Berdasarkan uraian di atas, penulis tertarik untuk meneliti “BOT PERJANJIAN (BUILD OPARATE AND TRANSFER) ANTAR PT. Unsur essentialia merupakan unsur perjanjian yang harus ada dalam perjanjian atau unsur mutlak dalam suatu perjanjian. kebebasan berkontrak, para pihak yang membuat dan mengadakan kontrak dapat membuat dan mengadakan kontrak atau perjanjian yang menimbulkan kewajiban, sepanjang perbuatan yang akan dilakukan itu tidak dilarang.
Perjanjian bersama ialah perjanjian yang mewujudkan kewajipan asas untuk kedua-dua pihak, seperti perjanjian jual beli. Perjanjian konsensual adalah perjanjian yang dianggap sah apabila terdapat kesepakatan antara pihak yang membuat perjanjian. Kontrak lisan ialah kontrak atau perjanjian yang dibuat oleh pihak-pihak hanya melalui persetujuan lisan atau persetujuan pihak-pihak (Perkara 1320 Kanun Sivil).
Kontrak bersama adalah perjanjian yang dibuat oleh para pihak, mewujudkan hak dan kewajipan asas, seperti dalam jual beli dan sewa. Perjanjian timbal balik tidak sempurna dan mewujudkan kewajipan asas untuk satu pihak manakala pihak yang lain wajib melakukan sesuatu. e) Perjanjian percuma. Perjanjian yang mengikat adalah perjanjian yang mewujudkan kewajipan di pihak para pihak. g) Perjanjian dari aspek yang menyekatnya.
Penggolongan perjanjian berdasarkan larangan adalah penggolongan perjanjian dari sudut pandang bahwa para pihak tidak boleh membuat perjanjian yang bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan, dan ketertiban umum. e.
Tinjauan Umum Tentang Build Operate and Transfer (BOT) a. Pengertian Build Operate and Transfer dan Dasar Hukum
Selanjutnya dalam Pasal 1 ayat 13 disebutkan bahwa penyerahan suatu fasilitas adalah penggunaan barang milik negara yang berupa tanah oleh orang lain dengan pembangunan fasilitas beserta fasilitas dan fasilitasnya, dan setelah selesai pembangunannya diserahkan untuk digunakan. oleh pihak lain dalam jangka waktu tertentu yang disepakati. Setelah membangun fasilitas tersebut, investor memperoleh konsesi untuk pengoperasian dan pemungutan hasil (Operate) untuk jangka waktu tertentu. Pemilik tanah atau pemilik tanah ingin membangun bangunan komersial di atas tanah mereka, tetapi tidak memiliki dana untuk mengadakan kontrak bangun-guna-serah terima.
Investor yang ingin membangun gedung komersial, tetapi tidak memiliki tanah hak untuk pembangunan gedung komersial tersebut, dan ada pemilik tanah yang bersedia menyerahkan tanahnya untuk pembangunan gedung komersial tersebut. Penanam modal mendirikan bangunan komersial di atas tanah milik pihak lain, dan setelah pembangunan selesai, penanam modal berhak mengoperasikannya selama jangka waktu tertentu. Setelah masa operasi berakhir, investor harus mengembalikan tanah kepada pemilik dan bangunan komersial di atasnya.
Pemilik tanah berkepentingan dengan pengadaan proyek dari awal sampai akhir pengadaan proyek. Peran sektor swasta adalah untuk membangun dan mengoperasikan proyek di dalam konsesi dan kemudian menyerahkan proyek tersebut kepada pemilik lahan. Hak dan kewajiban dalam perjanjian Build Operate and Transfer (BOT) Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 348/KMK/04/1995 tentang perlakuan pajak penghasilan bagi pihak yang melakukan kerjasama dalam bentuk Build Operate dan Perjanjian Pengalihan mengatur antara lain sebagai berikut.
Keuntungan dan kerugian perjanjian Build Operate and Transfer (BOT) Keuntungan BOT bagi pemerintah daerah karena dapat membangun infrastruktur dengan biaya penghimpunan dana dan bunga yang relatif murah, dapat mengurangi penggunaan dana APBD dan juga mengurangi jumlah pinjaman masyarakat, dan setelah masa konsesi, bangunan dan fasilitas yang ada dialihkan ke sektor publik. Kelemahan dari sistem perjanjian BOT adalah negara melepaskan hak eksklusif dan hak memimpin untuk jangka waktu tertentu, sedangkan bagi investor usaha yang diselesaikan mengandung resiko tinggi karena memerlukan perhitungan dan pertimbangan yang matang disamping juga menggunakan dana yang sangat besar dan pembangunan proyek tersebut juga beresiko mengalami kegagalan. bangunan itu bisa disebabkan karena salah perhitungan dan salah urus. e.Perjanjian Build Operate and Transfer dibagi menjadi empat tahap prosedural, yaitu: 18 .. 18 Salim, Perkembangan Hukum Kontrak Di Luar KUH Perdata, Jakarta, PT.
Pada tahap ini, pemilik tanah menyerahkan penggunaan tanah yang dimilikinya atau dikuasainya kepada investor untuk membangun bangunan komersial dan segala fasilitasnya di atasnya. Sebelum membangun, investor harus menunjukkan gambar bangunan kepada pemilik tanah disertai dengan penjelasan rinci. Penanam modal wajib, setelah berakhirnya masa operasi, mengembalikan tanah dan bangunan komersial di atasnya serta segala fasilitasnya kepada pemilik tanah dalam keadaan dapat dan siap untuk dioperasikan.
BANI (Badan Arbritase Nasional Indonesia) a. Pengertian BANI
Arbitrase adalah cara penyelesaian sengketa perdata di luar pengadilan umum berdasarkan perjanjian arbitrase yang dibuat secara tertulis oleh para pihak yang bersengketa. Arbiter harus netral dan tidak memihak salah satu pihak yang bersengketa. Selain itu, yang terpenting adalah “independensi” arbiter dalam menjalankan tugasnya, sehingga dapat dicapai keputusan yang “adil” dan “cepat”.
Untuk melaksanakan suatu putusan arbitrase, putusan tersebut harus diajukan dan didaftarkan di kantor pengadilan negeri oleh arbiter atau yang ditunjuknya dengan memasukkan dan menyerahkan lembaran asli atau salinan yang sebenarnya dari putusan arbitrase nasional kepada pengadilan negeri. panitera, dalam waktu 30 (tiga puluh) hari setelah putusan arbitrase diucapkan. Putusan arbitrase nasional bersifat independen, final dan mengikat (sebagai putusan yang mempunyai kekuatan hukum tetap), sehingga ketua pengadilan negeri tidak diperkenankan untuk meninjau kembali alasan atau pertimbangan putusan arbitrase nasional. Yurisdiksi tinjauan berada di tangan Ketua Pengadilan Negeri terbatas pada tinjauan formal putusan arbitrase nasional yang dikeluarkan oleh arbiter atau majelis arbitrase.
HASIL PENELITIAN PEMBAHASAN
Gambaran Umum
Sea World Indonesia berupa kontrak BOT untuk pembangunan, pengelolaan dan pengalihan hak atas sarana hiburan. Sea World Indonesia telah menandatangani perjanjian kerjasama untuk pembangunan, pengelolaan dan pengalihan hak atas fasilitas hiburan "Undersea World Indonesia" di Taman Impian Jaya Ancol, dimana struktur kepemilikan Perusahaan Daerah DKI Jakarta adalah 72%. Sea World Indonesia memiliki hak pengelolaan atas proyek tersebut selama 20 tahun hingga 21 September 2014.
Berdasarkan persepsi yang berbeda dari kedua belah pihak, hal ini menimbulkan perselisihan dimana Sea World menyatakan telah memperpanjang perjanjian dengan Ancol hingga tahun 2034, yang berarti 20 tahun ke depan. Sea World Indonesia adalah risiko politik yaitu pengambilalihan proyek secara sepihak, pelanggaran kewajiban masing-masing pihak, khusus perubahan undang-undang yang merugikan proyek. Sea World Indonesia tidak akan ada masalah selama kedua belah pihak memahami isi perjanjian tersebut.
Sea World Indonesia sebagai pelaksana proyek akan menerima hak konsesi untuk jangka waktu tertentu untuk mendapatkan keuntungan ekonomi dan pada akhirnya mengembalikan semua aset tersebut kepada PT. Sea World tidak segera mengalihkan bangunan dan aset karena modal yang digunakan untuk membangun Sea World belum mendapatkan keuntungan yang diharapkan, kata PT. Hal ini sejalan dengan kesepakatan BOT bahwa Sea World harus menyerahkan bangunan dan asetnya kepada PT pada akhir jangka waktu.
Sea World menurut Sulistyanto (Hakim Pengadilan Negeri Magelang), kontrak pada dasarnya timbul dari adanya perbedaan atau ketidaksamaan kepentingan antara para pihak. Sea World dapat diimplementasikan sedemikian rupa sehingga setelah berakhirnya perjanjian BOT, Sea World menyerahkan atau mengalihkan kepemilikan seluruh aset kepada PT. Setelah jangka waktu perjanjian kerjasama yang terakhir, Sea World Indonesia dalam kondisi terawat dan layak secara teknis setelah melakukan penelitian dan tim khusus yang dibentuk bersama oleh pihak pertama dan pihak kedua dan didaftarkan sebagai aset milik PT.
Klien Sea World menyerahkan aset dan bangunan sesuai dengan yang tertuang dalam perjanjian sistem BOT bahwa mereka harus mengembalikan aset dan bangunan kepada PT pada akhir kontrak. Setelah pembangunan proyek kendaraan bawah air tersebut, Sea World berhak untuk mengoperasikan atau mengelola proyek tersebut selama jangka waktu tertentu, dan dari usaha tersebut Sea World memperoleh keuntungan setelah jangka waktu yang telah disepakati, kemudian proyek tersebut diserahkan kepada PT. Sea World tidak sempat memimpin proyek karena langsung diserahkan ke PT.
Pembagunan Jaya Ancol Tbk, menurut analisa penulis, Sea World telah melanggar perjanjian sebagaimana tertuang dalam perjanjian BOT yang menyatakan bahwa setelah berakhirnya perjanjian, Sea World harus menyerahkan semua bangunan dan aset kepada PT. Jika Sea World ingin memperpanjang kembali perjanjian, hal itu dapat dilakukan setelah Sea World menandatangani akta pengalihan dan penyerahan bangunan dan aset kepada PT.
PENUTUP
Kesimpulan
Jalur yang ditempuh antara kedua belah pihak dalam jalur pembahasan tersebut dilakukan sesuai dengan Keputusan Presiden No. 54 Tahun 2010, asas hukum yang dijadikan acuan adalah asas hukum umum dalam hukum pemerintahan dan hukum kontrak dalam buku III KUH Perdata, meliputi asas kebebasan berkontrak, asas itikad baik, asas proporsionalitas dan asas prinsip keterbukaan. Kedua belah pihak dapat melaksanakan perjanjian pengembalian setelah bangunan dan aset dikembalikan ke PT.
Pembangunan Jaya Ancol, perjanjian pengembalian dapat dilakukan berdasarkan asas kebebasan bersepakat, para pihak bebas menentukan isi perjanjian sesuai dengan keinginan para pihak. Namun kebebasan yang dimiliki oleh para pihak harus didasarkan pada perbuatan hukum yang tidak boleh bertentangan dengan hukum, kesusilaan, dan ketertiban umum dengan maksud agar kerjasama dimasa yang akan datang dapat tercapai dengan hasil yang baik. Sea World Indonesia memiliki opsi untuk memperpanjang jangka waktu pengelolaan maksimal 20 tahun lagi, dan harus memberikan pemberitahuan tertulis kepada Jaya Ancol selambat-lambatnya 1 tahun setelah perjanjian berakhir.
Pembangunan Jaya Ancol Tbk karena perjanjian berakhir sesuai kesepakatan dalam perjanjian dan PT. Pembangunan Jaya Ancol Tbk, dan jika perjanjian akan diperpanjang kembali harus ada kesepakatan dari kedua belah pihak. Sea World Indonesia memutuskan bahwa Mahkamah Agung mengabulkan permohonan Pemohon dengan menyatakan bahwa perpanjangan tidak berlaku seketika atau otomatis, tetapi dapat diperpanjang secara bersyarat dengan perjanjian baru yang disetujui oleh pemohon Konvensi dan termohon Konvensi.
Saran
Pembangunan Jaya Ancol sudah sesuai dengan kesepakatan BOT sehingga kesepakatan dalam perjanjian terpenuhi dan tidak merugikan PT. Perpanjangan perjanjian pengembalian dapat dilakukan setelah Sea World menandatangani akta pengalihan dan pengalihan bangunan dan aset kepada PT. Para pihak yang akan melaksanakan Perjanjian BOT dinyatakan secara tegas dalam Perjanjian dengan bahasa yang tidak menimbulkan multi faktor, sehingga tidak menimbulkan perbedaan persepsi.
Karya Ilmiah
Peraturan Perundang-Undangan
