c Kebijakan Perumahan di Luar Neger
5. Amerika Serikat
Sebelum tahun 1940, mayoritas rumah tangga di Amerika Serikat (AS) menempati rumah sewa. Baru pada 20 tahun terakhir tingkat kepemilikan rumah naik dari 44% ke 62%. Puncak rasio kepemilikan rumah terjadi pada 2004 sebesar 69%, sebelum kemudian turun karena kenaikan harga rumah yang terjadi aki- bat gelembung pada pasar rumah dan penyitaan rumah besar-besaran setelah gelembung meletus.
Terdapat kesenjangan yang besar antara rumah tangga yang tinggal di rumah milik dengan mereka yang tinggal di rumah sewa. Pendapatan rata- rata pemilik rumah yaitu USD 61.700 pada tahun 2007, lebih dari dua kali lipat
pendapatan rata-rata penyewa. Dalam hal jumlah kekayaan, rata-rata kekayaan penyewa yaitu USD 5.300 hanya sebesar 2% dari rata-rata kekayaan pemilik yaitu sebesar USD 234.200.
Isu kritis dalam pembangunan perumahan adalah keterjangkauan rumah bagi rumah tangga berpendapatan rendah. Meskipun hanya tinggal tersisa kurang dari 2% dari semua rumah tangga yang tinggal dalam kondisi rumah yang buruk dan kurang dari 4% yang tinggal dalam kondisi terlalu padat, namun ada lebih dari 30% pemilik rumah dan lebih dari 45% penyewa rumah yang persentase pengeluarannya untuk perumahan lebih besar dari standar umum, yakni sebesar 30% dari pendapatan. Bantuan pemerintah bagi rumah tangga miskin sangat minim. Setengah dari penyewa rumah yang berpendapatan sangat rendah dan tidak mendapatkan subsidi rumah membayar lebih dari setengah pendapatan mereka untuk biaya sewa dan hidup dalam rumah dengan kondisi mempriha- tinkan.
Gambar 1.8. Perumahan di Virginia, Amerika Serikat Sumber : Ali Madanipour, 2007
Problem keterjangkauan tersebut disebabkan oleh kurangnya langkah responsif atas permintaan rumah dari keluarga miskin. Selain itu, manakala pe- nyewa berpendapatan rendah semakin meningkat jumlahnya, mereka justru mendapati turunnya suplai rumah yang terjangkau. Faktor lain yang juga me- mengaruhi munculnya masalah keterjangkauan bagi warga yang membutuhkan adalah pengurangan stok rumah yang disubsidi pemeritah federal (jumlah rumah publik turun sebanyak 250.000 unit atau 18% dari 1997-2007) dan berbagai regu- lasi pemerintah yang tidak produktif (aturan kode bangunan dan standar zonasi misalnya, menetapkan persyaratan tentang ukuran minimum rumah yang justru membuat warga miskin tak dapat menjangkaunya).
Sejarah kebijakan perumahan Amerika mencatat terjadinya suatu perge- seran arah kebijakan. Dari sejak tahun 1930-an ketika pemerintah meng- institusikan untuk pertama kalinya program perumahan nasional sampai de- ngan pertengahan 1970-an, pemerintah federal merencanakan, mendanai, dan mengimplementasikan hampir seluruh program perumahan. Memang, pada masa itu kota dan kabupaten di Amerika mendirikan Agensi Perumahan Publik atau Public Housing Authorities (PHA) untuk memgembangkan dan mengelola rumah publik dan program voucher, akan tetapi PHA hanya memiliki otonomi yang kecil. Lalu mulai pada tahun 1970-an (dan berlanjut sampai sekarang), pola ini mulai berubah. Negara bagian dan pemerintah lokal semakin berperan be- sar dalam dinamika kebijakan perumahan. Ini terjadi setelah pemerintah me- luncurkan untuk pertama kalinya program block grant, sebagai ganti dari skema
categori cal grant yang lebih tegas. Saat ini, pemerintah federal memang tetap mendanai mayoritas dari program subsidi, akan tetapi negara bagian dan pemer- intah lokal mempunyai keleluasaan yang tinggi dalam kebijakan perumahan lo- kal, mencakup mulai dari menentukan jenis rumah yang disubsidi, target rumah tangga yang harus diprioritaskan, di mana rumah harus dibangun, menentukan sejauh mana pengembang nonprofit atau profit dapat terlibat, sampai pada tipe subsidi yang diberikan.
Dalam hal program subsidi, terdapat empat tipe umum dari subsidi pe- rumahan nasional, yaitu subsidi pajak dan finansial, Kredit Pajak Perumahan Ber- pendapatan Rendah, Perumahan Publik, dan voucher perumahan. Secara umum, dapat dikatakan bahwa alih-alih memberikan bagian subsidi terbesar bagi me- reka yang membutuhkan, pemerintah federal justru memberikan subsidi terbe- sar bagi mereka yang berkecukupan, yakni melalui benefit pajak untuk kepemi- likan rumah. Pada tahun 2008, pengeluaran pemerintahan federal untuk bantuan pengeluaran langsung hanya sebesar USD 40,2 miliar; sementara pemotongan bunga hipotek berikut benefit pajak untuk pemilik rumah, yang notabene meng- untungkan rumah tangga mampu, justru mencapai USD 200 miliar. Sebuah kajian menyebutkan bahwa rumah tangga dengan pendapatan USD 250.000 per tahun
menerima manfaat subsidi sepuluh kali lebih besar dibandingkan dengan rumah tangga berpendapatan USD 40.000 sampai USD 75.000 setahun. Bahkan tanpa mempertimbangkan bantuan yang diberikan melalui sistem finansial oleh Fannie Mae dan Freddie Mac (dua agensi kredit yang disponsori pemerintah) sekalipun, bantuan perumahan masih tetap lebih condong menguntungkan pemilik rumah berpendapatan tinggi.
Sejak akhir 70-an, negara bagian, pemerintah lokal, dan organisasi nonpro- fit juga mulai berperan besar dalam pengembangan dan implementasi dari pro- gram perumahan lokal. Ada empat instrumen yang paling umum yang dilakukan oleh negara bagian dan pemerintah lokal untuk melayani kebutuhan perumahan dari rumah tangga berpendapatan rendah dan menengah, yakni block grant fe- deral, pendanaan obligasi dengan pembebasan pajak, pendanaan trust perumah- an, dan zona inklusi. Namun, apa yang penting untuk dicatat di sini adalah luas- nya keterlibatan organisasi nonprofit dalam berbagai kebijakan perumahan lokal tersebut. Agensi pemerintah sangat jarang membangun atau merenovasi rumah atau menyediakan pelayanan perumahan secara langsung. Alih-alih, mereka lebih sering bekerjasama dengan kelompok lain untuk menjalankan program- programnya, terutama dengan organisasi nonprofit. Untuk membantu organisasi nonprofit tersebut agar lebih maksimal dalam menjalankan pelayanannya, be- berapa program perumahan utama seringkali mengharuskan negara bagian dan pemerintahan lokal untuk memberikan minimum sejumlah persentase tertentu dari pendanaan yang dimiliki agar dialokasikan kepada organisasi nonprofit.
6. Belanda
Belanda adalah salah satu negara perintis di Eropa yang mengakui bahwa rumah merupakan hak sosial dan sekaligus kewajiban seluruh masyarakat. UU Perumahan di Belanda yang diterbitkan pada tahun 1901 adalah UU tentang pe- rumahan yang pertama di Eropa. UU tersebut mewajibkan pemerintah daerah un- tuk secara aktif mengatasi persoalan perumahan pada waktu itu, yang di antaranya berisi peraturan yang mewajibkan pemerintah daerah mengeluarkan peraturan tentang baku mutu bangunan, rehabilitasi, dan kewenangan untuk menyatakan layak tidak nya suatu rumah untuk dihuni.
Rumah tinggal di Belanda dapat dibagi dalam tiga sektor: sektor sewa-sosial, sektor sewa swasta, dan sektor milik. Sektor sewa-sosial disediakan oleh organisasi perumahan sosial dan pemerintah daerah. Sedangkan sektor sewa-swasta terdiri atas perumahan yang dimiliki oleh swasta perseorangan dan swasta-institusio- nal seperti dana pensiun dan perusahaan asuransi. Kebanyakan rumah di Belanda adalah rumah milik organisasi sosial atau rumah pribadi. Keduanya cenderung ber- tambah banyak, sedangkan rumah milik pemerintah cenderung turun jumlahnya.
Gambar 1.9. Perumahan di Belanda
Memang, beberapa tahun belakangan ini, pemerintah Belanda menggiat- kan agar sebagian besar penduduknya memiliki rumah milik. Untuk itu, organi- sasi perumahan sosial didorong untuk menjual sebagian dari stok rumahnya dalam jumlah cukup besar (sekitar 30.000 unit per tahun). Para tuan tanah pemilik rumah sewa swasta juga dianjurkan untuk menjual rumah-rumah sewa mereka. Selain itu sistem perpajakan pun menawarkan insentif kepemilikan rumah de- ngan memberikan potongan pajak yang cukup besar untuk pembayaran cicilan rumah.
Pemerintah Belanda memiliki tradisi penyediaan rumah dengan kinerja yang baik. Pada tahun 1980-an pada waktu terjadi pertumbuhan penduduk yang tinggi, Belanda telah mampu meningkatkan produksi perumahan dengan produktivitas yang tertinggi di Eropa. Hal ini bisa terjadi karena besarnya penga- ruh sektor publik dalam pembangunan dan pengelolaan perumahan, baik pada level pemerintah nasional, provinsi, dan daerah. Hasil dari intervensi negara yang Sumber : www.wikipedia.com
besar tersebut terlihat dari data dan fakta berikut ini: persentase dari perumahan sewa sosial di Belanda lebih tinggi dibandingkan dengan negara-negara Eropa Barat lainnya. Lebih dari 37% dari semua unit rumah yang ada merupakan rumah sewa sosial, sedangkan perumahan sewa swasta hanya 13%; harga sewa termasuk untuk rumah sewa swasta dikendalikan negara melalui mekanisme penetapan yang dilakukan oleh Forum Persewaan; persentase lahan milik pemerintah lebih tinggi dibandingkan dengan negara-negara Eropa Barat lain. Pada awal tahun 2000-an sekitar 80% lahan perkotaan dimiliki oleh negara. Penguasaan pemerin- tah yang besar atas lahan tersebut pada gilirannya membuat perumahan sosial di Belanda tetap berada di lokasi yang sentral.
Pemerintah Belanda mengembangkan sistem perumahan sosial yang solid seb- agai strategi unggulan untuk menyediakan perumahan bagi MBR. Sejak UU Perumah- an 1901, upaya pembangunan perumahan sosial sudah dipikirkan dengan pemberi an kemungkinan bagi organisasi swasta untuk bekerjasama dengan pemerintah. Organi- sasi perumahan sosial adalah organisasi swasta independen yang memba ngun, me- nyewakan, dan mengelola sejumlah rumah untuk MBR. Agar dapat beroperasi, suatu organisasi perumahan sosial harus terdaftar sehingga mendapatkan pengakuan dari pemerintah.
Pada mulanya organisasi perumahan sosial tidak dapat bergerak secara le- luasa karena dikontrol ketat oleh pemerintah. Organisasi perumahan sosial men- jadi semacam dinas perumahan di bawah pemda. Sebagai penyandang dana terbesar, pemda menentukan pengalokasian rumah bagi penghuni. Selain itu, apabila organisasi perumahan sosial menghasilkan keuntungan dari pengelolaan rumah, keuntungan tersebut harus disetor kembali ke negara. Akibatnya, semua organisasi perumahan sosial sangat lemah secara nasional. Belum lagi kelemahan lain dalam hal sistem manajemen karena kegiatannya yang tergantung dari kerja para sukarelawan.
Situasi ini mulai berubah pada awal tahun 1990-an ketika pemerintah mengu rangi turut campurnya dalam urusan perumahan sosial. Perubahan ini dila- tari oleh situasi tahun 1980-an, di mana terjadi defisit anggaran yang sangat besar sehingga memaksa pemerintah untuk melakukan penghematan dalam berbagai hal, termasuk dalam bidang perumahan sosial. Pendekatan baru dari pemerintah tersebut yaitu berupa pengurangan subsidi modal sambil di sisi lain menaikkan sub- sidi sewa. Hal ini dilakukan mengingat bahwa banyak orang berpenghasilan tinggi menempati rumah dengan harga sewa yang rendah, sementara mereka yang ber- penghasilan rendah justru membayar sewa yang tinggi. Kedepannya, pemerintah semakin mendorong pengurangan perumahan sosial sewa dan menambah pem- bangunan rumah milik (yang boleh dibangun oleh organisasi perumahan sosial).
Seiring dengan perubahan pendekatan pemerintah pada era 1990-an itu, sistem perumahan sosial di Belanda kemudian menjadi semakin mandiri. Ke- mandirian ini diciptakan melalui dua sistem, yaitu penyetaraan dan pembangun- an tanpa subsidi. Brutering yang diinisiasi pada 1993 adalah suatu sistem subsidi dan pembayaran antara pemerintah dengan asosiasi perumahan sosial. Bruter- ing didasarkan pada sebuah perhitungan kebutuhan subsidi negara yang masih perlu diberikan pada asosiasi perumahan sosial dan perhitungan uang yang ha- rus dibayarkan oleh asosiasi kepada pemerintah. Skema ini dilakukan untuk me- nyelesaikan kewajiban pemerintah dan asosiasi perumahan yang masih tersisa secepatnya. Ini dilakukan agar pemerintah tidak perlu lagi memberikan subsidi kepada asosiasi perumahan. Skenario ini dipertimbangkan dengan pemikiran bahwa organisasi perumahan sosial harus memikul tanggung jawab yang lebih besar dan mandiri.
Sistem kedua yang diciptakan untuk mengembangkan sistem peruma- han sosial yang mandiri adalah pembangunan tanpa subsidi. Belanda meru- pakan negara yang tidak memberikan subsidi untuk merangsang investasi sek- tor swasta melalui peningkatan keuntungan. Inti sistem pengadaan perumahan adalah pengendalian biaya dan pengaturan harga. Untuk menegakkan sistem ini secara prima, intervensi dari pemerintah diterapkan di semua bidang yang mem- pengaruhi biaya pembangunan dan pengelolaan dari tempat tinggal, dimulai dari peren canaan, pembangunan, pendanaan, administrasi, sampai pada penge- lolaan kompleks perumahan dan pengendalian harga sewa. Hasil dari upaya in- tervensi tersebut dapat dikatakan berhasil. Biaya pembangunan sebuah rumah sewa sosial di Belanda misalnya, adalah yang terendah di Eropa.
Intervensi terhadap pasar perumahan di Belanda dilakukan untuk mening- katkan efisiensi pasar dan menghindari spekulasi dan kenaikan harga tidak wa- jar di satu pihak, tetapi di lain pihak tetap menjaga agar tingkat produksi yang dibutuhkan tetap dapat dipenuhi. Intervensi negara tersebut tidak dimaksudkan untuk mengambil alih peran sektor swasta maupun inisiatif masyarakat, namun tetap memberi hak hidup kepada berbagai sistem pengadaan perumahan yang ada secara adil. Dengan cara-cara yang dilakukan pemerintah tersebut, terca- pai harga sewa yang terjangkau bagi semua lapisan sosial, kualitas rumah yang tinggi, integrasi sosial yang kuat, dan partisipasi penghuni yang kuat. Di sini, dapat ditarik kesimpulan bahwa kebijakan negara di sektor perumahan berang- kat di satu sisi dari kebutuhan masyarakat akan perumahan, tetapi di sisi lain juga negara tidak pernah mengambil alih tanggung jawab masyarakat atas perumah- an. Negara selalu berusaha meningkatkan kemampuan para pelaku perumahan baik organisasi perumahan sosial maupun sektor swasta.
Di era sekarang, dominasi rumah sewa dalam pasar perumahan di Belanda sudah semakin berkurang. Penguatan dan pemandirian asosiasi perumahan so- sial adalah bagian dari rencana pemerintah untuk meningkatkan jumlah rumah milik. Pasar perumahan akan diarahkan pada sistem ganda yang terdiri dari pe- rumahan sewa-sosial dan perumahan milik yang dibiayai melalui mekanisme pasar. Akibatnya perumahan sewa nonsosial yang dibiayai oleh swasta menjadi semakin berkurang, karena semakin banyak yang dijual oleh pemiliknya.
7. Jerman
Pembangunan perumahan bagi MBR di Jerman bertumpu pada me- kanisme tabungan perumahan yang solid, yang dikenal dengan nama Bausparen
(tabungan perumahan). Pada tahun 1928, didirikan Bausparkasse (Bank Tabungan Perumahan) yang pertama di Jerman. Sejak 1934 dan berlanjut pada tahun-tahun berikutnya, Bausparkasse memperoleh perlakuan khusus pemerintah, antara lain keringanan pajak bagi penabung untuk membangun rumah dan kepastian hu- kum bagi nasabah untuk memperoleh kredit perumahan bertahap.
Salah satu faktor determinan yang membuat pembangunan rumah di Jer- man berhasil adalah cara pandang yang strategis terhadap rumah. Usai Perang Dunia II, secara sadar sektor perumahan dijadikan sebagai salah satu lokomotif pertumbuhan ekonomi. Pandangan demikianlah yang turut mendorong perkem- bangan Bausparen di Jerman.