ASPEK LEGAL JASA KONSTRUKSI - Spada UNS

ASPEK LEGAL JASA KONSTRUKSI

Semester : VII Bobot : 3 SKS

Sifat : Matkul Pilihan

Pertemuan : 5 (sesi II)

(BENTUK / MODEL KONTRAK KONSTRUKSI DI INDONESIA - 2)

KONTRAK

• Suatu perikatan yang dituangkan dalam perjanjian tertulis dan isi kontrak telah disepakati oleh

pemberi kerja dan mitra kerja, setelah ditanda tangani merupakan hukum bagi kedua belah pihak yang menandatangani

DOKUMEN KONTRAK

• Dokumen yang memuat persyaratan- persyaratan dan ketentuan-ketentuan yang harus dipenuhi untuk

melaksanakan pekerjaan yang

diperjanjikan, sesuai dengan dokumen pengadaannya

DEFINISI

Kontrak Kerja Konstruksi adalah keseluruhan dokumen kontrak yang mengatur

hubungan hukum antara

Pengguna Jasa dan Penyedia Jasa dalam penyelenggaraan Jasa Konstruksi

Hal secara tegas disebutkan dalam Pasal 1 angka 8

Undang Undang Nomor 2 Tahun 2017 tentang Usaha Jasa Konstruksi (“UU

No.2/2017”)

KONTRAK KONSTRUKSI

KONTRAK KERJA KONSTRUKSI adalah keseluruhan dokumen kontrak yang mengatur

hubungan hukum antara

Pengguna Jasa dan Penyedia Jasa dalam penyelenggaraan Jasa Konstruksi.

PENGGUNA JASA

adalah pemilik atau pemberi pekerjaan yang

menggunakan layanan Jasa Konstruksi.

KETENTUAN UMUM

PENYEDIA JASA adalah pemberi layanan Jasa Konstruksi.^SUB

PENYEDIA JASA adalah

pemberi layanan Jasa Konstruksi kepada Penyedia Jasa.

ISI KONTRAK KONSTRUKSI

• PIHAK : memuat secara jelas identitas para pihak

• RUMUSAN PEKERJAAN : lingkup kerja, nilai pekerjaan, harga satuan, batasan kegiatan

• MASA PERTANGGUNGAN : jangka waktu pelaksanaan dan pemeliharaan (fisik)

• HAK & KEWAJIBAN : pengguna jasa dan penyedia jasa

• TENAGA KERJA / PERSONIL : persyaratan klasifikasi tiap individu

• CARA PEMBAYARAN : ketentuan tentang kewajiban Pengguna Jasa dalam melakukan pembayaran hasil layanan Jasa Konstruksi, termasuk di dalamnya jaminan atas

pembayaran

• WANPRESTASI : memuat ketentuan tentang tanggung jawab dalam hal salah satu pihak tidak melaksanakan kewajiban sebagaimana diperjanjikan

• Penyelesaian perselisihan : memuat ketentuan tentang tata cara penyelesaian perselisihan akibat ketidaksepakatan

• Pemutusan Kontrak Kerja Konstruksi, memuat ketentuan tentang pemutusan Kontrak Kerja Konstruksi yang timbul akibat tidak dapat dipenuhinya kewajiban salah satu pihak

• Keadaan memaksa (FORCE MAJEUR) : memuat ketentuan tentang kejadian yang timbul di luar kemauan dan kemampuan para pihak yang menimbulkan kerugian bagi salah satu pihak

• Kegagalan Bangunan, memuat ketentuan tentang kewajiban Penyedia Jasa dan/atau Pengguna Jasa atas Kegagalan Bangunan dan jangka waktu pertanggungjawaban

Kegagalan Bangunan

• Perlindungan pekerja dan lingkungan

volume pekerjaan, yakni besaran pekerjaan yang harus dilaksanakan

persyaratan administrasi, yakni prosedur yang harus dipenuhi oleh para pihak dalam

mengadakan interaksi

persyaratan teknik, yakni ketentuan keteknikan yang wajib dipenuhi oleh penyedia jasa

pertanggungan atau jaminan yang merupakan bentuk perlindungan antara lain untuk

pelaksanaan pekerjaan, penerimaan uang muka, kecelakaan bagi tenaga kerja dan masyarakat

laporan hasil pekerjaan konstruksi, yakni hasil

kemajuan pekerjaan yang dituangkan dalam bentuk dokumen tertulis

LINGKUP KERJA DALAM KONTRAK

Aspek Perhitungan Biaya Aspek Perhitungan Jasa Aspek Cara Pembayaran Aspek Pembagian Tugas

BENTUK KONTRAK

KONSTRUKSI

Pembayaran Bulanan (Monthly Payment)

• Setiap prestasi diukur pada akhir bulan  lalu dibayar

• Kelemahannya : sekecil apapun prestasi harus dibayar

• Di modifikasi dengan syarat prestasi minimum/bulan

(dengan mempersyaratkan jumlah pembayaran minimum yang harus dicapai untuk setiap bulan diselaraskan

dengan prestasi yang harus dicapai sesuai jadwal)

• Masih belum aman  - Penyedia Jasa harus memasukkan prestasi bahan

• Hal ini diatasi dengan membatasi prestasi bahan (bahan yang sudah di fabrikasi/setengah jadi)

ASPEK CARA PEMBAYARAN

Setiap prestasi diukur pada akhir bulan lalu dibayar

Kelemahan dari cara pembayaran bulanan yaitu sekecil apapun prestasi harus dibayar

MONTHLY PAYMENT

Pembayaran atas prestasi (Stage Payment)

• Pembayaran atas dasar prosentase kemajuan fisik yang telah dicapai

• pembayaran kepada penyedia jasa dilakukan atas dasar prestasi yang dicapai dalam satuan waktu (bulanan).

• Biasanya besarnya prestasi dinyatakan dalam persentase.

Sering pula cara pembayaran seperti ini disebut pembayaran termin/ angsuran

• Biasanya dengan memperhitungkan uang muka dan uang Jaminan

• Masih tetap belum sepenuhnya aman karena kemungkinan prestasi bahan yang banyak  Penyedia Jasa

meningkatkan prestasi dengan cara menimbun bahanyang lazim disebut "front end loading “

Penyedia Jasa ingin cepat di bayar,

Pengguna Jasa harus hati-hati jgn terlalu dini/kelebihan

Penggunan jasa berkepentingan

pekerjaan terpasang, penyedia jasa ingin cepat di bayar

Penyedia jasa harus membayar upah, bahan, material sblm mendapatkan

pembayaran dari pengguna jasa

Penundaan pembayaran  penurunan prestasi, pengguna jasa rugi

STAGE PAYMENT

Pembayaran Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia Jasa

(Contractor’s Full Prefinanced)

• Pekerjaan didanai penuh terlebih dulu oleh Penyedia Jasa sampaiselesai

• Setelah pekerjaan selesai dan diterima baik oleh Pengguna Jasa barumendapatkan pembayaran dari Pengguna Jasa

• Perlu Jaminan Pembayaran dari Pengguna Jasa

• Dapat saja pada saat itu yang dibayar Pengguna Jasa adalah sebesar 95% dari nilai kontrak karena yang 5%

ditahan (retention money) selama tanggung jawab atas cacat

• atau pembayaran penuh 100%, tapi Penyedia Jasa harus memberikan jaminan untuk masa tanggung jawab atau cacat, satu dan lain hal sesuai kontrak

Penyedia Jasa mendanai dulu seluruh pekerjaan, setelah selesai + serah terima

dan OK baru di bayar pengguna jasa Ada jaminan dari Pengguna Jasa, bisa

dicairkan bila ingkar janji membayar Penyedia Jasa menanggung Interest

During Contructions  nilai kontrak lebih tinggi

Bisa kombinasi dgn bentuk kontrak lain

Contractor’s Full Prefinanced

PAYMENT

Kontrak Biasa / Konvensional

• Bentuk ini merupakan bentuk yang umum digunakan dalam kontrak konstruksi

• Terdapat pemisahan jelas antara owner, kontraktor dan konsultan

• Pengguna Jasa menugaskan Penyedia Jasa untuk melaksanakan salah satu aspek

pembangunan saja

• Setiap aspek satu Penyedia Jasa perencanaan, pengawasan, pelaksanaan dilakukan Penyedia Jasa berbeda

• Pengawas/supervisi pekerjaan diperlukan untuk mengawasi pekerjaan Penyedia Jasa

• Terdapat 3 kontrak pekerjaan : kontrak

perencanaan, kontrak pelaksanaan dan kontrak pengawasan

• Untuk pekerjaan sekup kecil (klinik, rumah tinggal, rumah ibadah, pasar dll)

ASPEK CARA PEMBAGIAN TUGAS

KONTRAK BIASA / KONVENSIONAL

KONTRAK SPESIALIS

• Pekerjaan dibagi berdasarkan spesialisasi masing-masing Penyedia Jasa  tidak ada Penyedia Jasa Utama/Umum

• Pengguna jasa menandatangani kontrak dengan beberapa perusahaan spesialis untuk masing-

masing keahlian

• Sudah dilakukan penunjukkan beberapa

kontraktor utama untuk efisiensi waktu dan kepastian kualitas pekerjaan

• Masing-masing Penyedia Jasa menutup kontrak dengan Pengguna Jasa

• Keuntungan : mutu handal/kualitas, hemat waktu

& biaya

• Banyak resiko karena kontrak banyak, mungkin perlu Manajemen Konstruksi (banyak

pengawasan)

• Resiko memberikan seluruh aspek pembangunan kepada satu Penyedia Jasa berkurang; bilasalah satu Penyedia Jasa bermasalah, mudah

mengganti

KONTRAK SPESIALIS

K ONTRAK RANCANG BANGUN (Design Build , Turnkey)

• Pekerjaan Perencanaan/Design dan pelaksanaan diborongkan kepada satu Penyedia Jasa (bisa

men-sub-kan)

• kontraktor tidak hanya bertanggung jawab atas pelaksanaan konstruksi tetapi juga terhadap

desain konstruksi (main konntraktor  perencana)

• Penyedia Jasa mendapatkan imbalan jasa perencanaan dan biaya pelaksanaan

• Pembayaran Design Build sesuai progres

pekerjaan, sedangkan Turn Key setelah seluruh pekerjaan selesai

• Biasanya tidak ada Pengawas dari Pengguna Jasa, tapi yang ada wakil (Owner’s

Representative)

• Perlu Jaminan Pembayaran dari Pengguna Jasa (bila model Turkey)

• Pengguna jasa perlu hati-hati, krn apabila ada

masalah baik perencanaan maupun pelaksanaan akan sulit mengganti penyedia jasa

• Ada resiko komersial  tergantung keuangan penyedia jasa tunggal

KONTRAK RANCANG BANGUN

K ONTRAK EPC

(Engineering, Procurement &

Construction)

• Bentuk ini mirip dengan Design-Build, bedanya bentuk ini biasanya dipakai untuk industri

(minyak, gas, petro kimia)

• Kontraktor juga bertanggung jawab dalam

pelaksanaan pengadaan barang dan jasa untuk pelaksanaan proyek

• Tahapan pekerjaan terdiri dari : Perencanaan ( Engineering – E)  Pengadaan Bahan &

Peralatan (Procurement – P) 

Konstruksi/Pembangunan (Construction – C)

• Pembayaran dilaksanakan sesuai tahapan pekerjaan yang telah diselesaikan

• Yang dinilai bukan saja pekerjaan selesai, tapi unjuk kerja yang harus sesuai TOR (Term Of Reference) yang diminta oleh Pengguna Jasa

K ONTRAK BOT/BLT

• Sebuah pola kerja sama antara pemilik

tanah/lahan dan investor yang akan mengolah lahan tersebut menjadi satu fasilitas

• pemilik lahan mengajak kontraktor untuk

berinvestasi dengan cara melaksanakan sebuah pembangunan diatas lahan pemilik

• kontraktor mendanai seluruh biaya pekerjaann dan saat pekerjaan selessai, kontraktor memiliki hak untuk mengelola atau menyewakan

bangunan ke pihak lain

• Setelah kurun waktu tertentu, barulah bangunan tersebut dikembalikan kepada pemiliki

proyek/lahan

• Setelah fasilitas dibangun (Build), Investor

mendapatkan konsesi untuk mengoperasikan dan memungut hasil (Operate) dalam kurun waktu tertentu

• Mirip dengan Rancang Bangun, Bedanya terletak pada masa konsesi yang di perlukan untuk

pengembalian investasi

membangun, mengoperasikan dan

mengembalikan fasilitas yang biasa disebut kontrak BOT atau kontrak Konsesi

Dalam kontrak Konsesi biasanya lebih disukai termasuk masa membangun agar ada

rangsangan mempercepat pembangunan  masa konsesi lama  keuntungan banyak perlu kontrak operasi & pemeliharaan untuk

menjamin aset masih memiliki nilai waktu kembali

Build, Lease & Transfer (BLT) beda sedikit dengan BOT dimana Pemilik seolah-olah menyewa kepada Investor (Lease) untuk

mengembalikan dana Investor secara bertahap

BOT dan BLT

K ONTRAK SWAKELOLA (FORCE ACCOUNT)

• Sesungguhnya swakelola bukanlah bentuk

kontrak karena pekerjaan dilaksanakan sendiri tanpa memborongkan kepada penyedia jasa

• Misalnya suatu instansi pemerintahan melaksanakan suatu pekerjaan dengan

mempekerjakan sekumpulan orang di dalam instansi itu sendiri  Yang memberi perintah, yang mengawasi, yang mengerjakan adalah orang-orang dari satu instansi yang sama

• Swakelola adalah langkah pokok pengguna jasa terhadap keterikatan proyek dan tanggung

jawab

PBC (Performance Based Contract)

• Kontrak berbasir kinerja Performance Based

Contract adalah bentuk kontrak baru yang akhir- akhir ini mulai diperkenalkan di Indonesia oleh Kementrian Pekerjaan Umum

• PBC merupakan kontrak berbasis Kinerja yang berarti penilaian dilakukan atas dasar kinerja yang dihasilkan, bukan sekedar pekerjaan itu telah diselesaikan seperti dalam bentuk kontrak konvensional

• Jadi selain dilakukan uji coba (Comissioning) setelah pekerjaan selesai juga akan dinilai kinerjanya (Performance)

• Bentuk kontrak terintegrasi yaitu perencanaan, pelaksanaan, uji coba dan pemeliharaan

• belum memiliki payung hukum dalam arti belum ada perundang-undangan yang mengatur tata cara pemakain bentuk kontrak ini

 TERIMA KASIH

 SEMOGA

BERMANFAAT