nhặn diện rủi ro pháp lý đối với giao dịch về condotel

NHẶN DIỆN RỦI RO PHÁP LÝ ĐỐI VỚI GIAO DỊCH VỀ CONDOTEL

Lê Thị Bích Chi* Trương Trọng Hiểu**

' *NCS., Khoa Luật học, Trường Đại học Đà Lạt.

’* ThS., Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học ị Quốc gia Tp. Hồ Chí Minh.

1 Khánh Hoà, Condotel lao dốc sau cú sốc thu hồi sổ

\đỏ lâu dài, https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/thi -truong/condotel-lao-doc-sau-cu-soc-thu-hoi-so-do-1 au-dai-541604.html, trụy cập ngày 10/8/2021; Mai An, Khánh Hòa, Hồi kết cho dự án có ‘‘đất ở không hình thành đơn vị ở”, https://diendandoanhnghiep.vn /khanh-hoa-hoi-ket-cho-du-an-co-dat-o-khong-hinh- thanh-don-vi-o-192929.html, truy cập ngày .10/8/2021.

Tóm tắt: Trên cơ sởtiếpcận thực tiên, bài viêtphân tích một sô khia cạnh pháp lý liên quan tới sản phẩm bấtđộng sản condotel và giao dịch về condotel, đồng thời chỉ ra những rủirocó thể phát sinh từ các giao dịch này. Từđó, bàiviếtđưa ra mộtsốkhuyến nghịnhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên thamgia và minh bạch hoảthị trường giao dịch condotel.

Abstract: On the practical basis, this article analyzes legal aspects related to condotel property and its transactions,from which legal risks might arise. Thereby, this article makes proposals for ensuring legitimate rights and interests of parties and transparency in the condotel market.

M

^{ặc mộtdù} khoảng thời ^{xuấthiện ở Việt}gian ^Nam đủ ^trongdài,

nhưng đến nay, quy chế pháp lý về condotel vẫn chưa định hình một cách rõ ràng. Thậm

chí, một số dự án condotel mới đây còn bị các địa phương thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với lý do pháp luậthiện tại chưa ghi nhận trường hợp sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở1. Điều này kéo theo hệ lụy là việc xác định bản chất pháp lý của condotel nhiều khithiếuchính xác vàcó thể phát sinh khôngít rủi ro pháp lýcho các bên tham gia vào giao dịchtrên thực tế,đặc biệt là bên mua sản phẩm . * 1

1. Xác định đối tượng của giao dịch mua bán condotel

1.1. Nhận diện condotel

Theo LuậtDu lịch năm 2017,căn hộ du lịch là mộttrong số bảy loại cơ sởlưu trú du lịch nhằm cung cấp dịch vụ phục vụ nhu cầu lưu trúcủa khách du lịch (khoản 3 Điều 48). Như vậy, có thể thấy rằng, căn hộ du lịch là thuật ngữ pháp lý chính thức được ghi nhận theo pháp luật du lịch, hướng đến mục đích sử dụng là nơi lưu trú của khách du lịch. Trong khi đó, những giao dịch condotel trên thực tế có đối tượng là bất động sản, nhưng là một loại hình mới, nằm ngoài danhsáchcác bất động sản đượcđịnh danh theo Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm2014.

Nhìn lại tiến trình hình thành và phát triển cũng như thị trường giao dịch đối với dòng sản phẩm bất động sản này, có thể thấy, cả tên gọi và loại sản phẩm condotel đều du nhập từ nước ngoài vào Việt Nam.

Cụ thể, condotel là từ viết tắt của condo (căn hộ) và hotel (khách sạn) - một sản

NHÀ NƯỞC VÀ PHÁP LVẬTSÓ 3/2022

phẩm bất động sản nghỉ dư&ng. Hay nói cách khác, theo nghĩa tiếngViệt, có thể xem condotel như một dạng nhà ở kết hợp với nhà nghỉ, khách sạn, resort nhưng không phải là “nhà ở”, “nhà ở riêng lẻ”, “nhà chung cư”, “nhà ở thương mại”, “nhà ở công vụ” hay “nhà ở xã hội” như đã được đề cập tại Điều3 Luật Nhà ở năm 20142.

2 Trương Thanh Đức, Bình luận về hoàn thiện pháp luật họp đồng từ thực tiền loại hình Condotel, Tham luận hội thảo, Hội thảo Hỗ trợ doanh nghiệp, Bộ Tư pháp, Hà Nội, https://caulacboquanlytoanha.vn/binh- luan-ve-hoan-thien-phap-luat-hop-dong-tu-thuc-tien- loai-hinh-condotel/, truy cập ngày 10/8/2021.

3 Đặng Anh Quân, Bàn về tính pháp lý của kinh doanh căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng, Kỷ yếu Hội thảo “Khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh nhà chung cư và bất động sản thương mại, dịch vụ”, Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, 2020, tr.12.

4 Xem Trần Phong, Time share: Cơ hội hay rủi ro?, Tạp chí điện tử Nhà đầu tư - CafeLand, https://cafeland.vn/tin-tuc/time-share-co-hoi-hay-rui- ro-67153.html, truy cập ngày 10/8/2021.

Như vậy, condotel, về mặt tên gọi và ngữnghĩa của nó, không bao hàm đối tượng căn hộ du lịchđượcnhắc đến trong Luật Du lịch năm 2017. Nhưng trên thực tế, việc phân biệt này khôngphải lúc nào cũngđược khẳng định rõ. Thậm chí, vẫn có ý kiến cho rằng, condotel được hiểu là “căn hộ du lịch, căn hộ khách sạn, căn hộ nghỉ dưỡng, hoặc căn hộ lưu trú”3 và hệ quả là việctiếp cậnvề quy chế pháp lý đối với condotel có thể bị đánh đồng với quy chể pháp lývề căn hộ du lịch đượcLuật Du lịch năm 2017 ghinhận.

1.2. Đối tượng của các giao dịch mua bán condotel trên thực tế

Trên thực tế, đa phần các dự án condotel hiện nay tồn tại theo các dự án căn hộ nghỉ dưỡng trên đấtthương mại, dịch vụ.

Điều cần lưu ý là, ngoài các giao dịch có đối tượnglà căn hộ nghỉ dưỡng hay căn hộ - du lịch hình thànhtrongtươnglai, còn xuất hiện các hợp đồng mua báncăn hộ - du lịch nhưng không phải là căn hộ - du lịch thực chất. Phổ biến nhất là các dự án, giao dịch

mua bán kỳ nghỉ, nhưng đã được bên bán ẩn mình dưới hìnhthức là mua bán condotel4 * *.

Để có thể nhận diện một giao dịch có đối tượnglà condotel, các dấu hiệu sau đây cần phải được lưu ý:

Thứ nhất, xác định đúng tính chất của đối tượng giao dịch. Cụ thể, cần phải dựa vào mục đích sử dụng đất; mục đích sử dụng của căn hộ, công trình, tài sảntrên đất hay nội dung phê duyệt dự án đầu tư, xây dựng để có thể xác định đúng đặc tính này của đối tượng của giao dịch. Từ những cơ sở đó, cần phải định vị rõ đối tượng xác định trong hợp đồngphải đúng là condotel - căn hộ (vói cácthông tin cụ thể, chi tiết như loại căn hộ, số tầng, diện tích...), được xây dựng gắnvới mục đích du lịch, nghỉ dường.

Từ tiếp cận này, việc thiết lập các giao dịch về condotel cầnphải cẩn trọng khi hợp đồng (mẫu) hoặc dự thảo hợp đồng có nội dung xác địnhđối tượng như: Căn hộlà một căn hộ du lịch phục vụ mục đích du lịch, nghỉ dưỡng dài hạn hoặc ngắn hạn, hoặc không phải căn hộ chung cư và không hình thành đơn vị ở. Như đã phân tích ở trên, căn hộ trong các giao dịchtrên thực tế này chỉ là cơ sở lưu trú đơn thuần như Luật Du lịch năm 2017 đã xácđịnh. Căn hộ có mục đích sử dụngngoài mục đích để ở không phải là một loại hình bất động sản chịu sự chi phối của Luật Nhà ở năm 2014, hay thậm chí là Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 nếu căn hộ này khôngđáp ứng điều kiện để trở thành một trong các loại bất động sản khác theo quy định của Luật này.

Thứ hai, condotel có thểtồntại tách biệt trong một dự án condotel đồngnhất, nhưng

30

NHẬNDIỆN RỦI RO...

cũng có thể hiện diện gắn kết với các bất động sản khác trong cùng một dự án. Trên thực tế, mô hình thứ hai không hiếm nếu không muốnnói là xuấthiện phổ biến. Điển hình như dựán, công trình bao gồm khu hay toà nhà là kháchsạn, trung tâmthương mại, dịch vụ và giảitrí hay thương mại phức hợp và vui chơi giải trí (các khu thương mại - dịch vụ - văn phòng - hồ bơi - bar - khách sạn)... và cuối cùng là tòa nhà condotel. Cá biệt, có trường hợp condotel hiện diệntrong cùng một công trình, tòa nhà có các bất động sản sử dụngchomụcđíchkhác.

Với những dấu hiệu nhận diệnnói trên, condotel chỉ có thể là đối tượng trong các hợp đồng mua bán condotel khi và chỉ khi nó là những căn hộ được sử dụng đa mục đích5. Cụ thể, đây là những căn hộ được sử dụng cho mục đích để ởkết hợp với du lịch, nghỉ dưỡng. Hay nói cách khác, các chủđầu tư dự án không có quyền bán căn hộ hợp pháp với danhnghĩa làbán condotel khi dự án được phê duyệt, cấp phép hoàn toàn là dự án xây dựng căn hộ kháchsạn.

7 Tranh chấp hợp đồng dịch vụ, Bản án sơ thẩm số 54/2018/DS-ST (Tòa án nhân dân Tp. Nha Trang, Khánh Hoà, ngày 16/11/2018). Bản án này đã được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao chọn là Án lệ số 42/2021/AL1, thông qua ngày 24/02/2021 và được công bố theo Quyết định số 42/QĐ-CA ngày 12/3/2021 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Có thể trở lại mô hình sở hữu kỳ nghỉ để phân định rõ hơn đối tượng giao dịch này6. Như bài viết đã nêu, bên cạnh nhóm các hợp đồng mua bán, còn có một nhóm hợp đồng khác liên quan đến condotellà các hợp đồng mua bán kỳ nghỉ, hay còn được Igọi là hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ. Mặc dù .được gọi là “hợp đồng mua bán”, ngay cả I khi ngônngữ được sử dụng trong hợp đồng là “mua”kỳnghỉ, đâyđơn thuần chỉ là hợp đồng đăng ký sử dụng dịch vụ lưu trú. về

’ Xem Trương Trọng Hiểu, Đất sử dụng đa mục đích: Từ cái ‘sẩy’ Condotel, Officetel nảy cái ‘ung’

điện mặt trời áp mái?, Tạp chí Kinh tế Sài Gòn, số Ỉ0-2021, tr. 18-19.

Xem Trương Trọng Hiểu, Khoảng trống pháp lý

■ong mua bán kỳ nghi, Tạp chí Kinh tế Sài Gòn, số 8-2017(1387), tr. 60-62.

bản chất, loại hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ chỉ là mộthìnhthức giao dịch có liên quan đến condotel, nhưng khách hàng hoàn toàn không có quyền sở hữu condotel. Bởi lẽ, bên “bán” kỳ nghỉ không bán condotel và bên “mua” kỳ nghỉ không mua condotel.

Trên thực tế, bên “bán” kỳ nghỉ chỉ là bên kinh doanh dịch vụ du lịch,cụ thể là dịch vụ lưu trú, và người mua kỳ nghỉ làngười đặt cọctiền hoặc thanh toántiền để “đặt” phòng trước. Tuy nhiên, không thể phủ nhận, cách gọi tên sản phẩm với thuật ngữ “sở hữu” của chủ đầu tư (bên bán kỳ nghỉ) cũng chính là một trong những lý do dẫn đến sự nhầm lẫn cho người mua và là nguyên nhân dẫn đến nhiều tranh chấp phát sinh.

Vụ việc sau đây là một ví dụ cụ thể7:

Ngày 26/02/2017, bà Nguyễn Thị Long T và ông Nguyễn Hoàng s giao kết hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ số PBRC-S-064621 với Công ty trách nhiệm hữu hạn Khu du lịch V. Theo đó, giátrị hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ là 388.110.OOOđ, cho tuần nghỉ: Tuần thứ

16;loại căn hộnghỉ: LoạiA. Tính đến ngày 15/3/2017, bà T, ông s đã đặt cọc 300.488.OOOđ. Đến ngày 26/4/2017, sau khi nhận được thư điện tử từ Công ty TNHH Khu du lịch V, bà T, ông s xemkỹ lạihợp đồng đã giao kết thì thấy có những điều khoản của hợp đồng không hợp lý, nên đã chủ động đề nghị chấm dứt hợp đồng, nhưng không được chấp nhận nên đã khởi kiện tại Tòaán, yêu cầutuyênbố hợp đồng sở hữu kỳnghỉ số PBRC-S-064621 vô hiệu và hoàn trả lại số tiền đã nộp là

NHÀ NƯỚC VÀ PHẢPLUẬTSÔ3/2022

300.488.OOOđ. Tuy vậy, Tòa án ‘‘không chấpnhận yêu cầu của nguyên đơn vì không có căn cứ’*.

8 Tranh chấp họp đồng dịch vụ, Bản án sơ thẩm số 54/2018/DS-ST.

9 Tranh chấp hợp đồng dịch vụ, Bản án sơ thẩm số 54/2018/DS-ST.

10 Xem: Đình Dũng, Bán kỳ’ nghi có thời hạn 20 năm, Tạp chí Kinh tế Sài Gòn Online, https://www.thesai gontimes.vn/17622/HCMC-sees-slight-increase-in-J une-CPI.html, truy cập ngày 10/8/2021.

Chúng tôi đồng tình với kết luận của Tòa án khi giải quyết vụ án nói trên và xác định “quan hệ pháp luật tranh chấp được xácđịnh là hợpđồng dịch VỊ/”89. Bởi lẽ, theo hợp đồng, khoản tiền ông s và bà T bỏ ra là số tiền thanh toán trước để mồi năm (bắt đầu từ năm có ngày khai trưong chính thức đến hết thờihạn dự án), vào tuần thứ 16, có quyền nghỉ dưỡng tại căn hộ loại A vàđược sừ dụng tất cả các dịch vụ tiện tích tại Khu nghỉ dưỡng cao cấp ALMA trong vòng 07 ngày. Công ty TNHH Khu du lịch V có nghĩa vụ cung cấp loại căn hộ A tại dự án Khu nghỉ dưỡng cao cấp ALMA trong thời gian tưong ứng để bà T và ông s tiếp nhận, thụ hưởng quyền lợi từ họp đồng. Đây rõ ràng không phải hợp đồng chuyển nhượng liên quan đếnbấtđộng sản, thứmàông s và bà T bỏ tiền ra để có được quyền đối với nó là ‘‘kỳ nghỉ”', còn quyền sở hữu bất động sản hiện vần thuộc chủ đầu tư là Công ty TNHH Khu du lịch V.

Như đã đề cập, trong hợp đồng mà các bên đang tranh chấp, bên mua đã có sự nhầm lẫn về đối tượng và mục đích giao kết hợpđồng. Cụ thể, bênmua kỳ nghỉ tin rằng số tiền 300.488.000đ đã thanh toán là tiền đặt cọc để mua căn hộ tại dự án Khu nghi dưỡng cao cấp ALMA thông qua nội dung chưorngtrình hội thảo, quảng cáo sảnphẩm, nhân viên tiếp thị... Đặc biệt, các thuật ngữ

“sờ hữu kỳ nghỉ”, “hết thời hạn dự án” làm cho bên mua có niềm tin rằng thứ mình

“mua” là một căn hộ. Nhưng thực chất, thứ màbênmua bỏ tiềnra đê có được quyềnđối với nó là “kỳnghỉ” chứ không phải là quyền sở hữu bất động sản.

Trong vụ tranh chấp nêu trên, việc nhầm lẫn giữa quyền sở hữu “kỳ nghỉ với quyền sở hữu “bất động sản” là thiếu sót của bên mua (nhưng cũng có thể là do lỗi cùa bên bán). Ờ đây, bài viết muốn đề cập đến những tình huống trên thực tế mà bên bán đang bán “kỳ nghỉ”, nhưng luôn khẳng định với khách hàng hay thậm chí ghi nhận rõ trong hợp đồng là họ bán căn hộ -du lịch hay là condoteL Đặc biệt, bên mua sẽ dễ dàng nhầm lẫn hon nếu bên bán xác nhận rằng họ bán căn hộ (thực chất là kỳ nghỉ) toàn thời gian và với thời hạn tưong ứng

“trọn vẹn vòng đời” của dự án chứ không phải chỉ được sở hữu căn hộ (hay kỳ nghỉ) trong một hay một vài tuần như cáchmà các chủ dự án kỳ nghỉ đã raobán.

Tóm lại, giao dịch về condotel là giao dịch có đối tượng là sản phẩm bất động sản (có thể) được sử dụng cho mục đích để ở kết hợp với (cho thuê, kinh doanh) dịch vụ nghỉ dưỡng và ngược lại. Giao dịch này khác với giao dịch sở hữu kỳ nghỉ, là giao dịch cung ứng dịch vụ lưu trú đon thuần của bên kinh doanh dịch vụ lưu trú10. Việc xác định đổi tượng giao dịchkhông đúng có thể dẫn đến những nhận diện sai lệch về nội dung, tính chất và mục đích của giao dịch.

Từ đó, việc xác định nội dung quyền và nghĩa vụ kèm theo, đặc biệt là quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đổi với condotel cũng có thể bịsai lệch.

32

NHẬN DIỆNRỦIRO...

2. Quyền sở hữu và quyền được cấp Giấy chứng nhận condotel

2.1. Quy định chung về Giấy chứng nhận

Với các tài sản là bất động sản, quyền của chủ thể được ghi nhận thông qua việc cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở. Cụ thể, theo quy định tại j khoản 16Điều 3 LuậtĐấtđai năm 2013:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đẩt, I quyền sở hữu nhàởvà tài sản khác gan liền 1 với đất (Giấy CN) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sảnkhác gắn liền với đất.

Dù vậy, cho đến thời điểm hiện nay, có Ị nhiềuloại Giấy CNđược lưu hành trên thực

tế. Tổng quan, trước thờiđiểm các quy định về Giấy CN theo Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, ở Việt Nam tồn tại Giấy chứng nhận quyền sửđụng đất (bìa màu đỏ), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền Ị sử dụng đất ở (đối với đất ở đô thị), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (bìa màu hồng) và Giấy chứng nhận quyền sở hữu ' công trình xây dựng. Việc xuất hiện quá j nhiều loại Giấy CN nhưvậy một phần xuất I phát từ sự bấtnhất của Chính phủ trong việc hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005 và Luật Kinhdoanhbất độngsản năm2006, mặc dù nguyên tắc “một giấy” đã được ghi ị nhận trước đó tại Luật Đất đai năm 2003 trước khi được xácđịnh một cách rõ ràng và chắc chắn hơn như bây giờ”.

Sau đó, trên cơ sở các quy định được thống nhất tại Nghị định số 88/2009/NĐ-CP hướng dẫn thi thành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009, cơ chế một loại giấy đã được khôi phục trở lại. Cụ thể, Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ TNMT) chỉ phát hành mộtmẫu Giấy CN thốngnhất, duynhấtcó bìamàuhồng cánh sen. Giấy có tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như định nghĩa ở trên, vàđương nhiên được ghi nhận rõ trong Luật Đất đai năm 2013. Cho đến nay, theo quy định tại khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai năm 2013, tất cả các loại Giấy CN cũ và mới này đều có giátrị pháp lý như nhau.

Điều đáng nói là, mặc dù ghi nhận một loại với một tên gọi thống nhất, nhưng nội dung ghi nhận trên Giấy CN hiện nay rất đa dạng. Cụ thể, ngoài GiấyCN cấp cho người có cả quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, Giấy CN còn *

11 Theo quy định tại Điều 48 Luật Đất đai năm 2003, trong trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sàn đó được ghi nhận trên Giây chứng nhận quyên sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký

bất động sản. Ở thời điểm này, việc xác định thẩm quyền chứng nhận quyền sờ hữu nhà ở và tài sản trên đất vẫn chưa có sự phân định rõ ràng. Sau khi Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dung đất ờ) được phát hành.

Điều đó cũng có nghĩa, kể từ thời điểm này, tiếp tục có hai cơ quan quàn lý về Giấy chứng nhận là Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng. Nghị định số 90/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005 sau đó thể hiện rõ hơn cách tiếp cận này trước khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều cùa các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản (trong đó có Luật Đất đai năm 2003 và Luật Nhà ở năm 2005) được thông qua năm 2009 và Luật Đất đai nãm 2013 khẳng định lại, chỉ có một cơ quan thống nhất quản lý Giấy chứng nhận với tên gọi chung như bây giờ là Bộ Tài nguyên và Môi trường. Xem Luật Đất đai năm 2003; Luật Nhà ở năm 2005; Nghị định sô 90/2006/NĐ-CP; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bàn năm 2009; Luật Đất đai năm 2013.

NHÀNƯỚCVÀ PHÁP LUẬTSÓ 3/2022

CÓ thể được cấp khi thuộc một trong các trường hợpsau đây:

- Cấp cho người chỉ có đất và quyền sừ dụng đất;

- Cấp cho ngườichỉ có nhà vàlàchủ sở hữunhà ở;

- Cấp cho người chỉ có quyền sở hữu đổi với công trình xây dựng không phải là nhà ở, và;

- Cấpcho người chỉ có quyền sở hữu đối với tài sản khác gắn liền với đất (như rừng sản xuất là rừng trồng hay cây lâunăm).

Cả Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫnthi hành Luật Đất đai và đặc biệt là Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về Giấy CN đều ghi nhận nguyên tắc cấp GiấyCNnày.

Tương tự, được cấp Giấy CN là một trong những nội dung quan trọng, thậm chí là có tính quyết định, mà người mua condotel quan tâm. Giấy CN phản ánh sự công nhận và bảo hộ quyền của Nhà nước đối với người mua condotel. Tuy nhiên, việc cấp Giấy CN cho condotel trên thực tế là không dễ,thậmchí gây nhiều tranhcãi.

Condotel được xây dựng trong các tổ hợp dự án, có thể bao gồm khu căn hộ, khu khách sạn, khuthương mại phức hợp và vui chơi giải trí. về mặt lý thuyết lẫn thực tiễn, dự án condotel có thể tồn tại trênđất ở hay trên đất thương mại, dịch vụ. Nếu là đất ở, condotel là căn hộ (nhà ở) và quyền sở hữu condotel cũng như quyền sử dụng đất của kháchhàng khi mua condotel làổnđịnh lâu dài. Ngay cả các tòa nhà tích hợp nhiềumục đích sử dụng thì quy chế sử dụng đất ổn định lâu dài vẫn được áp dụng (cho phần hạng mục công trình tương ứng), hay thậm chí là cho cả phần căn hộ sử dụng cho các mục đích thương mại hay dịch vụ (dựa trên

việc xác định mục đích sừ dụng chính của hạngmục)12 * * *.

12 Theo khoản 22 Điều 22 Nghị định số Ol/2017/NĐ- CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2013 thì “đối với dự án có nhiều hạng mục công ưình được thể hiện trong quyết định phê duyệt dự án đầu tư, quyết định đầu tư dự án, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư do cơ quan có thẩm quyền cấp, quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết, giấy phép xây dựng nếu chủ đầu tư có nhu cầu và có đủ điều kiện thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sờ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho từng hạng mục công trình hoặc từng phần diện tích của hạng mục công trình đó”.

Nếu condotel là nhà ởtọa lạc trên phần đấtđược Nhà nước cho chủ đầu tư thuê, khi đó, condotel chủ đầu tưgiới thiệu cho khách hàng là sản phẩm mà khách hàng chi có thể được thuê quyền sử dụng đất. Cụ thể hơn, nếu condotel là sản phẩm tồn tại trên đất thương mại, dịch vụ thì condotel này là sản phẩm bất động sản thuộc loại “công trình xây dựng” trên đất và đất đó là đất được Nhà nước cho chủđầu tư thuê. Khách hàng khi mua condotel được quyềnsở hữu “công trình xâydựng”, nhưng quy chế pháp lý đổi với đất vẫn là quy chế sử dụng đất thương mại, dịch vụ. Có nghĩa, đất sử dụng cho trường hợp này là đất sử dụng có thời hạn và người mua condotel chỉ được sở hữu tối đa theo thời hạn của quyền sử dụng đất.

Việc gia hạn có thể xảy ra, nhưng đó là điều không chắc chắn. Hay nói cách khác, về bản chất, đây là sản phẩm “khách sạn” thuần túy. Đây là điểm nghẽn pháp lý lớn nhất hiện nay vì dòngsản phẩm condotel “khách sạn” vẫn chiếm tỷ trọng lớn.

Đểkhơithôngdòng chảy cho sản phẩm mới, nhiềuđề xuất cho rằng, Nhà nước nên công nhận condotel là “công trình xây dựng” trên đất thương mại, dịch vụ; không

34

NHẬN DIỆN RỦIRO...

đơn thuân là kháchsạn mà là căn hộ - khách sạn. Đáplại nhu cầu này vẫn là sự lúngtúng của các cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương lẫn địa phương. Các dự án đều có sự nhập nhằng kiểu “khách sạn, chung cư cao cap”, “khu phức hợp khách sạn 5 sao, căn hộ cao cap, căn hộ du lịch” hay “xây dựng khách sạn và du lịch, trong đó có nhà ở đế bán hoặc cho thuê”, ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa, địa phương có nhiều dự án condotel, sau một thời gian cấp Giấy CN cho các chủ đầu tư dự án condotel với nội dung chứng nhận “đất ở không hình thành đơn vị ở” cũng vừa thuhồi lại các Giấy CN này với lý do pháp luật đất đai không có quy định về loại đất có mục đích sử dụng như trên13. Với tiền lệ này, thị trường Ị condotel gặp phải một cú sốc lớn, gần như

dập tắt niềm hi vọng chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở (cho mục đích sử dụng căn hộ) hay ít ra cũng là đất có mục đích sử dụng hỗn hợp của các dự án I condotel đang xây dựng trên đất thương

mại, dịch vụ14.

16 Trương Trọng Hiểu, Bất động sản du lịch liệu có

‘shock ngược’ với hướng dẫn mới?, Tạp chí điện tử Nhà đầu tư - CafeLand, https://cafeland.vn/phan-tic h/condotel-lieu-co-shock-nguoc-voi-huong-dan-moi- 85606.html, truy cập ngày 10/8/2021.

17 Ví dụ như ý kiến của Bộ Công an. Xem: Trương Trọng Hiểu, Quan điểm của Bộ Công an không hẳn là vô lý, Tạp chí Kinh tế Sài Gòn, số 30-2020, 23/7/2020, tr.16-17, https://www.thesaigontimes.vn /306167/quan-diem-cua-bo-cong-an-khong-han-la-v o-ly-.html, truy cập ngày 10/8/2021.

18 Đó là QCVN 04-l:2015/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng được ban hành kèm theo Thông tư số 05/2015/TT-BXD; Diệu Trang, Bùng nổ condotel: Mừng hay lo?, Tạp chí điện tử Nhà đầu tư - CafeLand, https://cafeland.vn /tin-tuc/bung-no-condotel-mung-hay-lo-67125.html, truy cập ngày 10/8/2021.

19 Thông tư số 03/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngàỵ 19/5/2021 ban hành QCVN 04:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư.

Quyếtđịnh nàyđược đưa ra sau khi Bộ TNMT có phản hồi chính thức là không tiến ỉ hành cấp Giấy CNvới mục đích sửdụng đất

ở cho các dự án condotel15. Hay nói cách khác, sản phẩm condotel chính thức bị chổi

13 Xem: Tr. Tân, Condotel ở Khánh Hòa chỉ được kinh doanh du lịch, https://tuoitre.vn/condotel-o- khanh-hoa-chi-duoc-kinh-doanh-du-lich-1369582.ht m, truy cập ngày 10/8/2021; Tấn Lộc, Bỏ cái gọi là đất ở không hình thành đom vị ở, https://plo.vn

!contentZNjE20Tc4.html, truy cập ngày 10/8/2021.

4 Xem: Kim Nhung, Nhà chung cư có được phép lùng làm địa điểm kinh doanh không?, https://

aodong.vn/bat-dong-san/nha-chung-cu-co-duoc-phe p-dung-lam-dia-diem-kinh-doanh-khong-882224.1do, truy cập ngày 10/8/2021; Trương Trọng Hiểu, Đất sử dung đa mục đích: Từ cái ‘sây ’ Condotel, Officetel nảy cái ‘ung' điện mặt trời áp mái?, tlđd.

* ’ Bộ TNMT, Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ (2020).

từ bởi cơ quan này. Tuy nhiên, nội dung hướng dẫn của Bộ TNMT cũng gây ra những ý kiến trái chiều. Bởi lẽ, như vừa phân tích ở trên, condotel trên thực tế tồntại trên hai loại đất: Đất ởvà đất thương mại, du lịch. Do vậy, việc BộTNMT từ chốicấp Giấy CN cho tất cả các condotel, trong đó có condotel tồn tại trênđất ở (tương tự như các khách sạn có xuất phát điểmlà nhà ở) là kháphi lý16.

Chính vì vậy, quan điểm và tiếp cận về condotel tiếp tục tạo ra những xung đột.

Thực ra, những ý kiến phản đốisự hiện diện của sản phẩm bất động sản sử dụng đa mục đích như condotelkhông phải không có lý17.

Mặc dù không trực tiếp nhưng nhiều tình huống trên thực tế có cách tiếp cận ngược lại. Đơn cử, sau một thời gian chờ quy chuẩn, các condotel cũng đã xây dựng theo quy chuẩn nhà chung cư18, Bộ Xây dựng vẫn chính thức ban hành nhà chung cư hồn hợp (gồmcondotel)ngay trong quy định về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư vào đầu năm 202119. Trong bối cảnh

NHÀNƯỚC VÀ PHÁPLUẬTSÔ 3/2022

khungpháp lý chưa rõ ràng như vậy20, việc cấp Giấy CN cho condotel là rất khó. Khi condotel không gắn với đất ở, mục đích sử dụng để ở, condotel không còn là căn hộmà chỉ đơn thuần là “khách sạn”. Mà nếu chỉ là khách sạn, cơ sở lưu trú du lịch theo Luật Du lịch năm 2017, việc chuyển nhượng và cấp Giấy CN từng căn khách sạn này là không có cơ sở pháp lý. Đây làvấn đề mà người mua cần phải nắm bắt để có thể tránh được rủi ro sau khi kết thúc đàm phán, ký kếthợpđồng.

20 Xem: Diệu Trang, tlđd; Thịnh Châu, tlđd.

21 Sau khi phương án một mẫu Giấy CN chung được thông qua, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng thực tế, quyền sở hữu ở vào tài sản khác gắn liền với đất đã thống nhất sử dụng tên gọi ngắn gọn là “Giấy chứng nhận”

(Điều 1 và nội dung quy định cụ thể sau đó). Thông 2.2. Xác định Giấy chứng nhận condotel trong giao dịch thực tế

Giấy CN đối vớiquyền sở hữu condotel có ý nghĩa vô cùng quan trọng cả về mặt pháp lý và kinh tế, là mục đích của bất kỳ người mua condotel nào. Điều này càng có ý nghĩa quan trọngđối với các giao dịch cóđối tượng condotel còn “mập mờ” trong thực tiễn như đã trình bày ở mục trên. Cụ thể:

Thứ nhất, có nhiều giao dịch mà bên bán rất mập mờ khi đưa ra nội dung quy định về Giấy chứng nhận trong họp đồng.

Hầu hết các mẫu hợp đồng mua bán condotel đều được bên bán cam kết sẽ hỗ trợ khách hàngđể xin cấp Giấy chứngnhận đối với căn hộ. Nhưng trong nhiều trường hợp, hợp đồng đã né tránh, không xác định rõ Giấy chứng nhận được đề cập là Giấy chứng nhận về nội dung gì. Trong khi đó, việc sử dụng thuật ngữ “Giấy chứngnhận”

như tên gọi tương tự được nhắc đến trong luật đã khiến không ít người nghĩ rằng hợp đồng đang ngầm chỉ đến “sổ đỏ”21. Cụ thể

hơn, trong hầu hết các mẫu họp đồng mua bán condotel, tại điều khoản định nghĩa và giải thích về Giấy chứng nhận cũng phản ánh cách tiếp cận tương đồng đó, ví dụ:

“Giấy chứng nhận ” được hiểu là giấy chửng nhận của cơ quan nhà nước có thâm quyền cấp cho bên mua đê xác lập quyền sở hữu/quyền tài sản của bên mua với căn hộ theo quy địnhpháp luậttạitừng thời đỉêm.

Cho nên, có thể nhận định rằng, nếu Giấy chứngnhận được đề cập là“sổ đỏ” thì cũng chỉ là Giấy chứng nhận về quyền sở hữu căn hộ (nếu đólà căn hộ đượcgiaodịch và có thếchuyển giao quyền sở hữu). Trong nhiều trường hợp, quyền sử dụng đất được xác định như thế nào đã không được quy định rõ trong hợp đồng. Tình trạng này xảy ra trong hầu hết các giao dịch về căn hộ thuộc dự án đầu tư xây dựng khách sạn.

Việc không quy định rõ ràng như vậy còn có thể dẫn đến xung đột sau này nếu xuất hiện các yêu cầu về thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyềnsử dụng đất đó.

Không những thế, sự lập lờ này có thể phát sinh rủi ro khi người mua có thể chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đốivới căn hộ, nhưngthựcchất chỉlà quyền sở hữu (hay quyền tài sảnnhưcách nêu của hợp đồng) đối với công trình, tài sản trên đất. Dù có nguyện vọng được trả tiền sử dụng đất để có quyền sử dụngđất thìngười muacũng khôngđược cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp nhận. Bởi lẽ, dự án này được xây dựng trên đất thươngmại. Chúng tôi cho rằng, việc thiếu hụt những thôngtin cơ bản như vậy cho thấy người bán đã không đảm bảo nguyên tắc thiện chí, trung thực trong giaokết hợp đồng.

tư 24/2014/TT-BTNMT vệ hồ sơ địa chính cũng tiếp tục sử dụng tên gọi “Giấy chứng nhận” (khoản 4 Điều 4 và Điều 22).

36

NHẬN DIỆN RỦI RO...

Rủi ro cũng phát sinh nếu bên bán chuẩn bị đường lùi khi đề cập hồ sơ pháp lý về dự án xây dựng khu khách sạn (và resort) trong hợp đồng (cho dù họ đang chào bán căn hộ). Nhằmthêm tính antoàn cho mình, bên bán còn có thể chèn vào hợp đồng nội dung: Theo quy định của pháp luật hiện hành, “căn hộ” là một căn hộ du lịch. Có nghĩa, đối tượng của giao dịch chỉ làphòng nghỉ của khách sạn, được xây dựng với mục đích chủ yếu để du lịch nghỉ dưỡng, không phải căn hộ chung cư và không hình thành đơn vị ở.

Để rõ hơn, một số hợp đồng còn khẳng định, người mua “căn hộ” không được nhập hộ khẩu vì toà nhà của dự án không phải là nơi ở, không hình thành khu dân cư và tổ dân phố. Nếu vậy, sản phẩm đang được chào bán là căn hộ, căn hộ du lịch hay chỉ là chỉ đơnthuần là nơi lưu trú của một cơ sở dịch vụ du lịch? Nếu có tính chất là một “khách sạn”thì tại sao gọilà condotel. Còn nếuxem đó là “căn hộ du lịch” theo Luật Du lịch năm 2017 thì hoàn toàn không có cơ sở pháp lý cho việc “bán” loại căn hộ này. Cho nên, Ị nếu việc thực hiện hợp đồng không diễn ra Ị suôn sẻ thì sẽ rất dễ xảy ra tranh chấp, mà ỊBản án sơ thẩm số 54/2018/DS-ST ngày

16/11/2018 của Tòa án nhân dân Tp. Nha trang, tỉnh Khánh Hòa nêu trên là một ví ụ. Cụ thể, hợp đồng mua bán căn hộ trở thành hợp đồng “đặt phòng”, mà thời gian đặt phòng là hết cả thời hạn sử dụng căn phòng khách sạn của dựán.

Thứ hai, thông thường, người bán có

‘‘dụng ýthoáitháctrách nhiệm”đối với việc cap Giấy chứng nhận bằng cách áp đặt nội dung cam kết như sau đối với người mua:

Bên mua công nhận răng việc câp Giây chứng nhận cho bên mua và thời gian cap Giấy chứng nhận này sẽtuỳ thuộc vào các

cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và theo các hướng dẫn mới về quy định cap Giẩy chứng nhận cho loại hình căn hộ du lịch của cơ quancó chức năng.

Điều này có nghĩa, nếu căn hộ không đượccơ quan có chức năng cấp Giấy chứng nhận thì không phải lỗi thuộc về người bán.

Người bán vì thế không bị xem là vi phạm hợpđồng,và không có lỗikhi bán sản phẩm không được cấp “Giấy chứng nhận” với lý do có sự thay đổi, khác biệt trong quy định cấp Giấy chứng nhận ởtừng thời điểm xin cấp. Thậm chí, đối chiếu với những giao dịch condotel che đậy cho việc bán kỳ nghỉ thì khả năng người mua không được cấp“sổ đỏ” có thể xảy ra. Khi đó, cam kết nêu trên có thể được xem là một trong những lối thoát cho bên bán.

Thứ ba, NQ thời hạn sở hữu, sử dụng.

Thực tế, hợp đồng thường được soạn thảo với nội dung là căn hộ được giao dịch theo thời hạn do cơ quan có thẩm quyền quy định và đuợc ghi trên Giấy chứng nhận cấp cho bênmua. Nội dungghi nhận này không có gì là bất thường. Tuy nhiên, quy định đó cũng rất dễ ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua, nếu họ không dự liệu đến những vi phạm hợp đồng trong tương lai. Bởi vì, như đã phân tích, người mua chỉ được sử dụng đất và sở hữu căn hộ với thời hạn được ghi trên Giấychứngnhận căn hộ theo thờigian sử dụng đất còn lại của dựán.

Nghĩa là, trường hợp chủ đầu tư chậm trễ trong việc thực hiện tiến độ của dự án, bàn giao căn hộ, chắc chắn quyền lợi kinh tế của người mua sẽ bị ảnh hưởng. Trong khi đó, giá bán căn hộ không chỉ được tínhtoán dựa vào giá đất, vị trí, diện tích, chất lượng căn hộ..., mà còn được tính toán dựa vào thời gian được sở hữu căn hộ. Khi hiểu rõ điều này, người mua cần có những đàm

NHÀNƯỚCVÀ PHÁP LUẬT SÔ 3/2022

phán ràng buộc trách nhiệm đối với người bán khi chậmtrề bàn giao căn hộ như: Phạt vi phạm hợp đồng, yêu cầu giảm giá tương ứngvới thời gian chậmtrễ...

Trở lại với các giao dịch condotel “giả cách”, như đề cập ở trên, đây là cách màchủ đầu tư đã lập lờ để biến hoá giao dịch về sở hữu kỳ nghỉ thành giao dịch về condotel.

Thực tế, những hợpđồngvề condotel giả tạo là những hợp đồng bán kỳ nghỉ với thời hạn sở hữu kỳ nghỉ trong suốt vòng đời của dự án. Người mua căn hộ trong trường hợp này cầnlưu ý ngay cả khi có quyền sở hữu vàsử dụng căn hộ trong suốt thời gian của dự án, nhưng họ cũng không có quyền sở hữu nhà ở, và đương nhiên cũng không kèm theo quyền sử dụng đất ở.

3. Kết luận

Nội dung phân tích của bài viết cho thấy, việc xác định đối tượng giao dịch và Giấy chứng nhận về quyền sở hữu tài sản trong các giao dịch về condotel trên thực tế có sự nhầm lẫn. Thậm chí, việc xác định sai tính năng, bản chất căn hộ là đối tượng của các giao dịch trong nhiều tình huống xuất phát từ sự cố ý của bên bán, và được thể hiện trong các hợp đồng mẫu được cung cấp, giới thiệu cho khách hàng. Thời gian qua, cơ quan quản lý đã ra quyết định xừ phạt đốivới một vài dự ánđược rao bán sai đối tượng, không đáp ứng đầy đủ điều kiện giao dịch về căn hộ, công trình hình thành trong tương lai22. Tuy nhiên, điều quan trọng là người mua bất động sản cần phải tìm hiểu, nhận diện đúngđối tượng của giao

22 Duy Thanh, Sai phạm liên quan đến dự án Nha Trang Golden Gate, https://tuoitre.vn/news-202105 28180918268.htm, truy cập ngày 10/8/2021; Võ Xuân Cường, Thực hiện pháp luật về mua bàn nhà ở thương mại trên địa bàn Tp. Hồ Chi Minh, http://

nguoilambao.vn/thuc-hien-phap-luat-ve-mua-ban-nh a-o-thuong-mai-tren-dia-ban-tphcm-n20871 .html, truy cập ngày 10/8/2021.

23 Doãn Thành, Xây dựng khung pháp lý cho Condotel: Cân phái xác định sở hữu chung - riêng, http://kinhtedothi.vn/xay-dung-khung-phap-ly-cho-c ondotel-can-phai-xac-dinh-so-huu-chung-rieng-3654 89.html, truy cập ngày 10/8/2021; Minh Đức, Gỡ vướng cho cản hộ du lịch, https://www.thesaigon times. vn/270276/Go-vuong-cho-can-ho-du-lich.html, truy cập ngày 10/8/2021; N. Thanh, cần có khung pháp lý cho Condotel, https://baokhanhhoa.vn/xa- hoi/moitruong-dothi/202007/can-co-khung-phap-ly- cho-condotel-8174734/, truy cập ngày 10/8/2021.

24 Tội danh này đã từng được nhắc tới trong kiểm soát các giao dịch mua nhà hình thành trong tương lai. Xem: PV, Vỉ sao Chủ tịch Mường Thanh Lê Thanh Thản được tại ngoại?, https://tuoitre.vn/news- 2019071017360241.htm, truy cập ngày 10/8/2021.

dịch, tránh sai sót và thiệt hại có thể xảy ra khi hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu hoặc kết quả thực hiện hợp đồng không đúng như mong muốn ban đầu.

Khi thị trường bất động sản ngày càng phát triển, số lượng các giao dịch về condotel ngày càng gia tăng và phổ biến, việc cải thiện và nâng cao tính minh bạch cho thị trường càng trở nên cấp thiết.Ngoài giải pháp mang tính vĩ mô là hoàn thiện khung pháp lý về condotel đã được thảo luận lâu nay23, cơ quan quản lý nhà nước cần tiếp tục tăng cường công tác quản lý, kịp thời xử lý khi chủ đầu tư rao bán, ký hợp đồng mua bán condotel đối với các bất động sản không phải condotel và không đủ điều kiện mua bán. Việc truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội lừa dối khách hàng (Điều 198 Bộ luật Hình sự hiện hành) cần được tiếnhành nếu có bàng chứng cho thấy, chủ đầu tư cố tình lừa dối, ký kết hợp đồng bán dự án không phải dự án xây dựng condotel24. Việc tăng cường đưa ra cảnh báo sè góp phần giảm bớt rủi ro trên thị trường giao dịch condotel. Tuy nhiên, nếu việc xử lý vi phạm không được thực hiện kịp thời, tương xứng thì nguy cơ đối diện rủi ro vẫn còn, đặc biệt là đối với bên mua, bên thiếu thông tin trong giao dịch condotel.

38