7 Tip beli rumah lelong
Lelong rumah
“Beli rumah lelong? nah… sebelum tu awak kena pastikan benda ni… ni… ini…” itulah cakap-cakap yang kerap kali kita dengar dari kawan-kawan yang entah berpengalaman atau tidak dalam selok belok beli rumah lelong. Walau apa pun cakap-cakap orang, dibawah ini saya sertakan 7 tip beli rumah lelong. sila baca tip-tip dibawah.
1. Sebelum membeli rumah lelong, buatlah carian hak milik secara rasmi dipejabat tanah terbabit, lawat rumah lelong berkenaan dan jika boleh pergi ke pejabat pemaju untuk dapatkan maklumat selanjutnya. (benda ni kadang-kadang boleh dapat, kadang-kadang pemaju tak layan kita… apa boleh buat cari jalan lain lah!)
2. Hubungi pelelong untuk perisytiharan jualan lelong dan dapatkan nasihat lanjut daripada peguam untuk mendapatkan segala maklumat.
3. Selain itu, mungkin wajar juga anda meninjau sendiri rumah lelong itu dan mengambil gambar hartanah itu, lepas tu yang paling penting… datang tempat lelongan tepat pada waktunya.. kalau awal lagi baik.
4. Pada hari lelongan, pembida wajib sediakan 10 peratus daripada harga rizab harta atau rumah, sama ada dalam bentuk bank draf atau tunai. Cek selalunya tidak diterima.
5. jangan lupa pembida perlu membawa kad pengenalan asal dan 2 salinan kad pengenalan. 6. Jika menjadi wakil, kedua-dua kad pengenalan asal dan surat kuasa yang membenarkan dia menjadi wakil untuk mendapatkan lelongan perlu dibawa.
7. Kalau hantar wakil, wakil pun mesti bawa wang untuk bayar antara 10 peratus harga pembelian dan tandatangan jualan kontrak.
7 tip ini sebagai pengetahuan umum saja, dari pengalaman saya, 7 perkara ni memang wajib dan kena tahu. Walau apa pun rumah lelong mungkin ada masalah jika hartanah tu sendiri ada masalah. Jadi nasihat saya, dapat kan nasihat kawan-kawan dan selamat berlelong!
TIPS Jual Beli Hartanah 1 – KOS BELI RUMAH = Harga Rumah+Yuran
Peguam+Cukai Pelbagai
Mac 4, 2009 in Uncategorized
Aku teringat several points on property dealings hari ni…
9 bulan di firm lama (eh, pengumuman yer.. aku dah selamat memberhentikan diri sendiri bermula semalam)
campur 9 bulan chambering, campur lagi 5 bulan attachment sbb repeat Bar exam tak lepas2.. banyak gak la info-info menarik pasal property dealings yang bagi aku berguna untuk public tahu…
So, from now on aku akan share serba sedikit dengan pembaca sekalian tips-tips property dealings/
jual beli hartanah.
TIPS Jual Beli Hartanah 1 – KOS BELI RUMAH = Harga Rumah+Yuran Peguam+Cukai Pelbagai
OK, secara ringkas dan padat, anda perlu memiliki expectation di atas bila-bila sahaja anda tergerak hati
nak beli rumah. Ingat! Disamping harga rumah, anda perlu ambil kira kos-kos yang datang dengan urusan
jual beli tanah itu. 1. Harga Rumah
- Untuk rumah dibeli terus dari pemaju / rumah projek, pada kebiasaan anda harus keluarkan 10%
daripada harga rumah itu daripada poket anda sendiri untuk dibayar terus kepada pemaju. Kalau
rumah anda RM100,000-00, so, pastikan simpanan anda melebihi RM10,000-00 untuk dibayar kepada pemaju.
- cara dapatkan 10%; 1. Korek duit KWSP selepas Perjanjian Jual-Beli anda ditandatngani dan disetem, 2. Korek
duit pelaburan bertahun-tahun anda, 3. Korek peti harta karun anda sendiri kat rumah. It is not advisable
untuk anda membuat pinjaman peribadi / personal loan untuk cover this sum… Meminjam duit untuk meminjam
lagi is A BIG NO-NO dalam pengurusan kewangan berhemah.
- sesetengah pemaju sengaja menambah 10% harga pasaran* kepada harga rumah tersebut. Malah menguar2kan bahawa pembeli akan diberi 10% diskaun. Contoh, harga pasaran RM180,000-00, tetapi harga
tawaran ialah RM198,000-00. Bila pemaju menghalalkan RM18,000-00, pemaju tak rugi apa-apa kerana
pemaju akan tetap dapat harga market value daripada Bank yang menawarkan pinjaman perumahan kepada pembeli.
Pembeli untung berganda di sini sebab satu sen pun tak perlu dikeluarkan untuk membayar 10% harga beli!!!
- untuk rumah yang dibeli terus dari pemilik rumah selain pemaju/ subsequent sale atau lawyer-lawyer panggil sub-sale, anda harus sediakan cheque/cash 10% harga rumah semasa menandatangani perjanjian jual beli itu. Jadi,
pastikan anda benar-benar ada duit untuk beli rumah dengan cara begini. 2. Yuran Guaman
- beli saja rumah, INGAT! Yuran guaman anda akan keluarkan untuk dua urusan; 1. Urusan pendokumentasian (susahnyer) Perjanjian jual beli (SPA), dan 2. Urusan pendokumentasian Perjanjian Pinjaman Perumahan (FA).
- Itu secara general, melainkan pemaju sendiri yang akan membayar kos tersebut, atau anda layak untuk Zero Moving Fees dalam Perjanjian Pinjaman Perumahan, whereby Bank sendiri akan menanggung kos tersebut. Dalam kes ini, anda tidak mengeluarkan satu sen pun untuk Yuran Guaman!
- Cara kira Yuran Guaman; untuk SPA, kadar yuran / scale fees dikira dari harga beli, dan dalam FA, scale fees dikira dari jumlah pinjaman anda dengan Bank.
RM150,000-00 pertama – 1% i.e. RM150,00-00
RM150,001-00 hingga RM850,00 – o.7% i.e. RM5,950-00 RM850,001-00 hingga berape juta tah tak ingat – o.6% RM++ Contoh, katakanlah harga rumah anda RM950,000-00
Jadi yuran guaman yang akan dikenakan ialah RM7,100-00, tambah 5% service tax = jadilah RM7,455-00
Anda ambil pula pinjaman RM855,000-00 (90% dari harga rumah)
Jadi yuran guaman yang akan dikenakan ialah RM6,435-00, tambah 5% service tax = jadilah RM6,756-75
Jadi, jumlah fee guaman yang anda kena bayar untuk kedua2 urusan SPA dan FA ialah RM14,211-75 (kalau firm yang handle this two cases firm yang sama.. maka kaya rayalah firm tersebut…)
3- Cukai pelbagai (Disbursements)
Cukai setem dokumen / setem hasil (empat salinan setiap satu dokumen) = RM10-00 sahaja setiap satu hehehe
ini adalah cukai standard mana-mana urusan jual beli hartanah… Cukai yang banyak orang tak ambil tahu ialah
1. Cukai Setem untuk Pindahmilik, dan dua 2. Cukai jumlah pinjaman
Untuk cukai jumlah pinjaman, senang sahaja, RM5-00 akan dikenakan untuk setiap RM1,000-00 pinjaman bank.
So, kalau jumlah pinjaman RM850,000-00, cukai dikenakan ialah RM4,275-00
Jumlah ini akan disetemkan keatas dokumen Perjanjian Pinjaman original. Warna merah yer…
Cukai setem untuk Pindahmilik dikenakan dalam kes jual beli tanah daripada Pemaju apabila rumah yang anda beli itu sudah ada Geran! Dalam banyak2 kes, rumah projek belum ada Geran tanah, namun geran akan dikeluarkan dalam lebih kurang 3-5 tahun selepas sign SPA,
untuk rumah strata (kondo, apartment, flat) lebih lama koman2 10 tahun lepas tu baru keluar. Semua bergantung kepada kecekapan pihak2 berwajib.
Tapi, untuk kes sub-sale, ade Geran ke takde, kene bayar jugak cukai pindahmilik tu. Cara kira, hmmm.. xigt la, cam first RM100,000 – 1%
next RM100,001-00 hingga 500,000 – 2% .. nanti aku check balik, cari stamp duty act tadi xjumpe plak
Banyak lawyer gagal menerangkan cukai pindahmilik semasa Pembeli sign SPA dalam kes-kes projek,
yes, memang masa tu geran tak ada lagi dan cukai ini tak akan dibayar sehinggalah geran keluar,
tetapi dengan menerangkan kepada pembeli awal2, taklah mereka terkejut apabila 2-3 tahun lagi lawyer hantar surat suruh sign borang Pindahmilik dan bayar cukai untuk Pindahmilik. Aku dah terkena! Property RM600,000++, cukai dikenakan RM10,000++,
mau tak terkejut pembeli!! Last2 aku yang kene marah sebab tak bagitau awal2.. (padahal mase diorang sign SPA dulu aku belajar pun tak abis lagi!)
Kesimpulannya, untuk property RM950,000-00, anda kena sediakan sekurang-kurangnya jumlah berikut:-
- RM95,000-00 (10% daripada harga rumah)
- RM7,455-00 (yuran guaman untuk SPA + 5% sevice tax) - RM6,756-75 (yuran guaman untuk FA + 5% service tax) - RM4,275-00 (cukai setem untuk jumlah pinjaman) - RM20,000++ kot (cukai setem untuk pindah milik)
menjadikan jumlahnyer = RM133,486.75++ (sbb cukai pindahmilik aku tak kompem)
Ok2, jangan gelabah, sebab selalu jugak kes-kes beli rumah [dari pemaju sahaja ok] pakej die macam ni:-
- 10% dari harga beli diskaun
- yuran guaman untuk SPA pemaju tanggung [dengan syarat kita tak amik lawyer lain selain yang developer syorkan la]
- yuran guaman untuk FA Bank tanggung [kalu anda layak untuk Zero Moving Fees/Zero Cost], dan ada jugak yang developer tanggung
- cukai jumlah pinjaman pun Bank tanggung dalam kes Zero Moving Fees/Zero Cost
- cukai pindahmilik belum perlu bayar lagi sebab kebanyakan rumah projek belum ada Geran lagi
So, kalu anda terjumpa projek-projek perumahan atau layak untuk pakej2 diatas, kos yang akan anda keluarkan
ialah RM0-00! Oh, lupa lagi, mungkin koman2 RM500-00 untuk Booking Fees SAHAJA! Sekiranya anda muda (Bank suka peminjam-peminjam muda, sbb insyaAllah panjang umur lagi nak bayar loan), berkerjaya tetap (Bank nak koman-koman 6 bulan slip gaji & EPF statement, kalu anda professional lagi lah Bank suka – erm, ahli sukan professional, penari/pemuzik professional atau pendandan rambut professional bukan lah
PROFESSIONAL dalam erti kata ini yerr..), jenguk2lah projek-projek perumahan atau sales gallery berhampiran anda, rebutlah peluang kalau ada pakej2 tadi, tanyer agent samaada
pakej2 tadi available, sebab sekarang adalah masa yang menarik untuk membuat pelaburan hartanah! Ya, masa ekonomi gawat di mana kerajaan dah turunkan BLR!
Ingatkan nak tulis pendek ringkas padat, berjela-jela plak!
*EON Cap Islamic menawarkan pembiayaan mengikut harga pasaran, bukan harga jualan. Means, kalau pembeli nak margin of financing 90%, dan kalau EON Bank discover harga pasarn die lebih rendah dari harga jualan, bank tetap bagi 90%, tetapi dari harga pasaran, so, disamping 10% harga jualan, pembeli akan terpaksa keluarkan lagi duit untuk cover jumlah yang Bank tak tanggung tadi.
Minggu lepas saya berjaya menang rumah lelong.
Unit tu sebuah unit kondominium 3 bilik di Puchong. Market price dalam RM160k max. Saya dapat harga RM85k. Kondo tu dah siap dibina lama dah. Tapi unit yang saya menang tu fresh lagi, masih suci murni, takde sape pernah dudok kat unit tu lagi.
Seperti biasa, proses lelong yg saya pergi tu kejap je. Ada lebih kurang 80 rumah dari macam2 lokasi yang dilelong, tapi unit yang ada pembida (bidder) tak banyak pun, so dalam 15 minit dah settle semua.
Ni bukan kali pertama saya atau wife saya beli rumah, tapi ni kali pertama melalui lelong. Rasa seronok pun ada jugak. Sebenarnya tahun ni je, saya dah 8 kali pergi acara lelong, tapi asyik kalah je. Mungkin sebab saya ni kedekut sangat kot hehe. Yelah, kalau nak beli kenalah berbaloi, kalau menang lelong tapi setakat dapat harga market price, baik beli straight dari owner je, kurang risiko.
Kalau nak tengok unit-unit untuk lelong, boleh tengok kat prop-auction.1k.com.my (free je). Setiap auctioneer (pelelong) pun ada website sendiri. Antara yang popular kat malaysia ni: Property Auction House, Ng Chan Mau, Tan Corp, J Thilagamraj, Ehsan, Leong, Henry Butcher, dan banyak lagi. Saya dengar kat auctiondata.com.my listing lagi lengkap , tapi yang ni kena subscribe (RM1 sehari). Kalau tengok website-website ni, memang ada beratus2 rumah dilelong kat sana sini setiap minggu. Pilih, jangan tak pilih.
Beli hartanah ni tak semestinya perlu banyak duit pun. Contohnya, untuk unit yang saya menang tu, saya perlu bawak deposit 5% je, iaitu RM4250. Untuk unit tu pun, saya kongsi dengan sepupu saya, so sorang tak perlu keluarkan duit banyak..
Kalau tak biasa dengan lelong, saya cadangkan belajar dulu, sebab kena faham selok belok dan trick2.. Boleh refer kat beberapa website kawan-kawan saya, terutamanya
pie2020.com/blog dan faridzaswadi.blogspot.com. Saya cadangkan baca blog2 diorang dari awal, sebab entry2 yang awal-awal lagi banyak tips-tips berguna..
Kalau dah khatam, baru lah tau nak beli rumah kat kawasan mana (ada tempat panas, ada tempat sejuk), macamana nak survey rumah (sebab kita tak tengok rumah sebelum beli, mungkin kat dalam rumah tu ada lubang besar ataupun mayat haha), macamana nak buat duit atas angin (ni kena jadi „ulat‟ ni), macamana nak cek tunggakan letrik, air, maintenance, cukai, dsb (kadang2 tunggakan sampai berpuluh2 ribu ringgit, kalau salah beli boleh
bankrupt), macamana nak elak bayar tunggakan, macamana nak kawtim dengan pembida lain (contohnya kalau ada 5 pembida untuk unit sama, kalau lawan, harga reserve price mcm
RM60k pun boleh jadi sampai RM125k. tapi kalau kita kawtim dan offer cash kat pembida lain RM500 sorang, kita menang at RM60k je, jadi win-win situation), dan banyak tips2 lain.. Nanti kalau saya rajin, saya cerita sikit apa advantage/disadvantage beli rumah lelong ni.. Kalau rajin la..
Iklan: Kalau siapa nak sewa unit saya tu, insyallah seminggu lebih lagi dah boleh masuk dah.. Murah je, bawah RM1000 sebulan.. 3 bilik, ada swimming pool, playground, reading room, tennis court, laundrette, gym, jacuzzies.. ada parking lot sendiri.. security bagus, siap dengan access card.. pendek kata semua ada lah.. foreigner pun ramai haha..
simple calculation:
1. Bulan2 bayar loan RM360. Kalau sewakan RM1000 sebulan, berapa dapat (monthly)? 2. Beli RM85k. Kalau jual RM150k, berapa dapat (one time)?
[Update Januari 2011: Alhamdulillah, sejak tulis artikel ni, saya dapat beli beberapa biji rumah lelong lagi. Koleksi rumah subsale pun ada tambah jugak baru-baru ni. Kalau nak jumpa saya, boleh datang seminar hartanah. Seperti biasa, saya try kongsi sebanyak boleh. InsyaAllah.]
Persiapan Sebelum Hari Lelongan
Apabila kita dah decide nak bid sesebuah property tertentu, masih ada 2 perkara penting yang mesti dilakukan.
[1] Telefon Pelelong
Korang kena contact dulu pelelong hartanah tersebut. Dalam kes rumah yang aku nak bid ni aku contact Ng Chan Mau & Co. Kena tanya dulu sama ada hartanah yang kita nak bid tu masih dibuka untuk lelongan atau tidak. Banyak kes hartanah yang ditarik balik dari lelongan (withdrawn) pada saat-saat akhir. Baik confirmkan dulu kalau tak tu buang masa & tenaga je pergi pada hari auction tu nanti.
Kena semak juga dengan pelelong sama ada property tersebut dibuka kepada semua atau untuk bumiputera sahaja. Bagi property bumiputera, saingan semasa lelongan memang kurang tetapi kita kena ingat, suatu hari nanti kalau kita nak jual property tersebut, kita hanya boleh jual kepada bumiputera sahaja. So, pasaran agak kecil jika dibandingan dengan property yang tiada restriction bumiputera.
Perlu juga semak jika ada income restriction bagi membida property tersebut. Biasanya yang ada income restriction ni ialah property dbkl. Kalau tak salah, pendapatan isi rumah mestilah tidak melebihi RM 2,500 sebulan.
[2] Bank Draft
penerangan pelelong, maka langkah terakhir sebelum tibanya hari lelongan ialah menyediakan bank draft. Bank draft @ Banker’s Cheque ni boleh dibuat dari mana-mana bank & kita akan dikenakan sedikit caj dari pihak bank. Dalam kes aku ni, bank draft aku berjumlah RM 4,950 dan bank caj aku sebanyak RM 2.50. Pastikan nama Assignee (nama bank yang melelong) tu betul. Jangan salah pulak. Kalau salah tak boleh nak masuk bid.
Kalau semuanya dah sedia & berjalan lancer, so kita tunggu sehingga tibanya hari lelongan yang dinanti. Pastikan ic & bank draft tak tertinggal kat rumah pulak… Ini adalah bank draft yang dah aku sediakan untuk auction pada 23/02/2008 nanti…
Posted by KaiserKhairi at 6:29 PM 4 comments Labels: Persediaan Sebelum Auction
Langkah Pertama
Langkah pertama yang perlu dilakukan ialah mencari rumah-rumah yang bakal dilelong oleh pihak bank. Kebetulan pulak masa aku pergi bank
CIMB baru-baru ni, aku dapat satu brochure CIMB Mega Auction yang akan di adakan pada 23hb February 2008.
Yang bestnya CIMB Mega Auction ni, deposit yang perlu kita sediakan 5% sahaja daripada harga rumah yang kita nak bid tu. Biasanya kalau lain-lain bank deposit yang kita sediakan ialah 10%. Selak punya selak brochure tu, aku tak jumpa satu pun property yang berkenan di hati. So nampaknya aku kena cari rumah melalui sumber-sumber yang lain pulak. Ada banyak sebenarnya cara-cara nak cari rumah yang akan dilelong. Antaranya :
[1] Brochure Bank
Biasanya bank yang ada keluarkan brochure ni CIMB Bank dengan RHB Bank. Bank-bank lain aku tak perasan sangat. Biasanya dalam 2-3 minggu sebelum tarikh lelongan diaorang dah start edarkan brochure ni kat bank-bank. Kalau pergi bank tu cubalah jenguk-jenguk kalau ada brochure lelongan rumah. Biasanya diaorang buat dalam bentuk buku nipis. [2] Iklan dalam surat khabar
Iklan Lelongan Awam ni selalu jugak keluar kat dalam surat khabar. So daripada iklan ni, korang boleh la survey mana-mana property yang berpotensi untuk dibeli.
[3] Notis
Korang selalu tak nampak iklan-iklan yang ditampal kat tepi-tepi jalan, tiang-tiang lampu & dinding-dinding koridor/lobby (apartment/flat). Biasanya perkataan paling besar dia tulis ‘Bank Lelong’. Biasanya diaorang letak iklan ni kat area-area rumah yang nak dilelong tu jugak.
[4] Internet
Aku lebih suka cara ni sebab mudah, cepat dan banyak maklumat yang aku akan dapat berkaitan dengan rumah yang nak di lelong. Korang boleh tengok laman web bank atau pun laman web syarikat pelelong hartanah yang mengendalikan lelongan tersebut. Antaranya : Laman Web Bank :
CIMB Bank (www.cimbbank.com.my/auction)
RHB Bank (www.rhbbank.com.my/RHBPropertySearch) Maybank (http://www.grandpropertyauctions.com/) Laman Web Syarikat Pelelong Hartanah :
http://www.ngchanmau.com/
http://www.ehsanauctioneers.com/
http://www.auctions.com.my/
http://www.henrybutcher.com.my/
http://www.tancorp.com.my/
Sebenarnya banyak lagi website yang boleh korang refer berkenaan dengan
lelongan hartanah ni. Aku sendiri tak larat nak listkan. Apa yang aku listkan ni adalah website yang selalu aku jadikan sumber carian.
Kepada kawan-kawan yang berminat nak involve dalam membeli hartanah secara lelong ni, aku ucapkan selamat mencari property yang sesuai mengikut kehendak korang. Happy hunting !!!
Posted by KaiserKhairi at 6:43 AM 0 comments Labels: Persediaan Sebelum Auction
