HAK-HAK ATAS TANAH
B. Jenis jenis Hak Atas Tanah 1. Hak Milik
2. Hak Guna Usaha 3. Hak Pakai 4. Hak Sewa
5. Hak Membuka Tanah 6. Hak Memungut Hasil Hutan Hak Milik
▪ Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah
▪ Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
▪ Hanya warganegara Indonesia dapat mempunyai hak milik.
▪ Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya (bank Negara, perkumpulan koperasi pertanian, badan keagamaan dan badan sosial)
▪ Terjadinya hak milik, karena hukum adat dan Penetapan Pemerintah, serta karena ketentuan undang-undang
▪ Hak milik, setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak lain, harus didaftarkan di Kantor Pertanahan setempat. Pendaftaran dimaksud merupakan pembuktian yang kuat.
Hak Guna Usaha
▪ Adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan dengan jangka waktu 35 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun. Sesudah jangka waktu dan perpanjangannya berakhir ke pemegang hak dapat diberikan pembaharuan Hak Guna Usaha di atas tanah yang sama.
▪ Diberikan paling sedikit luasnya 5 hektar, jika lebih dari 25 hektar harus dikelola dengan investasi modal yang layak dnegan teknik perusahaan yang baik sesuai dengan perkembangan zaman.
▪ Hak guna usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain
▪ Hak Guna Usaha dapat dipunyai warga negara Indonesia, dan Badan Hukum yang didirikan berdasarkan Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
▪ Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Usaha adalah Tanah Negara
▪ Hak Guna Usaha terjadi karena penetapan Pemerintah
▪ Hak Guna Usaha setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak lain, harus didaftarkan di Kantor Pertanahan setempat.
Pendaftaran dimaksud merupakan pembuktian yang kuat
▪ Hak Guna Usaha dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan
Hak Guna Bangunan
▪ Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, yang dapat berupa tanah Negara, tanah hak pengelolaan, tanah hak milik orang lain dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun. Setelah berakhir jangka waktu dan perpanjangannya dapat diberikan pembaharuan baru Hak Guna Bangunan di atas tanah yang sama.
▪ Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
▪ Hak Guna Bangunan dapat dipunyai warga negara Indonesia, dan Badan Hukum yang didirikan berdasarkan Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
▪ Hak Guna Bangunan terjadi karena penetapan Pemerintah
▪ Hak Guna Bangunan setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak lain, harus didaftarkan di Kantor Pertanahan setempat. Pendaftaran dimaksud merupakan pembuktian yang kuat
▪ Hak Guna Bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan
Hak Pakai
▪ Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa- menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang
▪ Hak pakai dapat diberikan :
1. Selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu;
2. Dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun.
3. Pemberian hak pakai tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan.
▪ Yang dapat mempunyai hak pakai ialah : 1. Warga negara Indonesia
2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
▪ Sepanjang mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara maka hak pakai hanya dapat dialihkan kepada pihak lain dengan izin penjabat yang berwenang.
▪ Hak pakai atas tanah milik hanya dapat dialihkan kepada pihak lain, jika hal itu dimungkinkan dalam perjanjian yang bersangkutan.
Hak Sewa
▪ Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.
▪ Pembayaran uang sewa dapat dilakukan : 1. Satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu;
2. Sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan.
3. Perjanjian sewa tanah yang dimaksudkan dalam pasal ini tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur- unsur pemerasan.
▪ Yang dapat menjadi pemegang hak sewa ialah : 1. Warganegara Indonesia;
2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Hak Membuka Tanah Dan Memungut Hasil Hutan
▪ Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan hanya dapat dipunyai oleh warganegara Indonesia dan diatur dengan Peraturan Pemerintah.
▪ Dengan mempergunakan hak memungut hasil hutan secara sah tidak dengan sendirinya diperoleh hak milik atas tanah itu.
UUPA menetapkan 4 (empat) jenis hak atas tanah untuk keperluan pribadi maupun untuk kegiatan usaha. Untuk keperluan pribadi perorangan warga Negara Indonesia adalah Hak Milik (Pasal 20- 27 UUPA). Sedang untuk keperluan usaha adalah Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai. Dan Hak Pakai dapat pula digunakan untuk keperluan khusus.
a. Hak-hak atas tanah yang primer
yaitu hak-hak atas tanah yang diberikan oleh Negara dan bersumber langsung pada Hak Bangsa Indonesia atas tanah.
Jenis hak atas tanahnya adalah : 1. Hak Milik, (Pasal 20 - 27 UUPA)
Hak turun menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai oleh orang atas tanah dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6 (yang mengandung fungsi sosial). Turun temurun berarti dapat dikuasai tanahnya secara terus menerus dan akan beralih karena hukum kepada ahli warisnya.
Terkuat dan Terpenuh berarti penguasaan tanahnya. Tidak terputus-putus dan kewenangan pemilik untuk memakai tanahnya untuk diusahakan maupun untuk keperluan membangun sesuatu selama peruntukan tanahnya belum dibatasi menurut RTRW yang berlaku. Adapun ketentuan- ketentuan tentang hak milik adalah sebagai berikut :
1. Hak milik hanya khusus untuk perorangan yang mempunyai kewarganegaraan Indonesia saja (Pasal 21 ayat (1) dan ayat (4) UUPA), bisa dipakai sendiri, atau dipakai orang lain.
- Hak milik dapat beralih (karena hukum) atau dialihkan (karena pemindahan hak) kepada pihak lain dibebani hak baru dengan HGB, Hak Pakai, Hak Sewa, Hak Usaha bagi Hasil maupun Hak Menumpang (Pasal 20 dan 24 UUPA).
- Dapat dijadikan jaminan pelunasan utang dengan dibebani Hak Tanggungan (Pasal 25 UUPA).
- Dapat diwakafkan (Pasal 49 UUPA).
Hak milik wajib didaftarkan dan mempunyai sertifikat sebagai tanda bukti hak (Pasal 23 UUPA jo untuk hak milik dapat dijual atau dibebaskan haknya.
2. Hak Guna Usaha, (Pasal 28 - 34 UUPA dan Pasal 2 - 18 PP No.
40 Tahun 1966)
Hak ini memberikan wewenang untuk menggunakan tanahnya yang langsung dikuasai Negara untuk usaha pertanian, yaitu perkebunan, perikanan dan peternakan selama jangka wakti tertentu, yaitu 25 tahun dan 35 tahun dapat diperpanjang jangka waktunya 25 tahun dan jika tanahnya masih diperlukan dapat diperbaharui haknya, yaitu diberikan kembali selama 35 tahun. Sedang untuk perusahaan dalam rangka penanaman modal dapat diberikan sekaligus 95 tahun (Pasal 11 PP No. 40/1996). HGU dapat diberikan kepada warga negara Indonesia dan Badan Hukum Indonesia. HGU harus diatas tanah negara.
3. Hak Guna Bangunan (Pasal 35 - 40 UUPA dan Pasal 19 - 38 PP No. 40 Tahun 1996
Hak ini memberikan wewenang untuk mendirikan bangunan diatas tanah kepunyaan pihak lain (tanah negara atau tanah Hak Milik), selama jangka waktu 30 tahun dan dapat diperpanjang jangka waktunya 20 tahun dan jika masih diperlukan dapat diperbaharui hak tersebut. Untuk perusahaan dalam rangka penanaman modal dapat diberikan sekaligus untuk 80 tahun (Pasal 28 PP No. 40/1996).
HGB hanya dapat diberikan kepada warga negara Indonesia dan Badan Hukum
4. Hak Pakai (Pasal 41 - 43 UUPA dan Pasal 39 - 58 PP No. 40 Tahun 1966) Hak ini memberikan wewenang untuk menggunakan tanah kepunyaan pihak lain (tanah negara atau tanah Hak Milik) selama jangka waktu tertentu, yaitu 25 tahun dan dapat diperpanjang jangka waktunya 20 tahun dan jika masih diperlukan dapat diperbaharui hak tersebut. Untuk perusahaan dalam rangka penanaman modal dapat diberikan sekaligus 70 (Pasal 48 PP No. 40/1996) tahun. Tanah dengan Hak Pakai dapat digunakan untuk mendirikan
bangunan atau usaha pertanian. Hak Pakai dapat diberikan kepada :
a. Warga Negara Indonesia, b. Badan Hukum Indonesia,
c. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia,
d. Badan Hukum Asing yang mempunyai kantor perwakilan di Indonesia,
e. Departemen, Lembaga Non Departemen dan Pemerintahan Daerah,
f. Badan keagamaan dan sosial,
g. Perwakilan Negara Asing dan perwakilan badan Internasional.
b. Hak-hak atas tanah yang sekunder
yaitu hak-hak atas tanah yang diberikan oleh pemilik tanah dan bersumber secara tidak langsung pada Hak Bangsa Indonesia atas tanah. Hak atas tanah yang sekunder disebut pula hak baru yang diberikan di atas tanah Hak Milik dan selalu diperjanjikan antara pemilik tanah dan pemegang hak baru dan akan berlangsung selama jangka waktu tertentu
Jenis hak atas tanah yang sekunder adalah sebagai berikut:
1. Hak Guna Bangunan (Pasal 37 UUPA jo Pasal 24 PP No.
40/1996)
2. Hak Pakai (pasal 41 UUPA yo pasal 44 PP No. 40/1996)
3. Hak Sewa (pasal 44 dan 45 UUPA dan Hak Sewa atas tanah pertanian pasal 53 UUPA dan pasal 44 dan 45 UUPA)
4. Hak Usaha Bagi Hasil (pasal 53 UUPA yo UU No. 2 Tahun 1960 tentang “Perjanjian Bagi Hasil”
5. Hak Gadai atas Tanah (pasal 53 UUPA yo pasal 7 UU No. 56 Prp.
1960)
6. Hak Menumpang (pasal 53 UUPA)
Hak-hak atas tanah tersebut dapat diberikan di atas :
- Tanah Negara (tanah yang langsung dikuasai oleh Negara), - Bagian-bagian Tanah Hak Pengelolaan (baca halaman 14), - Tanah Hak Milik.
Peralihan hak atas tanah dapat terjadi karena 1 Jual beli
2. Tukar menukar
3. Penyertaan dalam modal 4. Hibah
5. Pewarisan
C. Hapusnya Hak Atas Tanah