การศึกษาผลกระทบจากการขยายตัวของกรุงเทพมหานครที่ส่งผลต่อการลดลงของสถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิง = Urbanization in Bangkok metropolitan effect to reduction of petroleum service station.

การศึกษาผลกระทบจากการขยายตัวของกรุงเทพมหานคร ที่ส่งผลต่อการลดลงของสถานีบริการน ้ามันเชื้อเพลิง

ไพริน โอษฐ์ศิริยานนท์

สารนิพนธ์นี้เป็นส่วนหนึ่งของการศึกษาตามหลักสูตร ปริญญาการจัดการมหาบัณฑิต

วิทยาลัยการจัดการ มหาวิทยาลัยมหิดล พ.ศ. 2556

ลิขสิทธิ์ของมหาวิทยาลัยมหิดล

สารนิพนธ์

เรื่อง

การศึกษาผลกระทบจากการขยายตัวของกรุงเทพมหานคร ที่ส่งผลต่อการลดลงของสถานีบริการน ้ามันเชื้อเพลิง

ได้รับการพิจารณาให้นับเป็นส่วนหนึ่งของการศึกษาตามหลักสูตร ปริญญาการจัดการมหาบัณฑิต

วันที่ 21 ธันวาคม พ.ศ.2556

………...………….…..………

นางสาวไพริน โอษฐ์ศิริยานนท์

ผู้วิจัย

……….….…..………

รวิน ระวิวงศ์

Ph.D. (Engineering Management) อาจารย์ที่ปรึกษาสารนิพนธ์

……….….…..………

ผู้ช่วยศาสตราจารย์พัลลภา ปีติสันต์

Ph.D. (International Business) ประธานกรรมการสอบสารนิพนธ์

……….….…..………

รองศาสตราจารย์อรรณพ ตันละมัย, Ph.D.

คณบดี

วิทยาลัยการจัดการ มหาวิทยาลัยมหิดล

……….….…..………

ผู้ช่วยศาสตราจารย์พลิศา รุ่งเรือง

Ph.D. (Human Resource Management) กรรมการสอบสารนิพนธ์

กิตติกรรมประกาศ

สารนิพนธ์ เรื่อง การศึกษาผลกระทบจากการขยายตัวของกรุงเทพมหานครที่ส่งผลต่อ การลดลงของสถานีบริการน ้ามันเชื้อเพลิง ส าเร็จได้ด้วยความอนุเคราะห์ของบุคคลหลายท่าน ประกอบไปด้วย ผศ.ดร.รวิน ระวิวงศ์ อาจารย์ที่ปรึกษา ผู้วิจัยขอขอบพระคุณที่ท่านกรุณาให้ความรู้

ค าแนะน า และตรวจทานแก้ไขข้อบกพร่องต่าง ๆ เพื่อให้สารนิพนธ์ฉบับนี้สมบูรณ์ที่สุด อีกทั้ง ขอขอบพระคุณผู้ที่ให้ข้อมูลที่เป็นประโยชน์ต่อการศึกษาในครั้งนี้ ซึ่งทุกท่านต้องสละเวลาเพื่อ อธิบายและเล่าถึงประสบการณ์การท างานที่ผ่านมา ตลอดจนให้แนวทางในการศึกษาสารนิพนธ์

ฉบับนี้ด้วย นอกจากนี้ขอขอบพระคุณผู้ช่วยศาสตราจารย์พัลลภา ปีติสันต์ และผู้ช่วยศาสตราจารย์

พลิศา รุ่งเรือง ซึ่งสละเวลาเพื่อมาให้ความรู้และค าแนะน าที่เป็นประโยชน์ พร้อมตรวจสอบแก้ไข สารนิพนธ์ให้สมบูณร์ที่สุด

ทั้งนี้ผู้วิจัยขอกราบขอบพระคุณบิดามารดา และครอบครัวเป็นอย่างสูงที่ให้การ สนับสนุนและเป็นก าลังใจตลอดมา ขอขอบพระคุณคณาจารย์ทุกท่านที่ประสิทธิ์ประสาทวิชา ความรู้มาโดยตลอด และขอบคุณเพื่อนๆ พี่ๆ น้องๆ ที่ให้ความช่วยเหลือและมอบก าลังใจให้เสมอมา ท้ายที่สุดนี้ผู้วิจัยหวังเป็นอย่างยิ่งว่าสาระนิพนธ์ฉบับนี้จะเป็นประโยชน์ต่อผู้ที่สนใจไม่มากก็น้อย หากมีข้อผิดพลาดประการใด ผู้วิจัยขอรับไว้ และขออภัยมา ณ ที่นี้

นางสาวไพริน โอษฐ์ศิริยานนท์

การศึกษาผลกระทบจากการขยายตัวของกรุงเทพมหานครที่ส่งผลต่อการลดลงของสถานีบริการ น ้ามันเชื้อเพลิง

Urbanization in Bangkok Metropolitan effect to reduction of petroleum service station.

ไพริน โอษฐ์ศิริยานนท์ 5550015 กจ.ม.

คณะกรรมการที่ปรึกษาสารนิพนธ์ : รวิน ระวิวงศ์ Ph.D. (Engineering Management), ผู้ช่วย ศาสตราจารย์พัลลภา ปีติสันต์ Ph.D. (International Business), ผู้ช่วยศาสตราจารย์พลิศา รุ่งเรือง Ph.D. (Human Resource Management)

บทคัดย่อ

สารนิพนธ์ฉบับนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาผลกระทบจากการขยายตัวของ กรุงเทพมหานคร ที่ส่งผลให้สถานีบริการน ้ามันลดลง และผลกระทบต่อผู้ประกอบการสถานีบริการ น ้ามัน เจ้าของที่ดิน และผู้บริโภค โดยการรวบรวมข้อมูลจากเอกสารต่างๆ ทั้งที่เป็นแนวคิดทฤษฎี

ข้อมูลการศึกษางานวิจัยและเอกสารต่างๆ ที่ส่งผลต่อการขยายตัวของกรุงเทพมหานคร สถิติต่างๆที่

เกี่ยวข้อง และสัมภาษณ์ผู้ที่ได้รับผลกระทบจากการลดลงของสถานีบริการน ้ามัน ทั้งในมุมของผู้

จ าหน่ายน ้ามัน, ผู้ประกอบการ, เจ้าของที่ดิน และผู้บริโภค

ผลการศึกษาในครั้งนี้พบว่าการขยายตัวของกรุงเทพมหานครส่งผลต่อการลดลงของ สถานีบริการน ้ามัน โดยสามารถสรุปประเด็นที่ได้จากการศึกษา ได้แก่ การเปลี่ยนแปลงการใช้

ประโยชน์ที่ดินประเภทอื่นๆ ที่มีผลประโยชน์จูงใจมากกว่าสถานีบริการน ้ามันเชื้อเพลิง ประเด็น ต่อมา คือ ราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครเพิ่มขึ้น ท าให้ความคุ้มทุนในด้านผู้ประกอบการสถานี

บริการน ้ามันไม่สามารถด าเนินธุรกิจได้ ประเด็นสุดท้าย คือ ฎหมายและข้อบังคับที่มีการ เปลี่ยนแปลง ท าให้การท าธุรกิจสถานีบริการน ้ามันถูกจ ากัดและไม่สามารถขยับขยายการพัฒนา สถานีได้

ค าส าคัญ : การขยายตัวของเมือง / สถานีบริการน ้ามัน 31 หน้า

สารบัญ

หน้า

กิตติกรรมประกาศ ข

บทคัดย่อ ค

สารบัญ ง

สารบัญตาราง ซ

ค าอธิบายสัญลักษณ์และค าย่อ (ถ้ามี) ญ

บทที่ 1 บทน า 1

1.1 ความเป็นมาและความส าคัญของปัญหา 1

1.2 วัตถุประสงค์ 3

1.3 ขอบเขตการศึกษา 3

1.4 นิยามศัพท์ที่เกี่ยวข้อง 3

1.5 ประโยชน์ที่คาดว่าจะได้รับ 3

บทที่ 2 แนวความคิดและงานวิจัยที่เกี่ยวข้อง 4

2.1 แนวคิดเกี่ยวกับการขยายตัวของกรุงเทพมหานคร 4

2.2 ประชากรและความหนาแน่นของกรุงเทพมหานคร 9

2.3 การใช้ประโยชน์ที่ดินของเมือง 10

2.4 แนวคิดเกี่ยวกับธุรกิจสถานีบริการน ้ามัน 14

2.5 ข้อก าหนดและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง 16

2.6 งานวิจัยที่เกี่ยวข้อง 19

บทที่ 3 ระเบียบวิธีการวิจัย 20

3.1 แหล่งข้อมูล 20

3.2 การวิเคราะห์ข้อมูล 20

3.3 ระยะเวลาการเก็บรวบรวมข้อมูล 20

3.4 วิธีวิเคราะห์ข้อมูล 21

สารบัญ (ต่อ)

หน้า

บทที่ 4 ผลการวิจัย 22

4.1 ผู้จ าหน่ายน ้ามันเชื้อเพลิง 22

4.2 ผู้ประกอบการสถานีบริการน ้ามัน 23

4.3 ผู้บริโภคที่ใช้บริการสถานีบริการน ้ามัน 23

บทที่ 5 สรุปผลการวิจัย อภิปรายผล และข้อเสนอแนะ 25

5.1 สรุปผลการวิจัย 25

5.2 อภิปรายผล 26

5.3 ข้อเสนอแนะในการศึกษาต่อ 26

5.4 ข้อเสนอแนะในการน าผลไปใช้ 27

บรรณานุกรม 28

ประวัติผู้วิจัย 31

สารบัญตาราง

ตาราง หน้า

2.1 จ านวนประชากรตามทะเบียนราษฎรของกรุงเทพมหานครระหว่าง

พ.ศ.2538 – พ.ศ. 2555 11

2.2 จ านวนสถานีบริการน ้ามันเชื้อเพลิงส าหรับพาหนะทางบกระหว่าง

พ.ศ.2545 – พ.ศ.2554 15

บทที่ 1 บทน ำ

1.1 ควำมเป็นมำและควำมส ำคัญของปัญหำ

ธุรกิจสถานีบริการน ้ามันเชื้อเพลิงในกรุงเทพมหานครมีความส าคัญต่อการด ารง ชีวิตประจ าวันของคนกรุงเทพมาตั้งแต่ปลายสมัยรัชกาลที่ 5 ที่มีการน ารถยนต์มาใช้เป็นยานพาหนะ หลักแทนการใช้เรือตามแม่น ้าล าคลอง เนื่องจากน ้ามันเชื้อเพลิงเป็นพลังงานหลักที่ท าให้รถยนต์

สามารถใช้งานได้ อีกทั้งกรุงเทพมหานครเป็นเมืองหลวงของประเทศที่มีปริมาณการใช้รถยนต์เป็น จ านวนมาก ธุรกิจสถานีบริการน ้ามันเชื้อเพลิงจึงเติบโตควบคู่ไปกับการใช้รถยนต์ที่เพิ่มขึ้น อย่างไร ก็ตามการเติบโตของจ านวนประชากรและการพัฒนาสภาพทางเศรษฐกิจที่ท าให้กรุงเทพมหานครมี

การขยายตัวอย่างต่อเนื่องกลับส่งผลกระทบให้ธุรกิจสถานีบริการน ้ามันเชื้อเพลิงมีจ านวนลดลง กรุงเทพมหานครมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบันจากการเพิ่มขึ้น ของจ านวนประชากรทั้งที่อพยพย้ายถิ่นฐานเข้ามาอยู่อาศัยอย่างถาวรและจากประชากรแฝงที่เข้ามา หางานท าชั่วคราว ส่งผลให้มีจ านวนประชากรรวมสูงถึง 10 ล้านคน แบ่งเป็นประชากรที่มีถิ่นอาศัย อยู่ในกรุงเทพฯ 5.7 ล้านคน และมีประชากรแฝงสูงถึง 4.3 ล้านคนในปัจจุบัน เมื่อกรุงเทพมหานครมี

จ านวนประชากรเพิ่มสูงขึ้นจึงมีอัตราส่วนความหนาแน่นของประชากรต่อการใช้ประโยชน์ที่ดินมาก พื้นที่ดินได้รับการพัฒนาเพื่อให้เกิดความคุ้มค่ามากที่สุดในการใช้ประโยชน์ที่ดิน ราคาที่ดินโดย เฉลี่ยจึงปรับตัวสูงขึ้นในเกือบทุกพื้นที่โดยเฉพาะในพื้นที่บริเวณที่มีการพัฒนาทางด้านระบบ คมนาคมขนส่ง สาธารณูปโภคและสิ่งอ านวยความสะดวกต่างๆของทั้งภาครัฐและเอกชน ส่งผล กระทบต่อธุรกิจสถานีบริการน ้ามันเชื้อเพลิงที่จะต้องแบกรับค่าเช่าที่ดินที่สูงขึ้นผู้ประกอบการส่วน ใหญ่จึงต้องปรับตัวให้ตอบรับกับสภาพทางกายภาพและเศรษฐกิจในปัจจุบันเพื่อให้เกิดความคุ้มค่า ในการใช้ประโยชน์ที่ดินที่มีอยู่อย่างจ ากัดได้สูงสุดไม่ว่าจะเป็นการขายที่ดินหรือเปลี่ยนแปลงการใช้

ประโยชน์ที่ดินจากสถานีบริการน ้ามันเชื้อเพลิงเป็นคอนโดมิเนียมหรือศูนย์การค้าต่างๆที่ให้

ผลตอบแทนที่สูงกว่า

นอกจากนี้ การควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่กรุงเทพมหานครมีการปรับปรุง เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอเพื่อให้ตอบรับกับการเติบโตอย่างต่อเนื่องของกรุงเทพมหานคร ข้อก าหนด หรือข้อบังคับในการก่อสร้างสถานีบริการน ้ามันเชื้อเพลิงจึงมีความเข้มงวดมากขึ้นโดยกระทรวง

พลังงานได้ออกกฎกระทรวงสถานีบริการน ้ามันเชื้อเพลิงพ.ศ.2552 เพื่อก าหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับ ที่ตั้ง แผนผัง รูปแบบ และลักษณะต่างๆ ที่ก าหนดให้พื้นที่สถานีบริการน ้ามันควรมีพื้นที่ประมาณ 400 ตารางวา หรือ 1 ไร่ และจะต้องอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 12 เมตร หรือติด ถนนส่วนบุคคลที่มีความกว้างของถนนไม่น้อยกว่า 10 เมตร ดังนั้นการขยายตัวของสถานีบริการ น ้ามันในกรุงเทพมหานครจึงไม่สามารถขยายตัวได้มากนัก ซึ่งในปัจจุบันมีสถานีบริการน ้ามัน ประเภทที่ต้องแจ้งและจดทะเบียนกับกรมธุรกิจพลังงานประมาณ 905 สถานี ส่วนใหญ่เป็นสถานี

บริการน ้ามันเชื้อเพลิงแก่ยานยนต์ทางบก (สถานีบริการน ้ามันประเภท ก) และจากสถิติของกรม พลังงานพบว่าสถานีบริการน ้ามันเชื้อเพลิงมีแนวโน้มลดลง จากจ านวนประมาณ 752 สถานีในปี

พ.ศ.2549 ลดลงเหลือเพียง 656 สถานีในไตรมาสที่ 2 ของปี พ.ศ.2556 หรือลดลงคิดเป็นร้อยละ 12.8 เนื่องจากการประกอบธุรกิจสถานีบริการน ้ามันเชื้อเพลิงจะต้องอาศัยปัจจัยหลักหลายอย่าง เช่น ท าเล ที่ตั้ง ผู้ประกอบการ ตราสินค้า หรือบริการอื่นๆ ที่นอกเหนือจากการขายน ้ามัน รวมถึงปัจจัยอื่นๆ ใน การสนับสนุนให้ธุรกิจสถานีบริการน ้ามันยังคงด าเนินกิจการอยู่ต่อไปได้

ตัวอย่างประเทศที่ประสบปัญหาการลดลงของสถานีบริการน ้ามัน คือ ประเทศแคนนา ดา ระหว่างค.ศ.1990 จนถึงค.ศ.2005 สถานีบริการน ้ามันลดลงร้อยละ 33 โดยเฉพาะสถานีบริการ น ้ามันแบรนด์ย่อย เนื่องจากปัจจัยระดับการแข่งขันของตลาดมีความเข้มข้นสูง มูลค่าการตลาด และ อัตราการจ้างงานลดลง ท าให้ไม่สามารถด าเนินกิจการต่อไปได้ ในขณะที่สถานีบริการน ้ามันของแบ รนด์ใหญ่ที่ยังคงอยู่ได้เพราะมีการปรับตัว และมีความน่าเชื่อถือในเรื่องของคุณภาพน ้ามัน และการ จัดพื้นที่ในสถานีบริการให้มีการใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ดีกว่าสถานีบริการน ้ามันของแบรนด์

ย่อย

อย่างไรก็ตาม จ านวนรถยนต์ที่จดทะเบียนในกรุงเทพมหานครกลับมีอัตราเพิ่มมากขึ้น สวนทางกลับสถานีบริการน ้ามันที่ลดลงอาจส่งผลกระทบต่อความสะดวกสบายในการด ารงชีวิตของ คนกรุงเทพ โดยจากสถิติกรมการขนส่ง พบว่าจ านวนรถยนต์ในกรุงเทพมหานครมีการเติบโตเฉลี่ย ร้อยละ 5 หรือประมาณ 240,000 คันต่อปี และมีจ านวนรถยนต์จดทะเบียนสะสม ณ วันที่ 31 สิงหาคม พ.ศ.2555 ทั้งสิ้นสูงถึง 7,251,999 คัน สาเหตุมาจากการประกาศมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ นโยบายรถยนต์คันแรกในที่ส่งผลให้มีจ านวนรถยนต์สะสมในกรุงเทพมหานครเพิ่มขึ้นมากกว่าปี

ก่อนๆ

1.2 วัตถุประสงค์

1.2.1 เพื่อศึกษาผลกระทบจากการขยายตัวของกรุงเทพมหานคร ที่ส่งผลให้สถานี

บริการน ้ามันลดลง

1.2.2 เพื่อหาผลกระทบที่เกิดขึ้นจากการลดลงของสถานีบริการน ้ามันในเมือง

1.3 ขอบเขตกำรศึกษำ

1.3.1 ผลกระทบที่เกิดจากการขยายตัวของกรุงเทพมหานคร ซึ่งส่งผลต่อการลดลง ของสถานีบริการน ้ามัน

1.3.2 การลดลงของสถานีบริการน ้ามันมีผลกระทบต่อผู้ประกอบการสถานีบริการ น ้ามัน, เจ้าของที่ดิน และผู้บริโภค

1.4 นิยำมศัพท์ที่เกี่ยวข้อง

1.4.1 การใช้ประโยชน์ที่ดิน หมายถึง การใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อประกอบกิจกรรม ใดๆ ไม่ว่ากิจการนั้นจะกระท าบนพื้นดิน เหนือพื้นดิน หรือใต้พื้นที่ดินและไม่ว่าจะอยู่ภายในอาคาร หรือนอกอาคาร (กฎกระทรวงให้บังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครพ.ศ.2556”, ส านักผังเมือง กรุงเทพมหานคร)

1.4.2 การขยายตัวของเมือง หมายถึง การกระจายตัวของการใช้ประโยชน์ที่ดิน ประชากร และความหนาแน่นของพื้นที่นั้นๆ

1.4.3 สถานีบริการน ้ามัน หมายถึง สถานที่ส าหรับจ าหน่ายน ้ามันเชื้อเพลิงให้แก่

ประชาชนโดยวิธีเติมหรือใส่ลงในที่บรรจุน ้ามันเชื้อเพลิงของยานพาหนะ (ไม่รวมสถานีบริการก๊าซ) 1.4.4 ผู้ประกอบการสถานีบริการน ้ามัน หมายถึงผู้กระท าการค้าน ้ามันเชื้อเพลิง (ไม่

รวมสถานีบริการก๊าซ)

1.5 ประโยชน์ที่คำดว่ำจะได้รับ

1.5.1 ทราบผลกระทบที่เกิดขึ้นจากการขยายตัวของกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะ ผลกระทบที่ท าให้สถานีบริการน ้ามันลดง

1.5.2 ทราบปัญหาจากการลดลงของสถานีบริการน ้ามัน

บทที่ 2

แนวความคิดและงานวิจัยที่เกี่ยวข้อง

การศึกษาปัจจัยที่ส่งผลต่อการลดลงของสถานีบริการน ้ามัันนนขขตกรงงขทมมัาานรร นนรรั้งนี้ได้รวบรวมัข้อมัูลขบื้องต้น ขอกสารอ้างอิง และงานวิจัยที่ขกี่ยวข้องดังต่อไปนี้

2.1 แนวริดขกี่ยวกับการขยายตัวของกรงงขทมมัาานรร 2.2 ประชากรและรวามัานาแน่นของกรงงขทมมัาานรร 2.3 การนช้ประโยชน์ที่ดินของขมัือง

2.4 แนวริดขกี่ยวกับธงรกิจสถานีบริการน ้ามััน 2.5 ข้อก าานดและกฎามัายที่ขกี่ยวข้อง 2.6 งานวิจัยที่ขกี่ยวข้อง

2.1 แนวคิดเกี่ยวกับการขยายตัวของกรุงเทพมหานคร

กรงงขทมมัาานรรขป็นขมัืองขอกนรร รือขป็นขมัืองนาญ่ที่สงดของประขทศมัีจ านวนารือ ขนาดของประชากรมัากกว่าขมัืองอื่นๆ ารือกล่าวได้ว่า กรงงขทมมัาานรรขป็นขมัืองโตขดี่ยว ขนื่องจาก มัีการดึงดูดทรัมยากรต่างๆ ที่ส ารัญ ขช่น การลงทงนโรรงสร้างมื้นฐาน ระบบสาธารณูปโภร สาธารณูปการต่างๆ ท านา้กรงงขทมมัาานรรมัฒนาและขติบโตกว่าขมัืองอื่นๆ นอกจากนี้การขป็นขมัือง โตขดี่ยวของกรงงขทมมัาารรยังขยายออกไปสู่จังาวัดนกล้ขรียง ท านา้การมัฒนาของจังาวัดปริมัณฑล มัีแนวโน้มัขยายตัวออกไปอย่างไมั่สิ้นสงด (การญจนา ตั้งชลทิมย์, สถาบันวิจัยประชากรและสังรมั, มัาาวิทยาลัยมัาิดล,2553)

2.1.1 ประเภทของชุมชน

จากการขยายตัวของกรงงขทมมัาานรร นั้นส่งผลต่อการอยู่อาศัยของปัจจงบัน ปัญาา านึ่งของการขยายตัวของขมัือง รือ การตั้งถิ่นฐานอย่างไร้ทิศทาง ขกิดชงมัชนแออัด ขมัืองขาดรวามัขป็น ระขบียบ และการนช้ประโยชน์ที่ดินที่กระจัดกระจาย ทั้งนี้นนขขตกรงงขทมมัาานรรสามัารถจ าแนก ประขภทของชงมัชนออกขป็นชงมัชนขมัือง, ชงมัชนชานขมัือง, ชงมัชนามัู่บ้านจัดสรร, และชงมัชนแออัด ตามัรายละขอียดได้ดังนี้ (“แนวโน้มการเติบโตของชุมชนในเขตกรุงเทพมหานครปี พ.ศ. 2554”, ส านักผังเมืองกทม., 2554)

(1) ชงมัชนแออัด ามัายถึง ชงมัชนส่วนนาญ่ที่มัีอารารานาแน่นไร้ระขบียบและช ารงด ทรงดโทรมัประชาชนอยู่อย่างแออัด มัีสภามแวดล้อมัไมั่ขามัาะสมัอันอาจขป็นอันตรายต่อสงขภาม อนามััย และรวามัปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย

(2) ชงมัชนามัู่บ้านจัดสรร ามัายถึง ชงมัชนที่มัีบ้านจัดสรรที่ขป็นบ้านที่อยู่อาศัยและ ด าขนินการนนภารขอกชนนนขขตกรงงขทมมัาานรร โดยมัีลักษณะบ้านขป็นบ้านขดี่ยวที่มัีบริขวณ ทาวน์

ขฮ้าส์ ตึกแถวารือบ้านแฝด

(3) ชงมัชนชานขมัือง ามัายถึง ชงมัชนที่ด าขนินการด้านขกษตรกรรมัรอบนอก บ้านขรือน ไมั่แออัด แต่ขาดระบบสาธารณูปโภรอยู่บ้าง ขช่น ทางระบายน ้า ทางขดินขท้า ขป็นต้น

(4) ชงมัชนขมัือง ามัายถึง ชงมัชนที่มัีรวามัานาแน่นของบ้านขรือนน้อยกว่าชงมัชนแออัด แต่านาแน่นมัากกว่าชงมัชนชานขมัือง

2.1.2 ปัจจัยที่ส่งผลต่อการขยายของเมือง

การขยายตัวของขมัืองอย่างไร้ทิศทาง (Urban Sprawl) ขป็นลักษณะของการ ขปลี่ยนแปลง ที่ขกิดขึ้นมัาจากการขยายตัวของขมัือง ท านา้ขกิดขป็นชงมัชนบริขวณมื้นที่ชานขมัือง (Suburban) ที่มัีประชาชนขรลื่อนย้ายขข้าไปตั้งถิ่นฐาน ขมิ่มัมัากขึ้น มัีรวามัขจริญทั้งทางด้าน สาธารณูปโภร สาธารณูปการ สิ่งขาล่านี้ขป็นตัวโน้มัน าขข้าสู่กระบวนการกลายขป็นขมัือง และท านา้

ขกิดการขยายตัวของขมัืองอย่างไร้ทิศทาง

มื้นที่ชานขมัือง ขป็นมื้นที่รอบๆ ขมัืองที่แต่ขดิมัมัีประชากรอาศัยอยู่ร่วมักันานาแน่น น้อยกว่านนขมัือง แต่มัากกว่าชนบท ประชากรนนขมัืองสามัารถมัาท างาน นนขมัืองแบบไปกลับได้

ถึงแมั้ว่าขขตชานขมัืองจะแยกการปกรรองจากขขตขมัือง แต่ก็ยังมัีการมึ่งมาอาศัยระบบขศรษฐกิจจาก ขมัืองอยู่ ก่อนที่ชานขมัืองจะกลายมัาขป็นขมัือง (Urbanization) มื้นที่ของชานขมัืองมัีลักษณะขป็นมื้นที่

โล่งว่าง บางแา่งขป็นมื้นที่ขกษตรกรรมั ารือมื้นที่สีขขียวของขมัือง การที่มื้นที่บริขวณชานขมัือง ขป็น บริขวณที่สามัารถรองรับการกระจายตัวของขมัืองได้อย่างดีนั้นมัีปัจจัยสนับสนงน ดังนี้

(1) ปัจจัยทางด้านการรมันารมั ที่ขชื่อมัต่อระาว่างมื้นที่ชานขมัืองกับตัวขมัือง ท านา้

ขกิดรวามัสะดวกรวดขร็วนนการขดินทาง ท านา้ดึงดูดผู้รนที่มัีรายได้ไปอาศัยอยู่มัากขึ้น

(2) ปัจจัยด้านที่อยู่อาศัย การออกไปอยู่อาศัยบริขวณชานขมัืองท านา้ประชาชนมัี

ทางขลือกนนการได้มื้นที่อยู่อาศัยขมิ่มัขึ้น และรารามอสมัรวรที่จะท านา้ผู้มัีรายได้ปานกลาง สามัารถ จัดาาที่มักอาศัยได้

(3) ปัจจัยด้านที่ตั้ง การสร้างสถานที่ราชการ ศูนย์ราชการ มัีส่วนช่วยนา้ขกิดแรง ขานี่ยวน านนการขกิดชงมัชนได้รวดขร็ว ขนื่องจากมัีระบบโรรงสร้างมื้นฐาน และบริการสาธารณะ

รองรับ ประกอบกับนโยบายสนับสนงนการมัฒนามื้นที่จากรัฐบาล ที่สนับสนงนนา้มัีการก่อสร้าง โรงงานองตสาากรรมั บริขวณมื้นที่ชานขมัืองขกิดขป็นย่านองตสาากรรมั ขกิดการจ้างงาน และขกิดขป็น แาล่งที่อยู่อาศัยบริขวณขขตองตสาากรรมัตามัมัา

(4) ปัจจัยด้านการลงทงนด้านที่อยู่อาศัย ขมัื่อบริขวณมื้นที่ชานขมัืองมัีระบบการรมันารมั

ที่สะดวกนนการขดินทางขข้าสู่ขมัือง ท านา้ขกิดการลงทงนด้านการจัดสร้างที่อยู่อาศัย การจัดสรรที่ดิน รวมัถึงการจัดสิ่งอ านวยรวามัสะดวกต่างๆ ขมื่อขป็นแรงจูงนจต่อรวามัต้องการที่อยู่อาศัยของ ประชาชน

(5) ปัจจัยด้านการขดินทางไปกลับ การขดินทางไปกลับระาว่างบ้านและที่ท างาน (Commuter) โดยอาศัยผลจากรวามัสะดวกรวดขร็ว ของการรมันารมัขข้ามัาท างานและอาศัยบริการ ต่างๆ ภายนนขมัือง และขดินทางกลับออกไปนนตอนขย็น ท านา้ขกิดการอมยมย้ายถิ่นฐานของ ประชาชน ไปอยู่นนขขตชานขมัืองมัากขึ้น

ผลกระทบที่ขกิดจากการขยายตัวของขมัืองอย่างไร้ทิศทาง ต่อมื้นที่ชานขมัืองท านา้มื้นที่

ขกษตรกรรมัลดลง การขาดแรลนมื้นที่สีขขียวของขมัืองนาญ่ ขมัื่อมื้นที่สีขขียวนนขมัืองลดลง ประชากร นนขมัืองจ าขป็นต้องขดินทางไกลมัากขึ้น และขสียร่านช้จ่ายมัากขึ้นนนการขดินทางขข้าาาธรรมัชาติ

นอกจากนั้นยังส่งผลต่อการขสียสมัดงล ของระบบนิขวศวิทยา โดยการขาดสัดส่วนที่ขามัาะสมักัน ระาว่างสภามแวดล้อมัที่ขป็นธรรมัชาติ และสภามแวดล้อมัที่สร้างขึ้นโดยมันงษย์ นอกจากนั้นยัง ส่งผลต่อปัญาาสังรมัอันขนื่องมัาจาก การขปลี่ยนแปลงรูปแบบวิถีชีวิต การประกอบอาชีมของ ประชากรจากขกษตรกรรมั มัาสู่รูปแบบนามั่ การไร้ที่ดินท ากิน ขป็นต้น

2.1.3 ทฤษฎีความเป็นเมือง

ขจ. จอา์น มาขลน (Palen 1987 : 9) อธิบายว่า รวามัขป็นขมัือง ขป็นขรื่องที่ขกี่ยวกับการ ขปลี่ยนแปลงสัดส่วนประชากรของประขทศที่อาศัยอยู่นนขขตขมัือง อันขป็นผลมัาจากการที่ประชาชน ขรลื่อนย้ายถิ่นฐานขข้าสู่ขมัืองารือไปตั้งถิ่นฐานอยู่กันานาแน่นบริขวณนดบริขวณานึ่งารืออาจกล่าว อีกนัยานึ่งว่าขป็นขบวนการซึ่งชนบทขปลี่ยนรูปแบบมัาขป็นขมัืองนั้นของ

รวามัขป็นขมัือง ขป็นกระบวนการทางนิขวศวิทยาอย่างานึ่งที่มัีรูปแบบการนช้ที่ดินที่และ การขยายตัวของขมัืองแตกต่างกันออกไป รูปแบบของกระบวนการทางนิขวศวิทยาที่นิยมัน ามัานช้

อธิบายการขยายตัวของรวามัขป็นขมัืองมัี 4 ทฤษฎีาลักดังนี้ (Wilson and Schulz, 1978 : 42-47) (1) ทฤษฎีรูปดาว (Star theory) ริชาร์ด ขอ็มั ฮูลด์ (Richard M. Hurd) อธิบายว่า การ ขยายตัวของขมัืองนั้นขกิดมัาจากบริขวณศูนย์กลางของขมัืองที่ขป็นที่รวมัของขส้นทางรมันารมัสายาลัก ของขมัือง อิทธิมลของขส้นทางรมันารมัจะมัีผลท านา้ขมัืองขยายตัวออกไปตามัขส้นทางรถยนต์ รถนต้

ดิน และรถไฟ ประชาชนส่วนนาญ่จะนิยมัอาศัยอยู่กันอย่างานาแน่นบริขวณนกล้ขรียงกับขส้นทาง รมันารมัดังกล่าวนนระยะที่สามัารถขดินไปถึงได้สะดวก ต่อมัาภายนนขมัืองได้มัีการมัฒนาขส้นทาง รมันารมัดีขึ้น ประชาชนภายนนขมัืองนิยมันช้รถยนต์กันมัากขึ้น มื้นที่ว่างที่อยู่ระาว่างขส้นทาง รมันารมัก็จะมัีประชาชนขข้าไปอาศัยอยู่กันานาแน่นมัากขึ้น มื้นที่ว่างดังกล่าวก็ขชื่อมัต่อกันขป็น มื้นที่ขดียวกัน

(2) ทฤษฎีวงแหวน (Concentric Zone Theory) ขออร์ขนสต์ ดับบิว. บูร์ขกสส์ (Ernest W. Burgess) อธิบายว่า การขยายตัวของขมัืองจะมัีลักษณะขป็นรูปแบบวงแาวน ขป็นรัศมัีวงกลมั

ต่อขนื่องจากขขตศูนย์กลาง และแบ่งมื้นที่ของขมัืองออกขป็น 5 ขขต ดังนี้

ขขตที่ 1 ขป็นขขตศูนย์กลางธงรกิจ (The Central Business District : C.B.D.) ประกอบด้วยร้านร้า า้างสรรมสินร้า โรงภามยนต์ โรงแรมั ธนาราร และส านักงานทางขศรษฐกิจ การปกรรอง กฎามัาย ขป็นต้น ขป็นขขตที่มัีรนานาแน่นขวลากลางวันขมื่อท าธงรกิจและงานตามั

าน่วยงานต่าง ๆ มัีรนจ านวนน้อยที่ตั้งบ้านขรือนอยู่อย่างถาวร ขมราะส่วนนาญ่จะขดินทางไปมัก อาศัยอยู่ที่ขขตรอบนอก

ขขตที่ 2 ขป็นขขตศูนย์กลางการขนส่ง (The zone in transition) ารือบางรรั้งอาจขรียกว่า ขป็นขขตขายส่งและองตสาากรรมัขบา (Wholesale and light manufacturing zone) รวมัทั้งขป็นย่าน โรงงานองตสาากรรมัขก่า ๆ ขป็นขขตที่มัีปัญาาสังรมัจ านวนมัาก ขช่น มัีอัตราของการก่ออาชญากรรมั

สูง ขป็นบริขวณของกลง่มัรนที่มัีฐานะทางขศรษฐกิจต ่าที่อมยมมัาจากชนบท มักอาศัยอยู่นนบ้านรารา ถูกและทรงดโทรมันกล้ ๆ โรงงานองตสาากรรมั ขมื่อประายัดร่านช้จ่ายนนการขดินทางไปท างาน แต่

ขมัื่อรนกลง่มันี้มัีฐานะทางขศรษฐกิจดีขึ้น ก็จะย้ายออกไปอยู่นนที่แา่งนามั่ กรรมัสิทธิ์นนการ รรอบรรองที่ดินนนขขตนี้จะขป็นของชนชั้นสูงที่ด าขนินกิจการนนลักษณะของการนา้ผู้อื่นขช่า ผู้มัก อาศัยนนขขตนี้มัีจ านวนน้อยที่มัีที่ดินขป็นของตนของ

ขขตที่ 3 ขป็นขขตที่อยู่อาศัยของกรรมักรและผู้นช้แรงงาน (The zone of workingmens’

homes) ที่ย้ายออกมัาจากขขตศูนย์กลางการขนส่ง สภามที่อยู่อาศัยของรนนนขขตนี้จะมัีสภามดีกว่า รนที่อาศัยอยู่นนขขตศูนย์กลางการขนส่ง บ้านขรือนจะปลูกอยู่นนระยะา่างกันไมั่ชิดติดกันขามัือนกับ สลัมั และขมัื่อรรอบรรัวนดมัีฐานะดีขึ้นก็จะย้ายออกไปอยู่นนขขตชนชั้นกลางต่อไป

ขขตที่ 4 ขป็นขขตชนชั้นกลาง (The middle class zone) มัีที่มักอาศัยประขภทา้องชงด โรงแรมั บ้านขดี่ยวส าารับรรอบรรัวขดี่ยว ผู้อาศัยอยู่นนขขตนี้ส่วนนาญ่ขป็นชนชั้นกลาง ขจ้าของธงรกิจ ขนาดขล็ก ผู้ประกอบวิชาชีมอิสระ ม่อร้า และรวมัถึงชนชั้นผู้บริาารระดับกลาง

ขขตที่ 5 ขป็นขขตที่มักอาศัยชานขมัือง (The commuters’ zone) มัีขส้นทางรมันารมัที่

สะดวกนนการขดินทางขข้าไปท างานารือประกอบธงรกิจนนขมัือง ขขตนี้จะมัีทั้งชนชั้นกลางร่อนข้างสูง

และชนชั้นสูง ที่ขดินทางด้วยรถประจ าทางและรถส่วนตัวขข้าไปท างานขมัืองและกลับออกมัามักอาศัย นนขขตนี้

(3) ทฤษฎีเสี้ยววงกลม (Sector theory)โฮขมัอร์ ฮอยต์ (Homer Hoyt) อธิบายว่า รูปแบบของการขยายตัวของขมัืองจะขามัือนกับขสี้ยววงกลมัารือรูปขนมัมาย (Pie-shaped) และนนแต่

ละขมัืองจะมบว่า การขยายตัวของขมัืองออกไปยังมื้นที่ด้านนอกจะขป็นรูปขสี้ยววงกลมัานึ่งขสี้ยว วงกลมัารือมัากกว่าานึ่งขสี้ยววงกลมั และการขยายตัวของขมัืองจะมัีลักษณะดังนี้

 การขยายตัวของขมัืองจะขยายออกไปตามัขส้นทางการรมันารมัขนส่ง ที่ขชื่อมั

ไปยังศูนย์กลางทางการร้าและที่อยู่อาศัยบริขวณอื่น ๆ

 การขยายตัวของขมัืองจะขยายออกไปตามัมื้นที่สูงและแมั่น ้า ล ารลองนนขขต มัฒนาองตสาากรรมั

 การขยายตัวของขมัืองจะขยายออกไปตามัที่อยู่อาศัยของชงมัชนชั้นสูงของ สังรมัา้องมักอาศัยราราสูงมัักจะขกิดขึ้นบริขวณย่านธงรกิจนกล้ ๆ กับขขตที่อยู่อาศัยขก่า

 ขขตที่อยู่อาศัยร่าขช่าราราสูง จะตั้งอยู่ติดกับขขตที่อยู่อาศัยร่าขช่าราราปานกลาง (4) ทฤษฎีหลายจุดศูนย์กลาง (Multiple-nuclei theory) ชวนซี่ ดี. แฮร์รีส และขอ็ด วาร์ด แอล. อัลล์แมัน (Chauncy D. Harris and Edward L. Ullman) อธิบายว่า การขยายตัวของขมัือง ขกิดมัาจากาลายจงดศูนย์กลาง ไมั่ได้ขกิดมัาจากศูนย์กลางที่นดที่านึ่งขมียงแา่งขดียว ขมราะนนยงร ปัจจงบันขมัืององตสาากรรมั มัีการมัฒนาศูนย์กลางด้านธงรกิจ ศูนย์กลางด้านองตสาากรรมั และ ศูนย์กลางด้านที่อยู่อาศัยขกิดขึ้นจากาลายแา่ง แฮร์รีสและอัลล์แมันได้ขสนอแนวรวามัริดการ ขยายตัวของขมัืองว่าขกิดจากาลายจงดศูนย์กลางมัี 4 ประการดังนี้

 ธงรกิจแต่ละประขภท มัีรวามัต้องการนช้ทรัมยากรและสิ่งอ านวยรวามัสะดวก ที่แตกต่างกัน ธงรกิจที่ต้องการนช้ทรัมยากรและสิ่งอ านวยรวามัสะดวกขามัือนกัน จะมัารวมัตัวอยู่

บริขวณที่มัีทรัมยากรและสิ่งอ านวยรวามัสะดวกนา้นช้ขามัือนกัน ขช่น ขขตร้าปลีกจะตั้งอยู่นนท าขลที่

ลูกร้าสามัารถขดินทางขข้ามัาซื้อสินร้าได้ง่ายและสะดวกจากทงกทิศทางของขมัือง ขขตขมัืองท่าจะตั้งอยู่

บริขวณริมัฝั่งแมั่น ้าารือทะขล ขขตองตสาากรรมัานักขป็นขขตที่ต้องการมื้นที่ขนาดนาญ่ที่ติดกับ ขส้นทางรมันารมัขนส่ง ขช่น แมั่น ้า ทะขล ถนน ารือนกล้กับขส้นทางรถไฟขมื่อสะดวกนนการขนส่ง ขป็นต้น

 ธงรกิจที่ขามัือนกันมัักจะมัีการรวมัตัวอยู่บริขวณขดียวกัน ขมื่อนา้ขกิดประโยชน์

นนขชิงการร้าจากการขปรียบขทียบและขลือกซื้อสินร้าของลูกร้า ขช่น ตัวแทนจ าาน่ายรถยนต์จะไป รวมักลง่มัขป็นย่านขายรถยนต์ ท านา้ผู้ซื้อสามัารถขปรียบขทียบรงณสมับัติและรารากับผู้ร้ารายอื่น ๆ ได้

ง่าย

 การนช้ที่ดินของธงรกิจที่แตกต่างกันท านา้ขกิดรวามัขัดแย้งต่อกันและไมั่

สามัารถอยู่ร่วมักันได้ ขช่น มื้นที่ส าารับอยู่อาศัยไมั่สามัารถอยู่นนบริขวณขดียวกับขขตองตสาากรรมั

ขมราะ มื้นที่ส าารับอยู่อาศัยต้องการรวามัสงบ มัีการขนส่งที่ดี และไมั่มัีปัญาามัลภาวะ แต่ขขต องตสาากรรมัขป็นขขตที่มัีขสียงดัง มัีการขนส่งและนช้ยานมาานะทั้งวัน และมัีปัญาามัลภาวะ

 บริขวณที่มัีราราที่ดินสูงมัากขป็นองปสรรรท านา้ธงรกิจบางประขภทไมั่สามัารถ ขข้าไปท าธงรกิจได้ ขมราะต้องขสียร่านช้จ่ายขป็นร่าที่ดินนนราราแมงท านา้ไมั่รง้มักับการลงทงนและผล ก าไรที่ได้รับ นักลงทงนจึงต้องาาท าขลที่ตั้งแาล่งนามั่ที่ขามัาะสมักับธงรกิจของที่จะด าขนินการ

สรงปได้ว่า รวามัขป็นขมัือง ขป็นกระบวนการที่ประชากรมัาอยู่รวมักันมัากขึ้น ส่งผลนา้

จ านวนประชากร และรวามัานาแน่นของประชากร ณ บริขวณนดบริขวณานึ่ง มัีแนวโน้มัขติบโต สูงขึ้น ท านา้วิถีชีวิตรวามัขป็นอยู่ของประชากรขาล่านั้นขปลี่ยนไปสู่วิถีชีวิตแบบขมัือง

2.2 ประชากรและความหนาแน่นของกรุงเทพมหานคร

กรงงขทมมัาานรร มัีประชากรมัากที่สงดนนประขทศนนม.ศ.2555 มัีจ านวนประชากรตามั

ทะขบียนราษฎรกว่า 5.67 ล้านรน กรงงขทมมัาานรรมัีขนาดมื้นที่กว่า 1.57 ล้านตารางกิโลขมัตร และมัี

รวามัานาแน่นของประชากรต่อมื้นที่กว่า 3,626.64 รนต่อตารางกิโลขมัตร ซึ่งถือว่าขป็นจังาวัดที่มัี

รวามัานาแน่นมัากที่สงด โดยการปกรรองมื้นที่กรงงขทมมัาานรรมัีลักษณะขป็นองร์กรปกรรองส่วน ท้องถิ่น มัีการขลือกตั้งผู้บริาารได้โดยตรง ซึ่งประขทศไทยมัีสถานะขป็นรัฐรวมัศูนย์ ท านา้กรงงขทม นนฐานะขมัืองาลวงขป็นศูนย์กลางของทงกอย่างนนประขทศไทย อาทิขช่น ศูนย์กลางนนการปกรรอง ด้านการศึกษา ด้านการรมันารมัขนส่ง การสื่อสาร การขงิน การธนาราร การมาณิชย์ และรวามัขจริญ ของประขทศนนด้านต่างๆ ขป็นต้น

ตาราง 1 จ านวนประชากรตามัทะขบียนราษฎรของกรงงขทมมัาานรรระาว่าง ม.ศ.2538 – ม.ศ.2555

พ.ศ. จ ำนวน (คน) 2538 5,396,393 2539 5,581,963 2540 5,604,772 2541 5,647,819 2542 5,662,197 2543 5,537,479 2544 2,936,306 2545 5,705,099 2546 5,753,607 2547 5,633,132 2548 5,658,953 2549 5,695,956 2550 5,716,248 2551 5,565,358 2552 5,702,604 2553 5,701,394 2554 5,678,862 2555 5,673,560

2.3 การใช้ประโยชน์ที่ดินของเมือง

ตามัาลักสากลลักษณะการนช้ที่ดินทางผังขมัืองมัีการแบ่งออกขป็นามัวดต่างๆ ที่ส ารัญ 4 ามัวด ได้แก่ 1) ามัวดการนช้ที่ดินประขภทขมื่อการอยู่อาศัย 2) ามัวดการนช้ที่ดินประขภทขมื่อการ ท างานและการประกอบอาชีม 3) ามัวดการนช้ที่ดินประขภทขมื่อการอนงรักษ์และมักผ่อนาย่อนนจ และ 4) ามัวดการนช้ที่ดินประขภทขมื่อบริการสาธารณะ โดยนนแต่ละามัวดการนช้ที่ดินจะมัี

รายละขอียดปลีกย่อยที่แตกต่างกันออกไปนนแต่ละขมัือง ขนื่องมัาจากลักษณะของชงมัชนขมัือง โดยทั่วไปไมั่ได้มัีาน้าที่โดยทั่วไปนนด้านการขป็นศูนย์การทางด้านการนา้บริการสินร้า บริการและ กิจกรรมัต่างๆ ขท่านั้น าากแต่บางขมัืองยังมัีาน้าที่และบทบาทขฉมาะท านา้แตกต่างกันออกไปอีก ขช่น ขมัืองท่องขที่ยว ขมัืององตสาากรรมั ารือขมัืองศูนย์กลางการรมันารมัขนส่ง ขป็นต้น

2.3.1 การใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย

(1) ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ารือมานิชยกรรมัและที่อยู่อาศัยานาแน่นมัาก มัักอยู่

บริขวณศูนย์กลางขมัือง (City Core) ที่ประกอบไปด้วยอารารส านักงาน ร้านร้าและมักอาศัย อาราร สูงขมื่อการมักอาศัย ขช่น อารารชงดมักอาศัย อมาร์ทขมันต์ ขนื่องจากการนช้ที่ดินประขภทนี้มัีรวามั

านาแน่นสูงย่านนจกลางขมัือง มื้นที่ขว้นว่างารือมื้นที่สีขขียวมัีน้อยมัาก ราราที่ดินมัีราราแมง โดยมัากมื้นที่ว่างมัักขป็นบริขวณมื้นที่ทางขท้า บริขวณาัวมังมั จงดตัดถนน มื้นที่ขว้นว่างด้านาน้า อาราร ระยะถอยร่นจากแนวสาธารณูปโภรและสาธารณูปการ และมื้นที่สาธารณะประโยชน์ต่างๆ

(2) ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง การนช้ที่ดินมัักขป็นบริขวณที่อยู่อาศัยประขภท บ้านขรือน ได้แก่ บ้านขดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว าอมัก อารารชงด รวามัสูงไมั่รวรขกิน 5 ชั้น อยู่

นนบริขวณที่สภามแวดล้อมัและทิศทางลมัที่ดี

(3) ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย มัีการนช้ที่ดินขป็นอยู่อาศัยขบาบาง มัักขป็นบ้านขดี่ยว บ้านแฝด ขป็นส่วนนาญ่ รวามัสูงประมัาณ 1-2 ชั้น รวรตั้งอยู่นนบริขวณที่ไมั่มัีโรงงานองตสาากรรมั

ทงกประขภทและรวรอยู่า่างจากโรงงานองตสาากรรมัอย่างน้อย 1.5 - 3.0 กิโลขมัตร การนช้ที่ดิน ประขภทนี้ท านา้ขกิดมื้นที่ขว้นว่างอยู่แล้วนนบริขวณบ้านมักอาศัย

(4) ที่ดินอนุรักษ์เพื่อการอยู่อาศัย การนช้ที่ดินประขภทนี้มััก มัีวัตถงประสงร์ขมื่อมัินา้มัี

การขปลี่ยนแปลงการนช้ที่ดินไปขป็นอย่างอื่น ารือขป็นการขรารมต่อสถานที่ส ารัญ ขช่น ศาสนสถาน อันศักดิ์สิทธิ์ มัักถูกก าานดนา้มัีการนช้ที่ดินขมื่อสร้างบ้านมักอาศัยขท่านั้น โดยมัากก าานดรวามัสูง ของอารารประมัาณ 1-2 ชั้น มัักขป็นมื้นที่บริขวณขมัืองขก่า ารือโดยรอบด้านนดด้านานึ่งของสถานที่

ส ารัญ

2.3.2 การใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อการท างานและประกอบอาชีพ

การนช้ที่ดินขมื่อมาณิชยกรรมั ขป็นการนช้ที่ดินประขภทนี้ได้แก่ร้านร้าต่างๆ รวมัถึง การบริการต่างๆ ด้วย การนช้ที่ดินประขภทนี้มัักตั้งอยู่ย่านนจกลางขมัือง มัีการขกาะกลง่มักันขป็นย่าน การร้า ขนื่องจากมัีการได้ประโยชน์ร่วมักันของกิจกรรมัจากการรวมักลง่มักัน และมัักมัีที่ตั้งกระจาย ตัวไปตามัแนวถนนสายส ารัญ ารือขป็นกลง่มัร้านร้าขล็กๆ ที่ปะปนอยู่กับย่านที่อยู่อาศัย การนช้ที่ดิน ประขภทนี้จัดขป็นลักษณะขด่นของการนช้ประโยชน์ที่ดินนนขมัือง ขป็นบริขวณที่มัีการนช้ที่ดินขข้มัข้น โดยขฉลี่ยแล้วประมัาณร้อยละ 2 – 5 ของมื้นที่ชงมัชนขมัืองขป็นการนช้ที่ดินประขภทนี้ การนช้ที่ดิน ประขภทมาณิชยกรรมัมัี 2 ประขภทาลัก ได้แก่ ย่านมาณิชยกรรมัขนาดขล็ก กระจายตัวอยู่ทั่วไป ได้แก่ ร้านร้าขบ็ดขตล็ด ตลาดสด ขป็นศูนย์กลางระดับชงมัชน และย่านมาณิชยกรรมัศูนย์กลางขมัือง (Central Business District) มัักมัีบริขวณกว้างขวางและมัีรวามัานาแน่นมัาก ขป็นศูนย์รวมัของ การร้าปลีก อารารส านักงาน ซึ่งอาจขป็นย่านมาณิชยกรรมัที่อยู่ศูนย์กลางขมัือง ารือบริขวณมื้นที่

ชานขมัืองก็ได้ ขนื่องจากการนช้ที่ดินประขภทนี้อยู่บนาลักการที่มัีรวามัสะดวกนนการขข้าถึงสูงสงด มัี