THỰC TIẾN - KINH NGHIỆM
VI PHẠM NGHỈn VỤ TRẢ TIỀN TRONG
HỌP ĐỔNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYÊN sủ DỤNG ĐỔT CÓ LÒ ĐIỂU KIỆN HỦY Bỏ HỌP ĐỐNG?
TRÀN Tứ ANH * HUỲNH MINH KHÁNH **
1. Nội dungvụ án
Ngày 11/11/2019, ông Nguyễn Văn H ký giấy viết tay với anh Trần Văn N sang nhượng thửa đất số 809, diện tích 630m1 2 tại ấpM, xã T, huyệnc, tỉnh T với giá là 350 triệu đồng. AnhN đưa cho ông H 10 triệu đồng, cam kết sau khicôngchứng sang tên xong sẽ trả hết số tiền còn lại. Cùng ngày, ông H và anh N đến ủy ban nhân dân xã T lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng quy định. Ông H đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh N sangtên.
Sau khi anh N được cấp quyền sửdụng đất thì vợ anh bị bệnh, con ông H cũng bị bệnh, anh A đề nghịanh N chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 809 cho anh A Từ khóa: Hủybỏ hợp đồng;giao dịch dân sự vôhiệu; vi phạmnghĩa vụ trả tiền;họp đồngchuyến nhượngquyềnsử dụng đất.
Nhận bài : 08/3/2023.
Biên tậpxong : 31/3/2023.
Duyệt bài : 03/4/2023.
66 Bài viết nêu tình huống pháp lý và
các quan điểm khác nhau về điều kiện hủy bỏ hợp đồng, tuyên bố giao dịch vô hiệu khi có bên đưomg sự vi phạm nghĩa vụ trả tiền trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
với giá 430 triệu đồng, anh A sẽthế chấp quyền sử dụng đất này cho ngân hàng để lấytiền trả cho ông H. Sau khi được sang tên quyền sử dụng đất, anh A hứa trảtiền cho ông H nhưng không trả. Đồng thời, anh N cũng trình bày: số tiền 210 triệu đồng được nhắc đến trong biên bản hòa giải ngày 25/11/2020 tại ủyban nhân dân xã T là tiền vay của anh A trả cho anh N trongmột vụ việc khác (do anh N khôngrõ nên đã khai là nhận 210 triệu đồng của A trả tiền bán đất, ngày hòa giải do các bên cự cãi vớinhau nên không nghe rõ).
Anh A trình bày: Anh nhận chuyển
*, ** Tòa án nhãn dân huyện Cái Bè, tinh TiềnGiang.
Tạpchí __________
K1EM SÁT SỐ 11/2023
54
nhượng đất của anhN, có chứng thực và được sangtên quyền sử dụng đất. Anh đã giao 430 triệu đồng tiền mua quyền sử dụng đất cho anh N trong ngày ký hợp đồng, giao tiền tại nhà anh N. Anh A đã cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cho bà T và đã chuyển nhượng cho bà T với giá 500 triệu đồng. Khi ký hợp đồng, giao tiền xong thì anh N cam kết bàn giao đất nhưng không bàn giao, anh A đã yêu cầu anh N giao đất nhiều lần nhưng anh Nkhông thực hiện. Đất này hiện đangdoông H quản lý, sử dụng chưa bàngiao cho anh A.
Ngày 28/02/2020, bà T nhận chuyển nhượng thửa đất số 809 từ anh A và hợp đồng được côngchứngtheo quy định.
Ngày 14/8/2020, bà T được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T cấp giấy chứng nhậnquyềnsử dụng đất.
Do vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trả tiền chuyển nhượng nên ông H khởi kiện anh N để yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa ông và anh N, yêucầu anh N trả quyền sử dụngđấtlại cho ông và ông sẽ trả 10 triệu đồng choanh N. Ông H không đồng ý với yêu cầu độc lập của bà T về công nhận hiệu lực của hợp đồng giữa bà T vớianh A.
Anh N có yêu cầu độc lập yêu cầu Tòa án tuyên bốhợpđồng giữa anhN với anh A và hợpđồng giữa anh A với bà T vô hiệu.
2. Cácquanđiểm về giải quyết vụ án Quan điếm thứ nhất cho rằng, tuyên hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
THỰC TIỄN - KINH NGHIỆM
dụng đất, tuyênhợpđồngvô hiệu, bởi lẽ:
Mặc dù hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đượcký kếttheo đúng quy định,nhưngđất hiện vẫn do ông H quản lý, sử dụng (có biên bản xác minh và ông H, anh N,anh A đều thừa nhận), các bên chưa thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng,anh N đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ theo Điều 274,khoản2Điều423 Bộ luật Dân sự năm 2015 nên cần tuyên hủy bỏ hợp đồng giữa ông H và anh N.
Đối với hợp đồng giữa anh N với anh A, do khi chuyểnnhượng anh Nchưa nhận đấtvàchưa trả choông H số tiền 340 triệu đồng nên anh N chưa có quyền chiếm hữu, sử dụng đối với tài sản nhận chuyển nhượng. Do đó, cần tuyên hợp đồng giữa hai bên vô hiệu.
Đối vớihợpđồngchuyểnnhượngquyền sử dụng đất giữa anh A với bà T: Ngày 28/02/2020, anh A tiếptục chuyển nhượng thửa đất trên cho bà T và bà T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 14/8/2020. Bà T yêu cầu ông H tháo dỡ di dời nhà cửa, đồ đạc ra khỏi thửa đấtsố 809.
Do hợpđồng giữa anh Nvà anh A vô hiệu, anh A thực tế chưa nhận được đất nhưng lại chuyển nhượng tiếp cho người khác là hànhvi gian dối, nên hợp đồng chuyển nhượng giữa anh A với bàT cũng vôhiệu.
Ngoài ra, anh A còn trình bày anh có ngăn cản việc ông H sử dụng đất nhưng không có gì chứng minh, phía chính quyền địa phương là ủy ban nhân dân xã T cũngxác nhận việc sử dụng đất của
__________ Tạpchí Số 11/2023 KIẾMSÁT 55
THỰC TIỄN - KINH NGHIỆM
Ông Hkhông có aitranh chấp. Đồng thời, trong quá trình giải quyết vụ án, anh A có nhiều tờ tự khai, lời khai trình bày mình với bà T là giao dịch vay tài sản nhưng làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tại phiên tòa, anh A lại trình bàylà anh chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà T. Lời khai của anh A mâu thuẫn, không đáng tincậy.
Phía bàT cho rằng mình cóđi xem đất, nhưng thực tế quaxác minh, những người sống gần phần đất ông H đều cho biết từ trước đến nay đất do ông H canh tác, không có ai tranh chấp. Từ đó cho thấy ông H vẫn làngười quản lý,sử dụng thửa đất. Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữaanh A với bà T vôhiệu, nên yêu cầu độc lập của bà Tđối với ông H cũng không cócơ sởxem xét.
Quan điểm thứ hai cho rằng, không chấp nhận yêu cầu của ông H, anh N và buộc anh A phải trả tiền cho anh N, buộc anh N phải trả tiền cho ông H; chấp nhận mộtphần yêu cầu của bà T: Buộc ông H phải giao thửađất cho bàT, buộc bà T phải trả tiền cho ông H (giá trị căn nhà do ông H xây trong quá trìnhgiải quyếtvụ án).
Việc anh N kéo dài thời gian trả tiền chuyển nhượng (01 năm) và chuyển nhượng lại thửa đất cho anh A là có sự đồng ý của ông H, nên không thể xem là vi phạm nghiêm trọng nghĩavụ theo khoản 2 Điều423 Bộ luậtDânsựnăm 2015. Đại diện theo ủy quyền của ông H cũng thừa nhận ông H đãgiao đấtcho anh N sử dụng
(dùng để chất cây). Do đó, việc hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Hvà anh N là không có cơ sở.
Đối với hợp đồng giữaanh Nvà anh A, cầnxác định anh A là người thứ ba ngay tình, nên không chấp nhận hủy họp đồng giữa anh N với anh A. Đối với họp đồng giữa anh A với bà T,anh A đồng ý chuyển nhượng cho bà T nên cần chấp nhận một phần yêu cầu của bà T, buộc ông H phải giao thửa đất.
Trong quá trình giải quyếtvụán, ông H đã xây nhà trênthửađất này làcó lỗi,phía bàT đã nhận chuyển nhượng nhưng không kịp thời ngăn cản để ông H xây nhà cũng có lỗimộtphần. Do đó, bàT phải có nghĩa vụ hoàn trả lại giátrị căn nhà choông H.
Tác giả cho rằng, nội dung thỏa thuận trong họp đồng chuyển nhượng là anh N phải có nghĩa vụtrả340 triệu đồng cho ông H sau khi công chứng giấy tờ (theolời trình bày của ôngH) hoặc sau thời hạn 30 ngày (theo lờitrình bày của anh N). Vìvậy,thời hạn thực hiện nghĩa vụ trảtiền sau khi ký họp đồng 30 ngày là họp lý với diễn biến sựviệc vì: Ông H và anh N lập họp đồng chuyển nhượng vào ngày 11/11/2019, nhưng đến hạn thực hiện nghĩa vụ anh N không có tiền để thực hiện nên anh N đã bàn bạc với ông Hvà ông Hđãđồng ý cho anh N chuyểnnhượng với anh A vào ngày
16/12/2019, để anh A thế chấp quyền sử dụng đấtvà vay tiền ngân hàng trả lại cho ông H. Tại thời điểmngày 16/12/2019, anh N đãvi phạm nghĩa vụcủa hợpđồng.
Tạpchí __________
KIEMSÁT—/số 11/2023
56
THỰCTIỄN - KINH NGHIỆM
Việc ông H đã thông cảm cho hoàn cảnh của anh N, cho anh N chậm thựchiện nghĩa vụ kéo dài, đồngý cho anh N chuyển nhượng cho anh A để anh A thế chấp ngân hàng vay tiền trả cho ông H là thiệnchí của ông H. Đây là cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng do anh N vi phạmnghĩa vụ, mà khôngphải là nộidungthỏa thuận trong họpđồng chuyển nhượng giữa hai bên.
Trong vụán này, nhận thấy rõ thiệnchí giảiquyết tranh chấp giữa các bên. Sau hom 01 năm các bên tự giải quyết tranh chấp nhưng không được, vào ngày 04/01/2021, ông H đã khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp.
Mục đích của việc ông Hđồng ý chuyển nhượng cho anh N là cần lấy tiền để sử dụng cho gia đình, nhưng sau đó, anh N lại vi phạm nghĩavụ trảtiền theo thỏa thuận. Do đó, chúng tôi cho rằng, anh N đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, vi phạm nội dung thỏa thuận Pong hợp đồng chuyển nhượng giữa ông H vớianh N theokhoản 2Điều 423 Bộ luật Dân sự năm 2015, cần hủy bỏ họp đồng chuyển nhượng giữa hai bên. Quan điểm thứhai nêuừên đã có sựnhầm lẫn giữa nội dung thỏa thuận của hợp đồng và cách thức thỏa thuận giải quyếttranh chấp.
Đồng thời, anh A khi nhận chuyển nhượng thửa đấttừ anh N, anh Acóthông báo cho ông H biết và anhA biết rõ nguồn gốc đất này là của ông H, biết rõ việc anh N còn nợ tiền chuyển nhượng của ông H, nên trường họp này xem anh A là người thứ ba ngay tình là chưa có cơ sở vững chắc.
Hơn nữa, anh A còn vi phạm nghiêmtrọng nghĩavụ như nhận địnhở trên, vì theo bản án phúc thẩm, anh A phải có nghĩa vụ trả cho anh N số tiền 220 triệu đồngvàtiền lãi chậm thực hiện nghĩa vụ. Do đó, cần hủy bỏ hợp đồng chuyểnnhượng giữa hai bên hoặc tuyên hợpđồng vô hiệu.
Do họp đồng giữa anh N và anh A bị hủy bỏ,nên khôngthể ghi nhậnýkiến của anh A đồng ý chuyển nhượng cho bà T thửa đấttrên. Bà T chorằng có đi xem đất khi thực hiện họp đồng không đồng nghĩa với việc bà T có nhận quyền sử dụng đất để quản lý, sử dụng. Kết quả xác minh cho thấy, ông H vẫn quản lý, sửdụng thửa đất bình thường, không có ai tranh chấp. Mặt khác, trongquá trình giải quyết vụ án, ông H xây nhà trên phần đất này nhưng bà T không phát hiện, không ngăn cản cũng là một trong những chứng cứ chứng minh bàT không quản lý, sử dụng thửa đất này.
Nói cách khác, bàT chưa được anh A giao đất để quản lý, sử dụngvà ông H vẫn đang quản lý, sử dụng thửa đất này. Anh A thực tế chưa nhận được đất nhưng lại chuyển nhượng cho bàT vàbàT khai đãnhận đất là những hành vi gian dối, nên họp đồng chuyểnnhượng giữa anh A với bà T cần bị tuyên vôhiệu.
Tóm lại,theotác giả,cần hủy hợp đồng chuyểnnhượng giữa ông H với anh N, giữa anh N với anh A do vi phạmnghiêm trọng nghĩa vụ hoặc tuyên họp đồng giữaanh N với anh A vô hiệu, tuyên họp đồng giữa anh A với bàT vô hiệu; giải quyết hậu quả của họp đồngbị hủy bỏ hoặc vô hiệu.n
__________ Tạp chí số 11/2023 V.KIỂMsát 57
