KAJIAN INOVASI PERENCANAAN DALAM PEMBIAYAAN
PENATAAN KAWASAN KUMUH DI KOTA BANDUNG
LAPORAN HASIL ANALISA - SEMINAR
MEI 2018
Agenda Diskusi
1.
Pendahuluan
2.
Metodologi Pengumpulan Data dan Analisa
3.
Ringkasan Hasil Analisis
4.
Rekomendasi dan Kesimpulan
Kajian ini bertujuan untuk mengidentifikasi skema pembiayaan
non-konvensional untuk penataan Kawasan kumuh
3
Sasaran Kajian
• Memberikan rekomendasi inovasi pembiayaan untuk penataan Kawasan
Kumuh melalui:
1. Mengidentifikasi peta permasalahan kawasan kumuh
2. Mengidentifikasi tipologi penanganan kawasan kumuh dan program
3. Mengidentifikasi opsi skema pembiayaan non-konvensional
• Target 0% Kawasan
Kumuh pada 2019
• 121 Kawasan SK
Kumuh di Kota
Bandung
• 15 Kawasan
prioritas penataan
(RP2KPKP)
• Mengidentifikasi
skema-skema
pembiayaan inovatif
(non-konvensional)
untuk kegiatan
Penataan Kawasan
Kumuh di Kota
Bandung
• Keterbatasan pada
skema Pembiayaan
Konvensional
• Diperlukan Skema
Pembiayan Non
Konvensional untuk
Penataan Kawasan
Kumuh
LATAR BELAKANG
RUMUSAN MASALAH
TUJUAN
Terdapat 3 keluaran utama dari kajian ini: snapshot Kawasan
kumuh, tipologi penanganan dan opsi skema pembiayaan
4
PETA PERMASALAHAN KAWASAN KUMUH DI KOTA BANDUNG
Tipologi penanganan
(peningkatan kualitas)
kawasan kumuh:
•
Pemugaran
•
Peremajaan
•
Pemukiman Kembali
Gambaran Kondisi Eksisting dan Prioritas Penanganan
-
Review Kebijakan Pemerintah Pusat dan Daerah (RPJMD): Target & Arahan Kebijakan
-
Review Rekomendasi RP2KPKP: Indikator & Profil Kumuh Kota Bandung dan 15 Kawasan Prioritas
-
Review RPLP Kelurahan: Konsep Penataan, Program & Kebutuhan Investasi
Skema Pembiayaan dan
Persoalannya
-
Skema pembiayaan
konvensional dan
-
Alternatif skema pembiayaan
non konvensional
Benchmark Skema Pembiayaan Non
Konvensional:
•
Studi Kasus di India
•
Studi Kasus di Hongkong
•
Studi Kasus di Denmark
•
Studi Kasus di Indonesia
Penentuan opsi penanganan
di Kawasan Prioritas:
•
Status Kepemilikan
•
Kesesuaian Guna Lahan
•
Ketergantungan Sosial
•
Vitalitas Ekonomi
TIPOLOGI PENANGANAN KAWASAN KUMUH DAN PROGRAM
REKOMENDASI SKEMA PEMBIAYAAN NON KONVENSIONAL
Opsi Skema Pembiayaan Non
Konvensional untuk:
•
Unbundle Program (Program
Financing)
•
Bundle Program (Area
Development)
Prioritisasi opsi-opsi instrumen
pembiayaan non konvensional
yang dapat diterapkan untuk
program penataan Kawasan
kumuh di Kota Bandung dilihat
dari sisi kesiapan & kelayakan.
Lingkup dalam kajian ini difokuskan secara wilayah dan
substansi serta mempertimbangkan beberapa limitasi
5
LIMITASI KAJIAN
• Ketersediaan dokumen RPLP
kelurahan untuk dianalisa:
• Dari 15 Kawasan prioritas
penanganan, tim pengkaji hanya
dapat menganalisis dari 4
Kawasan yang dokumennya
tersedia di Bappelitbang
• Keterbatasan anggaran survey
masyarakat:
• Terbatas pada ketersediaan
anggaran untuk 80 responded,
sehingga dioptimalkan hanya
untuk pelaksaaan survey di 15
Kawasan prioritas
LINGKUP KAJIAN
• Lingkup wilayah adalah Kota
Bandung dimana terdapat
• 121 Kelurahan dengan SK
Kumuh (Program Peningkatan
Kualitas)
• 30 Kelurahan dengan (Program
Pencegahan)
• Lingkup kajian diprioritaskan hanya
pada 15 Kawasan Prioritas
penanganan (Kelurahan) sesuai
RPLP
• Lingkup substansi kajian tidak
termasuk mereview dan
mengidentifikasi upaya penajaman
dari penggunaan skema pembiayaan
konvensional eksisting
Maksud Inovasi dalam Kajian Perencanaan dalam Pembiayaan
Penataan Kawasan Kumuh
• Inovasi dalam kajian ini tidak diartikan kedalam penciptaan
suatu model yang baru dalam perencanaan maupun
pembiayaan kawasan kumuh namun lebih kepada upaya
implementasi dari model atau pendekatan pembiayaan
penataan kawasan kumuh yang sebelumnya telah ada namun
belum pernah atau dapat diimplementasikan di Kota Bandung.
6
“ Inovasi adalah kegiatan penelitian, pengembangan, dan/atau perekayasaan yang bertujuan
mengembangkan penerapan praktis nilai dan konteks ilmu pengetahuan yang baru, atau cara baru
untuk menerapkan iptek yang telah ada ke dalam suatu produk atau proses produksi”
Agenda Diskusi
1.
Pendahuluan
2.
Metodologi Pengumpulan Data dan Analisa
3.
Ringkasan Hasil Analisis
4.
Rekomendasi dan Kesimpulan
Metode pengumpulan data dalam kajian ini terdiri dari studi
literatur, survey masyarakat dan interview
8
STUDI LITERATUR
•
Agenda dan Kebijakan
Pemerintah
•
Sustainable
Development Goals
•
Program KOTAKU
•
Dokumen Perencanaan
•
RP2KPKP Kota
Bandung
•
RPJMD Kota Bandung
•
RDTR Kota Bandung
•
RPLP Kelurahan
•
Regulasi, Pedoman dan
Panduan
•
Topik Penataan
Kawasan Kumuh
•
Topik Pembiayaan
Pembangunan
•
Desktop research
•
Landasan teoritis
•
Benchmaking studi
kasus
SURVEY
•
Survey sosial ekonomi
masyarakat untuk
mengetahui:
•
Tingkat etergantungan
social ekonomi
terhadap Kawasan
•
Nilai vitalitas ekonomi
kawasan
•
Dilaksanakan di 15 Kawasan
Prioritas sesuai RP2KPKP
•
Melibatkan 80 Responden
(
Purposive)
merepresentasikan populasi
KK kumuh 15 Kawasan
•
Limitasi jumlah responden
berdasarkan ketersediaan
anggaran kegiatan survey
•
Survey disepakati untuk
dilaksanakan dengan
confidence level 90%
dan
margin of error 9.2%
INTERVIEW
•
BAPPELITBANG, BAPPEDA
Pemerintah Kota Bandung
•
Direktorat Perkotaan,
Perumahan, dan
Permukiman, Bidang
Pengembangan Regional
BAPPENAS
•
Pelaksanaan FGD oleh
Bappelitbang Kota Bandung
Metode analisis dalam kajian ini terdiri dari analisis deskriptif
kualitatif dan analisis statistik untuk pengolahan data kuantitatif
9
ANALISIS DESKRIPTIF
•
Analisis lingkup dan
koridor skema
pembiayaan sesuai
regulasi, kebijakan
dan dokumen
perencanaan
•
Analisis kondisi
eksisting terkait profil
kawasan dan
persoalan penataan
kawasan kumuh
•
Analisis
benchmarking dan
studi kasus
•
Analisis landasan
penentuan parameter
dalam penentuan
pola penanganan
kawasan
ANALISIS STATISTIK
•
Analisis penilaian parameter dalam penentuan pola penanganan
kawasan kumuh dan skema pembiayaan non-konvensional:
No
Parameter
1
Status
Kepemilikan
Persentase kepemilikan sertifikat
2
Kesesuaian
Guna Lahan
Persentase kesesuaian guna lahan
hunian / kepemilikan IMB
3
Tingkat
Ketergantunga
n Sosial
Ekonomi
Masyarakat
Pembobotan berdasarkan tiering
sub parameter:
• Jumlah anggota keluarga
• Generasi keluarga
• Lama tinggal
• Lokasi bekerja dan bersekolah
• Persepsi kenyamanan
• Persepsi kohesi social
4
Vitalitas
Ekonomi
Pembobotan berdasarkan tiering
sub parameter:
• Letak strategis Kawasan
• Jarak Mata Pencaharian
• Fungsi Sekitar Kawasan
Alternatif Pola
Penanganan Kawasan
berdasarkan tipologi
Pemugaran
Peremajaan
Permukiman Kembali
Model Skema
Pembiayaan Non
Konvensional
berdasarkan Tipologi
Penentua Skema per
Lokasi Berdasarkan
Tipologi Pola Penanganan
Kawasan
Agenda Diskusi
1.
Pendahuluan
2.
Metodologi Pengumpulan Data dan Analisa
3.
Ringkasan Hasil Analisis
4.
Rekomendasi dan Kesimpulan
Kebijakan nasional target 0% kawasan kumuh pada 2019
didasarkan pada agenda SDGs melalui Perpres No. 59 tahun 2017
11
Dalam Lampiran Perpres No. 59 tahun 2017 sudah tercantum sasaran untuk penataan
kawasan kumuh yang salah satu instansi pelaksananya adalah Pemerintah Kota
Di tingkat kota, penataan kawasan kumuh ada di Misi ke-1 RPJMD
Kota Bandung, namun belum ada pembakuan dari sisi target
12
Dari sisi target belum dibakukan, sehingga
implementasinya dapat merujuk ke
Berdasarkan dokumen RP2KPKP, sebanyak 121 dari 151 kelurahan
di Bandung telah ditetapkan dalam SK terdapat kawasan kumuh
13
Sumber: Rencana Pencegahan dan Peningkatan Kualitas Permukiman Kumuh Perkotaan (RP2KPKP) Kota Bandung
Profil Kawasan Kumuh Kota Bandung dan Peta Persoalan Berdasarkan Indikator
Program penganganan disusun untuk secara langsung dapat meningkatkan standar Kawasan
dan memenuhi 15 parameter diatas sehingga Kawasan keluar dari status kumuh
Berdasarkan dokumen RP2KPKP dari 121 kelurahan terdapat 15
kelurahan yang menjadi kawasan prioritas
14
No Lokasi kumuh Berdasarkan SK Walikota Bandung Lokasi Kumuh Berdasarkan Hasil Loksus RP2KPKP 2016 Kategori Kumuh Tipologi Lokasi Luasan (Ha) Lokasi Luasan (Ha)Ringan Sedang Berat
1 Pasir Impun 30,95 Pasir Impun 30,95 √ Persawahan 2 Babakan Sari 45,69 Babakan Sari 45,69 √ Jasa Dan Perdagangan 3 Babakan Surabaya 37,27 Babakan Surabaya 37,27 √ Jasa Dan Perdagangan 4 Sukapura 21,09 Sukapura 21,09 √ Jasa dan
perdagangan 5 Antapani Wetan 10,98 Antapani Wetan 10,98 √ Jasa dan Perdagangan 6 Sekejati 8,11 Sekejati 8,11 √ Jasa dan
Perdagangan 7 Binong 24,07 Binong 24,07 √ Jasa dan
Perdagangan 8 Sukagalih 7,88 Sukagalih 7,88 √ Jasa dan
Perdagangan 9 Cibaduyut Wetan 9,69 Cibaduyut Wetan 9,69 √ Industri sedang dan besar 10 Cibaduyut 15,84 Cibaduyut 15,84 √ Kerajinan dan
Industri kecil 11 Sukahaji 36,07 Sukahaji 36,07 √ Jasa dan
Perdagangan 12 Babakan Ciparay 13,45 Babakan Ciparay 13,45 √ Jasa dan Perdagangan 13 Cirangrang 8,53 Cirangrang 8,53 √ Jasa dan
Perdagangan 14 Babakan 31,85 Babakan 31,85 √ Jasa dan
Perdagangan 15 Warung Muncang 35,19 Warung Muncang 35,19 √ Industri sedang dan besar No Lokasi kumuh Berdasarkan SK Walikota Bandung Lokasi Kumuh Berdasarkan Hasil Loksus RP2KPKP 2016
Kategori Kumuh Tipologi
Lokasi Luasan (Ha)
Lokasi Luasan (Ha)
Ringan Sedang Berat
1 Pasir Impun 30,95 Pasir Impun 30,95 √ Persawahan 2 Babakan Sari 45,69 Babakan Sari 45,69 √ Jasa Dan Perdagangan 3 Babakan Surabaya 37,27 Babakan Surabaya 37,27 √ Jasa Dan Perdagangan 4 Sukapura 21,09 Sukapura 21,09 √ Jasa dan
perdagangan 5 Antapani Wetan 10,98 Antapani Wetan 10,98 √ Jasa dan Perdagangan 6 Sekejati 8,11 Sekejati 8,11 √ Jasa dan
Perdagangan 7 Binong 24,07 Binong 24,07 √ Jasa dan
Perdagangan 8 Sukagalih 7,88 Sukagalih 7,88 √ Jasa dan
Perdagangan 9 Cibaduyut Wetan 9,69 Cibaduyut Wetan 9,69 √ Industri sedang dan besar 10 Cibaduyut 15,84 Cibaduyut 15,84 √ Kerajinan dan
Industri kecil 11 Sukahaji 36,07 Sukahaji 36,07 √ Jasa dan
Perdagangan 12 Babakan Ciparay 13,45 Babakan Ciparay 13,45 √ Jasa dan Perdagangan 13 Cirangrang 8,53 Cirangrang 8,53 √ Jasa dan
Perdagangan 14 Babakan 31,85 Babakan 31,85 √ Jasa dan
Perdagangan 15 Warung Muncang 35,19 Warung Muncang 35,19 √ Industri sedang dan besar No Lokasi kumuh Berdasarkan SK Walikota Bandung Lokasi Kumuh Berdasarkan Hasil Loksus RP2KPKP 2016
Kategori Kumuh Tipologi
Lokasi Luasan (Ha)
Lokasi Luasan (Ha)
Ringan Sedang Berat
1 Pasir Impun 30,95 Pasir Impun 30,95 √ Persawahan 2 Babakan Sari 45,69 Babakan Sari 45,69 √ Jasa Dan Perdagangan 3 Babakan Surabaya 37,27 Babakan Surabaya 37,27 √ Jasa Dan Perdagangan 4 Sukapura 21,09 Sukapura 21,09 √ Jasa dan
perdagangan 5 Antapani Wetan 10,98 Antapani Wetan 10,98 √ Jasa dan Perdagangan 6 Sekejati 8,11 Sekejati 8,11 √ Jasa dan
Perdagangan 7 Binong 24,07 Binong 24,07 √ Jasa dan
Perdagangan 8 Sukagalih 7,88 Sukagalih 7,88 √ Jasa dan
Perdagangan 9 Cibaduyut Wetan 9,69 Cibaduyut Wetan 9,69 √ Industri sedang dan besar 10 Cibaduyut 15,84 Cibaduyut 15,84 √ Kerajinan dan
Industri kecil 11 Sukahaji 36,07 Sukahaji 36,07 √ Jasa dan
Perdagangan 12 Babakan Ciparay 13,45 Babakan Ciparay 13,45 √ Jasa dan Perdagangan 13 Cirangrang 8,53 Cirangrang 8,53 √ Jasa dan
Perdagangan 14 Babakan 31,85 Babakan 31,85 √ Jasa dan
Perdagangan 15 Warung Muncang 35,19 Warung Muncang 35,19 √ Industri sedang dan besar
Berdasarkan skala prioritas, dan ketersediaan sumber daya untuk pelaksanaan survey (opsional) maka kajian
diusulkan untuk difokuskan utamanya pada pengembangan skema pembiayaan non konvensional
untuk ke-15 Kawasan Prioritas.
Sumber: Rencana Pencegahan dan Peningkatan Kualitas Permukiman Kumuh Perkotaan (RP2KPKP) Kota Bandung
Adapun kondisi eksisting dari hasil review RPLP 15 Kawasan
prioritas terdapat 11 jenis program yang perlu dibiayai
•
Dari 15 Kawasan prioritas penanganan
baru 4 data RPLP yang dapat dikaji
berdasarkan ketersediaan data yang ada di
di BAPPELITBANG, diantaranya:
Cirangrang, Sekejati, Pasir Impun dan Sukahaji
•
RPLP sudah mencapai tingkat kedetailan DED (Detail Engineering Design), lingkup pola
penanganan yang dirancang
baru untuk pola pemugaran
dengan daftar
pembiayaan
hanya disusun untuk kegiatan yang bersifat fisik
saja:
15
No
Program
Pasir Impun Sekejati
Sukahaji
Cirangrang
1 Pembangunan MCK
2 Pembangunan Septictank Komunal
3 Pembangunan Drainase
4 Perbaikan Drainase
5 Pembangunan SPAL
6 Renovasi RTLH
7 Pembangunan/Perbaikan Jalan Beton
8 Pembangunan Jalan Paving Blok
9 Pengadaan Hidran
10 Pengadaan RTH
Diperkirakan total seluruh kebutuhan pembiayaan penataan kawasan
kumuh dari sumber non-konvensional mencapai Rp. 1.1 Trilyun
No
Program
Estimasi Biaya
Deskripsi
Unit Kerja
1.
Revitalisasi
Kawasan Kumuh
Perkotaan
Rp. 1 Trilyun
Target 16 Kelurahan:
Ciroyom, Nyerengset,
Sukabungah, Pajajaran,
Arjuna, Cigondewah,
Rahayu, Cempaka,
Husein Sstranegara,
Babakan, Antapani
Wetan, Babakan
Surabaya, Binong Jati,
Taman Sari, Babakan
Ciamis, Cigondewah
Kidul
Dinas Perumahan,
Kawasan
Permukiman dan
Pertamanan
2.
Rumah Tinggal
Layak Huni
(Rutilahu)
Rp. 100 Milyar
~4.421 Unit
Dinas Perumahan,
Kawasan
Permukiman dan
Pertamanan
16
Berdasarkan tinjauan teoritis, secara umum terdapat 3 (tiga) pola
penanganan untuk meningkatkan kualitas permukiman
17
Pemugaran
Peremajaan
Pemukiman Kembali
Untuk perbaikan dan/atau pembangunan
kembali perumahan dan permukiman menjadi
perumahan dan permukiman yang layak huni
Untuk mewujudkan kondisi bangunan gedung
perumahan, permukiman dan lingkungan hunian
yang lebih baik guna melindungi keselamatan dan
keamanan penghuni dan masyarakat sekitar
Untuk mewujudkan kondisi bangunan gedung
perumahan dan permukiman yang lebih baik
guna melindungi keselamatan dan kemanan
penghuni dan masyarakat
Kegiatan perbaikan bangunan gedung,
sarana, dan/atau utilitas umum yang
dilakukan tanpa perombakan
mendasar dan bersifat parsial
Melalui pembongkaran dan penataan
secara menyeluruh terhadap
bangunan gedung, sarana, dan/atau
utilitas umum
Dilakukan dengan memindahkan
masyarakat terdampak ke lokasi
dengan klasifikasi status lahan legal
Contoh: Kampung Improvement Program
Contoh: Pendekatan Land Sharing & Land Consolidation
Pendekatan dalam peningkatan kualitas Kawasan dapat dilihat
dari aspek status lahan dan kesesuaian guna lahan permukiman
18
Kesesuaian
Peruntukan Lahan
Status
Lahan
Legal
Illegal
Legal
(1)
Kepemilikan rumah legal
di kawasan perumahan
• Pemugaran (KIP,
Rutilahu, perbaikan
kumuh)
• Peremajaan (Land
Consolidation)
(2)
Kepemilikan rumah legal di
Kawasan non perumahan
Non conforming use
-Dibeli pemerintah
Illegal
(3)
Kepemilikan rumah illegal
di kawasan perumahan
• Peremajaan (Land
Sharing)
(4)
Kepemilikan illegal
dikawasan
marginal
non
perumahan
• Resetlement (Baik
Dekat ataupun Jauh)
Dalam hal pendekatan yang perlu dilakukan adalah Resettlement perlu dipertimbangkan pula faktor
ketiga yaitu Tingkat Ketergantungan Sosial Ekonomi Masyarakat pada Kawasan
Dalam skema pembiayaan, aspek potensi ekonomi Kawasan juga
mempengaruhi opsi penataan, bisa secara area atau per program
19
Dimungkinkannya pendekatan penataan secara area development dapat membuka lebih banyak opsi
skema pembiayaan non-konvensional, Khususnya melibatkan sector swasta
UDEVELOP (Urban Development Through Local Partnership)
KONSEP UDEVELOP
•
UDEVELOP is an area
redevelopment/renewal concept
•
UDEVELOP facilitates partnerships
between stakeholders in urban
development to create better urban
environment
•
UDEVELOP is a tool for Urban Design
•
UDEVELOP Upgrades slums in 1, 3 and
4.
•
UDEVELOP using non-commercial and
Model Penentuan Skema Pembiayaan Non Konvensional berbasis
Tipologi Kawasan
20
Tipologi Kawasan
1. Status Kepemilikan Lahan
2. Kesesuaian Guna Lahan
3. Tingkat Ketergantungan Masyarakat
4. Vitalitas Ekonomi Kawasan
Pola Penanganan
1. Pemugaran
2. Peremajaan
3. Permukiman Kembali
Program
Penataan Kawasan Kumuh
Skema
Rekomendasi pola penanganan Kawasan kumuh berdasarkan
tipologi di 15 Kawasan prioritas penanganan…
21
% kepemilikan HGB/SHM/Ser tifikat yang dikeluarkan Pemerintah TIPOLOGI % Kesesuaian Guna Lahan Permukiman TIPOLOGI % Kepemilikan IMB SkoringParametrik TIPOLOGI Pemugaran
Peremajaan (Land Consolidation) Peremajaan (Land Sharing) Non-Conforming Use (Land Aqcuisition by Govt) Resettlement (
1 Antapani Wetan
96
TINGGI
60-80
SEDANG
38
81
TINGGI
x
x
x
2 Babakan
56
RENDAH
>80
TINGGI
25
90
TINGGI
x
x
x
3 Babakan Ciparay
70 SEDANG
>80
TINGGI
8
79 SEDANG
x
x
x
4 Babakan Sari
60 SEDANG
>80
TINGGI
70
76 SEDANG
x
x
x
5 Babakan Surabaya
84
TINGGI
>80
TINGGI
65
84
TINGGI
x
6 Binong
60 SEDANG
60-80
SEDANG
60
84
TINGGI
x
x
x
x
x
7 Cibaduyut
93
TINGGI
>80
TINGGI
12
71 SEDANG
x
8 Cibaduyut Wetan
93
TINGGI
>80
TINGGI
12
83
TINGGI
x
9 Cirangrang
96
TINGGI
>80
TINGGI
17
84
TINGGI
x
10 Pasir Impun
75 SEDANG
>80
TINGGI
25
76 SEDANG
x
x
x
11 Sekejati
96
TINGGI
>80
TINGGI
38
81
TINGGI
x
12 Sukagalih
85
TINGGI
>80
TINGGI
49
80
TINGGI
x
13 Sukahaji
55
RENDAH
>80
TINGGI
12
85
TINGGI
x
x
x
14 Sukapura
91
TINGGI
60-80
SEDANG
60
78 SEDANG
x
x
x
15 Warung Muncang
60 SEDANG
>80
TINGGI
40
82
TINGGI
x
x
x
No Kawasan
Status Kepemilikan Lahan
Kesesuaian Peruntukan Guna Lahan
Tingkat Ketergantungan
Rekomendasi Pola Penataan
Legenda
x Paling direkomendasikan x Dimungkinkan
…untuk pendekatan pembiayaan: ada yang bersifat bundle (area
development) dan unbundble (per komponen/program)
22
Legendax Paling direkomendasikan x Dimungkinkan
x Dimungkinkan, namun tingkat kesulitan tinggi
Skoring
Parametrik TIPOLOGI Pemugaran
Peremajaan (Land Consolidation) Peremajaan (Land Sharing) Non-Conforming Use (Land Aqcuisition by Govt) Resettlement ( Bundle (Pendekat an Area) Unbundle (Pendekat an Per Program)
1 Antapani Wetan
82
TINGGI
x
x
x
x
2 Babakan
59 SEDANG
x
x
x
x
x
3 Babakan Ciparay
55 SEDANG
x
x
x
x
x
4 Babakan Sari
79 SEDANG
x
x
x
x
x
5 Babakan Surabaya
78 SEDANG
x
x
6 Binong
78 SEDANG
x
x
x
x
x
x
x
7 Cibaduyut
62 SEDANG
x
x
8 Cibaduyut Wetan
67 SEDANG
x
x
9 Cirangrang
80
TINGGI
x
x
10 Pasir Impun
80
TINGGI
x
x
x
x
x
11 Sekejati
47 SEDANG
x
x
12 Sukagalih
67 SEDANG
x
x
13 Sukahaji
72 SEDANG
x
x
x
x
x
14 Sukapura
80
TINGGI
x
x
x
x
15 Warung Muncang
57 SEDANG
x
x
x
x
x
Rekomendasi Paket
Pembiayaan
No Kawasan
Rekomendasi Pola Penataan
Vitalitas Ekonomi
Kawasan
Terdapat setidaknya 7 potensi sumber pendanaan kegiatan
pembangunan yang dikenal
di Indonesia…
Dalam kegiatan penataan kawasan kumuh sumber pendanaan yang digunakan umumnya berasal
dari dana Pemerintah Pusat, Propinsi dan Pemerintah Kota serta Sektor Swasta.
…yang dapat menyalurkan pembiayaan melalui 15 jenis skema
yang telah dikenal oleh peraturan perundangan di Indonesia.
Dalam kegiatan penataan kawasan kumuh skema pembiayaan konvensionalyang digunakan yaitu
APBN, APBD-P, APBD Kota Bandung dan CSR (TJSL Swasta). Pemerintah Kota Bandung juga
telah memasukkan Proyek KPBU untuk Revitalisasi Kawasan Kumuh dan Rutilahu.
Persoalan utama pada sumber pembiayaan konvensional adalah
kapasitasnya yang sangat terbatas
•
Sumber pembiayaan konvensional diperoleh dari Pemerintah, yaitu dari
anggaran pemerintah seperti APBN/APBD, pajak, retribusi. Sedangkan
sumber pembiayaan non-konvensional diperoleh dari gabungan dana
pemerintah, swasta, dan masyarakat.
Sumber Pembiayaan
Konvensional
Persoalan
APBN
•
APBN hanya dapat membiayai 8,7% dari total
kebutuhan di sektor infrastruktur hingga 2019 (total
Kebutuhan mencapai Rp 5000 Trilyun). 41,3%
proyek infrastruktur masih mengandalkan suntikan
dari APBN.
APBD
•
APBD hanya sanggup mengcover 6% pembiayaan
proyek infrastruktur prioritas sampai akhir RPJMD
2013-2018 (Total Kebutuhan mencapai 55.4 Trilyun)
Sumber: BAPPENAS, BAPPEDA Kota Bandung
Terdapat 3 jenis modal pembiayaan pembangunan dan 9 skema
pembiayaan non konvensional
• Jenis Instrumen Keuangan untuk Modal pembiayaan pembangunan ada 3
(tiga) macam
) dan
dapat bersifat konvensional maupun non-konvensional,
• Sumber pembiayaan non-konvensional dari masing-masing modal
pembiayaan secara besaran dapat dikategorikan sebagai berikut:
1.
Pembiayaan Melalui Pendapatan (revenue financing):
–
Pungutan Perbaikan (
Betterment Levies)
.
–
Development Impact Fees
.
2.
Pembiayaan Melalui Hutang:
–
Obligasi
–
Excess Condemnation
–
Linkage
3.
Pembiayaan Melalui Kekayaan:
–
Joint Venture
–
Concession
–
CSR
Tindak lanjut di Laporan Analisa
27
Tipologi Kawasan
1. Status Kepemilikan Lahan
2. Kesesuaian Guna Lahan
3. Tingkat Ketergantungan Masyarakat
4. Vitalitas Ekonomi Kawasan
Pola Penanganan
1. Pemugaran
2. Peremajaan
3. Permukiman Kembali
Program
Penataan Kawasan Kumuh
Skema
1. Pembiayaan Melalui Pendapatan
A. Pungutan Perbaikan (Betterment Levies).
•
Betterment levies merupakan tagihan modal (capital charges)
yang ditujukan untuk menutupi/membiayai biaya modal dari
investasi prasarana.
•
Dalam kenyataannya, jenis pungutan ini relatif kurang banyak
digunakan.
•
Adapun tujuan utama dari pengenaan jenis pungutan ini adalah
mendorong masyarakat yang memperoleh manfaat dari adanya
prasarana umum agar turut menanggung biayanya.
•
Dengan demikian, pungutan ini dikenakan langsung kepada
mereka yang memperoleh manfaat langsung dari adanya
perbaikan prasarana umum tersebut.
•
Adapun dasar pengenaannya bisa didasarkan atas jumlah area
atau berdasarkan nilai taksiran manfaat yang diperolehnya
1. Pembiayaan Melalui Pendapatan
B. Development Impact Fees.
•
Development impact fees dibayar oleh developer kepada
pemerintah daerah atau perusahaan daerah sebagai kompensasi
dari adanya dampak yang ditimbulkan karena adanya
pembangunan baru,
•
misalnya pembangunan kompleks perumahan, yang berdampak
pada dibutuhkannya prasarana baru di luar kompleks yang
bersangkutan.
•
Tujuan utama dari pengenaan pungutan ini adalah untuk menutupi
biaya yang berkaitan dengan pembangunan prasarana yang
dibutuhkan sebagai akibat dari adanya pembangunan di suatu
lokasi, misalnya kompleks perumahan, industri, dan sebagainya.
•
Pungutan ini biasanya dikenakan pada saat izin membuat
2. Pembiayaan Melalui Hutang
A.
Obligasi
• Pada dasarnya obligasi juga merupakan bentuk pinjaman yang
dilakukan oleh pemerintah dan perusahaan daerah untuk membiayai
investasi prasarana.
• Sumber dana obligasi diperoleh melalui mobilisasi dana di pasar modal.
B. Excess Condemnation
•
Excess condemnation merupakan metode pembiayaan prasarana secara
tidak langsung, dimana sejumlah tanah disisihkan untuk pembangunan
prasarana, dan sejumlah lainnya diberikan pada developer swasta untuk
pembangunan komersial.
•
Sebagai imbalannya, developer berkewajiban untuk membangun
prasarana yang dibutuhkan.
•
Instrumen ini biasa digunakan untuk membangun kembali daerah-daerah
kumuh, dimana melalui instrumen ini penyediaan prasarana perkotaan di
daerah tersebut dapat dilaksanakan tanpa dibiayai oleh sektor publik.
2. Pembiayaan Melalui Hutang
C. Linkage
•
Developer diharuskan menyediakan dan membiayai
prasarana yang sejenis di daerah lain yang kurang
diinginkan, dalam rangka mendapatkan persetujuan
pembangunan di daerah yang mereka inginkan.
•
Metode semacam ini di Indonesia sudah mulai dikenal,
khususnya berkaitan dengan pembangunan perumahan,
dimana para developer diwajibkan untuk pembangunan
perumahan sederhana sebagai kompensasi diberikannya izin
untuk membangun perumahan mewah.
3. Pembiayaan Melalui Kekayaan
A. Joint Venture - KPBU
•
Joint ventures merupakan kerjasama antara swasta dengan
pemerintah (public-private partnership) dimana masing-masing
pihak mempunyai posisi yang seimbang dalam perusahaan yang
bersangkutan.
•
Tujuan utama dari kerjasama ini adalah untuk memadukan
keunggulan yang dimiliki sektor swasta, misalnya modal, teknologi
dan kemampuan manajemen, dengan keunggulan yang dimiliki
oleh sektor pemerintah, misalnya sumber-sumber, kewenangan
dan kepercayaan masyarakat.
B.
Concession
•
Beberapa contoh concessions adalah: kontrak jasa, kontrak
manajemen, kontrak sewa, BOT (Build, Operate, and Transfer),
BOO (Build, Operate, and Own), dan divestiture (sektor swasta
mengambil alih seluruh kontrol perusahaan dengan membeli
seluruh aset pemerintah)
3. Pembiayaan Melalui Kekayaan
C. CSR (TJSL)
•
Corporate Social Responsibility
(
“CSR”
) dalam Bahasa
Indonesia dikenal dengan tanggung jawab sosial perusahaan.
Pada bab V Pasal 74 Undang-undang Nomor 40 Tahun 2007
tentang Perseroan Terbatas (
“UUPT”
) mengatur mengenai
Tanggung Jawab Sosial dan Lingkungan, dimana Perseroan
yang menjalankan kegiatan usahanya di bidang dan/atau
berkaitan dengan sumber daya alam wajib melaksanakan
Tanggung Jawab Sosial dan Lingkungan tersebut.
D. Swadaya Masyarakat
• Sumber dana masyarakat adalah segala macam sumber
pendanaan yang berasaldari harta/tenaga masyarakat sekitar
guna pembangunan wilayah sekitar.
Contoh
Skema
1. Dana CSR (Corporate Social Responsibilities)
CSR funds will be used a revolving. Lend with low interest rate
Fund from CSR
PT. A
Fund from CSR
PT. B
Fund from CSR
PT. C
Professional
Asset
Management
Area A
Houses
LINGKUNGAN
UNIT USAHA
Area B
RUMAH
LINGKUNGAN
UNIT USAHA
SKEMA SUMBER PEMBIAYAAN
Skema
2. Swadaya Masyarakat (Contoh: Dana Zakat / Wakaf)
Grant from CSR, using syariah fianacial principles
.
Dana Zakat
Dana
Wakaf
Nazhir
Kawasan A
RUMAH
Settlements
Commercial
UNIT
Kawasan B
RUMAH
Settlements
Commercial
UNIT
Professional
Asset
Management
APBN
APBD
Pungutan
Perbaikan
Develop
ment
Impact
Fees
Pinjaman
/Obligasi
Excess
Condem
nation
Linkage
Joint
Venture
Concessi
on
CSR
Swadaya
Masyarakat
Tingkat Kompleksitas Implementasi
1. Rendah
2. Sedang
3. Tinggi
Tingkat Pengembalian yang Dibutuhkan/Tujuan
1. Tidak Ada / Tujuan Sosial
2. Rendah / Tujuan Cost Recovery
3. Tinggi / Tujuan Komersial
Jenis Program
1. Bundle Program (Area Development)
2. Unbundle (Program Financing)
3. Dimungkinkan Keduanya
Program (Objek Pembiayaan)
1 Penyusunan Dokumen Perencanaan
2 Peningkatan Kapasitas Masyarakat
3 Pengadaan Lahan
4 Konstruksi Bangunan
5 Konstruksi Sarana dan Prasarana
6 Pemeliharaan Bangunan dan Sarana
7 Kegiatan Fasilitasi dan Pembinaan
1
3
1
1
Konvensional
Non-Konvensional
2
1
2
2
2
3
2
3
1
1
2
1
3
3
3
2
2
3
3
1
3
3
1
1
1
3
1
1
3
Rekomendasi Pembiayaan Non-Konvensional
Agenda Diskusi
1.
Pendahuluan
2.
Metodologi Pengumpulan Data dan Analisa
3.
Ringkasan Hasil Analisis
4.
Rekomendasi dan Kesimpulan
Skha
Consulting
Untuk mencapai aspirasi Bandung bebas pemukiman kumuh, perlu solusi
pengentasan pemukiman kumuh yang memenuhi 5 (lima) prinsip dasar
38
Menjamin Keamanan Bermukim
Pemerintah Daerah Sebagai Nakhoda
Partisipasi Masyarakat
Terintegrasi Dengan Sistem Kota
Kolaborasi & Komprehensif
Prinsip Dasar Pengentasan Permukiman Kumuh
Infrastruktur
Dasar
Pembiayaan
Perumahan
MBR
Lahan
Sosial dan
Ekonomi
Komponen Minimal Pengentasan
Permukiman Kumuh
Skha
Consulting
Peremajaan (urban renewal) dapat menjadi alternative solusi strategis untuk
penataan pemukiman di Kota Bandung (selain Pemugaran)
39
Urban Renewal
“Membangun tanpa menggusur”
Strategi pentahapan pembangunan mempertimbangkan
proses relokasi hunian masyarakat pada masa kontruksi.
Proses pembangunan dilakukan bertahap sesuai dengan
urutan area yang akan disiapkan untuk pembangunan
Requirement
terjadinya
urban renewal
adalah
tersedianya lahan pertama
(menjadi tanggungjawab
Potensi implementasi pola peremajaan ada di 7 Kawasan Prioritas
Penataan Kawasan Kumuh
40
Legenda
x Paling direkomendasikan x Dimungkinkan
x Dimungkinkan, namun tingkat kesulitan tinggi
Skoring
Parametrik TIPOLOGI Pemugaran
Peremajaan (Land Consolidation) Peremajaan (Land Sharing) Non-Conforming Use (Land Aqcuisition by Govt) Resettlement ( Bundle (Pendekat an Area) Unbundle (Pendekat an Per Program)
1 Antapani Wetan
82
TINGGI
x
x
x
x
2 Babakan
59 SEDANG
x
x
x
x
x
3 Babakan Ciparay
55 SEDANG
x
x
x
x
x
4 Babakan Sari
79 SEDANG
x
x
x
x
x
5 Babakan Surabaya
78 SEDANG
x
x
6 Binong
78 SEDANG
x
x
x
x
x
x
x
7 Cibaduyut
62 SEDANG
x
x
8 Cibaduyut Wetan
67 SEDANG
x
x
9 Cirangrang
80
TINGGI
x
x
10 Pasir Impun
80
TINGGI
x
x
x
x
x
11 Sekejati
47 SEDANG
x
x
12 Sukagalih
67 SEDANG
x
x
13 Sukahaji
72 SEDANG
x
x
x
x
x
14 Sukapura
80
TINGGI
x
x
x
x
15 Warung Muncang
57 SEDANG
x
x
x
x
x
Rekomendasi Paket
Pembiayaan
No Kawasan
