c Kebijakan Perumahan di Luar Neger
2. Korea Selatan
Untuk memberikan pelayanan kepada warganya yang berpendapatan rendah, pemerintah membuat kebijakan penyediaan rumah publik dan kon- trol atas pasar. Ada dua tipe tenur rumah publik, yakni rumah milik dan sewa. Rumah publik sewa biasanya dianggap sebagai tipe tenur yang paling cocok un- tuk MBR. Korea National Housing Corporation (KNHC) adalah badan publik yang diciptakan untuk menyediakan rumah publik bagi rumah tangga miskin. Meski demikian, KNHC menjalankan bisnis layaknya perusahaan privat. Dalam mem- bangun rumah, dana didapat dari pembeli rumah. Oleh sebab itu KNHC tidak dapat menyediakan rumah sewa dengan jumlah yang banyak karena menghada- pi masalah finansial. KNHC juga diberikan kekuasaan untuk mengambil alih lahan jika peruntukannya ditujukan untuk membangun rumah bagi keluarga miskin. Akan tetapi, KNHC tetap merugi karena memiliki kewajiban untuk membangun rumah berukuran kecil bagi keluarga miskin, yang jelas tidak menguntungkan. Untuk mengimbangi defisit ini, KNHC berusaha mencari untung dengan bergerak di sektor keluarga kelas menegah, proyek-proyek di kota besar yang banyak per- mintaan pembangunan rumah, dan pembangunan permukiman dan kabupaten baru. Dengan demikian, pengadaan rumah bagi keluarga miskin dapat tetap di- pertahankan melalui subsidi silang antar-regional dan antarkelas.
Meski demikian, pengadaan rumah yang disediakan KNHC masih terlam- pau kecil untuk memenuhi kekurangan rumah. Untuk mengatasinya, pemerintah mempromosikan pembangunan perumahan oleh perusahaan swasta. Ini dapat dilakukan dengan mudah karena pada tahun ‘60 dan ‘70-an, negara memiliki kekuatan untuk membentuk pembangunan nasional secara keseluruhan, terma- suk mengontrol pasar rumah dan pengembang swasta. UU Promosi Kontruksi Rumah diciptakan sebagai hukum organik tentang kebijakan perumahan di Ko- rea, memberikan regulasi tentang operasi dari pendanaan rumah publik dan tata cara persetujuan akan proyek pembangunan rumah. Keseluruhan proses pem- bangunan mulai dari perencanaan situs sampai penjualan rumah harus disetujui oleh otoritas.
Untuk mengontrol pasar, pemerintah mewajibkan pengembang swasta untuk menyediakan rumah dengan harga rendah untuk memfasilitasi akses rumah untuk rumah tangga berpendapatan rendah. Sarana yang digunakan adalah kontrol harga dan ukuran rumah. Pada mulanya kontrol harga diterapkan pada rumah publik, lalu sejak 1977 juga diterapkan ke rumah privat. Sementara itu, rencana pembangunan perumahan dengan jumlah lebih dari 50 rumah juga harus mendapatkan persetujuan pemerintah, tidak hanya perencanaan fisik na- mun juga penjualan rumah berikut harga yang harus disetujui. Dalam kontrol ukuran rumah, berbagai agensi pemerintah hanya menyediakan rumah dengan ukuran tertentu. Sementara itu, pengembang swasta juga dipaksa untuk menye- diakan unit rumah yang kecil.
Sebagai kesimpulan, dapat dikatakan bahwa sistem rumah publik di Korea didesain dengan dasar investasi privat, akan tetapi diarahkan oleh kontrol admi- nistratif dari pemerintah.
3. Jepang
Kondisi perumahan di Jepang telah sejak lama beranjak dari keprihatin- an pada kuantitas menuju kepada kualitas. Jika pada saat pasca perang (1945) kekurangan rumah sebanyak 4,2 juta, pada tahun 1968 jumlah rumah yang ada sudah melebihi jumlah rumah tangga secara nasional. Pada tahun 1978, jumlah hunian sudah melebihi jumlah rumah tangga di setiap prefektur. Tahun 1998, jumlah total rumah sebesar 1,13 kali lebih banyak dari jumlah rumah tangga.
Keberhasilan Jepang untuk menyelesaikan problem kuantitas rumah dise- babkan karena kebijakan perumahan mumpuni yang ditetapkan melalui Program Konstruksi Rumah Lima Tahunan (PKRLT), yang pertama kali dikeluarkan pada ta-
hun 1966. Program ini merupakan kebijakan komprehensif tentang perumahan yang direncanakan untuk dilakukan selama lima tahun, mencakup standar rumah yang harus dicapai, peramalan tentang jumlah rumah yang dikonstruksi dalam 5 tahun, target konstruksi rumah yang didanai menggunakan dana publik, dan tindakan-tindakan penting terkait perumahan.
Sepanjang sejarahnya, pemerintah membuat berbagai standar yang ha- rus dipenuhi oleh rumah yang ideal. Pada tahun 1950, diundangkan UU Standar Bangunan yang berusaha menyelesaikan problem rawan kebakaran dari rumah yang ada saat itu karena kebanyakan masih menggunakan kayu. Caranya yaitu dengan mengganti bangunan kayu dengan bangunan apartemen beton yang diperkuat. Kemudian, ketika Jepang menjadi semakin modern dan masalah kuan- titas rumah sudah teratasi, PKRLT 1976-1980 menetapkan standar rumah mini- mum, yakni standar minimal yang harus ada dalam rumah untuk menciptakan kehidupan yang sehat dan beradab. PKRLT yang sama juga menetapkan standar rumah rata-rata, yang mendesak untuk dipenuhi oleh rumah tangga rata-rata. Se- lanjutnya, pada PKRLT yang dimulai tahun 1986, diciptakan standar baru: standar rumah yang ditargetkan. Standar ini adalah garis pedoman untuk meningkatkan standar rumah dari perspektif jangka panjang. Berbagai standar tersebut belum termasuk beberapa UU yang dibentuk khusus untuk menjamin kualitas rumah, di antaranya UU Standar Bangunan yang menentukan level performa minimum dari sebuah rumah dalam kaitannya dengan struktur, fasilitas, pencegahan bencana, keamanan, sanitasi, dan lain-lain. Selain itu, ada juga UU Rasionalisasi Konsumsi Energi dan UU tentang Promosi Rehabilitasi Seismik Bangunan.
Untuk melayani MBR, Jepang menciptakan sistem perumahan publik. Rumah publik adalah rumah sewa dengan harga rendah yang dikembangkan dan dikelola oleh pemerintah lokal dengan bantuan subsidi nasional. Mekanisme ini dilakukan sejak tahun 1951 seiring dengan disahkannya UU Perumahan yang Dioperasikan Publik. Sistem rumah publik di Jepang terdiri dari tiga pilar: rumah publik (rumah yang dioperasikan publik), rumah Urban Design Center (UDC), dan rumah publik pinjaman. Pada 2003, terdapat 2 juta unit rumah publik yang ber- fungsi sebagai jaring pengaman bagi pasar rumah. Skema lain yang dijalankan untuk membantu rumah tangga miskin yaitu dengan cara Government Housing Loan Corporation (GHLC) memberikan pinjaman jangka panjang berbunga ren- dah bagi individu yang mau membeli rumah.
Gambar 1.6. Perumahan di Jepang
Seiring dengan terjaminnya kuantitas rumah dan kesejahteraan ekonomi, kebijakan perumahan di Jepang yang secara tradisional bertumpu pada sektor publik bergeser ke sektor privat. Pada era ini, dapat dikatakan bahwa pemikiran dasar dari kebijakan perumahan di Jepang adalah penggunaan pasar perumahan untuk menciptakan stok rumah dengan kualitas yang tinggi, dengan pemerin- tah melalui kebijakan publiknya berperan untuk menciptakan kondisi pasar yang kondusif, memberi arahan bagi pasar, dan melakukan suplementasi atas pasar. Kebijakan perumahan kini lebih berfokus pada kualitas dan likuiditas rumah. Pemerintah mempromosikan agar pasar perumahan mampu memberikan ber- bagai pilihan kepada masyarakat.
4. Cina
Kebijakan perumahan di Cina dapat secara umum dibagi ke dalam dua periode, yaitu periode sosialisme (1949-1978) dan pragmatisme (1978-sekarang). Periode sosialis menandai sejarah awal negara Cina modern yang memandang kepemilikan rumah secara privat sebagai hal yang kapitalistik dan karenanya di- tentang. Ini berkaitan dengan masih kuat bercokolnya ideologi sosialisme yang keras dalam pandangan para pemimpin Cina masa itu.
Pada periode ini, melalui kebijakan “pendapatan rendah, sewa rendah” rumah yang ada di kota kebanyakan disediakan oleh dan wei atau unit kerja, yakni rumah yang disediakan oleh perusahaan negara untuk disewakan dengan harga yang murah kepada para pekerjanya. Distribusi rumah oleh unit kerja ini didasar- kan pada senioritas dan jabatan dari kepala keluarga. Sementara itu, rumah yang ada di daerah rural memenuhi kebutuhan rumahnya dengan cara membangun sendiri. Meskipun luasannya lebih besar dari rumah yang ada di kota, namun rumah rural amatlah sederhana dan miskin fasilitas.
Kebijakan “pendapatan rendah, sewa rendah” mengakibatkan timbulnya fenomena kurangnya suplai rumah dan banyak rumah yang tak terawat. Penguasa melihat fenomena ini sebagai potensi akan kerusuhan sosial. Akhirnya, sejak 1978 seiring dengan kepemimpinan Deng Xiaoping kebijakan perumahan di Cina mu- lai bergeser menjadi lebih liberal. Pada mulanya pergeseran ini dilakukan secara hati-hati, dengan negara masih memegang kontrol langsung atas produksi dan alokasi rumah melalui unit kerja dan otoritas lokal sambil di sisi lain harga sewa di rumah milik unit kerja ditingkatkan secara gradual agar sama dengan level harga pasar. Harga sewa yang lebih tinggi ini akan mengurangi beban subsidi peme- rintah dan sekaligus menyiapkan warga agar kelak mereka siap membeli rumah milik. Baru akhirnya pada tahun 1988, pemerintah mengakui bahwa reformasi perumahan adalah hal strategis yang dapat membawa keuntungan ekonomi dan sosial.
Pada tahun 1994, diluncurkan reformasi kebijakan perumahan yang cukup drastis pada level nasional dengan diberlakukannya “Keputusan Departemen Negara tentang Pendalaman Reformasi Perumahan di Kota dan Kota Kecil (town- ship).” Ada lima langkah yang diterapkan melalui keputusan tersebut: pertama,
pembagian peran dalam tanggung jawab perumahan, di mana negara, unit kerja, dan individu membentuk tripartit kemitraan; kedua, membentuk Housing Provi- dent Fund (HPF) sebagai badan yang berfungsi secara eksklusif untuk memberi bantuan pendanaan rumah. Sumber pendanaan HPF didapat dari unit kerja dan individu yang bersama-sama melakukan kontribusi pada rekening umum. Selain itu, bank yang ditunjuk juga memberi dana tambahan dengan pinjaman individ- ual yang didapat melalui hipotek; ketiga, sosialisasi dan profesionalisasi manaje-
men perumahan: penyusutan peran dari negara dan unit kerja dalam produksi dan alokasi rumah dengan memberikan peran yang besar pada agen profesional untuk mengelola rumah; keempat, menjual rumah sewa publik kepada penghu- ni yang mendiaminya; dan kelima, rumah untuk rumah tangga berpendapatan menengah dan rendah tetap disediakan oleh negara, dengan jumlah tidak lebih dari 20% total jumlah rumah di suatu kota.
Pada tahun 1998 sistem subsidi rumah mulai diganti dari penyediaan rumah subsidi ke subsidi yang langsung diberikan dalam bentuk uang. Dalam skema yang baru, pemerintah memberikan uang kepada pekerja agar digunakan untuk membeli atau menyewa rumah. Akan tetapi, pekerja yang telah mendapat subsidi uang ini tidak boleh lagi membeli atau menyewa rumah subsidi. Pada ta- hun yang sama pemerintah juga menerapkan sistem suplai rumah tiga tingkat yang disesuaikan dengan kelas yang dilayani: kelompok berpendapatan rendah dilayani dengan rumah dengan harga sewa rendah atau subsidi uang untuk me- minjam rumah, kelompok berpendapatan menengah dilayani dengan rumah ekonomi (economy housing) yang dijual dengan harga yang ditetapkan peme- rintah, dan kelompok berpendapatan tinggi kebutuhan rumahnya diserahkan murni pada pasar.
Gambar 1.7. Permukiman di Chongwen, Cina Sumber : New World China Land, 2009
Reformasi kebijakan perumahan di Cina tidak dilakukan serentak secara nasional, melainkan diujicobakan terlebih dahulu di beberapa kota besar (Shang- hai dan Guangdong) sebelum diaplikasikan ke kota-kota lain. Ujicoba dilakukan di beberapa kota besar yang menjadi percontohan dengan tujuan agar kemajuan dan hasilnya bisa dimonitor, juga mencegah terjadinya instabilitas nasional.
HPF adalah tulang punggung dari kebijakan reformasi perumahan Cina. Latar belakang pembentukan dari institusi yang dimodelkan dari institusi serupa yang ada di Singapura ini adalah keadaan tahun 1980-an di mana kebijakan me- ningkatkan harga sewa rumah sesuai dengan harga pasar ternyata tidak berha- sil dengan baik karena tidak diimbangi dengan peningkatan pendapatan warga yang menjadi kelompok sasaran. HPF memberikan bantuan dana kepada kelom- pok warga yang membutuhkan. Shanghai adalah kota tersukses yang menerap- kan skema HPF.
Kebijakan perumahan di Cina masih mengalami berbagai hambatan, di an- taranya keterjangkauan harga rumah, akses masyarakat berpendapatan rendah, kenaikan harga sewa yang tak diimbangi dengan kenaikan gaji pekerja, gagal- nya pembersihan rumah kumuh atau rumah yang tak terawat dengan baik, dan hak properti yang belum sepenuhnya dijamin keamanannya. Di antara masalah- masalah tersebut, tiga yang pertama patut mendapatkan perhatian lebih karena adanya keterkaitan yang erat. Problem pokoknya, advokasi pemerintah untuk membuat kebijakan yang berkeadilan (pro pasar dengan tetap memperhatikan rumah tangga lemah) belum dapat terlaksana secara maksimal karena kemauan politik yang kurang tinggi untuk membantu warga miskin. Contohnya, meskipun telah ditetapkan kebijakan perumahan yang disesuaikan dengan kategori kelas sejak 1998, namun ternyata di beberapa kota skema rumah sewa dengan harga yang rendah tidak disediakan. Bahkan pada kota yang telah menyediakan skema tersebut, jumlah orang yang membutuhkan masih jauh lebih besar daripada stok rumah yang tersedia.