МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ РЕФОРМ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
Рахимбекова А.Т.
Университет «Туран - Астана», г. Астана, Республика Казахстан
E-mail: [email protected]
Жилищно-коммунальное хозяйство является одной из основных отраслей экономики, оказывающей существенное влияние на все стороны жизнедеятельности общества. Стоимость и качество услуг жилищно- коммунального комплекса - важнейшие характеристики обеспечения стабильности и устойчивого развития национальной экономики, непосредственно влияющие на уровень и качество жизни всех ее граждан.
Основное внимание при описании лучших международных практик уделено опыту стран с близкими к Казахстану исходными условиями перед началом реформ: наличие государственного многоквартирного жилищного фонда и административно-централизованной системы управления, обслуживания и ремонта многоквартирных домов. Это, прежде всего, такие страны Восточной Европы и Балтии как Словакия, Венгрия, Эстония и Латвия. Опыт этих стран по реформе системы управления многоквартирным фондом Консультант специально изучал, посещая эти страны для участия в обучающих программах, обмениваясь информацией и аналитическими материалами с ведущими национальными исследовательскими центрами, участвуя в различных международных семинарах и конференциях.
В странах Восточной Европы и Балтии в конце восьмидесятых – начале девяностых годов прошлого столетия, так же как в Казахстане, проходил процесс приватизации государственного (муниципального) жилищного фонда. Приватизация жилья проходила на платной основе, по остаточной стоимости по данным органов технического учета. Приватизация государственного (муниципального) жилья в Венгрии началась в 1989 г.
Часто для оплаты квартиры при приватизации использовались ваучеры, получаемые гражданами в соответствии с их трудовым стажем. Таким образом, приобретение прав собственности на квартиру было доступно для
большинства нанимателей государственных (муниципальных) квартир.
Степень приватизации в этих странах, так же как и в большинстве стран бывшего Советского Союза (за исключением России), высокая – 95-98%.
Объектом приватизации в восточно-европейских и прибалтийских странах, также как в бывших советских республиках была квартира. Но законодательство этих стран, в отличие от постсоветских государств, изначально определяло, что право собственности на квартиру (нежилое помещение) сопровождается правом общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая прилегающий к дому земельный участок.
Таким образом, в результате приватизации в силу закона возникала особая комбинация прав собственности (сочетание частной собственности на отдельные помещения и общей долевой собственности на общее имущество в доме). Право собственников помещений на придомовой земельный участок также установлено законом, но реализация этого права, в отличие от права на общее имущество в границах многоквартирного дома, требует выделения земельного участка (установление границ) и регистрации (учета) в земельном кадастре (кадастре недвижимости). В этом же кадастре обычно регистрируются права на отдельные помещения и доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В Венгрии, Словакии, Эстонии и Латвии земельные участки многоквартирных домов учтены (зарегистрированы) в кадастре и входят в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Это означает, что разграничение территории жилищной застройки, формирование земельных участков для многоквартирных домов происходило как планомерная работа муниципалитетов.
В тех странах, где законодательство или местная политика устанавливали, что формирование земельного участка и передача его в общую долевую собственность происходят после подачи заявления собственников помещений или ассоциации/товарищества собственников жилья, единые комплексы объектов недвижимости до сих пор не имеют полного юридического статуса (например, Россия, Молдова) [1].
Ситуация с формированием и кадастровым учетом (регистрацией) придомовых земельных участков как основы комплекса недвижимости в Казахстане и России достаточно близки. Эксперты, анализируя российское законодательство и практику формирования земельных участков и передачи
их в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах, отмечают, что:
Собственники квартир в многоквартирных домах очень редко выступают с инициативой формирования земельного участка для многоквартирного дома, поскольку вне зависимости от того, выделен ли земельный участок, зарегистрировано ли на него право общей долевой собственности или нет, они используют и будут продолжать использовать окружающую многоквартирный дом территорию, притом практически бесплатно.
Отсутствие кадастрового учета (регистрации) земельного участка (и других объектов общей долевой собственности в многоквартирном доме) не препятствует реализации прав собственников в отношении, принадлежащих им помещений (куплю, продажу, дарение и т.д.).
Более того, существует опасение, что при выделении земельного участка расходы собственников могут возрасти (на содержание участка, на уплату налога на недвижимость). Кроме того, расходы по выделению земельного участка по заявлению собственников оплачиваются заявителями.
Единственным побуждающим обстоятельством для обращения собственников в органы местного самоуправления с заявлением о выделении земельного участка является возникновение угрозы ущемления их прав в виде намерения администрации или постороннего инвестора уплотнить застроенную территорию путем строительства нового здания на части территории жилого квартала (микрорайона), которая может быть представлена как свободная или недостаточно эффективно используемая.
Или угрозы сноса существующего многоквартирного дома по решению администрации, например, с целью «реконструкции» квартала.
Таким образом, рассчитывать на инициативы собственников помещений в многоквартирных домах для межевания городской территории жилищной застройки и формирования полноценных объектов недвижимости, означает растянуть решение этого вопроса на неопределенное время.
Администрация города в значительно большей степени мотивирована осуществить межевание застроенных территорий, поскольку при межевании:
на застроенной территории могут быть выявлены относительно свободные земельные участки, которые можно предоставить под застройку, а это потенциальный источник выгоды (доходы бюджета за счет оплаты инвесторами права на предоставляемые участки);
происходит упорядочение отношений: сформированные объекты недвижимости соотносятся с субъектами собственности и управления, разграничивается публичная и частная ответственность за содержание соответствующих территорий.
Согласно российскому законодательству формирование земельного участка означает осуществление:
1) землеустроительных работ по выносу на местность границ земельного участка;
2) кадастрового учета земельного участка на основании документов, подготовленных в результате землеустроительных работ.
Землеустроительные работы по выносу на местность границ земельного участка могут быть осуществлены только на основании проекта плана земельного участка, подготовленного до того, как начнутся указанные землеустроительные работы. Подготовка проекта плана земельного участка, в свою очередь, означает необходимость проведения работ по подготовке проекта межевания.
Таким образом, заявление собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в существующей застройке не может быть удовлетворено до тех пор, пока нет утвержденной в установленном порядке проекта межевания территории жилой застройки (квартала, микрорайона).
В связи со всем выше сказанным, ведущая роль по формированию единых комплексов недвижимого имущества (объектов кондоминиума по казахстанскому законодательству) должна принадлежать органам местной власти. Земельные участки, относящиеся к многоквартирным домам, могут быть сформированы и поставлены на кадастровый учет без участия собственников помещений. После чего собственники получают из администрации города документы, подтверждающие выделение им земельного участка в состав общего имущества.
Чтобы обеспечить благоприятные условия для привлечения и успешного функционирования в будущем частного бизнеса в области управления, содержания и модернизации многоквартирного жилищного фонда, необходимо осуществить ряд комплексных мер, направленных на совершенствование законодательной и нормативной правовой базы, организацию информационных кампаний и методической помощи, а также мер финансовой поддержки.
Разработка новых законодательных документов и внесение изменения в действующее законодательство – это мероприятия, требующие серьезной подготовки и занимающие определенное время. Однако проведение информационных кампаний государственного и местного масштаба, направленных на разъяснение собственникам помещений в многоквартирных домах их прав, полномочий и обязанностей по управлению многоквартирными домами, пропаганда частной инициативы и лучшей практики управления и модернизации многоквартирных домов возможны и необходимы в настоящий момент.
Также уже сегодня необходимо на местах осуществлять поддержку создания малых и однодомных кооперативов собственников квартир, формировать местные благоприятные условия для появления и вхождения на рынок малого и среднего бизнеса в области управления жилищным фондом, проводить обучение жилищного актива и управляющих организаций.
Как показывает международный опыт, основой этого финансового механизма должно стать обеспечение возможности привлечения кредитов коммерческих банков на доступных для объединений собственников жилья условиях. Важно уже сейчас начать процесс диалога с банковскими структурами для обсуждения перспектив развития кредитования КСК и управляющих на цели капитального ремонта и энергоэффективной модернизации многоквартирных домов [2].
Обобщая опыт разных стран, можно заключить, что роль государства заключается в следующем:
- принятие законодательства, регулирующего отношения в жилищном секторе, совершенно ясно устанавливающего:
- права сособственников многоквартирного дома на управление им и обязанности по совместному управлению и несению бремени расходов на содержание общего имущества;
- меры воздействия на собственников, не соблюдающих требования законодательства (как в отношении надлежащего состояния недвижимости, так и в отношении нарушения интересов других собственников, в том числе неучастия в общих расходах);
- установление обязательных требований к состоянию зданий (техническому, санитарному, экологическому), пожарной безопасности и энергоэффективности;
- создание системы государственного контроля за регламентным техническим состоянием зданий и применения мер воздействия к собственникам в случае нарушения технических регламентов;
- поддержание системы кредитования капитального ремонта/модернизации жилищного фонда (гарантийные агентства, специализированные банки и др.);
- создание системы мер бюджетной поддержки собственников жилья, в том числе собственников с низкими доходами;
- поддержка системы информирования населения и обучения представителей собственников жилья по вопросам управления многоквартирными домами;
- поддержка развития рынка услуг профессионального управления и обслуживания недвижимости (законодательство, приватизация муниципальных предприятий, доступные кредиты, налоговые льготы, информирование, профессиональное высшее и среднее образование и др.).
Другие меры государственной поддержки должны быть, прежде всего, направлены на стимулирование инициатив собственников помещений и снижение лежащего на них финансового бремени.
Литература:
1. Правовые вопросы преобразования застроенных территорий жилого назначения /Э.К. Трутнев, Л.Е. Бандорин, Т.В. Гудзь и др. – Москва:
Фонд «Институт экономики города», 2009. - № 12
2. Оспанов К.М. Современные тенденции развития рынка жилья //Жилищное строительство. 2010. - № 8.
