EXECUTIVE SUMMARY
NAMA PROYEK
PERUMAHAN “EduLife Green Resident”
VISI
Terciptanya perumahan dan permukiman yang layak dan terjangkau dalam lingkungan yang asri dan sehat bagi kehidupan masyarakat.
MISI
1. Membangun perumahan yang sehat, asri, aman dan nyaman.
2. Memfasilitasi masyarakat Menengah ke bawah untuk memiliki rumah yang layak huni.
RENCANA LOKASI
1. Jalan Karadenan, Sukahati,Cibinong, Bogor
2. Luas 1800 m2 dengan ukuran 27 m x 65 m. (Bentuk L) RENCANA PERUMAHAN
Akan dibangun Rumah Tipe Bangunan 45 m2 / Tanah 70 m2 sebanyak 10 Unit dan tipe bangunan 90 m2 / Tanah 70 m2 sebanyak 5 unit.
Sistem Proyek
Sistem yang digunakan dalam proyek pengembangan perumahan “Edulife Green Resident” adalah KPR inden. Pembiayaan dengan KPR inden ini pencairannya
dilakukan secara bertahap, didasarkan kepada progres pembangunan unit rumah.
Konsumen dan developer melakukan transaksi Akad Jual Beli sebelum bangunan selesai. Dengan sistem ini, pemasaran perumahan dilakukan dengan cara
memperlihatkan siteplan perumahan, dan desain rumah yang akan dibangun kepada konsumen. Konsumen dipandu oleh kami, sebelum melakukan pengajuan KPR kepada BANK, sehingga peluang untuk mendapatkan KPR mendekati 100 %.
RENCANA PELAKSANAAN KONSTRUKSI
Didesain oleh Arsitek yang sudah berpengalaman dalam proyek perumahan.
Dikerjakan oleh tukang yang sudah berpengalaman dalam proyek perumahan, dengan sistem upah harian.
PERIZINAN YANG HARUS DIPROSES 1. Izin Prinsip/Fatwa Lahan
2. Izin Pemanfaatan Lahan
3. AMDAL dari BLHD kabupaten 4. IMB Induk dari BPPT Kabupaten
5. Izin Lingkungan RT, RW, Desa, Kecamatan 6. Izin Gangguan dari BPPT Kabupaten JADWAL PELAKSANAAN PROYEK
Proyek direncanakan akan dilaksanakan selama 12 Bulan mulai pertengahan Juni 2012 – pertengahan Juni 2013.
: Terlaksana
: Belum Terlaksana
IDENTITAS PEMOHON Muhammad Nawawi No. Hp : 021. 93669003
No. Rekening : 0060006199925, Bank Mandiri Email : [email protected]
Alamat : Jl. Bambu Kuning 1 No. 48. Cibubur, Jakarta Timur.
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Rumah merupakan salah satu kebutuhan pokok bagi kehidupan manusia. Oleh karena itu sejalan dengan laju pertambahan penduduk dan kenaikan pendapatan masyarakat, maka pengembangan proyek perumahan memiliki prospek bisnis yang cerah.
Begitupula di daerah Cibinong dan sekitarnya memiliki prospek yang menjanjikan untuk dikembangkan proyek perumahan.
Properti merupakan salah satu jenis investasi yang populer di Negara maju. Di Indonesia sendiri, sejak tahun 1980 an properti telah digandrungi oleh seluruh
kalangan, mulai dari konglomerat, kelas menengah, bahkan rakyat biasa. Hal ini dapat dilihat secara kasat mata dengan maraknya pengembangan perumahan baik kelas real estate sampai perumahan sangat sederhana.
Properti menawarkan banyak peluang dibandingkan dengan investasi lainnya. Selain memiliki entry barrier yang relative longgar, sehingga sebenarnya siapa pun dapat terjun ke bisnis sektor property. Secara makro bisnis properti tidak banyak berpengaruh oleh kondisi apa pun, terlebih untuk perumahan sederhana dengan konsep modern memang sangat dibutuhkan oleh sebagian masyarakat kelas menengah ke bawah yang nota bene mayoritas penduduk di Indonesia.
Perumahan sederhana dengan konsep modern ini memang memiliki tujuan utama untuk dihuni. Namun dalam kenyataannya sering dijumpai kategori ini juga peminat/pembeli rumah memiliki tujuan untuk komersial atau investasi. Sehingga kebutuhan akan perumahan sederhana dengan konsep modern tidak akan pernah stagnan dan akan terus bertumbuh kembang permintaan pasarnya dari masa ke masa.
Sehingga dengan dasar pemikiran di atas, maka kami memiliki perencanaan untuk pengembangan perumahan real estate berkonsep modern.
1.2. Pokok Permasalahan
Pokok permasahan yang muncul dari proyek pengembangan perumahan “EduLife Green Resident” yaitu belum tersedianya modal awal untuk pembebasan lahan, pengolahan lahan, perizinan dan biaya operasional selama 3 bulan awal proyek untuk pengembangan perumahan “EduLife Green Resident”.
1.3. Keunggulan Proyek
Beberapa keunggulan proyek ini adalah:
1. Pemasaran
Banyaknya peminat yang ingin tinggal didaerah ini. Disisi yang lain dekat dengan kantor yang bisa menjadi target pemasarannya adalah karyawan kantor itu sendiri, pekerja lainnya dan karyawan pemda, PNS, ABRI, TNI, dll .
2. Tanah
Tanah yang akan dibebaskan oleh pengembang seluas 1800 m2 dengan harga yang murah dari harga pasaran di daerah tersebut.
3. Lokasi strategis
Daerah yang strategis, karena banyaknya perumahan yang ada, disamping itu pula terdapat pusat pendidikan dari mulai TK sampai sekolah tinggi, Rumah sakit, Pusat Belanja, Sarana Olahraga, dll. Ditambah lagi aksesnya dekat dengan tol dan juga stasiun kereta api.
1.4. Tujuan
Tujuan dari proposal ini adalah:
Mendapatkan modal awal dari pihak investor yang akan digunakan untuk pembebasan lahan, pengolahan lahan, perizinan dan biaya operasional selama 3 bulan pertama proyek dalam rangka Merealisasikan pengembangan perumahan “EduLife Green Resident”, yang terletak di Jalan Karadenan, Sukahati,Cibinong, Bogor
BAB II
ASPEK PEMASARAN
2.1 Tujuan Pemasaran
Menyediakan unit rumah minimalis yang asri, sehat dan layak huni kepada calon konsumen dengan minimal penghasilan Rp.7,5 juta/bulan.
• Pencapaian target penjualan 18 Unit Rumah selama 6-12 bulan.
• Rata-rata perbulan dapat terjual minimal 2 unit rumah.
2.2 Analisa Pasar
1. Kebutuhan Konsumen
> Perumahan bagi semua orang merupakan kebutuhan dasar setelah sandang dan pangan.
> Masih terus tumbuh dan berkembangnya industry di sekitar lokasi proyek baik industry berkwasan mau pun industry non kawasan sehingga akan bertambahnya jumlah tenaga kerja yang membutuhkan tempat tinggal.
> Bagi calon konsumen yang sudah memiliki tempat tinggal bisa dijadikan alternative untuk investasi di bidang property yang tidak pernah mengalami penurunan harga bahkan cenderung terus meningkat dari waktu ke waktu.
2. Persaingan
Tingkat persaingan tidak begitu ketat, karena hanya ada satu pesaing utama lokasinya dekat dari perumahan “EduLife Green Resident” dan harga yang ditawarkan lebih mahal.
3. Analisa SWOT
• Kekuatan
1. Manajemen profesional di bidangnya dengan memiliki akses ke lembaga sosial kemasyarakatan, lembaga pendidikan dan pemerintahan.
2. Lokasi strategis yang berada di kawasan pengembangan kota, berdekatan dengan fasilitas pendidikan, wisata, dan pasar tradisional, terdapat akses transportasi hingga 24 jam. Lokasi 15 menit dari pusat kota Cibinong.
3. Kondisi tanah rata, Harga Tanah yang relative masih rendah, Harga terjangkau untuk perumahan di kelasnya, Uang muka mulai dari 27 jutaan untuk tipe 45/70.
• Kelemahan
Kekurangan danauntuk memperkuat struktur permodalan.
Kurang banyaknya penyerapantenaga kerja di tingkat developer kecil.
• Peluang
Memiliki pangsa pasar yang besar.
1. Masih banyaknya tenaga kerja sebagai calon konsumen yang belum memiliki tempat tinggal tetap.
2. Dengan harga tanah yang masih relative rendah maka dapat menerapkan tingkat harga yang bersaing.
3. Harga properti yang cenderung meningkat dari waktu ke waktu sehingga dapat menerapkan kenaikan harga jual yang disesuaikan dengan tingkat permintaan calon konsumen.
• Ancaman
1. Masih adanya pesaing yang memiliki lokasi lebih strategis.
2. Adanya kemungkinan pesaing baru di waktu mendatang.
3. Krisis ekonomi sedikit banyak akan mengganggu daya beli calon konsumen.
4. Bauran Pemasaran
• Target Pasar
Calon konsumen masyarakat kalangan menengah ke atas khususnya para PNS maupun pegawai swasta dan pengusaha
• Positioning
Perumahan sederhana berkonsep modern yang terjangkau, sehat, asri dan layak huni
• Bauran Pemasaran
Rencana Strategis Pemasaran akan diimplementasikan dengan menerapkan pola bauran pemasaran dasar yakni 4 P (product, place, promotion, price)
1. Produk (Unit Rumah)
Seperti perencanaan produk perumahaan yang akan dibangun adalah perumahan
sederhana yang sehat dan layak huni dengan desain modern. Ada pun tipe yang akan dibangun dengan luas bangunan 45 m2 / luas tanah 70 m2 dan luas bangunan 90 m2 / luas tanah 70 m2
2. Place (Lokasi)
Lokasi proyek yang akan dikembangkan menjadi sebuah kawasan hunian tentu saja harus memiliki akses transportasi dan juga akses terhadap fasilitas pendidikan. Hal ini sudah dijelaskan dalam potensi lokasi yang menurut pandangan kami sangat layak untuk dikembangkan menjadi perumahan sederhana yang sehat dan layak huni.
3. Promotion (Promosi)
Promosi untuk perumahan sederhana ini kami akan melakukan dengan cara;
1. memasang Billboard pada kantor pemasaran, 2. Grand Opening yang kreatif dan inovatif,
3. Memasang banner di jalan Raya Karadenan dan daerah strategis lainnya dengan jarak 500 meter per lembar banner,
4. Memasang spanduk di sekitar kota Cibinong sampai lokasi proyek dengan jarak 2000 meter per lembar spanduk,
5. Menyebarkan brosur pada area/tempat umum,dan ditempat-tempat strategis.
6. Bekerjasama dengan pihak instansi pemerintahan maupun swasta dalam memasarkan rumah,
7. Melakukan penawaran kepada para tenaga pengajar di sekolah-sekolah yang
lokasinya berdekatan dengan lokasi proyek,
8. Lain-lain teknik promosi yang dianggap perlu dan strategis.
4. Price (Harga)
Harga jual setiap unit rumah yang akan diluncurkan merupakan hasil analisis yang mendalam dengan mempertimbangkan daya beli calon konsumen, tingkat rata-rata harga pesaing, dan tentu saja sangat mempertimbangkan tingkat profitabilitas yang diharapkan para shareholder. Untuk itu harga jual yang sudah direncanakan sebesar Rp.
283.000.000 / unit untuk Rumah tipe 45 / 70 (1 lantai) Rp. 473.500.000 / unit untuk tipe 90 / 70 (2 lantai)
BAB III
RANCANGAN ANGGARAN BIAYA & ANALISIS FINANSIAL
3.1 Jumlah Rumah
Rumah yang akan dibangun oleh pengembang di atas tanah seluas 1800 m2 berupa Rumah tipe 45/70 sejumlah 10 unit, rumah real estate berkonsep modern tipe 90/70 sejumlah 5 unit. Rencana jumlah kavling siap bangun dapat dilihat pada Tabel 1.
Tabel 1. Rencana Jumlah Kavling Siap Bangun
N om or K eteranga n
Bgn Tanah
1,00
A1 1 lantai 45,00 70,00 2,00
A2 1 lantai 45,00 70,00 3,00
A3 1 lantai 45,00 70,00 4,00
A4 1 lantai 45,00 70,00 5,00
A5 1 lantai 45,00 70,00 6,00
A6 1 lantai 45,00 70,00 7,00
A7 1 lantai 45,00 70,00 8,00
A8 1 lantai 45,00 70,00 9,00
A9 1 lantai 45,00 70,00 10,00
A10 1 lantai 45,00 70,00 11,00
B1 2 lantai 90,00 70,00 12,00
B2 2 lantai 90,00 70,00 13,00
B3 2 lantai 90,00 70,00 14,00
B4 2 lantai 90,00 70,00 15,00
B5 2 lantai 90,00 70,00 900 ,00
1.050,00 K avl ing
L uas N omor
3.2 Sumber Dana Investasi
Sumber dana pembiayaan konstruksi terdiri dari modal investor sebagai modal awal sebesar Rp 1.000.000.000 dan dari KPR inden yang akan cair dalam tiga tahap dengan
besar masing-masing tahap adalah 40%, 40% dan 20%. Waktu pencairan dana KPR inden terkait dengan proyeksi penjualan rumah.
3.3 Peruntukkan Dana Investasi
Dana investasi akan digunakan untuk pembebasan lahan, pengolahan lahan, perizinan dan untuk biaya operasional selama 3 bulan pertama proyek perumahan.
3.4 Skema Keuntungan dan Kerugian Dalam Proyek 3.4.1 Skema Keuntungan Proyek
Pengembalian pokok dana investor dan keuntungan investor akan dikembalikan dalam jangka waktu 12 bulan dilakukan pada akhir proyek. Keuntungan Investor sebesar 40
% dari dana pokok investasi. Jumlah Dana pokok dan keuntungan investor Rp 1.800.000.000,-
Tabel 3. Proyeksi Keuntungan dan Pengembalian Pokok Dana Investor
Modal Investor
Modal Pokok Rp 1,000,000,000.00
Keuntungan Rp 800,000,000.00
Total Rp 1,800,000,000.00
3.4.2 Skema Kerugian Dalam Proyek
Apabila terjadi kerugian dalam proyek, misalnya tidak terjadi penjualan seperti yang diharapkan, kami menjamin investor dengan tanah seharga modal awal investor yaitu
seluas bidang tanah seharga Rp 1.000.000.000. Jadi kerugian investor sama sekali tidak ada dalam kerjasama investasi proyek perumahan ini.
3.5 Rancangan Aggaran Biaya
Biaya pengembangan perumahan “EduLife Green Resident” meliputi biaya tanah, biaya konstruksi rumah, biaya pemasaran, biaya umum dan administrasi, serta biaya bunga dan pajak. Rancangan Anggaran biaya dapat dilihat pada pada tabel 4.
Tabel 4. Rancangan Anggaran Biaya
T A R G E T P E N E R IM A A N P E N J U A L A N 5 .1 9 7 .5 0 0 .0 0 0 ,0 01 0 0 %
H A R G A P O K O K P E N J U A L A N 2. 6 8 6 .5 00 . 0 0 0,0 051 ,6 9 % A B ia y a P e ro l e h a n T an a h 1 . 80 0 , 0 0 6 0 0. 00 0 , 0 0 1. 0 8 0 .0 00 . 0 0 0,0 020 ,7 8 % B B ia y a P e n g o la h a n L a h a n 1 . 80 0 , 0 0 3 5. 00 0 ,0 0 6 3 .0 00 . 0 0 0,0 0 1 ,2 1 % C B ia y a P e rij in an d a n L e g a lit as 1 . 80 0 , 0 0 5 0. 00 0 ,0 0 9 0 .0 00 . 0 0 0,0 0 1 ,7 3 % D B ia y a P e m b u a ta n J a la n A sp a l 32 5 , 0 0 1 5 0. 00 0 , 0 0 4 8 .7 50 . 0 0 0,0 0 0 ,9 4 % E B ia y a P e m b u a ta n T a m a n 5 0 , 0 0 2 0 0. 00 0 , 0 0 1 0 .0 00 . 0 0 0,0 0 0 ,1 9 % F B ia y a P e m b a n g u n a n M u sh o lla 10 0 , 0 0 1 . 7 5 0. 00 0 , 0 0 1 7 5 .0 00 .0 0 0, 0 0 3 ,3 7 % G B ia y a P e m b a n g u n a n M a in G at e 1 , 0 0 25 .0 0 0. 00 0 ,0 0 2 5 .0 00 . 0 0 0,0 0 0 ,4 8 % H B ia y a P e m b a n g u n a n P o s S at p a m 9 , 0 0 1 . 5 0 0. 00 0 , 0 0 1 3 .5 00 . 0 0 0,0 0 0 ,2 6 % I B ia y a K o n s tru ks i R u m a h 67 5 , 0 0 1 . 7 5 0. 00 0 , 0 0 1. 1 8 1 .2 50 . 0 0 0,0 022 ,7 3 %
T A R G E T T A RG E T K O T O R 2. 5 1 1 .0 00 . 0 0 0,0 048 ,3 1 %
B IA Y A U M U M d a n A D M IN IS T R A S I 1 2 b u la n 5 1 1 .0 00 .0 0 0, 0 0 12 ,4 2 % F B ia y a P e m a sa ra n 5.0 0 0 . 00 0 ,0 0 1 2 1 3 5 .0 00 .0 0 0, 0 0 2 ,6 0 % G B ia y a U m u m K a n to r 1 0. 0 0 0 . 00 0 , 0 0 1 2 1 2 0 .0 00 .0 0 0, 0 0 2 ,3 1 % H B ia y a A d m in s tr as i K an to r 7.5 0 0 . 00 0 ,0 0 1 2 9 0 .0 00 . 0 0 0,0 0 1 ,7 3 % I Sa tp am 1.5 0 0 . 00 0 ,0 0 1 2 1 8 .0 00 . 0 0 0,0 0 0 ,3 5 % J P e re n ca n a an P e r u m a h an 1 , 0 0 1 2 2 .4 50 . 0 0 0,0 0 0 ,4 3 % I B ia y a B u n g a d a n P aj a k 1 0. 4 6 2 . 50 0 , 0 0 1 2 1 2 5 .5 50 .0 0 0, 0 0 5 ,0 0 %
T A R G E T L A B A B E R S IH Y A N G D I H A R A P K A N 2 .0 0 0 .0 0 0 .0 0 0 ,0 038 ,4 8 %
BAB IV
SISTEM, JANGKA WAKTU & MANAJEMEN PROYEK
4.1 Sistem Proyek
Sistem yang digunakan dalam proyek pengembangan perumahan “Edulife Green Residence” adalah KPR inden. Pembiayaan dengan KPR inden ini pencairannya dilakukan secara bertahap, didasarkan kepada progres pembangunan unit rumah.
Konsumen dan developer melakukan transaksi Akad Jual Beli sebelum bangunan selesai. Dengan sistem ini, pemasaran perumahan dilakukan dengan cara
memperlihatkan siteplan perumahan, dan desain rumah yang akan dibangun kepada konsumen. Konsumen dipandu oleh kami, sebelum melakukan pengajuan KPR kepada BANK, sehingga peluang untuk mendapatkan KPR mendekati 100 %.
4.2 Jangka Waktu Proyek
Proyek pengembangan Perumahan Edulife Green Residence akan dilaksanakan selama 12 bulan. Dalam waktu tersebut, diharapkan seluruh rumah telah terjual. Proyeksi penjualan rumah dengan sistem KPR inden ini diupayakan telah semua terjual pada 6 bulan pertama dalam jangka waktu proyek.
4.2. Manajemen Proyek
Manajemen proyek meliputi kebutuhan sumber daya manusia dan struktur organisasi pelaksana proyek.
Tabel 5. Kebutuhan SDM dalam Pembangunan Perumahan
No Posisi / Jabatan Jumlah
1 Direktur 1
2 Project Manager 1
3 Keuangan 1
4 Marketing 2
5 Arsitek 1
6 Mandor 1
7 Tukang 110
Gambar 1. Struktur Organisasi Proyek Perumahan “Edulife Green Residence”
Ket : : Garis Perintah : Garis Koordinasi
Developer Developer
Project Manager
Arsitek Perencan
a
Marketin
g Keuanga
n Mandor +
Tukang
BAB V PENUTUP
Demikian proposal pengajuan modal awal ini merupakan upaya kami, dalam
merealisasikan Perumahan “Edulife Green Residence”. Kami berharap pihak Investor dapat menyetujui proposal ini dan bersedia bekerjasama dengan Kami. Kami siap mendiskusikan dan melengkapi jika terdapat persyaratan yang belum sempurna.
April 2012 Salam Sukses
