PERANCANGAN HOTEL
MIXED-USE
DI KAWASAN
TRANSIT ORIENTED DEVELOPMENT
(TOD ) BINJAI
LAPORAN AKHIR SKRIPSI
RTA 4231 - STUDIO PERANCANGAN ARSITEKTUR 6
SEMESTER B TAHUN AJARAN 2014 / 2015
Sebagai Persyaratan untuk Memperoleh Gelar Sarjana Arsitektur
Oleh :
JAMES 110406099
DEPARTEMEN ARSITEKTUR
FAKULTAS TEKNIK
PERANCANGAN HOTEL
MIXED-USE
DI KAWASAN
TRANSIT ORIENTED DEVELOPMENT
(TOD ) BINJAI
LAPORAN AKHIR SKRIPSI
RTA 4231 - STUDIO PERANCANGAN ARSITEKTUR 6
SEMESTER B TAHUN AJARAN 2014 / 2015
Sebagai Persyaratan untuk Memperoleh Gelar Sarjana Arsitektur
Oleh :
JAMES 110406099
DEPARTEMEN ARSITEKTUR
FAKULTAS TEKNIK
PERANCANGAN HOTEL
MIXED-USE
DI KAWASAN
TRANSIT ORIENTED DEVELOPMENT
(TOD )BINJAI
Oleh :
JAMES 110406099
Medan, Agustus 2015
Disetujui Oleh :
Dr. Achmad Delianur Nasution S.T., M.T. IAI Dosen Pembimbing
Ketua Departemen Arsitektur
SURAT HASIL PENILAIAN PROYEK TUGAS AKHIR (SHP2A)
Nama : James
NIM : 110406099
Judul Proyek : Perancangan hotel mixed-use dikawasan transit oriented adevelopment (TOD) Binjai
Rekapitulasi Nilai :
A
B+
B
C
C+
D
E
Dengan ini mahasiswa yang bersangkutan dinyatakan :
KATA PENGANTAR
Penulis bersyukur kepada Tuhan Yang Maha Esa atas segala berkat dan karunia-Nya dimampukan untuk menyelesaikan skripsi ini sebagai syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Teknik Arsitektur pada Universitas Sumatera Utara (USU) Medan.
Penulis juga ingin menyampaikan penghargaan dan terima kasih kepada : 1. Bapak Achmad Delianur, selaku Dosen Pembimbing yang telah membantu
memberikan petunjuk dan pengarahan dalam penulisan skripsi ini.
2. Bapak Hajar Suwantoro dan Ibu Benny O Y, selaku Dosen Penguji yang telah bersedia menjadi penguji dalam kasus ini.
3. Kedua orangtua serta saudara - saudara perancang yang tercinta, yang telah memberikan semangat, dorongan, dan bantuan untuk menyelesaikan studi dan skripsi penulis di Universitas Sumatera Utara (USU) Medan.
4. Rekan - rekan mahasiswa yang telah memberikan motivasi serta dorongan hingga selesainya skripsi ini.
Penulis menyadari bahwa penyusunan skripsi ini masih jauh dari sempurna sehingga penulis sangat mengharapkan kritik dan saran yang bersifat membangun dari semua pihak sebagai bahan penyempurnaan skripsi ini.
Akhir kata, penulis berharap semoga skripsi ini dapat memberikan manfaat yang besar bagi semua pihak.
Medan, Juli 2015 Penulis,
DAFTAR ISI
1.3 Sasaran dan Lingkup Perancangan ... 4
1.4 Perumusan Masalah ... 5
1.5 Metode Pendekatan Masalah ... 5
1.6 Asumsi-Asumsi ... 6
1.7 Kerangka Berpikir ... 7
1.8 Sistematika Pembahasan ... 8
BAB II DESKRIPSI PROYEK ... 9
2.1 Lokasi Proyek ... 10
2.2 Deskripsi Umum Proyek... 11
2.3 Terminologi Judul ... 11
3.1 Analisa Perancangan ... 33
3.1.2 Analisa Tata Guna Lahan... 35
3.1.3 Analisa Sirkulasi dan Pencapaian ... 36
3.1.4 Analisa Kawasan Sekitar ... 38
3.1.5 Analisa View ... 39
3.1.6 Analisa Peraturan dan Aturan ... 41
3.1.7 Analisa Kebisingan ... 41
3.1.8 Analisa Orientasi Matahari ... 42
3.1.9 Analisa Pola Kegiatan ... 43
3.1.10 Analisa Program Ruang ... 47
3.1.11 Analisa Kebutuhan Unit VRV/VRF ... 49
3.2 Konsep Perancangan ... 52
3.2.1 Lokasi Proyek... 52
3.2.2 Implementasi Tema dalam Desain ... 53
3.2.3 Konsep Bentukan Massa dan Fasad ... 53
3.2.4 Konsep Sirkulasi... 55
3.2.5 Konsep Struktur Bangunan ... 56
3.26 Konsep Utilitas ... 57
BAB IV HASIL PERANCANGAN ... 62
4.1 Site plan dan Denah ... 63
4.2 Potongan ... 66
4.3 Perspektif ... 66
BAB V KESIMPULAN ... 68
DAFTAR PUSTAKA ... 70
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.4 Fasilitas sama-sama hotel transit ... 23
Gambar 2.5 Perspektif Karibia hotel ... 24
Gambar 2.6 Fasilitas Karibia hotel ... 25
BAB III Gambar 3.1 Peta Kecamatan Binjai ... 33
Gambar 3.2 Kawasan Perancangan Master Plan TOD Binjai ... 34
Gambar 3.3 Fungsi-Fungsi dalam Lokasi Proyek ... 34
Gambar 3.4 Fungsi Tata Guna Lahan Pendukung Transit ... 35
Gambar 3.5 Fungsi Tata Guna Lahan Eksisting ... 36
Gambar 3.6 Analisa Sirkulasi dan Pencapaian ... 36
Gambar 3.7 Analisa Kawasan Sekitar I ... 38
Gambar 3.8 Analisa Kawasan Sekitar II ... 39
Gambar 3.9 Analisa View ... 40
Gambar 3.10 Analisa Peraturan dan Aturan ... 41
Gambar 3.11 Analisa Kebisingan ... 42
Gambar 3.12 Analisa Orientasi Matahari ... 43
Gambar 3.13 Skema Kegiatan Tamu Hotel... 46
Gambar 3.14 Skema Kegiatan Pengelola Hotel ... 46
Gambar 3.15 Standar Panjang VRV/VRF... 50
Gambar 3.16 Master Plan dan Site Plan... 52
Gambar 3.17 Implementasi Tema ... 52
Gambar 3.19 Proses Bentukan Massa 2 ... 54
Gambar 3.20 Proses Bentukan Massa 3 ... 54
Gambar 3.21 Proses Bentukan Massa 4 ... 55
Gambar 3.22 Secondary Skin yang tidak berbentuk kotak ... 55
Gambar 3.23 Konsep Sirkulasi ... 56
Gambar 3.24 Sistem Struktur Bangunan ... 56
Gambar 3.25 Detail Sistem Struktur ... 57
Gambar 3.26 Konsep Utilitas ... 58
Gambar 3.27 Konsep Elektrikal ... 58
Gambar 3.28 Konsep Penghawaan ... 59
Gambar 3.29 VRV/VRF dengan beberapa unit indoor... 60
Gambar 3.30 Skema VRV/VRF ... 61
BAB IV Gambar 4.1 Site Plan ... 63
Gambar 4.2 Denah Lantai 1 ... 64
Gambar 4.3 Denah Lantai 2 ... 64
Gambar 4.4 Denah Lantai 3 ... 65
Gambar 4.5 Denah Lantai 4-6 ... 65
Gambar 4.6 Denah Lantai Atap ... 65
Gambar 4.7 Potongan Hotel mixed-use ... 66
Gambar 4.8 Keyplan Suasana Pencapaian ... 66
Gambar 4.9 Perspektif Suasana Pencapaian... 67
DAFTAR TABEL
Tabel 3.1 Karakter pelaku bisnis ... 44
Tabel 3.2 Karakter dan kebutuhan pengunjung hotel ... 44
Tabel 3.3 Karakter dan kegiatan karyawan hotel ... 45
ABSTRAK
Isu keberlanjutan (sustainability) merupakn isu yang kian melekat dengan proses perencanaan dan perancangan lingkungan binaan. Salah satu isu dari pada keberlanjutan adalah kemacetan. Permasalahan kemacetan sudah menjadi hal yang wajar terjadi di kota-kota berkembang di Indonesia. Permasalahan kemacetan memberi banyak dampak negatif baik secara langsung maupun secara tidak langsung. Paradigma kota-kota besar di dunia tentang mengatasi permasalahan kemacetan melalui penerapan konsep-konsep yang mengedepankan intergrasi antara pengguna lahan dengan transportasi. Salah satu konsep yang diterapkan di kota-kota besar di dunia adalah TOD. Transit Oriented Development
atau TOD adalah suatu konsep kawasan yang terpusat diperpindahan moda transportasi dimana kawasan tersebut memiliki jarak nyaman untuk berjalan kaki serta dapat melakukan aktivitas-aktivitas sehari-hari didalamnya tanpa perlu menggunakan kendraan pribadi (automobile). Kota Binjai sebagai lokasi pengembangan TOD, merupakan salah satu bagian dalam kawasan metropolitan Mebidangro, kota yang sedang berkembang. Lokasi kasus perancangan ini terletak pada kawasan radius 1 km stasiun kereta api. Binjai memiliki stasiun dengan rute dari Medan menuju Aceh yang terhenti jalurnya sampai di Binjai. Dengan menghidupkan kembali rute menuju Aceh ini berpotensi menjadikan Binjai sebagai sebuah kawasan transit ataupun titik tengah untuk peluang-peluang transaksi bisnis antar Aceh dengan Medan. Dengan pemilihan fungsi bangunan hotel dan retail dimaksud sebagai wadah/ tempat beristirahat selama masa transit, menemui rekan bisnis, serta melakukan transaksi bisnis. Desain bangunan ini menggunakan tema arsitektur fungsionalisme dengan tujuan-tujuan yang ingin dicapai dalam sustainability dan TOD, pemilihan tema ini bermaksud untuk menerjemahkan kedalam fungsi-fungsi yang akan di implementasikan kedalam desain mengikuti karakteristik dan ciri khas fungsional ini diharapkan dapat mengekspresikan/ mengeksplorasi desain tersebut secara lebih mendalam.
ABSTRACT
Sustainability is an issue that is increasingly attached to the planning and design
of the built environment. One issue is the sustainability of the traffic jamming.
Problems of traffic jamming has become a natural thing happening in developing
cities in Indonesia. Traffic jamming problems gave many negative impacts both
directly and indirectly. Paradigm major cities in the world about tackling the
problems of traffic jamming through the application of concepts that promote
integration between land use with transportation. One concept that is applied in
major cities in the world are TOD. Transit Oriented Development or TOD is a
concept in an area centralized on modes of transport where the area has a
comfortable distance to walk and able to perform daily activities therein without
the need to use personal vehicle (automobile). Binjai as TOD development sites, is
one part of the metropolitan area Mebidangro, growing city. Locations case of
this design lies in the area of 1 km radius of the Binjai train station. Binjai has a
station route from Medan to Aceh who stopped in its tracks until Binjai. By
reviving this route to Aceh potential to make Binjai as a transit region or midpoint
for opportunities of business transactions between Aceh with Medan. With the
selection of the hotel and retail building functions referred to as containers /
resting place during transit, to meet business partners, and conduct business
transactions. The building design using functionalism architecture themes with
the objectives to be achieved in sustainability and TOD, the selection of this theme
intends to translate the functions that will be implemented into the design follows
the functional characteristic and is expected to express / explore the design basis
more depth.
ABSTRAK
Isu keberlanjutan (sustainability) merupakn isu yang kian melekat dengan proses perencanaan dan perancangan lingkungan binaan. Salah satu isu dari pada keberlanjutan adalah kemacetan. Permasalahan kemacetan sudah menjadi hal yang wajar terjadi di kota-kota berkembang di Indonesia. Permasalahan kemacetan memberi banyak dampak negatif baik secara langsung maupun secara tidak langsung. Paradigma kota-kota besar di dunia tentang mengatasi permasalahan kemacetan melalui penerapan konsep-konsep yang mengedepankan intergrasi antara pengguna lahan dengan transportasi. Salah satu konsep yang diterapkan di kota-kota besar di dunia adalah TOD. Transit Oriented Development
atau TOD adalah suatu konsep kawasan yang terpusat diperpindahan moda transportasi dimana kawasan tersebut memiliki jarak nyaman untuk berjalan kaki serta dapat melakukan aktivitas-aktivitas sehari-hari didalamnya tanpa perlu menggunakan kendraan pribadi (automobile). Kota Binjai sebagai lokasi pengembangan TOD, merupakan salah satu bagian dalam kawasan metropolitan Mebidangro, kota yang sedang berkembang. Lokasi kasus perancangan ini terletak pada kawasan radius 1 km stasiun kereta api. Binjai memiliki stasiun dengan rute dari Medan menuju Aceh yang terhenti jalurnya sampai di Binjai. Dengan menghidupkan kembali rute menuju Aceh ini berpotensi menjadikan Binjai sebagai sebuah kawasan transit ataupun titik tengah untuk peluang-peluang transaksi bisnis antar Aceh dengan Medan. Dengan pemilihan fungsi bangunan hotel dan retail dimaksud sebagai wadah/ tempat beristirahat selama masa transit, menemui rekan bisnis, serta melakukan transaksi bisnis. Desain bangunan ini menggunakan tema arsitektur fungsionalisme dengan tujuan-tujuan yang ingin dicapai dalam sustainability dan TOD, pemilihan tema ini bermaksud untuk menerjemahkan kedalam fungsi-fungsi yang akan di implementasikan kedalam desain mengikuti karakteristik dan ciri khas fungsional ini diharapkan dapat mengekspresikan/ mengeksplorasi desain tersebut secara lebih mendalam.
ABSTRACT
Sustainability is an issue that is increasingly attached to the planning and design
of the built environment. One issue is the sustainability of the traffic jamming.
Problems of traffic jamming has become a natural thing happening in developing
cities in Indonesia. Traffic jamming problems gave many negative impacts both
directly and indirectly. Paradigm major cities in the world about tackling the
problems of traffic jamming through the application of concepts that promote
integration between land use with transportation. One concept that is applied in
major cities in the world are TOD. Transit Oriented Development or TOD is a
concept in an area centralized on modes of transport where the area has a
comfortable distance to walk and able to perform daily activities therein without
the need to use personal vehicle (automobile). Binjai as TOD development sites, is
one part of the metropolitan area Mebidangro, growing city. Locations case of
this design lies in the area of 1 km radius of the Binjai train station. Binjai has a
station route from Medan to Aceh who stopped in its tracks until Binjai. By
reviving this route to Aceh potential to make Binjai as a transit region or midpoint
for opportunities of business transactions between Aceh with Medan. With the
selection of the hotel and retail building functions referred to as containers /
resting place during transit, to meet business partners, and conduct business
transactions. The building design using functionalism architecture themes with
the objectives to be achieved in sustainability and TOD, the selection of this theme
intends to translate the functions that will be implemented into the design follows
the functional characteristic and is expected to express / explore the design basis
more depth.
BAB I
BAB I
PENDAHULUAN
1.1Latar Belakang
Isu keberlanjutan (sustainability) merupakan isu yang kian melekat dengan proses perencanaan dan perancangan lingkungan binaan. Dengan semakin rumitnya permasalahan khususnya kemerosotan kualitas lingkungan hidup manusia tidak pelak lagi pada masa kini dan yang akan datang isu keberlanjutan akan menjadi tolok ukur utama keberhasilan suatu karya arsitektural. Saat ini, masalah-masalah yang muncul dalam kehidupan sehari-hari hanya diselesaikan dengan cara praktis, hal ini menunjukkan bahwa masih kurangnya pemahaman ataupun kepedulian masyarakat kita tentang apa yang akan terjadi kedepannya, Padahal isu keberlanjutan ini mempengaruhi cakupan yang luas yaitu mencakup aspek sosial, budaya, politik, ekonomi, dan teknis dalam kehidupan manusia.
Paradigma kota-kota besar di dunia tentang mengatasi permasalahan kemacetan sudah mulai bergeser dari cara yang kuno dimana hanya menyediakan prasarana menuju ke strategi inovatif melalui penerapan konsep-konsep yang mengedepankan intergrasi antara pengguna lahan dengan transportasi. Salah satu konsep yang diterapkan di kota-kota besar di dunia adalah TOD. TOD merupakan salah satu solusi yang tepat untuk mengatasi isu keberlanjutan(kemacetan) ini. Transit Oriented Development atau disingkat TOD adalah konsep yang awal kemunculannya merupakan hasil reaksi atas fenomena urban sprawl (perembetan kota kepinggiran) di Amerika diikuti dengan tingginya ketergantungan penduduk terhadap penggunaan jalan raya kendraan pribadi (automobile). Untuk mengurangi ketergantungan tersebut, pengembangan kota diarahkan pada titik-titik transit. Konsep ini meninjau titik-titik transit tidak hanya berfungsi Transit Oriented Development (TOD) sebagai tempat untuk menaikkan dan menurunkan penumpang saja, namun titik-titik transit tersebut dapat sekaligus berfungsi sebagai sebuah tempat berlangsungnya aktivitas perkotaan (pusat permukiman, perkantoran, perdagangan dan jasa, pendidikan, dan sebagainya). Jadi, inti daripada TOD adalah pembangunan yang terpusat diperpindahan moda transportasi. Saat ini TOD telah dipertimbangkan sebagai salah satu bentuk pembangunan kota yang berkelanjutan dan telah dipraktekkan di banyak kota di dunia dalam upaya mengurangi dominasi penggunaan kendaraan pribadi dan mempromosikan pola permukiman yang mumpuni dalam mengusung pergerakan berbasis transit.
Stasiun dan terminal yang tidak terintergrasi. Terminal terpadu hanya berupa nama dan disalah artikan pengunaanya karena terpadu yang dimaksudkan adalah terpadu sebagai sebuah kesatuan utuh kemudian yang disalah artikan menjadi terpadu yang terletak berdekatan. Sebagai contoh terminal terpadu Amplas, terminal ini telah gagal karena frekuensi pengguna terminal sangatlah minim, gedung terminal tidak berfungsi semestinya dan semua pengguna transportasi umum ini bisa naik turun dimanapun dan kapanpun mereka mau diluar terminal (meningkatkan kemacetan). Alhasil terminal terpadu tersebut menjadi tempat peristirahatan dan ngopi khusus para supir saja. Permasalahan inilah sebagai acuan atau gambaran untuk dijadikan isu keberlanjutan yang dapat di cegah dengan menerapkan konsep TOD agar Binjai tidak bernasib sama dengan terminal yang ada di Medan.
1.2Maksud dan Tujuan
Adapun maksud dan tujuan proyek ini adalah :
1. Merencanakan bangunan mixed-use hotel dengan retail di kawasan TOD, Kota Binjai.
2. Merancang bangunan mixed-use yang walkable sehingga nyaman dan mudah diakses dengan berjalan kaki.
3. Merancang ruang-ruang publik untuk mendukung berbagai aktifitas dan kegiatan.
1.3Sasaran dan Lingkup Perancangan
Adapun batasan perencanaan proyek ini adalah bangunan sebagai wadah kegiatan Transit, perhotelan dan kegiatan pendukung berupa retail.
Yang menjadi lingkup dan batasan perancangan dalam bangunan ini adalah sebagai berikut :
2. Perancangan mengikuti standar ukuran ruang terhadap masing-masing kegiatan.
3. Bangunan ini didesain dengan menggunakan unsur-unsur perancangan arsitektur, sehingga dapat memberikan manfaat kepada masyarakat. 4. Pembahasan proyek pada penerapan konsep arsitektur fungsional yang
dikaitkan dengan fungsi proyek.
1.4Perumusan Masalah
1. Bagaimana merencanakan dan merancang hotel dengan fungsi mix-use
sehingga mampu mewadahi berbagai kegiatan dan terintergrasi secara baik dan benar.
2. Bagaimana merencanakan pencapaian/ aksesibilitas yang mudah. 3. Bagaimana mewujudkan desain yang serasi dan mampu mencerminkan
karakter kegiatan yang ditampung didalamnya dan hemat energi.
1.5Metode Pendekatan Masalah
Adapun pendekatan masalah yang dilakukan untuk pemecahan masalah perancangan ini adalah:
1. Survey, survey langsung ke lokasi dilakukan untuk mendapatkan data-data yang akurat dari lokasi tersebut disertai dengan mengadakan studi literature sebagai penambahan dari data-data yang didapat di lokasi tersebut.
2. Studi banding terhadap proyek-proyek sejenis yang dapat memberikan poin-poin permasalahan yang harus dipecahkan maupun kelebihan dari proyek sejenis yang dapat menjadi masukan dalam perancangan. 3. Studi pustaka yang berkaitan dengan judul dan tema untuk
4. Sintesis, yaitu menggabungkan hasil analisa untuk memperoleh ide perancangan yang akan diterapkan.
1.6Asumsi-Asumsi
1.7Kerangka Berpikir
Pada gambar 1.1 dapat dilihat diagram berpikir dalam penyelesaian proses perancangan hotel + retail
Gambar 1.1 Kerangka berpikir
Latar Belakang
Sesuai dengan program pengembangan prasarana kereta api (fisik dan non-fisik) pada masa yang akan datang.
Peruntukan lahan pada kawasan komersial dan perkantoran menunjang aktivitas stasiun untuk lebih ditingkatkan penggunanya sebgai tujuan transportasi.
Kebutuhan akan sarana transportasi massal yang paling optimal dengan berbagai fasilitas penunjang dalam mendukung pengembangan wilayah kota.
Binjai memiliki stasiun dengan rute dari Medan menuju Aceh yang terhenti jalurnya sampai di Binjai. Dengan menghidupkan kembali rute menuju Aceh ini berpotensi menjadikan Binjai sebagai sebuah kawasan transit ataupun titiktengah untuk peluang-peluang transaksi bisnis antar Aceh dengan Medan.
Dengan pemilihan fungsi bangunan hotel + retail dimaksud sebagai wadah/ tempat beristirahat selama masa transit, menemui rekan bisnis, serta melakukan transaksi bisnis.
Desain bangunan ini menggunakan tema arsitektur fungsionalisme dengan tujuan-tujuan yang ingin dicapai dalam
sustainability dan TOD, pemilihan tema ini bermaksud untuk menerjemahkan kedalam fungsi-fungsi yang akan di implementasikan kedalam desain mengikuti karakteristik dan ciri khas fungsional ini diharapkan dapat mengekspresikan/ mengeksplorasi desain tersebut secara lebih mendalam.
Perumusan Masalah
Bagaimana merencanakan dan merancang hotel dengan fungsi mix-use sehingga mampu mewadahi berbagai kegiatan dan terintergrasi secara baik dan benar.
Bagaimana merencanakan pencapaian/ aksesibilitas yang mudah.
Bagaimana mewujudkan desain yang serasi dan mampu mencerminkan karakter kegiatan yang ditampung didalamnya sesuai dengan tema yang dipilih.
Maksud dan Tujuan
Menyediakan sistem transportasi yang terpadu antar jenis moda angkutan sehingga akan memudahkan perpindahan moda angkutan.
Efisiensi perjalanan dalam suatu wilayah tanpa membuang waktu dan energi.
Mendorong pemakaian kendaraan umum dengan menekan kendaraan pribadi (automobile).
Meningkatkan mobilitas dan aksebilitas untuk menunjang sektor-sektor kegiatan perkotaan.
Merancang ruang publik sebagai sarana pendukung bangunan transportasi
Pengumpulan Data
Survei Lapangan
-Kondisi lahan yang ada
1.8Sistematika Pembahasan
Sistematika pembahasan ini meliputi bagian sebagai berikut :
BAB I. Pendahuluan
Menjelaskan secara garis besar apa yang menjadi dasar perumusan perancangan yang meliputi: latar belakang, maksud dan tujuan pembahasan, sasaran, pendekatan, batasan masalah, kerangka berpikir dan sistematika pembahasan.
BAB II. Tinjauan Pustaka
Berisikan tinjauan umum maupun tinjauan khusus tentang proyek yang akan dilaksanakan seperti beberapa teori yang dapat membantu dalam proses perencanaan/perancangan, posisi site, kondisinya, potensi yang ada, ketentuan dan peraturan yang ada, studi banding proyek yang sejenis.
BAB III. Analisa dan Konsep Perancangan
Berisikan analisa kondisi tapak dan lingkungan, analisa fungsional, analisa teknologi, analisa dan penerapan tema, dan konsep penerapan hasil analisis komprehensif yang digunakan sebagai alternatif pemecahan masalah.
BAB IV. Hasil Perancangan
Berisi gambar hasil perancangan dengan penjelasan-penjelasan pendukung konsep.
BAB V. Kesimpulan
Berisi Kesimpulan dari perancangan
BAB II
BAB II
DESKRIPSI PROYEK
2.1Lokasi Proyek
Lokasi site berada di kota Binjai, tepatnya di Binjai Timur, Sumatera Utara, seperti pada gambar 2.1 berikut.
2.2 Deskripsi Umum Proyek
Adapun penjelasan deskripsi proyek secara umum adalah :
1. Judul proyek : Perancangan hotel mixed-use di kawasan transit oriented
Pemilik Proyek: PT. Kereta Api Medan / Pemerintah Kota Binjai.
2.3Terminologi Judul
Pengertian tentang terminologi dari judul proyek Perancangan hotel mixed-use
di kawasan transit oriented development (TOD) Binjai adalah :
Hotel : Badan usaha yang menyediakan layanan penginapan, penyediaan makanan dan minuman serta fasilitas pendukung lainnya.
Transit Oriented Development (TOD): Sebuah konsep pengembangan kota dimana usaha yang dilakukan adalah memasukkan berbagai fungsi kegiatan (mixed-use/intensifikasi) di area stasiun transit hingga sejauh radius yang dapat dijangkau pejalan kaki.
Jadi Perancangan Hotel mixed-use di kawasan Transit Oriented Development
(TOD) Binjai dapat diartikan sebagai bangunan dengan fungsi hotel mixed-use
yang mengakomodasi berbagai fasilitas pada kawasan TOD seperti kebutuhan transit dan bisnis dan mudah dijangkau oleh pejalan kaki.
2.4Tinjauan Umum Hotel
2.4.1 Pengertian Hotel
Secara harfiah, kata hotel berasal dari bahasa Latin yaitu hospitium, yang artinya ruang tamu. Kata ini kemudian mengalami proses perubahan pengertian dan untuk membedakan guest house dengan mansion house yang berkembang saat itu, maka rumah besar disebut hostel. Hostel disewakan pada masyarakat umum untuk menginap dan beristirahat sementara waktu, dan dikoordinir oleh seorang
host. Seiring perkembangan dan adanya tuntutan terhadap kepuasan, di mana orang tidak menyukai peraturan yang terlalu banyak pada hostel, maka kata hostel
kemudian mengalami perubahan, yakni penghilangan huruf “s” pada kata hostel
sehingga menjadi hotel.
Hotel adalah sarana tempat tinggal umum untuk wisatawan dengan memberikan pelayanan jasa kamar, penyedia makanan dan minuman serta akomodasi dengan syarat pembayaran (Lawson,1976:27).
Hotel adalah suatu bangunan atau suatu lembaga yang menyediakan kamar untuk menginap, makan dan minum serta pelayanan lainnya untuk umum (kamus Webster). Jadi, dapat disimpulkan pengertian hotel adalah suatu bangunan yang menyediakan jasa penginapan, makanan dan minuman, serta jasa lainnya yang diperuntukan bagi umum dan dikelola secara komersial.
2.4.2 Klasifikasi Hotel
Yang dimaksud dengan klasifikasi atau penggolongan hotel ialah suatu sistem pengelompokkan hotel-hotel kedalam berbagi kelas atau tingkatan, berdasarkan ukuran penilaian tertentu.
Berdasarkan ukuran penilaian tertentu (Naimuddin : 15). Keputusan Menteri Kebudayaan dan Pariwisata Nomor : KM.3 / HK.001 / MKP.02 tanggal 27 Februari 2002, tentang penggolongan kelas hotel BAB III penggolongan hotel bagian kesatu jenis golongan hotel :
Pasal 3
Ayat 1 (satu) : Golongan kelas hotel terdiri atas : a. Golongan kelas hotel bintang.
b. Golongan kelas hotel melati.
Ayat 2 (dua) : Golongan kelas hotel bintang sebagaimana dimaksud dalam ayat satu, dibagi atas 5 (lima) kelas yaitu hotel bintang 1 (satu) sampai bintang 5 (lima).
Ayat 3 (tiga) : Golongan kelas hotel melati sebagaimana dimaksud pada ayat 1 (satu) hanya terdiri atas satu kelas sebagai hotel melati.
Pasal 4
Ayat 2 (dua) : Hotel yang belum memenuhi persyaratan minimal sebagai hotel bintang, digolongkan ke dalam kelas hotel melati.
Ayat 3 (tiga) : Golongan kelas hotel melati dapat ditingkatkan menjadi hotel bintang setelah memenuhi persyaratan sebagai hotel bintang sebagaimana dimaksud dalam ayat 1 (satu).
Disamping penggolongan hotel di atas, usaha perhotelan juga dapat digolongkan ke dalam kelompok – kelompok tertentu berdasarkan hal – hal
6. Under the Government Regulations (sesuai dengan peraturan pemerintah setempat).
Penggolongan hotel juga dapat dilakukan berdasarkan peraturan pemerintah setempat yang disahkan, dalam hal ini beberapa Negara menganut penggolongan kelas hotel berdasarkan Grade System (system tarif) dan Star System (urutan bintang).
Hotel dapat dikelompokkan kedalam berbagai kriteria menurut kebutuhannya, namun ada beberapa kriteria yang dianggap paling lazim digunakan. Berdasarkan kriteria dalam hal kondisi atau fasilitas yang tersedia dalam suatu hotel, maka klasifikasi tersebut dapat dikatakan sebagai berikut :
A. Pengelompokan Berdasarkan Standar Hotel
B. Klasifikasi Hotel Sesuai dengan Jumlah Kamar
1. Small Hotel, dengan jumlah kamar kurang dari 50 kamar 2. Medium, dengan jumlah kamar 50 s/d 100 kamar
3. Large, dengan jumlah kamar 100 keatas
C. Klasifikasi Hotel Sesuai dengan Jenis Tamu (Types of Guest)
Hotel ini umumnya berada didalam perkotaan ataupun didaerah yang jenis tamunya terdiri atas beberapa klasifikasi sebagai berikut :
1. Family Hotel, tamu-tamu yang menginap bersama keluarga
2. Bussines Hotel, tamu-tamu yang menginap kebanyakan bussinesman, maka dengan demikian diperlukan tata cara praktis dan cepat dalam pelayanan serta fasilitas bussines sebagai penunjang.
3. Commercial Hotel
D. Klasifikasi Hotel sesuai dengan Lama Tinggal 1. Hotel Resident
2. Hotel Transit (Komersial) 3. Hotel Daerah (Resort) 4. Motel
E. Klasifikasi Hotel berdasarkan jenis kamar
a. Single room: kamar untuk satu orang yang dilengkapi dengan satu buah tempat tidur berukuran single untuk satu orang
b. Twin room: kamar untuk dua orang yang dilengkapi dengan dua buah tempat tidur masing-masing berukuran single.
c. Double room: kamar yang dilengkapi dengan satu buah tempat tidur berukuran double (untuk dua orang).
d. Double-double: kamar untuk empat orang yang dilengkapi dengan dua kamar tamu dan dengan tempat tidur berukuran double (untuk dua orang).
Terdapat pula jenis-jenis kamar yang dibedakan menurut fasilitas yang tersedia dari satu hotel dengan hotel lainnya, hal tersebut dikarenakan harga kamar selalu dikaitkan dengan fasilitas kamar. Makin lengkap fasilitas kamarnya, makin mahal pula harganya. Contoh jenis kamar menurut fasilitas adalah standard room, superior room, moderate, suite room, executve suite room, dan penthouse.
Menurut Kasavana (1998), hotel berdasarkan jumlah kamarnya dibagi menjadi empat kategori yaitu kurang dari 150 kamar, 150 hingga 299 kamar, 300 hingga 600 kamar, lebih dari 600 kamar.
F. Klasifikasi Hotel Berdasarkan Target Market Jenis hotel berdasarkan target market antara lain :
a. Commercial Hotels
Ditujukan kepada orang yang pekerjaannya berhubungan dengan berpergian, seperti bisnis manajer, kelompok meeting dan seminar. Tipe hotel komersial merupakan tipe hotel terbesar dan fungsi utamanya adalah untuk melayani klien bisnis.
b. Airport hotels
pesawat dengan penerbangan malam atau pembatalan penerbangan dan pegawai perusahaan penerbangan. Hotel memiliki limousine dan van yang banyak dimanfaatkan untuk mengantar dan menjemput tamu antara hotel dan bandara. Beberapa airport hotel menyediakan fasilitas ruang pertemuan bagi tamu yang datang dengan pesawat terbang dan hendak melakukan sebuah pertemuan.
Menurut Sugiarto (1996), “Airport hotel adalah hotel yang terletak ssatu kompleks bangunan dengan lapangan udara atau berada disekitar Bandar udara. Target market dari jenis tamu hotel ini adalah para usahawan aau penumpang
pesawat yang mengalami penundaan penerbangan, juga para kru pesawat” (p.27).
c. Suite Hotel
Hotel ini ditujukan untuk keluarga yang berlibur dan seseorang yang ingin menikmati kenyamanan saat berpergian jauh dari rumah. Hotel ini dimanfaatkan pula oleh para professional, seperti akuntan, pengacara, para executive karena salah satu keistimewaan yang dimiliki oleh kamar suite hotel, yaitu disetiap kamar hotel terdapat ruang tamu dan kamar mandi yang terpisah dengan kamar memberikan kenyamanan bagi para professional ini dalam bekerja.
d. Extended Stay Hotels
e. Residential Hotels
Ditujukan pada tamu yang ingin tinggal dihotel dalam jangka waktu yang panjang dengan melakukan kontrak tinggal terlabih dahulu. Kamar akomodasi dengan kamar mandi dan ruang tamu terpisah, tipe kamarnya seperti kamar suite. Jenis akomodasi ini disediakan untuk orang yang berada dipinggiran kota, bersifat permanen atau jangka panjang.
f. Leisure market (resort hotel)
Hotel ini ditujukan untuk orang yang berpergian, rekreasi, olahraga atau untuk hiburan. Hotel ini bersifat musiman, pada saat high season aktivitas hotel tinggi dan sebaliknya.
g. Bed and Breakfaast Hotels
Sebuah hotel yang terdiri dari 20-30 kamar. Hotel ini memberikan penawaran kamar dan makan pagi. Pemilik hotel biasanya tinggal didalam hotel tersebut dan bertanggung jawab pada penyediaan makan pagi tamu.
h. Casino Hotels
Sebuah hotel yang fungsi utamanya adalah sebagai pendamping dari sebuah kasino. Layanan didalam kamar, makanan dan minuman bukanlah merupakan tujuan utama untuk memperoleh keuntungan. Tamu yang ingin mencari kesenangan dan melakukan perjalanan berlibur untuk menggunakan fasilitas kasino menginap dihotel ini.
i. Conference Centers
Hotel ini menekankan pada penyediaan layanan dan peralatan yang dibutuhkan untuk kelancaran jalannya meeting.
j. Convention Hotels
Menawarkan ± 2000 kamar. Fasilitas hotel ini di-design untuk mengakomodasi rapat besar.
G. Klasifikasi Hotel Sesuai dengan Bintang
Pelayanan hotel ditentukan dalam 5 (lima) golongan kelas berdasarkan kelengkapan dan kondisi bangunan, peralatan, pengelolaan, serta mutu pelayanan sesuai dengan persyaratan penggolongan hotel sebagaimana yang ditetapkan dalam lampiran Keputusan Menteri Pariwisata, Pos dan Telekomunikasi tentang Ketentuan Usaha dan Penggolongan Hotel.
1. Hotel bintang satu (*)
Jumlah kamar standar minimum 15 kamar
Kamar mandi didalam
Luas kamar standar minimum 20 m²
2. Hotel bintang dua (**)
Jumlah kamar standar minimum 20 kamar
Jumlah kamar suite, minimum 1 kamar
Kamar mandi didalam
Luas kamar standar minimum 22 m²
Luas kamar suite minimum 44 m²
3. Hotel bintang tiga (***)
Jumlah kamar standar minimum 30 kamar
Kamar mandi didalam
Luas kamar standar minimum 24 m²
Luas kamar standar minimum 48 m²
4. Hotel bintang empat (****)
Jumlah kamar standar minimum 50 kamar
Jumlah kamar suite minimum 3 kamar
Kamar mandi didalam
Luas kamar standar minimum 24 m²
Luas kamar suite minimum 48 m²
5. Hotel bintang lima (*****)
Memiliki 3 tingkatan yaitu Palm, Bronze, dan Diamond
Jumlah kamar standar minimum 100 kamar
Jumlah kamar suite minimum 4 kamar
Kamar mandi didalam
Luas kamar standar minimum 26 m²
Luas kamar suite minimum 52 m²
H. Klasifikasi Hotel sesuai dengan Tipe Harga Kamar atau Plan
Yang dimaksud dengan plan adalah suatu sisem yang dipergunakan dihotel dalam menetukan pentarifan yang ada hubungannya dengan penyediaaan atau penjualan makanan.
1. European Plan
2. American Plan
3. Continental Plan
4. Bermuda Plan
I. Klasifikasi Hotel Berdasarkan Tarif Kamar
2. First Class Hotel
3. Deluxe Hotel
J. Klasifikasi Hotel Berdasarkan Lama Operasi Hotel
a. Season Hotel
b. Arround The Year Operation Hotel
K. Klasifikasi Hotel Berdasarkan Lokasi Hotel
1. City Hotel
Berdasarkan keterangan diatas maka disimpulkan bahwa hotel pada proyek ini termasuk kedalam klasifikasi:
1. Hotel berdasarkan standar merupakan hotel nasional
2. Hotel berdasarkan jumlah kamar merupakan hotel dengan jumlah kamar large (100 keatas).
3. Hotel berdasarkan jenis tamu merupakan hotel transit. 4. Hotel berdasarkan lama tinggal merupakan hotel transit. 5. Hotel berdasarkan target market merupakan commercial hotel. 6. Hotel sesuai dengan bintang merupakan hotel bintang tiga (***) 7. Hotel berdasarkan lokasi hotel merupakan city hotel.
2.4.3 Studi Banding Proyek Sejenis
2.4.3.1Sama-Sama Express KLIA2 Transit Hotel (***)
Gambar 2.2 Entrance menuju hotel
Sama-sama express KLIA2 hotel transit berlokasi di dalam bangunan KLIA2 (Kuala Lumpur International Airport 2), Singapur. Dibangun pada tahun 2014 dengan kamar berjumlah 70 kamar, dapat diakses cukup mudah dari bandara dengan berjalan kaki selama 5 menit.
Gambar 2.3 Lokasi hotel
KLIA 2, tamu dapat memilih KLIA ekspres, bus, taksi, serta kereta api. Pada Sama-Sama KLIA2 hotel transit, tamu hotel tidak perlu menghapus Bea Malaysia dan Imigrasi jika merekaberada di singgah antara penerbangan.
Para tamu dapat memilih berbagai ruangan yang sepenuhnya dilengkapi dengan fasilitas-fasilitas standar. Wi-Fi tersedia di seluruh hotel. Layanan mencakup pertukaran mata uang, pusat bisnis, kotak penyimpanan aman, koran, lounge bersama, dan daerah televisi. Dengan posisi hotel yang baik di dalam gedung satelit, menjadikannya sebagai tempat yang nyaman untuk wisatawan yang mencari sebuah hotel transit, baik untuk tujuan bisnis atau transit.
2.4.3.2Karibia Boutique Hotel
Gambar 2.5 Perspektif Karibia Hotel
Karibia boutique hotel berlokasi di Jalan Timor Blok J, Medan, Sumatera Utara, Indonesia. Hotel ini berada bersebelahan dengan mall Centre Point serta dekat dengan Stasiun Kereta Api, didirikan pada tahun 2012 dengan perusahaan perancangannya adalah HB Architeam. Bangunan hotel ini memiliki fasad yang tidak konvensional berupa persegi yang mendominasi dan melambangkan jendela pada bangunan hotel umumnya melainkan memiliki fasad yang menarik dengan bentuk yang tidak kaku. Bangunan berlantai 8 dengan 119 kamar ini menyasar pangsa pasar kelas atas atau pebisnis yang melakukan perjalanan bisnis di Medan. Dikarenakan dengan predikatnya sebagai salah satu kota terbesar di Indonesia, Medan diprediksi akan ramai dikunjungi pelaku-pelaku bisnis.
Gambar 2.6 Fasilitas Karibia Hotel
2.5Tinjauan Umum Retail
2.5.1 Pengertian Retail
2.5.2 Klasifikasi Retail
Klasifikasi retail terbagi atas 3 macam retailing yaitu store retail, non store retail dan retail organization.
1. Pengecer took (retailing stores), terdapat 8 macam pengecer toko : a. Toko khusus (Specialty Store)
Toko khusus adalah toko yang menjual jenis barang tertentu dengan berbagai macam variannya dengan jumlah persediaan barang dagangan yang cukup. Hal ini membutuhkan pengelolaan barang dagangan (warehousing). Misal : toko buku, toko alat olah raga, toko kue, toko sepatu.
b. Toko kelontong (Convenience Store)
Toko kelontong adalah toko kecil yang menjual berbagai macam kebutuhan sehari-hari, makanan dan minuman kecil serta koran. Toko kelontong terletak di dekat pemukiman penduduk. Misal: Indomaret, Alfamart, Circle K.
c. Toko swalayan (Supermarket)
Toko swalayan adalah toko yang yang menjual berbagai macam kebutuhan rumah tangga sehari-hari. Toko ini memiliki luasan 400 m2 s/d 5000 m2 . Misal : Super Indo, Giant, Sri Ratu.
d. Toko Serba Ada/Pasaraya (Department Store).
e. Toko Super (superstore)
(1) Toko Kombinasi/Combination Store;
Toko kombinasi adalah toko retail yang merupakan kombinasi antara department store dan general store. General store adalah toko kecil yang menjual makanan pokok yang digunakan sebagai sumber energy (roti dan susu) dan juga berbagai perkakas rumah tangga dan alat-alat elektronik. Persediaan barang yang ada di toko disuplai dari gudang secara rutin (sesuai dengan order). Walau sama-sama barang-barang persediaan disuplai dari gudang secara rutin namun general store berbeda dengan convenience store. Perbedaan antara keduanya adalah pada letak general store tidak selalu berdekatan dengan pemukiman penduduk. General store merupakan sebuah toko chain (jaringan).
(2) Hypermarkets
Hypermarket adalah toko retail yang memiliki luas 4650 m² -18,600 m². Toko ini berbentuk bangunan berbentuk kotak yang terpisah dari bangunan lainnya dengan lahan parkir yang luas. Hypermarket biasanya terdiri dari satu lantai dengan atap tinggi yang terbuat dari stainless stell. Toko ini menjual berbagai barang seperti yang ada di department store dengan jumlah persediaan barang yang lebih banyak. Margin keuntungan yang diambil toko super lebih rendah. Misal : Makro, Lotte Mart.
f. Toko diskon (Discount Store)
g. Toko potongan harga (Off Price Store) (1) Factory Outlet;
Dahulu Factory Outlet adalah toko retail yang dimiliki dan dioperasikan oleh perusahaan manufaktur. Barang-barang yang dijual di toko ini adalah barang-barang sisa produksi, barang-barang yang sudah tidak diproduksi lagi atau barang-barang non regular. Namun sekarang, Factory Outlet adalah toko retail yang menjual berbagai macam produk bermerk dan tidak lagi hanya dimiliki dan dioperasikan oleh perusahaan manufaktur. Contoh: Stockwell, Cosmo
(2) Independent Off Price
Independent Off Price adalah toko yang dimiliki oleh divisi perusahaan atau pihak lain. Toko ini menjual barang-barang out of seasons, barang-barang sisa produksi, tentu saja dengan harga yang lebih rendah daripada toko retail yang lain.
(3) Klub Gudang (Warehouse Club)/Klub Grosir (Wholesale Club)
Toko ini menjual barang kepada retailer-retailer lain, industrial, commercial, institusi atau professional useryang lain atau kepada pihak lain yang bertindak sebagai agen atau broker yang menjualkan kembali kepada pihak lain dengan jumlah yang besar.
h. Katalog show room (Catalog Show Room)
Katalog show room adalah toko retail yang menjual berbagai peralatan rumah tangga dan pribadi serta perhiasan. Tidak seperti toko retail yang lain, sebagian besar barang dagangan tidak didisplay.
2. Pengecer non toko (nonstore retailing) 1.Penjualan langsung (Direct Selling)
a. Penjualan satu-satu (one to one selling)
b. Penjualan satu ke banyak (one to many/party selling).
Sistem penjualan langsung dimana wiraniaga mendatangi ke rumah salah satu konsumennya. Salah satu konsumen ini mengundang beberapa teman untuk mengadakan party dirumah konsumen tersebut. Di party ini wiraniaga mempromosikan dan menawarkan lalu kemudian membuat penjualan.
c. Pemasaran bertingkat/jaringan (Multi Level Marketing).
Sistem penjualan langsung dimana perusahaan merekrut distributor. Distributor merekut sub distributor. Subdistributor merekrut orang lagi untuk kemudian menjualnya langsung kepada konsumen akhir. Selain mendapat potongan harga, setiap lini pemasaran yang ada di Multi Level Marketing juga mendapat serta harus menutup point pada titik tertentu.
d. Pemasaran langsung (Direct Marketing)
Sistem pemasaran yang dahulu dilakukan dengan menggunakan surat atau katalog sudah beralih menjadi pemasaran dengan menggunakan email, telemarketing dan melalui televisi (progam homeshopping, infomercial) serta melalui internet.
e. Penjualan otomatis (Automatic Vending)
Sistem penjualan ini menggunakan mesin penjual otomatis. Mesin penjual otomatis ini diletakkan di pabrik, toko eceran besar, pusat layanan publik, Mesin penjual bekerja selama 24 jam.
f. Jasa Pembelian (Buying Servise)
retailer-retailer yang sudah dipilih dan mendapat diskon tertentu sesuai dengan persetujuan.
3. Organisasi Pengecer (Retailer Organization).
1. Jaringan Toko Koorperat (Coorporate Chain Store)
Dua gerai atau lebih yang biasanya dimiliki dan dikendalikan, dengan melakukan pembelian dan perdagangan terpusat, dan menjual lini barang yang sejenis. Ukuran toko besar memungkinkan toko jaringan korporat tersebut memiliki persediaan barang dalam jumlah besar dan menjual barang dengan harga yang lebih rendah, serta mampu memperkerjakan ahli-ahli korporat untuk melakukan tugas-tugas penetapan harga, promosi, perdagangan, pengendalian persediaan, dan perkiraan penjualan.
2. Jaringan Sukarela (Voluntary Chain)
Sebuah asosiasi yang merupakan bagian independent dari bisnis retail yang lebih besar. Jaringan sukarela melakukan kegiatan pembelian, advertising dan kegiatan manajemen lain secara kolektif. Jaringan sukarela ini kemudian membagikan barang-barang yang dibelinya kepada anggotanya dengan harga yang lebih murah.
3. Koperasi Pengecer (Retailer Cooperatif)
Koperasi pengecer adalah salah satu jenis retail yang anggota-anggotanya terdiri dari pengecer-pengecer kecil independen. Koperasi pengecer ini melakukan pembelian secara terpusat dan promosi bersama. Bentuk dari koperasi pengecer misalnya adalah toko grosir, toko obat dll.
4. Koperasi Konsumen (Consumer Cooperatif)
dimiliki oleh anggotanya sendiri dimana tujuan berdirinya koperasi berdasarkan aspirasi para anggota.
5. Organisasi Waralaba (Franchise Organization)
Waralaba adalah hak khusus yang dimiliki oleh orang perseorangan atau badan usaha terhadap sistem bisnis dengan ciri khas usaha dalam rangka memasarkan barang dan/atau jasa yang telah terbukti berhasil dan dapat dimanfaatkan dan/atau digunakan oleh pihak lain berdasarkan perjanjian Waralaba.
6. Konglomerat Perdagangan (Merchandising Conglomerat)
Konglomerat perdagangan adalah perusahaan besar yang berbentuk bebas. Konglomerat perdagangan ini menggabungan beberapa lini dibawahnya yang berbentuk ritel dengan fungsi ditribusi dan manajemen terpusat.
Berdasarkan keterangan diatas maka disimpulkan bahwa retail pada proyek ini termasuk kedalam klasifikasi:
1. Toko khusus (Specialty Store)
BAB III
BAB III
ANALISA DAN KONSEP PERANCANGAN
3.1Analisa Perancangan
3.1.1 Analisa proyek
Secara geografi Kota Binjai berada pada 3'31'40" - 3'40'2" Lintang Utara dan 98'27'3" - 98'32'32" Bujur Timur dan terletak 28 m diatas permukaan laut. Kawasan Kelurahan Tanah Tinggi ini memiliki luas 92 Ha (± m2). Luas kawasan ini didominasi oleh kawasan pemukiman penduduk seluas 56,44 Ha.
Lokasi proyek terletak pada Kota Binjai , tepatnya Kecamatan Binjai Utara, Kelurahan Tanah Tinggi (lihat gambar 3.1), di dalam kawasan perancangan Master PlanTransit Oriented Development Binjai (lihat gambar 3.2) dengan luas Site 32.000 m2 yang menurut buku The Next American Metropolis dikategorikan sebagai daerah komersial dengan fungsi-fungsi yang didesain berupa Hotel mixed-use, retail, dan RTH (lihat gambar 3.3).
Gambar 3.2 Kawasan Perancangan Master Plan TOD Binjai (Sumber : Data Pribadi )
Gambar 3.3 Fungsi-Fungsi dalam Lokasi Proyek (Sumber : Data Pribadi )
3.1.2 Analisa Tata Guna Lahan
Terdapat beberapa potensi pada site yaitu site merupakan site yang direncanakan untuk pengembangan kawasan kereta api dengan peruntukan kawasan komersial dengan fungsi pendukung transit, dengan bangunan-bangunan sekitar seperti, stasiun kereta api, terminal bus, apartemen, , shopping mall, gedung perkantoran, , retail-retail dapat dilihat pada gambar 3.4, dan fungsi-fungsi pendukung eksisting seperti, gedung telkom, rumah ibadah (Mesjid dan Gereja), Sekolah, dan rumah adat menjadi pendukung site seperti pada gambar 3.5 berikut.
Shopping Mall
Stasiun & Terminal
Apartemen & Retail Office
Gambar 3.5 Fungsi Tata Guna Lahan Eksisting (Sumber : Data Pribadi )
3.1.3 Analisa Sirkulasi dan Pencapaian
Keterangan :
: Sirkulasi Kereta Api
: Sirkulasi Jembatan Penyebrangan : Sirkulasi Kendraan
: Pencapaian
Gambar 3.6 Analisa Sirkulasi dan Pencapaian (Sumber : Data Pribadi )
3.1.4 Analisa Kawasan Sekitar
Gambar 3.7 Analisa Kawasan Sekitar I (Sumber : Data Pribadi )
Pada gambar 3.7 , dapat dilihat bahwa pada bagian barat site, terdapat makam pahlawan dan tugu Kota Binjai. Kedua tempat tersebut merupakan titik / tempat utama dari Kota Binjai dan pada sekitaran dari daerah tersebut merupakan bangunan dengan fungsi komersil. Pada bagian selatan site, terdapat bangunan Binjai Super Mall, yang sekitarannya juga terdapat banyak retail / ruko komersil. Pada bagian timur, terdapat terminal dan stasiun pusat Kota Binjai. Dan pada bagian utara, terdapat retail / ruko kecil milik warga sekitar, dan juga perumahan-perumahan kecil yang rata-rata memiliki ketinggian 1 lantai.
Gambar 3.8 Analisa Kawasan Sekitar II
Pada gambar 3.8 merupakan kawasan-kawasan disekitar site, baik site dari rancangan TOD maupun lokasi proyek pada site TOD. Jika dilihat pada kawasan sekitar dari site, maka didapati bahwa site dikelilingi oleh bangunan-bangunan dengan fungsi mayoritas sebagai komersil, oleh karena itu, apabila pembangunan pada site akan dibangun hotel mixed-use dengan mengakomodasi fasilitas transit dan bisnis, maka hal tersebut akan mendukung fungsi-fungsi bangunan sekitarnya.
3.1.5 Analisa View
Berdasarkan pada konsep TOD mengenai arah orientasi bangunan, maka potensi view terhadap kegiatan transit menjadi perhatian utama dan harus didesain
Keterangan :
: View direkomendasikan oleh Konsep TOD sebagai orientasi utama
aaaaaaaabangunan.
: View menghadap ke jalan raya harus didesain dengan baik dan
aaaaaaaamenarik.
: View merespon terhadap kedatangan kereta api ke kawasan TOD : View menghadap ke Stasiun kereta api baru dan lama Kota Binjai
Gambar 3.9 Analisa View (Sumber : Data Pribadi )
Dapat dilihat pada gambar 3.9, arah panah view berwarna merah merupakan orientasi utama bangunan menghadap ke kereta api sesuai dengan konsep TOD, arah panah berwarna biru merupakan view terhadap kedatangan dan kepergian kereta api yang dapat diamati dari kejauhan menuju ke stasiun kereta api. PAda arah panah berwarna hitam merupakan bangunan stasiun yang terintegrasi melalui
3.1.6 Analisa Peraturan dan Aturan
Pada gambar 3.10 Dapat dilihat bahwa site terkena garis sempadan kereta api, dimana untuk jalur rel yang lurus, jarak bebas tanaman lebih besar atau sama dengan 11 meter dan jarak bebas bangunan lebih besar atau sama dengan 20 meter, sedangkan untuk jalur rel yang lengkung jarak bebas tanaman dan bangunan lebih besar dari 23 meter. Perlu adanya solusi dalam mengatasi site yang sempit memanjang.
Gambar 3.10 Analisa Peraturan dan Aturan (Sumber : Data Pribadi )
3.1.7 Analisa Kebisingan
Pada gambar 3.11 berikut dapat dilihat bahwa rel kereta api yang di prediksikan akan bertambah dari 1 jalur menjadi 2 jalur akan meningkatkan tingkat kebisingan menjadi tinggi atau lebih tinggi. Perlu adanya solusi untuk mengurangi akustik dari kereta api. Bagian timur dan barat masing- masing
sitemerupakan area sirkulasi pejalan kaki yang berasal dari stasiun kereta api, apartemen, dan masyarakat sekitar kawasan sehingga tingkat kebisingan rendah. Sedangkan pada bagian jalan Cut Nyak Dhien dan jalan Ikan Hiu merupakan jalan arteri sekunder dan jalan lokal sekunder sehingga tingkat kebisingan sedang.
Keterangan :
: Tingkat Kebisingan Tinggi : Tingkat Kebisingan Sedang : Tingkat Kebisingan Rendah
Gambar 3.11 Analisa Kebisingan (Sumber : Data Pribadi )
3.1.8 Analisa Orientasi Matahari
Gambar 3.12 Analisa Orientasi Matahari (Sumber : Data Pribadi )
3.1.9 Analisa Pola Kegiatan
Berdasarkan fungsi hotel transit yaitu untuk akomodasi kebutuhan penginapan para pebisnis dan pengguna fasilitas bisnis. Sebuah hotel juga memiliki tulang organisasi penting sebagai penggerak setiap divisi fasilitas yang ditawarkan oleh hotel transit. Dibawah ini merupakan pelaku dalam hotel transit: 1. Tamu Hotel
Jenis tamu hotel sebagai sasaran target adalah para wisatawan bisnis (business traveler) domestik maupun mancanegara. Tipe pebisnis meliputi; pedagang, pengusaha, peserta konvensi/ konferensi, pejabat pemerintahan dan lain-lain. Karakter tamu hotel:
- berpergian seorang diri atau berkelompok - menginap dalam jangka waktu relatif singkat
- efisien dalam waktu, sehingga pertimbangan jarak pencapaian ke objek tujuan harus sedekat mungkin
- pertimbangan ekonomi dan fasilitas - dalam hal ini, rekreasi tidak diprioritaskan
Tabel 3.1 Karakter pelaku bisnis
Pelaku Karakter kegiatan Kebutuhan faslitas Perorangan Single
Pengunjung hotel dikelompokkan bagi para pengguna fasilitas hotel, yaitu berupa substansi atau kelompok tertentu yang memanfaatkan fasilitas hotel seperti
Function Room yaitu ruangan untuk berbagai macam pertemuan antara lain; pameran, seminar, pertemuan atau pernikahan. Selain itu, pengunjung juga dapat menikmati makanan dan minuman di restoraan dan cafe atau bar di dalam hotel. Individu atau kelompok yang memilki hubungan dengan tamu hotel untuk melakukan aktivitas bisnis juga termasuk dalam kategori pengunjung hotel. Berikut merupakan bagan karakter dan kebutuhan pengunjung hotel.
Tabel 3.2 Karakter dan kebutuhan pengunjung hotel
perdagangan nyaman.
Karyawan hotel merupakan tulang organisasi sistem hotel, berdasarkan pembagian wilayah kebutuhan ruang fasilitas hotel maka karyawan hotel di masing-masing divisi memiliki peranan penting dalam lingkup wilayah pekerjaannya.
Tabel 3.3 Karakter dan kegiatan karyawan hotel
Pelaku Karakter Kegiatan Kebutuhan
Fasilitas
Asst Manager Menaungi seluruh divisi
Personalia Melayani dan ramah Bekerja dalam ruang
kantor
Ruang kerja kantor personalia
Teknisi Teliti, teknis Melakukan pekerjaan teknis
Rg servis utilitas gedung
Marketing Bersosialisasi Bekerja dalam ruang
kantor
Ruang kantor marketing Security Sigap dan tegas menjaga keamanan Rg Security, pos
keamanan
F & B Div: - Juru masak - Pelayan
Melayani dengan ramah dan sigap
mempersiapkan makanan
mengantarkan makanan
dapur
gdg penyimpanan makanan
ruang pelayan
Skema Alur Kegiatan
Skema Kegiatan Tamu dan Pengunjung Hotel
Gambar 3.13 Skema Kegiatan Tamu Hotel
Skema Kegiatan Pengelola dan Pegawai Hotel
3.1.10 Analisa Program Ruang
Tabel 3.4 Program ruang Hotel mixed-use
ATM Gallery ATM Gallery 2 m2/org ASS 15 org 30
NAM : Next American Metropolis TSS : Time Savers Standarts
HMC : Hotel, Motel, and Condominium
ADN : Architect’s Data Neufert
NMH : New Metric Handbook
BP&DS : Building Planning & Design Standart ASS : Asumsi
AJM :A.J Metric
3.1.11 Analisa Kebutuhan unit VRV/ VRF
Berdasarkan CEDengineering.com , standar panjang maksimum pipa dan unit yang di izinkan adalah :
1. Jarak vertikal maksimum antara unit outdoor dan indoor yang terjauh adalah 50 m.
2. Jarak vertikal maksimum yang diizinkan antara dua individu unit indoor
adalah 15 m.
3. Maksimum keseluruhan panjang pipa refrigerant antara unit outdoor dan
Gambar 3.15 Standar Panjang VRV/VRF
(Sumber : ASHRAE standards)
Berdasarkan Daikin Handbook VRV III , berikut adalah fitur VRV/ VRF yang digunakan :
1. Jumlah maksimal unit indoor yang dapat dihubungkan 64 unit indoor/ unit
outdoor.
2. Dimensi unit outdoor (1680mm X 930mm X 765mm).
3. Dimensi unit indoor (246mm X 840mm X 840mm).
Berdasarkan standar diatas, perhitungan pada bangunan yang didesain adalah sebagai berikut:
1. Jarak vertikal maksimum antara unit outdoor dan indoor yang terjauh adalah 30 m.
2. Jarak vertikal maksimum antara dua individu unit indoor adalah 5 m 3. Maksimum keseluruhan panjang pipa refrigerant antara unit outdoor dan
= Panjang maksimum pipa horizontal antar unit indoor menuju core + Panjang maksimum pipa vertical antar unit indoor ke unit outdoor
= 64 m + 30 m = 94 m
4. Jumlah maksimal unit indoor yang dapat dihubungkan pada bangunan adalah:
= 10 outdoor unit x 64 indoor unit = 640 unit indoor
indoor unit yang digunakan pada bangunan adalah sebanyak =unit indoor podium + unit indoor Tower
=(85+75+53+53) + [65+(3 x 71)] = 266 + 278
3.2Konsep Perancangan
3.2.1 Lokasi proyek
Pada gambar 3.16 merupakan hasil akhir master plan yang berikutnya akan diambil salah satu sitenya untuk di desain sesuai dengan fungsi bangunan yang telah di tentukan berupa fungsi hotel mixed-use.
Master plan
Gambar 3.16 Master plan dan Site plan
3.2.2 Implementasi Tema dalam Desain
Gambar 3.17 Implementasi Tema (Sumber : Data Pribadi )
Secara garis besar, tema arsitektur fungsional pada desain perancangan ini berdasarkan pada tujuan yang ingin dicapai dalam tema besar sustainable dan konsep TOD, Dengan adanya tujuan-tujuan tersebut, pemilihan tema arsitektur fungsional bermaksud untuk menerjemahkan kedalam fungsi-fungsi yang akan di implementasikan kedalam desain mengikuti karakteristik dan ciri khas fungsional ini dapat mengekspresikan/ mengeksplorasi desain secara lebih mendalam.
3.2.3 Konsep Bentukan Massa dan Fasad
Gambar 3.18 Proses Bentukan Massa 1 (Sumber : Data Pribadi )
retail merespon terhadap kehadiran bangunan retail lainnya diseberang rel kereta api sebagai bagian dari satu kesatuan fungsi bangunan retail.
Gambar 3.19 Proses Bentukan Massa 2 (Sumber : Data Pribadi )
Pada Gambar 3.19, pembagian blok massa berdasarkan fungsi menjadi 2 fungsi utama yaitu hotel dan retail. Podium sebagian besar berupa retail dan tower merupakan hotel.
Gambar 3.20 Proses Bentukan Massa 3 (Sumber : Data Pribadi )
Pada gambar 3.20, penambahan core selain sebagai sirkulasi vertical manusia juga digunakan sebagai sirkulasi utilitas, dan penambahan sky bridge
Gambar 3.21 Proses Bentukan Massa 4 (Sumber : Data Pribadi )
Penambahan secondary skin berfungsi sebagai penghalang panas berlebihan dan sebagai kanopi. Bentuk skin tidak kotak pada fasad bangunan untuk memberi kesan bangunan hotel yang tidak konvensional dengan fasad dan bentuk bangunan yang kotak , tidak kaku, dinamis, dan tidak membosankan.
Gambar 3.22 secondary skin yang tidak berbentuk kotak (Sumber : Data Pribadi )
3.2.4 Konsep Sirkulasi
sirkulasi kendraan. Faktor aman dan nyaman untuk berjalan kaki menjadi pertimbangan dalam mendesain Sirkulasi dalam site.
Gambar 3.23 Konsep Sirkulasi (Sumber : Data Pribadi )
Pada gambar 4.8, terlihat bahwa Pembagian sirkulasi dalam site sangat jelas dimana warna merah merupakan sirkulasi utama untuk kendraan dan service, warna biru sebagai sirkulasi pejalan kaki dengan orientasi kearah rel kereta api.
3.2.5 Konsep Struktur Bangunan
Menurut konsep TOD dan tema sustainability, Bangunan harus menggunakan sistem struktur yang dapat tahan lama. Hotel mixed-use menggunakan sistem struktur rigid frame dengan kolom dan balok dari Baja dilapisi beton (komposit), plat lantai menggunakan sistem docking, dan
secondary skin menggunakan alucobon. Berikut gambar detail sistem struktur yang digunakan dalam bangunan hotel mixed-use.
Gambar 3.25 Detail Sistem Struktur (Sumber : Data Pribadi )
3.2.6 Konsep Utilitas
Gambar 3.26 Konsep Utilitas (Sumber : Data Pribadi )
Skema sistem utilitas pada bangunan adalah:
PDAM > Tangki air bawah tanah > dipompa >Tangki air atap > di distribusikan > Pipa air kotor > Pengolahan limbah > Riol kota
Skema sistem elektrikal pada bangunan adalah:
-PLN / Generator > Panel utama > Panel perlantai > Panel didistribusikan
-Solar panel > Controller > battery > Panel utama > Panel perlantai > Panel
didistribusikan
Gambar 3.28 Konsep Penghawaan (Sumber : Data Pribadi )
Pada sistem Penghawaan buatan menggunakan sistem VRV / VRF.
berbeda. Pengaturan ini memberikan kontrol individual kenyamanan, dan pemanasan simultan dan pendinginan di zona yang berbeda.
Gambar 3.29 VRV / VRF dengan beberapa unit indoor (Sumber : ASHRAE Standards)
BAB IV
BAB IV
HASIL PERANCANGAN
4.1Site Plan dan Denah
Hotel mixed-use dan retail yang di desain saling berhubungan satu sama lainnya baik melalui bentukan massa bangunan dan sky bridge seperti pada gambar 4.1 berikut.
Gambar 4.1 Site Plan (Sumber : Data Pribadi )
Pada gambar 4.1, bangunan Retail terbagi menjadi 2 bagian yaitu bagian retail yang tertutup (indoor) dan bagian retail yang terbuka (outdoor ), pada bagian retail outdoor terinspirasi dari konsep merdeka walk yang menggabungkan taman, area komersial dan pedestrian sehingga para pengunjung bisa beraktivitas dan menikmati suasana outdoor.
Hotel mixed-use diperuntukan untuk kebutuhan pengunjung transit dan bisnis dengan menyediakan fasilitas-fasilitas pendukung aktivitas pengunjung berupa area check-in hotel, Convenience Store, restoran, galeri ATM, retail-retail
Hotel
mixed-use
Retail
indoor
Retail
pendukung seperti restoran fast food, fashion outlet, electronic store dan café pada lantai 1 (lihat gambar 4.2). Sedangkan untuk keperluan bisnis, tersedia fasilitas berupa Business lounge, Meeting room,café&resto, dan retail-retail pada lantai 2 (lihat gambar 4.3).
Gambar 4.2 Denah Lantai 1 (Sumber : Data Pribadi )
Gambar 4.3 Denah Lantai 2 (Sumber : Data Pribadi )
Hotel mixed-use terintergrasi dengan stasiun kereta api pada lantai 3, dapat dilihat pada gambar 4.4, terdapat area check-in hotel yang dihubungkan dengan
Gambar 4.4 Denah Lantai 3 (Sumber : Data Pribadi )
Pada gambar 4.5 merupakan denah lantai 4 hingga 6 berupa fungsi kamar hotel dan lounge.
Gambar 4.5 Denah Lantai 4-6 (Sumber : Data Pribadi )
Pada bagian lantai atap bangunan di gunakan sebagai daerah mesin-mesin seperti solar panel, tangki air, dan unit outdoor VRV/VRF seperti pada gambar 4.6 berikut.
4.2Potongan
Bangunan hotel mixed-use terdiri dari hotel dan retail yang dibagi pada podium dan tower sesuai dengan fungsi seperti pada gambar 4.7 dimana warna merah
merupakan fungsi retail dan warna kuning merupakan fungsi hotel dan warna biru merupakan fungsi parkiran pada basement.
Gambar 4.7 Potongan Hotel Mixed-use
(Sumber : Data Pribadi )
4.3Perspektif
Tujuan dari pada TOD adalah menciptakan kawasan yang walkable dan nyaman untuk berjalan kaki. Berikut pada gambar 4.9 merupakan gambar perspektif
suasana pencapaian dari RTH menuju Hotel mixed-use dan sebaliknya.
Gambar 4.9 Perspektif suasana pencapaian (Sumber : Data Pribadi )
Gambar 4.10 Perspektif suasana (Sumber : Data Pribadi )
