Peluang Penerapan Land Value Capture di Indonesia

Peluang Penerapan Land Value Capture¹ di Indonesia Oswar Mungkasa²

1. Pendahuluan

Peningkatan nilai lahan di kawasan perkotaan terjadi sebagai hasil ikutan dari kegiatan pembangunan infrastruktur, kebijakan tata ruang, atau pengembangan kawasan oleh pemerintah. Salah satu instrumen yang mampu mengoptimalkan dampak positif dari peningkatan nilai lahan tersebut adalah Land Value Capture (LVC) atau Pengelolaan Perolehan Peningkatan Nilai Kawasan (P3NK).

LVC adalah suatu mekanisme yang memungkinkan pemerintah dapat memperoleh sebagian dari nilai tambah lahan yang dihasilkan oleh investasi publik dalam infrastruktur, kebijakan tata ruang, atau upaya pemerintah lainnya yang berdampak langsung pada peningkatan nilai lahan di sekitarnya. Di Indonesia, LVC berpotensi menjadi alat penting untuk mendanai pembangunan infrastruktur, mengelola urbanisasi, dan mengatasi kesenjangan pendanaan pembangunan kota.

Beberapa definisi lainnya sebagai pembanding yaitu

(i) LVC dapat didefinisikan sebagai kebijakan pemanfaatan peningkatan nilai tanah yang dihasilkan dari investasi, aktivitas, dan kebijakan Pemerintah di suatu kawasan dengan menggunakan dua basis penerapan yaitu LVC berbasis pajak dan LVC berbasis pembangunan (Kemenko Perekonomian dan ADB 2021)

(ii) serangkaian mekanisme yang digunakan untuk memonetisasi peningkatan nilai tanah/lahan yang muncul akibat adanya pembangunan infrastruktur pada area tersebut (Putra, KPBU, Kementerian Keuangan, tanpa tahun)

(iii) mekanisme untuk “mengambil” sebagian kenaikan nilai dari tanah akibat investasi publik yang dilakukan oleh pemerintah Pramana, Kompasiana, 2016).

Seiring dengan urbanisasi yang pesat di Indonesia, kota-kota besar seperti Jakarta, Surabaya, dan Bandung menghadapi tantangan besar terkait penyediaan infrastruktur

1 Land Value Capture diterjemahkan menjadi Pengelolaan Perolehan Peningkatan Nilai Kawasan (P3NK) merujuk pada Peraturan Presiden Nomor 79 Tahun 2024 tentang Pendanaan Pengadaan Infrastruktur melalui Pengelolaan Perolehan Peningkatan Nilai Kawasan (P3NK)

2 Perencana Ahli Utama (PAU) Bappenas, Deputi Gubernur DKI Jakarta bidang Tata Ruang dan Lingkungan Hidup (2015-2019), Direktur Tata Ruang dan Pertanahanan Bappenas (2013-2015), Kepala Biro Perencanaan dan Anggaran Kementerian Perumahan Rakyat (2010-2012)

yang memadai. Sumber daya keuangan yang terbatas dan tekanan pada anggaran publik yang sering kali menghambat penyelesaian pembangunan infrastruktur yang sangat dibutuhkan. Oleh karena itu, penerapan LVC dapat menjadi solusi untuk menangkap sebagian dari peningkatan nilai lahan yang dihasilkan oleh keberadaan infrastruktur untuk didaur ulang menjadi pendanaan pembangunan lebih lanjut.

Skema P3NK sebenarnya telah dikenali sejak satu dasawarsa lalu namun kemudian penerapannya masih terkendala oleh belum tersedianya regulasi yang memadai. Walaupun kemudian dapat dikenali bahwa Pemerintah Provinsi DKI Jakarta telah menerapkan skema ini dalam bentuk ‘kontribusi pengembang’ sebagai konsekuensi peningkatan Koefisien Lantai Bangunan pada beberapa kawasan prioritas seperti sepanjang jalur MRT, BRT dan LRT.

Diluncurkannya Peraturan Presiden Nomor 79 Tahun 2024 tentang Pendanaan Pengadaan Infrastruktur melalui Pengelolaan Perolehan Peningkatan Nilai Kawasan (P3NK) menjadi momentum bagi penerapan skema P3NK secara lebih masif.

Namun disadari sepenuhnya bahwa pemahaman terhadap skema P3NK bagi sebagian besar pengambil keputusan khususnya di pemerintah daerah masih sangat minim. Dengan demikian, makalah singkat ini berupaya menampilkan konsep dasar P3NK, termasuk praktik baik dari kota-kota dunia, dan peluang penerapannya di Indonesia serta rekomendasi strategis untuk mewujudkan kebijakan tersebut.

2. Konsep Dasar Land Value Capture (LVC) Pengelolaan Perolehan Peningkatan Nilai Kawasan (P3NK)

LVC sering digunakan untuk mendanai infrastruktur yang diperlukan untuk mendukung pertumbuhan perkotaan, seperti transportasi, taman, dan fasilitas umum lainnya, serta untuk memastikan bahwa keuntungan dari investasi publik kembali ke masyarakat.

Beragam mekanisme P3NK setidaknya terbagi dalam 3 (tiga) kategori yaitu Berbasis Pajak – Berbasis Biaya (fee-based) – Berbasis Insentif, yaitu

 Berbasis pajak (tax-based): betterment levies, special assessment, Tax Increment Financing (TIF), Land Value Tax.

 Berbasis Biaya (Fee-based): exaction, sale/lease of public land, sale of development right

 Berbasis Insentif (Incentive Based): land pooling/readjustment, density bonus, negotiated land sale/lease with development condition, joint development with public land as equity

Selain itu terdapat juga kategori berdasarkan waktu pengenaan, yaitu

 Pengenaan biaya sekali (one time charges): exaction, sale of development right, betterment levies, public land sale, land pooling/readjustment (kontribusi lahan di awal)

 Pengenaan biaya berulang : TIF, land value tax, special assessment,

 Keduanya: public land lease (Bank Dunia, 2020).

Secara rinci beberapa metode umum P3NK adalah berupa

 Pajak Peningkatan Nilai Tanah: Pajak yang dikenakan pada pemilik tanah yang nilai tanahnya meningkat sebagai akibat dari proyek-proyek publik seperti pembangunan infrastruktur atau perbaikan fasilitas umum

 Kontribusi Pengembang: berupa kontribusi finansial atau in-kind (seperti penyediaan fasilitas publik) sebagai bagian dari izin pembangunan. Ini biasanya diterapkan di kawasan yang nilai lahannya meningkat karena perubahan zonasi atau perbaikan infrastruktur.

 Betterment Levies: berupa pungutan khusus yang dikenakan pada pemilik tanah atau properti di sekitar infrastruktur publik yang telah meningkatkan nilai aset mereka. Pungutan ini berfungsi untuk mengimbangi biaya infrastruktur publik.

 Tapping Increased Land Value Through Land Sales or Leases: Pemerintah dapat menjual atau menyewakan tanah milik negara yang mengalami peningkatan nilai karena pemnbangunan infrastruktur, lalu menggunakan hasilnya untuk membiayai proyek lain.

 Tax Increment Financing (TIF): pemanfaatan peningkatan pendapatan pajak di kawasan tertentu untuk mendanai proyek infrastruktur atau pengembangan kawasan yang memicu peningkatan nilai tanah di wilayah tersebut.

 Pengembangan dan Pembangunan Kembali/Redevelopment: Pemerintah dapat terlibat dalam pengembangan kegiatan besar yang meningkatkan nilai tanah di sekitar area tersebut, dan kemudian mendapatkan manfaat finansial dari peningkatan nilai tanah tersebut.

 Partisipasi dalam Kegiatan Pembangunan: Pemerintah bisa juga ikut serta dalam proyek pembangunan swasta dengan kontribusi berupa tanah atau infrastruktur, dan kemudian mendapatkan bagian dari keuntungan dari peningkatan nilai tanah.

3. Manfaat

Manfaat P3NK meliputi beberapa aspek ekonomi, sosial, dan lingkungan yang penting bagi pembangunan perkotaan dan infrastruktur. Berikut adalah beberapa manfaat utama P3NK:

 Pembiayaan Infrastruktur Berkelanjutan

 Sumber Dana Alternatif: P3NK menyediakan sumber pendanaan yang stabil dan mandiri untuk pembangunan infrastruktur seperti jalan, transportasi umum, air bersih, dan fasilitas umum lainnya. Hal ini mengurangi ketergantungan pada pajak tradisional atau utang pemerintah.

 Mempercepat Pembangunan: pemerintah dapat mempercepat pembangunan infrastruktur yang sering kali tertunda karena kurangnya anggaran.

 Distribusi Manfaat Investasi Publik

 Keadilan Sosial: Peningkatan nilai tanah akibat investasi publik, seperti pembangunan infrastruktur atau perbaikan fasilitas umum, sering kali hanya dinikmati oleh pemilik tanah. Skema P3NK menjamin sebagian dari keuntungan tersebut dikembalikan kepada masyarakat untuk mendanai kegiatan pembangunan yang bermanfaat bagi semua.

 Mengurangi Ketimpangan: melalui penyaluran sebagian keuntungan dari peningkatan nilai tanah kepada masyarakat melalui penyediaan infrastruktur dan fasilitas umum, P3NK membantu mengurangi ketimpangan ekonomi antara pemilik tanah dan masyarakat luas.

 Mendorong Penggunaan Lahan yang Efisien

 Optimalisasi Pemanfaatan Lahan: P3NK dapat mendorong penggunaan lahan yang lebih efisien dan ramah lingkungan. Ketika pemilik tanah diuntungkan dari peningkatan nilai tanah, mereka akan terdorong untuk memanfaatkan lahan dengan lebih produktif, misalnya dengan membangun lebih banyak perumahan atau fasilitas komersial.

 Pengendalian Urban Sprawl: melalui pengembangan infrastruktur pada kawasan tertentu, P3NK dapat membantu mengurangi ekspansi perkotaan yang tidak terkendali (urban sprawl), yang sering kali membebani sumber daya alam dan infrastruktur.

 Meningkatkan Partisipasi Masyarakat dalam Pembangunan

 Kolaborasi antara Sektor Publik dan Swasta: P3NK mendorong kolaborasi yang lebih erat antara pemerintah dan pengembang swasta. Dengan adanya insentif keuangan, sektor swasta lebih terdorong untuk berpartisipasi dalam kegiatan pembangunan yang mendukung kepentingan publik.

 Perbaikan Kualitas Lingkungan: Skema P3NK yang mendanai infrastruktur hijau, seperti taman atau transportasi umum berkelanjutan, dapat meningkatkan kualitas lingkungan di perkotaan dan menciptakan ruang hidup yang lebih baik.

 Meningkatkan Nilai Properti di Sekitar

 Dampak Positif pada Ekonomi Lokal: Infrastruktur baru yang didanai oleh P3NK, seperti stasiun kereta api atau jalan raya, dapat meningkatkan aksesibilitas dan kualitas hidup di daerah tersebut. Sehingga meningkatkan nilai properti dan merangsang pertumbuhan ekonomi kawasan tersebut.

4. Praktik Baik dan Pembelajaran dari Kota-kota Dunia 4.1 Praktik Baik Kota Dunia

Berbagai kota di seluruh dunia telah berhasil menerapkan Land Value Capture atau P3NK sebagai perangkat pembiayaan infrastruktur. Beberapa contoh yang patut dipelajari dan dijadikan rujukan:

 Hong Kong: Sistem transportasi massal di Hong Kong, yang dikelola oleh Mass Transit Railway (MTR), merupakan salah satu contoh sukses penerapan P3NK.

MTR memanfaatkan peningkatan nilai lahan di sekitar stasiun kereta untuk membiayai operasi dan pengembangan jaringan transportasi massal. MTR mengembangkan properti komersial dan residensial di lahan yang mereka miliki atau di lahan yang nilainya meningkat karena keberadaan jaringan transportasi tersebut. Ini memungkinkan MTR untuk beroperasi tanpa subsidi pemerintah dan tetap menguntungkan.

 Sao Paulo, Brasil: Di Sao Paulo, Brasil, kebijakan CEPACs (Certificates of Additional Construction Potential) memungkinkan pengembang membeli hak pembangunan tambahan di kawasan yang mengalami peningkatan nilai lahan.

Dana yang diperoleh dari penjualan sertifikat ini digunakan untuk proyek-proyek infrastruktur publik dan perbaikan kawasan.

 Bogotá, Kolombia: Bogotá menerapkan Betterment Levies (contribución de valorización), pemilik properti dikenai pungutan khusus berdasarkan peningkatan nilai propertinya akibat proyek infrastruktur. Pendapatan dari pungutan ini digunakan untuk mendanai pembangunan infrastruktur lebih lanjut, terutama jalan dan fasilitas publik lainnya.

 New York City, Amerika Serikat: New York menggunakan Tax Increment Financing (TIF) untuk mendanai kegiatan revitalisasi perkotaan. Misalnya, pembangunan Hudson Yards memanfaatkan peningkatan nilai properti di kawasan tersebut untuk mendanai infrastruktur baru, seperti transportasi publik dan ruang terbuka.

4.2 Pembelajaran MTR Hongkong

MTR Corporation Limited adalah perusahaan transportasi yang mengelola jaringan kereta api di Hong Kong. Didirikan pada tahun 1979, MTR bukan hanya operator transportasi, tetapi juga terlibat dalam pengembangan properti. Keberhasilan MTR dalam memanfaatkan Land Value Capture (LVC)/P3NK terkait erat dengan pendekatan "Rail + Property" (R+P), yang memungkinkan untuk memadukan bisnis transportasi dan real estat guna meningkatkan keuntungan.

Sistem "Rail + Property" ini memungkinkan MTR untuk memanfaatkan peningkatan nilai lahan yang terjadi di sekitar stasiun kereta atau sepanjang jalur yang mereka bangun dan kelola. Dengan kata lain, MTR berperan tidak hanya sebagai operator transportasi, tetapi juga sebagai pengembang properti di lahan-lahan yang diuntungkan oleh peningkatan aksesibilitas akibat pembangunan jalur kereta.

4.2.1 Mekanisme "Rail + Property"

MTR menerapkan pendekatan LVC/P3NK dengan menggunakan mekanisme

"Rail + Property" melalui tiga langkah utama:

 Hak Pengembangan Lahan: Pemerintah Hong Kong, yang memiliki tanah di sebagian besar wilayah, memberikan hak kepada MTR untuk mengembangkan lahan di sekitar stasiun kereta dan jalur rel baru. Pemberian hak ini umumnya

terjadi sebelum stasiun dan jalur kereta dibangun, sehingga nilai lahan yang diperoleh MTR masih relatif rendah.

 Pengembangan Properti: Setelah infrastruktur transportasi (seperti stasiun kereta) selesai dibangun, nilai lahan di sekitar stasiun cenderung meningkat secara signifikan. MTR mengembangkan properti di lahan-lahan tersebut, termasuk pembangunan apartemen, pusat perbelanjaan, kantor, dan fasilitas komersial lainnya. Proyek pengembangan ini sering dilakukan bekerja sama dengan pengembang swasta, MTR mendapatkan sebagian besar pendapatan dari penjualan atau penyewaan properti tersebut.

 Pendanaan Transportasi dari Pengembangan: Pendapatan yang diperoleh dari pengembangan properti tersebut kemudian digunakan untuk membiayai pembangunan dan operasional jaringan kereta api. Dengan model ini, MTR tidak hanya bisa membangun jaringan transportasi tanpa subsidi publik, tetapi juga mencatat keuntungan yang signifikan dari pengembangan properti.

4.2.2 Manfaat dan Keberhasilan Model LVC/P3NK MTR

Secara umum, beberapa manfaat dan keberhasilan penerapan P3NK oleh MTRHongkong adalah

 Pembiayaan Infrastruktur Mandiri: Salah satu keberhasilan terbesar MTR adalah kemampuannya untuk mendanai pembangunan infrastruktur tanpa bergantung pada subsidi pemerintah. Penerapan LVC melalui model "Rail + Property" yang memungkinkan MTR untuk mengelola sistem transportasi massal yang berkualitas tinggi sekaligus menghasilkan pendapatan dari properti. Dengan demikian, MTR dapat mempertahankan kestabilan finansial sambil terus memperluas jaringan transportasinya.

 Transportasi Efisien dan Luas: Saat ini, MTR mengelola lebih dari 260 km jaringan kereta api di Hong Kong, yang melayani lebih dari 5 juta penumpang per hari. Efisiensi operasional yang tinggi, ketepatan waktu, dan jangkauan yang luas membuat MTR menjadi sistem transportasi massal andalan di Hong Kong.

 Peningkatan Nilai Properti: Pembangunan jaringan MTR menyebabkan peningkatan signifikan dalam nilai lahan di sekitar stasiun. Hal ini memberikan manfaat ganda: MTR memperoleh pendapatan dari properti yang dikembangkan, sementara masyarakat menikmati peningkatan kualitas hidup dan aksesibilitas yang lebih baik.

 Pembangunan Kawasan Transit-Oriented Development (TOD): Kawasan- kawasan di sekitar stasiun kereta MTR dikembangkan sebagai kawasan TOD yang menggabungkan hunian, pusat perbelanjaan, dan fasilitas publik dengan akses transportasi yang sangat baik. TOD menciptakan kawasan perkotaan yang lebih padat dan efisien, yang mengurangi ketergantungan pada kendaraan pribadi dan meningkatkan penggunaan transportasi publik.

 Model Keberlanjutan: Dengan model "Rail + Property", MTR menciptakan siklus pendanaan yang berkelanjutan. Investasi di bidang infrastruktur meningkatkan nilai lahan, yang kemudian digunakan untuk membiayai lebih banyak proyek infrastruktur. Hal ini memastikan pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan dan membantu mengatasi tantangan urbanisasi di Hong Kong.

4.2.3 Contoh Pengembangan Properti oleh MTR

Beberapa proyek pengembangan properti sukses yang dilakukan oleh MTR sebagai bagian dari strategi LVC/P3NK meliputi:

 Tung Chung Station: Dikembangkan menjadi kawasan hunian dan komersial besar yang menyediakan apartemen, pusat perbelanjaan, dan fasilitas umum lainnya. Pengembangan ini meningkatkan aksesibilitas ke wilayah sekitar sekaligus menyediakan pendanaan bagi MTR.

 Kowloon Station: Di sekitar stasiun ini, MTR mengembangkan International Commerce Centre (ICC), salah satu gedung pencakar langit tertinggi di dunia.

Kawasan ini juga mencakup hotel, pusat perbelanjaan, dan apartemen mewah.

Pendapatan dari pengembangan properti ini secara signifikan membantu mendanai jaringan kereta api yang lebih luas.

 Elements Mall: Sebuah pusat perbelanjaan besar yang dikembangkan di atas Kowloon Station sebagai bagian dari proyek TOD yang berhasil meningkatkan kualitas kawasan dan menyediakan fasilitas komersial yang terintegrasi dengan jaringan transportasi.

4.2.4 Tantangan dan Pengembangan Lebih Lanjut

Meskipun MTR berhasil menerapkan LVC/P3NK dengan sukses, terdapat beberapa tantangan yang dihadapi, seperti peningkatan harga lahan dan properti yang menyebabkan perumahan menjadi kurang terjangkau bagi sebagian masyarakat.

Selain itu, pengelolaan kepadatan di sekitar stasiun kereta juga menjadi tantangan tersendiri.

Namun, keberhasilan MTR tetap menjadi model inspiratif bagi banyak kota di dunia yang berusaha menerapkan LVC/P3NK untuk mendanai pembangunan infrastruktur publik. Banyak negara, termasuk Inggris dan beberapa negara di Asia, telah mengadopsi atau mempelajari model MTR untuk pengembangan transportasi massal mereka.

4.2.5 Relevansi Model MTR untuk Indonesia

Indonesia, khususnya kota-kota besar seperti Jakarta, dapat belajar banyak dari model MTR. Proyek-proyek transportasi massal seperti MRT Jakarta dan LRT Jabodetabek memiliki potensi besar untuk menerapkan prinsip LVC/P3NK, dengan memanfaatkan peningkatan nilai lahan di sekitar stasiun dan jalur rel untuk mendanai ekspansi jaringan transportasi.

Melalui kerjasama dengan pengembang properti dan penerapan kebijakan TOD, Indonesia dapat menciptakan model pembiayaan yang mandiri untuk membangun dan mengelola sistem transportasi yang berkelanjutan. Pengembangan lahan di sekitar proyek MRT dan LRT dapat diarahkan pada perumahan, perkantoran, serta fasilitas komersial, yang kemudian digunakan untuk membiayai operasional transportasi massal tanpa mengandalkan subsidi publik secara penuh.

5 Peluang Penerapan LVC di Indonesia

Indonesia, sebagai negara dengan pertumbuhan urbanisasi yang pesat, memiliki potensi besar untuk menerapkan LVC/P3NK sebagai instrumen pembiayaan infrastruktur, terutama di kota-kota besar.

Beberapa peluang penerapannya meliputi:

 Proyek Infrastruktur Massal: Pembangunan MRT di Jakarta, LRT di Jabodetabek, dan proyek transportasi massal lainnya telah meningkatkan nilai lahan di sekitarnya secara signifikan. Penerapan LVC/P3NK dapat menangkap sebagian dari nilai tambah tersebut untuk mendanai proyek-proyek infrastruktur lain atau memperluas jaringan transportasi.

 Pembangunan Kawasan TOD (Transit-Oriented Development): Pengembangan kawasan TOD di sekitar stasiun MRT, LRT, atau kereta api cepat di kota-kota besar bisa menjadi peluang besar untuk menerapkan LVC/P3NK. Properti di kawasan TOD cenderung mengalami lonjakan nilai, sehingga LVC/P3NK dapat diterapkan dalam bentuk pajak tambahan, kontribusi pengembang, atau pajak kenaikan nilai properti.

 Revitalisasi Kawasan Perkotaan: Penerapan LVC/P3NK dapat membantu pendanaan proyek-proyek revitalisasi kawasan lama di kota-kota besar Indonesia, seperti revitalisasi kawasan Pasar Senen di Jakarta atau kota tua di Semarang.

Dengan menggunakan instrumen seperti Betterment Levies atau TIF, pemerintah daerah dapat memanfaatkan peningkatan nilai tanah untuk mendanai proyek- proyek ini.

6. Rekomendasi Langkah Strategis

Untuk menerapkan L/P3NK secara efektif di Indonesia, beberapa rekomendasi strategis meliputi:

 Kerangka Regulasi yang Jelas: Pemerintah perlu menetapkan kerangka regulasi yang jelas dan transparan terkait penerapan LVC/P3NK, termasuk mekanisme penghitungan, prosedur pelaksanaan, dan pengawasan. Perubahan regulasi mengenai perpajakan tanah dan properti juga harus diperhatikan untuk mendukung penerapan LVC/P3NK. Peluncuran Perpes Nomor 79 Tahun 2024 tentunya telah dapat memenuhi sebagian besar kebutuhan dukungan regulasi, namun masih perlu disimak dalam beberapa waktu ke depan terkait penerapannya.

 Percontohan pada Kawasan Prioritas: Penerapan LVC/P3NK sebaiknya dimulai dengan percontohan di kawasan-kawasan prioritas, seperti di sekitar proyek MRT Jakarta atau di kawasan TOD Jabodetabek. Proyek percontohan ini dapat memberikan pelajaran penting sebelum penerapan LVC/P3NK dalam skala yang lebih luas.

 Keterlibatan pemangku kepentingan/kolaboratif. Penerapan LVC/P3NK harus melibatkan berbagai pemangku kepentingan, termasuk pengembang, pemilik lahan, dan masyarakat. Transparansi dan partisipasi publik penting untuk memastikan bahwa mekanisme LVC/P3NK diterima oleh semua pihak yang terlibat.

 Penguatan Kapasitas Pemerintah Daerah: Pemerintah daerah perlu memperkuat kapasitas teknis dan manajerial dalam menerapkan LVC/P3NK. Hal ini mencakup kemampuan dalam valuasi lahan, manajemen proyek, serta pemantauan dan evaluasi dampak kebijakan.

 Penggunaan Pendapatan untuk Pembangunan Berkelanjutan: Pendapatan dari LVC/P3NK seyogyanya diarahkan pada pembangunan infrastruktur yang

berkelanjutan, seperti transportasi publik, ruang terbuka hijau, atau perumahan terjangkau, sehingga memberikan manfaat jangka panjang bagi masyarakat luas.