Жупархан Бахытгуль
Ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлерді кадастрлық бағалаудың кейбір мәселелері Кадастрлық құн, алаптарының сапасы, құны ренталық кіріс.
Ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлердің бағасы біздің елімізде аса зор маңызға ие боп отыр. Жерді бағалау жұмыстарын жүргізу және дамыту жер кадастрының жұмыстарының құрылуымен тығыз байланысты және кейбір орташа көрсеткіштерді алу үшін бағытталған, ол ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлердің әрқилы сапаларына сипаттама беруді көздейді.
Кадастрлық құндылық жерді түрлі әдістермен пайдалану кезінде оның сапасына байланысты өндіріс көлемінің нәтижесін қамтамасыз етуі тиіс. Сондықтан, жерлердің экономиклық әдістерін жасаған кезде жер кадастры әдістемесінің құрамынның анықталуының негізгі бағыты, ең алдымен кіріс рентасы, жер телімінің жақсы сапалықта сақталып және орналасуының басқаларына қарағандағы салыстырмалы қолайлығы. Бұл кіріс дифференциялды деп аталып мемлекеттік кіріс жер салығы түрінде немесе басқада жер ресурстарын пайдаланудағы төлем ақылар сияқты аынуға тиіс болды. Бағалану көрсеткіштері ірі таксономиялық (территориялық бірлікке) және шығынның орташа көрсеткіштері негізінде есептелуі және өнімділікте осы көрсеткіштерге негізделіп белгіленуі, олрдың бір-бірімен қатынастық сипатын танытып, ауыл шаруашылық жердің субъктісі бойынша негізінен әкімшілік аудандарда, ірі шаруашылықтарда салыстырмалы түрде іске асырып отырды. Құндылық көрсеткіштерінен алынған нәтежелер синтетикалық сипаттаманы айқындады және өздерінің мазмұндылығына қарай шкалаларын ұсынды немесе жер құнынының сапалық рангиін баллдық көрсеткіштерде емес құндылық формасымен анықтады.
Кейбір ауыл шаруашылық алаптарының сапасының агрегирленген көрсеткіш тенденцияларын алу ірі территориялардың бірліктерінің кескінінде сақталған және ауыл шаруашылық алаптарының уақытылы жүргізілген кадастрлық бағаларының әдістері Қазақстан жер кадастырында жасалып тиісті әдістемелік құжаттармен барын ша толықтырыла бекітілген. Берілген әдістің негізінде алынған жер телімін бағалаудың сипаттамасы нормативтік көрсеткіштері әкімшілік тәртіппен белгіленіп, бағалану сипатының интегральдануын нақтылайды, бұл ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлердің Қазақстан Республикасының субъектілік резервіндн бағалаудың құндылық қатынастарын айқын көруге жол ашады. Сонымен қатар әкмшілік аудандардың, ірі шаруашылықтардың сапалық базасын салық салу мақсатында одан әрі пайдаланылады.
Жер кадастрының құны ренталық кірістің нақты есептелген капитализациясы сияқты белгіленеді, өз кезкгінде олар өсімдік жамылғысының ішкі өнімдегі құндылық айырмашылығы арасында анықталады және шартты бірлікке қайта саналады, нормативтік кірісі орташа құндылық шығынымен алынған бағалау шығыны 7% көлемінде белгіленеді.
Капитализацияның мерзімі 33 жылға белгіленеді, бұл капитализация ставкасының жері үшін құндылық терминологияларына сәйкес 3% тең болады. Өсімдік жамылғысындағы ішкі өнімділіктің құнын негізінен ауыл шаруашылық мәдени өсімдіктерінің реализациясы орташа бағамен анықталады, табиғи экономикалық аудандарына сәйкес азықтық бірліктерге ауыстырылады.
Көрсеткіштерде белгіленіп тұрғандай жер құнының өсімшелігіне әсер етуші факторлар (капитализация мерзімі, нормативтік кірістер) қазіргі таңдағы рыногтың параметрлеріне сәйкес келмейді. Бұл кадастрлық бағалау кезінде алынған жерлердің құны рыногтың құнын және оларды әр-түрлі әдістермен анықтау есептері алмастыра алмайды дегенді білдіреді.
Ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлердің қадастрлық құнымен рыногтың құнын анықтау нақты жер теліміндегі істерді жүргізу үшін анықтау. Сондықтан кадастрлық құнды нақты бір жер телімінің рыногтық бағасын немесе жылжымайтын мүлік кешенінің, сонымен
қоса оған берілетін құқықтары мүмкіндігінше беріледі. Берілген көрсеткіш топырақ құрамына оның топтары бойынша немесе түрлеріне интегральды болып табылады, өткен жүз жылдықтың 80-жылдарында жүргізілген жер бағасының IV–кезеңіндегі материалдарда мазмұнданған.
Сондай кейіппен, біздің еліміздегі көп жылдан бергі жерді бағалау жұмыстарының тәжіибелеріне қарамай, ауыл шаруашылық алаптардың рыногтық құнынынң бағасы үлкен қиындықтарға душар болды, бағалау әдістерінде және ақпараттық қатынастарда. Мұндай жағдай берілген категориядағы жердің рыногында шартты түрде қалыптаспағандығын көрсетеді және рыногтағы реттеудің жоқтығы, тәжірибеде қолданбағандығы. Ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлердің жылжымайтын мүлік кешені немесе жер телімінің толық көлемде осы күнге дейін ақпараттандырылмауын көрсетеді. Ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлердің түсімділігін дамыту кезінде бұл жағдай толығымен өзгеріске ұшырайды. Бағалауды кәдімгі алып-сату істерін жүргізіп, соған сәйкес бағаланатын болады.
Пайдаланылған әдебиеттер:
1. Актуальные вопросы земельного кадастра и землеустройтельного проектирования в условиях Сибири на современном этапе: С.М. Кирова, Омск, 1987г.
2. Теоритическая основа государственного земельного кадастра. А.А. Варламов
3. Гоударственный учет земель и их качественная оценка. Под ред. Проф. Н.В. Бочкова 4. Проблемы земельного кадастра в СССР. И.В. Дегтярев
5. Использования материалов земельного кадастра в с-х. Москва ин-т 1984г.
6. Оценка с-х земель и использования ее результатов. С-х ин-т Горкий 1985г.
