~ l e n d o r n s r e ~ " ~ (ius In ro ma), wat een van d i e prirnkre regte in eiendorn vonn. is d i e enigste vornr van 'n saaklike reg wai 'n persoon o p sy e i e saak het.'15 Dit verleen aan dre eienaar ~ t l begrnsei volledige en a b s o l u ~ e beheer o o r sy e i e ~ d o r n . ' ~ ~ Uit hoofde van d i e ~ i e n - ~ e w y s d e ' ~ ' is eiendomsreg
Van dcr Walr A: Pienaar Inleiding rot dre Sakereg 32. T w e benaderings is aanvanklik aangewend om cussen die regte re onderskei, nI die klassieke teo'rie en die personal~tertsteorie.
Die Suid-Afrikaansc howe hct hulle eie benadering onrwikkel ten einde 'n ondenkcid ntssen die wee regte re uef. Hierdie henadering is bekend as die Subnacrionjrom /he dominiunt-toes. In Ex Pane Geldenhuys bct die bof die Sub~rocrion fronl d a dominiurn-rwts soos volg beskryi.
"One has to look not so much lo h e right. bul ro che correlative obligation. If that ohlipation is a burden upon the land a subuaction from the dornhtium, the corresponding right is real and re@hable: if if is nnt such an obligation, bul mercly an obligation binding on some person or orher. the comspondmg rigb is a personal right. or right in personam and tt cannot as n ~ l e be registered." Dit blyk dat die Subnacrion/rom h e dornitrium-roets ujt twee faktore bestaan. Dic twee falnorc sluit eentens in of die reg 'n vcrpiig?ing skep en tweedens of die verpligtng 'n las op die grond of 'n lac op 'n spesifieke persoon plaas. hdien dit 'n las op die pond plaas. bring dir 'n vermindering in die dominiurn of eiendomsreg mee en is drt 'n saaklike reg of 'n rep in eiendom wat rcgisueerbaar is en wat teen alle derdes acdwirgbaar is. Vir ' a besprek~ng van hicrdie to& sien Van der Walt & Pienaar I~ileiding tot die Sakereg 35. Uit bogernelde is d ~ t duidelik dat vorderinpgtc nic 'n beperking plaas op die eiendomeg van toekomst~ge eienaars nie. Die vorderingsreg dui daarop dat die huidige eienaar se eiendornsrep slegs beperk word toidat 'n prestasie gelewer is, of iets gedoen of nie gedom is nie. Nadat aan die vordcringsreg voldoen is, verval die vordcringsreg en kan dit nie verder afgednriog word nic.
By vorderingsregte is daar 'n helc paar ~rondgebtuiksrcge wac rer sprake kom. Hierdie aspek word laer in die proefskrif bespreek in 5.1.5 en 6.4.4. Baie van die regle wat hicr bespreek unrd is vorderingsregte of ander vormc van beheer en \vat verbind kan word aan die regte m eiendom soos uiteengesir in A 25 van die Grondwet.
11: Eiendomsreg word
OW
as 'n regsverhouding van absualtle aard wat inhou dar dmr 'n regsverhoudtng ussen die eienaar en 'n saak bestsan uit hoofde waarvan die eienaar sekere aansprake (inhoudsbevoegdhede) op die saak verkry en 'n regsverhouding cussen die eienaar en andm regsubjehc rn b t die saak bestaan, welke regsverhouding inhou dat h e eienaar van ander regsubjektc kan vordu om sy uitocfening van inhoudsbevoegdhede I o v die saak te eerbiedig.Die regsvcrhouding besuan uit inhoudsbcvoegdhedc wat onbepaald is deurdar dir van tyd tor t)ld m b I dieselide regsverhouding of van regsverhouding tot regsverhouding knn verskil en \vord bepcrk dew statutere maaue%ls, beperkte saaklike regte vorderingsregte van ander pcrsonc en die belangr van die gemeenskap. Van der Walt R: Pienaar Inlsicirrrg rot die Sakmeg 5 3 . Eiendonweg bcstaan inter olio uit die reg om te besi~ (118s possidendi), !e reg om te gcbrnlk en le geniet (iics urend~), die reg om die vruge van d ~ e saak te genie1 (iusfiendr), die reg om die saak re gebtuik en te 'tnisbruik" (ircs nbutendi), die reg om derdcs uit te sluit van die pebruik en geoot van die saak ( i t s prohibendi), die reg om te vervreem (ius diponendi) en drc sg ternpalsreg waardeur eiendomsreg outomties terugval ria sy volle omvang wanneer drc beperkings wat damop geplaas is, wegval. Van der Merwe Secfionol Titles. Shore Block nnd Tinle-sharing 1995 vol I Kaapstad Bunerwolihs 8-3.
131 Olivier. Pienaar & Van der Walt Sokmeg Sfudentehmdboek 1992 Kaapstad Juta 31.
130 Johannesburg Municipal Council v Rand Tournhip Regiswar 1910 TPD 1314 1319. Dclpon
Eiendomprahyk 15. Sien ook Van Zyl Gerkiedcnis ot Begimels van die Romeinse Pnvuuneg 1977 Durban Bunenvonhs 127. Eiendornsreg word s o a s verkeerdelik as absoluut en individualistits oms!ayf. Van dcr Walt en Pienaar loon aan dat alhoewcl eiendomsre~ dikwels aan die eienaar omvanende hcerskappy ten opsigic van 'n saak vcrteen, dir nie absoluut van aard is me. Van der Walt & Pienaar Inleiding rot die Soliereg 50.
die mees volledige saaklike reg wat 'n persoon ten opsigte van 'n saak kan hE. Uit hoofde van die reg wat 'n persoon op sy eiendom het, kan hy met en op sy eiendom maak wat hy wil, solank dit geskied binne die perke wat die reg daarop plaas.'38 Regte in eiendom bestaan uit konvensionele e i e n d ~ m s r e ~ , ' ~ ~ m e d e - e i e n d ~ m s r e ~ , ' ~ ~ deeltitelI4' en houerskap. 'n Nuwe vonn van eiendomsreg het in die Suid-Afiikaanse reg ontstaan, naamlik voorlopige eiendomsreg.
2.2.4.1.1 VOORLOPIGE EIENDOMSREG
Voorlopige eiendomsreg het uit hoofde van die Wet op ~ntwikkelin~sfasiliterin~'~~ tot stand gekom.
Die meganisme waardeur grond in voorlopige eiendomsreg in 'n vroee stadium in 'n nuwe
Gien v Gien 1979 2 SA 11 13 (T).
138 Van der Walt & Pienaar Inleiding tot die Sakereg 254.
I39 Konvensionele eiendomsreg bestaan waar een persoon alleen eienaar van 'n omoerende saak is.
"O
Twee of meer persone kan nie gelyktydig konvensionele eiendomsreg t o v dieselfde saak bekom nie, maar twee of meer persone kan we1 gelyktydig mede-eienaars van die saak word. Olivier et a1 Sakereg Studentehandboek 44. Dit beteken nie dat die saak verdeelbaar of die eiendornsreg op die saak onderskeibaar is nie - in die geval van mede-eiendomsreg kom die eiendomsreg op die saak meerdere persone in onverdeelde aandele toe. Dit is slegs een eiendomsreg wat meerdere persone in ideele, onverdeelde aandele toekom. Die een eienaar kan slegs met die eiendom handel met die toestemming van die ander mede-eienaar. Van der Merwe v Van Wyk 192 1 EDL 298. Mede-eiendomsreg word verdeel in gebonde mede-eiendomsreg en vrye mede- eiendomsreg. Gebonde mede-eiendomsreg bestaan tussen mede-eienaars a g v 'n onderliggende regsverhouding (soos bv 'n konbak of huwelik) tussen hulle, wat die grondslag van die mede- eiendomsreg op die saak of sake v o m Dit bring mee dat die mede-eienaars tydens die bestaan van die regsverhouding nie die mede-eiendomsreg kan beeindig nie. Die uitoefening van inhoudsbevoegdbede van die eiendomsreg word deur die ondediggende regsverhouding bepaal.
Dit geskied gewoonlik gesamentlik. Vrye mede-eiendomsreg daarenteen, beteken dat die enigste regsverhouding wat tussen die partye bestaan, die gemeenskaplike eiendomsreg op die saak is.
Daar bestaan dus geen onderliggende regsverhouding tussen die partye nie. Dit beteken dat 'n mede-eienaar sy onverdeelde mede-eiendomsaandeel onafianklik vervreem of beswaar. Die mede-eiendomsreg kan eensydig beeindig word en gesamentlike uitoefening van inhoudsbevoegdbede word nie dew 'n onderliggende regsverhouding tussen die mede-eienaars bepaal nie. Van der Walt & Pienaar Inleiding tot die Sakereg 58; Olivier s2Oet a1 Sakereg Studentehandboek 46.
111 Smuts & Smuts omskryf deeltitel as die eiendomsreg op 'n gedeelte van 'n vaste eiendom en mede-eienaarskap met die ander eienaars van die grond en gemeenskaplike dele van die gebou.
Smuts & Smuts 36. Die HAT omskryf deeltitel as die bewys van eiendomsreg op 'n gedeelte van 'n eiendom. Odendaal et a1 HAT 132. Dus sal deeltitel omskryf word as die verdeling van grond en geboue in dele en gemeenskaplike eiendom wat vatbaar word vir die verkryging van afsonderlike eiendomsreg wat gekoppel is aan gesamentlike eiendomsreg in die gemeenskaplike eiendom. 'n Dee1 is 'n gebou of deel van 'n gebou wat as sodanig op die deelplan aangetoon word en waarop afsonderlike eiendomsreg of mede-eiendomsreg verkry kan word. Van der Walt
& Pienaar Inleiding tot die Sakereg 71. Gemeenskaplike eiendom omvat die grondstuk waarop
die skema gelee is, asook alle gedeeltes van die gebou wat nie by 'n deel mgesluit is nie. A 1 van die Wet op Deeltitels. Deeltitels word gereguleer dew die Wet op Deeltitels. Dit is ' n unieke statutere instelling met sy eie spesifieke karaktertrekke. Die Deeltitelwet het 'n nuwe res of saak bekendgestel, nl 'n deeleenheid. Hierdie eenheid bestam uit 'n gebou of deel van 'n gebou en 'n onverdeelde aandeel in die gemeenskaplike eiendom. Beide die gebou of deel van die gebou en die gemeenskaplike eiendom word duidelik op die deelplan aangetoon.
112 67 van 1995. A 62. Hiema die Ontwikkelingsfasiliteringwet genoem Die gemelde Wet is dle eerste wet wat die lig gesien het na die demokratiese verkiesing van 1994 en het voorsiening gemaak vir die bekendstelling van buitengewone maakels waardeur die spoedige ontwikkeling van grond gefasiliteer kan word. Een van die buitengewone maabeels wat in die wet vervat word, is voorlopige eiendomsreg.
Hoofstuk 2 Regte in Eiendom
grondontwikkeling oorgedra kan word, is een van die belangrikste beginsels wat deur hierdie Wet bekend gestel is. Hierdie vorm van eiendomsreg is egter net van toepassing op grondontwikkelingsaansoeke wat in terme van hoofstuk
v~~~
van die Wet, dus stedelike grond, ingedien en oonveeg is. Die Wet bepaal verder dat herdie titelvorm in die registrasiekantoor geregistreer moet Registrasie van hierdie titelvorm geskied ooreenkomstig die Registrasie van ~ k t e s w e t , ' ~ ~ wat inhou dat 'n titelakte vir die grondstuk waaroor voorlopige eiendomsreg geregistreer staan te word, opgestel moet Uit hoofde hieman verkry die houer van die voorlopige eiendomsreg die reg om die betrokke erf te okkupeeri4' en te gebruik'48 asof hy die eienaar daarvan is. Verder hou dit in dat die houer die eiendom slegs mag beswaar met 'n verband of persoonlike senvituut en dus in die proses nie die reg verkry om die voorlopige eiendomsreg andersins te beswaar of daarmee te handel nie.'49 Die houer van die voorlopige eiendomsreg verkry egter we1 die reg om hierdie reg te v e r k o ~ ~ . ' ~ ~ Hieruit blyk dit dat dit nie die grond is nie, maar slegs die reg in grond is, wat verkoop kan word. Hierdie reg in eiendom verskil dus van normale eiendomsreg en die ander vorme van eiendomsreg. Uit hoofde van laasgenoemde, word die grond verkoop en verkry die eienaar van die grond, binne statut&e beperkings, die reg om met sy grond na goed denke te handel.Dit word bekragtig in die weti5' waar bepaal word dat die grond waarop voorlopige eiendomsreg gevestig het, nie vervreem of verder beswaar mag word nie, behalwe vir sover dit nodig mag wees om aan 'n ~ t i ~ t i n ~ s v o o r w a a r d e ' ~ ~ te voldoen of om eiendomsreg op die grond te registreer. Die verkoop van die reg in g o n d hou egter in dat slegs die regte wat die houer daarvan besit het,i53 oorgedra word en dat die nuwe houer van die regte nie meer regte ontvang as wat die vorige houer gehad het nie.'54 Voorlopige eiendomsreg verskil verder van konvensionele eiendomsreg daarin dat geen hereregte of seblregte of ander gelde ten opsigte van die registrasie van die reg betaalbaar is nie.'55 Wanneer die erf waarop voorlopige eiendomsreg van toepassing is, registreerbaar word in eiendomsreg, word die reg in eiendom omskep in volledige eiendomsreg en vestig dit in die houer d a a r ~ a n . ' ~ ~
14' Hfst V handel met grondontwikkelingsprosedures wat van toepassing is op stedelike grondstukke en wat spesifiek die prosedures m b t die ontwikkeling van kleinskaalboerdery uitsluit.
A 62(1):
47 van 1937. A 62(2).
A 62(3).
Besitsreg.
Gebruiksreg.
Budlender et a1 2A-84.
A 62(4).
A 62(5)(a).
Stigtingsvoorwaardes is voorwaardes wat deur die plaaslike owerheid opgel.2. word by die stigting van 'n nuwe dorp en waaraan voldoen moet word alvorens die nuutgestigte dorp geproklameer kan word.
Regte soos uiteengesit in a 62(4)(a)-(d).
A 62(6).
Sien aa 62(5)(c) en 62(9).
A 62(7).
Voorlopige eiendomsreg op grond maak die grond steriel. Met ander woorde, die grond mag nie verkoop of mee gehandel word nie.'57 Voorlopige eiendomsreg is dus 'n statut6re vorm van beperkte eiendomsreg wat eiendomsreg beskikbaar stel aan persone op 'n woe& stadium in die ~ n t w i k k e l i n ~ . ' ~ ~ Voorlopige eiendomsreg is 'n meganisme vir die lewering van eiendomsreg in fases - 'n vorm van staged tenure - in die sin dat sekerheid van eiendomsreg gelewer word in een of meer fases gedurende die ontwikkelingsproses, wat aanleiding gee tot konvensionele eiendomsreg. Konvensionele eiendomsreg kan slegs geregistreer word nadat alle kadastrale vlakke voltooi is en alle regstappe wat vereis word om die grondstuk in enve te verdeel, nagekom is. Voorlopige eiendomsreg, daarenteen, vereis 'n eenvoudige kadastrale proses. Dit kan toegeken word vanaf 'n goedgekeurde algemene plan.159 Dit word outomaties omgeskakel na volle eiendomsreg wanneer die erf registreerbaar word, met ander woorde na opening van die dorpsregister en proklamasie van die d ~ r p . ' ~ ~
Die doe1 van voorlopige eiendomsreg is dus om mense in staat te stel om sekerheid van eiendomsreg op 'n erf te verkry, wat dew middel van die Ontwikkelingsfasiliteringswet op 'n spoedige wyse ontwikkel en omgeskakel is na volle eiendomsreg, sodra alle formele voonvaardes (uiteengesit in ander wetgewing)161 nagekom is en die erfregistreerbaar'62
Uit hoofde van die prosedure vir voorlopige eiendomsreg, is dit moontlik om grond beskikbaar te stel sonder om deur a1 die formele kanale te gaan. Daardeur kan mense reeds op 'n vroee stadium grond okkupeer, tenvyl die meer formele prosedures'M nagekom word. Wanneer hierdie formele prosedures nagekom is, skakel voorlopige eiendomsreg outomaties om in volle e i e n d ~ m s r e ~ . ' ~ ~ Voorlopige eiendomsreg is 'n creature of statute wat slegs die regte bevat wat in die Ontwikkelingsfasiliteringswet beskryf word. Voorlopige eiendomsreg moet nie gesien word as 'n statiese vorm van titel nie. Dit is gewaarborg om tydelik te
wee^.'^^
157 Budlender et a1 2A-74.
15' Van WykPlanning Law 148.
159 Homby Land Legal issues
httD://www.utbuneulu.or~.za/Plannine/ReeionaL/Fina1Reeio~VUthuneu1u/Regort~/3/LAND%20 LEGAL%20spec%20reu LAND.html#Headine71 [Datum van gebruik: 3 1 Julie 20031.
Registrasie van voorlopige eiendomsreg kan plaasvind met dim verstande dat die waarborg bestaan dat die proses van ontwikkeling voltooi sal word. Hierdie registrasiereeling kan egter net uitgevoer word as die tribunaal 'n aansoek daawoor goedgekeur het. Dit is egter nie nodig om voorlopige eiendomsreg in alle gevalle te registreer nie. Sodra die proses egter begin is, moet dit enduit gevoer en so gou moontlik afgehandel word. Budlender et a1 2A-73 ev.
Budlender el a1 2A-85.
161 Ordonnansie op Dorpsligting en Dorpe 15 van 1986.
'n Erf word regiskeerbaar sodra die dorpsregister geopen en die dorp geproklameer is.
Van Wyk Planning Law 149.
164 SOOS die nakoming van stigtingsvoonvaardes en installering van ingenieursdienste.
165 Van Wyk Planning Law 148.
Budlender et a1 2A-84.
Hoofstuk 2 Regte in Elendom
Die Ontwikkelingsfasiliteringswet skiet egter te kort wat die verskaffing van voorlopige eiendomsreg in landelike gebiede betref. Gevalle van dorpstigting kom we1 in landelike gebiede voor en dus sou die bepalings van die Wet rakende voorlopige eiendomsreg ook hierop van toepassing kon
wee^.'^^
Dit blyk dat die wetgewer die toepassing van voorlopige eiendomsreg op landelike en stedelike grond in Suid-Afiika nie goed deurdink het nie.2.2.4.1.2 BEPERKING O P EN BEEINDIGING VAN EIENDOMSREG
Daar bestaan verskillende beperkings op 'n eienaar se e i e n d ~ m s r e g . ' ~ ~ Silberberg en Schoeman verdeel die beperkings op eiendomsreg in drie kategoriee, naarnlik publiekregtelike beperkings,'69 beperkings ten opsigte van bureregtelike v e r h o ~ d i n ~ s ' ~ ~ en individuele beperkings.I7'
Eiendomaeg word op verskeie wyses beeindig. Dit geskied in hoofsaak wanneer die eienaar van die saak te sterwe kom, die saak vemietig word, of die eienaar sy fisiese beheer oor die saak of sy eienaarsbedoeling ten opsigte van die saak v e r l o ~ r . ' ~ ~ Eiendomsreg word vanselfsprekend beeindig
16' T o v dorpstigting in landelike gebiede, is hierdie Wet veral vt op die oorgrens gebiede tussen die Gauteng en Noordwes provinsies. Met die afbakening van grense in 2000, is 'n gedeelte van die Noordwes provinsie se grondgebied by die grondgebied van die Gauteng provinsie ingereken.
Wetgewing van die Noordwes provinsie was vt op hierdie gebiede en dit het verskil van die wetgewing van die Gauteng provinsie. Ten einde hierdie probleem aan te spreek, is 'n ooreenkoms tussen die twee provinsies bereik uit hoofde w a m a n slegs die Onfwikkelingsfasiliteringswet op hierdie gebied vt is.
168 Van der Walt & Pienaar Inleiding tot die Sakereg 50.
169 Publiekregtelike beperkings behels die beperking wat deur die staat op regte in eiendom geplaas word. Die algemeenste vorm van beperking op regte in eiendom deur die staat, is die beperking d m v wetgewing hierop geplaas. Voorbeelde van statuthe beperking, is die verskeie dorpsbeplanningskemas en die Wet op Fisiese Beplanning 125 van 1991, waardeur die gebmik van grond gereguleer word - verder die Wet op OntwiWtelingsfhsilitering en die Ordonnansie op Dorpsbeplanning en Dorpe wat die ontwikkeling en beplanning van grond beheer. Die ontwikkeling van grond word verder beperk deur die Wet op Omgewingsbewaring 73 van 1989 wat bepaal dat 'n omgewingsimpakstudie gedoen moet word alvorens die grond ontwikkel kan word. Statutere voorskrifte m b t die aard en standaard van houwerke op stedelike grondstukke word in die Wet op Nasionale Bouregulasies en Boustandaarde 103 van 1977 vervat. Buiten bogemelde is die belangnkste wet wat 'n beperking op eiendomsreg plaas, die huidige Grondwet.
Beperkings op eiendomsreg word vervat in a 25, die sg eiendomsklousule en a 36, die beperkingsklousule. Van der Walt & Pienaar Inleiding tot die Sakereg 96; Silberberg &
Schoeman 's The Law of Property 97.
I7O Beperkings t o v bureregtelike verhoudings is beperkings wat nie primer op die belange van die gemeenskap gerig is nie, maar wat die uitoefening van 'n eienaar se inhoudsbevoegdhede in die belang van individue beperk. Dit behels burereg wat inhou dat 'n grondeienaar nie sy grondstuk sodanig mag gebmik dat dit 'n onredelike las of nadeel vir bure inhou nie. Van der Walt &
Pienaar Inleiding tot die Sakereg 101 ev.
I ' Individuele beperkings is die beperking op regte in eiendom d m v 'n kontrak met 'n ander
persoon. So 'n kontraktuele beperking dui egter nie op 'n beperking van die dominium van die eienaar nie. Houers van beperkte saaklike regte verkry inhoudsbevoegdhede t o v die saak wat die eienaar se eiendomsreg op die saak beperk, deurdat dit 'n las op die saak teweeg bnng.
Silberberg & Schoeman's The Law ofproperty 96.
Die blote verlies van fisiese beheer oor die saak sonder die prysgawe van die eienaarsbedoeling, kan nie tot verlies van eiendomsreg aanleiding gee nie. Van der Walt & Pienaar Inleiding tot die Sakereg 187 ev.
indien die saak vernietig wordI7' of indien dit sy selfstandige karakter verloor. 'n Persoon verloor eiendomsreg op 'n saak indien dit ingevolge 'n saaklike ooreenkoms met betrekking tot die oorgang van eiendomsreg deur lewering of registrasie aan 'n ander persoon oorgedra Die verlies van eiendom val in hierdie geval saarn met die verkryging daarvan deur 'n nuwe e i e n a ~ . ' ~ ~ Eiendomsreg word ook beeindig deur regswerking.'76
2.2.4.2 BEPERKTE SAAKLIKE REGTE EN BEPERKENDE VOORWAARDES