สําหรับการทําความสะอาดแบบประจําวัน กรณีศึกษา : อาคารชุดปทุมวัน รีสอรท
THE STUDY OF POSSIBILITY OF REDUCING THE NUMBER OF CLEANING STAFF FOR DAILY CLEANING
CASE STUDY: PATUMWAN RESORT JURISTIC PERSON
บัญชา กองปรีชาสกุล
BUNCHA KONGPRECHASAKUL
การคนควาอิสระนี้เปนสวนหนึ่งของการศึกษาตามหลักสูตร วิทยาศาสตรมหาบัณฑิต สาขาวิชาการบริหารทรัพยากรอาคาร
คณะสถาปตยกรรมศาสตร มหาวิทยาลัยศรีปทุม
พ.ศ. 2553
CLEANING STAFF FOR DAILY CLEANING
CASE STUDY: PATUMWAN RESORT JURISTIC PERSON
BUNCHA KONGPRECHASAKUL
AN INDEPENDENT STUDY SUBMITIED IN PARTIAL FULFILLMENT OF THE REQUIREMENTS FOR MASTER
OF SCIENCE PROGRAM IN FACILITY MANAGEMENT FACULTY OF ARCHITECTURE SRIPATUM UNIVERSITY
2010
การทําความสะอาดแบบประจําวัน กรณีศึกษา : อาคารชุดปทุมวัน รีสอรท THE STUDY OF POSSIBILITY OF REDUCING THE NUMBER OF CLEANING STAFF FOR DAILY CLEANING
CASE STUDY: PATUMWAN RESORT JURISTIC PERSON นักศึกษา นายบัญชา กองปรีชาสกุล รหัส ประจําตัว 52801166
หลักสูตร วิทยาศาสตรมหาบัณฑิต สาขาวิชาการบริหารทรัพยากรอาคาร คณะ คณะสถาปตยกรรมศาสตร มหาวิทยาลัยศรีปทุม
อาจารยที่ปรึกษา อาจารยนันทนา อุตมเพทาย
คณะสถาปตยกรรมศาสตร มหาวิทยาลัยศรีปทุม อนุมัติใหนับการคนควาอิสระฉบับนี้เปน สวนหนึ่งของการศึกษาตามหลักสูตรปริญญามหาบัณฑิต
……… คณบดีคณะสถาปตยกรรมศาสตร
(พลเอกเสรี พุกกะมาน)
วันที่………….เดือน……….พ.ศ……….
คณะกรรมการสอบ
ผูชวยศาสตราจารย ดร.สมบูรณ เวสน กรรมการ ผูชวยศาสตราจารย ดร.อรรจน เศรษฐบุตร กรรมการ อาจารยนันทนา อุตมเพทาย กรรมการ
หัวขอเรื่อง การศึกษาความเปนไปไดของการลดจํานวนพนักงานทําความ สะอาดสําหรับการทําความสะอาดแบบประจําวัน กรณีศึกษา : อาคารชุดปทุมวัน รีสอรท
THE STUDY OF POSSIBILITY OF REDUCING THE NUMBER OF CLEANING STAFF FOR DAILY CLEANING CASE STUDY: PATUMWAN RESORT JURISTIC PERSON ชื่อนักศึกษา นายบัญชา กองปรีชาสกุล
อาจารยที่ปรึกษา อาจารยนันทนา อุตมเพทาย
หลักสูตร วิทยาศาสตรมหาบัณฑิต สาขาวิชาการบริหารทรัพยากรอาคาร
คณะ คณะสถาปตยกรรมศาสตร มหาวิทยาลัยศรีปทุม
พ.ศ. 2553
บทคัดยอ
การศึกษานี้มีวัตถุประสงคเพื่อ ศึกษาลักษณะ รวมถึงประเมินเวลาในการทําความสะอาด แบบประจําวันของ อาคารชุดปทุมวัน รีสอรท ทั้งนี้เพื่อนําเสนอวิธีและขั้นตอนการทํางานเพื่อใชใน การลดจํานวนพนักงานทําความสะอาดใหแกฝายบริหารอาคารชุด ปทุมวัน รีสอรท เนื่องจากฝาย อาคารชุดปทุมวัน รีสอรท มีความตองการที่จะประหยัดคาใชจายในสวนของการบริการทําความ สะอาด ทั้งนี้เพื่อนําเงินที่สามารถประหยัดไดไปใชประโยชนในการซอมบํารุงอาคารชุดในสวนอื่นที่
สามารถเพิ่มมูลคาใหแกอาคารได
การศึกษาครั้งนี้ใชวิธีการสอบถาม และการสังเกตการณการทํางานจริง จากพนักงานทํา ความสะอาดที่อาคารชุดดังกลาว รวมถึงการศึกษาลักษณะพื้น ขั้นตอนและกิจกรรมทําความ สะอาด เพื่อทําการวิเคราะห และประเมินเวลาที่ตองใชในการทําความสะอาดแบบประจําวัน โดย ใชหลักการการบริหารเวลา การวางแผนทรัพยากรมนุษย และการบริหารทรัพยากรอาคาร แลวจึง ทําการสรางตารางการปฎิบัติงาน โดยสัมพันธกับกิจกรรมทําความสะอาดที่ตองทําเปนประจําวัน ทุกวัน และพื้นที่สวนกลางเทาเดิม จึงสามารถสันนิฐานในเบื้องตนไดวาความสะอาดยังคงเดิม
จากผลการศึกษาพบวา อาคารชุดปทุมวัน รีสอรทนั้น ใชเวลาทําความสะอาดตอวัน 105.5 ชั่วโมง ซึ่งตองใชพนักงานทําความสะอาด 11.72 คน (พนักงานทําความสะอาดทํางาน 9 ชั่วโมงตอ วันตอคน) จึงสามารถสรุปไดวา อาคารชุดดังกลาว สามารถใชพนักงานทําความสะอาด 12 คน ก็
เพียงพอแลว
จากการศึกษาความเปนไปไดของการลดจํานวนพนักงานทําความสะอาด แบบประจําวัน ซึ่งใชวิธีการวางแผนบริหารทรัพยากรอาคาร การบริหารเวลา และการบริหารทรัพยากรบุคคล มา สรางแนวทางในการจัดทําตารางการทํางานของพนักงานทําความสะอาด ของอาคารชุดปทุมวัน รี
สอรท นั้น ตารางการทํางานดังกลาว สามารถนําไปปรับใชกับอาคารชุดพักอาศัยอื่น ๆ ที่มีขนาด พื้นที่ ลักษณะพื้น และความตองการของกิจกรรมทําความสะอาดที่ใกลเคียงกันได อยางไรก็ตาม สําหรับการลดจํานวนพนักงานทําความสะอาดของอาคารชุดปทุมวัน รีสอรท นั้น จะตองมีการ ติดตามประสิทธิภาพในการทําความสะอาด ตลอดจนความพึงพอใจของทั้งผูพักอาศัยภายใน อาคารหลังจากการลดจํานวนพนักงานทําความสะอาดภายในระยะเวลา 1 เดือน
กิตติกรรมประกาศ
การคนควาอิสระหัวขอเรื่อง"การศึกษาความเปนไปไดของการลดจํานวนพนักงานทําความ สะอาด แบบประจําวัน กรณีศึกษ อาคารชุดปทุมวัน รีสอรท"ฉบับนี้สําเร็จลุลวงไดดวยดีเพราะ ความเมตตาชวยเหลือและความอนุเคราะหอยางยิ่งจาก อาจารยนันทนา อุตมเพทาย อาจารยที่
ปรึกษาคนควาอิสระ ที่ไดกรุณาเสียสละเวลาใหความรูคําปรึกษาแนะนําตั้งแตเริ่มจัดหาหัวขอการ คนควาอิสระ ตรวจและแกไขขอบกพรองตาง ๆ ทําใหการคนควาอิสระ ฉบับนี้สมบูรณยิ่งขึ้น ผูวิจัยขอกราบขอบพระคุณมา ณ โอกาสนี้
ขอบพระคุณ คณาจารยหลักสูตรวิทยาศาสตรมหาบัณฑิต สาขาวิชาการบริหาร ทรัพยากรอาคาร มหาวิทยาลัยศรีปทุม ที่ไดประสิทธประสาทวิชาความรูใหแกผูวิจัยมาตลอด ระยะเวลาที่ไดศึกษา รวมทั้งเพื่อนรวมชั้นเรียนรุนที่ 3 ทุกคน และที่สําคัญที่สุด ขอขอบพระคุณปา สมบัติ บุญทศ และขอขอบคุณคุณชุติมา ธาระเขตต ที่ชวยสงเสริมและใหการสนับสนุนเปน กําลังใจใหตลอดมา
ขอขอบคุณ ฝายบริหารอาคารชุดปทุมวัน รีสอรท ทุกทานที่ไดกรุณาใหผูวิจัยนําขอมูล มา ทําการวิจัยในครั้งนี้ ซึ่งหวังวาประโยชนจากคนควาอิสระฉบับนี้คงเกิดแกอาคารชุดแหงนี้ เชนกัน
ทายนี้คุณประโยชนจากการศึกษาคนควาอิสระฉบับนี้ ขอมอบใหแกผูมีพระคุณตอผู
ศึกษาครั้งนี้ทุกทานที่ใหความชวยเหลือและใหกําลังใจเสมอมา
บัญชา กองปรีชาสกุล ผูจัดทํา
สารบัญ
หนา
บทคัดยอ I กิตติกรรมประกาศ III สารบัญ IV
สารบัญตาราง VI สารบัญรูปภาพ VII
บทที่ 1 บทนํา 1
ความเปนมาและความสําคัญของการปญหา 1
วัตถุประสงคของการศึกษา 4
สมมติฐานของการศึกษา 4
คําถามของการศึกษา 4
กรอบแนวคิดของการศึกษา 4
ขอบเขตของการศึกษา 5
ประโยชนที่คาดวาจะไดรับ 5
บทที่ 2 แนวคิด ทฤษฎีที่เกี่ยวของ 6
แนวคิดทฤษฏีเกี่ยวกับการบริหารทรัพยากรอาคาร 6
แนวคิดทฤษฏีเกี่ยวกับการบริหารเวลา 9
แนวคิดทฤษฏีเกี่ยวกับการวางแผนทรัพยากรมนุษย 10
ขอมูลพื้นฐานอาคารชุดปทุมวัน รีสอรท 15
บทที่ 3 วิธีการดําเนินการศึกษา 20
ลักษณะ ชนิด และวิธีดูแลรักษาพื้นผิวตาง ๆ ของอาคารชุดพักอาศัย 20 ลักษณะและขั้นตอนการทํางานการทําความสะอาดโดยทั่วไป 23
ลักษณะและขั้นตอนการทํางานการทําความสะอาด
สารบัญ(ตอ)
หนา
สําหรับการทําความสะอาดแบบประจําวันอาคารชุด ปทุมวัน รีสอรท 29 ความหมายของสีตามกิจกรรมทําความสะอาด 38
คําอธิบายสัญลักษณ 39
บทที่ 4 การวิเคราะหขอมูล 46
การประเมินเวลาในการทําความสะอาดแบบประจําวัน
ของอาคารชุดปทุมวัน รีสอรท 46 การวิเคราะหการทําความสะอาดเพื่อการลดจํานวนพนักงานทําความสะอาด
แบบประจําวันของอาคารชุดปทุมวัน รีสอรท 48 ความหมายของสีตามกิจกรรมทําความสะอาด 59
คําอธิบายสัญลักษณ 60
บทที่ 5 สรุปผลการศึกษา ประโยชน และขอเสนอแนะ 70
สรุปผลการศึกษาเพื่อประเมินเวลาในการทําความสะอาด
แบบประจําวันของอาคารชุดปทุมวัน รีสอรท 70
นําเสนอวิธีและขั้นตอนการทํางานเพื่อใชในการลดจํานวนพนักงานทําความสะอาด 71 ใหแกอาคารชุดปทุมวัน รีสอรท
ความหมายของสีตามกิจกรรมทําความสะอาด 76
คําอธิบายสัญลักษณ 77
ประโยชนและขอเสนอแนะจากการศึกษาความเปนไปไดในการลดจํานวน 83 พนักงานทําความสะอาด สําหรับการทําความสะอาดประจําวัน
บรรณานุกรม ประวัติผูศึกษา
สารบัญตาราง
หนา
ตารางที่1: ตารางแสดงตําแหนงพื้นที่สวนกลาง ลักษณะพื้น พื้นที่โดยรวม
ของอาคารชุดปทุมวัน รีสอรท 16
ตารางที่ 2: ตารางแสดงการปฎิบัติงานของพนักงานทําความสะอาด 14 คน
ของอาคารชุดปทุมวัน รีสอรท 33 ตารางที่ 3: ตารางแสดงการประเมินเวลาการทําความสะอาดแบบประจําวัน
ของอาคารชุดปทุมวัน รีสอรท 47
ตารางที่ 4: ตารางแสดงการวิเคราะหการทําความสะอาดแบบประจําวัน
ของอาคารชุดปทุมวัน รีสอรท 48 ตารางที่ 5: ตารางแสดงการปฎิบัติงานของพนักงานทําความสะอาด 12 คน
ของอาคารชุดปทุมวัน รีสอรท 71
สารบัญรูปภาพ
หนา
ภาพที่ 1: กรอบแนวความคิดของการศึกษาความเปนไปไดของการลดจํานวน
พนักงานทําความสะอาด 4 ภาพที่ 2: ภาพแสดงความสัมพันธของการวางแผนบุคคลากรทํางานความสะอาด
กับการบริหารทรัพยากรอาคาร 9
ภาพที่ 3: ภาพแสดงพื้นที่สวนกลางของอาคารชุดปทุมวัน รีสอรท 17
บทนํา
1.1 ความเปนมาและความสําคัญของปญหา
อาคารชุดพักอาศัยหรือคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครเปนจํานวนมากไดถูกสรางขึ้น เปนเวลานานมากกวาสิบปแลว เมื่ออาคารมีอายุมากขึ้น คาใชจายในการซอมบํารุงและการ ปรับปรุงพัฒนาอาคารถือเปนสิ่งจําเปนอยางยิ่งในการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัยนั้น ๆ ใหยังคง สภาพสวยงาม และมีความนาอยูดังเดิม ทั้งนี้เพื่อรักษาและเพิ่มมูลคาใหแกอาคารดังกลาว ดังนั้น คาใชจายในการซอมบํารุงอาคารจึงเพิ่มขึ้นอยางเห็นไดชัดและไมสามารถหลีกเหลี่ยงได
แหลงเงินทุนที่อาคารชุดพักอาศัยจะนํามาปรับปรุง ซอมแซมอาคารชุดพักอาศัยนั้น โดยทั่วไป มีอยูดวยกัน 2 แหลง คือ
1. คาใชจายสวนกลางที่เจาของหองชุดเปนผูจาย โดยปกติจะจายเปนรายเดือนหรือราย ไตรมาส
2. เงินกองทุน (Sinking Fund) ซึ่งมาจากการรวมมือรวมใจกันของเจาของรวมในอาคารชุด พักอาศัย
จะเห็นไดวา อาคารชุดพักอาศัยหรือคอนโดมิเนียมมีขอจํากัดเปนอยางมากในการไดมาซึ่ง เงินทุน ดังนั้นการประหยัดหรือการพยายามลดคาใชจายที่สามารถหลีกเหลี่ยงไดเปนสิ่งจําเปนใน ยุคปจจุบันเปนอยางมาก
ในแตละอาคารนั้น จะมีคาใชจายหลัก ๆ หรือที่ใชอยูเปนประจําดังตอไปนี้
1. คารักษาความปลอดภัย 2. คารักษาความสะอาด
3. คาบริการดูแลสวน
4. คาบริการฉีดและกําจัดแมลง 5. คาบริการดูแลบํารุงรักษาลิฟท
6. คาดูแลบํารุงรักษาตู MDB
7. คาดูแลบํารุงรักษาหมอแปลงไฟฟา 8. คาประกันภัยอาคาร
9. คาดูแลบํารุงรักษาระบบแอร และอื่นๆอีกมากมาย
อยางไรก็ตาม หากฝายบริหารอาคาร มีการบริหารฝายอาคารที่ดี มีประสิทธิภาพแลว จะ สามารถประหยัดคาใชจายบางอยางได (ซึ่งถือเปนคาใชจายที่สามารถหลีกเหลี่ยงได) อาทิ เชน
คาบริการรักษาความสะอาด
คาไฟฟา (สวนกลาง)
คารักษาความปลอดภัย
คาดูแลรักษาภูมิทัศน
คาบํารุงรักษาตู MDB
คาบริการทําความสะอาด ซึ่งเปนหนึ่งในคาใชจายที่ตองเกิดขึ้นเปนประจําตั้งแตเริ่ม โครงการ ถึงแมจะเปนคาใชจายที่ไมสูงมากนักเมื่อเทียบกับคาใชจายอื่น ๆ แตคาใชจายในการ บริการทําความสะอาดเปนคาใชจายที่ตองจายเปนประจําทุกเดือน และหากมีการบริหารจัดการ การทําความสะอาด การวางแผนดานทรัพยากรบุคคลที่ดี คาบริการทําความสะอาด จะเปนหนึ่งใน คาใชจายที่สามารถประหยัดได
การศึกษาครั้งนี้ เปนการศึกษาความเปนไปไดของการลดจํานวนพนักงานทําความสะอาด ของ อาคารชุดปทุมวัน รีสอรท ซึ่งเปนอาคารสูง ขนาด 38 ชั้น โดยอาคารชุดปทุมวัน รีสอรทใชบริ
การทําความสะอาดจากบริษัทรักษาความสะอาดแหงหนึ่ง ซึ่งวางแผนในการใชทรัพยากรบุคคลทํา ความสะอาด จํานวน 14 คน ปจจุบันมีคาบริการรักษาความสะอาด 166, 000 บาทตอเดือน ประกอบดวย
หัวหนาพนักงานทําความสะอาด 16, 500 บาท/คน/เดือน ใชบริการ 1 คน คิดเปน 16, 500 บาท พนักงานทําความสะอาด 11, 500 บาท/คน/เดือน ใชบริการ 13 คน คิดเปน 149, 500 บาท รวมคาบริการทําความสะอาดตอเดือน 166, 000 บาท
ลักษณะงานทําความสะอาดประจําวัน ใชเวลาทํางาน 9 ชั่วโมงตอวันตอคน จึงมีเวลาใน การทําความสะอาดอาคารทั้งหมด 126 ชั่วโมงตอ 14 คน ตอวัน พื้นที่สวนกลางที่ตองทําความ สะอาด ประกอบดวย พื้นที่ทางเดินสวนกลางในอาคารชุดประมาณ 38,899 ตารางเมตร รวมถึง พื้นที่ลานจอดรถ 8 ชั้น สระวายน้ํา 1 สระ, หองออกกําลังกาย 1 หอง, หองเซาวนา 1 หอง, หองเด็ก เลน 1 หอง, หองสควอช 1 หอง, สวนหยอม, ล็อปบี้ การนําขยะจากแตละชั้น ลงมาทิ้งที่สวน ทําลายขยะ จํานวน 38 ชั้น การลางทําความสะอาดถังขยะ จํานวน 60 ใบ การทําความสะอาด หองน้ําสวนกลาง
ทางฝายบริหารอาคารมีความตองการจะลดจํานวนพนักงานทําความสะอาดลง จาก ปจจุบัน 14 คน ใหเหลือ 12 คน ทั้งนี้ เพื่อประหยัดคาใชจายตอเดือนไดประมาณ 23, 000 บาทตอ เดือน หรือ 276, 000 บาทตอป ดังนั้นผูศึกษาจะนําความตองการของฝายบริหารอาคารดังกลาวมา ทําการศึกษาถึงความเปนไปไดในการลดจํานวนพนักงานทําความสะอาดลง ทั้งนี้เพื่อตอบสนอง ความตองการของฝายบริหารอาคารตอไป
1.2 วัตถุประสงคของการศึกษา
1. เพื่อศึกษาลักษณะ รวมถึงประเมินเวลาในการทําความสะอาดแบบประจําวันของ อาคาร ชุดปทุมวัน รีสอรท
2. เพื่อนําเสนอวิธีและขั้นตอนการทํางานเพื่อใชในการลดจํานวนพนักงานทําความสะอาด ใหแกฝายบริหารอาคารชุด ปทุมวัน รีสอรท และสามารถนําไปปฏิบัติไดจริง
1.3 สมมติฐานการศึกษา
การบริหารเวลา การวางแผนทางดานทรัพยากรมนุษย และการจัดเตรียมตารางทํางาน รักษาความสะอาดอยางชัดเจน ใหแกพนักงานทําความสะอาด จะชวยลดจํานวนพนักงานทําความ สะอาดใหแกฝายบริหารอาคาร ปทุมวัน รีสอรท ได
1.4 คําถามของการศึกษา
ความเปนไปไดของการลดจํานวนพนักงานทําความสะอาดของ ฝายบริหารอาคารชุด ปทุมวัน รีสอรท จากปจจุบัน ใชพนักงานทําความสะอาด 14 คน และลดลงใหเหลือ 12 คน สามารถทําไดอยางไร
1.5 กรอบแนวคิดของการศึกษา
การบริหารเวลา
การบริหารทรัพยากรอาคาร ดานกระบวนการการทํางาน
การวางแผนทรัพ ยากรมนุษย
การวางแผนบุคคลากรทํา ความสะอาดภายในอาคาร
พักอาศัย
ภาพที่ 1 ภาพแสดงกรอบแนวคิดของการศึกษาความเปนไปไดของการลดจํานวนพนักงานทําความสะอาด
1.6 ขอบเขตของการศึกษา
1. การศึกษาจะศึกษาเฉพาะการวางแผน และการสรางตารางทํางานของพนักงานทําความ สะอาดสําหรับการทําความสะอาดแบบประจําวัน โดยใชอาคารชุด ปทุมวัน รีสอรท เปน กรณีศึกษา เทานั้น
2. การศึกษาจะศึกษาเฉพาะความเปนไปไดของการลดจํานวนพนักงานทําความสะอาด สําหรับการทําความสะอาดแบบประจําวัน โดยใชอาคารชุด ปทุมวัน รีสอรท เปน กรณีศึกษา เทานั้น
1.7 ประโยชนที่คาดวาจะไดรับ
ชวยในการวางแผน และสรางตารางทํางานของพนักงานทําความสะอาดสําหรับ การทําความสะอาดแบบประจําวัน ของฝายอาคารชุด ปทุมวัน รีสอรท เพื่อการลดจํานวน พนักงานทําความสะอาด สงผลในการประหยัดตนทุนดานการบริการรักษาความสะอาด ได ทั้งในระยะสั้น และในระยะยาว
แนวคิด และทฤษฎีที่เกี่ยวของ
ในบทนี้ จะกลาวถึงแนวคิดทฤษฎีเกี่ยวกับการบริหารทรัพยากรอาคาร แนวคิดทฤษฎี
เกี่ยวกับการบริหารเวลา แนวคิดทฤษฎีเกี่ยวกับการวางแผนทรัพยากรมนุษย และขอมูลพื้นฐาน ของอาคารชุดปทุมวัน รีสอรท ซึ่งประกอบดวย
1. แนวคิดทฤษฎีเกี่ยวกับการบริหารทรัพยากรอาคาร 2. แนวคิดทฤษฎีเกี่ยวกับการบริหารเวลา
3. แนวคิดทฤษฎีเกี่ยวกับการวางแผนทรัพยากรมนุษย
4. ขอมูลพื้นฐานอาคารชุดปทุมวัน รีสอรท มีรายละเอียดตอไปนี้
2.1 แนวคิดทฤษฎีเกี่ยวกับการบริหารทรัพยากรอาคาร
2.1.1 ความหมายของการบริหารทรัพยากรอาคาร
Facilities Management แปลเปนไทยวา "การบริหารจัดการทรัพยากรกายภาพ" (จากคํา นิยามของอาจารยเสริชย โชติพานิช แหงจุฬาลงกรณมหาวิทยาลัย) ซึ่งไดใหคํานิยามไววา "การบริหารจัดการทรัพยากรกายภาพ เพื่อใหสนองประโยชนสุขของเจาของทรัพยากรนั้น ๆ"
โดยสามารถขยายความได ดังนี้
ทรัพยากรกายภาพ
ความหมายงาย ๆ ที่เห็นชัดที่สุดคือ อาคาร และพื้นที่ในอาคาร บางสวนเปนที่ดิน บางสวนเปน
สวนประกอบของอาคาร เชน เครื่องกลตาง ๆ ที่ใชในอาคาร เฟอรนิเจอร ประตู หนาตาง กอกน้ํา โถ สวม ฯลฯ
ประโยชนสุข
ถาตามนิยามของตํารา การจัดการแบบตะวันตก ก็อาจเรียกเปน "ประโยชนสูงสุด"
หากแตเมื่อพวงกลิ่นแนวคิดทางตะวันออกไวดวยแลว ประโยชนสูงสุด แตเปนทุกข ก็ไมเรียกเปน ประโยชน ผูศึกษาจึงขอใชคําวา "ประโยชนสุข"
เจาของทรัพยากร
ในความหมายเบื้องตน จะหมายถึง ผูใชอาคาร เจาของอาคาร สวนในความหมายที่ลึกซึ้ง จะหมายถึง สังคมรอบขาง เพื่อนบาน หรือใหลึกและกวางยิ่งกวานั้นคําวา "เจาของทรัพยากร" อาจ หมายความวา ประชากรของประเทศ หรือ อาจเปนเพื่อนรวมโลกเลยก็ได
สําหรับความหมายอยางเปนทางการของ Facility Management (FM) หรือ การบริหาร ทรัพยากรกายภาพ ในภาษาไทย หมายถึง กระบวนการทํางาน บริหารจัดการ กํากับการใชและ ดูแลซอมบํารุงอาคารและทรัพยากรกายภาพ ไดแก สิ่งกอสราง อุปกรณอาคาร อุปกรณสํานักงาน สถานที่และสภาพแวดลอม ใหมีความพรอมและตอบสนองการใชงาน เอื้อใหเกิดประโยชนสูงสุด ตอผูใชและเจาของอาคาร โดยกําหนดใหกิจกรรมและเปาหมายขององคกรเปนศูนยกลาง อาคาร เปนเครื่องมือสนับสนุนองคกรในการเพิ่มประสิทธิภาพและประสิทธิผล ในทางปฏิบัติถือเปนการบูร ณาการการปฏิบัติงานดานอาคารสถานที่ทั้งเชิงปฏิบัติการและบริหารจัดการทั้งหมดเขาดวยกัน โดยประยุกตหลักวิชาการบริหารจัดการสมัยใหม การทํางานเนนในเรื่องการบริหารจัดการ ทรัพยากรที่เปนกายภาพและงานปฏิบัติการที่เกี่ยวของ ครอบคลุมตั้งแตเมื่ออาคารเริ่มใชงานไป จนถึงสิ้นสุดความตองการที่จะใชงานอาคารตอไป
2.1.2 แนวคิดในการบริหารทรัพยากรกายภาพ
Facility Management มุงเนนใหการใหบริการตอผูคนในอาคาร (People) การทํางาน (Process) และอาคารสถานที่ (Place) ใหสามารถทํางานกันไดอยางสอดคลอง เพื่อบรรลุผลสําเร็จ ขององคกรตามที่มุงหมายไว
ปฏิสัมพันธของคน งาน และอาคาร
การใชอาคารและความตองการในอาคารสมัยใหม สามารถอธิบายไดโดยอาศัย ความสัมพันธของ 3 องคประกอบสําคัญ คือ คน งาน และ อาคาร
- คน (People) หมายถึง ผูใชอาคาร ไดแก พนักงาน ผูมาติดตอธุรกิจ ผูรับรอง ชาวบานขางเคียง ใหความพึงพอใจในการมาใชสถานที่นั้น ๆ และ เกิดผลการทํางานที่มีคุณค มีประสิทธิภาพของ องคการ เพื่อความเจริญเติบโตมั่นคงในชีวิตการทํางานของตน
- การทํางาน (Process) หมายถึง กิจกรรม ธุรกิจ หรือธุรกรรม ที่เกิดขึ้นภายในอาคารนั้น ตองการ ใชอาคารปฏิบัติงานทั้งในเวลาและนอกเวลาทํางานปกติ เพื่อใหไดผลตามที่กําหนดไวอยางถูกตอง นอกจากนี้ยังมีงานที่เกี่ยวกับกิจกรรมพิเศษ และเกี่ยวของกับชุมชน ตลอดจนกิจกรรมของภาครัฐ และเอกชน
- อาคาร (Place) หมายถึง อาคาร พื้นที่ทํางาน สถานที่และบริเวณสิ่งแวดลอม แลเเครื่องใช
สํานักงาน ซึ่งตองมีบรรยากาศสดใส นาทํางาน สะอาด มีแสงและอุณหภูมิที่พอเหมาะ การใชงาน ภายในอาคารมีความสะดวกรวดเร็ว และมีประสิทธิภาพ มีความปลอดภัย มีการบริการที่ดี และมี
คุณภาพมาตรฐาน ทั้งนี้ อาคารตองสงเสริมใหเกิดการปฏิบัติที่มีตนทุนในการบริหารงานที่ต่ําที่สุด อีกดวย
2.1.3 ความสัมพันธของการวางแผนบุคคลากรทํางานความสะอาดกับการบริหารทรัพยากรอาคาร การทําความสะอาดภายในอาคารพักอาศัย เปนหนึ่งในกระบวนการทํางาน (Process) ของ การบริหารทรัพยากรอาคารที่จัดวามีความสําคัญไมนอยกวากระบวนการงาน (Process) ดานอื่น ๆ เนื่องจากการดูแลรักษาความสะอาดเปนกิจกรรมการทํางานที่ตองเกิดขึ้นทุกวันเปนประจํา และ เปนสื่อสําคัญที่กอใหเกิดสภาพอาคารพักอาศัย (Place) ที่นาอยู มีความสะอาดตา เกิดความ ความรูสึกสบายตา สบายใจ สําหรับผูพักอาศัย (People) ตลอดจน พนักงานและบุคคลภายนอกที่
ไดมาพบเห็น
คน (People)
การทํางาน (Process)
อาคาร (Place) การบริหาร
ทรัพยากรอาคาร
การวางแผนบุคคลากรทํางานความ สะอาดภายในอาคารพักอาศัย
ภาพที่ 2 ภาพแสดงความสัมพันธของการวางแผนบุคคลากรทํางานความสะอาดกับการบริหาร ทรัพยากรอาคาร
2.2 แนวคิดทฤษฎีเกี่ยวกับการบริหารเวลา
2.2.1 ความหมายของการบริหารเวลา
ปรัชญาการบริหารเวลา (Albert Stackmore อางถึงในชาญชัย อาจินสมาจาร, 2535)
"ทํางานใหฉลาดขึ้น ไมใชใหหนักขึ้น"
“เวลามีคายิ่งกวาทอง ทองใชวาจะซื้อเวลาได" เวลาเปนทรัพยากรที่มีคาของทุกคน ยิ่งคน ที่รูคุณคาของเวลามากเทาใด ยอมสามารถเก็บเกี่ยวคุณประโยชนจากการใชเวลาใหมีคุณคา ไดมากเพียงนั้น” (ผศ.จุฬาภรณ โสตะ)
การบริหารเวลา เปนการจัดการสิ่งตางๆ ในเวลาที่มีอยู ใหสําเร็จลุลวงไปไดดวยดี แตใช
เวลานอยที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด (จุฬาภรณ โสตะ และอมรรัตน ภูกาบขาว ,2543.) การบริหารเวลา คือ การรูจักวางแผนและจัดสรรเวลาในการทํางานอยางถูกตองและ เหมาะสม และไมจําเปนวาจะตองเปนนักบริหารเทานั้นที่จะสามารถบริหารเวลาและการ
ทํางาน ทุกคนก็สามารถทําไดเพียงแตรูจักที่จะแบงเวลาและจัดสรรเวลาของตนเองใหถูกตองและ เหมาะสมตามวันเวลาที่กําหนด
2.2.2 แนวคิดทฤษฎีของการบริหารเวลา ขั้นตอนการวางแผนเวลา
- กําหนดแผนการทํางาน
- การจัดลําดับความสําคัญของงาน - ตรวจสอบแผนการจัดสรรเวลา - กําหนดและแจกจาย
- การควบคุมเวลา ระบบการบริหารเวลา
- การกําหนดความสําคัญ (Set Priorities) โดยใชสัญลักษณแทนดังนี้
A = งานที่มีความสําคัญตองทํากอน
B = งานที่มีความสําคัญเชนกัน แตรองลงไป ถาหากวามีเวลาก็ควรทํา C = แมไมทําขณะนี้คงไมกอใหเกิดความเสียหาย
- วางแผน (Planning) คือ การตระเตรียมการสําหรับปฏิบัติงานตามแผน โดยไมจําแนก วาเปนงานเล็กหรืองานใหญ การวางแผนมีความยากงายสลับซับซอนแตกตางกันตาม ขอบขายของงานที่จะปฏิบัติ อาจทําในรูปแบบของตารางปฏิบัติงาน
- การปฏิบัติตามตารางที่กําหนด (Projecting Schedule Time) คือ การทํางานตามแบบ แผนที่กําหนดไว ดังนี้
ขั้นที่ 1 ตั้งคําถามเกี่ยวกับอนาคตหลาย ๆ คําถาม แลวคิดหาคําตอบและเหตุผลประกอบ คําถามตาง ๆ เหลานั้น
ขั้นที่ 2 กําหนดเปาหมายระยะสั้นและระยะยาวที่เปนจริงได
2.3 แนวคิดทฤษฎีเกี่ยวกับการวางแผนทรัพยากรมนุษย
2.3.1 ความหมายของการวางแผนทรัพยากรมนุษย
การวางแผนทรัพยากรมนุษย หมายถึง กระบวนการพยากรณความตองการของทรัพยากร มนุษย ของหนวยงานหรือองคการ ไวลวงหนา วามีความตองการบุคลากรประเภทใด ระดับใด เมื่อใด วิธีการไดมาเปนอยางไร มาจากไหน รวมถึงมีนโยบายและแนวทางดําเนินการอยางไร เพื่อที่จะทําใหเกิดประโยชนสูงสุดในการปฏิบัติงาน
2.3.2 แนวคิดของกระบวนการในการวางแผนทรัพยากรมนุษย
การวางแผนทรัพยากรมนุษย เปนกระบวนการที่ตอเนื่อง ดังไดกลาวมาแลวขางตน ซึ่งเปน กระบวนการที่จะตองดําเนินการ 4 ขั้นตอนดวยกันคือ
การเตรียมการ (Preparation)
การสรางแผน (Plan formulation)
การปฏิบัติตามแผน (Plan implementation)
การประเมินผล (Plan evaluation)
โดยในการดําเนินการ 4 ขั้นตอนดังกลาวจะตองมีการเก็บรวบรวมขอมูล ศึกษาและ วิเคราะหขอมูลเพื่อนํามาตัดสินใจดําเนินการ ดังนั้นในการวางแผนทรัพยากรมนุษยเพื่อตอบ คําถามที่ไดเคยกลาวมาแลวในหัวขอการวางแผนคือ จะทําอะไร จะทําอยางไร จะใหใครทํา และจะ ทําเมื่อไหร
การเตรียมการวางแผน (preparation)
ในการวางแผนนั้น การเตรียมการเปนขั้นตอนแรก ซึ่งผูวางแผนจะตองรวบรวมขอมูล ศึกษา และ วิเคราะหขอมูลในประเด็นที่สําคัญดังตอไปนี้
1. ศึกษาวัตถุประสงคขององคกร เพื่อเปนการกําหนดขอบเขตของการวางแผน 2. วิเคราะหสถานการณ โดยหลังจากมีการกําหนดวัตถุประสงคแลว ผูวางแผน จะตองรวบรวมขอมูลมาวิเคราะหถึงสถานการณในปจจุบันและที่จะดําเนินการในอนาคต
3. กําหนดเปาหมายของแผนงาน เมื่อทราบวัตถุประสงคและสถานการปจจุบันแลว ผูวางแผนจะสามารถกําหนดเปาหมายของแผนงานวาจะตองทําอะไรในอนาคต โดยเปาหมาย จะตองมีความชัดเจน พอที่จะใชเปนแนวทางในการดําเนินงานนั้นตอไป
4. พิจารณาความสอดคลอง ผูวางแผนจะตองพิจารณาความสอดคลองระหวาง วัตถุประสงคขององคกรกับเปาหมายของแผนงานวามีความสอดคลองกันมากนอยเพียงใด หากมี
ความขัดแยงกันจะตองมีการปรับปรุงเพื่อใหมีความสอดคลองกันมากขึ้น เพื่อไมใหเกิดปญหาใน การทํางานในอนาคต
5. พิจารณาความเปนไปไดในประเด็นนี้ ผูวางแผนจะตองรวบรวมขอมูลที่เกี่ยวของ กับแผนงานมาวิเคราะหเพื่อที่จะมาดูวาแผนงานที่วางไวมีความเปนไปไดมากนอยเพียงใด
การสรางแผน (plan formulation)
การสรางแผนประกอบดวยขั้นตอนยอย 3 ขั้นตอนดวยกันคือ
1. กําหนดทางเลือก หลังจากที่ไดมีการรวบรวมขอมูลในขั้นตอนแรกแลว ผูวางแผน จะตองประมวลผลเพื่อกําหนดทางเลือกปฏิบัติตางๆ ในการที่จะทําใหบรรลุเปาหมายได ทั้งนี้ใน การกําหนดทางเลือกนั้นจะตองพยายามสรางทางเลือกที่เปนไปไดใหมากที่สุด เพื่อจะใชในการ ประกอบการตัดสินใจได
2. เลือกทางเลือกที่เหมาะสม เมื่อกําหนดทางเลือกไดแลวผูวางแผนจะตองพิจารณา ถึงขอดีขอดอยของแตละทางเลือกเพื่อทําการคัดเลือกทางเลือกที่เหมาะสมมาใชในการจัดทํา แผนการปฏิบัติตอไป
3. กําหนดแผน ขั้นตอนยอยนี้เปนการกําหนดขั้นตอนในการปฏิบัติงานและการใช
ทรัพยากรและปจจัยตางๆ ที่จะสนับสนุนการดําเนินงานของแผนระยะเวลาและบุคคลที่เกี่ยวของ เพื่อนํามาเขียนเปนแผนใหชัดเจนตอการปฏิบัติในการดําเนินงานใหเกิดประสิทธิภาพและ
ประสิทธิผลตรงกับความตองการมากที่สุด การปฏิบัติตามแผน (plan implementation)
ในขั้นตอนนี้เปนการนําแผนที่ไดมีการกําหนดจากขั้นตอนที่ 2 ไปทําการปฏิบัติตามแผน ซึ่งในขั้นตอนนี้จะมีขั้นตอนยอยๆ ดังนี้
1. การกําหนดบุคลากร ในขั้นตอนยอยนี้ การวางแผนจะตองกําหนดบุคลากรที่จะ รับผิดชอบการปฏิบัติในแตละสวนเพื่อใหการทํางานมีประสิทธิภาพและเปนไปตามวัตถุประสงค
ขององคกร
2. การจัดสรรทรัพยากร เนื่องจากทรัพยากรมีจํากัด ดังนั้น องคกรจะตองจัดสรร ทรัพยากรหรือปจจัยตางๆ ที่เกี่ยวของกับการดําเนินงานใหเหมาะสมและเกิดประโยชนสูงสุดกับ องคกร
3. การสรางความเขาใจ เปนสิ่งสําคัญอีกประการหนึ่งที่ผูวางแผนจะตองสื่อสารและ สรางความเขาใจรวมกันในกลุมผูปฏิบัติงาน เพื่อใหสามารถปฏิบัติงานตามที่ตองการไดอยาง เหมาะสม
4. การควบคุม การดําเนินงานที่มีประสิทธิภาพจะตองมีการติดตามผล เพื่อใหมั่นใจ ไดวา แผนงานที่ไดวางไวนั้นไดมีการดําเนินการไปตามแผน และมีความเหมาะสมกับสถานการณ
เพื่อใหการดําเนินงานเปนไปอยางมีประสิทธิภาพ และประสิทธิผล การประเมินผล (plan evaluation)
เมื่อมีการนําแผนไปปฏิบัติแลว ผูควบคุมแผนจะตองมีการประเมินผลวาแผนนั้น สามารถบรรลุวัตถุประสงคและเปาหมายที่กําหนดไวไดหรือไม และการปฏิบัติงานนั้นเปนไปตาม แผนที่วางไวหรือไม ขอมูลที่ไดจากการประเมินผลจะเปนขอมูลยอนกลับหรือบทเรียนที่ไดเรียนรู
เพื่อนํามาปรับปรุงแผนหรือการวางแผนในครั้งตอไป โดยในขั้นตอนที่ 4 นี้ มีประเด็นที่ผูเกี่ยวของ กับการวางแผนและผูปฏิบัติตามแผนจะตองปฏิบัติดังนี้
1. เปรียบเทียบ ในที่นี้หมายถึงวาผูที่ควบคุมแผนจะตองเก็บขอมูลการดําเนินงาน จริง แลวนํามาเปรียบเทียบกับแผนที่ไดวางไว วามีความแตกตางมากนอยเพียงใด เพื่อที่จะไดมี
การวิเคราะหถึงปญหา สาเหตุและอุปสรรค ที่จะนํามาปรับปรุงแผนใหดียิ่งๆ ขึ้นไป
2. การวิเคราะหปญหา ในประเด็นนี้ผูควบคุมแผนจะตองนําขอมูลที่รวบรวมไดมา ประกอบการวิเคราะหปญหา อุปสรรค และผลกระทบที่เกิดขึ้น เพื่อคนหาสาเหตุที่แทจริง
3. เสนอความคิด เมื่อมีการประมวลผลขอมูลที่ไดวิเคราะหแลว ผูควบคุมแผน จะตองนําเสนอแนวความคิดในการปรับปรุงและแกไขการดําเนินงาน เพื่อใหแผนงานที่ไดวางไว
สามารถดําเนินการไดตออยางมีประสิทธิภาพ และประสิทธิผลมากยิ่งขึ้น
จากที่ไดกลาวมาถึงกระบวนการวางแผนทรัพยากรมนุษยขางตน จะเห็นวาในทางปฏิบัติ
แลว แผนบุคลากรจะเกี่ยวของโดยตรงกับคน ซึ่งถือเปนปจจัยสําคัญของการบริหารและองคกร ดังที่กลาวมาตั้งแตตนของเรื่องนี้ นอกจากนี้ เรื่องคนยังเปนปจจัยที่มีความออนไหวตอการ เปลี่ยนแปลงมากที่สุด ทั้งนี้เพราะคนหรือทรัพยากรมนุษยเปนปจจัยสําคัญที่จะทําใหองคกร สามารถพัฒนาและเจริญเติบโตไดอยางมั่นคง และแมแตแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแหงชาติ
ยังกลาวย้ําถึง “คน” วาเปนศูนยกลางของการพัฒนา ดังนั้น การวางแผนคนจึงมีความสําคัญ และ เปนกระบวนการที่ตอเนื่อง มิใชทําเพียงครั้งเดียว และแผนที่ดีนั้นจะตองมีความยืดหยุน สามารถ ปรับปรุงใหสอดคลองกับแนวโนมกับสถานการณ เพื่อใหการปฏิบัติงานเปนไปตามวัตถุประสงค
เปาหมาย และมีประสิทธิภาพอยูเสมอ
2.3.3 แนวคิดการคาดการณความตองการดานทรัพยากรมนุษยขององคกร
1. การคาดการณจากสมการพื้นฐาน วิธีการนี้จะเปนการคํานวณหาจํานวนบุคลากรที่
องคการตองการในแตละชวงเวลา จากสูตรพื้นฐานทางคณิตศาสตรตอไปนี้
จํานวนบุคลากรที่ตองการเพิ่มขึ้น = จํานวนบุคลากรที่ตองการทั้งหมด – จํานวนบุคลากร คงเหลือ
จํานวนบุคลากรที่ตองการทั้งหมด = จํานวนงานอัตราสวนของงานตอบุคลากร 2. การใชแบบจําลองการวางแผนรวม (Aggregate Planning Model) วิธีการนี้จะ คาดการณปริมาณความตองการบุคลากรขององคการในชวงระยะเวลาหนึ่ง เพื่อให
สามารถนํามาใชงานไดอยางมีประสิทธิภาพ
3. การใชวิธีการทางสถิติ (Statistical Forecasting Methods) วิธีการนี้จะนําหลักการ ทางสถิติและคณิตศาสตร เชน กําหนดการเสนตรง (Linear Programming) และการ วิเคราะหการถดถอย (Regression Technique) มาชวยในการพยากรณความตองการ ทรัพยากรมนุษยขององคการในชวงระยะเวลาที่สนใจ
4. การใชแบบจําลองของมารคอฟ (Markov-model) วิธีการนี้นําหลักการคณิตศาสตร
ขั้นสูงมาประยุกตในการศึกษาและวิเคราะหการเปลี่ยนแปลงของทรัพยากรมนุษยใน อนาคต เพื่อองคการจะไดจัดเตรียมแผนในการสรรหา การคัดเลือก การฝกอบรมและการ พัฒนาบุคลากรใหมีความพรอมในการปฏิบัติหนาที่ในแตละตําแหนง
จากแนวคิดการคาดการณความตองการดานทรัพยากรมนุษยขององคกร ผูศึกษาเลือก การใชแบบจําลองการวางแผนรวม เพื่อการศึกษาความเปนไปไดในการลดจํานวนพนักงานทํา ความสะอาดสําหรับการทําความสะอาดประจําวัน ของ อาคารชุดปทุมวัน รีสอรท จํานวน 38 ชั้น ซึ่งจะไดกลาวถึงใน บทที่ 3 ตอไป
2.4 ขอมูลพื้นฐาน อาคารชุดปทุมวัน รีสอรท
อาคารชุดนิติบุคคลปทุมวัน รีสอรท เปนอาคารที่กอสรางมาเปนเวลานานกวา 10 ปแลว ที่ตั้งอาคารอยูบริเวณ ถนนพญาไท เขตราชเทวี กรุงเทพมหานคร จุดเดนของอาคารชุดปทุมวัน รี
สอรท คือ การมีพื้นที่อาคารอยูใกลกับ สถานีรถไฟฟาบีทีเอส (สถานีพญาไท) และ แอรพอต ลิงค
(สถานีพญาไท) ซึ่งถือเปนอาคารชุดที่มีการคมนาคมที่สะดวกมาก อาคารชุดปทุมวัน รีสอรท จัดเปนอาคารประเภทพักอาศัย จํานวน 1 อาคาร โดยแบงเปน จํานวนชั้นพักอาศัย 30 ชั้น และ จํานวนชั้นที่จอดรถ 8 ชั้น รูปแบบหองชุดแบงประเภทและจํานวนหองดังนี้
หองรูปแบบ A ขนาดพื้นที่ 49 ตารางเมตร จํานวน 180 หอง หองรูปแบบ B ขนาดพื้นที่ 60 ตารางเมตร จํานวน 240 หอง หองรูปแบบ C ขนาดพื้นที่ 75 ตารางเมตร จํานวน 180 หอง หองรูปแบบ D ขนาดพื้นที่ 90 ตารางเมตร จํานวน 90 หอง รวมหองพักอาศัยทั้งหมด 690 หอง พื้นที่หองชุดรวม 47, 000 ตารางเมตร พื้นที่สวนกลางรวม 38, 899 ตารางเมตร ลักษณะหองตาง ๆ ที่ถือเปนพื้นที่สวนกลาง (ถือเปนพื้นที่ที่ตองทําความสะอาด) คือ
