TEKNIK DAN METODE SURVEI PROPERTI
Survei
Apa itu survei (wikipedia.org)
Survei adalah pemeriksaan atau penelitian secara komprehensif[1].
Survei yang dilakukan dalam melakukan penelitian biasanya dilakukan dengan menyebarkan kuesioner atau wawancara, dengan tujuan untuk mengetahui: siapa mereka, apa yang mereka pikir, rasakan, atau kecenderungan suatu tindakan. Survei lazim dilakukan dalam penelitian kuantitatif maupun kualitatif.
Dalam penelitian kuantitatif, survei lebih merupakan pertanyaan tertutup, sementara dalam penelitian kualitatif
berupa wawancara mendalam dengan pertanyaan terbuka.
Survei (survey) atau lengkapnya self-administered survey adalah metode pengumpulan data primer dengan memberikan pertanyaan-pertanyaan kepada responden individu. Jadi bisa disimpulkan survei adalah metode untuk mengumpulkan informasi dari kelompok yang mewakili sebuah populasi:
Sejumlah besar responden bertanya ke orang
Menggunakan kuesioner Tempo yang relatif singkat Sangat kuantitatif
Kapan Survei Digunakan?
Ketika kita hendak menjelaskan sifat alamiah komunikasi pasar properti, hubungan konsumen
dan produsen;
Ketika kita hendak melakukan generalisasi, misalnya, kita hendak melihat bagaimana
kebiasaan masyarakat membeli properti;
Ketika kita hendak menggambarkan karakteristik kasus, misalnya, kita hendak
menggambarkan bagaimana suatu kelompok masyarakat memilih tempat tinggal, variabel apa yang menjadi penting dalam pilihan tersebut;
Ketika kita hendak melihat sebuah gejala atau penyebab sebuah fenomena, misalnya, kita
hendak melihat bagaimana trend kelas menengah di Indonesia dalam memilih rumah tinggal pertama mereka;
Ketika kita hendak melihat hubungan-hubungan antarvariabel, misalnya, Peningkatan UMR
Tahapan Survei Secara Umum
1) Menentukan masalah penelitian;2) Membuat desain survei;
3) Mengembangkan instrumen survei; 4) Menentukan sampel; 5) Melakukan pre-test; 6) Mengumpulkan data; 7) Memeriksa data(editing); 8) Mengkode data; 9) Data entry;
10)Pengolahan dan analisis data; 11)Interpretasi data; dan
Desain Survei
Desain Survei
Survei sekali waktu (cross-sectional survei)
Survei rentang waktu (longitudinal survei)
Survei tracking/trend (populasi sama, sample
berbeda)
Survei Panel (populasi sama, sampel
sama)
Survei kohort Populasi sama, subpopulasi (kohort) sama,
Survei cross sectional adalah survei yang
dirancang untuk sekali waktu. Survei ini
digunakan untuk memotret pendapat atau
perilaku masyarakat pada suatu periode
waktu tertentu
Survei trend adalah salah satu jenis survei
rangkai waktu (longitudinal). Survei ini dirancang
untuk melihat trend perubahan pendapat atau
perilaku.
Populasi dan desain survei (kuisioner dan
penarikan sampel) sama, tetapi respondennya
berbeda
Survei panel adalah survei yang melibatkan
panel responden. Survei dilakukan secara
periodik dari waktu ke waktu, dan respoden
yang diwawancarai orangnya sama
Peneliti memilih terlebih dahulu responden
panel, dan mereka inilah yang diwawancara
secara terus menerus
Survei kohort adalah jenis lain survei rangkai
waktu (longitudinal). Dalam survei ini, yang dilihat
adalah subpopulasi. Subpopulasi inilah yang akan
dilihat trend perubahan pendapat atau
POPULASI DAN KERANGKA SAMPLE
populasi Populasi sasaran Kerangka sample Sample 9Kelebihan Menggunakan Survei
1) Relatif murah.2) Deskripsi populasi besar. Tidak ada metode lain memiliki kemampuan ini;
3) Menjangkau lokasi terpencil dengan menggunakan surat, email atau telepon;
4) Sampel sangat besar memberi hasil signifikan secara statistik bahkan ketika menganalisis beberapa variabel;
5) Banyak pertanyaan diterapkan mengenai suatu topik sehingga memiliki fleksibilitas tinggi;
6) Pertanyaan standar membuat pengukuran lebih tepat;
7) Memiliki kemampuan tinggi dalam mengeliminasi subjektivitas peneliti.
Kelemahan Menggunakan Survei
1) Standarisasi metodologi memaksa peneliti merancang pertanyaan umum sehingga menghapus keunikan tiap responden.
2) Survei yang fleksibel membutuhkan desain administrasi stabil sepanjang pengumpulan data;
3) Peneliti harus memastikan bahwa sejumlah besar sampel memberikan respon (bebas respon bias);
4) Mungkin sulit bagi responden mengingat informasi atau mengatakan kebenaran tentang pertanyaan kontroversial; dan
5) Berbeda dengan direct observation, penelitian survei sulit mengontrol "konteks“.
Data Properti
Data lokasi & lingkungan
Data tanah
Data bangunan
Data-data lainnya
Kualitatif Kuantitatif
Data Properti
11
“Garbage in Garbage out”
Nilai = “Seberapa baik data”
Syarat-syarat Data yang Baik
12
Data harus objektif
Dapat mewakili kondisi properti yang dinilai
Kesalahan baku dari data harus kecil
Up-to-date, dan sesuai dengan kondisi saat ini
Harus relevan, maksudnya data yang dikumpulkan
harus ada hubungannya dengan masalah yang
dipecahkan
Jenis Data
13
Data umum (Ekonomi dan Lingkungan)
Data khusus (Properti)
DATA UMUM
14
Tren Ekonomi
Data Kependudukan
Peraturan Pemerintah
Tren Aktivitas Bangunan
Biaya Bangunan
Pajak-pajak
Sumber Data Umum
15
Data Sensus (lembaga pemerintah)
Konsultan Properti
Surat kabar/majalah/internet
DATA KHUSUS
16
Karakteristik Properti yang dinilai
Fisik (Tanah, Bangunan)
Lingkungan (Zoning, Lokasi, Akses, Infrastruktur)
Data Properti jual dan sewa Pembanding
Harga jual
Pendapatan sewa Tingkat kekosongan Biaya operasional Tingkat kapitalisasi
Data Lokasi & Lingkungan
(Neighborhood Data)17
Bangunan di sekitarnya
Highest and Best Use dari properti yang dinilai
Tren bangunan dari lokasi dan lingkungan
Transportasi
Zoning
18
Peruntukan
KDB (Koefisien Dasar Bangunan)
Yaitu angka persentase perbandingan luas bangunan yang bisa dibangun terhadap luas tanah yang tersedia, sesuai rencana tata kota. Misalnya, KDB 50%, luas lahan 1000 meter persegi. Berarti luas lahan yang dapat dibangun hanya 500 meter persegi, sisanya digunakan untuk ruang terbuka hijau dan resapan air
KLB (Koefisien Lantai Bangunan)
Yaitu perbandingan jumlah luas seluruh lantai terhadap luas tanah perpetakan yang sesuai dengan rencana kota
Data Tanah
19
Lokasi
Luas
Bentuk Tanah
Posisi ( kapling sudut / tusuk sate )
Topografi
Utilitas
Aksesibilitas
Jenis Sertifikat
Data Bangunan
20 Luas
Konstruksi bangunan
Bahan bangunan
Pelengkap bangunan
Desain & arsitektur
Eksterior
Interior
Properti pembanding - Harga jual
21
Harga jual dari properti sejenis di sekitar lokasi
Pada tanggal penilaian
Berdasarkan transaksi jual beli yang wajar:
Bebas ikatan
Layak
Properti Komersial - Pendapatan Sewa
22
Untuk bangunan yg sdh lama:
Harus mempertimbangkan schedule penyewaan
yang sedang berjalan
Untuk bangunan baru:
Harus estimasi nilai sewa dari setiap ruang;
berdasarkan nilai sewa dari bangunan sejenis
pada lingkungan yang sama
23
Properti Komersial - Tingkat Kekosongan
Dalam keadaan normal:
Tidak semua ruangan (NLA) dapat disewakan setiap
saat
Tidak semua uang sewa dalam kontrak dapat dibayar
oleh penyewa
Persentase tingkat kekosongan tergantung
supply &
demand
jenis bangunan komersial tersebut pada saat
penilaian dilakukan.
Diperlukan opini penilai atas kelangsungan dari kondisi yg
sudah ada dan perubahan2nya.
24
Biaya Operasional
25
Biaya operasional dari bangunan komersial bervariasi,
tergantung pada :
Umur bangunan
Perawatan
Ukuran
Bentuk
Perlengkapan lain
Biaya Operasional
(Cont’d)26
Biaya operasional termasuk:
Biaya Tetap
Biaya Variabel
27
Biaya Operasional:
Biaya tetap :
PBB
Asuransi
Dan lain-lain
(Cont’d)28
Biaya Operasional:
Biaya Variabel :
Gaji
Utilitas: Listrik, telepon, air bersih
Pemeliharaan (pengecatan)
Biaya marketing
Biaya manajemen
Dan lain-lain
29
B.Operasional
2012 2013 2014 2015 (Forecast) BIAYA VARIABEL Gaji Pegawai 1,500,000,000 2,250,000,000 3,375,000,000 5,062,500,000 Utilitas 750,000,000 1,125,000,000 1,687,500,000 2,531,250,000 Pemeliharaan 20,000,000 30,000,000 45,000,000 67,500,000 Marketing 100,000,000 150,000,000 225,000,000 337,500,000 Pengeluaran Kantor 107,676,462 161,514,693 242,272,040 363,408,059 Biaya Sewa 121,307,760 181,961,640 272,942,460 409,413,690 Sub Total 2,598,984,222 3,898,476,333 5,847,714,500 8,771,571,749 BIAYA TETAP Pajak Bangunan 80,083,375 80,083,375 214,433,650 183,000,000 Pajak Tanah 95,864,350 103,658,850 281,280,850 329,400,000 Asuransi 116,027,268 109,426,999 160,793,887 300,000,000 Sub Total 291,974,993 293,169,224 656,508,387 812,400,000 PENDAPATANSewa Ruang Kantor 6,337,836,680 11,408,106,024 20,534,590,843 36,962,263,518 Service Charge 3,682,845,310 5,861,993,424 6,993,014,254 8,111,623,061 Pendapatan Lain-lain
- Parkir 401,058,625 633,400,625 850,681,200 806,086,286 Jumlah Pdptan Lain2 10,421,740,615 17,903,500,073 28,378,286,297 45,879,972,865
30
Biaya Operasional:
Biaya Cadangan Pengganti
Merupakan perbaikan & penggantian:
Air conditioner & ventilasi
Listrik
Elevator / Lift
Air & pemadam kebakaran
Dan lain-lain
Tingkat Kapitalisasi
31
= tingkat pengembalian untuk menarik modal
investasi, dan terbentuk di dalam pasar.
Pendekatan Pasar (perbandingan data Pasar) Pendekatan Investasi (CAPM)
Sumber Data Khusus
32
Catatan Publik
Data transaksi (notaris, kantor PBB)
Surat kabar (harga penjualan & sewa yg diiklankan) Majalah-majalah properti
Quantity Surveyor (untuk estimasi biaya)
Partisipan pasar
Agen properti
Pemberi pinjaman
Kontraktor/developer Pemilik/Penyewa
33
Data Penawaran dan Permintaan Properti
Permintaan:
Permintaan properti saat ini
Perkiraan permintaan properti di masa yang akan
datang
Penawaran:
Properti yang sudah dijual
Properti yang sedang ditawarkan di pasar
Properti yang akan masuk ke pasar
*Penilai harus memiliki pengetahuan mengenai riset pasar keterampilan untuk melakukan penelitian mengenai permintaan dan penawaran
Sumber Data Penawaran dan Permintaan
34
1.
