BAB VI HASIL DAN PEMBAHASAN
4.5 Analisis Finansial
4.5.2 Analisis Kelayakan Villas
4.5.2.4 Analisis Pay Back Period (PBP)
Rp
= 1,20 (BCR ≥ 1)
BCR didapat lebih besar dari 1 (satu) berarti investasi layak dilakukan atau usulan proyek diterima.
4.5.2.3 Analisis Internal Rate of Return (IRR)
Internal Rate of Return akan dicari suku bunga disaat NPV sama dengan nol. Jadi, pada periode IRR ini berkaitan dengan tingkat kemampuan cash flow dalam pengembalian investasi yang dijelaskan dalam bentuk % per periode waktu atau seberapa kemampuan cash flow dalam mengembalikan modalnya dan seberapa besar kewajiban yang harus dipenuhi. Kemampuan inilah yang disebut Internal Rate of Return (IRR), sedangkan kewajiban disebut dengan dengan Minimum Attractive Rate of Return (MARR). Dengan demikian, suatu rencana investasi akan dikatakan layak/menguntungkan jika:
IRR ≥ MARR
Berdasarkan pada lampiran 5 diperoleh data pada tingkat suku bunga 20% dan 25%, yaitu:
NPV+( i1 = 20%) = Rp 3.043.635.033 NPV+( i2 = 25% ) = Rp 2.183.838.407
Nilai IRR lebih besar dari arus pengembalian yang diinginkan yaitu sebesar 13,5%, jadi berarti investasi layak dilakukan atau usulan proyek dapat diterima.
4.5.2.4 Analisis Pay Back Period (PBP)
Payback Period adalah penilaian yang bertujuan untuk mengetahui berapa lama (periode) investasi akan dapat dikembalikan saat terjadinya kondisi pulang pokok (break even-point). Dalam metode Payback Period ini rencana investasi dikatakan layak apabila :
k ≤ umur investasi
53 Berdasarkan pada lampiran 5 diperoleh data untuk menghitung Payback Period yang kemudian didapatkan hasil sebagai berikut :
tahun
Berdasarkan hasil perhitungan diatas diperoleh jangka waktu pengembalian modal suatu investasi adalah pada bulan ke 125. Hal ini berarti layak karena waktu yang diperlukan untuk menutup kembali nilai investasi yang ditanam yaitu 180 bulan.
4.5.3 Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas dibutuhkan dalam rangka mengetahui sejauh mana dampak parameter-parameter investasi yang telah diterapkan sebelumnya boleh berubah karena adanya faktor situasi dan kondisi selama umur investasi, sehingga perubahan tersebut hasilnya akan berpengaruh secara signifikan pada keputusan yang telah diambil. Dalam analisis sensitivitas ini diambil beberapa asumsi, antara lain :
1. Tingkat hunian turun 5%, biaya operasional dan pemeliharaan naik 5%.
2. Tingkat hunian turun 10%, biaya operasional dan pemeliharaan naik
Perhitungan analisis sensitivitas dilakukan sesuai dengan asumsi diatas dan untuk hasil perhitungan dapat dilihat pada tabel 4.16, 4.17, dan 4.1
54 a. Net Present Value (NPV)
Berdasarkan tabel 4.16 dapat dilihat analisis sensitivitas terhadap NPV.
Tabel 4.16 Analisis sensitivitas terhadap NPV
Deskripsi PWB PWC NPV
Keterangan PWB - PWC
Tingkat Hunian Turun 5% dan Biaya Operasional dan Pemeliharaan naik 5% Rp 28,194,198,163 Rp 24,548,325,299 Rp 3,645,872,864 Layak Tingkat Hunian Turun 10% dan Biaya Operasional dan Pemeliharaan naik 5% Rp 26,962,257,246 Rp 23,874,005,957 Rp 3,088,251,289 Layak Tingkat Hunian Turun 15% dan Biaya Operasional dan Pemeliharaan naik 5% Rp 25,730,316,328 Rp 23,199,686,615 Rp 2,530,629,713 Layak Tingkat Hunian Turun 25% dan Biaya Operasional dan Pemeliharaan naik 20% Rp 23,266,434,493 Rp 23,288,216,706 Rp (21,782,213) Tidak Layak
Sumber : Hasil Pengolahan Data (2016)
Bedasarkan nilai NPV pada tabel 4.16, pada asumsi no.1, 2 dan 3 didapatkan nilai positif sehingga investasi layak untuk dilakasanakan sedangkan pada asumsi no.4 didapatkan nilai NPV negatif sehingga investasi tidak layak untuk dilakasanakan.
b. Benefit Cost Ratio (BCR)
Berdasarkan tabel 4.17 dapat dilihat analisis sensitivitas terhadap BCR.
Tabel 4.17 Analisis sensitivitas terhadap BCR
Deskripsi PWB PWC BCR
Keterangan PWB / PWC
Tingkat Hunian Turun 5% dan Biaya Operasional dan Pemeliharaan naik 5% Rp 28,194,198,163 Rp 24,548,325,299 1.15 Layak Tingkat Hunian Turun 10% dan Biaya Operasional dan Pemeliharaan naik 5% Rp 26,962,257,246 Rp 23,874,005,957 1.13 Layak Tingkat Hunian Turun 15% dan Biaya Operasional dan Pemeliharaan naik 5% Rp 25,730,316,328 Rp 23,199,686,615 1.11 Layak Tingkat Hunian Turun 25% dan Biaya Operasional dan Pemeliharaan naik 20% Rp 23,266,434,493 Rp 23,288,216,706 0.999 Tidak Layak
Sumber : Hasil Pengolahan Data (2016)
54
55 Bedasarkan nilai BCR pada tabel 4.17, pada asumsi no.1, 2 dan 3 didapatkan nilai BCR > 1 sehingga investasi layak untuk dilakasanakan sedangkan pada asumsi no.4 didapatkan nilai BCR < 1 sehingga investasi tidak layak untuk dilakasanakan.
c. Internal Rate of Return (IRR)
Berdasarkan tabel 4.18 dapat dilihat nilai NPV dari masing-masing asumsi analisis sensitivitas.
Tabel 4.18 Analisis sensitivitas terhadap IRR
Deskripsi NPV 12% NPV 13.5%
Tingkat Hunian Turun 5% dan Biaya Operasional dan Pemeliharaan naik 5% Rp 4,165,659,930 Rp 3,645,872,864 Tingkat Hunian Turun 10% dan Biaya Operasional dan Pemeliharaan naik 5% Rp 3,554,545,552 Rp 3,088,251,289 Tingkat Hunian Turun 15% dan Biaya Operasional dan Pemeliharaan naik 5% Rp 2,943,431,174 Rp 2,530,629,713 Tingkat Hunian Turun 25% dan Biaya Operasional dan Pemeliharaan naik 20% Rp 124,205,296 Rp (21,782,213) Sumber : Hasil Pengolahan Data (2016)
Deskripsi NPV 20% NPV 30% Keterangan
Tingkat Hunian Turun 5% dan Biaya Operasional dan Pemeliharaan naik 5% Rp 2,127,831,899 Rp 1,081,242,762 Layak Tingkat Hunian Turun 10% dan Biaya Operasional dan Pemeliharaan naik 5% Rp 1,739,820,256 Rp 837,955,183 Layak Tingkat Hunian Turun 15% dan Biaya Operasional dan Pemeliharaan naik 5% Rp 1,351,808,612 Rp 594,667,605 Layak Tingkat Hunian Turun 25% dan Biaya Operasional dan Pemeliharaan naik 20% Rp (365,899,804) Rp (433,019,554) Tidak Layak Sumber : Hasil Pengolahan Data (2016)
Pada asusmsi jika tingkat hunian turun 25% dan biaya operasional dan pemeliharaan naik 20% baru ditemukan nilai NPV(-) sehingga dapat ditemukan nilai IRR dengan menggunakan rumus interpolasi sebagai berikut :
NPV+( i1 = 13,5%) = Rp (21.782.213) NPV-( i2 = 12% ) = Rp 124.205.296
55
56 pengembalian suku bunga yang diinginkan sebesar 13,5% berarti investasi masih layak dilaksanakan atau usulan proyek dapat diterima sedangkan pada asumsi no.4 didapatkan nilai IRR sebesar 13,27% sehingga IRR < MARR dan investasi tidak layak untuk dilaksanakan.
Dari tabel 4.16, 4.17, dan 4.18 dapat dilihat analisis sensitivitas untuk tingkat hunian Villas jika tingkat hunian turun hingga 15% dan biaya operasional dan pemeliharaan naik 5%, usulan investasi masih layak untuk dilaksanakan sedangkan jika tingkat hunian Villas turun hingga 25% dan biaya operasional dan pemeliharaan naik 20% usulan investasi tidak layak untuk dilaksanakan. Hal ini dikarenakan hasil perhitungan NPV bernilai negatif dan BCR kurang dari 1 serta IRR < MARR.
57 BAB V
PENUTUP
5.1 Simpulan
Dari hasil analisis yang telah dilakukan, dapat diambil kesimpulan bahwa : 1. Analisis aspek teknis dari proyek Kandawa Villas dapat disimpulkan bahwa pembangunan proyek Kandawa Villas sudah tepat sesuai dengan daerah pemasaran yang ditargetkan dengan kondisi infrastruktur publik dan aksesibilitas yang sangat memadai untuk mencapai lokasi town house sehingga dapat mendukung aspek pemasaran dari Kandawa Villas itu sendiri.
2. Analisis aspek pasar dari Kandawa Villas dapat disimpulkan bahwa tingkat hunian yang diambil dari pesaing dan kemudian diproyeksikan dengan metode tren linier menunjukan adanya peningkatan pendapatan dari tahun pertama hingga tahun ke 10. Pada tahun pertama didapatkan pendapatan Rp 2.191.912.253 setelah diproyeksikan sampai pada tahun ke 10 didapatkan pendapatan town house sebesar Rp 4.183.967.630, terdapat kenaikan yang cukup signifikan dari awal pendapatan sampai pada umur investasi 10 tahun.
3. Analisis finansial dari proyek Kandawa Villas selama 180 bulan dapat disimpulkan bahwa :
a. Dari analisis kelayakan finansial dengan metode Net Present Value (NPV) diperoleh nilai positif sebesar Rp 4.990.535.928 (NPV > 0), pada tingkat suku bunga 13,5% per tahun. Dengan demikian pembangunan proyek Kandawa Villas layak dilaksanakan.
b. Benefit Cost Ratio (BCR) diperoleh nilai 1,20 lebih besar dari satu (BCR>1) pada tingkat suku bunga 13,5 % per tahun. Dengan demikian pembangunan Kandawa Villas layak dilaksanakan.
c. Internal Rate of Return(IRR) diperoleh lebih besar dari 13,5 %. Dengan demikian pembangunan Kandawa Villas layak dilaksanakan.
d. Payback Period (PBP) diperoleh pada bulan ke 125 yaitu lebih cepat dari rencana pengembalian modal investasi pada bulan ke 180.
e. Analisis Sensitivitas terhadap NPV, BCR dan IRR dimana dilakukan dengan 4 asumsi yaitu
58 1. Tingkat hunian turun 5%, biaya operasional dan pemeliharaan
naik 5%.
2. Tingkat hunian turun 10%, biaya operasional dan pemeliharaan naik 5%.
3. Tingkat hunian turun 15%, biaya operasional dan pemeliharaan naik 5%.
4.Tingkat hunian turun 25%, biaya operasional dan pemeliharaan naik 20%.
Didapatkan hasil NPV bernilai positif dan BCR lebih dari 1 serta IRR >
MARR pada asumsi no.1, 2 dan 3 sehingga proyek masih layak untuk dilakasanakan. Pada asumsi no.4 didapatkan hasil NPV bernilai negatif dan BCR kurang dari 1 serta IRR < MARR sehingga proyek tidak layak untuk dilaksanakan.
5.2 Saran
Dari hasil simpulan di atas, ada beberapa saran yang dapat diberikan yaitu:
1. Untuk mendapatkan hasil tingkat hunian yang lebih baik disarankan agar meningkatkan kegiatan pemasaran dengan teknik pemasaran melalui internet dan menambah relasi kerjasama dengan usaha lain sehingga mendapatkan pendapatan yang lebih maksimal.
2. Untuk mendapatkan keuntungan yang lebih maksimal dapat dilakukan dengan meningkatkan pendapatan dan megurangi beban operasional sehingga bisa lebih cepat untuk mengembalikan modal awal investasi yang pada akhirnya dapat digunakan lagi untuk melakukan kegiatan investasi lainnya.
59 DAFTAR PUSTAKA
Asiyanto. 2005. Construction Project Cost Management. Pradnya Paramita, Jakarta.
Ervianto, W. I. 2005. Manajemen Proyek Konstruksi. Andi, Yogyakarta.
Giatman, M. 2006. Ekonomi Teknik. Raja Gravindo Persada, Jakarta.
Herawan, A. 2009. Town House dan Cluster.
http://www.rumah123.com/detil-berita-properti-740-townhouse-dan-cluster-apalah-arti-sebuah-nama-id.html.
Diakses 15/10/2015.
Husein, U. 1997. Studi Kelayakan Bisnis:Edisi Kedua. PT Gramedia Pustaka, Jakarta.
Husnan. 1996. Manajemen Keuangan Teori dan Penerapannya. BPFE, Yogyakarta.
Hyperdictionary, 2009. Meaning of TownHouse
http://www.hyperdictionary.com/search.aspx?define=town+house Diakses 15/10/2015.
Pudjosumarto, M. 1998. Evaluasi Proyek. Liberty, Yogyakarta.
Soeharto, I. 1999. Manajemen Proyek dari Konseptual Sampai Operasional.
Erlangga, Jakarta.
Wirawan, N. 2012. Statistika Ekonomi Dan Bisnis, Keraras Emas, Denpasar.
Wirya, H. 2014. Keuntungan Investasi Town House.
http://seminarproperti.net/keuntungan-investasi-townhouse Diakses 15/10/2015.