Akta Pengikatan Jual Beli Sebagai Dasar Pengalihan Kepemilikan Rumah

AKTA PENGIKATAN JUAL BELI SEBAGAI DASAR

PENGALIHAN KEPEMILIKAN RUMAH

TESIS

Oleh

MAHYARUDDIN BATU BARA

137011077/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

AKTA PENGIKATAN JUAL BELI SEBAGAI DASAR

PENGALIHAN KEPEMILIKAN RUMAH

TESIS

Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum

Universitas Sumatera Utara

Oleh

MAHYARUDDIN BATU BARA

137011077/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

Judul Tesis : AKTA PENGIKATAN JUAL BELI SEBAGAI DASAR PENGALIHAN KEPEMILIKAN RUMAH Nama Mahasiswa : MAHYARUDDIN BATU BARA

Nomor Pokok : 137011077

Program Studi : Kenotariatan

Menyetujui Komisi Pembimbing

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)

Pembimbing Pembimbing

(Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum) (Notaris Syafnil Gani, SH, MHum)

Ketua Program Studi, Dekan,

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)

Telah diuji pada

Tanggal : 12 Februari 2016

PANITIA PENGUJI TESIS

Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN

Anggota : 1. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum

2. Notaris Syafnil Gani, SH, MHum

3. Dr. Pendastaren Tarigan, SH, MS

SURAT PERNYATAAN

Saya yang bertanda tangan dibawah ini :

Nama : MAHYARUDDIN BATU BARA

Nim : 137011077

Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU

Judul Tesis : AKTA PENGIKATAN JUAL BELI SEBAGAI DASAR

PENGALIHAN KEPEMILIKAN RUMAH

Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri

bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena

kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi

Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas

perbuatan saya tersebut.

Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan

sehat.

Medan,

Yang membuat Pernyataan

Nama : MAHYARUDDIN BATU BARA

i ABSTRAK

Akta pengikatan jual beli atas tanah dan rumah lunas yang dibuat oleh notaries dalam masyarakat menimbulkan sengketa, karena setelah di buatnya akta pengikatan jualbeli lunas pihak penjual tidak mau melakukan penyerahan fisika tas objek pengikatan jualbeli karena merasa belum melakukan jualbeli yang sebenarnya dihadapan Pejabat yang berwenang untuk itu, yang pada akhirnya pihak pembeli yang mengajukan gugatan kepengadilan. Adapun rumusan masalah yang diangkat adalah Bagaimanakah akibat hukum dibuatnya Akta Pengikatan Jual Beli terhadap tanah dan rumah bersetifikat?, Bagaimanakah konsekuensi tidak dilanjutkan Akta Pengikatan Jual beli dalam Akta Jual beli?, Bagaimanakah Pertimbangan hukum Hakim didalam Putusan Mahkamah Agung Nomor.396 PK/Pdt/2014 ?

Penelitian ini berjenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah yuridis normative dengan sifat penelitian deskriptif analitis yaitu penelitian yang diharapkan untuk memperoleh gambaran secara rinci dan sistematis tentang permasalahan yang akan diteliti. Teknik pengumpulan data dilakukan dengan cara penelitian kepustakaan. (Library Research), yaitu penelitian yang dilakukan dengan cara meneliti bahan pustaka.

Hasil penelitian yaitu, akibat hukum yang ditimbulkan dengan adanya akta pengikatan jualbeli terhadap tanah dan rumah bersetifikat ialah timbulnya hubungan hukum antara pihak yang terikat dalam akta pengikatan jualbeli dalam bentuk pengalihan secara materil keperdataan disebabkan adanya klausula penyerahan dalam akta pengikatan jualbeli yang mengikat didasarkan kepada hukum perikatan yang mewajibkan kepada para pihak untuk melakukan prestasi atas perikatan jualbeli.

Konsekuensi tidak dilanjutkan Akta Pengikatan Jualbeli dalam Akta Jual beli ialah jualbeli yang dilakukan oleh Pemilik (A) kepada Pembeli (B) tidak akan dapatnya didaftarkan peralihan hak atas tanah dan rumah yang menjadi objek dalam perjanjian jualbeli ke BPN.

Pertimbangan Hakim Mahkamah Agung dalam putusan Peninjauan Kembali pada Perkara Nomor. 396 PK/Pdt/2014 terhadap akta pengikatan jual beli Nomor. 14 tanggal 26 Sepetember 2014 yang dibuat oleh Notaris menyatakan merupakanjual beli yang didasari adanya kesepakatan sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1458 KUH Perdata antara Penggugat dan Para Tergugat melalui pengikatan jual beli, maka dengan itu pula telah terjadi peralihan hak atas objek secara keperdataan dengan hak mendapatkan penyerahan nyata (penyerahan kunci) atas tanah dan rumah bersertifikat , akan tetapi dalam hukum pertanahan (agraria) penyerahan nyata atas tanah dan rumah bersertifikat belum memenuhi unsur formil dalam pengalihan hak atas tanah dikarenakan belum dilaksanakan dengan akta jual beli dihadapan PPAT berdasarkan pasal 37 PP NO 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.

ii ABSTRACT

Sales contract on land and building in cash signed by a Notary usually causes dispute because after the contract has been made the seller does not do physicall delivery on the object since he feels that the contract has not yet been made before the real offcial empowered to drow it up. In consequence, the buyer files a complaint ti the court. The problems of the reseach were as follows: how about the legal consequence of making a sales contract on certified land and building, how about the consequence of not continuing to follow up sales contract, and how about judge’s legal consideration in the supreme court’s ruling No.396 PK/Pdt/2014.

The reseach used judical normative and descriptive analytic method in order to get detailed and systematic description about the reseach problems. The data were gathered by conducting library reseach by studying literature material.

The result of the reseach shows that the legal consequence of sales contract of certified land and building is the existence of legal correlation between the parties involved in the sales contract in the form of civil material case which is caused by the clause of delivery the bound to do perfomance on the sales contract.

The consequence of not continuing to follow up the sales contract which is buy and sell between the owner (A) and the buyer (B) is because it cannot be registered as the transfer of tittle on the land and building which become the object of the sales contract in the National Land Board.

The supreme court judge’s consideration in the ruling of judical review in the case No. 396 PK/Pdt/2014 on the sales contract certificate No. 14 on september 26 2014 and signed by the notary states that the buy and sell is based on the agreement as stipulated in article 1458 of the civil code between the plainttiff and the defendants through the sales contract. Therefore, there is the transfer of tittle on the object in the civil case by getting real delivery (key delivery) on the certified land and building. However, in the agrarian law, real delivery on certified land and building has not fulfilled formal element in land acquisition because the sales contract is not done before PPAT (offcial empowered to drow up to land deeds), based on article 37 of PP (government regulation) No. 24/1997 on land registration.

iii

KATA PENGANTAR

ﻢﯿﺣﺮﻟا ﻦﻤﺣﺮﻟا ﷲا ﻢﺴﺑ

Puji syukur penulis ucapkan atas kehadirat Allah SWT yang telah

melimpahkan rahmat dan karunianya, sehingga penulis dapat menyelesaikan

penulisan tesis ini yang berjudul “AKTA PENGIKATAN JUAL BELI SEBAGAI

DASAR PENGALIHAN KEPEMILIKAN RUMAH (STUDY PUTUSAN

MAHKAMAH AGUNG NOMOR 396/PK/PDT/2014. Shalawat beserta salam

semoga terlimpahkan kepada Nabi Muhammad SAW yang telah menjadi suri

tauladan bagi kita semua.

Tesis ini selesai berkat dukungan materil dan inmateril, bimbingan, dan

motivasi serta doa dari segala pihak yang telah bersedia untuk meluangkan dan

mencurahkan waktunya untuk membantu dalam penyusunan tesis ini, tanpa itu semua

penulis tidak akan mampu untuk menyelesaikannya. Ucapan terimakasih yang

sebesar-besarnya kepada yang terhormat Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH,

MS, CN, Ibu Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, M.Hum. Bapak Notaris Syafnil

Gani, SH, M.Hum dan alm. Bapak Syahril Sofyan, SH, MKn, selaku komisi

pembimbing, serta komisi penguji Bapak Dr. Dedi Harianto, SH, MHum dan

Bapak Dr. Pendastaren Tarigan, SH, MH, yang telah dengan tulus ikhlas

memberikan bimbingan dan arahan untuk kesempurnaan penulisan tesis ini sejak

tahap kolokium, seminar hasil sampai pada tahap ujian tesis sehingga penulisan tesis

ini menjadi lebih sempurna dan terarah.

Selanjutnya di dalam penelitian tesis ini penulisan banyak memperoleh

bantuan baik berupa pengajaran, bimbingan, arahan dan bahan informasi dari semua

pihak. Untuk itu pada kesempatan ini, penulis ingin menyamaikan rasa terimakasih

yang sedalam-dalamnya kepada :

1. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, MHum, selaku Rektor Universitas Sumatera

iv

kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada kami penulis untuk mengikuti

dan menyelesaikan pendidikan Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas

Hukum Universitas Sumatera Utara.

2. BapakProf. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku Ketua Program Studi

Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, atas segala dedikasi dan

pengarahan serta masukan yang diberikan kepada penulis selama menuntut ilmu

pengetahuan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum

Universitas Sumatera Utara.

3. IbuDr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, M.Hum,selaku Sekretaris Program Studi

Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang telah

membimbing dan membina penulis dalam penyelesaian studi selama menuntut

ilmu pengetahuan dan penyelesaian tesis ini di Program Studi Magister

Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

4. Bapak dan Ibu Dosen serta segenap civitas akademis Program Studi Magister

Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

5. Ayahanda H. Gantinuddin Batu Bara, dan Ibunda Hj. Amriyah Lubis yang telah

membesarkan, mendidik, memberikan dorongan, dan tak henti-hentinya berdoa

untuk kesuksesan penulis, serta Kakakku Arfiannur Batu Bara dan adikku

Andriani Batu Bara yang telah memberikan semangat, motivasi dalam

penyelesaian tesis ini kepada penulis.

6. Ibu Notaris/PPAT MUSNIWATY MUSTAFA, SH, yang telah bersedia

meluangkan waktunya untuk penulis wawancarai dan mintakan pendapatnya

dalam penyusunan dan penyelesaian tesisini.

7. Terima kasih kepada rekan-rekan seperjuangan di Magister Kenotariatan grup A

MKN 2013 atas dukungan morilnya, sehingga tesis ini dapat diselesaikan.

8. Tim wisuda kami mak ! Okri Junanda Yuriz, Abi Yoga Harahap, A. Yaser Arafat

v

9. Terimakasih kepada sahabatku sejak Strata satu Lisa Manalu, SH, MKN yang

masih memberikan semangat dan kontribusinya untuk menyelesaikan penulisan

tesis ini.

Akhir kata, penulis sangat menyadari penulisan tesis ini masih jauh dari

sempurna, karena kesempurnaan hanya milik Allah SWT, maka dari itu penulis

dengan tulus hati, lapang dada dan tangan terbuka menerima segala kritikan yang

bermanfaat untuk melengkapi segala kekurangan yang ada. Bagaimanapun juga besar

harapan penulis agar kiranya penulisan tesis ini dapat memberikan manfaat dan

berguna bagi pembaca serta penulisan-penulisan selanjutnya.Semoga Allah SWT

melimpahkan rahmat-Nya kepada kita semua, Amin.

Medan, Februari 2016 Penulis,

vi

DAFTAR RIWAYAT HIDUP

I. DATA PRIBADI

Nama : Mahyaruddin Batu Bara

NIM : 137011077

Tempat/TanggalLahir : Medan, 16 September 1986

Alamat : Jalan M. Nawi Hrhp Gg Mukmin Nomor 2 E,

Kelurahan Sitirejo III, Kecamatan Medan Amplas, Kota Medan

Status : Belum Kawin

Agama : Islam

Nomor HP : 0852 9665 0903

II. PENDIDIKAN FORMAL

1. SD Negeri 060827 Medan tamat tahun 1999

2. SMP Negeri 22 Medan tamat tahun 2002

3. SMK Negeri 2 Medan tamat tahun 2005

4. S1 Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Sumatera Utara Tamat Tahun 2009

vii DAFTAR ISI

Halaman

ABSTRAK ... i

ABSTRACT ... ii

KATA PENGANTAR ... iii

DAFTAR RIWAYAT HIDUP ... vi

DAFTAR ISI... vii

DAFTAR ISTILAH ASING... x

DAFTAR SINGKATAN... xi

BABI PENDAHULUAN... 1

A. Latar Belakang ... 1

B. Perumusan Masalah ... 8

C. Tujuan Penelitian ... 8

D. Manfaat Penelitian ... 9

E. Keaslian Penelitian... 9

F. Kerangka Teori dan Konsepsional... 12

1. Kerangka Teori ... 12

2. Konsepsional... 16

G. Metode Penelitian ... 17

1. Jenis dan Sifat Penelitian ... 17

2. Sumber Data... 18

3. Teknik Pengumpulan Data... 19

4. Alat Pengumpulan Data ... 20

5. Analisis Data ... 20

BAB II AKIBAT DIBUATNYA AKTA PENGIKATAN JUAL BELI TERHADAP TANAH DAN RUMAH BERSERTIFIKAT... 22

A. Tinjaun Umum Mengenai Akta, Pengikatan Jual Beli, Jual Beli .. 22

viii

2. Perikatan ... 24

3. Jual Beli... 26

B. Akta Pengikatan Jual Beli Sebagai Bentuk Produk Notaris ... 30

C. Kekuatan Hukum Akta Pengikatan Jual Beli... 36

D. Akta Pengikatan Jual Beli Sebagai Perjanjian Dapat Dibatalkan dan Dapat Batal Demi Hukum ... 42

E. Pengalihan Kepemilikan atas Tanah dan Rumah yang Telah Bersertifikat... 44

1. Perbedaan Peralihan dan Pemindahan Hak atas Tanah ... 44

2. Akibat dibuatnya Akta Pengikatan Jual-Beli Terhadap Rumah Bersertifikat ... 49

BAB III KONSEKUENSI TIDAK DILANJUTKANYA AKTA PENGIKATAN JUAL BELI DALAM AKTA JUAL BELI... 52

A. Akta Jual Beli Merupakan Produk Hukum Pejabat Pembuat Akta Tanah... 52

B. Akta Jual Beli Dalam Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah Disebabkan Adanya Pemindahan Hak... 55

1. Pengertian Pendaftaran Tanah ... 55

2. Pemeliharaan Data Terhadap Tanah bersertifikat disebabkan Pemindahan Hak ... 58

C. Akta Jual Beli Oleh Pejabat Pembuat Tanah Sebagai Dasar Penyerahan Hak atas Tanah dan Rumah ... 82

D. Konsekwensi tidak dilanjutkan Akta Pengikatan Jual Beli pada Akta Jual Beli... 84

BAB IV PERTIMBANGAN HAKIM DIDALAM PUTUSAN PENINJAUAN KEMBALI MAHKAMAH AGUNG-RI NOMOR 396 PK/PDT/2014... 88

A. Kompetensi Relatif, Kompentensi Absolut dan Pihak Yang Berperkara ... 88

ix

2. Kompetensi Absolut... 89

3. Pihak Yang Berperkara ... 90

B. Alasan diajukannya Gugatan Penggugat Pada Pengadilan Negeri Medan ... 91

C. Amar Putusan Peninjauan Kembali Mahkamah Agung-RI Nomor. 396 PK/Pdt/2014Pada Setiap Tingkatan Peradilan Yang Menyidangkan Perkara Tersebut ... 94

1. Amar Putusan Peninjauan Kembali Mahkamah Agung-RI Nomor. 396 PK/Pdt/2014 Pada Tingkat Pengadilan Negeri Medan ... 94

2. Amar Putusan PeninjauanKembali Mahkamah Agung-RI Nomor. 396 PK/Pdt/2014Pada Tingkat Pengadilan Tinggi Medan ... 95

3. Amar Putusan Mahkamah Agung-RI Nomor. 396 PK/Pdt/2014Pada Tingkat Kasasi ... 96

4. Amar Putusan Mahkamah Agung-RI Nomor. 396 PK/Pdt/2014 ... 97

D. Pertimbangan Hakim dalam Putusan Mahkamah Agung-RI Nomor. 396 PK/Pdt/2014... 97

E. Analisis atas Putusan Hakim Peninjauan Kembali Nomor. 396 PK/Pdt/2014 ... 99

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN... 105

A. Kesimpulan ... 105

B. Saran ... 106

x

DAFTAR ISTILAH ASING

Acte : Akta

Declaratoir : Putusan yang menyatakan suatu keadaan sebagai suatu keadaan yang sah menurut hukum

Distributie van rechmact : Kekuasaan badan peradilan

Essentialia : Sesuatu yang harus ada yang menjadi hal pokok

Ex parte : Tidak boleh dilakukan secara sepihak

JudexJuris : Pengadilan hanya memeriksa penerapan hukum

Kontentiosa : Gugatan yang mengandung sengketa

Null and void : Batal demi hukum

Obligatoir : Perjanjian yang menimbulkan hak dan

kewajiban

Realistic legal certainly : Kepastian Hukum Yang sebenarnya

Registration of Deeds : Pendaftaran Akta

Saneer : Dimurnikan

Tittle Registration : Pendaftaran Hak

Voidable : Dapat dibatalkan

Volunter : Gugatan yang tidak mengandung sengketa

xi

DAFTAR SINGKATAN

UUPA = Undang-undang Pokok Agraria

KUH Perdata = Kitab Undang-undang Hukum Perdata

PPAT = Pejabat Pembuat Akta Tanah

BW = Burgelijke Wetboek

UUJN = Undang-undang Jabatan Notaris

PJN = Peraturan Jabatan notaris

PJB = Pengikatan Jual Beli

BPN = Badan Pertanahan nasional

SKPT = Surat Keterangan Pendaftaran Tanah

BPHTB = Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

PPh = Pajak Penghasilan

SHM = Sertifikat Hak Milik