yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh suatu badan usaha atau Pemerintah secara historis dan dari mana manfaat ekonomi dan/atau sosial di masa depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang. Hak kepemilikan dari aset bersifat tidak berwujud, namun aset yang dimiliki dapat merupakan aset berwujud dan aset tidak berwujud.

4.4.1 Manfaat ekonomi di masa depan dari suatu aset dapat mengalir ke badan usaha dengan berbagai cara, misalnya dengan penggunaan baik secara individual atau bersama-sama dengan aset lainnya untuk menghasilkan produk atau jasa yang kemudian dijual oleh badan usaha, atau melalui pertukaran dengan aset lainnya, atau digunakan sebagai penyelesaian kewajiban, atau pembagian kepada pemilik badan usaha.

4.4.2 Suatu aset diakui di dalam neraca apabila besar kemungkinan manfaat ekonomi di masa depan berkenaan dengan aset tersebut akan mengalir ke badan usaha dan biaya atau nilainya dapat diukur secara andal.

4.5 Standar Akuntansi Indonesia yang telah merujuk kepada Standar Akuntansi Internasional untuk pelaporan keuangan, mendefinisikan beberapa terminologi penting dalam akuntansi sebagai berikut :

4.5.1 Aset Lancar (lihat PSAK yang berlaku) 4.5.2 Aset Tidak Lancar (lihat PSAK yang berlaku)

4.5.2.1 Properti, Mesin dan Peralatan. Aset yang dimiliki untuk digunakan dalam produksi atau menyediakan barang atau jasa, untuk disewakan kepada pihak lain, atau untuk tujuan administratif; dan diharapkan untuk digunakan selama lebih dari 1 periode.

4.5.2.2 Aset tidak lancar lainnya. Aset yang dimiliki tidak untuk digunakan dalam produksi atau menyediakan barang atau jasa, tetapi diharapkan dapat dimiliki dalam jangka panjang termasuk investasi jangka panjang, piutang jangka panjang, goodwill, biaya dibayar dimuka dan paten, merek dagang dan aset sejenis lainnya. Kategori aset ini termasuk aset berwujud dan tidak berwujud. Aset tidak berwujud adalah bagian dari personal properti tidak berwujud, dan antara lain termasuk keterampilan manajemen dan pemasaran, peringkat kredit, goodwill dan berbagai hak legal atau instrumen (paten, merek dagang, hak cipta, waralaba dan kontrak).

4.6 Sesuai standar akuntansi, suatu badan usaha harus memilih model biaya (cost model) atau model revaluasi (revaluation model) sebagai kebijakan akuntansinya, dan dilakukan pemisahan atas aset operasional dan aset investasi. Aset operasional adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan, sedangkan aset investasi dianggap sebagai kelebihan dari kebutuhan operasional dari pemilik perusahaan.

4.7 Istilah akuntansi memiliki pengertian yang berbeda dengan yang biasa dipergunakan Penilai. Penilai biasanya melakukan penilaian atas aktiva tetap. Secara teknis penilaian lebih ditekankan pada kepemilikan atas aset atau hak kepemilikan atas aset dan bukan aset berwujud atau tidak berwujud itu sendiri. Konsep ini membedakan konsep ekonomi yang menilai suatu aset secara obyektif, berdasarkan kemampuannya untuk diperjual belikan di pasar, dengan konsep subyektif seperti mengasumsikan dasar penilaian intrinsik atau Selain Nilai Pasar lainnya. Namun demikian, konsep pasar yang obyektif memiliki penerapan khusus untuk penilaian properti dengan pasar terbatas atau tidak memiliki pasar sebagaimana dibahas dalam SPI 2.

4.8 Dengan mengenali bahwa istilah properti merupakan konsep hukum, tetapi sering dipergunakan untuk merujuk pada real estat dan atau personalti, SPI menerapkan istilah properti dalam penggunaan umumnya. Dalam konteks ini, istilah properti dapat diterapkan pada hak kepemilikan dan bendanya secara fisik yang dimiliki. Implementasi konvensi ini menjelaskan kepada kita akan perbedaan antara properti dalam konteks penilaian umumnya dan properti sebagai aset di dalam konvensi akuntansi.

5.0 Harga, Biaya dan Nilai

5.1 Masalah dapat timbul pada kata-kata yang biasa digunakan dalam bahasa Indonesia namun memiliki arti yang khusus dalam disiplin ilmu penilaian. Oleh karena itu, adalah penting untuk merumuskan istilah, harga, biaya, pasar dan nilai dalam disiplin ilmu penilaian.

5.2 Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu aset. Karena kemampuan keuangan, motivasi atau kepentingan khusus dari pembeli atau penjual, harga yang dibayarkan mungkin berbeda dengan nilai dari aset tersebut berdasarkan anggapan pihak lain.

5.3 Biaya adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh atau menciptakan suatu aset. Ketika aset telah diperoleh atau diciptakan, biaya merupakan suatu fakta. Harga berhubungan dengan biaya, karena harga yang dibayar untuk suatu aset menjadi biaya bagi pembeli.

5.4 Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset, atau harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan fakta. Aset diartikan juga sebagai barang dan jasa.

Nilai dalam pertukaran adalah suatu harga hipotetis, dimana hipotetis dari nilai diestimasi dan ditentukan oleh tujuan penilaian pada waktu tertentu. Nilai bagi pemilik adalah suatu estimasi dari manfaat yang akan diperoleh pihak tertentu atas suatu kepemilikan.

5.5 Penilaian adalah proses pekerjaan seorang Penilai dalam memberikan opini tertulis mengenai nilai ekonomi pada saat tertentu.

Kata “Penilaian” digunakan untuk mengacu kepada proses penyusunan estimasi nilai dan dapat juga mengacu pada kesimpulan penilaian.

5.6 Terdapat banyak jenis nilai dan definisinya yang dapat dirujuk (lihat SPI 2 Dasar Penilaian selain Nilai Pasar). Beberapa jenis nilai sudah umum digunakan dalam penilaian, namun jenis nilai lainnya hanya digunakan untuk situasi khusus di bawah kondisi yang dijelaskan dan diungkapkan secara hati-hati. Hal yang sangat penting dalam penggunaan dan pemahaman penilaian adalah bahwa jenis dan definisi nilai diungkapkan secara jelas, dan sesuai dengan penugasan penilaian yang diberikan. Perubahan dalam definisi nilai dapat membawa pengaruh material terhadap nilai properti.

5.7 Penilai harus memiliki pemahaman yang baik mengenai pasar properti; memahami interaksi pelaku pasar; mampu menentukan harga yang sangat mungkin disepakati antara pembeli dan penjual properti di pasar, sehingga terhindar dari penggunaan istilah ’nilai’ saja tanpa adanya penjelasan mengenai jenis nilai yang digunakan. Nilai Pasar adalah jenis nilai yang paling umum dipergunakan dalam penilaian properti sebagaimana dibahas dalam SPI 1 Nilai Pasar sebagai Dasar Penilaian. Walaupun penggunaan secara umum mungkin mensyaratkan pemahaman pasar bahwa jenis nilai yang dimaksud adalah Nilai Pasar, namun tetap penting untuk mendefinisikan Nilai Pasar secara jelas dalam setiap

penugasan penilaian. Demikian pula, jika nilai yang dimaksud selain Nilai Pasar, harus dinyatakan secara jelas dalam setiap penugasan penilaian. 5.8 Konsep nilai menggambarkan sejumlah uang yang terkait dalam suatu

transaksi. Namun, penjualan properti yang dinilai bukan merupakan syarat yang harus dipenuhi untuk memperkirakan harga atas properti yang harus dibayarkan bila dijual pada tanggal penilaian dibawah kondisi sebagaimana dipersyaratkan dalam definisi Nilai Pasar.

5.9 Nilai Pasar dari suatu properti atau aset lebih mencerminkan kegunaannya menurut pasar dan bukan status fisiknya secara murni. Kegunaan atas suatu aset bagi pihak tertentu dapat saja berbeda dengan kegunaan aset di pasar atau di industri tertentu.

5.9.1 Pertimbangan yang sama dengan di atas diterapkan pada penilaian selain properti atau aset. Pelaporan keuangan akan membutuhkan penerapan dari pendekatan penilaian yang menghasilkan Nilai Pasar dan pembedaan secara jelas antara pendekatan tersebut dengan pendekatan yang menghasilkan selain Nilai Pasar.

5.10 Total biaya pembuatan dan/atau pengadaan properti meliputi biaya langsung dan tidak langsung. Jika biaya tambahan dikeluarkan oleh pembeli setelah akuisisi, biaya ini akan ditambahkan pada biaya akuisisi historis untuk tujuan akuntansi biaya, biaya tersebut dapat dimasukkan sebagian atau keseluruhannya sebagai Nilai Pasar aset, tergantung pada persepsi pasar terhadap kegunaan biaya tambahan tersebut.

5.11 Estimasi biaya dari properti dapat didasarkan pada estimasi biaya reproduksi atau biaya penggantian. Biaya reproduksi adalah biaya untuk menciptakan replika dari struktur yang ada, menerapkan disain dan material yang sama. Biaya penggantian mengestimasikan biaya yang diperlukan untuk membuat properti dengan kegunaan sejenis, menerapkan disain dan material yang saat ini digunakan di pasar (pada beberapa negara, istilah ‘modern equivalent asset’ digunakan untuk menjelaskan struktur yang biayanya diestimasikan berdasarkan penggantian).

6.0 Pasar

6.1 Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga. Konsep pasar yang menyiratkan bahwa barang dan jasa dapat diperdagangkan antara pembeli dan penjual tanpa adanya pembatasan atas kegiatannya. Setiap pihak akan merespon hubungan antara penawaran dan permintaan, serta faktor-faktor lain yang mempengaruhi harga, pengetahuan dan kemampuan pihak-pihak yang terlibat, maupun pemahaman manfaat ekonomi atas barang atau jasa, kebutuhan dan keinginan masing-masing pihak. Pasar dapat bersifat lokal, nasional, atau internasional.

6.2 Untuk mengestimasi harga yang paling mungkin akan dibayarkan untuk suatu aset, adalah sangat penting untuk memahami tingkat pasar di mana aset akan diperdagangkan. Hal ini karena harga yang akan diperoleh tergantung dari jumlah pembeli dan penjual di pasar tertentu pada

tanggal penilaian. Untuk mempengaruhi harga, pembeli dan penjual harus mempunyai akses ke pasar tersebut. Pasar dapat meliputi berbagai macam kriteria, antara lain:

- barang atau jasa yang diperdagangkan, misalnya pasar kendaraan bermotor berbeda dengan pasar emas,

- skala atau hambatan distribusi, misalnya produsen barang tidak memiliki infrastruktur distribusi atau pemasaran untuk menjual ke pemakai, dan pemakai tidak membutuhkan barang dengan volume sebesar yang diproduksi oleh produsen,

- geografi, misalnya pasar untuk barang atau jasa yang serupa dapat mencakup kawasan lokal, regional, nasional atau internasional.

6.3 Meskipun pasar dapat mandiri dan hanya sedikit dipengaruhi oleh aktivitas pasar yang lain, tetapi pada suatu saat pasar akan terpengaruh satu sama lain. Distorsi yang terjadi dapat disebabkan oleh berbagai hal. Sebagai contoh, pada tanggal tertentu harga dari suatu aset yang identik di satu negara mungkin lebih tinggi daripada di negara lain. Jika efek distorsi yang disebabkan oleh pembatasan perdagangan atau kebijakan fiskal pemerintah diabaikan, maka pada suatu saat pemasok akan meningkatkan pasokan aset ke negara untuk mendapatkan harga yang lebih tinggi, dan mengurangi pasokan ke negara dimana harga lebih rendah, sehingga terjadi konvergensi harga.

6.4 Pasar yang dimaksud dalam SPI ini berarti pasar dimana aset atau kewajiban yang dinilai dipertukarkan pada tanggal penilaian dan pelaku mempunyai akses langsung di pasar.

6.5 Pasar sempurna, dimana tingkat aktivitas penawaran dan permintaan dalam keseimbangan yang tetap, jarang terjadi. Pada umumnya pasar tidak sempurna antara lain disebabkan adanya gangguan pasokan, peningkatan atau penurunan yang mendadak atas permintaan, atau kesenjangan pengetahuan di antara pelaku pasar. Pelaku pasar akan bereaksi apabila kondisi pasar tidak sempurna, sehingga pasar akan menyesuaikan dengan perubahan yang terjadi. Penilaian dengan tujuan mengestimasi harga yang paling mungkin terjadi di pasar harus mencerminkan kondisi yang relevan pada tanggal penilaian, sehingga bukan merupakan harga yang disesuaikan berdasarkan kondisi keseimbangan.

7.0 Aktivitas Pasar

7.1 Tingkat aktivitas pasar dimanapun akan berfluktuasi. Meskipun dapat mengidentifikasi tingkat normal dari suatu aktivitas, umumnya ada periode dimana pasar mempunyai aktivitas yang secara signifikan lebih tinggi atau lebih rendah dari pada normal. Tingkat aktivitas hanya dapat dinyatakan secara relatif, misalnya pasar lebih aktif atau kurang aktif dari tanggal sebelumnya. Tidak ada batasan yang jelas antara pasar yang aktif atau tidak aktif.

7.2 Ketika permintaan tinggi, harga akan meningkat dan cenderung menarik lebih banyak penjual untuk memasuki pasar sehingga aktivitas pasar akan

meningkat; kebalikannya jika permintaan rendah maka harga akan menurun. Tetapi tingkat aktivitas yang berbeda mungkin merupakan respon atas adanya pergerakan harga dan bukan disebabkan faktor permintaan. Transaksi ada dan terjadi di pasar yang kurang aktif dari biasanya, akan tetapi calon pembeli mungkin tertarik dengan harga dan bersiap untuk memasuki pasar.

7.3 Informasi harga dari pasar yang tidak aktif masih mungkin menjadi bukti Dasar Nilai. Pada periode harga menurun perlu diperhatikan penyebabnya, apakah tingkat penurunan aktivitas atau adanya penjualan paksa (lihat "Penjualan Paksa"). Bagaimanapun, ada harga yang menurun namun tidak dibawah paksaan, sehingga fakta harga yang direalisasikan oleh penjual tersebut harus dipertimbangkan agar tidak mengabaikan realitas pasar.

8.0 Pelaku Pasar

8.1 Dalam SPI ini pelaku pasar meliputi individu, perusahaan atau entitas lain yang terlibat atau berencana dalam suatu transaksi. Pada umumnya pelaku pasar yang ingin melakukan transaksi adalah pembeli dan penjual, atau calon pembeli dan calon penjual aktif di pasar pada tanggal penilaian, bukan transaksi individu atau entitas tertentu.

8.2 Dalam melakukan penilaian berbasis pasar adalah tidak relevan apabila Penilai mempertimbangkan berbagai kepentingan khusus dari pemilik atau pembeli potensial tertentu. Karakteristik pelaku pasar dibahas dalam kerangka konseptual untuk Nilai Pasar Sebagai Dasar Penilaian (lihat SPI 1 butir 3.2.4 dan 3.2.5).

9.0 Faktor Spesifik Entitas

9.1 Faktor spesifik yang dilmiliki oleh pembeli atau penjual tertentu, tidak boleh digunakan sebagai input data dalam penilaian berbasis pasar. Contoh faktor spesifik tertentu diatas, sebagai berikut:

- tambahan nilai yang berasal dari penerbitan portofolio aset sejenis, - sinergi yang unik antara aset dan aset lainnya yang dimiliki oleh

entitas,

- hak legalitas atau pembatasan, - manfaat pajak atau beban pajak,

- kemampuan untuk mengeksploitasi aset yang unik untuk entitas tersebut.

9.2 Untuk menentukan faktor-faktor diatas spesifik atau tidak pada entitas, ditentukan kasus per kasus. Misalnya, suatu aset yang secara normal tidak dapat ditransaksikan tersendiri, karena merupakan bagian dari suatu kelompok. Sinergi dari aset-aset tersebut akan dimiliki oleh pelaku pasar bila dipindahkan secara kelompok.

9.2.1 Jika rencana penilaian adalah untuk menentukan nilai bagi pemilik spesifik (Dasar Penilaian Selain Nilai Pasar, al. Nilai

Investasi), faktor spesifik entitas akan tercermin dalam penilaian aset. Contoh kondisi dimana nilai bagi pemilik spesifik diperlukan, seperti mendukung keputusan investasi dan mengkaji kinerja suatu aset.

10.0 Agregasi (Penggabungan aset dan kewajiban)

10.1 Nilai dari suatu aset individu sering tergantung kepada aset terkait lainnya. Contoh:

- aset dan kewajiban yang saling meniadakan (offset) dalam portofolio instrumen keuangan,

- portofolio properti yang saling melengkapi dengan menyediakan calon pembeli dengan critical mass atau berada pada lokasi strategis,

- sekelompok mesin dalam alur produksi, atau perangkat lunak yang diperlukan untuk mengoperasikan mesin individual atau sekelompok mesin,

- resep dan paten yang mendukung merek,

- tanah, bangunan, tanaman dan peralatan lainnya yang saling tergantung (interdependen) dalam suatu perusahaan.

10.2 Jika diperlukan penilaian dari aset yang digunakan bersamaan dengan aset pelengkap atau terkait lainnya; adalah penting untuk menetapkan dengan jelas apakah yang akan dinilai kelompok atau portofolio aset atau aset secara individual. Jika aset dinilai secara individual, adalah penting untuk diasumsikan apakah setiap aset akan dinilai.

10.2.1 sebagai unit individual tetapi dengan asumsi bahwa aset lainnya tersedia pada pembeli, atau

10.2.2 sebagai unit individual tetapi dengan asumsi bahwa aset lainnya tidak tersedia pada pembeli.

11.0 Dasar Nilai

11.1 Dasar Nilai adalah suatu pernyataan dari asumsi pengukuran yang fundamental dalam suatu Penilaian.

11.2 Menjelaskan asumsi fundamental yang digunakan untuk dasar dari nilai yang dilaporkan, misalnya sifat transaksi hipotetis, hubungan dan motivasi para pihak dan sejauh mana aset ditawarkan di pasar. Dasar Nilai yang sesuai akan tergantung pada tujuan penilaian. Dasar Nilai harus secara jelas dibedakan dari :

11.2.1 pendekatan atau metode yang digunakan untuk menetapkan indikasi nilai,

11.2.2 jenis aset yang dinilai,

11.2.3 keadaan aktual atau status aset yang diasumsikan pada saat penilaian,

11.2.4 setiap asumsi tambahan atau asumsi khusus yang mengubah asumsi fundamental (dasar) dalam keadaan tertentu.

11.3 Dasar penilaian dapat masuk dalam salah satu dari tiga kategori utama : 11.3.1 Menunjukkan harga yang paling mungkin dapat dicapai dalam

hipotetis pertukaran di pasar bebas dan terbuka. Dasar Nilai sebagaimana didefinisikan dalam standar ini termasuk dalam kategori ini.

11.3.2 Menunjukkan manfaat yang diperoleh seseorang atau suatu entitas atas kepemilikan suatu aset. Nilai ini khusus untuk seseorang atau entitas, dan mungkin tidak memiliki relevansi dengan pelaku pasar pada umumnya. Nilai Investasi dan Nilai Khusus sebagaimana ditetapkan dalam standar ini termasuk dalam kategori ini.

11.3.3 Menunjukkan harga yang layak disepakati antara dua pihak tertentu untuk pertukaran suatu aset. Meskipun para pihak mungkin tidak memiliki hubungan tertentu dan bernegosiasi dalam kondisi bebas ikatan, aset tersebut belum tentu ada di pasar dan harga yang disepakati mungkin mencerminkan keuntungan atau kerugian tertentu bagi kepemilikan pihak yang terlibat, akan tetapi bukan pasar pada umumnya. Nilai Wajar sebagaimana didefinisikan dalam SPI termasuk dalam kategori ini.

11.4 Penilaian mungkin memerlukan penggunaan Dasar Nilai yang berbeda dengan yang ditetapkan dalam undang-undang, peraturan, kontrak pribadi atau dokumen lainnya. Meskipun Dasar Nilai tersebut tampak serupa dengan Dasar Nilai yang didefinisikan dalam standar ini, penerapannya mungkin memerlukan pendekatan yang berbeda dengan yang dijelaskan dalam SPI, kecuali dalam dokumen yang relevan direferensikan mengacu kepada SPI. Dasar Nilai tersebut harus di-interpretasikan dan diterapkan sesuai dengan ketentuan yang ada pada dokumen awal. Contoh Dasar Nilai yang didefinisikan dalam peraturan yang lain yaitu beberapa dasar pengukuran penilaian yang ada dalam Standar Pelaporan Keuangan Internasional (IFRS) dan standar akuntansi lainnya.

12.0 Nilai Pasar

12.1 Konsep Nilai Pasar mencerminkan persepsi dan perilaku kolektif pasar serta merupakan dasar dalam penilaian sebagian besar sumber daya dalam ekonomi berbasis pasar. Meskipun definisinya bervariasi, konsep ini umumnya telah dimengerti dan diterapkan.

12.2 Definisi Nilai Pasar sesuai dengan SPI 1 Nilai Pasar sebagai Dasar Penilaian.

12.3 SPI 1 Nilai Pasar sebagai Dasar Penilaian menjelaskan definisi dan konsep Nilai Pasar secara terinci. Sebagai pendahuluan adalah penting untuk menekankan bahwa perkiraan Nilai Pasar yang dihasilkan secara profesional merupakan penilaian obyektif atas suatu hak kepemilikan yang telah diidentifikasi atas suatu properti tertentu pada suatu tanggal

yang diberikan. Definisi ini secara tersirat mengandung konsep pasar secara umum yang terdiri atas aktivitas dan motivasi dari banyak pelaku pasar dan bukan untuk kepentingan khusus yang tersembunyi dari individu tertentu. Nilai Pasar adalah estimasi yang didukung data pasar yang dikembangkan sesuai dengan standar ini.

12.4 Properti dengan jangka waktu yang diperlukan lebih lama untuk memasarkannya dibedakan dengan properti lainnya agar mencapai harga yang merepresentasikan Nilai Pasarnya. Elemen waktu serta ketiadaan ‘pasar spot’ (pasar dimana komoditas dapat diperjual belikan secara cepat), sifat dan keanekaragaman dari properti serta pasar properti menyebabkan perlunya Penilai profesional dan SPI.

12.5 Nilai Pasar Wajar yang digunakan khusus dalam penilaian bisnis memiliki pengertian yang sama dengan Nilai Pasar. Nilai Pasar Wajar tidak seharusnya dirancukan dengan Nilai Wajar dalam akuntansi.

13.0 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use/HBU)

13.1 Tanah merupakan aset permanen, namun pengembangan yang ada di atasnya memiliki umur yang terbatas. Dengan keunikannya serta tidak dapat dipindahkan, setiap bidang real estat memiliki lokasi yang unik. Sifat permanen tanah memberi pengertian bahwa keberadaannya akan melampaui usia semua penggunaan bangunan dan segala sesuatu yang ada di atasnya.

13.1.1 Sifat unik dari tanah menentukan kegunaan optimalnya. Jika tanah dinilai terpisah dari bangunan yang berdiri di atasnya, prinsip ekonomi mensyaratkan bahwa bangunan dinilai atas konstribusinya terhadap total nilai properti yang pada prinsipnya merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan antara satu dan lainnya.

Nilai Pasar dari tanah berdasarkan konsep ”Penggunaan Tertinggi dan Terbaik” yang mencerminkan kegunaan dan sifat permanen dari tanah dalam konteks pasar, dimana nilai pengembangan sesuatu yang dibangun di atasnya merupakan selisih antara nilai tanah dengan total Nilai Pasar sesuai pengembangan yang ada (Market Value as improved).

13.2 Dengan memperhatikan butir 13.1 tersebut dalam kondisi tertentu properti dinilai sebagai gabungan antara tanah dan bangunan (sesuatu yang terikat dengan tanah), dimana Penilai biasanya mengestimasi Nilai Pasar dengan mempertimbangkan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik sesuai pengembangan yang ada (HBU as improved).

13.3 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut.

13.4 Penggunaan yang tidak diijinkan secara hukum atau tidak dimungkinkan secara fisik tidak dapat dianggap sebagai HBU. Penggunaan yang

diijinkan secara hukum dan dimungkinkan secara fisik bagaimanapun akan membutuhkan penjelasan dari Penilai untuk pemberian pertimbangan yang memadai mengenai mengapa penggunaan tersebut secara wajar dimungkinkan. Penilai akan mempertimbangkan penggunaan yang paling memungkinkan dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut. 13.5 Penerapan definisi pada butir 13.3 memungkinkan Penilai untuk

memperkirakan dampak kerusakan dan keusangan bangunan, kelayakan rehabilitasi dan renovasi, serta berbagai situasi penilaian lainnya.

13.6 Dalam kondisi pasar yang secara ekstrim bergejolak dan adanya ketidakseimbangan yang sangat parah antara penawaran dan permintaan, Penggunaan Tertinggi dan Terbaik mungkin ditunda untuk penggunaan di masa depan. Dalam situasi lainnya, dimana beberapa jenis potensi Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dapat diidentifikasikan, Penilai harus mempertimbangkan penggunaan alternatif tersebut serta tingkat pendapatan dan biaya yang diantisipasi di masa depan. Apabila penggunaan tanah dan peruntukan berada dalam tahap perubahan, Penggunaan Tertinggi dan Terbaik saat ini dapat bersifat sementara. 13.7 Konsep Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) merupakan hal yang

fundamental dan tidak terpisahkan dari estimasi Nilai Pasar.

13.8 Kajian HBU yang mendalam merupakan suatu penugasan terpisah dari pekerjaan penilaian. Untuk melakukan kajian HBU yang mendalam biasanya dilakukan dengan analisis secara mendalam mengenai satu atau beberapa penggunaan yang secara wajar dimungkinkan, kemudian dilakukan pengujian kelayakan finansial dan penggunaan yang menghasilkan nilai tertinggi akan merupakan HBU.

14.0 Kegunaan (Utility)

14.1 Kriteria utama dari penilaian real properti dan personal properti adalah kegunaannya. Prosedur yang diterapkan dalam proses penilaian memiliki tujuan yang sama untuk mendefinisikan dan mengkuantifikasikan tingkat kegunaan dari properti yang dinilai. Proses ini membutuhkan adanya interpretasi mengenai konsep kegunaan.

14.2 Kegunaan merupakan istilah yang bersifat relatif atau komparatif dan bukan merupakan suatu kondisi absolut. Sebagai contoh, kegunaan tanah pertanian biasanya diukur dengan kapasitas produksinya.

Nilainya merupakan fungsi dari kuantitas dan kualitas produksi yang akan dihasilkan dari tanah pertanian tersebut, atau dari kuantitas dan kualitas bangunan yang sangat penting untuk kegiatan operasional pertanian. Apabila tanah memiliki potensi pengembangan, produktifitasnya akan diukur dari seberapa produktif tanah tersebut dapat dikembangkan menjadi perumahan, properti komersial, industrial atau mixed use. Dengan demikian, nilai tanah ditentukan dengan mengevaluasi kegunaannya dari segi hukum, yaitu peraturan perundang-undangan yang berlaku, keadaan fisik, fungsi, keadaan ekonomi, dan faktor lingkungan yang menentukan produktifitasnya.

14.3 Secara fundamental, penilaian properti ditentukan oleh bagaimana properti tersebut digunakan dan/atau bagaimana properti tersebut biasa diperdagangkan di pasar. Untuk beberapa properti,kegunaan optimum dicapai jika properti tersebut dioperasikan secara tersendiri. Properti lainnya memiliki kegunaan yang lebih besar jika dioperasikan sebagai bagian dari sekumpulan properti, misalnya properti yang dimiliki dan dikelola oleh badan usaha seperti jaringan pertokoan, restoran cepat saji atau hotel. Oleh karena itu, harus dibedakan antara kegunaan properti dilihat secara tersendiri dan apabila sebagai bagian dari suatu kelompok. Penilai akan melihat properti sebagaimana cara pandang pasar. Pada umumnya, Penilai mengestimasikan dan melaporkan nilai dari properti secara individual. Jika nilai properti dilihat sebagai bagian dari kelompok atau portofolio, berbeda dari nilai secara tersendiri, maka nilai ini harus dipertimbangkan.

14.4 Properti yang berdiri sendiri biasanya ditransaksikan secara individual dan dinilai secara individual pula. Jika aset yang demikian bertambah (atau berkurang) nilainya karena digabungkan secara fungsional atau ekonomi dengan aset lainnya, dimana selisih nilai tersebut dapat dikaji dalam proses penilaian dan dinyatakan dalam laporan penilaian, baik diminta oleh klien atau berdasarkan hasil observasi Penilai sendiri. Perkiraan nilai dimaksud dapat dinyatakan sebagai Nilai Pasar dengan dilengkapi pernyataan penjelas pendukung.

14.5 Suatu properti individual mungkin memiliki tambahan nilai atau Nilai Khusus di atas nilainya sebagai entitas terpisah dikarenakan adanya hubungan fisik atau fungsional dengan properti di sebelahnya yang dimiliki oleh pihak lain atau karena daya tariknya terhadap pembeli dengan kepentingan khusus. Besarnya tambahan nilai atau Nilai Khusus tersebut umumnya dilaporkan secara terpisah dari Nilai Pasar.

14.6 Kegunaan diukur dari perspektif jangka panjang, biasanya melampaui umur penggunaan normal suatu properti atau kelompok properti. Bagaimanapun, ada kalanya suatu properti untuk sementara menjadi berlebihan (redundant), atau dipindahkan dari kegiatan produksi, diubah untuk penggunaan atau fungsi alternatif, atau mungkin semata-mata tidak difungsikan untuk sementara waktu. Di sisi yang lain, kondisi pasar eksternal, ekonomi atau politik, dapat menyebabkan turunnya produksi untuk jangka waktu yang tidak dapat ditentukan. Penilaian dalam situasi demikian membutuhkan keahlian dan pelatihan khusus, serta pelaporan harus dilakukan sesuai dengan Standar Penilaian. Penilai seharusnya memastikan adanya penjelasan dan pengungkapan sepenuhnya tentang definisi nilai, data yang digunakan dalam penilaian, dan adanya asumsi khusus atau limitasi (jika ada) yang membatasi penilaian.

14.7 Sejalan dengan hal di atas, properti mungkin tidak memiliki kegunaan yang dapat diidentifikasikan dengan jelas pada tanggal penilaian karena adanya faktor ekonomi atau eksternal, misalnya properti yang terletak di lokasi terpencil, atau adanya kondisi pasar yang berubah dengan cepat, atau tidak memiliki ekonomi pasar, atau sedang mengalami perubahan sistem ekonomi.

Persyaratan pelaporan menurut Standar Penilaian untuk penilaian di bawah kondisi tersebut adalah adanya pengungkapan secara lengkap

mengenai definisi nilai, data yang digunakan dalam penilaian, dan adanya asumsi khusus atau limitasi (jika ada) yang membatasi penilaian. 14.8 Akibat umum dari ketidak pastian politik dan ekonomi adalah perubahan

kegunaan, baik dalam hal kapasitas atau efisiensi. Tanggung jawab Penilai dalam situasi demikian adalah untuk melihat harapan pasar akan lamanya waktu untuk berakhirnya situasi tersebut. Penghentian atau penutupan sementara mungkin dapat berpengaruh kecil atau tidak ada terhadap nilai properti, sedangkan prospek untuk penghentian jangka panjang dapat mengakibatkan hilangnya nilai secara permanen. Properti yang dinilai harus dipertimbangkan dari segala faktor internal dan eksternal yang mempengaruhi kinerja operasional.

14.9 Dalam beberapa situasi, suatu properti mungkin memiliki kegunaan yang negatif. Sebagai contoh adalah suatu tapak atau areal tanah tertentu yang telah tercemar berat, dimana pelaksanaan peraturan yang mewajibkan untuk pembersihan mengakibatkan pengeluaran biaya yang lebih tinggi jika dibandingkan nilai properti dalam keadaan tidak tercemar. Dalam situasi seperti ini, Penilai harus memperkirakan Nilai Pasar berdasarkan perkiraan jumlah uang yang diperlukan untuk ditawarkan oleh penjual dalam menjamin si pembeli menyelesaikan kewajiban yang ada pada properti. Situasi yang sama muncul ketika kepentingan hukum sebagai bagian dari suatu kontrak, seperti hak sewa, menjadi beban atau menambah beban yang melebihi nilai saat itu (current value). SPI memungkinkan bahwa dalam kasus seperti ini Penilai harus melaporkan nilai negatif.

15.0 Asumsi

15.1 Selain untuk menyatakan Dasar Nilai, seringkali asumsi diperlukan untuk memperjelas beberapa keadaan dari aset dalam pertukaran hipotetis atau keadaan di mana aset tersebut ditukar. Asumsi tersebut dapat memiliki dampak yang signifikan pada nilai.

Contoh asumsi tambahan yang umum digunakan, antara lain:

- bahwa suatu bisnis dialihkan sebagai entitas operasional yang lengkap,

- bahwa aset yang digunakan dalam suatu bisnis dialihkan tanpa bisnis-nya, baik secara individu maupun sebagai kelompok,

- bahwa suatu aset dinilai secara individual dialihkan bersama dengan aset pelengkap lainnya (lihat Agregasi butir 12.1 dan 12.2),

- bahwa suatu kepemilikan saham dialihkan baik secara blok (lot) atau individual,

- bahwa suatu properti yang ditempati oleh pemilik sendiri, diasumsikan dalam keadaan kosong saat dialihkan secara hipotetis.

15.2 Jika asumsi dibuat dengan mempertimbangkan fakta yang berbeda dengan yang sebenarnya pada tanggal penilaian, hal ini disebut asumsi khusus (lihat SPI 3 Lingkup Penugasan). Asumsi khusus sering digunakan untuk mengilustrasikan akibat dari kemungkinan adanya suatu perubahan

terhadap nilai aset. Kata "khusus" diartikan untuk menegaskan kepada pengguna laporan bahwa hasil penilaian berdasarkan perubahan keadaan pada saat penilaian atau yang mencerminkan pendapat yang tidak akan diambil oleh pelaku pasar pada tanggal penilaian.

15.3 Asumsi dan asumsi khusus harus wajar dan relevan, tanpa mengabaikan tujuan penilaian yang dibutuhkan.

16.0 Konsep Penting Lainnya

16.1 Istilah Nilai Pasar yang terdapat dalam SPI dan Nilai Wajar yang biasa digunakan dalam standar akuntansi secara umum adalah sama (compatible) atau memiliki konsep yang sama. Nilai Wajar dalam konsep akuntansi, didefinisikan dalam International Financial Reporting Standards (IFRS) dan PSAK sebagai jumlah untuk suatu aktiva yang dapat ditukar, atau penyelesaian kewajiban, antara pihak yang memahami dan berkeinginan untuk melakukan transaksi bebas ikatan (arm’s length

transaction). Nilai Wajar pada umumnya digunakan untuk pelaporan baik

Nilai Pasar maupun selain Nilai Pasar dalam laporan keuangan. Apabila Nilai Pasar dari suatu properti dapat diberikan, nilai ini sama dengan Nilai Wajar.

16.2 Properti khusus adalah properti yang jarang, jikapun pernah, dijual di pasar kecuali sebagai bagian dari kegiatan usaha atau badan usaha dimana properti tersebut merupakan bagian darinya, dikarenakan keunikan yang berasal dari sifat dan disain khusus, konfigurasinya, ukuran, lokasi atau hal lainnya. Proses penilaian menjadi lebih rumit jika data pembanding terbatas atau bahkan tidak ada sama sekali. Meski demikian, Penilai sebaiknya menjelaskan data/alasan dari pasar yang mendukung kesimpulan nilai yang diambilnya.

Setiap metode penilaian dapat diaplikasikan, dan seluruh metode yang dapat diterapkan harus dipertimbangkan. Apabila dimungkinkan, Penilai menentukan nilai tanah, biaya dan estimasi depresiasi kumulatif berdasarkan informasi pasar, dan menjelaskan dasar dari estimasi nilai. 16.3 Apabila kondisi pasar normal terganggu atau terhenti sementara, atau

apabila terjadi ketidakseimbangan penawaran dan permintaan yang mengakibatkan timbulnya harga pasar yang tidak memenuhi definisi Nilai Pasar, Penilai akan menghadapi masalah penilaian yang sulit.

Dengan menerapkan konsep dan definisi Nilai Pasar, serta menggunakan data pasar dan penjelasan dalam proses penilaian, Penilai memastikan relevansi dan kegunaan dari nilai aset untuk tujuan pelaporan keuangan. Dengan turunnya ketersediaan dan aplikasi data pasar, penugasan penilaian membutuhkan Penilai yang memiliki pertimbangan yang cermat, kehati-hatian dan pengalaman.

16.4 Penilai dapat disyaratkan untuk menerapkan definisi tertentu dari Nilai Pasar dalam rangka memenuhi persyaratan hukum dan perundang-undangan. Apabila demikian, Penilai harus membuat pengungkapan khusus mengenai fakta tersebut dan menjelaskan akibat dari perbedaan tersebut terhadap nilai yang diestimasikan. Apabila penugasan

dilaksanakan sesuai dengan Standar Penilaian, istilah Nilai Pasar akan selalu sesuai dengan definisi SPI.

16.5 Setiap laporan penilaian harus mengungkapkan secara jelas maksud dan tujuan penggunaan penilaian. Sebagai tambahan dari persyaratan pelaporan, dalam konteks pelaporan keuangan, laporan penilaian secara spesifik mengidentifikasikan jenis aset dimana setiap aset digolongkan atas aset operasional atau non operasional dan basis dari penempatan tersebut.

16.6 Estimasi dan pelaporan nilai properti, dan panduan praktek yang terkait, adalah merupakan lingkup dari Standar Penilaian ini. Bagaimana hasil penilaian dikompilasi, dikirimkan dan disatukan dengan temuan dari profesional lainnya adalah sangat penting bagi Penilai. Pemahaman yang cukup mengenai istilah adalah esensial bagi Penilai maupun pembaca laporan penilaian. Penggunaan pengalaman dan keahlian serta penerapan metodologi yang benar adalah sangat esensial.

Standar ini dimaksudkan untuk melayani tujuan bersama dari mereka yang menyiapkan penilaian properti dan aset, serta mereka yang harus bergantung pada hasil penilaian tersebut.

17.0 Pendekatan Penilaian

17.1 Penilaian untuk berbagai jenis properti, baik di dalam mengestimasikan Nilai Pasar maupun selain Nilai Pasar, mengharuskan seorang Penilai untuk mengaplikasikan satu atau lebih pendekatan penilaian. Perkataan “pendekatan penilaian” mengacu kepada metodologi analitis yang diterima dan diterapkan secara umum.

Tiga pendekatan yang dijelaskan dan didefinisikan dalam KPUP ini merupakan pendekatan utama yang digunakan didalam perhitungan penilaian, yakni Pendekatan Pasar, Pendapatan, dan Biaya. Satu atau lebih dari pendekatan penilaian dapat digunakan untuk proses penilaian yang ditetapkan oleh Dasar Nilai yang sesuai (lihat butir 11.1 sampai 11.4 di atas). Semua pendekatan tersebut didasarkan pada prinsip ekonomi atas keseimbangan harga, antisipasi manfaat atau substitusi. 17.2 Penilaian tidak berbasis pasar dapat menerapkan pendekatan yang

sama, tapi umumnya akan melibatkan tujuan yang tidak untuk memberikan Nilai Pasar. Sebagai contoh:

- Suatu entitas dapat menerapkan pendekatan biaya dengan membandingkan biaya dari bangunan lainnya terhadap biaya dari bangunan yang direncanakan oleh suatu entitas, karenanya memastikan diskon atau premium untuk properti tertentu dibandingkan dengan pasar pada umumnya. Pendekatan ini diterapkan pada jenis properti tertentu (misalnya properti khusus) dan mungkin merupakan biaya tidak berbasis pasar.

- Pemilik tanah mungkin membayar harga premium untuk properti yang bersebelahan. Ketika menerapkan Pendekatan Perbandingan Data Pasar untuk menentukan harga tertinggi yang mungkin dibayarkan oeh pemilik untuk properti yang bersebelahan, Penilai mendapatkan

nilai yang mungkin berada di atas Nilai Pasar. Estimasi nilai ini di beberapa negara disebut Nilai untuk Pembeli Khusus (Special

Purchaser Value).

- Seorang investor mungkin menerapkan tingkat pengembalian yang tidak berbasis pasar dan hanya berlaku untuk investor itu sendiri, sehingga ketika menerapkan Pendekatan Pendapatan untuk menentukan harga yang akan dibayarkan investor untuk investasi tertentu berdasarkan tingkat pengembalian yang diantisipasi oleh investor, Penilai mendapatkan estimasi Nilai Investasi.

17.3 Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost – DRC) adalah metode penerapan dari Pendekatan Biaya, yang digunakan untuk menentukan nilai dari properti khusus untuk tujuan pelaporan keuangan, dimana data pasar secara langsung tidak didapatkan atau terbatas. 17.4 Setiap pendekatan penilaian memiliki metode penerapan alternatif.

Keahlian dan pelatihan yang didapatkan Penilai, standar lokal, kebutuhan pasar dan data yang tersedia merupakan faktor-faktor yang berpengaruh dalam penentuan metode atau metode-metode penilaian yang sesuai untuk diterapkan. Alasan untuk adanya pendekatan maupun metode penerapan alternatif adalah untuk memberikan kepada Penilai serangkaian prosedur alternatif yang pada akhirnya akan ditimbang dan bila perlu direkonsiliasikan menjadi estimasi nilai akhir, tergantung kepada jenis nilai tertentu yang akan digunakan.

17.5 Pendekatan dan metode penilaian digunakan dalam berbagai jenis penilaian, termasuk real properti, personal properti, badan usaha dan HKF pada prinsipnya adalah sama. Untuk pendekatan penilaian badan usaha dan HKF, merujuk kepada Jenis Properti butir 4.8 dan PPPI 6 Penilaian Bisnis.

Namun demikian, dalam penilaian berbagai jenis properti, data yang digunakan berasal dari berbagai sumber yang berbeda yang akan menggambarkan pasar dari properti (dan/atau jasa atau badan usaha) yang dinilai. Sebagai contoh, bangunan kantor biasanya dijual dan dinilai dalam pasar real estat yang relevan sedangkan nilai dari saham perusahaan properti yang memiliki sejumlah bangunan, terlihat dari harga yang terbentuk di pasar saham yang terkait.

18.0 Pendekatan Pasar

18.1 Pendekatan pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding dan adanya informasi harga transaksi atau penawaran.

18.2 Dalam pendekatan pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru terjadi di pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah terjadi hanya sedikit, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset yang identik atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran apabila terdapat perbedaan

dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang ditransaksikan dan yang dinilai.

19.0 Pendekatan Pendapatan

19.1 Pendekatan pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus kas di masa yang akan datang ke nilai kini.

19.2 Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Arus kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau beberapa kontrak atau bukan dari kontrak; misalnya keuntungan yang diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan suatu aset.

19.3 Metode yang termasuk dalam pendekatan pendapatan meliputi:

19.3.1 kapitalisasi pendapatan, dimana semua-risiko atau tingkat kapitalisasi keseluruhan diterapkan pada suatu pendapatan periode tunggal,

19.3.2 Arus kas terdiskonto (DCF) dimana tingkat diskonto yang diterapkan pada serangkaian arus kas untuk periode yang akan datang yang didiskonto ke nilai kini (present value),

19.3.3 Berbagai model opsi harga.

19.4 Pendekatan pendapatan dapat diterapkan untuk kewajiban, dengan mempertimbangkan arus kas yang diperlukan untuk memenuhi kewajiban sampai habis.

20.0 Pendekatan Biaya

20.1 Pendekatan biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi, dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih daripada biaya untuk memperoleh aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian atau konstruksi.

20.2 Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli di pasar untuk aset yang akan dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun untuk aset yang setara, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, risiko atau faktor lainnya. Umumnya aset yang dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor usia atau sudah usang, dibandingkan dengan aset alternatif yang baru dibeli atau dibangun. Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian karena adanya perbedaan biaya dengan aset alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang diperlukan.

21.0 Metode Penerapan

21.1 Masing-masing pendekatan penilaian termasuk aplikasi metode terinci yang berbeda. Berbagai metode yang umum digunakan untuk jenis aset yang berbeda dibahas dalam Panduan Penerapan Penilaian Indonesia (PPPI).

22.0 Data Masukan (input) Penilaian

22.1 Data masukan (input) Penilaian mengacu kepada data dan informasi lainnya yang digunakan pada salah satu pendekatan penilaian yang diuraikan dalam standar ini. Input ini dapat berupa data yang sebenarnya atau yang diasumsikan.

Contoh input yang sebenarnya meliputi: - harga untuk aset yang identik atau setara, - arus kas aktual dihasilkan oleh aset,

- biaya yang sebenarnya dari aset yang identik atau setara. Contoh input yang diasumsikan meliputi:

- arus kas yang diperkirakan atau diproyeksikan, - estimasi biaya dari suatu aset hipotetis,

- sikap pelaku pasar dalam mengambil risiko.

Keyakinan yang lebih besar ada pada input yang aktual, tetapi bila kurang relevan maka input yang diasumsikan menjadi lebih relevan. Contoh input yang kurang relevan antara lain:

- bukti transaksi aktual diatur tanggalnya;

- arus kas historis tidak mengindikasi arus kas masa depan; atau - informasi biaya yang sebenarnya menggunakan data historis.

22.2 Hasil penilaian umumnya akan lebih akurat bila menggunakan beberapa

input penilaian yang tersedia. Dalam hal input penilaian terbatas, maka

perlu perhatian khusus untuk meneliti dan memverifikasi data yang ada. 22.3 Bila input penilaian berdasarkan suatu bukti transaksi, maka harus

dilakukan verifikasi apakah kondisi transaksi sudah sesuai dengan Dasar Nilai yang dibutuhkan.

22.4 Jenis dan sumber input penilaian harus mencerminkan Dasar Nilai, yang selanjutnya ditentukan oleh tujuan penilaian. Misalnya, berbagai pendekatan dan metode dapat digunakan untuk memperoleh indikasi Nilai Pasar, asal menggunakan data yang berasal dari pasar. Pendekatan data pasar ditentukan oleh penggunaan input yang berasal dari pasar. Untuk memperoleh indikasi Nilai Pasar dengan pendekatan pendapatan, harus diterapkan input dan asumsi yang digunakan oleh pelaku pasar. Untuk memperoleh indikasi Nilai Pasar dengan pendekatan biaya, maka biaya dari suatu aset yang kegunaannya setara dan penyusutan yang sesuai harus ditentukan oleh analisis biaya dan penyusutan berdasarkan pasar (atau yang lazim digunakan dalam

penilaian). Data yang tersedia dan keadaan yang berkaitan dengan pasar untuk aset yang dinilai, akan menentukan metode penilaian yang paling relevan dan tepat digunakan.Jika berdasarkan data yang berasal dari pasar dan dianalisis dengan tepat, maka masing-masing pendekatan atau metode yang digunakan akan menghasilkan suatu indikasi Nilai Pasar.

22.5 Pendekatan dan metode penilaian umumnya digunakan untuk berbagai jenis penilaian. Meskipun demikian, penilaian untuk berbagai jenis aset, akan membutuhkan berbagai sumber data yang harus mencerminkan pasar dimana aset tersebut dinilai. Sebagai contoh, investasi dari real estat yang dimiliki oleh suatu perusahaan akan dinilai dalam konteks pasar real estat yang relevan dimana real estat diperdagangkan, sedangkan saham perusahaan itu sendiri akan dinilai dalam konteks pasar di mana saham diperdagangkan.