BAB III ANALISA DAN KONSEP PERANCANGAN
3.1 Analisa Perancangan
Secara geografi Kota Binjai berada pada 3'31'40" - 3'40'2" Lintang Utara dan 98'27'3" - 98'32'32" Bujur Timur dan terletak 28 m diatas permukaan laut. Kawasan Kelurahan Tanah Tinggi ini memiliki luas 92 Ha (± m2). Luas kawasan ini didominasi oleh kawasan pemukiman penduduk seluas 56,44 Ha.
Lokasi proyek terletak pada Kota Binjai , tepatnya Kecamatan Binjai Utara, Kelurahan Tanah Tinggi (lihat gambar 3.1), di dalam kawasan perancangan Master PlanTransit Oriented Development Binjai (lihat gambar 3.2) dengan luas Site 32.000 m2 yang menurut buku The Next American Metropolis dikategorikan sebagai daerah komersial dengan fungsi-fungsi yang didesain berupa Hotel mixed-use, retail, dan RTH (lihat gambar 3.3).
Gambar 3.1 Peta Kecamatan Binjai (Sumber : RTRW Kota Binjai )
Gambar 3.2 Kawasan Perancangan Master Plan TOD Binjai (Sumber : Data Pribadi )
Gambar 3.3 Fungsi-Fungsi dalam Lokasi Proyek (Sumber : Data Pribadi )
Terdapat beberapa potensi pada site yaitu, site berada dalam radius 500 m dari titik tengah rel kereta api yang dalam konsep TOD merupakan daerah Inti komersial (Urban TOD), terdapat bangunan lama stasiun kereta api yang di preservasi, dan terletak di jalan besar bersebrangan dengan Binjai Super Mall.
3.1.2 Analisa Tata Guna Lahan
Terdapat beberapa potensi pada site yaitu site merupakan site yang direncanakan untuk pengembangan kawasan kereta api dengan peruntukan kawasan komersial dengan fungsi pendukung transit, dengan bangunan-bangunan sekitar seperti, stasiun kereta api, terminal bus, apartemen, , shopping mall, gedung perkantoran, , retail-retail dapat dilihat pada gambar 3.4, dan fungsi-fungsi pendukung eksisting seperti, gedung telkom, rumah ibadah (Mesjid dan Gereja), Sekolah, dan rumah adat menjadi pendukung site seperti pada gambar 3.5 berikut.
Shopping Mall Stasiun & Terminal Apartemen & Retail Office
Gambar 3.4 Fungsi Tata Guna Lahan Pendukung Transit (Sumber : Data Pribadi )
Gambar 3.5 Fungsi Tata Guna Lahan Eksisting (Sumber : Data Pribadi )
3.1.3 Analisa Sirkulasi dan Pencapaian
Site terletak diantara jalan Cut Nyak Dhien yang merupakan jalan lokal sekunder 2 arah dengan lebar total 8 meter dan jalan Ikan Hiu yang merupakan jalan arteri sekunder 2 arah dengan lebar total 11 meter. Dimana site terpisahkan oleh rel kereta api dengan pencapaian ke site dapat melalui kedua jalan yang terhubung dengan jembatan penyebrangan seperti pada gambar 3.6.
Keterangan :
: Sirkulasi Kereta Api
: Sirkulasi Jembatan Penyebrangan : Sirkulasi Kendraan
: Pencapaian
Gambar 3.6 Analisa Sirkulasi dan Pencapaian (Sumber : Data Pribadi )
Potensi pada jalan-jalan tersebut yaitu terletak di pinggir jalan sehingga pencapaian ke dalam site sangat mudah, dilalui oleh angkutan umum, becak, mobil, dan sepeda motor, dan jalan Ikan Hiu merupakan jalan pusat atau inti pada kawasan TOD.
3.1.4 Analisa Kawasan Sekitar
Gambar 3.7 Analisa Kawasan Sekitar I (Sumber : Data Pribadi )
Pada gambar 3.7 , dapat dilihat bahwa pada bagian barat site, terdapat makam pahlawan dan tugu Kota Binjai. Kedua tempat tersebut merupakan titik / tempat utama dari Kota Binjai dan pada sekitaran dari daerah tersebut merupakan bangunan dengan fungsi komersil. Pada bagian selatan site, terdapat bangunan Binjai Super Mall, yang sekitarannya juga terdapat banyak retail / ruko komersil. Pada bagian timur, terdapat terminal dan stasiun pusat Kota Binjai. Dan pada bagian utara, terdapat retail / ruko kecil milik warga sekitar, dan juga perumahan-perumahan kecil yang rata-rata memiliki ketinggian 1 lantai.
Gambar 3.8 Analisa Kawasan Sekitar II
Pada gambar 3.8 merupakan kawasan-kawasan disekitar site, baik site dari rancangan TOD maupun lokasi proyek pada site TOD. Jika dilihat pada kawasan sekitar dari site, maka didapati bahwa site dikelilingi oleh bangunan-bangunan dengan fungsi mayoritas sebagai komersil, oleh karena itu, apabila pembangunan pada site akan dibangun hotel mixed-use dengan mengakomodasi fasilitas transit dan bisnis, maka hal tersebut akan mendukung fungsi-fungsi bangunan sekitarnya.
3.1.5 Analisa View
Berdasarkan pada konsep TOD mengenai arah orientasi bangunan, maka potensi view terhadap kegiatan transit menjadi perhatian utama dan harus didesain dengan menarik, seperti pada gambar 3.9.
Keterangan :
: View direkomendasikan oleh Konsep TOD sebagai orientasi utama
aaaaaaaabangunan.
: View menghadap ke jalan raya harus didesain dengan baik dan
aaaaaaaamenarik.
: View merespon terhadap kedatangan kereta api ke kawasan TOD : View menghadap ke Stasiun kereta api baru dan lama Kota Binjai
Gambar 3.9 Analisa View (Sumber : Data Pribadi )
Dapat dilihat pada gambar 3.9, arah panah view berwarna merah merupakan orientasi utama bangunan menghadap ke kereta api sesuai dengan konsep TOD, arah panah berwarna biru merupakan view terhadap kedatangan dan kepergian kereta api yang dapat diamati dari kejauhan menuju ke stasiun kereta api. PAda arah panah berwarna hitam merupakan bangunan stasiun yang terintegrasi melalui
skybridge. pada arah panah berwarna kuning merupakan view menghadap ke jalan raya Cut Nyak Dhien dan Ikan Hiu sebagai aksesibilitas warga sekitar kawasan TOD kedalam site. kesimpulan pada analisa view, pada arah panah berwarna merah, kuning biru, diperlukan bukaan untuk memaksimalkan potensi view pada site, sedangkan pada arah panah hitam diperlukan bukaan untuk pencahayaan alami.
3.1.6 Analisa Peraturan dan Aturan
Pada gambar 3.10 Dapat dilihat bahwa site terkena garis sempadan kereta api, dimana untuk jalur rel yang lurus, jarak bebas tanaman lebih besar atau sama dengan 11 meter dan jarak bebas bangunan lebih besar atau sama dengan 20 meter, sedangkan untuk jalur rel yang lengkung jarak bebas tanaman dan bangunan lebih besar dari 23 meter. Perlu adanya solusi dalam mengatasi site yang sempit memanjang.
Gambar 3.10 Analisa Peraturan dan Aturan (Sumber : Data Pribadi )
3.1.7 Analisa Kebisingan
Pada gambar 3.11 berikut dapat dilihat bahwa rel kereta api yang di prediksikan akan bertambah dari 1 jalur menjadi 2 jalur akan meningkatkan tingkat kebisingan menjadi tinggi atau lebih tinggi. Perlu adanya solusi untuk mengurangi akustik dari kereta api. Bagian timur dan barat masing- masing
sitemerupakan area sirkulasi pejalan kaki yang berasal dari stasiun kereta api, apartemen, dan masyarakat sekitar kawasan sehingga tingkat kebisingan rendah. Sedangkan pada bagian jalan Cut Nyak Dhien dan jalan Ikan Hiu merupakan jalan arteri sekunder dan jalan lokal sekunder sehingga tingkat kebisingan sedang.
Keterangan :
: Tingkat Kebisingan Tinggi : Tingkat Kebisingan Sedang : Tingkat Kebisingan Rendah
Gambar 3.11 Analisa Kebisingan (Sumber : Data Pribadi )
3.1.8 Analisa Orientasi Matahari
Pada gambar 3.12. terlihat bahwa fasad bagian barat dan timur dapat digunakan secondary skin untuk mengurangi kalor yang masuk kedalam bangunan. Pada fasad bagian selatan dan utara merupakan daerah paling strategis yang mendapat pencahayaan alami terlama dan dengan bentuk site yang memanjang mendukung untuk memanfaatkannya sebagai tempat solar panel jika diperlukan.
Gambar 3.12 Analisa Orientasi Matahari (Sumber : Data Pribadi )
3.1.9 Analisa Pola Kegiatan
Berdasarkan fungsi hotel transit yaitu untuk akomodasi kebutuhan penginapan para pebisnis dan pengguna fasilitas bisnis. Sebuah hotel juga memiliki tulang organisasi penting sebagai penggerak setiap divisi fasilitas yang ditawarkan oleh hotel transit. Dibawah ini merupakan pelaku dalam hotel transit: 1. Tamu Hotel
Jenis tamu hotel sebagai sasaran target adalah para wisatawan bisnis (business traveler) domestik maupun mancanegara. Tipe pebisnis meliputi; pedagang, pengusaha, peserta konvensi/ konferensi, pejabat pemerintahan dan lain-lain. Karakter tamu hotel:
- berpergian seorang diri atau berkelompok - menginap dalam jangka waktu relatif singkat
- efisien dalam waktu, sehingga pertimbangan jarak pencapaian ke objek tujuan harus sedekat mungkin
- pertimbangan ekonomi dan fasilitas - dalam hal ini, rekreasi tidak diprioritaskan
Menurut pengertian Hotel Transit berdasarkan fungsi dan lamanya tamu menginap, Berikut lampiran bagan karakter pelaku bisnis dalam pertimbangan penggunaan kamar hotel transit.
Tabel 3.1 Karakter pelaku bisnis
Pelaku Karakter kegiatan Kebutuhan faslitas Perorangan Single Menginap Sangat efisien biaya Menginap Kerjasama bisnis Perdagangan memiliki area pertemuan bisnis Grup single atau
double harga tidak dipermasalah kan Menginap Kerjasama bisnis Rapat Memiliki area pertemuan bisnis 2. Pengunjung Hotel
Pengunjung hotel dikelompokkan bagi para pengguna fasilitas hotel, yaitu berupa substansi atau kelompok tertentu yang memanfaatkan fasilitas hotel seperti
Function Room yaitu ruangan untuk berbagai macam pertemuan antara lain; pameran, seminar, pertemuan atau pernikahan. Selain itu, pengunjung juga dapat menikmati makanan dan minuman di restoraan dan cafe atau bar di dalam hotel. Individu atau kelompok yang memilki hubungan dengan tamu hotel untuk melakukan aktivitas bisnis juga termasuk dalam kategori pengunjung hotel. Berikut merupakan bagan karakter dan kebutuhan pengunjung hotel.
Tabel 3.2 Karakter dan kebutuhan pengunjung hotel
Pelaku Karakter Kegiatan Kebutuhan
Fasilitas Substansi/ kelompok tidak memiliki hubungan dengan tamu hotel parkir kendaraan menyelenggara pameran melakukan seminar bisnis pertemuan akbar acara pernikahan makan, minum tempat parkir rg serbaguna (ball room)
toilet khusus area
ball room.
resto, cafe dan bar
Individu memiliki hubungan dengan tamu hotel
parkir kendaraan
perdagangan
kerjasama bisnis
tempat parkir
lobby dengan ruang tunggu yang
perdagangan nyaman.
café, bar sebagai
meeting point toilet pengunjung dilantai dasar.
3. Karyawan Hotel
Karyawan hotel merupakan tulang organisasi sistem hotel, berdasarkan pembagian wilayah kebutuhan ruang fasilitas hotel maka karyawan hotel di masing-masing divisi memiliki peranan penting dalam lingkup wilayah pekerjaannya.
Tabel 3.3 Karakter dan kegiatan karyawan hotel
Pelaku Karakter Kegiatan Kebutuhan
Fasilitas General Manager Bertanggung jawab dalam organisasi kegiatan hotel
bekerja dalam ruang kantor
Ruang kerja kantor GM
Asst Manager Menaungi seluruh divisi
pegawai hotel
bekerja dalam ruang kantor
Ruang kerja kantor Asst GM
Personalia Melayani dan ramah Bekerja dalam ruang
kantor
Ruang kerja kantor personalia
Teknisi Teliti, teknis Melakukan pekerjaan teknis
Rg servis utilitas gedung
Marketing Bersosialisasi Bekerja dalam ruang
kantor
Ruang kantor marketing Security Sigap dan tegas menjaga keamanan Rg Security, pos
keamanan Room Div: - House keeping - laundy - Front office
Melayani dan ramah membersihkan ruangan dan perabot
melayani tamu penginapan rg house keeping rg laundry resepsionis kasir
F & B Div: - Juru masak - Pelayan
Melayani dengan ramah dan sigap
mempersiapkan makanan mengantarkan makanan dapur gdg penyimpanan makanan ruang pelayan
Skema Alur Kegiatan
Skema Kegiatan Tamu dan Pengunjung Hotel
Gambar 3.13 Skema Kegiatan Tamu Hotel
Skema Kegiatan Pengelola dan Pegawai Hotel
3.1.10 Analisa Program Ruang
Tabel 3.4 Program ruang Hotel mixed-use
Fungsi Kebutuhan Ruang Standar (org/unit) Sumbe r Kapasita s Area (m2) Primer Hotel Standar 1 single
bed,KM/WC, bedside tables, wardrobes 24m2//Kamar ASS 122 Kamar 2928 Deluxe 2 single bed,KM/WC, bedside tables, wardrobes 24m2//Kamar ASS 88 Kamar 2112
Lobby Lobby 0.99m2/Ruang TSS 160 Kamar 182 Area informasi 0.13m2/Ruang 160 Kamar Resepsionis
R. kontrol 16m2/Unit 1 Unit Toilet wanita WC 2m2/WC ADN 2 Unit 4 Disability WC 3.84m2/WC 1 Unit 3.84 Wastafel 0.54m2/WC 3 Unit 1.62 Toilet pria WC 2m2/WC ADN 2 Unit 4 Disability WC 3.84m2/WC 1 Unit 3.84 Wastafel 0.54m2/WC 3 Unit 1.62 Urinal 2m2/WC 4 Unit 8 Sekunder Back Office Executiv e office General manager
4.5m2/org ADN 3 org 13.5 Ass General
manager
4.5m2/org 3 org 13.5 R. staff 5m2/org 20 org 100 R. meeting 2.4m2/org 20 org 48
R. tamu 5.4m2/org 6 org 32.4 HDR R. manager 4.5m2/org ADN 3 org 13.5 R. staff 4.5m2/org 5 org 22,5 Front
office
R. manager 4.5m2/org ADN 3 org 13.5 R. staff 4.5m2/org 5 org 22.5 House
keeping
Kantor House keeping
5m2/org ADN 6 org 30
Kantor Laundry 0.63m2/ruang TSS 100 kamar 63 Linen 0.33m2/ruang 100 33
Storage kamar Laundry Storage 0.72m2/ruang 100 kamar 72 Loading dock 0.15m2/ruang 100 kamar 15 R. makan 9.5m2/unit P.H.D 1 unit 9.5 Dapur 20% R.makan ADN 1 unit 1.9 Warehouse 0.19m2/ruang TSS 100
kamar
19 Divisi
Teknis
R. manager 4.5m2/org ADN 3 org 13.5 R. staff 4.5m2/org 5 org 22.5 Divisi
F&B
R. manager 4.5m2/org ADN 3 org 13.5 R. staff 4.5m2/org 5 org 22.5 Storage Loading
dock
5m2/unit ASS 10 unit 50 General warehouse 0.182m2/org TSS 5 org 0.91 Material warehouse 0.4m2/org 5 org 2 Warehouse appliance 0.23m2/org 5 org 1.15 Food & Beverage Restora n Hall resepsionis
1.3m2/org ADN 10 org 13 R. makan 1.5m2/org 50 org 75 Dapur 20% R.makan 1 unit 15 Warehouse 50% Dapur 2 unit 15
Loading dock
20.64m2/truk 2 truk 42 R. karyawan 6m2/org ASS 5 org 30 Kasir 7.5 m2/org 1 org 7.5 Area duduk 1.44 m2/org ADN 50 org 72 Cafe Area duduk 0.63m2/Kmr TSS 100
kamar 63 Dapur dan pantry 20% x Area duduk NMH 1 unit 12.6 Warehouse 50% dapur ADN 1 unit 6.3
Kasir 7.5 m2/org ASS 1 org 7.5 Retails Specialit
y Store
Retail store 40m2/module ASS 47 module
1880
Conveni ence Store
Retail store 40m2/module 2 module 80
Fasilitas Bisnis Lounge Bisnis Area duduk 0.63m2/ Kamar TSS 100 kamar 63 Meeting Room
Hall 1.2 m2/org ADN 100 org 120 warehouse 0.36 m2/
kamar
ATM Gallery ATM Gallery 2 m2/org ASS 15 org 30 Utilitas (R.M&E) R. Panel 2.25m2/ Ruang TSS 1 unit 2.25 R. Generator 0.09m2/ Ruang 1 unit 0.09 R. Pompa 0.2m2/ Ruang 1 unit 0.2 Warehouse 0.36 m2/ Ruang 1 unit 0.36 Sirkulasi 30% 2540.7m2 8469 Total Luas 11010 Keterangan :
NAM : Next American Metropolis TSS : Time Savers Standarts
HMC : Hotel, Motel, and Condominium
ADN : Architect’s Data Neufert
NMH : New Metric Handbook
BP&DS : Building Planning & Design Standart ASS : Asumsi
AJM :A.J Metric
3.1.11 Analisa Kebutuhan unit VRV/ VRF
Berdasarkan CEDengineering.com , standar panjang maksimum pipa dan unit yang di izinkan adalah :
1. Jarak vertikal maksimum antara unit outdoor dan indoor yang terjauh adalah 50 m.
2. Jarak vertikal maksimum yang diizinkan antara dua individu unit indoor
adalah 15 m.
3. Maksimum keseluruhan panjang pipa refrigerant antara unit outdoor dan
Gambar 3.15 Standar Panjang VRV/VRF
(Sumber : ASHRAE standards)
Berdasarkan Daikin Handbook VRV III , berikut adalah fitur VRV/ VRF yang digunakan :
1. Jumlah maksimal unit indoor yang dapat dihubungkan 64 unit indoor/ unit
outdoor.
2. Dimensi unit outdoor (1680mm X 930mm X 765mm).
3. Dimensi unit indoor (246mm X 840mm X 840mm).
Berdasarkan standar diatas, perhitungan pada bangunan yang didesain adalah sebagai berikut:
1. Jarak vertikal maksimum antara unit outdoor dan indoor yang terjauh adalah 30 m.
2. Jarak vertikal maksimum antara dua individu unit indoor adalah 5 m 3. Maksimum keseluruhan panjang pipa refrigerant antara unit outdoor dan
= Panjang maksimum pipa horizontal antar unit indoor menuju core + Panjang maksimum pipa vertical antar unit indoor ke unit outdoor
= 64 m + 30 m = 94 m
4. Jumlah maksimal unit indoor yang dapat dihubungkan pada bangunan adalah:
= 10 outdoor unit x 64 indoor unit = 640 unit indoor
indoor unit yang digunakan pada bangunan adalah sebanyak =unit indoor podium + unit indoor Tower
=(85+75+53+53) + [65+(3 x 71)] = 266 + 278
3.2Konsep Perancangan
