BAB II TINJAUAN PUSTAKA
2.5 Aliran Kas Proyek
2.5.3 Kas Akhir
2.5.2 Kas Awal
Aliran kas awal merupakan sejumlah uang yang harus disediakan pada awal kegiatan proyek untuk merealisasikan suatu kegiatan proyek sampai menjadi kenyataan fisik. Kas awal nantinya harus dikembalikan dari penerimaan uang di akhir proyek. Kas awal biasanya diperlukan pada awal proyek (bulan pertama).
Ketersediaan kas awal sangat penting untuk memulai suatu kegiatan proyek walaupun proyek tersebut dengan fasilitas pembayaran uang muka. Hal ini disebabkan karena pencairan uang muka pekerjaan memerlukan waktu, sehingga tidak mungkin cair sebelum pekerjaan dimulai.
2.5.3 Kas Akhir
Kas akhir adalah kondisi kas pada akhir bulan yang merupakan penjumlahan dari kas sesudah kas awal dan total finansial. Oleh karena itu, aliran kas ini berasal dari pengembalian modal kerja dan penjualan serta aktiva tetap.
Sementara itu aliran kas terminal merupakan nilai sisa (salvage value) dari aset dan pengembalian modal kerja.
9 2.6 Suku Bunga
Bunga (interest) adalah sejumlah uang yang harus dibayarkan akibat pemakaian uang yang dipinjam sebelumnya. Penarikan bunga pada dasarnya merupakan kompensasi dari penurunan nilai uang selama waktu peminjam sehingga besarnya bunga relatif sama besarnya dengan penurunan nilai uang tersebut. Besarnya bunga adalah selisih antara jumlah hutang dibayar dengan hutang semula.
1. Tingkat Suku Bunga
Tingkat suku bunga (rate of interest) merupakan rasio antara bunga yang dibebankan per periode waktu dengan jumlah uang yang dipinjam awal periode dikalikan 100% atau:
= × 100% (2.1)
2. Bunga Sederhana
Sistem bunga sederhana (simple interest), yaitu sistem perhitungan bunga yang didasarkan atas besarnya pinjaman semula, dan bunga periode sebelumnya yang belum dibayar tidak termasuk faktor pengali bunga. Secara formula sistem bunga sederhana dapat dihitung sebagai berikut:
= ( 2 . 2 )
Keterangan:
i = suku bunga P = pinjaman semula
n = jumlah periode pinjaman 3. Bunga Majemuk
Sistem bunga majemuk (compound interest), yaitu sistem perhitungan bunga dimana bunga tidak hanya dihitung berdasarkan pinjaman awal, tetapi perhitungan didasarkan atas besarnya utang awal periode yang bersangkutan, dengan kata lain bunga berbunga (Giatman, 2006).
10 2.7 Aspek-aspek dalam studi kelayakan Proyek
Dalam studi kelayakan proyek terdapat banyak hal yang perlu dikaji diantaranya aspek teknis, aspek pasar, aspek finansial, aspek hukum dan aspek sosial dan ekonomi. Untuk tugas akhir ini studi kelayakan yang dibahas adalah dari segi aspek teknis, aspek pasar dan aspek finansial. Penjelasan ketiga aspek tersebut adalah sebagai berikut :
2.7.1 Aspek Teknis
Pengkajian aspek teknis dalam studi kelayakan dimaksudkan untuk memberikan batasan-batasan garis besar parameter-parameter teknis yang berkaitan dengan perwujudan fisik proyek. Aspek teknis merupakan aspek yang berhubungan dengan teknis proyek seperti lokasi, infrastruktur, fasilitas umum dan lingkungan masyarakat di sekitar proyek.
Adapun tujuan dari pengkajian aspek teknis adalah sebagai berikut (Soeharto, 1999) :
1. Pada tahap awal bertujuan merumuskan gagasan yang timbul ke dalam batasan yang konkret dari segi teknis.
2. Kemudian hasil pengkajian aspek teknis dipakai sebagai pengkajian aspek-aspek lain.
3. Aspek teknis sampai kepada kegiatan desain engineering terinci, menghasilkan cetak biru proyek yang akan dibangun.
Menurut Soeharto (1999), Karena sifatnya yang strategis maka pemilihan lokasi harus didasarkan atas pengkajian seksama yang berkaitan dengan unit-ekonomi dari instalasi spesifik yang hendak dibangun, baik dari segi teknis konstruksi (keadaan tanah, iklim, gempa bumi) maupun kelangsungan operasi dan proses produksi dimasa depan. Dalam pemilihan letak geografis lokasi yang perlu diperhatikan antara lain :
1. Identifikasi daerah atau regional
Dalam identifikasi calon daerah ini, hal – hal yang perlu dipertimbangkan adalah daerah pemasaran, tersedianya bahan baku, tenaga kerja, faktor iklim dan gempa bumi.
11 2. Lokasi
Menentukan lokasi yang pasti pada daerah yang telah dianggap memenuhi persyaratan dan diteliti lebih jauh faktor-faktor tersedianya tanah, topografi dan kondisi tanah.
3. Faktor Penunjang
Faktor penunjang yang perlu diperhatikan adalah utiliti, infrastruktur, dan fasilitas pelayanan umum.
4. Lain-lain
Faktor lain yang juga perlu diperhatikan dalam memilih lokasi adalah sikap masyarakat terhadap proyek atau investasi, lingkungan hidup dan peraturan-peraturan yang mendukung pajak, perburuhan, bea masuk, dan lain-lain.
Dalam aspek teknis terdapat beberapa bagian didalamnya yang penting digunakan sebagai pengkajian aspek teknis sebuah Villas, diantaranya :
1. Daerah Pemasaran
Banyak Pengembang memilih lokasi pembangunan proyek perumahan, real-estate dan perhotelan dekat dengan area pemasaran sesuai dengan target pasar yang ingin dicapai. Tujuannya adalah memperpendek distribusi sehingga cepat sampai ke konsumen. Akan amat membantu jika area pemasaran sesuai dengan sasaran konsumen yang menjadi target pasar sehingga produk yang dihasilkan mampu terdistribusi dengan lancar (Soeharto, 1999).
2. Keadaan Tanah
Kondisi tanah setempat merupakan faktor yang penting dalam proses perencanaan suatu proyek konstruksi. Kondisi tanah tidak selalu sama dan setiap tempat mempunyai kondisi yang spesifik. Informasi mengenai kekerasan, kepadatan lahan dan topografi lahan sangat penting untuk menentukan jenis, bahan dan tipe bangunan yang akan dibangun pada tempat tersebut. Tersedianya lahan yang luas juga akan sangat membantu dalam pengembangan proyek yang berjangka panjang karena dengan tersedianya lahan yang luas akan memudahkan pengembang untuk mengembangkan proyeknya saat minat konsumen semakin meningkat.
12 3. Kondisi Infrastruktur Publik
Pembangunan proyek perumahan, real-estate, dan perhotelan harus dilakukan dengan mempertimbangkan tentang peyediaan infrastruktur seperti jaringan jalan, tenaga listrik, penyediaan air bersih, fasilitas umum maupun fasilitas khusus. Tingginya kepadatan bangunan dan lenggangnya suatu pembangunan pada suatu daerah tidak jarang mengakibatkan minimnya infrastuktur yang tersedia. Kondisi ini merupakan salah satu ciri rendahnya kualitas suatu lingkungan pemukiman karena sarana dan prasarana dengan fasilitas yang sangat rendah tidak layak difungsikan sesuai dengan peruntukannya.
4. Aksesibilitas
Lokasi perumahan, real-estate, dan perhotelan sebaiknya dipilih di daerah yang memberikan akses yang mudah bagi para penghuninya.
Aksesibilitas yang dimiliki perumahan, real-estate, dan perhotelan harus sesuai dengan kebutuhan penghuni yang menjadi target pasar. Pemilihan lokasi hendaknya memberikan akses yang mudah bagi para penghuninya untuk menuju tempat kerja, perbelanjaan, pendidikan, perkantoran, tempat rekreasi dan pusat-pusat kegiatan pelayanan yang lebih luas.
2.7.2 Aspek Pasar
Pengkajian Aspek pasar dalam studi kelayakan bisnis dan investasi membahas besarnya permintaan, penawaran, dan harga. Permintaan dan penawaran dilakukan dengan menggunakan metode proyeksi selama beberapa tahun ke depan.
Tujuannya adalah untuk mengetahui seberapa besar tingkat penyerapan pasar sehingga tidak terjadi kelebihan produksi yang dapat menurunkan harga. Tingkat harga juga harus dibandingkan dengan barang-barang sejenis sehingga konsumen mampu membeli produk yang dihasilkan.
Pada aspek ini, yang perlu dilakukan adalah menghitung besarnya potensi bisnis. Ukurannya adalah besarnya potensi permintaan yang akan terjadi. Selain mempelajari tingkat permintaan dan penawaran, dalam aspek pasar ini juga dibahas mengenai strategi pemasaran (Husnan, 1996).
13 Suatu keputusan aspek pasar haruslah didasari dengan pengertian dan pemahaman atas situasi dan perkembangan dunia usaha pada umumnya dan aspek pasar yang bersangkutan, meliputi :
1. Sifat Pasar
a. Persaingan, monopoli, setengah monopoli, bebas dan lain-lain.
b. Besarnya permintaan pasar (terhadap produk yang sejenis).
c. Pangsa pasar, potensi dan pertumbuhan.
2. Perilaku Konsumen
a. Lapisan masyarakat pembeli dan penyewa.
b. Dorongan dan motivasi untuk membeli serta menyewa.
Dalam pengkajian aspek pasar, metode peramalan yang dapat digunakan adalah Metode Time Series, diantaranya :
1. Metode Kuadrat Terkecil (Trend Linier)
Metode ini dapat digunakan jika data masa lalu yang ada cenderung membentuk garis lurus. Perumusan dari metode ini adalah:
= + (2.3)
Koefisien a dan b diperoleh dengan
=∑ (2.4)
=∑
∑ (2.5)
Keterangan:
Y = Nilai observasi = Nilai trend X = Variabel waktu n = Jumlah data
2. Metode Trend Parabola (Kuadratik)
Persamaan garis trend parabola adalah sebagai berikut:
= + + . (2.6)
Koefisien a, b, dan c diperoleh dengan:
=(∑ ∑ ) (2.7)
14
=∑
∑ (2.8)
= ∑ (∑ )(∑ )
{ ∑ (∑ ) } (2.9)
3. Metode Trend Eksponensial (Logaritma)
Metode Trend Eksponensial sering dipergunakan untuk meramalkan kejadian yang berkembang dengan cepat sekali.(Wirawan, 2012) Persamaan garis Trend Exponensial adalah sebagai berikut:
= = log + (log ) (2.10)
Jika ∑ = 0, maka koefisien a dan b dapat dicari dengan
=(∑ ) (2.11)
={∑ ( )}
∑ (2.12)
Nilai X pada ketiga metode diatas tergantung pada jumlah data yang tersedia. Bila jumlah data adalah ganjil maka nilai X dipakai skala X = 1 dengan tahun dasar diletakan pada tahun yang ditengah dengan nilai X = 0 sedangakan jika data berjumlah genap maka dipakai skala X = 2 dengan tahun dasar diletakan pada pertengan tahun (Wirawan, 2012).
Metode trend yang paling tepat adalah trend yang memberikan nilai MAPE (Mean Absolute Percentage Error) dan MAD (Mean Absolute Deviation) terkecil.
MAPE merupakan nilai mutlak persentase rata-rata kesalahan dimana nilai ini mengukur ketelitian dari kelayakan Time Series. Rumus MAPE adalah sebagai berikut:
= ∑ |( )/ | 100 (2.13)
Y ≠ 0 Keterangan :
Y = Nilai aktual = Nilai trend n = Jumlah data
MAD merupakan nilai mutlak rata-rata simpangan. Nilai ini mengukur ketepatan dari nilai Time Series. Rumus MAD adalah sebagai berikut:
15
=∑ | | (2.14)
Metode peramalan yang digunakan untuk menganalisis aspek pasar dalam tugas akhir ini adalah Metode Time Series yang memilki nilai MAPE dan MAD yang terkecil. Dengan mengguanakan metode time series, dapat diprediksi peramalan pasar ke depan dengan menggunakan data masa lalu. Peramalan pasar yang dimaksudkan adalah meramalkan permintaan dan penawaran .Hasil akhir dari analisis aspek pasar ini adalah apabila permintaan lebih besar dari penawaran maka kondisi pasar berada pada kondisi yang baik (layak) dan apabila sebaliknya maka kondisi pasar sedang buruk (tidak layak).
2.7.3 Aspek Finansial
Analisis aspek finansial dilakukan untuk mengambil keputusan jadi tidaknya suatu inventasi. Keputusan untuk melakukan investasi menyangkut sejumlah besar dana dengan harapan mendapatkan keuntungan bertahun-tahun dalam jangka panjang, seringkali berdampak besar bagi kelangsungan usaha suatu perusahaan. Menurut Asiyanto (2005), Finansial adalah keputusan keuangan untuk mengatasi dan menyesuaikan kondisi kas sesudah kas awal. Bila kondisi kas setelah selesai kas awal defisit maka perlu dicarikan jalan keluar seperti memasukkan dana pinjaman dan bila sudah surplus cukup besar dapat dipergunakan untuk mengembalikan pinjaman (bila ada pinjaman). Tolak ukurnya jika melakukan keputusan untuk melakukan dana pinjaman adalah tingkat/jumlah suku bunga pinjaman yang harus dibayarkan.
2.8 Konsep Nilai Uang Terhadap Waktu
Konsep nilai uang terhadap waktu atau yang disebut dengan Time Value Of Money merupakan nilai uang yang berubah bersamaan dengan perubahan waktu.
Pengertian bahwa suatu rupiah saat ini akan bernilai lebih tinggi dari waktu yang lalu merupakan konsep dasar dalam membuat keputusan investasi. Pada umumnya masalah finansial suatu investasi mencakup periode waktu yang cukup lama sehingga perlu diperhitungkan pengaruh waktu terhadap nilai uang (Soeharto, 1999).
16 Hubungan nilai uang yang akan datang (future value-FV) terhadap nilai sekarang (present value-PV) ditulis dengan rumus:
PV = FV x {(1/( 1 + i )n} (2.15)
Keterangan:
PV = Nilai uang saat ini
FV = Nilai uang yang akan datang i = Bunga (interest)
n = waktu
Dengan demikian {1/(1 + i)n} adalah faktor pengali, yang disebut discounted factor, yaitu faktor yang dipergunakan untuk menghitung present value (PV) terhadap future value (FV)atau dengan kata lain faktor yang dipakai untuk mengalikan suatu jumlah nilai dimasa yang akan datang (future value) supaya menjadi nilai sekarang (present value).
2.9 Kriteria Penilaian Investasi
Dalam rangka menilai usulan dan pengambilan keputusan investasi, ada beberapa kriteria penilaian investasi yang digunakan, yaitu Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR), dan Payback Period (PBP).
2.9.1 Net Present Value (NPV)
Menurut Giatman (2006), Net Present Value merupakan metode menghitung nilai bersih (netto) pada waktu sekarang (present). Dalam metode ini, present diasumsikan menjelaskan waktu awal perhitungan bertepatan dengan saat evaluasi dilakukan atau pada periode tahun ke-nol (0) dalam perhitungan cash flow investasi. Dengan demikian, metode NPV ini pada dasarnya memindahkan cash flow sepanjang umur investasi ke waktu awal investasi.
Suatu cash flow investasi yang lengkap terdiri dari dua komponen yaitu cash-in dan cash-out. Cash flow yang benefit dalam perhitungan disebut dengan Present Worth of Benefit (PWB), sedangkan cash-out (cost) disebut dengan Present
17 Worth of Cost (PWC). Untuk memperoleh NPV digunakan selisih antara PWB dengan PWC. Nilai PWB, PWC dan NPV dapat diperoleh dengan formula umum sebagai berikut :
Untuk menentukan kelayakan investasi dengan metode NPV digunakan suatu kriteria, yaitu apabila didapat nilai NPV sebagai berikut :
NPV > 0, Proyek menguntungkan/layak
NPV < 0, Proyek tidak menguntungkan/tidak layak
2.9.2 Benefit Cost Ratio (BCR)
Metode Benefit Cost Ratio (BCR) adalah salah satu metode yang sering digunakan dalam tahap-tahap evaluasi awal perencanaan investasi atau sebagai analisis tambahan dalam rangka menvalidasi hasil evaluasi yang telah dilakukan dengan metode lainnya (Giatman, 2006). Metode BCR ini menekankan pada nilai perbandingan antara aspek manfaat (benefit) yang diperoleh dengan aspek biaya dan kerugian yang akan ditanggung (cost) akibat adanya investasi tersebut. Adapun rumus yang digunakan adalah:
BCR = PWC
PWB (2.19)
18 Keterangan :
BCR = perbandingan manfaat terhadap biaya (Benefit Cost Ratio)
PWB = Present Worth of Benefit atau nilai sekarang benefit PWC = Present Worth of Cost
Apabila didapat nilai BCR sebagai berikut:
BCR > 1, proyek layak dilakukan BCR < 1, proyek tidak layak diusahakan
2.9.3 Internal Rate of Return (IRR)
Internal Rate of Return adalah tingkat kemampuan cash flow dalam menembalikan investasi yang dijelaskan dalam bentuk (%)/periode waktu (Giatman, 2006). IRR merupakan metode yang mencari nilai suku bunga saat nilai NPV = 0. Ukuran IRR berpatokan pada Minimum Rate of Return (MARR). MARR merupakan laju pengembalian investasi yang berani dilakukan oleh seorang investor.
Internal Rate of Return dapat dicari dengan sistem coba-coba (trial and error) yaitu mencari NPV untuk suku bunga dalam interval tertentu sampai ditemukan NPV positif (+) dan NPV negatif (-). Setelah itu dilakukan interpolasi pada NPV positif (+) dan NPV negatif (-) tersebut sehingga didapatkan discount rate yang menghasilkan nilai NPV = 0. Internal Rate of Return dapat dicari dengan menggunakan rumus :
IRR = Internal rate of return yang akan dicari iNPV- = suku bunga negatif
iNPV+ = suku bunga positif
NPV- = Net Present Value dengan hasil negatif NPV+ = Net Present Value dengan hasil positif
Syarat rumus ini berlaku adalah NPV1 (+) dan NPV2 (-).
19 Untuk pengambilan keputusan kriteria IRR ini adalah dengan cara dibandingkan dengan Minimum Attractive Rate of Return apabila
IRR > MARR
Investasi layak dilaksanakan.
IRR < MARR
Investasi tidak layak dilaksanakan.
Perlu juga diketahui tidak semua cash flow menghasilkan IRR dan IRR yang dihasilkan tidak selalu satu, ada kalanya IRR dapat ditemukan lebih dari satu. Cash flow tanpa IRR biasanya dicirikan dengan terlalu besarnya rasio antara aspek benefit dengan aspek cost. Cash flow dengan banyak IRR biasanya dicirikan oleh net cash flownya bergantian antara positif dan negatif (Giatman, 2006).
2.9.4 Payback Period (PBP)
Menurut Giatman (2006), Payback Period adalah penilaian yang bertujuan untuk mengetahui berapa lama (periode) investasi akan dapat dikembalikan saat terjadinya kondisi pulang pokok (break even-point). periode pengembalian (k) saat kondisi break even-point adalah digunakan kriteria penilaian sebagai berikut :
20 k ≤ umur investasi, investasi layak dilaksanakan
k > umur investasi, investasi tidak layak dilaksanakan
2.10 Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas dibutuhkan dalam rangka mengetahui sejauh mana dampak parameter-parameter investasi yang telah diterapkan sebelumnya boleh berubah karena adanya faktor situasi dan kondisi selama umur investasi, sehingga perubahan tersebut hasilnya akan berpengaruh secara signifikan pada keputusan yang telah diambil. Contoh perhitungan biaya investasi: biaya ini telah diperoleh melalui pengumpulan dan pengolahan data-data yang relevan untuk itu (tentu saja berdasarkan hasil prediksi normal terhadap trend pertumbuhan biaya), namun selama proses evaluasi sampai implementasi fisik dilaksanakan kemungkinan terjadinya perubahan kondisi dan fluktuasi harga yang besar diluar perkiraan dapat saja terjadi. Pertanyaan yang muncul setelah itu adalah seberapa besar perubahan dan fluktuasi harga tersebut dapat diabaikan dan tidak akan mengubah hasil keputusan evaluasi yang telah diambil sebelumnya? Batasan nilai-nilai perubahan/fluktuasi tersebut akan mampu mengubah kembali keputusan sebelumnya disebut dengan tingkat sensitivitas dari suatu parameter yang diuji.
Oleh karena itu, dengan diketahuinya nilai-nilai sensitivitas dari masing-masing parameter suatu investasi memungkinkan dilakukannya tindakan-tindakan antisipatif dilapangan dengan tepat. Parameter-parameter investasi yang memerlukan analisis sensitivitas antara lain:
- Investasi
- Benefit/pendapatan - Biaya/pengeluaran - Suku bunga ( i )
Analisis sensitivitas umumnya mengandung asumsi bahwa hanya satu parameter saja yang berubah (variabel), sedangkan parameter yang lainnya diasumsikan relatif tetap dalam satu persamaan analisis. Untuk mengetahui sensitivitas parameter yang lainnya, maka diperlukan persamaan kedua, ketiga, keempat dan seterusnya.
21 Jika analisis sensitivitas dikenakan pada dua atau lebih parameter sekaligus, dimana akan terdapat dua atau lebih variabel, penyelesaiannya dapat dilakukan dengan metode persamaan dinamis, mungkin dalam bentuk program dinamis atau dalam bentuk program simulasi komputer. Sementara itu, jika parameter yang ditinjau dalam bentuk variabel satu demi satu dengan asumsi parameter yang lain bersifat konstan maka masalahnya dapat diselesaikan dengan persamaan sederhana biasa (Giatman,2006).
22 BAB III
METODE PENELITIAN
3.1 Identifikasi Masalah
Identifikasi masalah dimaksudkan sebagai penegasan batas-batas permasalahan, sehingga cakupan penelitian ini tidak keluar dari tujuannya. Masalah yang diangkat dalam penelitian ini adalah kelayakan investasi dari proyek pembangunan Kandawa Villas di Klungkung apabila ditinjau dari aspek teknis, pasar dan finansial.
3.2 Penentuan Objek Studi
Penentuan objek studi harus terkait dengan pokok permasalahan yang diangkat dalam penelitian ini yaitu analisis teknis, pasar dan finansial terhadap kelayakan investasi yang mengambil objek studi pada proyek pembangunan Kandawa Villas di Klungkung.
3.3 Studi Literatur
Suatu metode yang digunakan dalam pemecahan permasalahan dengan mendapatkan penyelesaian dari buku/literature. Dalam hal ini, buku/literature yang diperoleh berasal dari perkuliahan maupun diluar perkuliahan dan mempelajari teori-teori yang berkaitan dengan penelitian ini.
3.4 Pengumpulan Data
Dalam penulisan tugas akhir ini menggunakan data sekunder yang berupa data gambar Villas, rencana anggaran biaya, time schedule, fasilitas Villas, jumlah tingkat hunian dari pesaing, room rate dan tingkat suku bunga.
3.5 Metode Pengolahan Data
Untuk peramalan dipengaruhi data sekunder berupa jumlah tingkat hunian dari pesaing. Metode yang digunakan untuk peramalan ini metode Time Siries Trend untuk mengetahui bagaimana peluang pasar yang ada selama 10 tahun Villas
23 beroperasi. Pada umumnya metode ini dapat digunakan untuk jangka waktu menengah dan panjang. Metode trend ini terdiri atas :
1. Metode Kuadrat Terkecil (Trend Linier) menggunakan rumus 2.3.
2. Metode Trend Parabola (Kuadratik) menggunakan rumus 2.6.
3. Metode Trend Eksponensial (Logaritma) menggunakan rumus 2.10.
Metode trend yang dipakai adalah metode Time Series Trend yang memberikan nilai MAPE dan MAD terkecil. Nilai MAPE didapatkan dengan menggunakan rumus 2.13 dan nilai MAD didapatkan menggunakan rumus 2.14.
3.6 Analisis Data
Analisis data dilakukan setelah data-data yang diperlukan terkumpul lengkap sesuai dengan yang diperlukan untuk analisis. Analisis yang akan dilakukan terhadap data yang sudah dikumpulkan yaitu berupa analisis data aspek teknis, aspek pasar dan aspek finansial.
3.6.1 Analisis Data Aspek Teknis
Analasis aspek teknis dilakukan dengan menganalisis letak geografis lokasi Villas. Analisis aspek teknis dilakukan dengan deskriftif kualitatif, yaitu mendeskripsikan daerah pemasaran, keadaan tanah, kondisi infrastuktur publik dan aksesibilitas.
3.6.2 Analisis Data Aspek Pasar
Data aspek pasar yang digunakan adalah data tingkat hunian dari pesaing Villas. Analisis aspek pasar dilakukan untuk mengetahui seberapa besar tingkat pendapatan Villas selama 10 tahun Villas beroperasi. Analisis data aspek pasar ini dilakukan dengan metode Time Series Trend.
3.6.3 Analisis Data Aspek Finansial
Analisis aspek finansial dari segi pengembang dilakukan dengan menggunakan metode, yaitu :
1. Net Present Value (NPV)
Net Present Value (Nilai Bersih Sekarang) adalah metode yang memperhatikan faktor nilai waktu dari dan memperhitungkan
24 perbadingan aliran kas masuk bersih dan keluar sebagai hasil dari biaya berinvestasi pada tahun-tahun pertama. Besar kecilnya nilai NPV juga tergantung pada cash in yang diperoleh perusahaan.
2. Benefit Cost Ratio (BCR)
Benefit Cost Ratio merupakan suatu metode kelayakan investasi yang dasar perhitungannya lebih menekankan pada selisih antara manfaat (benefit) dengan biaya (cost). Pada umumnya jenis investasi yang sering digunakan adalah proyek-proyek pemerintah dimana manfaatnya berupa manfaat langsung kepada masyarakat banyak.
3. Internal Rate of Return (IRR)
Internal Rate of Return (Arus Pengembalian Internal) merupakan arus pengembalian dari sebuah proyek yang sering dinyatakan dalam persen bunga. Ketentuan layak atau tidaknya IRR dapat dibandingkan dengan MARR (Minimum Attractive Rate of Return) atau minimal perbandingan suatu tingkat pengembalian. MARR biasanya ditentukan oleh pasar (tingkat suku bunga bank).
4. Payback Period (PBP)
Payback Period (Periode Pengembalian) merupakan analisa yang menunjukkan berapa lama modal suatu investasi akan dapat kembali.
Apabila PBP kurang dari suatu periode yang telah ditentukan maka proyek tersebut dapat direalisasikan. Analisa ini digunakan untuk mengukur kecepatan kembalinya dana investasi.
3.6.4 Analisis Sensitivitas
Analisis Sensitivitas merupakan metode untuk mengetahui bagaimana dampak parameter investasi terhadap perubahan situasi dan kondisi selama umur investasi. Perubahan unsur-unsur dalam aspek pengembalian modal berpengaruh terhadap keputusan yang diambil, untuk mengkaji sejauh mana perubahan unsur-unsur dalam aspek pengembalian modal berpengaruh terhadap keputusan yang akan diambil maka dilakukan dengan analisis sensitivitas.
25 3.7 Kerangka Penelitian
Adapun tahapan-tahapan dalam penelitian ini dapat dilihat pada gambar 3.1.
Identifikasi Masalah
Penentuan Objek Studi
Studi Literatur
Pengumpulan Data
Pengolahan Data
- Metode Time Series Trend
A
Data Sekunder - Gambar
- RAB
- Time Schedule
- Fasilitas Town House
- Tingkat Hunian Pesaing Town House - Room Rate
- Suku Bunga
Mulai
26 Gambar 3.1 Kerangka Penelitian
Hasil
Simpulan dan Saran A
Selesai
Analisis dan Pembahasan - Analisis Aspek Teknis
(Daerah Pemasaran, Keadaan Tanah, Kondisi Infrastruktur Publik dan Aksesibilitas)
(Daerah Pemasaran, Keadaan Tanah, Kondisi Infrastruktur Publik dan Aksesibilitas)