1. Tuan Ahmadullah membutuhkan dana untuk memperluas ekspansi bisnis took Busana Muslim miliknya yang berda di Kawasan Sekara, Gunung Pati, Semarang. Kemudian ian mengajukan permohona kredit kepada Bank Mumbai dengan mengangunkan sertifikat tanah miliknya di Kawasan Mulawarman, Tembalang. Nilai pinjaman yang diterima oleh Tuan Ahmadullah senilai Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah) dengan masa kredit lima tahun. Kemudian guna memberi kepastian hukum pihak kreditu yang diwakili oleh Marketing Officier (Tuan Ramlan) membuat dan menandatangani perjanjian pengikatan jaminan dihadapan Notaris PPAT Khumaira Razak, S.H., M.Kn.
a. Bilamana Tuan Ahmadullah tidak dapat hadir dalam penandatanganan Akta Pembebanan Jaminan di hadapan Notaris PPAT, kemudian ia menunjuk rekan bisnisnya Madame Natalia untuk mewakili kepentingnya. Menurut pendapat anda bagaimana cara pemberia kuasa dalam pembebanan jaminan hak atas tanah dari Tuan Ahmadullah kepada Madame Natalia? Jelaskan dan berikan dasar hukumnya
Jawaban:
Menurut pendapat saya, cara pemberian kuasa dalam pembebanan jaminan hak atas tanah dari Tuan Ahmadullah kepada Madame Natalia adalah dengan membuat Surat Kuasa Khusus. Surat Kuasa Khusus adalah surat yang di dalamnnya dijelaskan tindakan-tindakan hukum apa saja yang bisa dilakukan oleh si penerima kuasa. Dalam konteks kasus tersebut, Tuan Ahmadullah dapat membuat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) kepada Madame Natalia selaku parnter bisnis yang dibuat dengan akta notaris atau akta PPAT. SKMHT adalah surat atau akta yang berisikan pemberian kuasa yang diberikan oleh pemberi agunan atau pemilik tanah kepada pihak penerima kuasa untuk mewakili pemberi kuasa guna melakukan pemberian hak tanggungan kepada kreditur atas tanah milik pemberi kuasa. SKMHT harus memenuhi syarat-syarat berikut:
Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain dari pada membebankan hak tanggungan;
Tidak memuat kuasa substitusi;
Mencantumkan secara jelas objek hak tanggungan, jumlah utang dan nama serta identitas krediturnya, nama dan identitas debitur apabila debitur bukan pemberi hak tanggungan.
Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 15 ayat (1) dan (2) Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda- Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, yang berbunyi pada pokoknya menjelaskan bahwa Pemberian hak tanggungan wajib dilakukan sendiri oleh pemberi hak tanggungan dengan cara hadir di hadapan pejabat pembuat akta tanah, kecuali apabila pemberi hak tanggungan memberikan kuasa kepada orang lain untuk itu dengan akta autentik. Surat kuasa tersebut juga tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga kecuali karena kuasa tersebut telah dilaksanakan atau karena telah habis jangka waktunya. Untuk jangka waktu surat kuasa mengenai hak atas tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan akta pemberian hak
tanggungan selambat-lambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan. Selanjutnya untuk surat kuasa mengenai hak atas tanah yang belum terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan akta pemberian hak tanggungan selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sesudah diberikan.
b. Sebelum dilakukannya penandatanganan akta pembebanan jamian hak atas tanah, Tuan Ramlan mengajak Madame Natalia bernegosiasi guna mendiskusikan revisi perubahan suku bunga krediat yang diatur dalam substansi akta tersebut, apakah hal tersebut diperbolehkan oleh peraturan yang berlaku? Berikan argumentasi anda disertai dengan dasar hukumnnya Jawaban:
Hal yang dilakukan oleh Madame Natalia melanggar kewenangan dari surat kuasa khusus. Alasannya adalah Surat kuasa khusus adalah surat kuasa yang di dalamnya dijelaskan tindakan-tindakan apa saja yang boleh dilakukan oleh penerima kuasa. Dalam kasus ini, surat kuasa khusus yang diberikan oleh Tuan Ahmadullah kepada Madame Natalia adalah untuk mewakilinya dalam penandatanganan akta pembebanan jaminan hak atas tanah di hadapan Notaris PPAT. Tidak ada kewenangan untuk bernegosiasi mengenai perubahan suku bunga kredit yang merupakan substansi dari perjanjian kredit antara Tuan Ahmadullah dan Bank Mumbai. Perubahan suku bunga kredit harus disetujui oleh kedua belah pihak, yaitu kreditur dan debitur, dan tidak boleh merugikan salah satu pihak. Dalam kasus ini, Tuan Ramlan tidak memiliki kewenangan untuk mengajak Madame Natalia bernegosiasi tanpa sepengetahuan dan persetujuan Tuan Ahmadullah, yang merupakan debitur dan pemberi jaminan.
Hal ini dapat menimbulkan kerugian bagi Tuan Ahmadullah jika perubahan suku bunga kredit tidak sesuai dengan kesepakatan awal atau melebihi batas yang ditentukan oleh peraturan yang berlaku. Hal sesuai dengan asas dalam perjanjian yakni asas konsensualime yang diatur pada Pasal 1320 ayat (1) di mana perjanjian harus dibuat berdasarkan kesepatakan bersama.
c. Kemudian Tuan Ramlan menyarankan kepada Notaris PPAT untuk menggunakan instrument Hipotik untuk mengangunkan objek sertifikat Hak atas tanah tersebut, Menurut anda apakah hipotek masih bisa digunakan untuk menjaminkan hak atas tanah?
Jawaban:
Menurut saya dalam hal ini Ramlan tidak bisa menggunakan instrumen hipotek untuk mengangunkan objek sertifikat hak atas tanah tersebut.Hal ini karena sertifikat hak atas tanah tidak termasuk ke dalam objek hipotek. Bahwa hipotek adalah suatu hak kebendaan atas barang tidak bergerak yang dijadikan jaminan dalam utang. Hak tanggungan adalah hak jaminan atas suatu hak atas tanah beserta atau tidak beserta benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, yang memberi wewenang kepada kreditur untuk mendapatkan pelunasan lebih dahulu dari barang lainnya atas utang debitur yang dijamin dengan hak tanggungan tersebut. Hipotek dan hak tanggungan memiliki perbedaan yang mendasar, baik dari segi objek, prosedur, maupun hukum yang mengaturnya. Objek hipotek adalah barang tidak bergerak yang tidak termasuk hak atas tanah, sedangkan objek hak tanggungan adalah hak atas tanah beserta atau tidak beserta benda-benda yang berkaitan
dengan tanah tersebut. Hukum yang mengatur hipotek adalah Kitab Undang- Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), khususnya Pasal 1162 sampai dengan Pasal 1210. Hukum yang mengatur hak tanggungan adalah Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda- Benda yang Berkaitan dengan Tanah (UUHT), yang merupakan lex specialis dari KUH Perdata. Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa hipotek tidak bisa digunakan untuk menjaminkan hak atas tanah, karena hipotek hanya berlaku untuk barang tidak bergerak yang tidak termasuk hak atas tanah. Hak atas tanah harus dijaminkan dengan hak tanggungan, yang memiliki ketentuan khusus dan menyeluruh yang diatur dalam UUHT. Oleh karena itu, apabila ada pihak yang menyarankan untuk menggunakan hipotek untuk menjaminkan hak atas tanah, maka hal tersebut tidak sesuai dengan peraturan yang berlaku, dan dapat menimbulkan kerugian bagi para pihak yang terlibat dalam perjanjian kredit.
d. Bilamana diketahui, bahwa tanah yang diangunkan belum memiliki sertifikat apakah penjaminan atas tanah tersebut bisa tetap dilakukan?
Jawaban:
Dalam perjanjian kredit, debitur harus memberikan jaminan kepada kreditur agar kreditur merasa aman bahwa debitur akan melunasi utangnya. Jaminan yang sering digunakan adalah tanah, yang harus memiliki sertifikat sebagai bukti hak atas tanah tersebut. Sertifikat tanah juga merupakan syarat untuk menjaminkan tanah dengan hak tanggungan, yaitu hak jaminan yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (UUHT). Hak tanggungan berbeda dengan hipotek, yang merupakan hak jaminan atas barang tidak bergerak selain tanah, yang diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata). Apabila tanah yang akan dijaminkan belum memiliki sertifikat, maka tanah tersebut tidak dapat dijadikan objek hak tanggungan, karena tanah tersebut belum terdaftar dalam buku register tanah yang diselenggarakan oleh Kantor Pertanahan. Tanah yang belum terdaftar ini tidak memiliki kekuatan hukum yang sempurna dan berpotensi menimbulkan sengketa atau gugatan dari pihak lain. Selain itu, tanah yang belum terdaftar ini tidak dapat dibuat dan didaftarkan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan Kantor Pertanahan, yang merupakan prosedur untuk membentuk hak tanggungan.
2. Pada awal tahun 2022, Ms. Sumami membeli sepeda Motor Tossa untuk menunjang aktivitasnya sebagai salah satu karyawan perusahaan perkebunan. Pembelian dilakukan pada salah satu dealer ternama di Kabupaten Banyumas. Namun, dikarenakan alokasi finansial sudah ditempatkan untuk kebutuhan lain. Ms. Sumarni memutuskan untuk membeli secara kredit. Perusahaan dealer bekerja sama dengan salah satu Bank local guna memfasilitasi pembelian kendaraan secara kredit yang bernama BPR Danamas. Kemudian pihak BPR Danamas yang diwakili oleh Tuan Perry dan Ny. Sumarni menandatangani perjanjian kredit dan akta pengikatan jaminan fidusia di hadapan Notaris Nayyib Imanullah S.H., M.Kn.
a. Menurut pandangan anda, apakah hal-hal yang perlu dimuat dalam Akta jaminan Fidusia agar tidak dinyatakan batal demi hukum?
Jawaban:
Jaminan fidusia memiliki beberapa kelebihan dibandingkan dengan jaminan lainnya, seperti mudah, cepat, dan murah dalam proses pembuatannya, tidak memerlukan pengalihan penguasaan barang, dan memberikan hak eksekusi langsung kepada kreditur apabila debitur wanprestasi. Namun, jaminan fidusia juga memiliki beberapa syarat dan ketentuan yang harus dipenuhi agar tidak dinyatakan batal demi hukum. Syarat dan ketentuan tersebut diatur dalam Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia (UUJF), yang merupakan lex specialis dari KUH Perdata. Salah satu syarat dan ketentuan yang harus dipenuhi adalah mengenai isi dari akta jaminan fidusia. Akta jaminan fidusia adalah akta yang dibuat oleh debitur dan kreditur di hadapan notaris atau pejabat yang berwenang, yang berisikan pernyataan pemberian jaminan fidusia atas suatu benda. Akta jaminan fidusia harus memuat hal-hal berikut:
Identitas lengkap dari debitur dan kreditur, termasuk nama, alamat, nomor identitas, dan status pernikahan.
Uraian mengenai sepeda motor yang menjadi objek fidusia, termasuk jenis, merk, nomor rangka, nomor mesin, tahun pembuatan, warna, dan nomor polisi.
Data mengenai perjanjian kredit yang dijamin dengan fidusia, termasuk jumlah utang, suku bunga, jangka waktu, cara pembayaran, dan sanksi bila terjadi wanprestasi.
Nilai sepeda motor yang dijadikan objek fidusia dan nilai penjaminan yang disepakati oleh para pihak.
Hak dan kewajiban dari debitur dan kreditur, termasuk hak eksekusi, hak retensi, hak subrogasi, kewajiban menjaga sepeda motor, kewajiban membayar utang, dan kewajiban mendaftarkan fidusia.
Tanda tangan dari debitur dan kreditur, serta materai yang sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Apabila akta jaminan fidusia tidak memuat hal-hal tersebut, maka akta jaminan fidusia dapat dinyatakan batal demi hukum, dan kreditur tidak memiliki hak untuk mengeksekusi sepeda motor yang menjadi objek fidusia. Oleh karena itu, debitur dan kreditur harus berhati-hati dalam membuat dan menandatangani akta jaminan fidusia, agar jaminan fidusia dapat berfungsi dengan baik sebagai jaminan utang atas sepeda motor.
b. Setelah pembuatan akta jaminan fidusia di hadapan Notaris, kemudian pihak BPR Danamas tidak menindaklanjuti dengan melakukan pendaftaran akta tersebut ke kantor fidusia, apakah konsekuensi yang akan dialami oleh Pihak Kreditur (penerima Fidusia)?
Jawaban:
Dalam perjanjian kredit sepeda motor, debitur harus memberikan jaminan fidusia kepada kreditur agar kreditur tidak khawatir bahwa debitur tidak akan membayar utangnya. Jaminan fidusia adalah jaminan yang diberikan oleh debitur atas suatu benda bergerak atau tidak bergerak yang tidak dapat
didaftarkan, yang tetap berada dalam penguasaan debitur. Jaminan fidusia harus didaftarkan ke Kepaniteraan Pengadilan Negeri di tempat dimana debitur berkedudukan atau barang tersebut berada, agar memiliki kekuatan hukum yang sempurna. Jika pihak BPR Danamas tidak menindaklanjuti dengan melakukan pendaftaran akta jaminan fidusia ke kantor fidusia, maka konsekuensi yang akan dialami oleh pihak kreditur adalah kreditur tidak memiliki hak untuk menjual barang jaminan fidusia tanpa melalui proses pengadilan apabila debitur wanprestasi. kreditur juga tidak memiliki hak untuk mendapatkan pelunasan lebih dahulu dari kreditur lainnya yang tidak memiliki jaminan fidusia atau yang mendaftarkan jaminan fidusia belakangan. Hal ini juga berpotensi kehilangan barang jaminan fidusia, apabila debitur menjual, menghibahkan, atau mengalihkan barang jaminan fidusia kepada pihak ketiga yang beritikad baik, tanpa sepengetahuan kreditur. Berpotensi terkena sanksi pidana, berupa denda paling banyak Rp 50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah), karena melanggar kewajiban untuk mendaftarkan jaminan fidusia dalam waktu 30 (tiga puluh) hari sejak akta jaminan fidusia dibuat.
c. Bilamana suatu ketika Ms. Sumarni mengalami gagal bayar (wanprestasi).
Kemudian pihak kreditur penerima jaminan fidusian melakukan eksekusi secara langsung dengan menyewa jasa bantuan debt collector, menurut pendapat anda apakah Ms. Sumarni dapat melakukan pembelaan secara hukm dengan menolak penyerahan objek sepeda motor Tossa tersebut dan langkah hukum apa yang bisa ditempuh oleh debitur
Jawaban:
Dalam perjanjian kredit sepeda motor, debitur harus memberikan jaminan fidusia kepada kreditur agar kreditur tidak khawatir bahwa debitur tidak akan membayar utangnya. Jaminan fidusia adalah jaminan yang diberikan oleh debitur atas suatu benda bergerak atau tidak bergerak yang tidak dapat didaftarkan, yang tetap berada dalam penguasaan debitur. Jaminan fidusia harus didaftarkan ke Kepaniteraan Pengadilan Negeri di tempat dimana debitur berkedudukan atau barang tersebut berada, agar memiliki kekuatan hukum yang sempurna. Jika debitur wanprestasi, maka kreditur dapat melakukan eksekusi atas barang jaminan fidusia. Eksekusi adalah tindakan hukum yang dilakukan oleh kreditur untuk menjual barang jaminan fidusia dan mengambil pelunasan dari hasil penjualannya. Eksekusi dapat dilakukan secara langsung atau melalui pengadilan. Eksekusi secara langsung adalah eksekusi yang dilakukan oleh kreditur tanpa melalui proses pengadilan, dengan syarat bahwa debitur menyerahkan barang jaminan fidusia secara sukarela dan telah disepakati dalam akta jaminan fidusia. Eksekusi melalui pengadilan adalah eksekusi yang dilakukan oleh kreditur dengan mengajukan permohonan pelaksanaan eksekusi kepada pengadilan negeri, dengan mengikuti prosedur yang sama dengan eksekusi putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap. Namun, apabila debitur keberatan menyerahkan barang jaminan fidusia secara sukarela, maka kreditur tidak boleh melakukan eksekusi secara langsung, tetapi harus mengajukan permohonan pelaksanaan eksekusi kepada pengadilan negeri. Hal ini berdasarkan Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 18/PUU-XVII/2019, yang menyatakan bahwa eksekusi secara langsung yang
dilakukan tanpa penetapan pengadilan adalah melanggar hak asasi manusia dan konstitusi, dan dapat dinyatakan batal demi hukum. Jika kreditur tetap melakukan eksekusi secara langsung tanpa penetapan pengadilan, dengan menyewa jasa bantuan debt collector, maka debitur dapat melakukan pembelaan secara hukum dengan menolak penyerahan barang jaminan fidusia. Debitur juga dapat mengajukan gugatan perdata kepada kreditur dan debt collector, untuk menuntut pengembalian barang jaminan fidusia, ganti rugi, dan/atau pembatalan perjanjian kredit dan jaminan fidusia. Debitur juga dapat mengajukan laporan pidana kepada kepolisian, untuk menjerat kreditur dan debt collector dengan tindak pidana penggelapan, pemerasan, atau pengancaman.
3. Tuan Iskandar adalah seorang pengusaha properti perumahan yang memiliki perusahaan bernama PT Cipta Kreasi Property dan hendak membangun tiga tower kondominium di kawasan Durian Banyumanik. Perusahaan milikinya telah membeli puluhan hektar tanah pada kawasan tersebut. Namun, dikarenakan biaya pembangunan yang besar, maka perusahaan mengajukan permohonan pendanaan disertai agunan berupa sertifikat tanah área proyek tersebut kepada beberapa kreditur yang di antaranya adalah BTN, Shangai Commerce Bank, CIMB Niaga, dan Mistui Bussan Bank.
a. Pasca pembuatan dan penandatanganan akta Hak Tanggungan di hadapan PPAT Aisyah Ayu Musyafah S.H., M.Kn. Notaris tersebut kemudian menyarankan untuk mendaftarkan Akta Pemberian Hak Tanggungan secara elektronik? Apakah hal tersebut bisa dilakukan menurut hukum yang berlaku?
Bagaimana mekanisme dan dasar hukumnya Jawaban:
Untuk menjawab pertanyaan ini menuerut saya pendaftaran hak tanggungan bisa dilakukan karena hal ini telah diatur dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 2019 tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik. Pendaftaran Hak Tanggungan secara elektronik ini bertujuan untuk meningkatkan pelayanan Hak Tanggungan yang memenuhi asas keterbukaan, ketepatan waktu, kecepatan, kemudahan dan keterjangkauan dalam rangka pelayanan publik, serta untuk menyesuaikan perkembangan hukum, teknologi dan kebutuhan masyarakat. Adapun mekanismenya adalah pemberi Hak Tanggungan (Tuan Iskandar) dan penerima Hak Tanggungan (kreditur) membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Aisyah Ayu Musyafah S.H., M.Kn. APHT ini berisikan pernyataan pemberian Hak Tanggungan atas tanah yang menjadi objek proyek pembangunan tiga tower kondominium di kawasan Durian Banyumanik, yang dijadikan jaminan utang oleh Tuan Iskandar kepada kreditur. Setelah itu, PPAT menyampaikan APHT beserta dokumen-dokumen persyaratan lainnya dalam bentuk dokumen elektronik melalui Sistem Hak Tanggungan Elektronik (Sistem HT-el) yang diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Dokumen-dokumen persyaratan lainnya antara lain adalah salinan sertifikat tanah, salinan perjanjian kredit, salinan identitas pemberi dan penerima Hak Tanggungan, dan bukti pembayaran biaya pendaftaran Hak Tanggungan. Kemudian BPN
melakukan verifikasi dan validasi terhadap dokumen-dokumen yang disampaikan oleh PPAT melalui Sistem HT-el. Apabila dokumen-dokumen tersebut memenuhi syarat dan ketentuan yang berlaku, maka BPN menerbitkan sertifikat Hak Tanggungan dalam bentuk dokumen elektronik dan mencatatkan Hak Tanggungan tersebut dalam buku register Hak Tanggungan yang diselenggarakan oleh BPN. Setelah semua selesai BPN mengirimkan sertifikat Hak Tanggungan dalam bentuk dokumen elektronik kepada PPAT melalui Sistem HT-el. PPAT kemudian menyerahkan sertifikat Hak Tanggungan tersebut kepada pemberi dan penerima Hak Tanggungan.
b. Apabila PT Cipta Kreasi Properti telah melunasi sebagain hutangnya kepada sejumlah kreditur, menurut pendapat anda apakah pihak debitur diperbolehkan meminta dibebaskan sebagai lahan proyeknya yang dijadikan agunan kepada para kreditur?
Jawaban:
Menurut hemat saya pihak debitur diperbolehkan meminta dibebaskan sebagai lahan proyeknya yang dijadikan agunan kepada para kreditur, apabila PT Cipta Kreasi Properti telah melunasi seluruh hutangnya kepada semua kreditur yang terlibat dalam perjanjian kredit dan jaminan hak tanggungan. Hal ini berdasarkan ketentuan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (UUHT), yang mengatur bahwa hak tanggungan hapus karena dalam hal ini utang yang dijamin telah lunas. Dengan begitu, telah dikeluarkannya penetapan dari ketua pengadilan Negeri yang bersangkutan terkait pembersihan hak tanggungan. Apabila hak tanggungan telah hapus, maka pihak debitur dapat mengajukan permohonan pencoretan hak tanggungan kepada Kantor Pertanahan setempat, dengan melampirkan sertifikat hak tanggungan yang telah diberi catatan oleh kreditur bahwa hak tanggungan hapus karena piutang yang dijamin pelunasannya telah lunas, atau pernyataan tertulis dari kreditur bahwa hak tanggungan telah dihapus karena piutang yang dijamin pelunasannya dengan hak tanggungan telah lunas. Setelah permohonan pencoretan hak tanggungan diterima dan diproses oleh Kantor Pertanahan, maka pihak debitur akan mendapatkan sertifikat hak atas tanah yang telah dibebaskan dari hak tanggungan. Namun, apabila PT Cipta Kreasi Properti hanya melunasi sebagian hutangnya kepada sejumlah kreditur, maka pihak debitur tidak dapat meminta dibebaskan sebagai lahan proyeknya yang dijadikan agunan kepada para kreditur, karena hak tanggungan masih berlaku sepanjang utang yang dijamin belum lunas seluruhnya¹. Dalam hal ini, pihak debitur harus menunggu sampai utang yang dijamin kepada semua kreditur terlunasi, baru kemudian dapat mengajukan permohonan pencoretan hak tanggungan.
c. Apakah pembebanan objek hak tanggungan bias diagunkan lebih dari satu pihak kreditur seperti kasus di atas?
Jawaban:
Pembebanan objek hak tanggungan bisa diagunkan lebih dari satu pihak kreditur seperti kasus di atas, dengan syarat bahwa nilai objek hak tanggungan harus melebihi jumlah total utang yang dijamin. Hal ini berdasarkan ketentuan
Pasal 5 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (UUHT), yang menyatakan bahwa suatu objek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang.
Dalam hal ini, objek hak tanggungan yang sama, yaitu tanah yang menjadi area proyek pembangunan tiga tower kondominium di kawasan Durian Banyumanik, dapat dibebani dengan lebih dari satu hak tanggungan oleh PT Cipta Kreasi Properti kepada beberapa kreditur, yaitu BTN, Shangai Commerce Bank, CIMB Niaga, dan Mistui Bussan Bank. Hak tanggungan tersebut masing- masing harus dituangkan dalam akta pemberian hak tanggungan sendiri- sendiri, dan diberi peringkat sesuai dengan urutan pembuatan akta. Peringkat hak tanggungan ini menentukan hak preferen atau hak didahulukan dalam hal terjadi eksekusi atau pelunasan utang. Namun, pembebanan objek hak tanggungan lebih dari satu kali ini juga harus memperhatikan nilai objek hak tanggungan dan nilai utang yang dijamin di mana pada Pasal 5 ayat (2) UUHT menjelaskan bahwa nilai objek Hak Tanggungan harus melebihi jumlah total utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan. Ini berarti, nilai tanah yang menjadi objek hak tanggungan harus melebihi jumlah total utang yang diajukan oleh PT Cipta Kreasi Properti kepada para kreditur. Jika nilai tanah lebih rendah dari jumlah total utang, maka pembebanan objek hak tanggungan lebih dari satu kali ini tidak dapat dilakukan, karena akan merugikan para kreditur apabila terjadi wanprestasi atau gagal bayar oleh debitur.
