KAJIAN INOVASI PERENCANAAN DALAM PEMBIAYAAN PENATAAN KAWASAN KUMUH DI KOTA BANDUNG LAPORAN HASIL ANALISA - SEMINAR MEI 2018

44 

Loading....

Loading....

Loading....

Loading....

Loading....

Teks penuh

(1)

KAJIAN INOVASI PERENCANAAN DALAM PEMBIAYAAN

PENATAAN KAWASAN KUMUH DI KOTA BANDUNG

LAPORAN HASIL ANALISA - SEMINAR

MEI 2018

(2)

Agenda Diskusi

1.

Pendahuluan

2.

Metodologi Pengumpulan Data dan Analisa

3.

Ringkasan Hasil Analisis

4.

Rekomendasi dan Kesimpulan

(3)

Kajian ini bertujuan untuk mengidentifikasi skema pembiayaan

non-konvensional untuk penataan Kawasan kumuh

3

Sasaran Kajian

• Memberikan rekomendasi inovasi pembiayaan untuk penataan Kawasan

Kumuh melalui:

1. Mengidentifikasi peta permasalahan kawasan kumuh

2. Mengidentifikasi tipologi penanganan kawasan kumuh dan program

3. Mengidentifikasi opsi skema pembiayaan non-konvensional

• Target 0% Kawasan

Kumuh pada 2019

• 121 Kawasan SK

Kumuh di Kota

Bandung

• 15 Kawasan

prioritas penataan

(RP2KPKP)

• Mengidentifikasi

skema-skema

pembiayaan inovatif

(non-konvensional)

untuk kegiatan

Penataan Kawasan

Kumuh di Kota

Bandung

• Keterbatasan pada

skema Pembiayaan

Konvensional

• Diperlukan Skema

Pembiayan Non

Konvensional untuk

Penataan Kawasan

Kumuh

LATAR BELAKANG

RUMUSAN MASALAH

TUJUAN

(4)

Terdapat 3 keluaran utama dari kajian ini: snapshot Kawasan

kumuh, tipologi penanganan dan opsi skema pembiayaan

4

PETA PERMASALAHAN KAWASAN KUMUH DI KOTA BANDUNG

Tipologi penanganan

(peningkatan kualitas)

kawasan kumuh:

Pemugaran

Peremajaan

Pemukiman Kembali

Gambaran Kondisi Eksisting dan Prioritas Penanganan

-

Review Kebijakan Pemerintah Pusat dan Daerah (RPJMD): Target & Arahan Kebijakan

-

Review Rekomendasi RP2KPKP: Indikator & Profil Kumuh Kota Bandung dan 15 Kawasan Prioritas

-

Review RPLP Kelurahan: Konsep Penataan, Program & Kebutuhan Investasi

Skema Pembiayaan dan

Persoalannya

-

Skema pembiayaan

konvensional dan

-

Alternatif skema pembiayaan

non konvensional

Benchmark Skema Pembiayaan Non

Konvensional:

Studi Kasus di India

Studi Kasus di Hongkong

Studi Kasus di Denmark

Studi Kasus di Indonesia

Penentuan opsi penanganan

di Kawasan Prioritas:

Status Kepemilikan

Kesesuaian Guna Lahan

Ketergantungan Sosial

Vitalitas Ekonomi

TIPOLOGI PENANGANAN KAWASAN KUMUH DAN PROGRAM

REKOMENDASI SKEMA PEMBIAYAAN NON KONVENSIONAL

Opsi Skema Pembiayaan Non

Konvensional untuk:

Unbundle Program (Program

Financing)

Bundle Program (Area

Development)

Prioritisasi opsi-opsi instrumen

pembiayaan non konvensional

yang dapat diterapkan untuk

program penataan Kawasan

kumuh di Kota Bandung dilihat

dari sisi kesiapan & kelayakan.

(5)

Lingkup dalam kajian ini difokuskan secara wilayah dan

substansi serta mempertimbangkan beberapa limitasi

5

LIMITASI KAJIAN

• Ketersediaan dokumen RPLP

kelurahan untuk dianalisa:

• Dari 15 Kawasan prioritas

penanganan, tim pengkaji hanya

dapat menganalisis dari 4

Kawasan yang dokumennya

tersedia di Bappelitbang

• Keterbatasan anggaran survey

masyarakat:

• Terbatas pada ketersediaan

anggaran untuk 80 responded,

sehingga dioptimalkan hanya

untuk pelaksaaan survey di 15

Kawasan prioritas

LINGKUP KAJIAN

• Lingkup wilayah adalah Kota

Bandung dimana terdapat

• 121 Kelurahan dengan SK

Kumuh (Program Peningkatan

Kualitas)

• 30 Kelurahan dengan (Program

Pencegahan)

• Lingkup kajian diprioritaskan hanya

pada 15 Kawasan Prioritas

penanganan (Kelurahan) sesuai

RPLP

• Lingkup substansi kajian tidak

termasuk mereview dan

mengidentifikasi upaya penajaman

dari penggunaan skema pembiayaan

konvensional eksisting

(6)

Maksud Inovasi dalam Kajian Perencanaan dalam Pembiayaan

Penataan Kawasan Kumuh

• Inovasi dalam kajian ini tidak diartikan kedalam penciptaan

suatu model yang baru dalam perencanaan maupun

pembiayaan kawasan kumuh namun lebih kepada upaya

implementasi dari model atau pendekatan pembiayaan

penataan kawasan kumuh yang sebelumnya telah ada namun

belum pernah atau dapat diimplementasikan di Kota Bandung.

6

“ Inovasi adalah kegiatan penelitian, pengembangan, dan/atau perekayasaan yang bertujuan

mengembangkan penerapan praktis nilai dan konteks ilmu pengetahuan yang baru, atau cara baru

untuk menerapkan iptek yang telah ada ke dalam suatu produk atau proses produksi”

(7)

Agenda Diskusi

1.

Pendahuluan

2.

Metodologi Pengumpulan Data dan Analisa

3.

Ringkasan Hasil Analisis

4.

Rekomendasi dan Kesimpulan

(8)

Metode pengumpulan data dalam kajian ini terdiri dari studi

literatur, survey masyarakat dan interview

8

STUDI LITERATUR

Agenda dan Kebijakan

Pemerintah

Sustainable

Development Goals

Program KOTAKU

Dokumen Perencanaan

RP2KPKP Kota

Bandung

RPJMD Kota Bandung

RDTR Kota Bandung

RPLP Kelurahan

Regulasi, Pedoman dan

Panduan

Topik Penataan

Kawasan Kumuh

Topik Pembiayaan

Pembangunan

Desktop research

Landasan teoritis

Benchmaking studi

kasus

SURVEY

Survey sosial ekonomi

masyarakat untuk

mengetahui:

Tingkat etergantungan

social ekonomi

terhadap Kawasan

Nilai vitalitas ekonomi

kawasan

Dilaksanakan di 15 Kawasan

Prioritas sesuai RP2KPKP

Melibatkan 80 Responden

(

Purposive)

merepresentasikan populasi

KK kumuh 15 Kawasan

Limitasi jumlah responden

berdasarkan ketersediaan

anggaran kegiatan survey

Survey disepakati untuk

dilaksanakan dengan

confidence level 90%

dan

margin of error 9.2%

INTERVIEW

BAPPELITBANG, BAPPEDA

Pemerintah Kota Bandung

Direktorat Perkotaan,

Perumahan, dan

Permukiman, Bidang

Pengembangan Regional

BAPPENAS

Pelaksanaan FGD oleh

Bappelitbang Kota Bandung

(9)

Metode analisis dalam kajian ini terdiri dari analisis deskriptif

kualitatif dan analisis statistik untuk pengolahan data kuantitatif

9

ANALISIS DESKRIPTIF

Analisis lingkup dan

koridor skema

pembiayaan sesuai

regulasi, kebijakan

dan dokumen

perencanaan

Analisis kondisi

eksisting terkait profil

kawasan dan

persoalan penataan

kawasan kumuh

Analisis

benchmarking dan

studi kasus

Analisis landasan

penentuan parameter

dalam penentuan

pola penanganan

kawasan

ANALISIS STATISTIK

Analisis penilaian parameter dalam penentuan pola penanganan

kawasan kumuh dan skema pembiayaan non-konvensional:

No

Parameter

1

Status

Kepemilikan

Persentase kepemilikan sertifikat

2

Kesesuaian

Guna Lahan

Persentase kesesuaian guna lahan

hunian / kepemilikan IMB

3

Tingkat

Ketergantunga

n Sosial

Ekonomi

Masyarakat

Pembobotan berdasarkan tiering

sub parameter:

• Jumlah anggota keluarga

• Generasi keluarga

• Lama tinggal

• Lokasi bekerja dan bersekolah

• Persepsi kenyamanan

• Persepsi kohesi social

4

Vitalitas

Ekonomi

Pembobotan berdasarkan tiering

sub parameter:

• Letak strategis Kawasan

• Jarak Mata Pencaharian

• Fungsi Sekitar Kawasan

Alternatif Pola

Penanganan Kawasan

berdasarkan tipologi

Pemugaran

Peremajaan

Permukiman Kembali

Model Skema

Pembiayaan Non

Konvensional

berdasarkan Tipologi

Penentua Skema per

Lokasi Berdasarkan

Tipologi Pola Penanganan

Kawasan

(10)

Agenda Diskusi

1.

Pendahuluan

2.

Metodologi Pengumpulan Data dan Analisa

3.

Ringkasan Hasil Analisis

4.

Rekomendasi dan Kesimpulan

(11)

Kebijakan nasional target 0% kawasan kumuh pada 2019

didasarkan pada agenda SDGs melalui Perpres No. 59 tahun 2017

11

Dalam Lampiran Perpres No. 59 tahun 2017 sudah tercantum sasaran untuk penataan

kawasan kumuh yang salah satu instansi pelaksananya adalah Pemerintah Kota

(12)

Di tingkat kota, penataan kawasan kumuh ada di Misi ke-1 RPJMD

Kota Bandung, namun belum ada pembakuan dari sisi target

12

Dari sisi target belum dibakukan, sehingga

implementasinya dapat merujuk ke

(13)

Berdasarkan dokumen RP2KPKP, sebanyak 121 dari 151 kelurahan

di Bandung telah ditetapkan dalam SK terdapat kawasan kumuh

13

Sumber: Rencana Pencegahan dan Peningkatan Kualitas Permukiman Kumuh Perkotaan (RP2KPKP) Kota Bandung

Profil Kawasan Kumuh Kota Bandung dan Peta Persoalan Berdasarkan Indikator

Program penganganan disusun untuk secara langsung dapat meningkatkan standar Kawasan

dan memenuhi 15 parameter diatas sehingga Kawasan keluar dari status kumuh

(14)

Berdasarkan dokumen RP2KPKP dari 121 kelurahan terdapat 15

kelurahan yang menjadi kawasan prioritas

14

No Lokasi kumuh Berdasarkan SK Walikota Bandung Lokasi Kumuh Berdasarkan Hasil Loksus RP2KPKP 2016 Kategori Kumuh Tipologi Lokasi Luasan (Ha) Lokasi Luasan (Ha)

Ringan Sedang Berat

1 Pasir Impun 30,95 Pasir Impun 30,95 √ Persawahan 2 Babakan Sari 45,69 Babakan Sari 45,69 √ Jasa Dan Perdagangan 3 Babakan Surabaya 37,27 Babakan Surabaya 37,27 √ Jasa Dan Perdagangan 4 Sukapura 21,09 Sukapura 21,09 √ Jasa dan

perdagangan 5 Antapani Wetan 10,98 Antapani Wetan 10,98 √ Jasa dan Perdagangan 6 Sekejati 8,11 Sekejati 8,11 √ Jasa dan

Perdagangan 7 Binong 24,07 Binong 24,07 √ Jasa dan

Perdagangan 8 Sukagalih 7,88 Sukagalih 7,88 √ Jasa dan

Perdagangan 9 Cibaduyut Wetan 9,69 Cibaduyut Wetan 9,69 √ Industri sedang dan besar 10 Cibaduyut 15,84 Cibaduyut 15,84 √ Kerajinan dan

Industri kecil 11 Sukahaji 36,07 Sukahaji 36,07 √ Jasa dan

Perdagangan 12 Babakan Ciparay 13,45 Babakan Ciparay 13,45 √ Jasa dan Perdagangan 13 Cirangrang 8,53 Cirangrang 8,53 √ Jasa dan

Perdagangan 14 Babakan 31,85 Babakan 31,85 √ Jasa dan

Perdagangan 15 Warung Muncang 35,19 Warung Muncang 35,19 √ Industri sedang dan besar No Lokasi kumuh Berdasarkan SK Walikota Bandung Lokasi Kumuh Berdasarkan Hasil Loksus RP2KPKP 2016

Kategori Kumuh Tipologi

Lokasi Luasan (Ha)

Lokasi Luasan (Ha)

Ringan Sedang Berat

1 Pasir Impun 30,95 Pasir Impun 30,95 √ Persawahan 2 Babakan Sari 45,69 Babakan Sari 45,69 √ Jasa Dan Perdagangan 3 Babakan Surabaya 37,27 Babakan Surabaya 37,27 √ Jasa Dan Perdagangan 4 Sukapura 21,09 Sukapura 21,09 √ Jasa dan

perdagangan 5 Antapani Wetan 10,98 Antapani Wetan 10,98 √ Jasa dan Perdagangan 6 Sekejati 8,11 Sekejati 8,11 √ Jasa dan

Perdagangan 7 Binong 24,07 Binong 24,07 √ Jasa dan

Perdagangan 8 Sukagalih 7,88 Sukagalih 7,88 √ Jasa dan

Perdagangan 9 Cibaduyut Wetan 9,69 Cibaduyut Wetan 9,69 √ Industri sedang dan besar 10 Cibaduyut 15,84 Cibaduyut 15,84 √ Kerajinan dan

Industri kecil 11 Sukahaji 36,07 Sukahaji 36,07 √ Jasa dan

Perdagangan 12 Babakan Ciparay 13,45 Babakan Ciparay 13,45 √ Jasa dan Perdagangan 13 Cirangrang 8,53 Cirangrang 8,53 √ Jasa dan

Perdagangan 14 Babakan 31,85 Babakan 31,85 √ Jasa dan

Perdagangan 15 Warung Muncang 35,19 Warung Muncang 35,19 √ Industri sedang dan besar No Lokasi kumuh Berdasarkan SK Walikota Bandung Lokasi Kumuh Berdasarkan Hasil Loksus RP2KPKP 2016

Kategori Kumuh Tipologi

Lokasi Luasan (Ha)

Lokasi Luasan (Ha)

Ringan Sedang Berat

1 Pasir Impun 30,95 Pasir Impun 30,95 √ Persawahan 2 Babakan Sari 45,69 Babakan Sari 45,69 √ Jasa Dan Perdagangan 3 Babakan Surabaya 37,27 Babakan Surabaya 37,27 √ Jasa Dan Perdagangan 4 Sukapura 21,09 Sukapura 21,09 √ Jasa dan

perdagangan 5 Antapani Wetan 10,98 Antapani Wetan 10,98 √ Jasa dan Perdagangan 6 Sekejati 8,11 Sekejati 8,11 √ Jasa dan

Perdagangan 7 Binong 24,07 Binong 24,07 √ Jasa dan

Perdagangan 8 Sukagalih 7,88 Sukagalih 7,88 √ Jasa dan

Perdagangan 9 Cibaduyut Wetan 9,69 Cibaduyut Wetan 9,69 √ Industri sedang dan besar 10 Cibaduyut 15,84 Cibaduyut 15,84 √ Kerajinan dan

Industri kecil 11 Sukahaji 36,07 Sukahaji 36,07 √ Jasa dan

Perdagangan 12 Babakan Ciparay 13,45 Babakan Ciparay 13,45 √ Jasa dan Perdagangan 13 Cirangrang 8,53 Cirangrang 8,53 √ Jasa dan

Perdagangan 14 Babakan 31,85 Babakan 31,85 √ Jasa dan

Perdagangan 15 Warung Muncang 35,19 Warung Muncang 35,19 √ Industri sedang dan besar

Berdasarkan skala prioritas, dan ketersediaan sumber daya untuk pelaksanaan survey (opsional) maka kajian

diusulkan untuk difokuskan utamanya pada pengembangan skema pembiayaan non konvensional

untuk ke-15 Kawasan Prioritas.

Sumber: Rencana Pencegahan dan Peningkatan Kualitas Permukiman Kumuh Perkotaan (RP2KPKP) Kota Bandung

(15)

Adapun kondisi eksisting dari hasil review RPLP 15 Kawasan

prioritas terdapat 11 jenis program yang perlu dibiayai

Dari 15 Kawasan prioritas penanganan

baru 4 data RPLP yang dapat dikaji

berdasarkan ketersediaan data yang ada di

di BAPPELITBANG, diantaranya:

Cirangrang, Sekejati, Pasir Impun dan Sukahaji

RPLP sudah mencapai tingkat kedetailan DED (Detail Engineering Design), lingkup pola

penanganan yang dirancang

baru untuk pola pemugaran

dengan daftar

pembiayaan

hanya disusun untuk kegiatan yang bersifat fisik

saja:

15

No

Program

Pasir Impun Sekejati

Sukahaji

Cirangrang

1 Pembangunan MCK

2 Pembangunan Septictank Komunal

3 Pembangunan Drainase

4 Perbaikan Drainase

5 Pembangunan SPAL

6 Renovasi RTLH

7 Pembangunan/Perbaikan Jalan Beton

8 Pembangunan Jalan Paving Blok

9 Pengadaan Hidran

10 Pengadaan RTH

(16)

Diperkirakan total seluruh kebutuhan pembiayaan penataan kawasan

kumuh dari sumber non-konvensional mencapai Rp. 1.1 Trilyun

No

Program

Estimasi Biaya

Deskripsi

Unit Kerja

1.

Revitalisasi

Kawasan Kumuh

Perkotaan

Rp. 1 Trilyun

Target 16 Kelurahan:

Ciroyom, Nyerengset,

Sukabungah, Pajajaran,

Arjuna, Cigondewah,

Rahayu, Cempaka,

Husein Sstranegara,

Babakan, Antapani

Wetan, Babakan

Surabaya, Binong Jati,

Taman Sari, Babakan

Ciamis, Cigondewah

Kidul

Dinas Perumahan,

Kawasan

Permukiman dan

Pertamanan

2.

Rumah Tinggal

Layak Huni

(Rutilahu)

Rp. 100 Milyar

~4.421 Unit

Dinas Perumahan,

Kawasan

Permukiman dan

Pertamanan

16

(17)

Berdasarkan tinjauan teoritis, secara umum terdapat 3 (tiga) pola

penanganan untuk meningkatkan kualitas permukiman

17

Pemugaran

Peremajaan

Pemukiman Kembali

Untuk perbaikan dan/atau pembangunan

kembali perumahan dan permukiman menjadi

perumahan dan permukiman yang layak huni

Untuk mewujudkan kondisi bangunan gedung

perumahan, permukiman dan lingkungan hunian

yang lebih baik guna melindungi keselamatan dan

keamanan penghuni dan masyarakat sekitar

Untuk mewujudkan kondisi bangunan gedung

perumahan dan permukiman yang lebih baik

guna melindungi keselamatan dan kemanan

penghuni dan masyarakat

Kegiatan perbaikan bangunan gedung,

sarana, dan/atau utilitas umum yang

dilakukan tanpa perombakan

mendasar dan bersifat parsial

Melalui pembongkaran dan penataan

secara menyeluruh terhadap

bangunan gedung, sarana, dan/atau

utilitas umum

Dilakukan dengan memindahkan

masyarakat terdampak ke lokasi

dengan klasifikasi status lahan legal

Contoh: Kampung Improvement Program

Contoh: Pendekatan Land Sharing & Land Consolidation

(18)

Pendekatan dalam peningkatan kualitas Kawasan dapat dilihat

dari aspek status lahan dan kesesuaian guna lahan permukiman

18

Kesesuaian

Peruntukan Lahan

Status

Lahan

Legal

Illegal

Legal

(1)

Kepemilikan rumah legal

di kawasan perumahan

• Pemugaran (KIP,

Rutilahu, perbaikan

kumuh)

• Peremajaan (Land

Consolidation)

(2)

Kepemilikan rumah legal di

Kawasan non perumahan

Non conforming use

-Dibeli pemerintah

Illegal

(3)

Kepemilikan rumah illegal

di kawasan perumahan

• Peremajaan (Land

Sharing)

(4)

Kepemilikan illegal

dikawasan

marginal

non

perumahan

• Resetlement (Baik

Dekat ataupun Jauh)

Dalam hal pendekatan yang perlu dilakukan adalah Resettlement perlu dipertimbangkan pula faktor

ketiga yaitu Tingkat Ketergantungan Sosial Ekonomi Masyarakat pada Kawasan

(19)

Dalam skema pembiayaan, aspek potensi ekonomi Kawasan juga

mempengaruhi opsi penataan, bisa secara area atau per program

19

Dimungkinkannya pendekatan penataan secara area development dapat membuka lebih banyak opsi

skema pembiayaan non-konvensional, Khususnya melibatkan sector swasta

UDEVELOP (Urban Development Through Local Partnership)

KONSEP UDEVELOP

UDEVELOP is an area

redevelopment/renewal concept

UDEVELOP facilitates partnerships

between stakeholders in urban

development to create better urban

environment

UDEVELOP is a tool for Urban Design

UDEVELOP Upgrades slums in 1, 3 and

4.

UDEVELOP using non-commercial and

(20)

Model Penentuan Skema Pembiayaan Non Konvensional berbasis

Tipologi Kawasan

20

Tipologi Kawasan

1. Status Kepemilikan Lahan

2. Kesesuaian Guna Lahan

3. Tingkat Ketergantungan Masyarakat

4. Vitalitas Ekonomi Kawasan

Pola Penanganan

1. Pemugaran

2. Peremajaan

3. Permukiman Kembali

Program

Penataan Kawasan Kumuh

Skema

(21)

Rekomendasi pola penanganan Kawasan kumuh berdasarkan

tipologi di 15 Kawasan prioritas penanganan…

21

% kepemilikan HGB/SHM/Ser tifikat yang dikeluarkan Pemerintah TIPOLOGI % Kesesuaian Guna Lahan Permukiman TIPOLOGI % Kepemilikan IMB Skoring

Parametrik TIPOLOGI Pemugaran

Peremajaan (Land Consolidation) Peremajaan (Land Sharing) Non-Conforming Use (Land Aqcuisition by Govt) Resettlement (

1 Antapani Wetan

96

TINGGI

60-80

SEDANG

38

81

TINGGI

x

x

x

2 Babakan

56

RENDAH

>80

TINGGI

25

90

TINGGI

x

x

x

3 Babakan Ciparay

70 SEDANG

>80

TINGGI

8

79 SEDANG

x

x

x

4 Babakan Sari

60 SEDANG

>80

TINGGI

70

76 SEDANG

x

x

x

5 Babakan Surabaya

84

TINGGI

>80

TINGGI

65

84

TINGGI

x

6 Binong

60 SEDANG

60-80

SEDANG

60

84

TINGGI

x

x

x

x

x

7 Cibaduyut

93

TINGGI

>80

TINGGI

12

71 SEDANG

x

8 Cibaduyut Wetan

93

TINGGI

>80

TINGGI

12

83

TINGGI

x

9 Cirangrang

96

TINGGI

>80

TINGGI

17

84

TINGGI

x

10 Pasir Impun

75 SEDANG

>80

TINGGI

25

76 SEDANG

x

x

x

11 Sekejati

96

TINGGI

>80

TINGGI

38

81

TINGGI

x

12 Sukagalih

85

TINGGI

>80

TINGGI

49

80

TINGGI

x

13 Sukahaji

55

RENDAH

>80

TINGGI

12

85

TINGGI

x

x

x

14 Sukapura

91

TINGGI

60-80

SEDANG

60

78 SEDANG

x

x

x

15 Warung Muncang

60 SEDANG

>80

TINGGI

40

82

TINGGI

x

x

x

No Kawasan

Status Kepemilikan Lahan

Kesesuaian Peruntukan Guna Lahan

Tingkat Ketergantungan

Rekomendasi Pola Penataan

Legenda

x Paling direkomendasikan x Dimungkinkan

(22)

…untuk pendekatan pembiayaan: ada yang bersifat bundle (area

development) dan unbundble (per komponen/program)

22

Legenda

x Paling direkomendasikan x Dimungkinkan

x Dimungkinkan, namun tingkat kesulitan tinggi

Skoring

Parametrik TIPOLOGI Pemugaran

Peremajaan (Land Consolidation) Peremajaan (Land Sharing) Non-Conforming Use (Land Aqcuisition by Govt) Resettlement ( Bundle (Pendekat an Area) Unbundle (Pendekat an Per Program)

1 Antapani Wetan

82

TINGGI

x

x

x

x

2 Babakan

59 SEDANG

x

x

x

x

x

3 Babakan Ciparay

55 SEDANG

x

x

x

x

x

4 Babakan Sari

79 SEDANG

x

x

x

x

x

5 Babakan Surabaya

78 SEDANG

x

x

6 Binong

78 SEDANG

x

x

x

x

x

x

x

7 Cibaduyut

62 SEDANG

x

x

8 Cibaduyut Wetan

67 SEDANG

x

x

9 Cirangrang

80

TINGGI

x

x

10 Pasir Impun

80

TINGGI

x

x

x

x

x

11 Sekejati

47 SEDANG

x

x

12 Sukagalih

67 SEDANG

x

x

13 Sukahaji

72 SEDANG

x

x

x

x

x

14 Sukapura

80

TINGGI

x

x

x

x

15 Warung Muncang

57 SEDANG

x

x

x

x

x

Rekomendasi Paket

Pembiayaan

No Kawasan

Rekomendasi Pola Penataan

Vitalitas Ekonomi

Kawasan

(23)

Terdapat setidaknya 7 potensi sumber pendanaan kegiatan

pembangunan yang dikenal

di Indonesia…

Dalam kegiatan penataan kawasan kumuh sumber pendanaan yang digunakan umumnya berasal

dari dana Pemerintah Pusat, Propinsi dan Pemerintah Kota serta Sektor Swasta.

(24)

…yang dapat menyalurkan pembiayaan melalui 15 jenis skema

yang telah dikenal oleh peraturan perundangan di Indonesia.

Dalam kegiatan penataan kawasan kumuh skema pembiayaan konvensionalyang digunakan yaitu

APBN, APBD-P, APBD Kota Bandung dan CSR (TJSL Swasta). Pemerintah Kota Bandung juga

telah memasukkan Proyek KPBU untuk Revitalisasi Kawasan Kumuh dan Rutilahu.

(25)

Persoalan utama pada sumber pembiayaan konvensional adalah

kapasitasnya yang sangat terbatas

Sumber pembiayaan konvensional diperoleh dari Pemerintah, yaitu dari

anggaran pemerintah seperti APBN/APBD, pajak, retribusi. Sedangkan

sumber pembiayaan non-konvensional diperoleh dari gabungan dana

pemerintah, swasta, dan masyarakat.

Sumber Pembiayaan

Konvensional

Persoalan

APBN

APBN hanya dapat membiayai 8,7% dari total

kebutuhan di sektor infrastruktur hingga 2019 (total

Kebutuhan mencapai Rp 5000 Trilyun). 41,3%

proyek infrastruktur masih mengandalkan suntikan

dari APBN.

APBD

APBD hanya sanggup mengcover 6% pembiayaan

proyek infrastruktur prioritas sampai akhir RPJMD

2013-2018 (Total Kebutuhan mencapai 55.4 Trilyun)

Sumber: BAPPENAS, BAPPEDA Kota Bandung

(26)

Terdapat 3 jenis modal pembiayaan pembangunan dan 9 skema

pembiayaan non konvensional

• Jenis Instrumen Keuangan untuk Modal pembiayaan pembangunan ada 3

(tiga) macam

) dan

dapat bersifat konvensional maupun non-konvensional,

• Sumber pembiayaan non-konvensional dari masing-masing modal

pembiayaan secara besaran dapat dikategorikan sebagai berikut:

1.

Pembiayaan Melalui Pendapatan (revenue financing):

Pungutan Perbaikan (

Betterment Levies)

.

Development Impact Fees

.

2.

Pembiayaan Melalui Hutang:

Obligasi

Excess Condemnation

Linkage

3.

Pembiayaan Melalui Kekayaan:

Joint Venture

Concession

CSR

(27)

Tindak lanjut di Laporan Analisa

27

Tipologi Kawasan

1. Status Kepemilikan Lahan

2. Kesesuaian Guna Lahan

3. Tingkat Ketergantungan Masyarakat

4. Vitalitas Ekonomi Kawasan

Pola Penanganan

1. Pemugaran

2. Peremajaan

3. Permukiman Kembali

Program

Penataan Kawasan Kumuh

Skema

(28)

1. Pembiayaan Melalui Pendapatan

A. Pungutan Perbaikan (Betterment Levies).

Betterment levies merupakan tagihan modal (capital charges)

yang ditujukan untuk menutupi/membiayai biaya modal dari

investasi prasarana.

Dalam kenyataannya, jenis pungutan ini relatif kurang banyak

digunakan.

Adapun tujuan utama dari pengenaan jenis pungutan ini adalah

mendorong masyarakat yang memperoleh manfaat dari adanya

prasarana umum agar turut menanggung biayanya.

Dengan demikian, pungutan ini dikenakan langsung kepada

mereka yang memperoleh manfaat langsung dari adanya

perbaikan prasarana umum tersebut.

Adapun dasar pengenaannya bisa didasarkan atas jumlah area

atau berdasarkan nilai taksiran manfaat yang diperolehnya

(29)

1. Pembiayaan Melalui Pendapatan

B. Development Impact Fees.

Development impact fees dibayar oleh developer kepada

pemerintah daerah atau perusahaan daerah sebagai kompensasi

dari adanya dampak yang ditimbulkan karena adanya

pembangunan baru,

misalnya pembangunan kompleks perumahan, yang berdampak

pada dibutuhkannya prasarana baru di luar kompleks yang

bersangkutan.

Tujuan utama dari pengenaan pungutan ini adalah untuk menutupi

biaya yang berkaitan dengan pembangunan prasarana yang

dibutuhkan sebagai akibat dari adanya pembangunan di suatu

lokasi, misalnya kompleks perumahan, industri, dan sebagainya.

Pungutan ini biasanya dikenakan pada saat izin membuat

(30)

2. Pembiayaan Melalui Hutang

A.

Obligasi

• Pada dasarnya obligasi juga merupakan bentuk pinjaman yang

dilakukan oleh pemerintah dan perusahaan daerah untuk membiayai

investasi prasarana.

• Sumber dana obligasi diperoleh melalui mobilisasi dana di pasar modal.

B. Excess Condemnation

Excess condemnation merupakan metode pembiayaan prasarana secara

tidak langsung, dimana sejumlah tanah disisihkan untuk pembangunan

prasarana, dan sejumlah lainnya diberikan pada developer swasta untuk

pembangunan komersial.

Sebagai imbalannya, developer berkewajiban untuk membangun

prasarana yang dibutuhkan.

Instrumen ini biasa digunakan untuk membangun kembali daerah-daerah

kumuh, dimana melalui instrumen ini penyediaan prasarana perkotaan di

daerah tersebut dapat dilaksanakan tanpa dibiayai oleh sektor publik.

(31)

2. Pembiayaan Melalui Hutang

C. Linkage

Developer diharuskan menyediakan dan membiayai

prasarana yang sejenis di daerah lain yang kurang

diinginkan, dalam rangka mendapatkan persetujuan

pembangunan di daerah yang mereka inginkan.

Metode semacam ini di Indonesia sudah mulai dikenal,

khususnya berkaitan dengan pembangunan perumahan,

dimana para developer diwajibkan untuk pembangunan

perumahan sederhana sebagai kompensasi diberikannya izin

untuk membangun perumahan mewah.

(32)

3. Pembiayaan Melalui Kekayaan

A. Joint Venture - KPBU

Joint ventures merupakan kerjasama antara swasta dengan

pemerintah (public-private partnership) dimana masing-masing

pihak mempunyai posisi yang seimbang dalam perusahaan yang

bersangkutan.

Tujuan utama dari kerjasama ini adalah untuk memadukan

keunggulan yang dimiliki sektor swasta, misalnya modal, teknologi

dan kemampuan manajemen, dengan keunggulan yang dimiliki

oleh sektor pemerintah, misalnya sumber-sumber, kewenangan

dan kepercayaan masyarakat.

B.

Concession

Beberapa contoh concessions adalah: kontrak jasa, kontrak

manajemen, kontrak sewa, BOT (Build, Operate, and Transfer),

BOO (Build, Operate, and Own), dan divestiture (sektor swasta

mengambil alih seluruh kontrol perusahaan dengan membeli

seluruh aset pemerintah)

(33)

3. Pembiayaan Melalui Kekayaan

C. CSR (TJSL)

Corporate Social Responsibility

(

“CSR”

) dalam Bahasa

Indonesia dikenal dengan tanggung jawab sosial perusahaan.

Pada bab V Pasal 74 Undang-undang Nomor 40 Tahun 2007

tentang Perseroan Terbatas (

“UUPT”

) mengatur mengenai

Tanggung Jawab Sosial dan Lingkungan, dimana Perseroan

yang menjalankan kegiatan usahanya di bidang dan/atau

berkaitan dengan sumber daya alam wajib melaksanakan

Tanggung Jawab Sosial dan Lingkungan tersebut.

D. Swadaya Masyarakat

• Sumber dana masyarakat adalah segala macam sumber

pendanaan yang berasaldari harta/tenaga masyarakat sekitar

guna pembangunan wilayah sekitar.

(34)

Contoh

Skema

1. Dana CSR (Corporate Social Responsibilities)

CSR funds will be used a revolving. Lend with low interest rate

Fund from CSR

PT. A

Fund from CSR

PT. B

Fund from CSR

PT. C

Professional

Asset

Management

Area A

Houses

LINGKUNGAN

UNIT USAHA

Area B

RUMAH

LINGKUNGAN

UNIT USAHA

(35)

SKEMA SUMBER PEMBIAYAAN

Skema

2. Swadaya Masyarakat (Contoh: Dana Zakat / Wakaf)

Grant from CSR, using syariah fianacial principles

.

Dana Zakat

Dana

Wakaf

Nazhir

Kawasan A

RUMAH

Settlements

Commercial

UNIT

Kawasan B

RUMAH

Settlements

Commercial

UNIT

Professional

Asset

Management

(36)

APBN

APBD

Pungutan

Perbaikan

Develop

ment

Impact

Fees

Pinjaman

/Obligasi

Excess

Condem

nation

Linkage

Joint

Venture

Concessi

on

CSR

Swadaya

Masyarakat

Tingkat Kompleksitas Implementasi

1. Rendah

2. Sedang

3. Tinggi

Tingkat Pengembalian yang Dibutuhkan/Tujuan

1. Tidak Ada / Tujuan Sosial

2. Rendah / Tujuan Cost Recovery

3. Tinggi / Tujuan Komersial

Jenis Program

1. Bundle Program (Area Development)

2. Unbundle (Program Financing)

3. Dimungkinkan Keduanya

Program (Objek Pembiayaan)

1 Penyusunan Dokumen Perencanaan

2 Peningkatan Kapasitas Masyarakat

3 Pengadaan Lahan

4 Konstruksi Bangunan

5 Konstruksi Sarana dan Prasarana

6 Pemeliharaan Bangunan dan Sarana

7 Kegiatan Fasilitasi dan Pembinaan

1

3

1

1

Konvensional

Non-Konvensional

2

1

2

2

2

3

2

3

1

1

2

1

3

3

3

2

2

3

3

1

3

3

1

1

1

3

1

1

3

Rekomendasi Pembiayaan Non-Konvensional

(37)

Agenda Diskusi

1.

Pendahuluan

2.

Metodologi Pengumpulan Data dan Analisa

3.

Ringkasan Hasil Analisis

4.

Rekomendasi dan Kesimpulan

(38)

Skha

Consulting

Untuk mencapai aspirasi Bandung bebas pemukiman kumuh, perlu solusi

pengentasan pemukiman kumuh yang memenuhi 5 (lima) prinsip dasar

38

Menjamin Keamanan Bermukim

Pemerintah Daerah Sebagai Nakhoda

Partisipasi Masyarakat

Terintegrasi Dengan Sistem Kota

Kolaborasi & Komprehensif

Prinsip Dasar Pengentasan Permukiman Kumuh

Infrastruktur

Dasar

Pembiayaan

Perumahan

MBR

Lahan

Sosial dan

Ekonomi

Komponen Minimal Pengentasan

Permukiman Kumuh

(39)

Skha

Consulting

Peremajaan (urban renewal) dapat menjadi alternative solusi strategis untuk

penataan pemukiman di Kota Bandung (selain Pemugaran)

39

Urban Renewal

“Membangun tanpa menggusur”

Strategi pentahapan pembangunan mempertimbangkan

proses relokasi hunian masyarakat pada masa kontruksi.

Proses pembangunan dilakukan bertahap sesuai dengan

urutan area yang akan disiapkan untuk pembangunan

Requirement

terjadinya

urban renewal

adalah

tersedianya lahan pertama

(menjadi tanggungjawab

(40)

Potensi implementasi pola peremajaan ada di 7 Kawasan Prioritas

Penataan Kawasan Kumuh

40

Legenda

x Paling direkomendasikan x Dimungkinkan

x Dimungkinkan, namun tingkat kesulitan tinggi

Skoring

Parametrik TIPOLOGI Pemugaran

Peremajaan (Land Consolidation) Peremajaan (Land Sharing) Non-Conforming Use (Land Aqcuisition by Govt) Resettlement ( Bundle (Pendekat an Area) Unbundle (Pendekat an Per Program)

1 Antapani Wetan

82

TINGGI

x

x

x

x

2 Babakan

59 SEDANG

x

x

x

x

x

3 Babakan Ciparay

55 SEDANG

x

x

x

x

x

4 Babakan Sari

79 SEDANG

x

x

x

x

x

5 Babakan Surabaya

78 SEDANG

x

x

6 Binong

78 SEDANG

x

x

x

x

x

x

x

7 Cibaduyut

62 SEDANG

x

x

8 Cibaduyut Wetan

67 SEDANG

x

x

9 Cirangrang

80

TINGGI

x

x

10 Pasir Impun

80

TINGGI

x

x

x

x

x

11 Sekejati

47 SEDANG

x

x

12 Sukagalih

67 SEDANG

x

x

13 Sukahaji

72 SEDANG

x

x

x

x

x

14 Sukapura

80

TINGGI

x

x

x

x

15 Warung Muncang

57 SEDANG

x

x

x

x

x

Rekomendasi Paket

Pembiayaan

No Kawasan

Rekomendasi Pola Penataan

Vitalitas Ekonomi

Kawasan

(41)

APBN

APBD

Pungutan

Perbaikan

Develop

ment

Impact

Fees

Pinjaman

/Obligasi

Excess

Condem

nation

Linkage

Joint

Venture

Concessi

on

CSR

Swadaya

Masyarakat

Tingkat Kompleksitas Implementasi

1. Rendah

2. Sedang

3. Tinggi

Tingkat Pengembalian yang Dibutuhkan/Tujuan

1. Tidak Ada / Tujuan Sosial

2. Rendah / Tujuan Cost Recovery

3. Tinggi / Tujuan Komersial

Jenis Program

1. Bundle Program (Area Development)

2. Unbundle (Program Financing)

3. Dimungkinkan Keduanya

Program (Objek Pembiayaan)

1 Penyusunan Dokumen Perencanaan

2 Peningkatan Kapasitas Masyarakat

3 Pengadaan Lahan

4 Konstruksi Bangunan

5 Konstruksi Sarana dan Prasarana

6 Pemeliharaan Bangunan dan Sarana

7 Kegiatan Fasilitasi dan Pembinaan

1

3

1

1

Konvensional

Non-Konvensional

2

1

2

2

2

3

2

3

1

1

2

1

3

3

3

2

2

3

3

1

3

3

1

1

1

3

1

1

3

…dengan 6 alternative skema pembiayaan non-konvensional.

(42)

Skha

Consulting

Peran Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah dalam konsep

Peremajaan untuk memastikan terjadinya keadilan

42

Developer

Masyarakat

Bagaimana menciptakan

keadilan

antara pelaku bisnis

(developer) dengan masyarakat?

Pemerintah Daerah

Peran

Tools

Membuat rencana penataan

kota dan pemukiman

Memastikan desain dari

developer sesuai dengan

rencana tersebut

Perizinan

URBAN RENEWAL

“Menggunakan perizinan untuk

memastikan pembangunan sesuai

dengan rencana tata kota”

Pemerintah Pusat

“Memberikan fasilitas likuiditas

untuk developer agar dapat

membangun sesuai desain Pemda”

Developer 1

Developer 2

Pemerintah Daerah

Pemerintah Pusat

Pemberian

fasilitas

likuiditas 1

Pengembalian

ke Pemda

Pemberian

fasilitas

likuditas 2

Distribusi fasilitas

likuiditas

(43)

PT Bandung Infra

Investama

PEMDA Kota Bandung

(Fasilitator Pembangunan)

Pendanaan pemerintah

(program)

Pemerintah Daerah

“Menggunakan perizinan untuk memastikan

pembangunan sesuai dengan rencana tata kota”

(44)

Pemerintah Pusat

“Memberikan fasilitas likuiditas untuk developer agar dapat

membangun sesuai desain Pemda”

Figur

Memperbarui...

Referensi

Memperbarui...

Related subjects :